Energietechnisches Portfoliomanagement in Wohnungsunternehmen Hamburger Fachforum

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1 Institut Wohnen und Umwelt Energietechnisches Portfoliomanagement in Wohnungsunternehmen Hamburger Fachforum Eberhard Hinz Wissenschaftlicher Mitarbeiter Institut Wohnen und Umwelt, Darmstadt Forschungseinrichtung der Stadt Darmstadt und des Landes Hessen gemeinnützig Forschungsbereiche Wohnen Energie Ansatz interdisziplinärer anwendungsbezogen Politikberatung Das perfekte Wgsunternehmen soll soziale Verantwortung übernehmen Sicherung bedarfsgerechten Wohnraums demografischer Wandel, Haushaltsgröße,... bezahlbarer Wohnraum, 2.Miete Altersarmut, Energiekosten ökologische Belastungen reduzieren kommunale Klimaschutzziele den Wert des Unternehmens erhöhen nach Abzug aller internen Kosten Überschuss und Dividende zahlen dies alles ausgewogen, heute und in Zukunft! zukunftsorientiertes Wirtschaften oder kurz gesagt: nachhaltig wirtschaften Voraussetzungen nachhaltiger Investitionen vertretbare Mieten Investitionskosten (Instandhaltung, Modernisierung, Energie) Energiekosten nach Modernisierung vertretbare ökologische Standards ordnungsrechtliche Mindestanforderungen EnEV - oder mehr? Wettbewerbsvorteil wird erzielt Vermeidung von Leerstand durch guten energetischer Standard dazu: Markttransparenz gegeben Mietspiegel, Energieausweis, Heizspiegel, Maßnahmen erhöhen den Wert des Unternehmens Cash-flow mittel- bis langfristig positiv Renditeerwartung der Gesellschafter angemessen

2 Einflussfaktoren auf die Rendite Portfolioanalyse & Energie objektbezogene Investitionsstrategien greifen zu kurz - Portfolioanalyse - Einstieg in das energietechnische PM Objektebene Quartiersebene Portfolioanalyse -> Strategien für Bestandsegmente Analyse der Zusammensetzung des Bestandes Flottenverbrauch Wohngebäudebestand vergleichende Bewertung Benchmarking Energieverbrauch in Teilbeständen Ableitung nachhaltiger Investitionsstrategien für das Unternehmen nachhaltige energietechnische Modernisierungsstandards Zielwerte, Maßnahmenpakete, mittelfristige Kostenplanung auf Basis komplexer Entscheidungsstrukturen ein Akteur im Markt mit konkurrierenden Unternehmen Bewertung weiche Faktoren Abgleich mit kommunalen Klimaschutzzielen -> Konsequenzen? Stufe1 Repräsentanten für den Bestand Zentrale Fragen aktueller Flottenverbrauch realistische Zielwerte für 2020 / 2030 Maßnahmenpakete & Kosten / Wirtschaftlichkeit & Mieten darauf aufbauend -> unternehmenspolitische Ausrichtung Vorgehen Stufe 1: aus Datenbank Wohnungsunternehmen i.d.r. max. 15 Repräsentanten für den Bestand Stufe 2: Abgleich Bedarf Verbrauch Abbildung IST-Zustand, Abgleich Verbrauch Bedarf -> Flottenverbrauch Stufe 3: Maßnahmenpakete energietechnische Standards? Stufe 4: Kosten Vollkosten / energiebedingte Mehrkosten, Kopplungsprinzip / vorzeitige Mod. Stufe 5: Wirtschaftlichkeit -> Diskussion Randbedingungen erforderlicher dauerhafter Mehr-Mietertrag vs. Energiekostenersparnis der Mieter (im Jahr der Maßnahme) Stufe 6: Abschlussbericht / Aufsichtsrat (Empfehlungen) allgemeine Gebäudedaten z. B. Bj, Größe, WE, Flächen,... Mieterträge, Leerstände, Energiebedarfsausweise (Energieverbrauchsausweise) Daten aus unternehmensinterner Gebäudeverwaltung z. B. Modernisierungszustände Plausibilitätsprüfung Datenlücken, Syntax, Relevanz,... Zusammenfassung durch Wohnungsunternehmen Datenbank als Grundlage zur Segmentierung des Bestandes detaillierte Auflistung Heizsysteme Baualtersklassen Sanierungszustände Gebäudegrößen (MFH/GMFH)

