- Rundschreiben Nr. 43/2008. Recht. Entscheidungen des BGH und des LG Düsseldorf

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1 Haus & Grund Württemberg, Werastraße 1, Stuttgart An unsere Mitgliedsvereine Haus & Grund Württemberg Landesverband Württembergischer Haus- Wohnungs- und Grundeigentümer e.v. Unser Zeichen Ansprechpartner /in Datum We/hs Rundschreiben Nr. 43/2008 Recht Entscheidungen des BGH und des LG Düsseldorf 1. BGH-Urteil vom VII ZR 215/06 - Keine Anrechnung der AfA im Wege der Vorteilsausgleichung 2. BGH-Beschluß vom V ZB 13/08 Durchsetzung des Vorrangs der Wohnungseigentümer in der Zwangsversteigerung 3. Beschluß des Landgerichts Düsseldorf vom T 489/07 Haushaltsnahe Dienstleistungen Verwalterhonorar für Bescheinigung - Vorsitzender Michael Hennrich MdB Geschäftsführer Ottmar H. Wernicke Telefon 0711 / Ust-IdNr. DE Telefax 0711 / Bankverbindung Stuttgarter Volksbank AG BLZ , Konto Anschrift Werastraße 1, Stuttgart Mitglied der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Deutschland, Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.v.

2 2 / 5 Sehr geehrte Damen und Herren, nachfolgend informieren wir Sie über zwei BGH-Entscheidungen und eine Entscheidung des Landgerichts Düsseldorf. Die beiden BGH-Entscheidungen haben wir für Sie im Volltext beigefügt. Mit freundlichen Grüßen Ottmar H. Wernicke Geschäftsführer

3 3 / 5 1. Urteil des BGH vom VII ZR 215/06 Keine Anrechnung der AfA im Wege der Vorteilsausgleichung Mit seinem Urteil vom 19. Juni 2008 (Az. VII ZR 215/06) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass der Erwerber einer Immobilie, der großen Schadensersatz verlangt, sich grundsätzlich nicht die Steuervorteile, die er durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) erzielt hat, im Wege der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen muss. Der Immobilienerwerber verlangt im Wege des großen Schadensersatzes u. a. die Rückzahlung des Erwerbspreises für eine Eigentumswohnung Zug um Zug gegen deren Rückgabe. Für diese hatte er seit der Fertigstellung in seinen Steuererklärungen einen Teil des Erwerbspreises als Absetzung für Abnutzung nach 7 EStG in Ansatz gebracht. Der Bundesgerichtshof entschied, dass sich der Erwerber bei der Ermittlung des Schadens, dessen Ersatz er nach 635 BGB a. F. verlangen kann, nicht im Wege der Vorteilsausgleichung die Steuervorteile anrechnen lassen muss, die er dadurch erhalten hat, dass er seit der Fertigstellung der Eigentumswohnung in seinen Steuererklärungen einen Teil des Erwerbspreises als Absetzung für Abnutzung in Ansatz gebracht hat. Das Schadensersatzrecht soll einen gerechten Ausgleich zwischen den bei einem Schadensfall widerstreitenden Interessen herbeiführen. Die Anrechnung von Vorteilen muss dem Zweck des Schadensersatzes entsprechen und darf weder den Geschädigten unmittelbar belasten noch den Schädiger unbillig entlasten. In Folge des Erwerbs einer Immobilie erzielte Steuervorteile sind nicht anzurechnen, wenn die Rückabwicklung des Erwerbs im Wege des Schadensersatzes zu einer Besteuerung führt, die die erzielten Steuervorteile wieder nimmt. Mit dieser Entscheidung schloss sich der VII. Senat des Bundesgerichtshofes der Rechtsprechung des V. Senats an. RA Dr. Kai H. Warnecke

