Markterholung spürbar. Immobilienmarktausblick Volkswirtschaftliche Abteilung September 2006

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1 Markterholung spürbar Immobilienmarktausblick Volkswirtschaftliche Abteilung September 2006

2 Agenda 1 Weltwirtschaftliches Umfeld 2 Mietmärkte Deutschland, Europa, Global 3 Investmentmärkte 4 Zusammenfassung 2

3 Agenda 1 Weltwirtschaftliches Umfeld 2 Mietmärkte Deutschland, Europa, Global 3 Investmentmärkte 4 Zusammenfassung 3

4 Weltwirtschaftliches Umfeld Weltmärkte werden größer Eine neue Welle der Globalisierung rollt heran Europa (Deutschland) USA Westliche Welt Japan S-Korea Taiwan Singapur China Indien Mittelund Osteuropa ? 4

5 Weltwirtschaftliches Umfeld Weltmärkte werden größer Globalisierungswellen gehen mit beschleunigtem Wachstum einher in % Wachstumsraten der Weltwirtschaft (vor 1950 westliche Hemisphäre), 10-Jahresdurchschnitt Quelle: Weltbank

6 Weltwirtschaftliches Umfeld Kräftige Weltkonjunktur Weltkonjunktur verliert langsam an Dynamik Frühindikatoren der OECD* Weltwirtschaft erzielt seit Mitte 2002 höhere Wachstumsraten dank der starken Dynamik der Nicht-OECD- Länder Erstmals mehren sich die Anzeichen einer Verlangsamung der weltwirtschaftlichen Entwicklung Die Abschwächung der konjunkturellen Frühindikatoren findet bisher nur in den Regionen Asien und Nordamerika statt Welt OECD Länder * 6-Monatsveränderungsraten, auf das Gesamtjahr hochgerechnet Quellen: OECD, DekaBank 6

7 Weltwirtschaftliches Umfeld Kräftige Weltkonjunktur Anteil der Emerging Markets am Welt-BIP steigt stetig an Traditionelle Industrieländer Emerging Markets, inkl. neue industrialisierte asiatische Länder*) 7 Anmerkung: Abgrenzung der Ländergruppe nach IMF World Economic Outlook. Aus Angaben in US-$ und Kaufkraftstandards. * Hongkong, Korea, Singapur und Taiwan. Quellen: IWF, DekaBank

8 Weltwirtschaftliches Umfeld Emerging Markets Schwellenländer wachsen schneller als Industrieländer BIP-Wachstum der Weltregionen* EU-15 Lateinamerika Asien ex Japan USA Mittel-, Osteuropa Mitteleuropäische Konvergenzländer bewegen sich im Vergleich zu Euroland auf dauerhaft höherem Wachstumspfad Osteuropäische Staaten verzeichnen ebenfalls anhaltend hohes Wachstum. Russland und Kasachstan profitieren vom strukturell hohen Ölpreis In Lateinamerika wird das Wachstum durch die inländische Nachfrage unterstützt. Im Zusammenhang mit den Wahlen zeigt sich wenig Volatilität China bleibt der Wachstumsmotor in Asien, ist aber auch eine Quelle für potenzielle Instabilität 8 * Veränderung gegenüber dem Vorjahr, in %, Dreijahres-Durchschnitt Quellen: Ecowin, DekaBank

9 Weltwirtschaftliches Umfeld Emerging Markets: Die drei große Weltregionen Fundamentale Lage hat sich vor allem in Osteuropa verbessert Deka Country Risk Indicator Alle drei EM-Weltregionen verzeichnen eine verbesserte fundamentale Lage Ostasien weist die besten Fundamentaldaten auf. Mittel- und Osteuropa hat sich am stärksten verbessert Geringere Länderrisiken machen Schwellenländer attraktiv für Portfolio- und Direktinvestitionen Schwellenländer rücken damit für strategische Portfolio-Beimischungen zunehmend in den Fokus Mittel- und Osteuropa Ostasien Lateinamerika Quelle: DekaBank 9

