Wohnen 3.0 Da kommt mir gerade ERBBAUrecht! Nachhaltigkeit. Viele reden darüber. Wir handeln. Seit 1560.

Transkript

1 Wohnen 3.0 Da kommt mir gerade ERBBAUrecht!

2 Erbbaurecht ESPS: nachhaltig handeln Erbbaurechte vergeben Die (kurz Pflege Schönau oder ESPS) ist eine selbständige kirchliche Stiftung des öffentlichen Rechts, die 2010 ihr 450-jähriges Bestehen feierte. Stiftungszweck der ESPS und der mit verwalteten Evangelischen Pfarrpfründestiftung Baden ist es vor allem, kirchliches Bauen zu ermöglichen und Pfarrstellen zu finanzieren. Die Pflege Schönau trägt die Verantwortung für die Bauunterhaltung von 85 Kirchen und 41 Pfarrhäusern in ganz Baden. Sie finanziert jährlich rund 45 Pfarrstellen. Zusammen mit der prokiba (Gesellschaft für Projektentwicklung und Projektsteuerung für kirchliches Bauen in Baden mbh) ermöglicht die ESPS, Kirchenraum zu bewahren und mit Leben zu füllen. Nur durch bedachtes, an Nachhaltig keit orientiertem Handeln kann die ESPS ihren Aufgaben nachkommen und ihr kirchliches Vermögen für die Zukunft sichern. Dabei gibt die ESPS die Überschüsse aus Mieteinnahmen, Pachten und der Forstwirtschaft 1:1 an die Kirche, an die Gesellschaft zurück. Die ESPS leistet nicht zuletzt durch ihr soziales Engagement einen am Gemeinwohl orientierten Beitrag. Die Vergabe von Baugrundstücken im Erbbaurecht ist eine wichtige Säule zur nachhaltigen Erfüllung des Stiftungszwecks. Hierbei ist es ein zentrales Anliegen der ESPS, fairer und verlässlicher Partner zu sein. Im Folgenden sei Ihnen das Prinzip Erbbaurecht (Erbpacht) kurz skizziert. Aufgrund der Besonderheit des Erbbaurechts kann nur Ziel sein, Sie bei einem persönlichen Gespräch über die Chance Erbbaurecht zu informieren. Darauf freuen wir uns schon heute. Ingo Strugalla, Geschäftsführender Vorstand ESPS Freiraum für die ganze Familie, Ausdruck individueller Lebensweise, Zuhause Die eigenen 4 Wände sind mehr als das Dach über dem Kopf: Das eigene Haus ist für viele immer noch der Inbegriff optimaler Lebenssituation: Wohnen 1.0 Stadt, Land oder Fluss? Hohe Flexibilität, direkte Anpassung an individuelle Lebenssituationen, klare Kalkulation dank überschaubarer Zusatzkosten, finanzieller Freiraum. Mieten steht nach wie vor an zweiter Stelle: Wohnen 2.0 Keine Zwischenlösung, vielmehr eine echte Alternative, gerade für junge Familien, ist das Erbbaurecht. Das eigene Haus auf einem gepachteten Grundstück zu bauen: Wohnen 3.0 Der Traum vom Eigenheim wird wahr Die junge Familie ist glücklich: Sie hat sich den Traum vom Eigenheim in bevorzugter Lage finanziell erfüllen können. Möglich machte es das Erbbaurecht, das zwei Situationen der Knappheit vermindert: die der persönlichen Bonität und jene einer guten Lage. Die Familie rechnete es mehrfach durch. Aber der Traum vom Eigenheim drohte bei der Baufinanzierung von Haus und Grundstück zu platzen. Die Entwicklung der Finanzmarktzinsen, und damit der individuellen monatlichen Belastungen, war langfristig nur schwer kalkulierbar. Es wäre kaum planbarer finanzieller Freiraum für Urlaub, Hobby und Alltag mit fixen sowie außerordentlichen Kosten gewesen. Gut, dass es als Alternative das Erbbaurecht gibt, bei dem der Preis für das Grundstück nicht vorfinanziert werden muss: Erbbaurecht ist das Recht, ein Haus auf einem gepachteten Grundstück zu bauen. Bauherr und Grundstückseigentümer schließen dazu einen Erbbaurechtsvertrag, der die umfassenden Nutzungsrechte gegen die Zahlung eines Erbbauzinses regelt und der zumeist für die Dauer von 99 Jahren gilt. Die junge Familie rechnete ein letztes Mal

