NEWSLETTER BREIHOLDT VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe 01/2015 In eigener Sache Wir freuen uns bekanntzugeben, dass unser Team seit dem durch einen neuen Partner verstärkt wird. Herr Rechtsanwalt Christian Putschäw ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Immobilienmediator (DIA). Mit seinen Fähigkeiten, Tätigkeitsschwerpunkten und seiner langjährigen Erfahrung wird er unsere wachsende Kanzlei ergänzen und schärft ihr immobilienrechtliches Profil. Näheres zu der Vita und zu dem rechtsanwaltlichen Fokus des Kollegen Putschäw erfahren Sie unter

2 Neue Gesetzesvorhaben in "Mietpreisbremse" Voraussichtlich Mitte des Jahres 2015 wird das sogenannte Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft treten. Inhalt wird u.a. die sogenannte Mietpreisbremse sein. Diese vorgesehene Änderung des Mietrechts soll die Wiedervermietung von Bestandwohnungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten auf eine zulässige Miete von höchstens der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10% begrenzen. Über die Frage, ob es sich um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt, können die Landesregierungen im Verordnungswege entscheiden; diese Ermächtigung ist zeitlich bis zum 31. Dezember 2020 begrenzt. 556d Abs. 2 S. 2 BGB wird Regelbeispiele enthalten, welche festlegen, in welchen Fällen insbesondere von einem angespannten Wohnungsmarkt auszugehen ist. Die Annahme eines Gebietes mit angespanntem Wohnungsmarkt ist in der Verordnung zu begründen. Neubauwohnungen, also Wohnungen, die nach dem erstmals genutzt und vermietet werden, sind von dem Anwendungsbereich des neuen Gesetzes ebenso ausgenommen wie erstmals nach einer umfassenden Modernisierung zur Vermietung anstehende Wohnungen. War die betreffende Wohnung zuvor zu einem bestimmten Kurs vermietet, darf dieser bei Neuvermietung nach 557 Abs.1 BGB auch wieder vereinbart werden, wobei Mietminderungen und Mieterhöhungen mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Mietende nicht anzusetzen sind. Modernisierungen, die der Vermieter vor Wiedervermietung durchführt, kann er auf die die neue Miete aufschlagen; diese Möglichkeit ist allerdings auf die Höhe der in einem bestehenden Mietverhältnis zulässigen Modernisierungsmieterhöhung also auf 11% der angefallenen Kosten der Modernisierungsmaßnahme jährlich begrenzt. Bei Staffelmietverträgen sollen die zuvor beschriebenen Grundsätze für jede Mietstaffel, bei Indexmieten für die vereinbarte Ausgangsmiete gelten. Gemäß 556g Abs.2 BGB trifft den Mieter die Obliegenheit, eine Überhöhung der Miete, also einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse qualifiziert zu rügen. Versäumt er dies, kann er die für die Vergangenheit zuviel gezahlte Miete nicht zurückverlangen. Nach 556g Abs. 3 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die öffentlich nicht zugänglichen mietpreisbildenden Tatsachen zu geben. 2. "Bestellerprinzip" (WoVermG) Im gleichen Atemzug wird der Gesetzgeber das Wohnungsvermittlungsgesetz dahingehend ändern, dass entgeltpflichtige Maklerverträge zwischen einem (Miet-)wohnungssuchenden und einem Makler nur noch dann zustande kommen kann, wenn der Makler ausschließlich wegen des Vertrags mit dem konkreten Wohnungssuchenden eine Wohnung zur Anmietung

3 beschafft. Sofern der Vermieter dem Makler eine Wohnung an die Hand gegeben hatte, verbunden mit dem Auftrag, für ihn einen geeigneten Mieter zu suchen, soll eine Provisionspflicht nicht entstehen können. Diesbezüglich wird ein gesetzliches Verbot bestehen. Vereinbarungen, die die Zahlungspflicht auf den Mieter überwälzen, sollen deshalb ebenfalls unwirksam sein. Dieses Verbot ist zulasten der Makler bußgeldbewehrt. 3. Mess- und Eichverordnung (MessEV) Das gesetzliche Messwesen ist durch das Mess- und Eichgesetz vom 25. Juli neu geregelt worden. Zur Umsetzung neuer europäischer Richtlinien tritt zum 01. Januar 2015 die neue Mess- und Eichverordnung in Kraft. Zum 01. Januar 2015 besteht eine Anzeigepflicht für neue und erneuerte Messgeräte, die der Erfassung von Warm- und Kaltwasser sowie thermischer Energie dienen, bei dem jeweils zuständigen Eichamt binnen sechs Wochen nach Inbetriebnahme. Adressaten der Pflicht sind die jeweiligen Verwender der Messgeräte, also in der überwiegenden Zahl der Fälle der Wohnungseigentümer, soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Eine Ausnahme besteht bei Geräten, die von einem Messdienstleister angemietet sind bzw. deren Messwerte nur unter Zuhilfenahme eines speziellen Gerätes durch den Dienstleister erfasst werden können. In diesen Fällen gilt das Messdienstleitungsunternehmen als Verwender und ist zur Anzeige verpflichtet. Die Meldepflicht bezieht sich allerdings nur auf die Frage, welche Art von Messgerät verwendet wird. Sie ist auf einmalige Anzeige nach Inbetriebnahme neuer oder Erneuerung alter Messgeräte beschränkt und bezieht sich auf Art des jeweiligen Messgeräts und n des Verwenders; gleichzeitig müssen ausführliche Daten zum verwendeten Gerät vorgehalten werden. Eine elektronische Übermittlung der Anzeige ist zulässig und ab Geltung der Meldepflicht wohl über möglich.

