Logistikimmobilien Markt und Standorte 2011 Deutschland, Österreich, Schweiz. Alexander Nehm Uwe Veres-Homm Annemarie Kübler EXECUTIVE SUMMARY

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1 Logistikimmobilien Markt und Standorte 2011 Deutschland, Österreich, Schweiz Alexander Nehm Uwe Veres-Homm Annemarie Kübler EXECUTIVE SUMMARY

2 Eine Studie mit der Unterstützung von: Deka Immobilien GmbH,Deutsche Lagerhaus GmbH u. Co KG, Goldbeck International GmbH, Jones Lang LaSalle GmbH, Kraftverkehr Nagel GmbH & Co. KG, Prologis Germany Management GmbH Logistikimmobilien - Markt und Standorte 2011 Deutschland, Österreich, Schweiz Autoren: Alexander Nehm Uwe Veres-Homm Annemarie Kübler Kontakt: Bezug: Fraunhofer-Arbeitsgruppe Verlag: Fraunhofer IRB Verlag, Stuttgart für Supply Chain Services SCS Erscheinungstermin: 15. Oktober 2011 Nordostpark 93 ISBN: ISBN Nürnberg Kosten: 235 Euro zzgl. Mehrwertsteuer Sprache: Deutsch Telefon: +49 (0)911/ Geb. Ausgabe: 220 Seiten in Farbe, Telefax: +49 (0)911/ davon 94 Seiten detaillierte Standortprofile Plus:»Fraunhofer Logistiklandkarte Deutschland, Österreich, Schweiz«, Poster zum Herausnehmen Alexander Nehm: +49 (0)911/ alexander.nehm@scs.fraunhofer.de

3 Inhalt 1 Logistikimmobilien in Deutschland Ein Markt in stürmischen Zeiten Zentrale Ziele der Studie: Mehr Transparenz durch Vermessung des Marktes und Identifikation und Bewertung von Logistikstandorten Adressaten der Studie Aufbau der Studie Der DACH-Raum als neues geographisches Untersuchungsgebiet der Studie Logistikimmobiliendatenbank als statistisches Fundament der Studie 23 2 Logistik trifft Immobilienmarkt Die Betrachtungsfelder der Studie Der Begriff»Logistik«Was wird darunter verstanden? »Logistikimmobilie ist nicht gleich Logistikimmobilie«Eine differenzierte Betrachtung Umschlagsimmobilie Gebäude ohne Bestandslagerung Lagerimmobilie Klassisches»Warehouse« Distributionsimmobilie Verbindung mehrerer logistischer Funktionen Sonstige Logistikimmobilien Flächennutzung innerhalb von Logistikimmobilien 28 3 Nachhaltigkeit ist in aller Munde Aktuelle Entwicklungen und Trends Anforderungen an Logistikimmobilien aus Investorensicht Nachhaltige Logistikimmobilien als neuer Qualitäts- und Marketingstandard Ansiedlungsschwierigkeiten und Imageprobleme in der Bevölkerung »Zurück in die Zukunft«Marktdynamik Der Logistikimmobilienmarkt 38 4 Der Logistikimmobilienmarkt in Zahlen Logistikmarkt Deutschland Der Logistikimmobilienmarkt in Deutschland Kennzahlen Nutzerstruktur Logistikland Österreich Der Logistikimmobilienmarkt in Österreich Logistikland Schweiz Der Logistikimmobilienmarkt in der Schweiz 56 5 Logistikstandorte in Deutschland, Österreich und der Schweiz Zwei Indizes zur Versachlichung: Die Methodik zur Identifizierung von Logistikstandorten Der Attraktivitätsindex zeigt die Rahmenbedingungen für Logistikimmobilienansiedlungen auf Der Intensitätsindex spiegelt die tatsächliche Logistikkonzentration einer Region wider Die Logistikregionen im Überblick Logistikattraktivitäts- und Logistikintensitätskarten Deutschland Österreich Schweiz Die Top-Logistikregionen im Überblick Logistiklandkarte Deutschland, Österreich und Schweiz Die Standortmatrix Ein Ansatz zur Vergleichbarkeit der TOP-Logistikstandorte 84 3

