Die Modernisierung von Eigentumswohnungen nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz

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1 FREY SCHÄFER BRANDT Rechtsanwälte Die Modernisierung von Eigentumswohnungen nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz - Vortrag am 16.Januar 2009 für Wohnen im Eigentum e.v. - Referent: Rechtsanwalt Thomas Brandt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Kanzlei Frey Schäfer Brandt, Köln

2 Einführung Das Wohnungseigentumsgesetz wurde mit Wirkung ab grundlegend novelliert. Neben einer Vielzahl von sonstigen Änderungen ist der Komplex der Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und bauliche Veränderungen neu geregelt und strukturiert worden. Neu hinzugekommen ist eine Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen. Die neue Regelung gilt seit dem ; auch in Verfahren, die bereits anhängig sind oder waren.

3 Rechtsvorschriften zur Instandhaltung und Instandsetzung 21 Abs. 5 Ziffer 2 WEG: Zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere: Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. 21 Abs. 3 WEG: Können die Wohnungseigentümer einer der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

4 Rechtsvorschriften zu baulichen Veränderungen 22 Abs. 1 WEG: Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte beeinträchtigt werden. 22 Abs. 2 WEG: Maßnahmen der Modernisierung oder zur Anpassung an den Stand der Technik können durch eine Mehrheit von ¾ aller Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden. 22 Abs. 3 WEG: Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung können gem. 21 Abs. 3 beschlossen werden.

5 Übersicht Maßnahme Gegenstand Mehrheit Instandhaltung + Instandsetzung 21 Abs. 5 Ziffer 2 Modernisierende Instandsetzung 22 Abs. 3 Modernisierung 22 Abs. 2 Reparatur des Bestandes Bestandsverbesserung bei Reparaturanlass + Amortisation Bestandsverbesserung ohne Reparaturanlass. Einfache Mehrheit (= mehr als 50 % der anwesenden und vertretenen Stimmrechte) Einfache Mehrheit Doppelt qualifizierte Mehrheit Bauliche Veränderungen 22 Abs. 1 Alle sonstigen baulichen Veränderungen Zustimmung aller, die betroffen sind. Aber: Beschlusskompetenz!

6 Modernisierung gem. 22 Abs. 2 WEG: Gesetzestext: Maßnahmen gem. Abs. 1 Satz 1 (bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen), die der Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber den anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

7 Modernisierung gem. 22 Abs. 2 WEG: Gesetzestext: Maßnahmen gem. 1 Satz 1 (bauliche Veränderungen die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen), die der Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber den anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

8 Beispiele für Modernisierungsmaßnahmen - Einbau eines Innenfahrstuhles - Aufstockung eines Wohnhauses um ein weiteres Stockwerk Einrichtung eines Kinderspielplatzes + - Einrichtung von (zusätzlichen) Parkflächen + - Anbau von Balkonen? - Wärmedämmung Fassade + - Wärmedämmung Dach + - Kabelfernsehen/Verkabelung + - Zentralheizung statt Nachtspeicheröfen + - Abriss / Teilabriss von Gebäudeteilen - - Haustürsprechanlage + - Einbau von Wärmeschutzfenstern +

9 Wichtige Merkmale der Modernisierung gem. 22 II WEG Modernisierungseffekt: - Erhöhung des Gebrauchswertes (Einbau einer Zentralheizung) - Verbesserung der Wohnverhältnisse (Aufzug, Gegensprechanlage, Kinderspielplatz) - Einsparung von Energie und Wasser (Isolierglasfenster/Wärmedämmfassade/Kaltwasserzähler) Anpassung an den Stand der Technik: - Niveau einer anerkannten und in der Praxis bewährten, fortschrittlichen technischen Entwicklung (Bad in der Wohnung) Keine Änderung der Eigenart der Wohnanlage - Kein Anbau, Abriss etc. - Keine Luxussanierung Keine unbillige Beeinträchtigung einzelner Wohnungseigentümer - Geräuschbelästigung/Geruchbelästigung, Verminderung des Lichteinfalls Doppelt qualifizierte Mehrheit - Besondere Mehrheit nach Köpfen und MIteigentumsanteilen

10 Doppelt qualifizierte Mehrheit Mehrheit nach Köpfen und Miteigentumsanteilen (darum doppelt) Mindestens ¾ aller Eigentümer nach Köpfen und mehr als 50 % aller Miteigentumsanteile Achtung: Es kommt immer auf alle Miteigentumsanteile an und nicht, wie sonst üblich, auf die in der Versammlung erschienen und vertretenen Eigentümer und Stimmrechte

11 Kosten von Modernisierungsmaßnahmen 1. Grundsätzlich gilt die allgemeine Kostenverteilungsregelung in 16 Abs. 2 (nach Miteigentumsanteilen) bzw. der jeweiligen Teilungserklärung (die gegenüber dem Gesetz Vorrang hat). 2. Gem. 16 Abs. 4 haben die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz zur Festlegung einer abweichenden Kostenverteilung bei Modernisierungsmaßnahmen im Einzelfall. Der Maßstab für die abweichende Kostenverteilung muss dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauches Rechnung tragen.

12 Kosten von Modernisierungsmaßnahmen 3. Der Beschluss zur abweichenden Kostenverteilung bedarf der doppelt qualifizierten Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. 4. Grundsätzlich sollte jeder Beschluss über Modernisierungsmaßnahmen deshalb auch enthalten: - Voraussichtliche Gesamtkosten - Kostenverteilungsschlüssel

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