4 Wohnraummietrecht BGH reduziert Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung BGH, Urteil vom ; VIII ZR 284/13 Sachverhalt: Im Jahre 1999 mieteten die beklagten Mieter eine 158 qm große Wohnung in Essen. Die Kläger als Vermieter dieser Wohnung kündigten etwa 13 Jahre später das Mietverhältnis mit den Beklagten mit der Begründung, sie benötigten die Wohnung für ihre Tochter, die bisher eine 80 qm große Wohnung in der benachbarten Doppelhaushälfte bewohnte. Die Tochter wolle in der größeren Wohnung mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand begründen. Das Amtsgericht Essen verurteilte die Beklagten zur Räumung. Das Landgericht als Berufungsinstanz wies hingegen die Klage ab. Im Urteil wurde die Revision zugelassen. Entscheidung: Der VIII. Senat lässt keinen Zweifel daran, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht daran scheitert, dass der Lebensgefährte der Tochter im Kündigungsschreiben namentlich nicht benannt ist. Identifizierbar benannt werden muss dagegen in jedem Fall die Eigenbedarfsperson, hier die Tochter. Ferner ist das Interesse darzulegen, dass die Tochter an der Erlangung der Wohnung hat. Der Hinweis in der Kündigung, dass die Tochter des Vermieters in eine größere Wohnung ziehen wolle, um dort gemeinsam mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand zu begründen, genüge daher als konkretisierter Eigenbedarfsgrund, denn das gesetzliche Begründungserfordernis des 573 Abs. 3 BGB soll gewährleisten, dass der Kündigungsgrund derart bestimmbar ist, dass er von anderen Kündigungsgründen unterschieden werden kann. Kommentar: Der BGH bestätigt erneut seine bisherige Rechtsprechung. Es besteht kein Zweifel, dass der BGH auch in der hier anstehenden Rechtsfrage der hinreichenden Begründetheit einer Eigenbedarfskündigung deutlich großzügiger geworden ist.

5 Wohnungseigentumsrecht Zahlungsanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen eine andere Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn der für beide Gemeinschaften tätige Verwalter von den jeweiligen Konten unrechtmäßig Geldbeträge überweist BGH, Urteil vom ; III ZR 436/12 Sachverhalt: Zwei Wohnungseigentümergemeinschaften streiten um die Rückzahlung von ,00. Der Verwalter, der für beide Gemeinschaften tätig war, hatte vom Konto der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft ,00 überwiesen auf das Konto der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Noch am gleichen Tage überwies er vom Konto der beklagten WEG einen Teilbetrag von 5.000,00 an eine weitere, von ihm verwaltete Gemeinschaft und einen weiteren Teilbetrag von 5.000,00 hob er für eigene Zwecke ab. Entscheidung: Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat die beklagte WEG verurteilt, ,00 nebst Zinsen an die klagende WEG zu zahlen. Der BGH bestätigt die Entscheidung des OLG. Durch die Überweisung der ,00 sei die beklagte WEG in sonstiger Weise gemäß 812 Abs.1 BGB bereichert. Gemäß 819 BGB gelte für die beklagte WEG die verschärfte Haftung. Nach dieser Vorschrift ist der Empfänger einer unrechtmäßig erbrachten Leistung zur Herausgabe verpflichtet. Zwar habe die WEG selbst keine Kenntnis von der Unrechtmäßigkeit der Geldüberweisung gehabt; ihr werde aber das Wissen des Verwalters zugerechnet. Wer sich im rechtsgeschäftlichen Verkehr bei der Abgabe von Willenserklärungen eines Vertreters bediene, müsse es hinnehmen, dass ihm die Kenntnis des Vertreters als eigene zugerechnet werde. Derjenige der einen anderen mit der Erledigung bestimmter Angelegenheiten in eigener Verantwortung betraue, müsse sich das in diesem Rahmen erlangte Wissen des anderen zurechnen lassen. Der Verwalter sei als organschaftlicher Vertreter der beklagten WEG für die Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr im weiten Sinne tätig geworden. Die beklagte WEG habe sich deshalb die Kenntnis des Verwalters von dem fehlenden Rechtsgrund der Überweisung zurechnen lassen müssen mit der Folge, dass sie sich nicht auf den Wegfall der Bereicherung berufen könne. Etwas anderes solle nach dem BGH auch deshalb nicht gelten, weil der Verwalter nicht nur auf Seiten der beklagten WEG, sondern auch auf Seiten der klagenden WEG veruntreuend tätig geworden sei. Fazit: Bei strafrechtlich relevantem Verhalten der Verwalterfirma sind Schadensfälle durch Veruntreuung nicht auszuschließen. Die Wohnungseigentümer tun deshalb gut daran, auch über den Verwaltungsbeirat die Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Kontrolle zu behalten, weiter sollte nur derjenige zum Verwalter bestellt werden, der eine Vertrauensschaden-Haftpflicht- und eine Vermögensschaden-Haftpflicht-Versicherung vorhält.