4 5.4 Die Branchenintensität macht lokale Logistikschwerpunkte einzelner Branchen in Deutschland sichtbar »Fünf Logistikstandorttypen«als spezifischer Research-Ansatz Import Zentrale Distribution Regionale Distribution Produktion Netzwerk Der Dynamikindex zeigt die jüngste Entwicklung der regionalen Immobilienmärkte auf Logistikregionen in Deutschland, Österreich und der Schweiz Zusammenfassung und Ausblick 108 6»Die Reifeprüfung«Logistikimmobilien nach der Krise Zusammenfassung und Ausblick Anhang Anhang I - Standortprofile der Top-Logistikregionen in Deutschland, Österreich und der Schweiz Anhang II - Tabellen Kriterien Anhang III - Literatur- und Quellen 218 4

5 Logistikimmobilien Markt und Standorte 2011 Vorwort des Autors Vorwort des Autors Alexander Nehm Projektleiter»Logistikimmobilien sind nach wie vor gefragte Anlageobjekte. Fraunhofer Die ATL Ansiedlung, der Bau und die Weiterentwicklung von Logistikzentren und -gebäuden verspricht Investoren, Obwohl der Projektentwicklern, Markt für Logistikimmobilien Nutzern oder Kommunen in wirtschaftlichen und finanziellen Erfolg wenn die Voraussetzungen stimmen. Deutschland boomt, liegt bisher noch keine umfassende wissenschaftliche Untersuchung vor. Mit In der öffentlichen Studie»Logistikimmobilien Statistiken werden Markt die und Standorte Logistik wie Deutschland, Immobilienbranche Österreich, Schweiz«kaum berücksichtigt, Voraussetzungen so dass auf wissenschaftlich wichtige Marktkennzahlen fundiert analy- werden diese siert und und -daten bewertet. nicht Zwei direkt Jahre zurückgegriffen nach der ersten werden Untersuchung des deutschen Logistikimmobilienmarktes präsentiert Fraunhofer SCS nun eine umfassend aktualisierte kann. Auch die Frage nach relevanten Logistikstandorten und erweiterte in Ausgabe: Deutschland neben Deutschland neben den wurden bekannten auch TOP Österreich 5 wurde und Schweiz bisher in nicht die Analyse ausrei-mit einbezogen. chend geklärt. Außerdem Mit der werden aktuellen regionale Studie Entwicklun- Lo- für 2011 gen gistikimmobilien aufgezeigt, Standorte in Deutschland nach ihrer Branchenrelevanz Markt und ausgewertet Standorte und schließt Bedeutung die Fraunhofer und Wirkungsgrad ATL die von Kernthemen vorhandenen wie Research-Lücken. Nachhaltigkeit oder Anwohnerakzeptanz geprüft. So bringt die Studie Transparenz in den Logistikimmobilienmarkt und bildet die Grundlage für Investitionsentscheidungen sowie Standort- und Immobilienbewertungen.Wir danken unseren Partnern für die konstruktive Zusammenarbeit und wünschen den Lesern eine interessante Lektüre«Besonderer Dank gilt dabei den Partnern der Studie - Deka Immobilien GmbH - Goldbeck International GmbH - ING Real Estate Investment Management GmbH - Jones Lang LaSalle GmbH - ProLogis Germany Management GmbH Sie haben die recht umfangreichen und aufwendigen Recherchearbeiten erst ermöglicht. In mehreren Expertenrunden brachten die Vertreter Die Studie der Partnerunternehmen ihre jahrelange»logistikimmobilien Erfahrung ein. Markt Intensive und Standorte Diskussionen, 2011«die Zulieferung von Immobiliendaten und bemisst statistisch Strukturen und Kennzahlen des kreative Ideen der Partner trugen maßgeblich Logistikimmobilienmarktes in Deutschland, Österreich zum Gelingen der Studie bei. Die Qualität des und der Schweiz, Ergebnisses basiert aber im Besonderen auf der Auswahl identifiziert der kooperierenden und beschreibt methodisch Unternehmen, die Top-Logistikregionen Zusammensetzung in diesen Ländern, nahezu alle relevan- die in ihrer ten Bereiche des Logistikimmobilienmarktes abdecken. zeigt die Entwicklung des Logistikimmobilienmarktes in den letzten Jahren auf (gemessen an Neubauten), Die beschreibt Studie soll neben in den der nächsten Attraktivität Jahren der Standorte kontinuierlich und fortgeschrieben der Intensität hinsichtlich werden. der Dabei Ansiedlung werden von jeweils Logistikimmobilien unterschiedliche auch Themenschwerpunkte einen Dynamikindex, der im Bereich die Entwicklung der Logistikimmobilien bzw. das Entwicklungspotential im Fokus von stehen. Logistikstandorten aufzeigt, bietet detaillierte Profile der Top-Logistikstandorte im DACH-Raum mit Angaben zu Stärken und Schwächen, Kennzahlen zu Gewerbegebieten, Mietpreisen und Logistikimmobilien sowie einer Analyse der aktuellen Standortentwicklung, beschreibt und würdigt aktuelle thematische Brennpunkte wie»nachhaltigkeit«bzw.»green Building«,»Ansiedlungsakzeptanz«und»Wirtschaftskrise«. 4 5