3 Erbbaurecht Sicherheit über Generationen hinweg Die Familie wollte nicht irgendwo bauen oder kaufen. Sie hatte die bevorzugte Lage im Umfeld von Hobby, Beruf, Freizeit, Freunden und Familie schnell ausfindig gemacht. Grund und Boden sind allerdings ein rares Gut im dicht besiedelten Deutschland. Oft sind gute Lagen anders als in Erbpacht gar nicht zu bekommen. Die junge Familie hatte ihr Lieblings-Grundstück jeden falls gefunden. Und beim Finanzierungsplan stach die Eigen kapital schonende Erbbaurechts-Variante abermals ins Auge. Das Erbbaurecht war insofern eine planbare Größe, als die Zinsen konstant bei 4 Prozent bleiben. Die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht (ErbbauRG) bildet die Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbVO) aus dem Jahr Es beinhaltet das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Weil ein fremdes Grundstück gemeint ist, ist der Erbbauberechtigte der Eigentümer des Bauwerks, ohne zugleich Eigentümer des Grundstücks zu sein. Die Dauer beträgt zumeist 99 Jahre, vor allem, wenn der Bau eines Eigenheims zugrunde liegt. Schließlich möchte der Bauherr, dass sich die großen Anstrengungen für die Familie lohnen. Die Banken gewähren Darlehen, möchten aber im Regelfall eine langfristige Sicherheit dafür. Und der Grundstückseigentümer darf sich bei einer so langen Laufzeit sicher sein, dass der Erbbauberechtigte das Bauwerk dauerhaft und stabil errichtet und durch regelmäßige Investitionen den Wert seines (Gebäude-)Eigentums erhält und steigert. Da weder der Erbbaurechtsgeber noch der Erbbauberechtigte ein Kündigungs- oder Rücktrittsrecht haben, bedeutet ein Erbbaurecht Sicherheit über Generationen hinweg. 99 Jahre lang bleibt das Erbbaurecht belastbar, veräußerbar und vererbbar, ohne die Frist zu beeinträchtigen. Gute Lage

4 Erbbaurecht Erbbauzins = Pacht für das Grundstück Anpassungen des Erbbauzinses Die Wertsicherung in unseren Verträgen Dem Nutzungsrecht des fremden Grundstücks steht der Erbbauzins gegenüber: Er ist das Entgelt, das Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter meist als wiederkehrende (Geld-)Leistung vereinbaren. Der Erbbauzins beschreibt eine Pacht (oder Miete). Er hat mit Zinsen, die positiv oder negativ bei Bankgeschäften anfallen, nichts zu tun. Der Erbbauzins kann prinzipiell frei vereinbart werden. Durchgesetzt hat es sich, seine Höhe prozentual an den Grundstückswert zu koppeln. 4 bis 6 Prozent des Grundstückswerts (4 Prozent für Wohnbauflächen, 5 Prozent für Gewerbeflächen) haben sich bewährt. Bei uns, der ESPS, beträgt der Zins 4 Prozent. Fällig wird der Erbbauzins jährlich im Voraus, üblicherweise zum 11. November zu Martini. Martini, der Martinstag, war der traditionelle Tag des Zehnten also die Abgabe (Steuer) von rund 10 Prozent beispielsweise von Bauern an den Grundherrn. Viele Dienstverhältnisse, Pacht-, Zins- oder Besoldungsfristen begannen oder endeten an diesem Tag. Landpachtverträge beziehen sich heute oftmals noch auf Martini, nicht zuletzt, da er dem Anfang und Ende der natürlichen Bewirtschaftungsperiode entspricht. Der Martinstag wurde deshalb auch Zinstag genannt. Wegen der langen Laufzeit von Erbbaurechtsverträgen einigen sich die Vertragspartner üblicherweise auf Anpassungen des Erbbauzinses. Das Risiko (etwa durch Geldentwertung oder Kaufkraftschwund) wird durch eine Wertsicherung aufgefangen, die bestimmt, wie sich der Erbbauzins an die veränderten Verhältnisse anpasst. Wie beschrieben sind wir nachhaltigem Wirtschaften und der Erhaltung unseres Vermögens verpflichtet, um den Stiftungszweck der ESPS dauerhaft zu erfüllen. Die Anpassung des Erbbauzinses sorgt hierbei für einen natürlichen Ausgleich in unseren aktuellen Erbbaurechtsverträgen. In unseren Erbbaurechtsverträgen erfolgt die Anpassung alle drei Jahre an den vom Statistischen Bundesamt ermittel ten Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI). Der Erbbauzins verändert sich im gleichen prozentualen Verhältnis wie sich der VPI in dieser Zeit verändert hat. Erbbauzins bei Bestellung im Jahre 2003 (Basiserbbauzins) 1.440,00 Euro p. a. Jahreswert VPI für 2003 = 92,7 Punkte Jahreswert VPI für 2012 = 107,0 Punkte Differenz 14,3 Punkte Die Umrechnung der 14,3 Differenzpunkte in eine prozentuale Steigerung ergibt (107,0 x 100 : 92,7) = + 15,43 Prozent. Bezogen auf den Erbbauzins von 120,00 Euro p. M. ergibt dies einen Änderungsbetrag i.h.v. 18,52 Euro p. M. somit neuer Erbbauzins 138,52 Euro p. M. Das entspricht einer Erhöhung des jährlichen Erbbauzinses von Euro auf 1.662,24 Euro.