6 Baurecht Schadensersatzansprüche wegen Nutzungsausfall einer Eigentumswohnung Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädigung zustehen. BGH, Urteil ; VII ZR 172/13 Sachverhalt: Der Kläger macht Ansprüche wegen Nutzungsausfall geltend. Die Beklagte hatte sich mit notariellem Vertrag verpflichtet, bis zum dem Kläger eine Altbauwohnung bezugsfertig herzustellen und zu übergeben. Da die Beklagte ihrer Verpflichtung erst zwei Jahre später nachkam, macht der Kläger für 24 Monate Nutzungsausfallentschädigung geltend. Er musste mit seiner Frau und drei Kindern statt in der neu erworbenen Wohnung mit einer Wohnfläche von 136,3 m² in der bisherigen Wohnung mit einer Wohnfläche von 72,6 m² weiter verbleiben. Die Kaltmiete für die weiter genutzte Wohnung hatte der Kläger von seiner Forderung in Abzug gebracht. Entscheidung: Der Bundesgerichtshof bejaht den Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Dem Kläger und seiner Familie stehe mit der Mietwohnung, die sie bisher bewohnten und weiter nutzen mussten, kein angemessener Wohnraum zur Verfügung. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Entzug von Sachen, auf deren ständige Verfügbarkeit die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise angewiesen ist, einen Vermögensschaden bewirken. Dementsprechend kann der längere Entzug einer zum Eigengebrauch vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung einen Vermögensschaden begründen. Das soll nach der jetzt vorliegenden Entscheidung des BGH auch dann gelten, wenn der Kläger niemals zuvor Besitz an der Wohnung gehabt habe. Von der Rechtsordnung werde im Rahmen des Schadensersatzes nicht nur das Interesse am Bestand geschützt, sondern auch das Interesse, eine geschuldete Sache zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt nutzen zu können. Die Möglichkeit, eine erworbene Wohnung nutzen zu können, hat nach der Verkehrsanschauung einen Vermögenswert, der sich in objektiv messbaren Kriterien ausdrückt. Ein Vermögensschaden könne aber nur dann bejaht werden, wenn sich die vorenthaltene Nutzung der erworbenen Eigentumswohnung signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung auswirke, wenn also der Nutzungsausfall zu einer fühlbaren Gebrauchsbeeinträchtigung führe. Das soll nicht gegeben sein bei kurzfristigem Nutzungsausfall oder auch dann, wenn dem Erwerber während des Verzugs der Fertigstellung der Wohnung ein in etwa

7 vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung steht und ihm die Kosten der Anmietung ersetzt werden. Dies war vorliegend nicht der Fall. Dem Kläger war auch nicht zuzumuten, für die zunächst nicht absehbare Zeit der Verzögerung der Fertigstellung eine andere Wohnung anzumieten. Dem Kläger steht damit der geltend gemachte Schadensersatzanspruch zu. Fazit: Im entschiedenen Fall hat der Kläger seine Schadensersatzforderung mit einer Vergleichsmiete für die vorenthaltene Wohnung errechnet. Dabei wurde die vom Bauträger ohnehin zu erstattende Miete für die bisherige Wohnung angerechnet. Diese Schadensberechnung wurde auch von der Revision nicht angegriffen. Dennoch bleiben bei der Entscheidung des BGH Fragen offen: Wie lange ein kurzfristiger Nutzungsausfall dem Erwerber einer Eigentumswohnung noch zumutbar ist und ab wann ihm ein Schadensersatzanspruch zusteht. Auch der Begriff der fühlbaren Gebrauchsbeeinträchtigung lässt sich nur schwer abgrenzen. Im vorliegenden Fall lag die Beeinträchtigung auf der Hand, da die bisher genutzte Wohnung lediglich 72 m² Wohnfläche umfasste, während die erworbene und vorenthaltene Wohnung mit 136 m² über eine fast doppelt so große Wohnfläche verfügen sollte. Bei Fragen und Anregungen wenden Sie sich bitte an die Redaktion unter Volltexte der besprochenen Urteile oder Gesetze erhalten Sie kostenlos auf Anforderung. Unser Impressum finden Sie unter: