Immobilien-Vermittlung-Kauf-Verkauf

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1 Immobilien-Vermittlung-Kauf-Verkauf Teil 1: Gesetzliche Pfandrechte Verfasst von: Antonio Federico Eidg. Dipl. Immobilien-Treuhänder MAS Real Estate Management MAS Corporate Finance CAS Immobilienbewerter

2 Inhaltsverzeichnis 1 Sinn und Zweck 2 Verkäuferpfandrecht / Miterbenpfandrecht 3 Bauhandwerkerpfandrecht 4 Baurechtszinspfandrecht / Pfandrecht der StWE-Gemeinschaft 5 Pfandrecht zur Steuerabsicherung Einleitung Jeder Mensch wohnt und jeder Mensch ist täglich mit Immobilien in Kontakt. Ob als Mieter, Eigentümer oder Nutzer sind die Immobilien in der heutigen Welt omnipräsent. Wo Menschen, Technik und Umwelt zusammenkommen, braucht es Prozesse, Strategien, Strukturen und Entwicklungsmodelle für Erneuerungen und Optimierungen. Diese komplexen Systeme erfordern in der heutigen Zeit viel Know-how, um allen Anspruchsgruppen gerecht zu werden. Die immobilienwirtschaftlichen Kurzbeiträge werden aus Fachbüchern, Referaten, Schulungen sowie Erfahrungen aus der Praxis zusammengestellt und sollen unseren geschätzten Kunden sowie Interessierten der Immobilienbranche Fachwissen auf einfache und verständliche Art und Weise vermitteln. Bewusst wird jeweils lediglich ein einzelnes Thema aus der breiten Palette der Immobilienwirtschaft herausgegriffen und analysiert. In diesem Sinne wünschen wir Ihnen viel Spass beim Lesen und stehen Ihnen für allfällige Fragen gerne zur Verfügung. Allod Immobilien AG 2

3 1 Sinn und Zweck Der Gesetzgeber hat für besondere Fälle gesetzliche Grundpfandrechte vorgesehen. Es sind dies insbesondere: Verkäuferpfandrecht Miterbenpfandrecht Bauhandwerkerpfandrecht Baurechtszinspfandrecht Pfandrecht der Stockwerkeigentümergemeinschaft Pfandrechte für die Absicherung gewisser Steuern 2 Verkäuferpfandrecht / Miterbenpfandrecht Verkäuferpfandrecht: Der Verkäufer eines Grundstückes hat für seine Forderung (Kaufpreisforderung bzw. Restkaufpreisforderung) von Gesetzes wegen einen Anspruch auf Eintrag eines Grundpfandrechtes. Die Eintragung wird auf dem verkauften Grundstück vorgenommen und muss innerhalb dreier Monate nach der Übertragung des Eigentums erfolgen. Die Forderung des Verkäufers besteht aus einem Frankenbetrag und evtl. zusätzlich aus einem Zins. Der Verkäufer hat sich über seine sicherzustellende Forderung auszuweisen. Dieser Ausweis wird durch die Urkunde geleistet, die zur Begründung der Forderung, für die das Grundpfandrecht eingetragen werden soll, nötig ist (Kaufvertrag, Tauschvertrag, etc.). 3

4 2 Verkäuferpfandrecht / Miterbenpfandrecht Miterbenpfandrecht: Der Miterbe hat für seine Forderung aus der Erbteilung hinsichtlich die in den Nachlass fallende Grundstücke von Gesetzes wegen einen Anspruch auf Eintrag eines Grundpfandrechtes. Die Eintragung muss ebenfalls innerhalb dreier Monate nach Übertragung des Eigentums erfolgen. Dieses gesetzliche Grundpfandrecht ist im Übrigen gleich ausgestaltet wie das Verkäuferpfandrecht. 3 Bauhandwerkerpfandrecht Unter einem Bauhandwerkerpfandrecht ist dasjenige gesetzliche Pfandrecht zu verstehen, dessen Errichtung Handwerker oder Unternehmer, die zu Bauten oder anderen Werken auf einem Grundstück Material und Arbeit oder Arbeit allein geliefert haben, auf diesem Grundstück verlangen können, unabhängig davon, ob sie den Grundeigentümer oder einen Unternehmer zum Schuldner haben. Als Handwerker versteht man nur jene Personen, die sich selbständig als Meister aufgrund eines Werkvertrages verpflichten, nicht aber die Arbeiter, welche im Arbeitsverhältnis zu den Meistern stehen. Die Unterakkordanten bzw. die Subunternehmer können das gesetzliche Bauhandwerkerpfandrecht hingegen beanspruchen. 4