6 Unsere Partner Statements Dr. Malte-Maria Münchow Leiter An- und Verkauf (Einzelhandel-Hotel-Logistik) Deka Immobilien GmbH»Wir haben mit der Studie Sicherheit bei der Entscheidungsfindung hinzugewonnen. Sie hat letztlich auch dazu geführt, dass die Bedeutung der Logistikimmobilie als Investment für unsere Portfolien weiter gewachsen ist. Entsprechend freuen wir uns über die aktualisierte und um Österreich und die Schweiz erweiterte Studie.«Hans-Jörg Simon Geschäftsführer Deutsche Lagerhaus GmbH & Co KG»Unser Unternehmen hat sich in diesem Marktumfeld als Developer und Bestandshalter von Logistikimmobilien etabliert. Die Entscheidungsfindung in unserem Unternehmen soll dabei auf Fakten und nicht auf Meinungen basieren. Wir sind überzeugt, dass die Studie der Fraunhofer SCS im Logistikmarkt entscheidend zur Anreicherung des Fachwissens beitragen kann.«uwe Brackmann Geschäftsführer GOLDBECK International GmbH»Die im März 2009 erschienene Studie hat Logistikimmobilien-Daten ganzheitlich erfasst und übersichtlich dargestellt. Die Dynamik der Marktveränderung machen eine Fortschreibung vorhandener Daten und eine Erweiterung um neue Aspekte notwendig.«rainer Koepke Leiter Industrie Immobilien Deutschland Jones Lang LaSalle GmbH»Die erste Studie aus 2009 wurde schnell zum Standardwerk für die Logistikimmobilienbranche. Für Standortbewertungen durch Investoren, Entwickler, Bewerter und Banken ist die vorliegende Neufassung der Studie eine unerlässliche Arbeitsgrundlage.«Frank Böschemeier Geschäftsführer Kraftverkehr Nagel GmbH & Co. KG»Festlegungen zu Logistikimmobilien wirken in der Regel lange in die Zukunft, so dass neben eigenen Erfahrungen auch wissenschaftlich fundierte Erkenntnisse in den Entscheidungsprozess einbezogen werden sollten. Die Markttransparenz, die die vorliegende Studie der Fraunhofer SCS schafft, bietet hierzu eine ausgezeichnete Orientierungshilfe.«Alexander Heubes Vice President and Market Officer West Germany Prologis Germany Management»Bei der alles entscheidenden Frage nach dem optimalen Standort müssen wir oft Städte und Gemeinden von der Logistiknutzung ihrer Grundstücke überzeugen. Dank der Analyse von Regionen, die nicht zu den»big 5«zählen, können wir Kunden wissenschaftlich untermauerte Empfehlungen zu Standortalternativen geben.«6

