ista Hausverwalter - Tage 2015

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1 ista Hausverwalter - Tage 2015 Wohnungseigentumsrecht Herzlich Willkommen! Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 ista Hausverwalter - Tage 2015 Wohnungseigentumsrecht Aktuelle Rechtsprechung zum WEG Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 2

3 Die WEG als Verbraucher Streit mit dem Energieversorger Die Wohnungseigentümergemeinschaft W streitet vor Gericht mit dem Energieversorger E um die Rückerstattung auf überhöhte Gasrechnungen gezahlter Beträge. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des E enthielten die Klausel, dass E berechtigt sein sollte, den Gaspreis in dem Umfang einseitig anzuheben, in dem der Ölpreis stieg. 3

4 Die WEG als Verbraucher BGH, Urt. v VIII ZR 114/13 Die streitige einseitige Preisanpassungsklausel ist wirksam, soweit es sich beim Kunden des Energieversorgers um einen Unternehmer handelt. BGH, Urt. v VIII ZR 178/08 Die streitige einseitige Preisanpassungsklausel ist unwirksam, soweit es sich beim Kunden des Energieversorgers um einen Verbraucher handelt. 4

5 Die WEG als Verbraucher 13 BGB Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgegeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. 14 BGB Unternehmer ist eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Eine rechtsfähige Personengesellschaft ist eine Personengesellschaft, die mit der Fähigkeit ausgestattet ist, Rechte zu erwerben und Verbindlichkeiten einzugehen. 5

6 Die WEG als Verbraucher BGH, Urt. v VIII ZR 109/14 BGH, Urt. v VIII ZR 360/13 BGH, Urt. v VIII ZR 243/13 Im Interesse des Verbraucherschutzes verliert eine natürliche Person ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch, dass sie durch Erwerb von Wohnungseigentum zwingend Mitglied des rechtsfähigen Verbands der Wohnungseigentümergemeinschaft wird. Hinzu kommt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft beim Abschluss von Energielieferverträgen nicht zu gewerblichen Zwecken, sondern zum Zweck der privaten Vermögensverwaltung handelt. 6

7 Die WEG als Verbraucher BGH, Urt. v VIII ZR 109/14 BGH, Urt. v VIII ZR 360/13 BGH, Urt. v VIII ZR 243/13 Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen gewerblich handelnden Verwalter vertreten wird. Somit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft solange ihr mindestens 1 Verbraucher angehört, regelmäßig einem Verbraucher gleichzustellen. 7

8 Rücksichtnahme bei Instandsetzung? Demographische Entwicklung Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird von Eigentümer E gebeten, durch Beschluss für die Trockenlegung seiner im Souterrain gelegenen Eigentumswohnung zu sorgen, da diese aufgrund massiver Feuchtigkeitsschäden infolge einer mangelhaften Abdichtung der Außenwände nicht mehr bewohnbar ist. Die übrigen Wohnungseigentümer mit einem Durchschnittsalter von 77 Jahren sind der Auffassung, dass sich diese Investition für sie nicht mehr lohnt. Da sollen sich unsere Erben drum kümmern, meinen sie und lehnen ab. 8

9 Keine Rücksichtnahme R bei Instandsetzung! BGH, Urt. v V ZR 9/14, IMR 2015, 29 Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Sanierung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung gem. 21, Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2, Abs. 4 WEG auch gegen den Willen der übrigen Eigentümer erzwingen, sofern diese erforderlich ist und umgehend erfolgen muss. Unter diesen Voraussetzungen ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. 9

10 Persönliche Haftung auf Schadensersatz! BGH, Urt. v V ZR 9/14, IMR 2015, 29 Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die Vornahme einer notwendigen Instandsetzungsmaßnahme unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Ersatz des Schadens diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft untätig geblieben sind, d.h. nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben. 10

11 Schadensersatz aber nur bei Anfechtung! BGH, Urt. v V ZR 94/11, ZMR 2012, 974 Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die Vornahme einer notwendigen Instandsetzungsmaßnahme unterblieben ist, so entfällt der Schadensersatzanspruch, sofern der betroffene Wohnungseigentümer gegen den (Negativ-)Beschluss nicht gerichtlich vorgeht (Argument der Bestandskraft). 11

12 Änderung der Gemeinschaftsordnung Streitfall Terrasse Der Einheit des Eigentümers E ist das Sondernutzungsrecht an der vor seiner Wohnung im Erdgeschoss gelegenen Terrassenfläche zugeordnet. Die Terrassenkonstruktion ist altersbedingt zu Kosten i.h.v ,00 EUR zu erneuern. E möchte, dass die Eigentümerversammlung die Instandsetzung der Terrassenfläche auf Kosten der Gemeinschaft beschließt. 12