3 Stufe 2 Flottenverbrauch & Benchmark Stufe 3 - Maßnahmenpakete 17 Liter Haus Stufe 3 - Maßnahmenpakete Stufe 3 - Maßnahmenpakete Ref KfW100 Q p, max = Ref, H T,max = 115 % Ref EnEV Bt EnEV Bt-30 U Außenwand [W/(m²K)] 0,28 (ca. 9 cm) ca. 0,28 0,24 0,20 (ca. 15 cm) U Fenster [W/(m²K)] 1,30 (2WSV) ca. 1,30 1,30 0,95 (3WSV) U Kellerdecke [W/(m²K)] 0,35 (ca. 6 cm) ca. 0,35 0,30 0,30 (ca. 8 cm) U Dach [W/(m²K)] 0,20 (ca. 14 cm) ca. 0,20 0,24 0,15 (ca. 20 cm) Ref KfW100 Q p, max = Ref, H T,max = 115 % Ref EnEV Bt EnEV Bt-30 U Außenwand [W/(m²K)] 0,28 (ca. 9 cm) ca. 0,28 0,24 0,20 (ca. 15 cm) U Fenster [W/(m²K)] 1,30 (2WSV) ca. 1,30 1,30 0,95 (3WSV) U Kellerdecke [W/(m²K)] 0,35 (ca. 6 cm) ca. 0,35 0,30 0,30 (ca. 8 cm) U Dach [W/(m²K)] 0,20 (ca. 14 cm) ca. 0,20 0,24 0,15 (ca. 20 cm) Anlagentechnik Brennwert Solar (WW) Abluftanlage Ersatz dez. Strom WW -> zen. BW WW Anlagentechnik Brennwert Solar (WW) Abluftanlage Ersatz dez. Strom WW -> zen. BW WW Kommentar entspricht Neubau nach EnEV Eingriff in die i. W. kein Eingriff in die Kommentar entspricht Neubau nach EnEV Eingriff in die i. W. kein Eingriff in die

4 Stufe 3 - Maßnahmenpakete Stufe 3 - Maßnahmenpakete Ref KfW100 Q p, max = Ref, H T,max = 115 % Ref EnEV Bt EnEV Bt-30 U Außenwand [W/(m²K)] 0,28 (ca. 9 cm) ca. 0,28 0,24 0,20 (ca. 15 cm) U Fenster [W/(m²K)] 1,30 (2WSV) ca. 1,30 1,30 0,95 (3WSV) U Kellerdecke [W/(m²K)] 0,35 (ca. 6 cm) ca. 0,35 0,30 0,30 (ca. 8 cm) U Dach [W/(m²K)] 0,20 (ca. 14 cm) ca. 0,20 0,24 0,15 (ca. 20 cm) Ref KfW100 Q p, max = Ref, H T,max = 115 % Ref EnEV Bt EnEV Bt-30 U Außenwand [W/(m²K)] 0,28 (ca. 9 cm) ca. 0,28 0,24 0,20 (ca. 15 cm) U Fenster [W/(m²K)] 1,30 (2WSV) ca. 1,30 1,30 0,95 (3WSV) U Kellerdecke [W/(m²K)] 0,35 (ca. 6 cm) ca. 0,35 0,30 0,30 (ca. 8 cm) U Dach [W/(m²K)] 0,20 (ca. 14 cm) ca. 0,20 0,24 0,15 (ca. 20 cm) Anlagentechnik Brennwert Solar (WW) Abluftanlage Ersatz dez. Strom WW -> zen. BW WW Anlagentechnik Brennwert Solar (WW) Abluftanlage Ersatz dez. Strom WW -> zen. BW WW Kommentar entspricht Neubau nach EnEV Eingriff in die i. W. kein Eingriff in die Kommentar entspricht Neubau nach EnEV Eingriff in die i. W. kein Eingriff in die Stufe 2 - Flottenverbrauch Stufe 3 - Potenzial (theoretisch) 17 Liter Haus 17 Liter Haus 7 Liter Haus

5 Stufe 3 - Potenzial (realistisch bis 2030) Dämmplatte Dübel Armierungsmörtel Armierungsgewebe Haftgrund Außenputz - 15 % Passt das zum kommunalen Klimaschutzkonzept? Mauerwerk Putz (alt) 17 Liter Haus 7 Liter Haus Berücksichtige Kostenelemente Baustelleneinrichtung alle Systemkomponenten WDVS Sockelabdichtungen & Sockelputz Dämmung von Loggien, Fensterleibungen, Perimeter systemgerechte Außenfensterbänke Versetzen/Erneuern von Fall- & Standrohren Verlängerung von Dachüberständen Anstriche von Dachüberständen & Gesimsen Maßnahmen zur Vermeidung von Wärmebrücken Dämmung von Fensterbänken & Leibungen systemgerechte Montagezylinder Abbruch von Gartenmauern Herausbrechen von Fensteranschlägen Absägen von Betonüberständen Abstemmen und Ersetzen von Vordächern Anpassen bzw. Ersetzen von Balkongeländern Versetzen von Hoftoren Wand Dämmung Block aus Polyurethanschaum mit eineschäumten Metallplatten Handlauf Demontage/Montage Fenstergitter & Markisen alle Elektroinstallationen an der Fassade