7 Logistikimmobilien Ein Markt in stürmischen Zeiten Der Markt für Logistikimmobilien hat schwierige Zeiten hinter sich. Vor allem die Wirtschafts- und Finanzkrise hinterließ deutliche Spuren. Die Verschlechterung der Wirtschaftslage hatte zunächst direkten Einfluss auf die Logistikbranche, was sich wiederum negativ auf den Markt für Logistikimmobilien auswirkte. Die hohe Abhängigkeit der Logistikbranche von der wirtschaftlichen Dynamik führte aber auch dazu, dass sich bereits 2010 der Logistikimmobilienmarkt schnell erholte und die auf Eis gelegten Immobilienprojekte wieder in Angriff genommen wurden. Die Neubautätigkeit hat sich bis heute nicht wieder auf das Niveau vor der Krise eingependelt. Das liegt vor allem daran, dass zunächst die Bestände wieder gefüllt wurden. Das Wachstum für Logistikimmobilien-Neubauten nimmt aber seit 2011 wieder stetig zu. Auch hier gibt es starke Veränderungen in der Marktstruktur. Vor allem Handelsunternehmen, die während der Krise kräftig weiter investierten, bestimmen als Eigennutzer den Markt und haben damit die Logistikdienstleister zunächst als stärkste Flächenentwickler von Logistikimmobilien abgelöst. Der in der aktuellen Studie neu entwickelte Dynamikindex nimmt das Thema Marktentwicklung nochmals auf und zeigt, in welchen Regionen seit der Krise die stärkste Marktentwicklung zu verzeichnen war. Auch Themen wie»nachhaltigkeit«,»drittverwendungsfähigkeit«und Imageprobleme in der Bevölkerung, die zu besonderen Herausforderungen bei der Entwicklung von Logistikimmobilien führen, waren in den letzten Jahren markttreibend. Ein eigenes Kapitel geht auf die jeweils neuesten Entwicklungen ein und liefert einen fundierten Überblick über die aktuellen Anforderungen in den verschiedenen Bereichen. Gebäudefläche in m² IND HAN LDL HJ Entwicklung der Gebäudeflächen nach Nutzerbranchen 7