10 Weltwirtschaftliches Umfeld Emerging Markets Insbesondere Israel, Indien und Russland sind attraktiver geworden DCRI Rating Deka Country Risk Indicator Malaysia Zypern Taiwan Thailand Tschechien Russland Südkorea Indien Israel Verbesserung des DCRI-Rating Die größten Investitionschancen ergeben sich gewöhnlich in den Ländern, die kürzlich starke fundamentale Verbesserungen erfahren haben und im Investment Grade Bereich liegen Der DCRI kann diese Länder identifizieren Unsere Favoriten sind Israel, Indien, Russland, Südkorea, Tschechien, Taiwan und Thailand Quelle: DekaBank 10

11 Agenda 1 Weltwirtschaftliches Umfeld 2 Mietmärkte Deutschland, Europa, Global 3 Investmentmärkte 4 Zusammenfassung 11

12 Mietmarkt Deutschland Ökonomische Perspektiven Deutschland: Stop and Go von der Politik Bruttoinlandsprodukt* Selten bestimmte die Politik derart den Konjunkturverlauf wie derzeit Die Mehrwertsteuererhöhung lässt den Konsum und die Importe im Jahr 2006 kräftig ansteigen Eine vorausschauende Lagerpolitik der Unternehmen und Nachholeffekte beim Bau stärken das zweite Quartal Im Jahr 2007 wird die Rechnung präsentiert: Der vorgezogene Konsum fehlt und lässt das BIP im ersten Quartal schrumpfen Im Jahr 2006 nimmt das BIP um 2,2%, im Folgejahr um 0,6% zu * Saisonbereinigte Werte, in Prozent ggü. Vorquartal Quellen: Statistisches Bundesamt, DekaBank 12

13 Mietmarkt Deutschland Büromarkt am Beginn der Erholung Expansion Abschwung Rezession Erholung 2001 (1991) (1996) Angebotsknappheit Steigende Mietpreise Zunehmende Bautätigkeit Steigende Leerstände Fallende Mietpreise Rege Bautätigkeit Hohe Leerstände Anhaltender Mietpreisrückgang Rückgang Bautätigkeit Sinkende Leerstände Steigende Mieten Niedrige Bautätigkeit 13

14 Mietmarkt Deutschland Anstieg der Büroflächennachfrage In m² Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Quellen: PMA, DekaBank 14

15 Mietmarkt Deutschland Mittelfristig weiterhin geringeres Neubauvolumen In m² P 2007P 2008P 2009P Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Quellen: PMA, DekaBank 15

16 Mietmarkt Deutschland Stabilisierung des Leerstands und allmählicher Rückgang 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% P2007P2008P Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank 16

17 Mietmarkt Deutschland Aufsteigender Trend bei den Spitzenmieten EUR/qm/Monat P2007P2008P Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank 17

18 Mietmärkte Europa Ökonomische Perspektiven Euroland 2006: Aufschwung im Zenit Bruttoinlandsprodukt* Für die konjunkturelle Entwicklung sind zwei Faktoren ausschlaggebend: die beschlossene Mehrwertsteuererhöhung in Deutschland wird 2006 zu einem Boom führen, dem dann aber ein Konjunktureinbruch folgt die weltwirtschaftlichen Entwicklung schwächt sich ab Im Jahr 2006 steigt das Bruttoinlandsprodukt um 2,3% an, im Folgejahr nur noch um 1,5% Die bevorstehenden Revision der Vergangenheit könnte zu einer höheren Prognose für 2006 führen * Saisonbereinigte Werte, in Prozent ggü. Vorquartal Quellen: Statistisches Bundesamt, DekaBank 18

19 Mietmärkte Europa BIP-Wachstum Regional stark unterschiedliches BIP-Wachstum in Euroland Irland Luxemburg Finnland Griechenland Spanien Österreich Frankreich Belgien Eurozone Niederlande Deutschland Italien Portugal 9,5% 2006 bis bis ) ) Durchschnittlich jährliche Veränderung. Daten ab 2006 Schätzung der DekaBank. Quellen: Statistisches Amt der EU, DekaBank

20 Folie 19 Leo1 Die Grunddatei steht unter I:\Ber_0113\Abt_011301\011301_005_Research Support\Leo\Junius\BIP_EU12.xls B015198;

21 Mietmärkte Europa Bürobeschäftigung Bürobeschäftigung in europäischen Zentren zieht an Der Aufbau von Bürobeschäftigung in den europäischen Städten gewinnt nach sehr schwachen Jahren wieder an Dynamik 5% 4% 3% Bürobeschäftigung (% yoy) Dies gilt auch für Deutschland, wenn auch eingeschränkt 2% 1% 0% -1% -2% Deutschland Europa -3% Europa: Wien, Brüssel, Kopenhagen, Barcelona, Madrid, Lyon, Paris, Mailand, Rom, Amsterdam, Lissabon Deutschland: Berlin, Hamburg, Frankfurt, München, Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Stuttgart Quellen: PMA, DekaBank 20

22 Mietmärkte Europa Regionales Bürobeschäftigtenwachstum Skandinavien und Spanien führend Stockholm Helsinki Kopenhagen Madrid Barcelona Mailand London Wien München Frankfurt Paris Lissabon Budapest/Prag Amsterdam -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% Quelle: DekaBank 21

23 Mietmärkte Europa Indikatoren signalisieren Aufschwung Treiber Treiber Konsequenz Konjunkturelles Wachstum Steigende Anzahl Bürobeschäftigter Steigerung der Nachfrage nach Büroflächen Konstant niedriges Fertigstellungsvolumen Angebot kurzfristig nicht erweiterbar Erholung der Büromärkte Steigende Mieten Fallende Leerstände Quellen: PMA, BulwienGesa AG 22

24 Stuttgart Köln Barcelona Mietmärkte Europa Größter Büroflächenbestand in Paris und London Mio. m² Paris* London** München Berlin Frankfurt Brüssel Stockholm Hamburg Wien Oslo Kopenhagen Helsinki Rom Madrid Düsseldorf Mailand Amsterdam 23 * Großraum Ile-de-France ** Greater London Quellen: PMA, Jones Lang LaSalle

25 Mietmärkte Europa Anziehende Vermietung In m² Amsterdam Brüssel London Paris Region Mailand Madrid Quellen: PMA, ImmoStat, DekaBank 24

26 Mietmärkte Europa Neubautätigkeit auf niedrigem Niveau In m² Amsterdam Brüssel London Paris Mailand Madrid Quellen: Jones Lang LaSalle, PMA 25

27 Mietmärkte Europa Gemessen am Bestand höchster Nettozugang in Madrid 10 In % des Bestandes Amsterdam Brüssel Central London Paris Mailand Madrid Quellen: PMA, DekaBank 26

28 Mietmärkte Europa Höchstwerte beim Leerstand überschritten 20% 16% 12% 8% 4% 0% Amsterdam Brüssel London City Paris Region Mailand Madrid Quellen: PMA, JLL, Prognosen der DekaBank 27

29 Stockholm Amsterdam Brüssel Central London Frankfurt München Lissabon Lyon Madrid Mailand Paris Region Warschau Wien Mietmärkte Europa Leerstandsquoten im Vergleich Amsterdam und Frankfurt auf Rekordniveau % 1994/ Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank 28

30 Mietmärkte Europa Anstieg der Spitzenmieten erwartet 125 EUR/qm/Monat Amsterdam Brüssel London Paris Mailand Madrid Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank 29

31 Mietmärkte Europa Durchschnittliches Wachstum der Spitzenmieten 2006 bis 2008 Madrid Barcelona Stockholm London West End Paris Helsinki Frankfurt M ünchen Brüssel Ungewichteter Durchschnitt 7 deutsche Städte Wien M ailand Kopenhagen Lyon Amsterdam Budapest/Prag/Warschau Lissabon Madrid, Barcelona und Stockholm führend -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12% Quelle: DekaBank 30

