Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts (Wirtschaftsstrafgesetz 1954)

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1 Deutscher Bundestag Drucksache 17/ Wahlperiode Gesetzentwurf der Bundesrates Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts (Wirtschaftsstrafgesetz 1954) A. Problem und Ziel B. Lösung DerSchutzvonMieterinnenundMieternvorüberhöhtenMietenisteinZieldes 5desWirtschaftsstrafgesetzes1954 (WiStrG1954).NachzweiEntscheidungendesBundesgerichtshofes (BGH)wird 5WiStrG1954nachbisheriger RechtslagediesemZielnichtmehrgerecht.DennderBGHhatandieMieterinnenundMieterAnforderungenandieerforderlicheBeweisführunggestellt,die dieseimeinzelfallkaumerfüllenkönnen.dergesetzentwurfdientdazu, 5 WiStrG1954wiederzueinempraxistauglichenInstrumentgegenMietpreisüberhöhungzumachen,indemaufdasTatbestandsmerkmaldesAusnutzensverzichtetundeinereinobjektiveLösungvorgeschlagenwird.UmeinerAussegmentierungderWohnungsmärkteRechnungzutragen,ermöglichtderGesetzentwurfzudemeineTeilgebietsbetrachtungbezüglichderFragedesVorliegens einesgeringenangebotsanvergleichbaremwohnraum.nachdemgesetzentwurfkannaucheinebetrachtungeinesteilgebietsdergemeindeerfolgen,wenn derwohnungsmarktzwarunterberücksichtigungdesgesamtengebietsdergemeindeentspannt,inbestimmtenteilgebietenaberangespanntist.diekonkrete AbgrenzungundDefinitionderjeweiligenTeilgebietebleibtderRechtsanwendungüberlassen. ZurLösungderaufgeworfenenFragenwirddiebetroffeneRechtsgrundlagegeändert. C. Alternativen Keine. D. Finanzielle Auswirkungen für die öffentlichen Haushalte Auf den Bundeshaushalt: keine. AuswirkungenaufdenjeweiligenHaushaltdesvollziehendenLandessind nichtauszuschließen.durchdieänderungderrechtslagewirddervollzugerleichtert.dieskannsowohlzuhöherenausgabeninformvonpersonal-und Sachkosten als auch zu höheren Einnahmen in Form von Bußgeldern führen.

2 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode E. Sonstige Kosten EntsprechendderZielsetzungdesGesetzentwurfs,demSchutzvorüberhöhten Mietforderungen,istzuerwarten,dassderAnstiegdesMietpreisniveausverringertwird,dadieNovellierungvon 5WiStrG1954imvorgeschlagenen SinneimEinzelfallzurBehebungvonStörungenunangemessenerMietpreisbildung führen kann. F. Bürokratiekosten Keine.

3 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 3 Drucksache 17/14360

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5 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 5 Drucksache 17/14360 Anlage 1 Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Gesetzes zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts (Wirtschaftsstrafgesetz 1954) Vom Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen: Artikel 1 Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954 DasWirtschaftsstrafgesetz1954inderFassungderBekanntmachungvom3.Juni1975 (BGBl.IS.1313),daszuletzt durch geändert worden ist, wird wie folgt geändert: 1. 5 Absatz 2 wird wie folgt geändert: a) Satz 1 wird wie folgt geändert: aa)diewörter infolgederausnutzung werden durch die Wörter bei Vorliegen ersetzt. bb)nachdenwörtern anvergleichbarenräumen werdendiewörter ineinergemeindeoderin einem Teil der Gemeinde eingefügt. cc)nachdemwort Lage werdendiewörter einschließlichderenergetischenausstattungund Beschaffenheit eingefügt. b)insatz2werdendiewörter Nichtunangemessen hochsindentgelte,die durchdiewörter Entgelte sinddannnichtunangemessenhoch,wennsie ersetzt wird wie folgt gefasst: 22 Übergangsregelung 5Absatz2inderFassungdesArtikels1desGesetzeszurÄnderungdesWirtschaftsstrafgesetzes1954 vom [einsetzen:datumundfundstellediesesgesetzes]istnuranzuwenden,wenndasmietverhältnisnach dem [einsetzen:datumdestagesvordemtagdes InkrafttretensdiesesGesetzes]abgeschlossenworden ist.inallenanderenfällenistdasbisdahingeltende Recht anzuwenden. Artikel 2 Inkrafttreten DiesesGesetztrittamTagnachderVerkündunginKraft.