13 Änderung der Gemeinschaftsordnung LG München I, Urt. v S 26400/11, ZMR 2013, 477 KG, Beschl. v W 362/08, ZMR 2009, 573 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine besonderen Regelungen, so stellt eine Terrasse als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gem. 1 Abs. 5 WEG zwingendes Gemeinschaftseigentum dar, das auf Kosten sämtlicher Eigentümer instand zu setzen ist ( 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2; 16 Abs. 2 WEG). 13

14 Änderung der Gemeinschaftsordnung Listige Eigentümer Die übrigen Eigentümer pochen indes auf die Gemeinschaftsordnung, die folgende Regelung enthält: Die Vereinbarungen dieser Gemeinschaftsordnung können durch Beschluss mit 2/3-Mehrheit aller Stimmrechte geändert werden. Die Wohnungseigentümer beschließen mit der erforderlichen Mehrheit, dass die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsrechten unterliegenden Flächen oder Bauteile vom jeweils sondernutzungsberechtigten Eigentümer zu tragen sind. 14

15 Öffnungsklausel BGH, Urt. v V ZR 315/13, IMR 2015, 26 Die durch eine sog. Öffnungsklausel eingeräumte Beschlusskompetenz gestattet es nicht, einzelnen Wohnungseigentümern neue Leistungspflichten aufzuerlegen, da zum Kernbereich des Wohnungseigentums gehörende Rechte nicht betroffen werden dürfen. Zum unantastbaren Kernbereich des Wohnungseigentums gehört auch das Belastungsverbot. 15

16 Öffnungsklausel BGH, Urt. v V ZR 315/13, IMR 2015, 26 Der auf der Grundlage einer sog. Öffnungsklausel gefasste Beschluss über die Auferlegung neuer Leistungspflichten zu Lasten eines einzelnen Wohnungseigentümers ist indes lediglich schwebend unwirksam, d.h. er kann wirksam werden, sofern der nachteilig betroffene Eigentümer zustimmt. 16

17 Verwalterbestellung und -vertrag Alles falsch? Die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt die A-GmbH zur Verwalterin nach WEG für den Zeitraum vom Dazu wird ferner beschlossen: Der Verwaltungsbeirat erhält das Mandat, mit der Verwaltung auf der Grundlage des vorliegenden Entwurfs über den Verwaltervertrag zu verhandeln, welcher auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bis zum beschlossen werden soll. Eigentümer Q ficht den Beschluss an. 17

18 Verwalterbestellung und -vertrag BGH, Urt. v V ZR 114/14 Trotz der anerkannten Trennung von Verwalteramt und Verwaltervertrag hält es der Senat für erforderlich, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, zumindest die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden. 18

19 Alles weg? Krimineller Verwalter Der später wegen Untreue in 740 Fällen zu einer Gefängnisstrafe verurteile Verwalter V überwies zur Verdeckung der von ihm getätigten Entnahmen aus den Mitteln der von ihm verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaften vom Konto der WEG A ,00 EUR auf das Konto der WEG B, nur um den Betrag alsbald wieder abzuheben und auf das Konto einer anderen WEG zu transferieren. Nach Entdeckung verklagt die WEG A die WEG B auf Rückzahlung der ,00 EUR. 19

20 Kenntniszurechnung des untreuen Verwalters BGH, Urt. v III ZR 436/12, NZM 2014, 355 Der Zahlungsanspruch der WEG A ergibt sich aus 812 Abs. 1 S. 1 BGB (Bereicherungsrecht), da die von V veranlasste Zahlung rechtsgrundlos erfolgte. Die WEG B kann sich nicht darauf berufen, dass durch die alsbaldige Entnahme des Geldbetrags eine Entreicherung i.s.d. 818 Abs. 3 BGB eingetreten ist, denn es ist Kenntnis des fehlenden Rechtsgrunds gegeben ( 819 Abs. 1 BGB). Die WEG B hat sich die Kenntnis des V analog 166 Abs. 1 BGB zurechnen zu lassen. 20

21 Vertretung der WEG durch den Verwalter Kündigung Wegen permanenter Schlechtleistung beschließt die Eigentümerversammlung, der Hausreinigungsfirma H fristgerecht zum zu kündigen, was der Verwalter V umsetzen soll. V verschickt umgehend das Kündigungsschreiben an H, welche drei Tage später die Kündigung mangels Vorlage einer Originalvollmacht zurückweist und darauf besteht, dass der Reinigungsvertrag sich wegen Versäumung der Kündigungsfrist zum Ablauf des um ein weiteres Jahr verlängert habe. 21