32 Mietmärkte Europa Prognose Spitzenmieten 2008 im Vergleich zu 2000/2001 Barcelona und London übertreffen ihren letzten Miethöchststand Barcelona London, West End Helsinki Brüssel Kopenhagen Wien Mailand Paris Stockholm Madrid Ham burg Lissabon München Budapest/Warschau Amsterdam Frankfurt 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% Quelle: DekaBank 31

33 Mietmärkte Europa Immobilienuhren 2. Quartal 2006 Immobilien-Uhr Deutschland (30. Juni 2006) Immobilien-Uhr Europa (30. Juni 2006) Moskau Verlangsamtes Mietpreiswachstum Beschleunigter Mietpreisrückgang Verlangsamtes Mietpreiswachstum Beschleunigter Mietpreisrückgang Beschleunigtes Mietpreiswachstum Hamburg München Verlangsamter Mietpreisrückgang Berlin Frankfurt Düsseldorf Talsohle erreicht Beschleunigtes Mietpreiswachstum London WE Oslo, Madrid Dublin, Paris London City Budapest Stockholm, Kopenhagen, Helsinki, Barcelona, Lyon Verlangsamter Mietpreisrückgang Prag, Amsterdam, Lissabon Mailand, Rom Luxemburg, Athen, Brüssel, Warschau, Edinburgh, Wien Märkte auf Wachstumskurs 32 Quellen: Jones Lang LaSalle, DekaBank * Die Uhr zeigt eine Momentaufnahme. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in unterschiedliche Richtungen und mit unterschiedlicher Geschwindigkeit bewegen. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investmentmarkt

34 Mietmärkte Global Immobilienuhren 1. Quartal 2006 Immobilien-Uhr USA (31. März 2006) Immobilien-Uhr Asien-Pazifik (31. März 2006) San Diego, Miami, Tampa, Phoenix, Washington D.C., Orange County Las Vegas Hong Kong Peking L. A. New York San Francisco Baltimore, Boston, Dallas, Denver Verlangsamtes Mietpreiswachstum Beschleunigtes Mietpreiswachstum Atlanta, Charlotte, Chicago, San Jose Beschleunigter Mietpreisrückgang Verlangsamter Mietpreisrückgang Jacksonville Cleveland Shanghai Singapur Tokio Delhi Sydney Verlangsamtes Mietpreiswachstum Beschleunigtes Mietpreiswachstum Seoul Beschleunigter Mietpreisrückgang Verlangsamter Mietpreisrückgang Mietwachstum in unterschiedlichen Phasen Märkte überwiegend in der Boomphase 33 Quellen: Jones Lang LaSalle, DekaBank * Die Uhr zeigt eine Momentaufnahme. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in unterschiedliche Richtungen und mit unterschiedlicher Geschwindigkeit bewegen. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investmentmarkt.

35 Mietmärkte Global US-Wirtschaft wird fragiler USA: Unternehmensumfragen mit leichter Stimmungseintrübung Einkaufsmanagerindizes im Vergleich* 1Q Q Q Q Q Q Q 2006 ISM nicht-verarbeitendes Gewerbe ISM verarbeitendes Gewerbe Stimmung der Einkaufsmanager nicht mehr im Euphoriebereich Beide ISM-Indizes bewegen sich aber weiterhin satt im Expansionsbereich Insbesondere die Industrie überrascht weiterhin mit einer stabilen Entwicklung Dienstleister und Baugewerbe mit besseren Werten, da sie nicht so stark dem weltweiten Wettbewerb ausgesetzt sind * Quartalsdurchschnitte; saisonbereinigte Werte, Indexpunkte Quellen: Institute for Supply Management, DekaBank 34

36 Mietmärkte Global Regionales Bürobeschäftigtenwachstum in USA Washington D.C. führend Washington D.C. Chicago Los Angeles San Francisco New York 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% Quelle: DekaBank 35