6 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode Begründung A. Allgemeiner Teil 5desWirtschaftsstrafgesetzes1954 (WiStrG1954)hat nichtnureinemarktsicherndefunktion,sonderndientauch insbesonderedurcheinstrahlungindaszivilrecht dem SchutzvonMieternvorüberhöhtenMieten.Aufgrundder zivilrechtlichenrechtsprechungdesbundesgerichtshofes (BGH)wird 5WiStrG1954diesemZielkaumnochgerecht.DieGesetzesänderungdientdazu, 5WiStrG1954 auchinzivilrechtlichenverfahren wiederzueinempraxistauglicheninstrumentgegenmietpreisüberhöhungzumachen. B. Besonderer Teil Zu Artikel 1 (Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954) Zu Nummer 1 ( 5 Absatz 2) Diein 5WiStrG1954geregelteMietpreisüberhöhung stellteineordnungswidrigkeitdar.imzivilrechtlichen Mietverhältnisspielt 5WiStrG1954aberalssogenanntes VerbotsgesetzimSinnevon 134desBürgerlichenGesetzbuchs (BGB)eineRolle.DanachisteinRechtsgeschäft,das gegeneingesetzlichesverbotverstößt,ganzoderteilweise nichtig.einverstoßgegen 5WiStrG1954führtmietrechtlichdazu,dassdieinRedestehendeVereinbarunginsoweitnichtigist,alsdievereinbarteMietedieortsübliche Vergleichsmieteummehrals20Prozentübersteigt,derVertragaberimÜbrigenaufrechterhaltenbleibt.DerMieter kannüberdieleistungskondiktiondes 812Absatz1Satz1 1.FallBGBzuvielgezahlteMietevomVermieterzurückfordernunddiesenAnspruchineinemzivilprozessualen Verfahren geltend machen. AufgrundvonzweiEntscheidungendesBundesgerichtshofes (vgl.bgh,versäumnisurteilvom28.januar2004 VIIIZR190/03,NJW2004,1740ff.,undUrteilvom 13.April2005 VIIIZR44/04,NJW2005,2156f.),in denenderbghdieimzivilprozessrelevantendarlegungsundbeweislastregelnzu 5WiStrG1954herausgearbeitet hat,kanndermietermitdergeltendmachungvonansprüchenaus 812Absatz1Satz11.FallBGBinVerbindungmit 5WiStrG1954kaumnochdurchdringen.Um dieanforderungenandenmietergegenüberderbisherigen Rechtslagezuerleichtern,wirddasTatbestandsmerkmaldes Ausnutzens gestrichen.denndaranhatderbghdie kaumzuerfüllendedarlegungs-undbeweislastfürden Mieterfestgemacht.DanachmussderMieter,dersichdaraufberuft,derVermieterhabeeineMangellageimSinne des 5WiStrG1954ausgenutzt,imEinzelnendarlegen, welchebemühungenerbeidersuchenacheinerangemessenenwohnungunternommenhat,weshalbdiesucheerfolglosgebliebenistunddassermangelseinerausweichmöglichkeitnunmehraufdenabschlussdesfürihnungünstigenmietvertragesangewiesenwar (vgl.bgh,versäumnisurteilvom28.januar2004,a.a.o.).esistdemmieter zwarzumutbarvorzutragen,welchebemühungenerbeider Wohnungssucheunternommenhat.ImBestreitensfallmuss erdiesebemühungenjedochbeweisen,wasinderpraxis Schwierigkeitenbegegnet.AlsBeweismittelkommtinder RegelnurderZeugenbeweisinFragemitderFolge,dass derwohnungssuchendezeugenzuwohnungsbesichtigungenmitnehmenoderdievermieterbzw.maklerderbesichtigtenwohnungenalszeugenbenennenmussinderhoffnung,dassdiesesichineinemspäterengerichtsverfahrenin ausreichendemmaßeerinnern.nahezuunmöglichistesfür denmieter,dassubjektiveelementdestatbestandsmerkmals Ausnutzen aufseitendesvermieterszubeweisen. DieserfordertdenNachweis,dassderVermietererkennt oderinkaufnimmt,dassdermietersichineinerzwangslagebefindet,weilerausnachvollziehbarengewichtigen GründennichtaufeinepreiswertereWohnungausweichen kann (vgl.bgh,urteilvom13.april2005,a.a.o.).nach demgesetzentwurfkommtesnunmehrlediglichaufdas VorliegeneinesgeringenAngebotsan (objektivelösung). Damitwirdzugleichklargestellt,dassmitdemGesetzentwurfimEinklangmitderZielsetzungdes 5WiStrG1954 keinegenerellemietpreisbindungeingeführtwerdensoll (vgl. Bundestagsdrucksache 6/1549, S. 11). EineweitereÄnderungbetrifftdieFragedesmaßgeblichen GebietesfürdieFeststellungdesgeringenAngebotsanvergleichbarenWohnräumen.NachderRechtsprechungzu 5 WiStrGinseinergeltendenFassungkommtesfürdieFrage, obeingeringesangebotaufdemwohnungsmarktbesteht, aufdiesituationimgesamtengebietdergemeindean (vgl. BGH,Urteilvom13.April2005,a.a.O.).GeradeinBallungsgebietengibtesaber,teilsverstärktdurcheinesteigendeAttraktivitätvonImmobilienalsAnlageobjekten,in bestimmtenstadtteileneinenerheblichenmietaufwertungsdruckdurcheineerhöhtenachfrage.diesbetrifftinsbesondereinnenstadtnahelagen.diegegenwärtigebetrachtung desgesamtengemeindegebietsfürdiefeststellungdesgeringenangebotsanvergleichbaremwohnraumführtgerade instädtenmiteinemaussegmentiertenwohnungsmarktfür diewohnungsuchendenzuderunbefriedigendensituation, dasssieindenvonihnennachgefragtenstadtteilenkeine odernureinesehrteurewohnungfinden,aberdennochkein geringesangeboti.s.d. 5WiStrG1954besteht,weiles inanderenteilendergemeindeimmernochfreievergleichbarewohnungengibt.umeineraussegmentierung derwohnungsmärkterechnungzutragen,ermöglichtder GesetzentwurfeineTeilgebietsbetrachtung.DerBGHstellt bereitsnachgeltendemrechtbeiderbeantwortungder Frage,obeingeringesAngebotanvergleichbarenRäumen vorliegt,aufden Teilmarkt ab,zudemdiewohnunggehört,wobeisichdermaßgebendeteilmarktnachdenin 5 Absatz2Satz2WiStrG1954aufgeführtenMerkmalen,die sichteilweiseunmittelbaraufdiewohnung ( Art,Größe, Ausstattung,Beschaffenheit ),teilweiseaufdasumfeld ( Lage )beziehen,bestimmt (vgl.bgh,urteilvom25.januar2006 VIIIZR56/04,NJW-RR2006,591f.).Dies wirddurchdieneufassungnunmehrdahingehendkonkretisiert,dasseshierfürnichtzwingendaufdiemarktlageim gesamtengemeindegebietankommt;ausreichendfürdie AnnahmeeinerWohnraummangellageistesdanachvielmehr,wennindemTeilderGemeinde,indemdieWohnung

