Büroflächen Office Space Marktreport 2013/2014 Berlin

Transkript

1 Büroflächen Office Space Marktreport 2013/2014 Berlin

2 Büromarkt Berlin Office market Berlin Kennzeichnend für den Büroflächenmarkt 2013 in Berlin war ein stabiles Geschäft in den kleinteiligeren Größenklassen bis 500 m², dem im Vergleich zum Vorjahr die ganz großen Deals fehlten. Die große Anziehungskraft der Bundeshauptstadt für junge, eher kleine Unternehmen mit hohem Kreativpotential aus der IT- und Medienbranche, spiegelt sich hier wieder. Insgesamt ist der Flächenumsatz mit rd m² um 1 niedriger ausgefallen als im Vorjahr, in dem ein Flächenumsatz von m² registriert wurde. Wesentlich zu dem Resultat beigetragen hat, dass sich die Zahl der großen Abschlüsse gegenüber dem Jahr 2012 deutlich verringert hat. Lediglich der Baubeginn der Deutschen Rentenversicherung mit m² in der Eisenzahnstraße in Wilmersdorf wurde in der Größenklasse über m² registriert. Das Unternehmen wird dort die IT-Abteilung und das Druckerzentrum mit ca Mitarbeitern unterbringen wurden dagegen in dieser Größenklasse elf Abschlüsse mit einem Flächenumsatz von m² gezählt. Mit deutlichem Abstand folgt dann der Abschluss durch E.ON, die in der Friedrichstraße, mit einer Neuanmietung und einer zusätzlichen Erweiterung insgesamt m² mieteten. Den drittgrößten Mietvertrag hat Thales Rail Signal Solutions abgeschlossen. Das Industrieunternehmen bezieht in der Bürolage City-Ost m² Bürofläche. Der Deutsche Bundestag und die Dussmann Service Deutschland GmbH haben ebenfalls Flächen in dieser Größenordnung angemietet. In den kleineren und mittleren Klassengrößen war das Marktgeschehen dagegen weiter sehr lebhaft, da sich zahlreiche Unternehmen verändern wollen und ihre Flächen optimieren. Aufgrund dieser Nachfragedynamik werden immer weniger Incentives geboten. Das kleinteilige Flächensegment unter m² weist mit einem Anteil am Flächenumsatz von 42 % einen weiteren Anstieg von sechs Prozentpunkten aus. Sieht man nur die reine Vertragsanzahl, so wurden 83 % aller Abschlüsse in der Größenklasse unter m² registriert, davon alleine In 2013 the market for office space in Berlin was characterised by steady business in the smaller space categories up to 500 m² despite lacking the major deals of the previous year. This reflects the great attraction of the federal capital for young and mostly small enterprises in the IT and media sectors with high creative potential. Altogether the take-up of approx. 493,000 m² was 1 lower than in the previous year s figure of 580,000 m². Mainly responsible for this result was the decrease in the number of major deals in comparison with Only the commencement of building by the Deutsche Rentenversicherung (German Pension Insurance) of 25,000 m² in Eisenzahnstraße in Wilmersdorf was registered in the size category above 10,000 m². The company will be accommodating its IT department and printing centre there with approx. 1,000 employees. In comparison, in 2012 eleven deals were concluded in this size category with a take-up of 182,000 m². This was followed with a clear margin by the new lease with E.ON for a total of 7,300 m² in Friedrichstraße, including a new rental and an additional extension. The third-largest lease was with the industrial enterprise Thales Rail Signal Solutions who will be moving into 6,800 m² space in the office location City-East. The German Bundestag and the Dussmann Service Deutschland GmbH have also rented spaces in this size category. On the other hand the market activity was again very vibrant in the smaller and medium-sized classes as numerous companies are undergoing changes and optimising their premises. Due to these demand dynamics, less and less incentives are being offered. The small-space segment below 1,000 m² with a share of 42 % of the take-up shows a further increase of six percentage points. Looking at the pure number of leases, 83 % of all deals were registered in the category below 1,000 m², of which 6 were for under 500 m². There was also a lively demand for medium leases for between 1,000 m² and 3,000 m². Seen statistically, the considerably increased share of the Bedeutende Flächenumsätze Berlin* Significant take-ups Berlin* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Deutsche Rentenversicherung Bund m² Innenstadtlage West E.ON Business Services GmbH m² Friedrichstraße/Unter den Linden Thales Deutschland GmbH m² City Ost Deutscher Bundestag m² Friedrichstraße/Unter den Linden Dussmann Service Deutschland GmbH m² City Ost * Jahr 2013/year 2013 Büroflächen Marktreport 2013/2014 Berlin