8 Logistikstandorte Deutschland, Österreich und Schweiz Nicht zuletzt die Logistikstandorte profitieren seit 2010 wieder von der verstärkten Nachfrage nach Flächen seitens der Logistikbranche. Zahlreiche Standorte haben diesen attraktiven Markt mittlerweile für sich entdeckt, was sich unter anderem an der gestiegenen Zahl an Logistikinitiativen bzw. logistiknahen Ausrichtungen der Wirtschaftsförderungen ablesen lässt. Die Identifikation und Bewertung von Logistikstandorten bildet dementsprechend einen weiteren Schwerpunkt der aktuellen Studie. Die Diskussion über Logistikstandorte ist zu großen Teilen von der Betrachtung der Ballungszentren bzw. der einschlägig bekannten Logistikregionen geprägt. Über einzelne Immobilien oder logistikorientierte Gewerbegebiete bis hin zu ganzen Ballungsräumen oder gar Bundesländern wird von»logistikstandorten«gesprochen, die fast immer hervorragende Standortfaktoren aufweisen und somit neue Investoren anlocken sollen. Allzu oft wird die Lage»im Herzen Europas«als vermeintlich einmalige logistische Stärke einer Region angepriesen, wohlwissend, dass je nach Definition von»europa«nahezu jedes Gebiet in Deutschland, Österreich und der Schweiz dieses Prädikat tragen kann. Die beiden resultierenden Betrachtungsperspektiven ergeben zusammengenommen ein sehr genaues und neutrales Bild der aktuellen geographischen Logistiksituation in Deutschland, Österreich und der Schweiz: Der Attraktivitätsindex misst die Rahmenbedingungen bzw. das Standortangebot für Logistikansiedlungen auf Ebene der NUTS-3 Gebiete. Der Intensitätsindex gibt auf der Ebene der jeweils feinsten PLZ-Gebiete darüber Auskunft, welche Standorte die höchste Logistikkonzentration aufweisen, bzw. in welchen Regionen sich die meisten Logistikimmobilien befinden. Durch den Abgleich beider Aspekte lassen sich sowohl die etablierten Logistikstandorte aufzeigen als auch Regionen abbilden, die bislang weniger im öffentlichen Fokus für Logistikansiedlungen standen. Durch Kombination der beiden Indizes lassen sich insgesamt 28 Logistikregionen in Deutschland, Österreich und der Schweiz identifizieren, die sowohl über attraktive Rahmenbedingungen für die Logistik verfügen, als auch bereits eine überdurchschnittliche Logistikintensität aufweisen. Die in der letzten Studie entwickelte und nun aktualisierte und verfeinerte Methodik zur Identifizierung von Logistikstandorten verfolgt einen neutralen und dezentralen Ansatz und ist in ihrer Detailtiefe bisher einzigartig. Um die Frage zu beantworten, wie attraktiv eine Region für potenzielle Logistikansiedlungen ist, wurden Daten zu rund 25 demographischen, wirtschaftlichen und infrastrukturellen Faktoren auf Landkreisebene erhoben und ausgewertet. Daneben wurde auch untersucht, wie stark die Logistikbranche aktuell innerhalb eines Gebiets konzentriert ist. 8

9 Die 28 Logistikregionen Nach Kategorien sortiert Ein klassisches Ranking dieser Standorte ist aus verschiedenen Gründen nur wenig sinnvoll. Zu unterschiedlich sind logistische Anforderungen der Ansiedler, zu verschieden sind die Leistungsangebote der Standorte. Nicht jeder Logistikstandort ist in der Lage, alle geforderten Standortkriterien zu erfüllen. Demzufolge ist eine Klassifizierung notwendig, die der spezifischen Ausrichtung eines Standorts gerecht wird. Diese wird in der Studie anhand von sechs logistischen Funktionen vorgenommen, die typischerweise von den jeweiligen Regionen übernommen werden. Dabei werden Globale Gateways, Europäische Gateways, Regionale Versorger (Industrie), Regionale Versorger (Ballungsraum), Interregionale Portale und Zentrale Hubs unterschieden. Zusätzlich lassen sich die Regionen aufgrund der identifizierten Attraktivitäts- und Intensitätsergebnisse in vier Kategorien bezüglich ihrer aktuellen Stellung im Standortwettbewerb einteilen: Champions, Klassiker, Etablierte und Verfolger. Zusammengenommen ergibt sich ein umfassendes Bild der Logistikstandorte in Deutschland, Österreich und der Schweiz, welches die Relevanz der jeweiligen Regionen realistisch und fundiert wiedergibt: Champions Klassiker (Fortsetzung) München Nürnberg Östliches Ruhrgebiet Stuttgart Wien Etablierte Leipzig/Halle Linz»Mitte D«Münster/Osnabrück Rhein-Neckar Schwaben Zürich Duisburg/Niederrhein Hamburg Rhein-Main Verfolger Donau Erfurt Klassiker Basel Berlin/Brandenburg Bremen Hannover Kölner Bucht Graz Klagenfurt Oberrhein Saarland Salzburg Westschweiz 9

