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1 P R E S S E K O N F E R E N Z mit LH-Stv. Franz Hiesl Grüne-Wohnbausprecherin LAbg. Maria Wageneder OÖVP-Wohnbausprecher LAbg. Mag. Thomas Stelzer Freitag, 28. November 2008, Uhr, Presseclub, Ursulinenhof, Linz Thema: Drohende Mieterhöhungen bei Wohnungen in OÖ werden abgewendet OÖVP und Grüne präsentieren gemeinsame Lösung für Annuitätensprünge 1

2 Drohende Mieterhöhungen bei Wohnungen in Oberösterreich werden abgewendet Die Mieterinnen und Mieter von Wohnungen in Oberösterreich sehen sich mit der Tatsache konfrontiert, dass ihnen ab 2009 teilweise massive Mieterhöhungen drohen. Das könnte sogar so weit führen, dass bei Wohnungen, die bereits zwanzig Jahr oder älter sind, die Mieten höher wären als die Mieten von neu errichteten Wohnungen. Die Ursache für die drohenden Mieterhöhungen sind so genannte Annuitätensprünge bei den Wohnbauförderungsdarlehen, also den Zahlungen für Zinsen und Tilgung, aus den Wohnbauförderungsgesetzen (WFG) der Jahre 1984, 1990 und 1993: Die Annuitäten sind bei den Wohnungen, die im Rahmen des WFG 1984, des WFG 1990 und des WFG 1993 durch Landesdarlehen gefördert wurden, in den ersten Jahren nur sehr gering gestiegen, es sind also nur geringe Rückzahlungen erfolgt. In späteren Jahren sehen diese Landesdarlehen teilweise massive Sprünge bei den Annuitäten vor, das heißt, die finanziellen Aufwendungen für Rückzahlungen steigen teilweise drastisch. Diese Steigerungen würden das erste Mal im Jahr 2009 bzw. dann in den folgenden Jahren schlagend und erfolgen im 5-Jahres-Rhythmus, denn das System bei den Rückzahlungen ist so gestaltet, dass sich die Annuitäten alle fünf Jahre erhöhen. Entwicklung der Annuitäten nach Laufzeit der Darlehen und WFG: WFG 1984 WFG 1990 WFG Jahr 1,00 % 1,00 % 1,00 % Jahr 1,50 % 1,50 % 1,50 % Jahr 2,00 % 2,00 % 2,50 % Jahr 2,50 % 2,50 % 4,00 % Jahr 3,00 % 3,00 % 6,00 % Jahr 7,50 % 7,50 % 12,00 % Jahr 8,50 % 8,50 % 30 Jahre Laufzeit Jahr 9,50 % 9,50 % 2

3 So gibt es etwa beim WFG 1984 einen dramatischen Sprung vom 25. Jahr der Darlehenslaufzeit auf das 26. Jahr. Die Annuität steigt von 3,00 Prozent um mehr als das Doppelte auf 7,5 Prozent. Das würde ab dem Jahr 2009 massive Steigerungen bei den Mieten jener Wohnungen bedeuten, die mit Wohnbau-Darlehen auf Basis des WFG 1984 errichtet wurden. Wurde die Wohnung im Jahr 1984 errichtet, würde das bereits im kommenden Jahr zu einem sprunghaften Anstieg der Miete führen. Beim WFG 1990 steht der Sprung der Annuitäten ebenfalls im 26. Jahr der Darlehenslaufzeit bevor, beim WFG 1993 bereits im 16. Jahr hier steigt die Annuität von 2,50 Prozent auf 4,00 Prozent. Dieser Sprung wird ebenfalls im nächsten Jahr schlagend. Weitere Sprünge gibt es dann noch in den Jahren 2014 und Beispiel: Dies würde für ein Beispielprojekt, das nach dem WFG 1993 errichtet worden ist, etwa bedeuten, dass die Belastung aus der Rückzahlung pro Quadratmeter vom 15. Jahr der Laufzeit auf das 16. Jahr der Laufzeit von 4,2 Euro auf 5,2 Euro pro Quadratmeter und Monat steigen würde. Umgelegt auf eine 70 qm große Wohnung würde das bedeuten, dass die Mietbelastung pro Monat um 70 Euro steigt. Die konkrete Belastung durch die Annuitäten ist jedoch von Bauprojekt zu Bauprojekt verschieden. Sie kann aber nach 25 Jahren Laufzeit teilweise sogar auf knapp 10 Euro pro Monat und Quadratmeter ansteigen. Ähnlich stellt sich die Entwicklung der Annuitäten bei Wohnungen, die nach dem WFG 1984 bzw errichtet wurden, dar: In den ersten 25 Jahren steigen die Annuitäten nur moderat an, ab dem 26. Jahr kommt es jedoch zu einem großen Sprung bei den Annuitäten. Die Verantwortung für die Gestaltung der Wohnbauförderungsgesetze trägt die SPÖ, die in Oberösterreich seit 1945 den Wohnbaureferenten stellt. Damit dieses Problem in Zukunft nicht mehr entstehen kann, wurde nun gemeinsam bei der Wohnbauförderung NEU, die im Jahr 2005 beschlossen wurde, festgelegt, dass künftig bei neu errichteten Wohnungen der sprunghafte Anstieg der Annuitäten aus 3