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Lage* Take-up location* in Tsd. m²/in '000s m² * 500 City Ost City West Friedrichstr./U. d. L. Innenstadtlage Süd Innenstadtlage West Stadtrandlage Süd Stadtrandlage Nord Innenstadtlage Ost Potsd. Pl./Leipz. Pl. Sonstige 3% 1 % 1 13 % 13 % 12 % 11 % 12 % 0 % 10 % 1 20 % * Prognose/Forecast * Jahr 2013/Year 2013 Flächenumsatz Branche* Take-up segment* Flächenumsatz Größenklassen* Take-up size categories* sonstige Dienstleister 1 % Gesundheits- und Sozialwesen 3 % Verbände, Interessensvertretungen Finanzwesen unternehmensnahe Dienstleister 22 % Öffentliche Hand, Verwaltung 17 % < 500 m² m² m² 18 % 18 % 24 % Medien, Werbung 8 % Information, Kommunikation 8 % Industrie, Verwaltung 12 % m² 2 Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 9 % Handel 10 % > m² 1 0 % 10 % 20 % 30 % * Jahr 2013/Year 2013 * Jahr 2013/Year 2013 Büromieten Berlin (EUR/m²) Office rents Berlin (EUR/m²) Leerstand Berlin Vacancies Berlin in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 24,0 22,0 20,0 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 21,50 20,50 22,00 20,10 20,90 10,50 11,40 12,00 12,20 10, ,60 22,00 22,00 12,50 12,50 12, in Tsd. m²/in '000s m² , , , , , , , , ,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Quote in % / Rate in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies

4 6 in der Größenklasse unter 500 m². Bei den mittleren Abschlussgrößen zwischen m² und m² war die Nachfrage ebenfalls lebhaft. Die statistisch deutlich gestiegenen Anteile am Flächenumsatz sind in erster Linie auf das Fehlen der großen Abschlüsse zurückzuführen und stellen keinen wirklichen Zuwachs dar. Der Bereich Information und Kommunikation sowie Medien und Werbung kommen zwar nur auf einen Anteil von 16 % am Flächenumsatz, allerdings schloss diese Branche 2 aller registrierten Verträge ab. Diese Unternehmen suchen besonders Flächen in Gewerbehöfen/-lofts, wo das Angebot allerdings stark ausgedünnt ist. Insgesamt profitiert der Berliner Büromarkt von der ungebrochenen Nachfrage vieler unternehmensnaher Dienstleister mit dem höchsten Anteil von über 22 % am Flächenumsatz. Kontinuierlich hoch ist auch die Nachfrage der Bundes-, Landes- und Stadtverwaltung mit 17 % (Öffentliche Hand). Der erwähnte Neubaubeginn der Deutschen Rentenversicherung war im Jahr 2013 ein zusätzlicher Impuls. Räumlich konzentriert sich die Nachfrage besonders auf die City- und auf einige Innenstadtlagen. Die City-Ost führt das Nachfrage-Ranking mit einem Anteil von 1 an, gefolgt von der City-West mit 13 %. Mit Ausnahme der Bürolage Friedrichstraße/Unter den Linden mit einem Anteil von knapp 13 %, erzielen aufgrund des fehlenden Angebotes andere Premiumlagen nur relativ geringe Marktanteile. Dort ist der im gesamten City und Innenstadtbereich spürbare Mangel an modernen Flächen offensichtlich. Lediglich am Potsdamer Platz gibt es ein ausreichendes Angebot im hochpreisigen Segment werden rd m² neue Flächen auf den Markt kommen. Aufgrund des hohen Vorvermietungsanteils (83 %) bleibt das Angebot frei verfügbarer moderner Flächen begrenzt, so dass der vorhandenen Nachfrage ein sich weiterhin verknappendes Angebot an modernen Flächen, insbesondere im Segment ab m², gegenübersteht. Kaum zu bekommen sind im Innenstadt- take-up was primarily due to the lack of major deals and does not really represent an increase. Although the sector Information and Communication as well as Media and Advertising only reached a share of 16 % of the take-up, this sector recorded 2 of all new leases. These types of companies are particularly seeking spaces in commercial yards/lofts where, however, the range available is very thin. On the whole the Berlin office market is benefitting from the uninterrupted demand of many corporate service providers who, with 22 %, are responsible for the highest share of the take-up. In addition, the demand shown by the federal, state and city administrative bodies of 17 % (public authorities) remains on a high level. The commencement of building by the German Pension Insurance, as mentioned above, presented an additional impulse in Spatially the demand is mainly concentrated on the city and some city centre locations. The City-East leads the demand ranking with a share of 1, followed by the City-West area with 13 %. With the exception of the office location Friedrichstraße/Unter den Linden with a share of just below 13 %, other premium locations only achieve relatively low market shares due to the shortage of premises. Here there is a noticeable lack of modern spaces in the whole City and city centre area. There is only a sufficient range in the high price segment around the Potsdamer Platz. In the course of 2014, approx. 150,000 m² of new spaces will be released on the market. Thanks to the high preletting rate (83 %) the range of available, modern spaces will still be limited so that the existing demand will continue to be faced with an ever-decreasing number of modern spaces, especially in the segment from 2,000 m² upwards. In the city centre and city areas modern spaces on a level of 2,000 m² and from 4,000 m² upwards on adjacent storeys can hardly be found. At the yearend vacancies totalled around 1,200,000 m² (6.8 %), indicating a steady decrease. Bauprojekte Fertigstellung 2014/2015 (Auswahl) New constructions completion in 2014/2015 (selection) Projektname Project name Projektentwicklung Project development Investor Investor Fläche Space Bürolage Office area HumboldtHafenEins (Baufeld H6) Altersversorgungseinrichtungen von PWC m² City Ost Deutsche Rentenversicherung Deutsche Rentenversicherung m² Innenstadtlage West Hotel & Office Campus (Bürokomplex) STRAUSS & CO. Development GmbH m² Innenstadtlage Ost John F. Kennedy Haus - (Europacity MK 7) CA Immo Deutschland GmbH m² City West Europa Center Bürogebäude 3. BA Europa Center AG m² Stadtrandlage Südost Büroflächen Marktreport 2013/2014 Berlin