7 Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode 7 Drucksache 17/14360 belegenist,eingeringesangebotanwohnraumvorliegt. UmdenregionalenBesonderheitenhinreichendRechnung zutragen,wirdvoneinergenauengesetzlichenbestimmung desmerkmals TeilderGemeinde abgesehen.jenachden örtlichengegebenheitenkannessichbeidemrelevanten TeilmarktumeinenStadt-bzw.Ortsteil ( Wohnquartier ) oderauchumgrößerezusammenhängendeodernichtzusammenhängendegebietehandeln,soferndiesevergleichbare Lagequalitäten aufweisen. WirdfürdieFragedesVorliegenseinesgeringenAngebots aufeinenteildergemeindeabgestellt,soistdiesbeider BestimmungdesvergleichbarenEntgeltsüberdasTatbestandsmerkmal Lage zuberücksichtigen.nichterforderlichist,dassdasvergleichbareentgeltfürdenbetrachteten TeilderGemeindegesondertfestgestelltwird.Eskannvielmehrz.B.aufderGrundlageeinesdieortsüblichenVergleichsmietenindergesamtenGemeindewiedergebenden MietspiegelsunterbesondererBerücksichtigungvonLage undstrukturderwohngegendbestimmtwerden.einverzichtaufdieteilgebietsregelungwürdedenanwendungsbereichdes 5WiStrG1954weiterhinstarkeinschränken. JenachWohnungsmarktlagekönntedasGerichtzudemErgebniskommen,dassinBezugaufdiegesamteGemeinde fürdenbetreffendenwohnungstypuskeingeringesangebot besteht.durcheineteilgebietsregelungistgewährleistet, dassauchinangespanntenteilmärktenmietpreisüberhöhungen punktuell verfolgt werden können. Für 5Absatz2Satz1WiStrG1954istanerkannt,dassdie Vorschriftaufdiein 558Absatz2BGBdefinierteortsüblicheVergleichsmieteverweist (vgl.artz,in:münchener KommentarzumBürgerlichenGesetzbuch,6.Auflage 2012, 557Rn.70).DurchdasMietrechtsänderungsgesetz, dasam1.mai2013inkraftgetretenist,werdendiewohnwertmerkmale,anhanddererdieortsüblichevergleichsmietenach 558Absatz2BGBermitteltwird,umdie Komponenten energetischeausstattungundbeschaffenheit ergänzt (vgl.bundesratsdrucksache10/13).umden GleichlaufderVorschriftenzuwahren,sollteauch 5Absatz2Satz1WiStrG1954umdieseenergetischenKriterien ergänzt werden. DieRegelungin 5Absatz2Satz2WiStrG1954bleibt durchdieänderungunberührt.danachliegtkeinemietpreisüberhöhungvor,wenndervermieterlediglicheinen kostendeckenden Mietzins verlangt. Zu Nummer 2 ( 22) AufgrundderÜbergangsregelungist 5Absatz2 WiStrG1954-Enuranzuwenden,wenndasMietverhältnis nachinkrafttretendiesesgesetzesabgeschlossenworden ist.inallenanderenfällenistdasbisdahingeltenderecht anzuwenden.durchdieübergangsregelungwirdverhindert,dasssichfürlaufendemietverhältnisseimnachhinein diegeschäftsgrundlageändertundmietenu.u.reduziert werden müssten. Zu Artikel 2 (Inkrafttreten) Artikel 2 regelt das Inkrafttreten des Gesetzes.