4 den Landesdarlehen durch einen kontinuierlichen und verträglichen Verlauf der Annuitäten ersetzt wird. Mieterinnen und Mieter dürfen nicht zum Handkuss kommen Obwohl das Problem der Annuitätensprünge bereits seit mehreren Jahren absehbar war, hat der Wohnbau-Landesrat als zuständiger Referent bisher noch immer keine langfristige und dauerhafte Lösung herbeigeführt, wie diese steigenden Annuitäten geglättet werden können und eine für die Mieterinnen und Mieter vertretbare Lösung aussehen kann. Tatsache ist jedoch, dass das Problem bei einem Teil der insgesamt betroffenen Wohnungen bereits im nächsten Jahr schlagend wird und deshalb rasch eine Lösung gefunden werden muss. Für die Oberösterreichische Volkspartei und die Grünen Oberösterreich ist dabei vor allem eines wichtig: Die Mieterinnen und Mieter dürfen nicht zum Handkuss kommen! Gleichzeitig kann sich die Lösung des Problems nicht darin beschränken, mehr Geld für das Wohnbauressort zu fordern. Dies wäre eine Scheinlösung aus dem Steuertopf, für die alle Steuerzahler bezahlen müssten. Vielmehr braucht es eine langfristige und dauerhafte Lösung, in die alle Hauptverantwortlichen also auch die Wohnbauträger eingebunden werden. OÖVP und Grüne haben gemeinsame Lösung erarbeitet Um die Mieterinnen und Mieter nicht mehr länger im Ungewissen zu belassen, haben OÖVP und Grüne nun eine Lösung erarbeitet, durch die die Annuitätensprünge nachhaltig geglättet werden und ein gleichbleibender Verlauf der Annuitäten erreicht werden kann. Das heißt, dass der sprunghafte Anstieg der Mieten dadurch verhindert werden kann. 4

5 Das Modell von OÖVP und Grüne Durch das Modell von OÖVP und Grüne werden die drastischen 5-Jahres-Sprünge bei der Annuitätenbelastung (siehe beispielhafte Grafik unten graue Linie) durch einen kontinuierlichen Verlauf der Annuitäten (schwarze Linie) ersetzt. Das unter Einbindung von Experten erarbeitete Modell umfasst in erster Linie zwei Punkte, um die Annuitäten nachhaltig zu glätten, was für die Mieterinnen und Mieter konkret bedeutet, dass es zu keiner sprunghaften Steigerung der Mieten kommt. Verlängerung der Laufzeiten: Die konkrete Laufzeitverlängerung ist abhängig vom einzelnen Projekt, umfasst jedoch ungefähr eine Zeitspanne von 10 bis 15 Jahren. U N D Wohnbauträger übernehmen ihre Verantwortung mit Unterstützung des Landes Oberösterreich: Als Hauptempfänger der Wohnbauförderungsmittel des Landes Oberösterreich tragen die Wohnbauträger auch eine Verantwortung für den sozialen Wohnbau in unserem Land. Die Mitfinanzierung erfolgt über 5