5 3 Bauhandwerkerpfandrecht Geschützt durch dieses Pfandrecht sind Leistungen, die mit einem Bauwerk in einem engen und damit typischen technischen Zusammenhang stehen, so dass die Bauarbeit für den Bestand des Bauwerkes notwendig oder sinnvoll ist. Geschützt sind demnach z.b. Aushubarbeiten, Abbrucharbeiten, Verlegen von Armierungseisen, Bauaustrocknung, Baureinigung, Gerüstbau, Bauarbeiten für Neubauten und an Altbauten, Erstellung des ganzen Bauwerkes oder nur eines Teils davon. Anspruch auf Eintragung haben auch z.b. Hersteller von Frischbeton und von nach Mass angefertigten Armierungseisen. Wer jedoch lediglich Baumaterial, welches insbesondere aus Serien- und Normprodukten besteht, für ein Bauwerk verkauft oder sonst wie blosse Materiallieferung erbringt, hat keinen Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechtes. Das Endprodukt der Bauarbeiten muss dauernd mit dem Baugrundstück verbunden sein und demnach einen Bestandteil des Grundstückes darstellen. Das Bauhandwerkerpfandrecht kann von dem Zeitpunkt an in das Grundbuch eingetragen werden, ab welchem die Handwerker und Unternehmer sich zur Arbeitsleistung verpflichtet haben. In jedem Fall hat die Eintragung jedoch bis spätestens drei Monate nach der Vollendung der Arbeit, d.h. nach der Erfüllung des vereinbarten Werkvertrages zu erfolgen. Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechtes darf nur vorgenommen werden, wenn die betreffende Forderung vom Eigentümer anerkannt oder gerichtlich festgestellt ist. Sie kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung hinreichende Sicherheit leistet. Der Unternehmer ist demnach in der Praxis häufig gezwungen, beim zuständigen Gericht die Anordnung eines vorläufigen Eintrages zu beantragen. Erachtet das Gericht die Angaben des Unternehmers als glaubhaft, so weist er an, ein provisorisches Bauhandwerkerpfandrecht im Grundbuch vorzumerken. Dem Bauhandwerker setzt er eine Prosekutionsfrist, innerhalb welcher er auf Definitiverklärung des vorläufigen Eintrages klagen muss. Klagt und obsiegt der Handwerker, so ordnet das Gericht die Umwandlung des provisorischen Pfandrechtes in ein definitives an (die Vormerkung wird in ein eigentliches Pfandrecht umgewandelt). Lässt der Handwerker die Prosekutionsfrist ungenutzt verstreichen oder unterliegt er im Prozess, wird das provisorische Pfandrecht auf Anordnung des Gerichts gelöscht. 5

6 4 Baurechtszinspfandrecht / Pfandrecht der StWE-Gemeinschaft Zur Sicherung des Baurechtszinses hat der Grundeigentümer (Baurechtgeber) gegenüber dem jeweiligen Baurechtsberechtigten Anspruch auf Errichtung eines Pfandrechtes an dem in das Grundbuch aufgenommenen Baurecht im Höchstbetrag von drei Jahresleistungen. Das Pfandrecht kann jederzeit eingetragen werden, solange das Baurecht besteht. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft hat Anspruch auf Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechtes zur Sicherstellung der Beiträge an die Gemeinschaft für die auf die drei letzten Jahre entfallenden Beitragsforderungen. Der Errichtungsanspruch besteht gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer. Die Eintragungsfrist ist nicht auf drei Monate beschränkt. Das Pfandrecht wird aufgrund der Anerkennung der Forderung durch den belasteten Stockwerkeigentümer oder auf richterliches Urteil hin eingetragen. 6

7 5 Gesetzliches Pfandrecht für Steuern In gewissen Kantonen (z.b. Baselland, Zürich, Luzern) hat der Staat Anspruch auf Eintragung eines gesetzlichen Pfandrechtes zur Sicherung der Grundsteuern, d.h. der Handänderungskosten (Beurkundungs- und Grundbuchgebühren, Handänderungssteuer) sowie der Grundstückgewinnsteuer im Zuge eines Verkaufs einer Liegenschaft. Beispiel: Im Kanton Zürich besteht seit 1952 zugunsten der Gemeinden ein gesetzliches Pfandrecht an Grundstücken zur Sicherstellung der Grundsteuern (Art. 836 ZGB, 194 lit. e und 195 EG zum ZGB). Gemäss 196 EG zum ZGB geht das gesetzliche Pfandrecht zur Sicherstellung der Grundsteuern allen übrigen Pfandrechten vor. Abschliessende Bemerkung: Die vorgenannten gesetzlichen Pfandrechte haben keinen privilegierten Rang; es gelten die allgemeinen Rangordnungsregeln (Alterspriorität). Die gesetzlichen Pfandrechte werden stets in der Form der Grundpfandverschreibung im Grundbuch eingetragen, wofür keine Pfandrechtsabgaben geschuldet sind. 7

8 Immobilien-Vermittlung-Kauf-Verkauf Teil 1: Gesetzliche Pfandrechte Allod Immobilien AG - Rätusstrasse Chur Fon +41 (0) Fax +41 (0)

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