22 Vertretung der WEG durch den Verwalter 174 BGB Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist. 22

23 Vertretung der WEG durch den Verwalter BGH, Urt. v III ZR 443/13, ZMR 2014, 566 Mangels Vorlage einer Originalvollmacht war die Fa. H befugt, die Kündigungserklärung des V gem. 174 S. 1 BGB umgehend zurückzuweisen. Denn im Falle eines Beschlusses über die Bevollmächtigung des Verwalters zur Vornahme eines einseitigen empfangsbedürftigen Rechtsgeschäfts (Kündigung) gem. 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG handelt es sich nicht um einen Fall der gesetzlichen, sondern der rechtsgeschäftlichen Vertretung. 23

24 Vertretung der WEG durch den Verwalter 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie 7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen vorzunehmen, soweit er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist. 24

25 Vertretung der WEG durch den Verwalter 27 Abs. 6 WEG Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist. 25

26 Vertretung der WEG durch den Verwalter 27 Abs. 6 WEG Der Verwalter kann von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen, aus der der Umfang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist. Nachteil: Grundsätzlich ist die Vollmachtsurkunde dann von sämtlichen Wohnungseigentümer auszustellen, d.h. von sämtlichen Wohnungseigentümern zu unterzeichnen. Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl. 2013, 27 Rn

27 Vertretung der WEG durch den Verwalter 27 Abs. 3 S. 3 WEG Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. 27

28 Vertretung der WEG durch den Verwalter 27 Abs. 3 S. 3 WEG Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen. Nachteil: Werden durch Beschluss einer oder mehrere Wohnungseigentümer ermächtigt, die Vollmachtsurkunde für die WEG zu unterzeichnen, muss der Vollmachtsurkunde das Beschlussprotokoll beigefügt werden. Bärmann/Merle, WEG, 12. Aufl. 2013, 27 Rn

29 Vertretung der WEG durch den Verwalter 26 Abs. 4 WEG Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der Unterschriften der in 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. 29

30 Vertretung der WEG durch den Verwalter 26 Abs. 4 WEG Soweit die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der Unterschriften der in 24 Abs. 6 bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Nachteil: Die Bestimmung dient dem Nachweis der Verwaltereigenschaft, wenn Erklärungen in grundbuchlicher Form (insbesondere Veräußerungszustimmung) abzugeben sind. In den betreffenden schon vorliegenden beglaubigten Protokollen wird aber nur die Verwalterstellung nachgewiesen, nicht die Bevollmächtigung zur Vornahme des konkreten Rechtsgeschäfts. 30

31 Vertretung der WEG durch den Verwalter Wie kann man reagieren (umstritten)? Zunächst sollten Verwalter darauf achten, dass ihnen die Verwaltervollmacht in einer hinreichenden Anzahl von Originalausfertigungen erteilt wird. Oftmals ergibt sich die Legitimation zur Abgabe der konkreten Erklärung nicht eindeutig aus dem Text der bisher verwendeten Vollmacht. Demnach ist der Text der Vollmacht entsprechend weit zu fassen (allgemeine Befugnis zum Abschluss, zur Änderung und Kündigung von Verträgen namens der Wohnungseigentümergemeinschaft). Erfolgt die Vollmachtserteilung nicht gemeinsam mit der Verwalterbestellung, ist das Bestellungsprotokoll in beglaubigter Ablichtung vorzulegen. 31

32 Vertretung der WEG durch den Verwalter Formulierungsvorschlag Verwaltervollmacht Die Eigentümerversammlung beschließt, dem Verwalter nach WEG, Fa. X GmbH, die folgenden Vollmachten zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft Y-Str. in Z-Stadt zu erteilen: - Befugnis zum Abschluss, Änderung sowie Kündigung von Verträgen (insbes. ), -, wobei beglaubigte auszugsweise Ausfertigungen dieses Protokolls als Vollmachtsurkunde dienen. Die Wohnungseigentümer Frau A und Herr B werden bevollmächtigt, die Vollmachtsurkunden namens und in Vollmacht der übrigen Wohnungseigentümer zu unterzeichnen. 32