4 4 / 5 2. Beschluß des BGH vom V ZB 13/08 Durchsetzung des Vorrangs der Wohnungseigentümer in der Zwangsversteigerung Das Überschreiten der Wertgrenze des 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG muss (durch Vorlage des Einheitswertbescheids) in der Form des 16 Abs. 2 ZVG nachgewiesen werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann (aber) dem wegen Hausgeldrückständen in der Rangklasse 5 ( 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG) angeordneten Zwangsversteigerungsverfahren später in der Rangklasse 2 ( 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) beitreten, wenn die Finanzbehörde dem Vollstreckungsgericht auf sein zu stellendes Ersuchen nach 54 Abs. 1 Satz 4 GKG den Einheitswertbescheid vorgelegt und sie die übrigen Voraussetzungen nach 10 Abs. 3 Satz 3 ZVG glaubhaft gemacht hat (BGH, Beschluss vom 17. April V ZB 13/08). Die Eigentümergemeinschaft hat gegen den säumigen Wohnungseigentümer einen Vollstreckungsbescheid wegen rückständiger Hausgeldforderungen erwirkt und die Anordnung der Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung des Schuldners in der Rangklasse 2 beantragt. Die Eigentümergemeinschaft hat sich bei der Finanzbehörde vergeblich um Bekanntgabe des Einheitswertbescheids für die Schuldnerwohnung bemüht. Das Vollstreckungsgericht ordnet die Zwangsversteigerung in der Rangklasse 5 an und lehnt die Versteigerung auch in der Rangklasse 2 ab. Zu Recht, beschließt der Bundesgerichtshof (BGH). Die Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 sei unzulässig. Eine solche Anordnung setze nach 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG voraus, dass der zu vollstreckende Betrag 3 Prozent des Einheitswerts der Eigentumswohnung übersteige. Diese Voraussetzung sei nach 16 Abs. 2 ZVG durch Vorlage des Einheitswertbescheides nachzuweisen. Diesen Nachweis habe die Eigentümergemeinschaft nicht erbracht. Der mit der WEG-Novelle für die Wohnungseigentümergemeinschaft neu geschaffene Vorrang läuft nach Auffassung des BGH damit gleichwohl nicht leer. Der fehlende Einheitswertbescheid führe nicht zur vollständigen Zurückweisung des Versteigerungsantrags, sondern nur dazu, dass die Versteigerung der Hausgeldrückstände nicht in der Rangklasse 2, sondern in der Rangklasse 5 angeordnet werde. Nach erfolgter Anordnung habe das Vollstreckungsgericht dann nach 54 Abs. 1 Satz 4 Halbs. 1 GKG die Finanzbehörden um Übermittlung des Einheitswertbescheides zu ersuchen. Einem solchen Ersuchen könne das Steuergeheimnis nicht entgegenhalten werden, 54 Abs. 1 Satz 4 Halbs. 2 GKG. Nach einer Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rang-klasse 5 werde deshalb regelmäßig im Laufe des Verfahrens und noch vor Festlegung des geringsten Gebots der Einheitswertbescheid dem Vollstreckungsgericht vorgelegt und damit in der Form des 16 Abs. 2 ZVG nachgewiesen. Das Vollstreckungsgericht habe dann die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Rangklasse 2 nach 27 ZVG zuzulassen, wenn sie dem Verfahren nach erfolgtem Nachweis in dieser Rangklasse beitritt. Der Beitritt sei nämlich nicht nur anderen, sondern auch dem betreibenden Gläubiger möglich. RA Wolf-Bodo Friers

5 5 / 5 3. Beschluß des Landgerichts Düsseldorf vom T 489/07 Haushaltsnahe Dienstleistungen Verwalterhonorar für Bescheinigung- Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften dürfen für das Erstellen einer Bescheinigung für haushaltsnahe Dienstleistungen i. S. d. 35a EStG ein gesondertes Honorar verlangen. Dies hat jetzt das Landgericht Düsseldorf entschieden (Beschluss vom 8. Februar 2008, Az. 19 T 489/07. Die Düsseldorfer Richter wiesen die Beschwerde eines Wohnungseigentümers zurück. Dieser hatte sich gegen die Entlastung der Verwaltung und insbesondere die vom WEG-Verwalter erstellte Jahresabrechnung ausgesprochen, in der die Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen nicht gesondert ausgewiesen waren. Die Verwaltung war zur Erstellung einer individuellen Bescheinigung nur gegen Zahlung von 25 Euro bereit. Bereits vor dem Amtsgericht war der Wohnungseigentümer mit seinem Ansinnen gescheitert (AG Neuss, Beschluss vom 29. Juni 2007, Az. 74 II 106/07). Das Amtsgericht hatte die Auffassung vertreten, dass der gesonderte Ausweis von haushaltsnahen Dienstleistungen nicht zwingend in die Jahresabrechnung gehöre (so auch das AG Bremen in seinem Beschluss vom 3. Juni 2006, Az. 111a II 89/07). Ferner könne die kosten-lose Erteilung einer Bescheinigung vom Verwalter nicht verlangt werden. Das Landgericht entschied nun, dass ein Betrag von 25 Euro für die Erstellung einer Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen angemessen sei. RA Stefan Walter

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