Erfolgreiches Immobilien-Portfoliomanagement in Krisenzeiten: Sektorstrategie, Geschäftsmodelle, Kennzahlen im Fokus Ausblick & Trends 2009

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1 Erfolgreiches Immobilien-Portfoliomanagement in Krisenzeiten: Sektorstrategie, Geschäftsmodelle, Kennzahlen im Fokus Ausblick & Trends 2009 Februar 2009 Swiss Finance & Property Corporation I Page 1

2 Agenda Intro: Investitionsprozess Sektorstrategie Wertentwicklung von Immobiliensektoren im Konjunkturzyklus Geschäftsmodelle taktische Auswahl im Konjunkturzyklus Kennzahlen im Fokus Rentabilität, Finanzierung, operative Kennzahlen im Fokus Immobilienmarkt Schweiz Ausblick und Trends 2009 Swiss Finance & Property Corporation I Page 2

3 Intro: Investitionsprozess Prozess Schlüsselfaktoren Quellen Top down screening Bottom up Analyse (Makro) ökonomische Entwicklung Direkter Immobilien Markt Aktien Auswahl Wachstum Zinsniveau Konsumausgaben Inflation Ort und Sektor Mieten und Leerstände Zusatzflächenangebot / nachfrage Portfolio Qualität Management Finanzielle Schlüsselfaktoren Technische Indikatoren Risikofaktoren BfS BAK KOF Banken Wuest+Partner Collier CBRE IPD Geschäftsberichte Analysten-Reports Bloomberg Ticker Reuters News Befragung Portfolio Konstruktion, Monitoring und Kontrolle Swiss Finance & Property Corporation I Page 3

4 Sektorstrategie (1) Zyklizität von Immobilienanlagerenditen nach Sektoren. Beispiel USA 30% 25% Appartements annual return, 1Q rolling 20% 15% 10% 5% 0% Office Retail 4 per. Mov. Avg. (Appartements) Fazit: Büro: kürzeste Zyklen, grösste Schwankungen Verkauf: längere Zyklen, gedämpfte Schwankungen -5% -10% -15% 4 per. Mov. Avg. (Office) 4 per. Mov. Avg. (Retail) Wohnen: längere Zyklen, reduzierte Schwankungen Ann. Rendite von Direktimmobilienanlagen nach Sektoren, 1984 bis Q rollierend Quelle: NCREIF Swiss Finance & Property Corporation I Page 4

5 Sektorstrategie (2) Performance von kotierten Schweizer Immobilienanlagen nach Sektor-Gruppen ( Fonds) 115% 110% 105% Aktien (Mid/Large Caps) Fonds Gruppe Gemischt 110% 108% 106% 104% Aktien (Mid/Large Caps) Fonds Gruppe Gemischt 100% 95% Fonds Gruppe Kommerz 102% 100% Fonds Gruppe Kommerz 90% 85% 80% 75% Dez-07 Feb-08 Apr-08 Jun-08 Aug-08 Okt-08 Dez-08 Fonds Gruppe Wohnen Fonds Teil- Gruppe Wohnen W-CH Fonds Teil- Gruppe Wohnen D-CH 98% 96% 94% 92% 90% Okt-08 Nov-08 Nov-08 Dez-08 Dez-08 Jan-09 Jan-09 Fonds Gruppe Wohnen Fonds Teil- Gruppe Wohnen W-CH Fonds Teil- Gruppe Wohnen D-CH Indexierte Wertentwicklung, bis Swiss Finance & Property Corporation I Page 5 Indexierte Wertentwicklung, bis Quelle: GL Trade; Analye und Gruppenbildung: SFPC