8 Drucksache 17/ Deutscher Bundestag 17. Wahlperiode Anlage 2 Stellungnahme der Bundesregierung DieBundesregierungnimmtzudemGesetzentwurfdes Bundesrates wie folgt Stellung: DieBundesregierunglehntdenGesetzentwurfdesBundesrates ab. DieimGesetzentwurfdesBundesratesvorgeschlagene Teilgebietsbetrachtung zurfeststellungdesgeringenangebotsanvergleichbarenräumen,alsodermangellage, überzeugtnicht:derbundesgerichtshofhatinseinemurteil vom13.april2005 (VIIIZR44/04)daraufverwiesen,dass dievorschriftdes 5desWirtschaftsstrafgesetzes1954 (WiStG)indieVertragsfreiheitundindasEigentumsrecht desvermieterseingreift (Artikel2,Artikel14desGrundgesetzes),unddassderartigeEingriffenurinsoweitgerechtfertigtsind,alssieaufderSozialbindungdesEigentumsberuhen.DersozialstaatlicheMieterschutzverlangtabernicht, demwunschnacheinerwohnungineinerbestimmtengegendrechnungzutragen,sofernnichteingewichtiger sachlichergrundhierfürbesteht.einedenbedürfnissendes MietersgenügendeWohnungkanndamitauchineinemanderenStadtteileinerpolitischenGemeindeliegen,soweit diesernachlageundstrukturmitdemstadtteilvergleichbarist,indemdienachgefragteodergemietetewohnung liegt.mitdiesenargumentensetztsichdergesetzentwurf desbundesratesnichtauseinander,ebensowenigwiemit denwohnungswirtschaftlichenfolgendesregelungsvorschlags. DerVerzichtaufdasElementder Ausnutzung einesgeringenangebotsanvergleichbarenräumenerscheintebenfallsproblematisch:erwürdedazuführen,dassauchwirtschaftlichleistungsfähige,solventemietinteressenten,die keinegroßemüheaufdiewohnungssucheverwenden,in dengenussdessozialenmieterschutzeskämen.dieregelungwürdesomöglicherweiseaucheinenpersonenkreis schützen,derdiesesschutzesnichtbedarf.insoweitkönnte derbußgeldtatbestanddes 5Absatz1WiStGineinerverfassungsrechtlichnichtunproblematischenWeiseüberdehnt werden. DarüberhinausbestimmtderGesetzentwurfdesBundesratesdiemaßgeblichenTeilgebietemitMangellagenichtnäher:Esbleibtvölligunklar,wasmit TeilderGemeinde im Einzelfallgemeintseinsoll.Diesistauchangesichtsdes BestimmtheitsgebotsimOrdnungswidrigkeitenrechtnicht akzeptabel.nachdembußgeldrechtlichenbestimmtheitsgrundsatz (Artikel103Absatz2desGrundgesetzes, 3des GesetzesüberOrdnungswidrigkeiten)müssenBußgeldtatbeständeinihrenVoraussetzungenundinihremInhaltso eindeutigformuliertsein,dassdievonihnenbetroffenen dierechtslageerkennenundihrverhaltendanacheinrichtenkönnen.dembegriff TeilderGemeinde istdiesezu forderndeeindeutigkeitwedernachseinemwortlautnoch mithilfedersonstigenüblichenauslegungsmethodenzu entnehmen. Gesamtherstellung: H. Heenemann GmbH & Co., Buch- und Offsetdruckerei, Bessemerstraße 83 91, Berlin, Vertrieb: Bundesanzeiger Verlagsgesellschaft mbh, Postfach , Köln, Telefon (02 21) , Fax (02 21) , ISSN

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