33 Vertretung der WEG durch den Verwalter Rettungsanker Einzelvollmacht (umstritten) Weigern sich die Eigentümer, eine weite Vollmacht zu erteilen oder liegt eine solche (noch) nicht vor, kann als Ausweg daran gedacht werden, im Einzelfall im Beschluss über die Kündigung selbst die ausdrückliche Bevollmächtigung des Verwalters zur Abgabe der Kündigungserklärung sowie den Umstand festzuhalten, dass eine (auszugsweise) Ausfertigung des Protokolls die Vollmachtsurkunde darstellt sowie diejenigen Personen, die gem. 24 Abs. 6 WEG das Protokoll (ohnehin) unterzeichnen, bevollmächtigt sind, die Vollmachtsurkunde zu unterzeichnen. Dieses Protokoll ist öffentlich (notariell) zu beglaubigen, damit die Identität der Vollmachtgeber nachgewiesen ist. 33

34 Vertretung der WEG durch den Verwalter Formulierungsvorschlag Einzelvollmacht Die Eigentümerversammlung beschließt, den Verwalter, Fa. X-GmbH, zu beauftragen, namens und in Vollmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft Y-Str. in Z-Stadt den mit der Fa. B-AG geschlossenen Hausreinigungsvertrag vom fristgerecht, d.h. zum Ablaufe des zu kündigen. Eine beglaubigte auszugsweise Ausfertigung dieses Protokolls dient als Vollmachtsurkunde. Die Wohnungseigentümer Frau A und Herr B werden bevollmächtigt, die Vollmachtsurkunde namens und in Vollmacht der übrigen Wohnungseigentümer zu unterzeichnen. 34

35 Vertretung der WEG durch den Verwalter Tipps für die Praxis - Einfach frühzeitig kündigen! Die Zurückweisung der Kündigungserklärung mangels Vorlage der Originalvollmacht ist nur unverzüglich möglich ( 174 BGB)! - Im Notfall kann eine Berufung auf die Grundsätze der Duldungs- und Anscheinsvollmacht helfen 35

36 Verhältnis von Abrechnung und Wirtschaftsplan Reparaturbeschluss Die WEG beschließt für die Durchführung baulicher Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum die Erhebung einer Sonderumlage. Als Eigentümer Q nicht zahlt, verklagt ihn die WEG auf Entrichtung der Sonderumlage und verliert. Das Gericht hält den Sonderumlagebeschluss mangels inhaltlicher Bestimmtheit für nichtig. Da die Maßnahme zwischenzeitlich aber durchgeführt, abgenommen und bezahlt ist, beschließt die WEG nochmals die Erhebung der Sonderumlage. 36

37 Verhältnis von Abrechnung und Wirtschaftsplan BGH, Urt. v V ZR 168/13, NZM 2014, 436 Der erneuten Beschlussfassung über die Erhebung der Sonderumlage steht nicht entgegen, dass die Maßnahme bereits durchgeführt und bezahlt wurde. Zwar wäre es möglich, die Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung abzurechnen, indes schließt dies die Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage als Ergänzung des Wirtschaftsplans nicht aus. 37

38 Verhältnis von Abrechnung und Wirtschaftsplan BGH, Urt. v V ZR 168/13, NZM 2014, 436 Denn die Jahresabrechnung dient lediglich der Ermittlung der Abrechnungsspitze durch Gegenüberstellung der Soll-Vorauszahlungen auf den Wirtschaftsplan und der tatsächlichen Kosten, nicht aber der Anpassung der zu erbringenden Vorschüsse zur Bestreitung der tatsächlichen Kosten. Daher stehen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nebeneinander, wodurch eine doppelte Zahlungsverpflichtung vermieden wird. 38

39 Urheberschutz Atemlos durchs Programm Im WEG-Objekt des Verwalters V werden sämtliche Wohnungen mittels einer zentralen Gemeinschafts-Satellitenempfangsanlage mit Fernsehund Hörfunkprogrammen versorgt. Verwalter V erhält von der GEMA ein Schreiben, in welchem er wegen der öffentlichen Weiterleitung urheberrechtlich geschützter Bild- und Tonwerke Lizenzgebühren abzuführen habe. 39

40 Urheberschutz OLG München, Urt. v U 2619/13, IMR 2015, 30 Das OLG München erteilt der GEMA eine deutliche Absage. Eine öffentliche Verbreitung urheberrechtlich geschützter Programminhalte liegt nicht vor, wenn die Bewohner eines Mietshauses über eine zentrale Anlage mit TV-/Radioprogrammen versorgt werden. Zum einen empfangen die Mieter die Programme nicht öffentlich, sondern im privaten Kreis. Zum anderen liegt in der Weiterleitung der Signale durch das hausinterne Kabelnetz nur eine technisch notwendige Verbesserung des Empfangs vor. 40

41 Dann ist ja alles klar! 41

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