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7 Stufe 4 - Kosten, Bauteil WDVS Stufe 4 - Tabelle Kostenfunktionen Stufe 4 Kosten, nur für Energie! Bezeichnung [ /(m²cm)] [ /m²] [ /cm] [-] Haustür EFH Haustür MFH WSV, Dreh/Kipp, Passivhaus EFH ,450-0,264 3WSV, Dreh/Kipp, H/K konv. EFH ,180-0,213 2WSV, Dreh/Kipp, H/K konv. EFH ,720-0,216 3WSV, Dreh/Kipp, Passivhaus EFH ,450-0,196 3WSV, Dreh/Kipp, H/K konv. EFH ,640-0,231 2WSV, Dreh/Kipp, H/K konv. EFH ,890-0,232 Vorbaurollladen, Kunststoff, Gurt Vorbaurollladen, Kunststoff, Elektro Vorbaurollladen, Alu, Gurt Vorbaurollladen, Alu, Elektro WDVS - Vollkosten 2,70 96, WDVS - energiebed. Mehrkosten 2,70 8, AW - Kerndämmung - Vollkosten 1,69 9, Keller, unterseitig, ohne Bekleidung 1,26 29, Keller, unterseitig, mit Bekleidung 1,44 54, Keller, oberseitig, Einblasen zwischen die Dielen 1, oberste Geschossdecke, begehbar 1,74 27, oberste Geschossdecke, nicht begehbar 1,05 3, Flachdach - Vollkosten 4, Flachdach - energiebedingte Mehrkosten 3, Flachdach, Lichtkuppel EFH - - Flachdach, Lichtkuppel MFH - - Steildach - Vollkosten 2, , Steildach - energiebedingte Mehrkosten 2, Steildach mit Gauben - Vollkosten 2, Steildach mit Gauben - energiebedingte Mehrkosten 2, Steildach, Dämmung von innen - - Steildachgauben Dachflächenfenster EFH Dachflächenfenster EFH aktuelle Studie gefördert durch BMNUR im Rahmen der Nationalen Klimaschutzinitiative Beitrag zur Verringerung der Treibhausgasemissionen stat. abgesicherte Ableitung von Kostenfunktionen mit Konfidenzintervallen (obere / untere Bandbreite der Kosten) Transparenz /Sicherheit in Bezug auf Kosten Wirtschaftlichkeit (EnEV XL)

8 Exkurs - Kapitalwertmethode Kapitalwert K = BW Ein BW Aus EK BW Ein Barwert der Einnahmen über Betrachtungszeitraum (Mieten bzw. eingesparte Heizkosten, Leerstände,...) dauerhafter Mehr-Mietertrag Mietspiegel Darmstadt 2010 Kriterium der wärmetechnischen Beschaffenheit BW Aus Barwert der Ausgaben über Betrachtungszeitraum (Zins, Tilgung, Wartung, Instandhaltung, Verwaltung,...) EK eingesetztes Eigenkapital Wirtschaftlichkeitskriterium Realisiere niemals eine Investition mit negativem Kapitalwert Break - Even unter Berücksichtigung der angestrebten Verzinsung des Eigenkapitals wird ein Kapitalwert = 0 erzielt Fragen Vermieter: erforderlicher dauerhafter Mehr-Mietertrag zur Refinanzierung der energietechnischen Modernisierung für KW = 0? Mieter: Energiekosteneinsparung (welche?) vs. energiebed. Mieterhöhung Energiekosteneinsparung der Mieter Stufe 5 Wirtschaftlichkeit (nur Energie) Prognosen sind schwierig, insbesondere wenn sie die Zukunft betreffen Karl Valentin, Mark Twain, Niels Bohr, Winston Churchill, Evaluation EnEV 09 / Weiterentwicklung EnEV 12 Bild Zeitung 2006

9 Stufe 5 - Wirtschaftlichkeit (nur Energie) Stufe 5 - Wirtschaftlichkeit (nur Energie) Stufe 5 - Wirtschaftlichkeit (nur Energie) Stufe 5 - Wirtschaftlichkeit (nur Energie)