5 und Citybereich moderne Flächen auf einer Ebene ab m² und über zusammenhängende Etagen ab m². Der Leerstand betrug Ende des Jahres rund m² (6,8 %) und ist damit weiter gesunken. Trotz der vorhandenen hohen Nachfrage und der sinkenden Leerstände sind die Mieten stabil geblieben, da kaum hochwertige Flächen gemietet werden können. Die Spitzenmiete liegt weiter bei 22,00 EUR/m². Die Durchschnittsmiete hält sich bei 12,50 EUR/m². Bei Neubauten werden gegenwärtig Mieten ab 16,50 EUR /m² realisiert. Aufgrund der weiter florierenden Wirtschaft und der anhaltenden dynamischen Beschäftigungsentwicklung, insbesondere im IT- und Kreativbereich, wird der Aufwärtstrend anhalten. Wir erwarten ein Jahresergebnis ohne Sondereffekte mit mehr als m² Flächenumsatz. Despite the present high demand and falling vacancy rates, rents are still stable as it is hardly possible to rent higherpriced spaces. The top rent is approx euros/m². The average rent remains at euros/m². In new constructions, rents from euros/m² upwards are currently being realised. Thanks to the continued flourishing economy and the persistent dynamic development in employment, in particular in the IT and Creative sectors, the upwards trend is likely to last. We expect an annual result without special effects with a take-over in excess of 500,000 m². Büroflächen Neuzugänge Berlin Office space completion Berlin in Tsd. m²/in '000s m² ,0 115,0 78,7 117,4 101,0 95,0 150,0 120,0 140,0 150,0 123, * geplante Fertigstellung/scheduled completion davon vorvermietet/pre-let * Prognose/Forecast Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport 2013/2014 Berlin

6 Bürolagen Berlin Office locations in Berlin Stadtrandlage West B5 A115 Flughafen Tegel Stadtrandlage Nordwest Innenstadtlage West Engel & Völkers Commercial A111 A100 Stadtrandlage Südwest B1 Innenstadtlage Nord City West A103 B96 Stadtrandlage Nord Unter den Linden Friedrichstraße Potsdamer Platz Leipziger Platz Stadtrandlage Süd B96 B96a City Ost Innenstadtlage Süd B109 Innenstadtlage Ost B2 Stadtrandlage Nordost Stadtrandlage Ost B1/B5 SPREE Stadtrandlage Südost B96a A113 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: 31.Dezember 2013, Quelle: Engel & Völkers Commercial. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: 31 st Decembre 2013, Source: Engel & Völkers Commercial Friedrichstraße/Unter den Linden Friedrichstraße/Unter den Linden 13,00-23,00 EUR/m² 14,00-19,00 EUR/m² City Ost City east 8,00-17,00 EUR/m² Potsdamer Platz/Leipziger Platz Potsdamer Platz/Leipziger Platz 16,00-23,00 EUR/m² 12,00-19,50 EUR/m² City West City west 8,50-16,50 EUR/m² Innenstadtlagen Inner-city locations 6,00-16,00 EUR/m² Stadtrandlagen Outer-city locations 5,00-12,00 EUR/m² Gewässer Waters Engel & Völkers Gewerbe Berlin GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Charlottenstraße Berlin Tel. +49-(0) BerlinCommercial@engelvoelkers.com