37 Mietmärkte Global Nettoabsorption in USA 2006 Abschwächung, aber weiter positiv sf New York Midtown Manhattan San Francisco Chicago Washington D.C. Los Angeles P 2007P 2008P Quellen: Torto Wheaton, DekaBank 36

38 Mietmärkte Global Leerstandsquoten im US-Vergleich 25 Niedrigste Leerstände in New York und Washington % New York Midtown Manhattan Washington D.C P 2007P 2008P San Francisco Los Angeles Chicago Quellen: Torto Wheaton, Prognosen der DekaBank 37

39 Mietmärkte Global Durchschnittliches Mietwachstum USA 2006 bis 2008 San Francisco und New York führend San Francisco New York Midtown Manhattan Washington D.C. Los Angeles Chicago 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% Quelle: DekaBank 38

40 Mietmärkte Global Mietprognose USA 2008 im Vergleich zum letzten Peak Washington und Los Angeles übertreffen den letzten Miethöchststand Washington D.C. Los Angeles Chicago New York San Francisco 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 120% Quelle: DekaBank 39

41 Mietmärkte Global Mietentwicklung in USA USD/sf p.a Anhaltendes Mietwachstum New York Midtown Manhattan San Francisco Chicago Washington D.C. Los Angeles P 2007P 2008P Quellen: Torto Wheaton, Prognosen der DekaBank 40

42 Mietmärkte Global Japan im Aufschwung Robuster Aufschwung auf solidem Fundament Tankan und Industrieproduktion* 1Q02 1Q03 1Q04 1Q05 1Q Die japanische Volkswirtschaft expandiert robust. Das reale BIP dürfte im Jahr 2006 um 2,7 %, im Folgejahr um 2,4 % zunehmen Getragen wird der Aufschwung vor allem von der Binnennachfrage Die Werte der Tankan-Umfrage zeigen an, dass die Unternehmen optimistisch sind. Dies zeigt sich auch in der hohen Dynamik der gewerblichen Investitionen Der Aufschwung macht sich zudem positiv auf dem Arbeitsmarkt bemerkbar und stützt den privaten Konsum Ind.prod. (linke S.) Tankan (rechte S.) * in % ggü. Vorjahresquartal, Quellen: METI, BoJ, DekaBank 41

43 Mietmärkte Global Büromarkt Tokio Sehr dynamischer, volatiler Markt P 2007P 2008P Stabiles Wirtschaftswachstum Hohe Flächenumsätze durch die Expansion nationaler und internationaler Unternehmen Moderates Neubauvolumen, Mangel an Class A-Flächen führt zu hoher Vorvermietung Leerstandsquote weiter sinkend Steigende Spitzenmieten Fertigstellung in Tm² (l.s.) Nettoabsorption in Tm² (l.s.) Spitzenmiete in JPY/tsubo p.a. (l.s.) Leerstandsquote in % (r.s.) Quellen: CB RE, DTZ, DekaBank 42

44 Mietmärkte Global Büromarkt Seoul Aufstrebender Emerging Market Wirtschaftswachstum in Südkorea: 5,1 % (2006), 4,7 % (2007) Hohe Flächennachfrage 2005 Moderates, ab 2007 steigendes Neubauvolumen, dadurch leichter Anstieg der Leerstandsquote Steigerungspotenzial bei Spitzenmieten P 2007P 2008P Fertigstellung in Tm² (l.s.) Nettoabsorption in Tm² (l.s.) Spitzenmiete in KRW/pyung p.a. (l.s.) Leerstandsquote in % (r.s.) Quellen: CB RE, DekaBank 43