6 Sektorstrategie (3) Rendite- und Risikopositionen im Vergleich Rendite, annualisiert 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% Fonds Teil- Gruppe Wohnen D-CH Fonds Gruppe Wohnen Fonds Gruppe Kommerz Fonds Teil- Gruppe Wohnen W-CH Fonds Gruppe Gemischt 0% 5% 10% 15% 20% Risiko, annualisiert Rendite, annualisiert 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8% -10% Fonds Teil- Gruppe Wohnen W-CH Fonds Gruppe Wohnen Fonds Gruppe Kommerz Fonds Teil- Gruppe Wohnen D-CH Fonds Gruppe Gemischt Aktien (Mid/Large Caps) 5% 10% 15% 20% 25% Risiko, annualisiert Rendite-Risiko Positionen, Zeitraum bis Rendite-Risiko Positionen, Zeitraum bis Swiss Finance & Property Corporation I Page 6 Quelle: GL Trade; Analye und Gruppenbildung: SFPC

7 (Zusatz) Agios bei CH Immobilienfonds auf tiefen Niveaus Quellen: UBS GAM, fund publications, SWX Immofonds Index Swiss Finance & Property Corporation I Page 7

8 (Zusatz) CH Immobilienfonds: Yields und Yield Spreads Robuste Dividendenrenditen und erhöhte Spreads (zu risikolosen Anlagen) für defensive Anleger zunehmend attraktiv 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% Yield Spread (SWX Immofonds vs CH 10Y Generic Bond Yld) (lhs) Yield (SWX Immofonds) (rhs) CH 10Y Generic Bond Yld (rhs) -3.0% 0.0% Feb 00 Feb 01 Feb 02 Feb 03 Feb 04 Feb 05 Feb 06 Feb 07 Feb 08 Swiss Finance & Property Corporation I Page 8

9 (Zusatz) Schweizer Immobilienmärkte defensiv Yield Spreads und Mietwachstum YoY (%) der Metropolen im Vergleich: Büromarkt Jan % % % 5% 0% -5% -10% -15% 50-20% 0-25% Paris Wien Frankfurt Hamburg München London West End Stockholm Berlin Dublin Mailand Brüssel Kopenhagen Rom Zürich Madrid Barcelona Genf London City Vancouver Amsterdam Lissabon Hong Kong New York Sydney Tokio US Average Los Angeles Singapore Chicago Rendite-Spread (bps) (lhs) Mietwachstum YoY (%) (rhs) Quelle: C&W; Credit Suisse. Rendite-Spread zwischen Mietrenditen und 10Y Staatsanleihen (in Bps) Swiss Finance & Property Corporation I Page 9

10 (Zusatz) Credit Spreads Schweiz Refinanzierungskosten für Schweizer Unternehmungen vergleichsweise moderat gestiegen CH Corp.Bond Index: 1.954% Risk free: 1.577% Spread: 38 bps CH Corp.Bond Index: C2777Y Index Risk free: CH 7Y Gov.Bd Yld Swiss Finance & Property Corporation I Page 10 Quelle: Bloomberg, Stand

11 (Zusatz) Credit Spreads Euroraum Noch keine Entspannung bei Refinanzierungskosten German Corp.Bd Index: 4.79% Risk free: 3.24% Spread: 155 bps GER Corp.Bond Index: C66410Y Risk free: GER 10Y Gov.Bd Yld Quelle: Bloomberg, Stand Swiss Finance & Property Corporation I Page 11

12 (Zusatz) Credit Spreads USA Noch keine Entspannung bei Refinanzierungskosten US Corp.Bd Index: 4.83% Risk free: 2.80% Spread: 203 bps US Corp.Bond Index: C88010Y Index Risk free: US 10Y Gov.Bd Yld Quelle: Bloomberg, Stand Swiss Finance & Property Corporation I Page 12

13 Geschäftsmodelle (1) Taktische Investition in Gesellschaften nach Auswahl ihrer Geschäftsmodelle Quelle: UBS WMR Swiss Finance & Property Corporation I Page 13