6 Sukzessivdarlehen, wodurch sich die Auslaufgewinne der Bauträger zeitlich verschieben. Das Modell im Detail: 1. Die Finanzierungslaufzeit der betroffenen Wohnungen wird verlängert. Dadurch sinkt die monatliche Rückzahlungsbelastung, da das Darlehen nun anstatt in 30 Jahren z.b. erst in 40 Jahren zurückbezahlt werden muss. 2. Damit die dramatischen Sprünge nicht an die Mieterinnen und Mieter weitergegeben werden, übernehmen die Wohnbauträger die Zwischenfinanzierung durch Sukzessivdarlehen. Konkret finanzieren die Wohnbauträger damit die Differenz zwischen der vom Mieter geleisteten Annuitäten-Rückzahlung und der laut WFG vorgeschriebenen Rückzahlungen. 3. Das Land Oberösterreich übernimmt die Haftung für diese Sukzessivdarlehen. Das hat zwei große Vorteile: Durch die Haftung des Landes erhalten die Wohnbauträger günstigere Konditionen bei den Banken. Durch die Haftung wird auch Sicherheit gegeben. 4. Mitbedacht wurden bei dieser Lösung auch mögliche anfallende Sanierungen, die dann für die bereits in die Jahre gekommenen Häuser notwendig sein könnten. Sollten sich in den letzten Jahren der verlängerten Laufzeit zusätzliche Belastungen für Mieterinnen und Mieter ergeben, etwa durch die bereits erwähnten Sanierungen, werden über Initiativen des Landes Maßnahmen gesetzt, sodass die Mieterinnen und Mieter dadurch keinen finanziellen Nachteil erleiden. 6

7 Beispielrechnung Bei einem Beispiel, das 1994 nach den Richtlinien des WFG 1993 errichtet worden ist, kommt es zum ersten dramatischen Anstieg bei den Annuitäten im 16. Jahr der Laufzeit, also im Jahr 2010 (dunkelblaue Linie). Die Gesamtbelastung aus der Ursprungsfinanzierung je qm und Jahr steigt damit von einem Jahr auf das andere von 40 Euro auf über 50 Euro. Umgelegt auf die monatliche Miete, würde dies bedeuten, dass sich diese von einem Tag auf den anderen um 1 Euro pro Quadratmeter und Monat erhöhen würde. Alle fünf Jahre folgen weitere Sprünge, so lange bis das Darlehen im Jahr 2024 ausläuft. In den Folgejahren erhält der Bauträger noch Auslaufgewinne, denn obwohl das Darlehen bereits abbezahlt ist, gehen die Einnahmen nicht auf Null zurück. Die türkise Linie in der Grafik zeigt übrigens die Entwicklung der Annuitäten nach der seit 2005 geltenden Wohnbauförderung NEU die dramatischen Steigerungen wurden durch einen kontinuierlichen Verlauf der Annuitäten ersetzt. 7

8 Um den dramatischen Annuitätenanstieg abzufedern, wird deshalb auf die Abfederung mittels Sukzessivdarlehen gesetzt (rosa Linie): Anstelle der Mieter werden die Annuitätensprünge von den Wohnbauträgern getragen. Die Belastung durch die Annuitäten trifft dadurch nicht die Mieterinnen und Mieter. Für sie steigen die Belastungen in etwa nur im Ausmaß der Inflation. Zur Zwischenfinanzierung der Einnahmenausfälle (Differenz zwischen blauer und rosa Linie) nehmen die Wohnbauträger Sukzessivdarlehen auf, die nach Ende der ursprünglichen Darlehenslaufzeit wieder zurückbezahlt werden. Die Rückzahlung dieser Darlehen erfolgt dann über die Auslaufgewinne. Die Haftung für diese Sukzessivdarlehen übernimmt das Land Oberösterreich. Dadurch entsteht für die Wohnbauträger kein Risiko, denn das Risiko übernimmt das Land Oberösterreich. Rechtliche Bestätigung des Modells Für das Modell von OÖVP und Grüne gibt es auch bereits eine rechtliche Expertise. So hat ao. Univ.-Prof. Dr. Andreas Vonkilch vom Institut für Zivilrecht der Universität Wien in einem in den Wohnrechtlichen Blättern veröffentlichten Artikel (Ausgabe Mai 2008) die rechtliche Zulässigkeit dieses Modells bereits bestätigt. Die weitere Vorgehensweise: Antrag am Montag in der OÖ. Landesregierung Gemeinsam werden OÖVP und Grüne dieses Modell am kommenden Montag in die Sitzung der OÖ. Landesregierung einbringen. Ein Beschluss des Modells ist dadurch in der ersten Sitzung des Landtages im Jänner 2009 möglich. Die Umsetzung des Modells erfolgt dann durch die Abteilung Wohnbauförderung. Sie hat dann die Aufgabe, die oö. Wohnbauträger zur Mitwirkung an dieser Lösung einzuladen, um im Sinne der Mieterinnen und Mieter den sprunghaften Anstieg der Mieten zu verhindern. 8

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