5 Grunderwerbsteuer und Co. Da das Erbbaurecht umfassende Nutzungsrechte einräumt, kommt die Erbpachtregelung dem Eigentumsrecht am Grundstück sehr nahe. So nimmt es nicht wunder, dass der Erbbauberechtigte auch alle bestehenden und künftig entstehenden einmaligen und wiederkehrenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten zu tragen hat: Anlieger- und Erschließungsleistungen, Abgaben, Steuern, Gebühren, Beiträge, Verkehrssicherungspflicht, Auch Grunderwerbsteuer ist zu entrichten. Nach dem GrEStG sind Erbbaurechte den Grundstücken gleichgestellt. Belastung, Veräußerung und Übertragung Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt. Dies wird in den beiden Grundbüchern, Grundstücksgrundbuch und Erbbaugrundbuch, dokumentiert. Wie ein Grundstück ist ein Erbbaurecht mit Grundpfandrechten (Grundschulden, Hypotheken) belastbar. Zur Eintragung ist stets die Zustimmung des Grundstückseigentümers notwendig. Erbbaurechte können wie Grundstücke veräußert oder übertragen werden. Auch hierfür ist die Genehmigung des Grundstückseigentümers erforderlich. Im Erbfall geht das Erbbaurecht ohne Genehmigung des G rundstückseigentümers auf den Erben über. Ob Belastung, Veräußerung oder Übertragung, die ESPS stimmt im Regelfall zu, wenn alle vertraglichen Rechte und Pflichten übernommen werden und die Belastung den Wert des Gebäudes nicht übersteigt. Erbbaurecht

6 Nach 99 Jahren Erbbaurecht Erbbaurecht kompakt Es ist unser Bestreben, das Erbbaurecht zum Endtermin, beispielsweise nach Ablauf von 99 Jahren, zu verlängern. Endet das Erbbaurecht durch Zeitablauf, fallen Grundstück und dessen Nutzung wieder an den Eigentümer zurück. Auch das Gebäude wird Eigentum des Grundstückseigentümers. Dafür muss der Grundstückseigentümer eine Entschädigung zahlen per gesetzlicher Vorgabe und vertraglicher Vereinbarung sind dies meist zwei Drittel des Wertes zu diesem Zeitpunkt. Das Erbbaurecht ist eine gute Alternative, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Der Bauherr erwirbt ein umfassendes Nutzungsrecht am Grundstück, auf dem er sein Haus baut. Er ist aber nicht Eigentümer. Das Erbbaurecht dauert meist 99 Jahre. Für das Erbbaurecht wird ein Erbbauzins am 11. November eines Jahres im Voraus fällig. Der Erbbauzins wird während der langen Laufzeit regelmäßig angepasst. Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt. Es wird im Grundstücksgrundbuch und im Erbbaugrundbuch dokumentiert. Auch das Erbbaurecht kann verkauft, vererbt und mit einer Grundschuld belastet werden, wobei der Grundstückseigentümer zustimmen muss. Weil das Erbbaurecht dem Eigentumsrecht sehr nahe kommt, hat der Erbbauberechtigte alle Steuern, Abgaben, Lasten und Kosten zu tragen. Nach 99 Jahren kann das Erbbaurecht verlängert werden. Ansonsten fällt auch das Bauwerk für eine Entschädigung (per Gesetz zwei Drittel des Wertes) an den Grundstückseigentümer.

7 Erbbaurecht Lassen Sie uns über Erbbaurecht sprechen Das Erbbaurecht bietet eine Alternative, um sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen. Es gilt, immer den Einzelfall zu prüfen, ob die Erbpacht tatsächlich die geeignete Alternative ist. Das ESPS-Team freut sich, wenn wir Ihr Interesse geweckt haben. Unter finden Sie Ihren Ansprechpartner. Schreiben Sie eine oder rufen Sie uns an, um einen Gesprächstermin zu vereinbaren. Die Besonderheiten des Erbbaurechts sind ein persönliches Gespräch allemal wert. Gerne informieren wir Sie. Eine umfassende Information unserer Vertragspartner ist die beste Voraussetzung für ein gutes Vertragsverhältnis auf vertrauensvoller Basis. Zentrale Heidelberg Zähringerstraße Heidelberg Fon: ( ) Fax: ( ) Stand 2012 Papier MultiDesign Original natural PEFC 100 g/m² und 240 g/m²