14 Geschäftsmodelle (2) Direct property market cycle Post -grow t h Risk appetite Business models Growth Contraction Rental Development Trading FUM or AUM Low X Recovery Investment portfolio business model Development Development Trading Depending on opportunities and not on cycles Medium X X X High (X) X X Bevorzugte Geschäftsmodelle im Immobilienzyklus Risiko-Profil je Geschäftsmodell abgestimmt auf Risikoappetit des Anlegers Quelle: UBS WMR Swiss Finance & Property Corporation I Page 14

15 Kennzahlen im Fokus Rentabilität: hohe Überschuss-Rendite (ROIC - WACC Spread) Cashflow-Eigenkapitalrendite (CF/EK) Betriebsgewinn-Marge (EBIT-Marge) Finanzierung: hohe Zinsdeckung (EBITDA/ cost of interest) sekundär: geringe Fremdfinanzierungskosten; hohe Eigenfinanzierung; hoher Anteil langfristigen FK Börse/ Finanzmärkte: Portfolio/operative Kennzahlen Operative Aufwände (U&R-Aufwand und Liegensch.aufwand total / Mietzinseinnahmen) Leerstandsquoten (inkl. Potenzialprüfung) versus Nettorenditen von Bestandsliegenschaften Nutzungsmix Regionen: Wohnbau verstärken Geschäftsliegenschaften: Büro vs. Retail übergewichten Vorsicht mit B-Lagen Fokus auf Agio/Disagio (Plausibilisierung mit Wachstumserwartungen) Cashflow-Rendite (Cash Flow per Share) Marktliquidität (durchschn. Umsatz pro Börsentag) Swiss Finance & Property Corporation I Page 15

16 Marktview Erkenntnisse aus Managementgesprächen Managementgespräche in Q Findings: FONDS UBS Credit Suisse Fid Fund Schroders Immofonds La Foncière Mi Fonds Immo Patrimonium FIR Pensimo Immo.gesellschaften PSP SPS Mobimo Allreal Intershop Warteck Espace Jelmoli Projektentwicklungen: Erhöhter Druck auf Umsetzung von Entwicklungsprojekten und längere Vermarktungszeiten Teilw. Insourcing von Leistungen ermöglicht höhere Kontrolle und Sicherstellung Zielerreichung Portfoliowachstum: Akquisitionen weiterhin schwierig wg Mangel an Objekten => Beschränktes Potenzial Keine grossen Hebel im Bereich Mietzinssteigerungen vorhanden Fokus nicht auf Wachstum um jeden Preis, sd. oft interne Optimierungen (Bewirtschaftung, Leerstand etc.) Developer nehmen tend. mehr Anteile der Entwicklung ins eigene Investmentportfolio zur Generierung von nachhaltigem Cash Flow Swiss Finance & Property Corporation I Page 16

17 Ausblick und Trends 2009 Positive Erwartungen für: Wohnen für mittlere Einkommensklassen in mittleren und grossen Städten Büros und Verkaufsflächen an zentralen Lagen mit erfolgreichem Betriebskonzept Business Modell Investor Managements, die Trends richtig antizipieren Roh- und Energiestoffkosten dank erfolgter Korrektur der Marktpreise Swiss Finance & Property Corporation I Page 17

18 Ausblick und Trends 2009 Wohnen als konjunkturresistenter Sektor wird weiterhin bevorzugt bleiben Zunahme der geforderten Risikoprämien bei Mietrenditen insbesondere bei Kommerzliegenschaften ist wahrscheinlich und bringt weiteren Druck auf den Sektor; Gefahr von Bewertungsabschlägen Interventionen der Nationalbank und Zinssenkungen am Hypothekarmarkt können auch positive Effekte haben; voraussichtlich für Wohnliegenschaften in 2009 weitgehend stabile Kapitalisierungsraten Kurzfristig steigende Nachfrage nach Aktien zum Jahresbeginn aufgrund strategischer Neupositionierungen, im weiteren Verlauf von Q1/ 09 mit Eintreffen weiterer sich verschlechternder Wirtschaftsdaten aktienseitig vorerst keine nachhaltige Kurserholung Aktuelle Ertragsspanne von Immobilienfonds mit ca. 0.85% (yield spread) gegenüber 10-Jahres Staatsanleihen erachten wir als attraktiv gemessen am zugrunde liegenden Sektor- und Geschäftsmodell-Risiko; Fonds von daher attraktive Alternative Swiss Finance & Property Corporation I Page 18