45 Agenda 1 Weltwirtschaftliches Umfeld 2 Mietmärkte Deutschland, Europa, Global 3 Investmentmärkte 4 Zusammenfassung 44

46 Investmentmärkte Zentralbanken normalisieren Zinspolitik Straffung der Geldpolitik bremst die weltweite Liquiditätsausweitung Globale Liquidität* -10 Jan. 89 Jan. 93 Jan. 97 Jan. 01 Jan. 05 Globale Liquidität ggü. Vj. in % Extrem expansive Geldpolitik der Fed bis Mitte 2004 hat für einen globalen Liquiditätsanstieg gesorgt Die Finanzmittel sind vor allem in Vermögenswerte wie Renten, Aktien und Immobilien geflossen und haben zu einem Preisanstieg geführt Im Zuge der insgesamt weltweit straffer ausgerichteten Geldpolitik hat sich die Zunahme jedoch deutlich verlangsamt Dennoch dürfte die noch vorhandene Liquidität auch in Zukunft die Vermögenswerte beflügeln 45 * Veränderung ggü. Vorjahr in Prozent; Globale Liquidität ist die Summe aus der US-Geldbasis und den Währungsreserven aller Zentralbanken Quellen: Federal Reserve, Bloomberg, DekaBank

47 Investmentmärkte Zentralbanken normalisieren Zinspolitik EZB und Fed: Leitzinserhöhungen unterschiedlich weit fortgeschritten Leitzinsen* Fed Funds Rate EZB Refi-Satz EZB erhöht das Tempo ihrer Zinsschritte wegen zunehmender Inflationsgefahren Mit einem Leitzins von 3,5% erreicht sie zum Jahresende 2006 in etwa das neutrale Zinsniveau Geldpolitik der Fed wirkt mit einer Rate von 5,25% bereits leicht restriktiv, weitere Leitzinserhöhungen nicht zu erwarten Moderate Leitzinssenkungen in den USA in 2007 wegen schwächerem Wachstum und nachlassendem Inflationsdruck * In Prozent p.a. Quellen: Bloomberg, DekaBank 46

48 Investmentmärkte Renditen bleiben im historischen Vergleich niedrig 77,0 66,0 55,0 44,0 Zinsprognose Euroland und USA: tendenziell seitwärts Kapitalmarktrenditen* Prognose 33, J-Treasuries 10J-Bunds Strukturelles Niedrigzinsumfeld: günstige Inflationserwartungen glaubwürdige Notenbanken umfangreicher Anlagebedarf Präferenz für Festverzinsliches Von uns erwartete Leitzinserhöhungen der EZB sind bereits eingepreist und kein Grund für höhere Renditen Bei normalen Leitzinsen in Euroland und den USA in 2007 haben die Renditen nur wenig Spielraum nach unten 47 * In Prozent p.a. Quellen: Bloomberg, DekaBank

49 Investmentmärkte Japans Notenbank vor Normalisierung der Geldpolitik Zinsprognose Japan: Steigende Renditen nach Ende der Nullzinspolitik 2,5 7,0 2,0 6,0 1,5 5,0 1,0 4,0 0,5 Leitzins Kapitalmarktrenditen* und Kapitalmarktrendite* Prognose 0,0 3, Tagesgeldsatz 10J-Treasuries 10J-Bunds 10J-JGBs Im März war Bank of Japan von ihrer Politik der quantitativen Lockerung abgerückt, mit der sie den Markt mit Liquidität geflutet hatte Die gute Konjunkturentwicklung sowie sich im positiven Bereich stabilisierende Inflationsraten haben im Juli zur ersten Zinsanhebung seit August 2000 geführt Unsicher ist nun das genaue Timing der weiteren Zinserhöhungen: Wir erwarten einen weiteren Schritt für 2006 Mit der Aussicht auf weitere Zinserhöhungen dürften auch die Renditen am Bondmarkt steigen 48 * In Prozent p.a. Quellen: Bloomberg, DekaBank

50 Investmentmärkte Interesse breiter Investorenkreise hält auch 2006 an Anhaltend hohe Nachfrage nach Investments in Gewerbeimmobilien in Deutschland und Europa Nachfrageboom ausländischer Investoren hält an - Ausnutzung des weiterhin bestehenden Zinsgefälles zu Arbitragegeschäften - Verstärkte Nutzung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten (Verbriefungen, etc.) Stärkere Beurteilung eines Investments anhand der Cash-Flow-Struktur Anfangsrenditen verharren auf dem jetzigen Niveau oder geben weiter nach... können aber bei weiter steigenden Fremdkapitalzinsen verstärkt unter Druck geraten 49