10 Stufe 5 - Wirtschaftlichkeit (nur Energie) Zur Erinnerung: Beispiel: Mietspiegel Darmstadt 2010 Kriterium der wärmetechnischen Beschaffenheit Grundlage für den dauerhaften Mehr-Mietertrag ( Break-Even ) ca. 0,50 bis 0,60 /(m²mon) Stufe 6 - Bericht Flottenverbrauch nach Repräsentanten aus dem Bestand vermutlich viel Arbeit für Sie realisitische Zielwerte vermutlich nicht ernüchternd für uns Maßnahmenpakete & Kosten Vollkosten energietechnische Modernisierung: ca. xx Mio. /a davon: energiebedingte Mehrkosten: ca. xx Mio. /a stat. abgesichert, im Detail abgestimmt Wirtschaftlichkeit Kriterium Break-Even vs heutige Energiekosteneinsparung Kopplungsprinzip / vorzeitige Modernisierung Empfehlungen nachhaltige Modernisierungsstandards Maßnahmenpakete Diskussion Aufsichtsrat, Portfolioanalyse & Energie Portfolioanalyse -> Strategien für Bestandsegmente Analyse der Zusammensetzung des Bestandes Flottenverbrauch Wohngebäudebestand vergleichende Bewertung Benchmarking Energieverbrauch in Teilbeständen Ableitung nachhaltiger Investitionsstrategien für das Unternehmen nachhaltige energietechnische Modernisierungsstandards Zielwerte, Maßnahmenpakete, mittelfristige Kostenplanung auf Basis komplexer Entscheidungsstrukturen ein Akteur im Markt mit konkurrierenden Unternehmen Bewertung weiche Faktoren Abgleich mit kommunalen Klimaschutzzielen -> Konsequenzen?

11 Wirtschaftlichkeit unmittelbare ökonomische Dimensionen Höhe der Mieten, Nebenkosten (Energie, Wasser, Müll, ) Mietausfallwagnis (Umgang mit Mietschuldnern) Wertsteigung der Immobilie / des Unternehmens Wirtschaftlichkeit - weiche Faktoren unmittelbare ökonomische Dimensionen Höhe der Mieten, Nebenkosten (Energie, Wasser, Müll, ) Mietausfallwagnis (Umgang mit Mietschuldnern) Wertsteigung der Immobilie / des Unternehmens Wirtschaftlichkeit - weiche Faktoren unmittelbare ökonomische Dimensionen Höhe der Mieten, Nebenkosten (Energie, Wasser, Müll, ) Mietausfallwagnis (Umgang mit Mietschuldnern) Wertsteigung der Immobilie / des Unternehmens objektbezogene weiche Faktoren Komforterhöhung, Kostensicherheit Energiepreise, Versicherungen weiche Faktoren aus gesellschaftspolitischen Auftrag Klimafolgekosten? Kosten/Nutzen Stadt(teil)erneuerung Förderung von Integration, Unterbringung sozial Benachteiligter Sozialer Frieden, Moderation von Konflikten Unterstützung von Nachbarschaften/sozialen Netzen Klimaschutz (Image: Energie, Ökologie, ) zusätzliche Angebote im Wohnumfeld, Wirtschaftlichkeit? Passivhaus-Institut Energieeffizienz ist [ ] heute eine der rentabelsten Energiequellen überhaupt, die untersuchten Energiespar- Maßnahmen sind regelmäßig deutlich günstiger in den Gestehungskosten als der Einkauf herkömmlicher Brennstoffe. (PHI, 2008) empirica [ ] allerdings lohnen sich viele Sanierungsmaßnahmen, insbesondere Außenwanddämmung und Fenster, nicht. Etwas besser sieht es bei Heizkesseln aus. (empirica, 2010) Kosten/Nutzen Mieterbeteiligungen Grundrissgestaltung (altengerecht, Schichtarbeiter, ) Außenanlagen Bauen mit/für Projektgruppen,

12 Zum Schluss eine plakative These Vielen Dank für ihre Aufmerksamkeit Nachhaltigkeit in der Wohnungswirtschaft hat etwas mit Energiesparen zu tun wirkt negativ auf (kurzfristige) Erträge erfordert langfristige Zeithorizonte muss zum immobilienwirtschaftlichen Selbstverständnis passen Gesellschafterstruktur, Besitzverhältnisse Unternehmensphilosophie Welchen Stellenwert hat Energieeffizienz? PS: Ich rechne Ihnen alles hin Studie Kosten energierelevanter Bau- und Anlagenteile bei der energietechnischen Modernisierung von Altbauten gefördert im Rahmen der nationalen Klimaschutzinitiative, Download ab Mitte 2015