19 Trenderfassung Wohnen Nachfrage Wohnungsgrösse Junge Singles Ältere Singles Junge Paare Ältere Paare Kleinfamilien Grosshaushalte Quellen: Wüest & Partner, SFPC Research Swiss Finance & Property Corporation I Page 19

20 Trenderfassung: Energiekosten Heizsysteme 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Öl Gas Holz Elektrisch Fernwärme Wärmepumpe/Solar Quellen: Wüest & Partner, SFPC Research (Forecast) Swiss Finance & Property Corporation I Page 20

21 Disclaimer The information in this document is confidential and may not be disclosed to any other person without our prior approval. This presentation does not constitute a prospectus in the sense of Art. 652a or Art of the Swiss Code of Obligations or Art. 50 of the Swiss Investment Fund Act. This document is a product of Swiss Finance & Property Corporation and is not research. We have prepared this document based upon information that we believe to be reliable but we make no representation or warranty, express or implied, that it is accurate, complete or up to date and accept no liability, other than for fraudulent misrepresentation, if it is not. Any proposed terms in this document are indicative only and remain subject to contract. Nothing in this document shall constitute or form part of any legal agreement, or any offer to sell or the solicitation of any offer to buy any securities. Investments in funds should only be undertaken following a thorough study of the latest corresponding sales prospectus, the fund regulations, and the basic legal information that these regulations contain. Past performance does not guarantee or indicate current or future value or earnings. The performance shown does not take account of any commissions and costs charged when subscribing and redeeming units. Swiss Finance & Property Corporation does not provide legal, accounting or tax advice. You must obtain your own independent advice on any legal, tax or accounting issues relating to these materials or any decision to undertake any of the actions, investments or transactions discussed or recommended herein. We may from time to time have positions in, and buy or sell, securities and investmens identicial or related to those mentioned in this document and may possess or have access to non-public information relating to matters referred to in this document which we do not intend to disclose. No person shall be treated as a client of Swiss Finance & Property Corporation, or be entitled to the protections afforded to clients of Swiss Finance & Property Corporation, solely by virtue of having received this document. Neither this document or any copy thereof may be sent to or taken into the United States or distributed in the United States or to any US persons. Copyright Swiss Finance & Property Corporation. All rights reserved. Swiss Finance & Property Corporation I Page 21

22 Offices & Contacts Swiss Finance & Property Corporation Untermüli 7 Utoquai Zug 8008 Zürich info@swissfp.com Tel Adrian Schenker schenker@swissfp.com Boris Guggenheim guggenheim@swissfp.com Swiss Finance & Property Corporation I Page 22