51 Investmentmärkte Stark steigendes Volumen in Deutschland Offene Immobilienfonds eher auf der Verkäuferseite Projektentwickler Banken, etc. Offene Private 10% Investoren 11% 10% Immobilienfonds 8% Opportunity- Funds 13% Anteil am Transaktionsvolumen Eigennutzer 17% Sonstige 11% Geschloss. Fonds 20% Investitionsvolumen 2005: 20,55 Mrd. EUR Davon 61 % Einzelobjekte und 39 % Portfoliodeals Anteil der Offenen Immobilienfonds mit 8 % niedrig Büroimmobilien mit 52 % dominierend, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit 32 %, Logistik mit 7 % und 9 % Sonstige Quelle: Jones Lang LaSalle, DekaBank 50

52 Investmentmärkte Grenzüberschreitende Investitionen auf dem Vormarsch Mrd. Euro Globalisierung nimmt zu, Europa wird einheitlicher Markt Europa: Direktinvestitionen Domestic Cross-border Hohe Liquidität führt zu Rekord- Anlagevolumen Anteil Cross-border steigt auf 59 % 26 % der Direktinvestitionen kommen von außerhalb Europas Zielländer in Europa: UK 45 %, Deutschland 13 %, Skandinavien 11 % Anteil Büro 46 %, Einzelhandel 29 % Erwartung 2006: 175 Mrd. Euro Quellen: JLL, DekaBank 51

53 Investmentmärkte Prognosen der Spitzenrenditen (netto*) in Europa Bodenbildung 2006 % 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4, P 2007P 2008P Wien Brüssel Paris Berlin Frankfurt Madrid Amsterdam London West End London City Warschau Prag Budapest 52 Quellen: PMA, Prognosen der DekaBank *=netto, lokale Maklerangaben mit teilweise abweichenden Definitionen

54 Investmentmärkte Entwicklung der Average Cap Rates bzw. Spitzenrenditen* % Weitere Rückgänge in 2006 möglich, danach Erholung New York Midtown Manhattan San Francisco Chicago Seoul* Washington D.C. Los Angeles Tokio* Mumbai* 2006P 2007P 2008P Quellen: Korpacz, CB RE, DekaBank 53

55 Investmentmärkte Wechselkurserträge Währungsbeiträge schmälern Ertrag in UK und den USA Erwartete Wechselkursperformance* USD AUD JPY GBP SEK CHF NOK ungehedged gehedged Wir prognostizieren Wechselkursabwertungen in UK und den USA Der Australdollar bleibt gesichert wie ungesichert unattraktiv In Japan und der Schweiz empfehlen wir keine Wechselkursabsicherungen, da dies die Erträge verringert Wir erwarten eine stärkere schwedische und norwegische Krone und empfehlen ebenfalls, diese nicht abzusichern 54 * Auf Sicht von zwölf Monaten, in Prozent ggü. Euro Quellen: Bloomberg, DekaBank

56 Agenda 1 Weltwirtschaftliches Umfeld 2 Mietmärkte Deutschland, Europa, Global 3 Investmentmärkte 4 Zusammenfassung 55

57 Zusammenfassung Positive Marktaussichten Positive Konjunkturaussichten in Europa, in den USA leicht abnehmende Dynamik Anhaltender Druck auf Spitzenrenditen, hohe Nachfrage von Investoren Langfristige Renditen in Euroland und USA mit leichter Aufwärtstendenz Bodenbildung in deutschen Büromärkten erreicht, beginnende Markterholung Büromärkte in Europa und USA überwiegend in Erholungsbzw. Expansionsphase, in Asien in der Boomphase 56

58 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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