23 Zusatz 2: Pricing Schweizer Immobilienfonds Price Closing Year (adjusted) Last Report NAV compounded Premium / Discount YTD TR Dividend Yield Ratio of Debts to Assets TER Market Cap Low High UBS Swiss Mix Sima CH % 3.48% 3.87% 18.16% 0.90% 3'959'295'715 CS 1a Immo PK CH ' ' ' ' ' % -0.88% 4.64% 9.88% 0.50% 2'956'077'600 CS RE LivPlus CH % 1.60% 0.00% 1.34% 0.58% 1'884'750'000 CS Re Est Fd Siat CH % 4.11% 3.66% 17.52% 0.80% 1'635'691'468 UBS Swiss Res Anfos CH % 6.34% 3.72% 19.20% 0.90% 1'300'015'514 CS Re Est Fd Inters CH % 1.09% 4.41% 21.50% 0.76% 1'122'314'886 CS Real Est PP CH % -2.22% 2.62% 22.47% 0.64% 975'237'120 SWC(CH)RE IFCA CH % 12.23% 3.34% 19.63% 0.96% 994'560'594 Immofonds CH % 4.57% 3.94% 14.41% 0.33% 926'507'141 SOLVALOR 61 CH % 1.54% 2.72% 12.77% 0.79% 797'243'502 Schroder Imm Pl CH % 1.94% 1.52% 26.43% 0.87% 758'400'000 UBS Swiss Swissreal CH % 1.85% 4.55% 17.34% 0.90% 715'039'600 LA FONCIERE CH % 4.17% 3.15% 17.63% 0.88% 704'625'000 FIR Fds Imm Romand CH % 3.74% 3.29% 3.26% 0.83% 649'431'030 UBS Leman Foncipars CH % 12.54% 3.50% 13.54% 0.90% 702'888'296 Swissinvest RE Inv CH % 3.38% 3.76% 19.61% 0.62% 426'306'127 BONHOTE IMMOB CH % -1.41% 3.14% 4.74% 1.06% 321'300'000 Immo Helvetic CH % 10.18% 3.66% 25.64% 0.30% 284'000'000 Dynamic Real Est Fd CH ' % -1.70% 2.75% 40.74% 0.99% 241'904'124 Patrimon Sw RE CH % 1.43% 0.00% 24.49% 0.99% 186'375'000 Procimmo Sw Com CH % -1.94% 0.99% 32.39% 1.35% 129'798'029 Ø SWIIT Ø Ø Ø Total 8.05% 3.25% 3.33% 15.63% 0.80% 21'671'760'745 Swiss Finance & Property Corporation I Page 23

24 Zusatz 3: Pricing Schweizer Immobilienaktien ISIN Price Closing (adjusted) Year (adjusted) Last Report NAV compounded Premium / Discount YTD TR Dividend Yield Ratio of Debts to Equity Ratio of Debts to Assets Interest Cover Market Cap (Free Float) Low High PSP Swiss Propert N CH % -8.92% 5.00% '045'297'663 Swiss Prime Site N CH % -5.22% 7.06% '112'810'368 Mobimo Hldg N CH % -6.01% 6.77% '276'442 Allreal Hldg N CH % 3.46% 4.52% '004'717 Intershop Hldg CH % 1.75% 6.90% '994'200 Zueblin Imm Hldg N CH % % 12.99% '641'562 Warteck Invest N CH ' ' ' ' ' % -1.02% 4.25% '038'446 Espace Real Estat N CH % -4.35% 3.18% '835'690 BFW Liegensch N -A- CH % 0.59% 6.45% '985'813 Swiss Fin&Prop N CH % 0.00% 0.00% '511'375 Ø REAL Ø Ø Ø Ø Total -9.97% -6.00% 5.84% '128'396'276 Swiss Finance & Property Corporation I Page 24

25 Schweiz: Entwicklung wirtschaftlicher Schlüssel-Indikatoren Quelle: UBS IB, Januar 2009 Swiss Finance & Property Corporation I Page 25

26 Zusatz 4: Hohe und stabile Ertragsrendite Die Rendite von Immobilienanlagen = stabile Ertragsrendite (Nettomietrenditen) und volatile Wertsteigerung 14% Gesamtrendite Rendite p.a. 12% 10% 8% 6% 4% Ertragsrendite Industrie Alle Büro Einzelhandel Einzelhandel Einzelhandel Alle Alle Industrie Industrie Büro Wertsteigerungsrendite 2% Büro 0% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% Risiko (Volatilität) p.a. Renditekomponenten und ihr Risiko von Direktimmobilienanlagen in Grossbritannien. Periode 1981 bis Swiss Finance & Property Corporation I Page 26 Quellen: IPD, GPR, UBS WMR