10 Fraunhofer Logistik-Landkarte Die Top-Logistikstandorte in Deutschland, Österreich und Schweiz Champions: Klassiker: Etablierte: Verfolger: Hamburg, Rhein-Main, Duisburg/ Niederrhein Kölner Bucht, Berlin, Östliches Ruhrgebiet, München, Hannover, Bremen, Nürnberg, Stuttgart, Basel, Wien Rhein-Neckar, Schwaben, Mitte Deutschland, Münster/Osnabrück, Leipzig, Zürich, Linz Oberrhein, Donau, Erfurt, Saarland, Salzburg, Westschweiz, Graz, Klagenfurt 10

11 Nutzerspezifische Logistikstandorte Eine differenzierte Betrachtung Mit dieser Studienauflage konnte auch erstmals eine Analyse der lokalen Intensität von Logistikimmobilien nach Branchen vorgenommen werden. Die Ergebnisse zeigen die deutlichen Unterschiede bei der Standortwahl bestimmter Branchen auf, die sich abhängig von der Funktion ihrer Logistikzentren an verschiedenen Faktoren orientieren. Exemplarisch wurden die Automotive- und Chemie-/Pharmabranche, sowie der Groß- und Einzelhandel auf ihre Ansiedlungsschwerpunkte hin untersucht. Wie auch in der vorhergehenden Studie wurden deshalb fünf generische Ansiedlungstypen identifiziert und beschrieben, die den unterschiedlichen Anforderungen verschiedener Nutzer von Logistikimmobilien gerecht werden. Produktions (Quellen) orientiert Bündelung & Entsorgung Regionale Branchenintensität Großhandel Diese Auswertung der branchenspezifischen Logistikintensität macht deutlich: Die Faktoren für eine Ansiedlungsentscheidung sind abhängig von der logistischen Aufgabe, die von einem Standort aus erfüllt werden soll. Logistikattraktivität NUTS-3 Gebiete max. durchschnittlich Import (Quellen) orientiert Bündelung & Distribution überdurchschnittlich hoch sehr hoch hervorragend Intensität Branchen Typen der Logistikansiedlung Netzwerkorientiert Strategisch Logistikstandort Produktionsstandort Ballungszentrum Logistikintensit Postleitzahlgebiet Ballungsraum max. (Senken) orientiert durchsc Regionale Distribution überdurchsch hoch sehr hoch Die aufgabenspezifischen Attraktivitätskarten wurden um Österreich und die Schweiz erweitert und erlauben eine differenziertere Betrachtung der jeweiligen Logistikstandorte. Mit ihrer Hilfe können nun auch Regionen identifiziert werden, die durch ihr spezialisiertes Angebot hohes Potential für bestimmte Ansiedlungen aufweisen. Logistik-Dynamik Ebenfalls neu in dieser Studienausgabe ist der Dynamikindex. Er klärt die Frage, welche Regionen gerade im krisengeschüttelten Landkreise Zeitraum Deutschland von Anfang 2009 bis heute von der Investitionstätigkeit im Logistikimmobiliensektor profitieren konnten. Zum einen erlaubt diese Betrachtung Rückschlüsse max. auf die»krisenfestigkeit«durchschnittlich von Logistikstandorten. Zum anderen wird die»status quo«-analyse des Attraktivitäts- überdurchschnittlich und Intensitätsindex dadurch um eine aktuelle, dynamische Komponente erweitert. Auch hier stechen die hoch Top-Regionen Hamburg, Duisburg/Niederrhein und Rhein-Main mit einer besonders positiven Entwicklung hervor. sehr Aber hoch auch zahlreiche andere, teilweise weniger bekannte Standorte konnten gute Ergebnisse vorweisen. hervorragend Markt (Senken) orientiert Zentraldistribution Infra 11

12 Detaillierte Standortprofile Harte Fakten für die Top-Logistikregionen Ein wichtiger Teil der Studie besteht schließlich in den detaillierten Standortprofilen für die identifizierten 28 Logistikregionen. Diese werden anhand verschiedener Kriterien untereinander verglichen, wobei Stärken und Schwächen aufgezeigt und potentielle Ansiedlungsgebiete aufgelistet werden. Für die quantitativ besser erfassten deutschen Logistikregionen werden zudem Mietpreise, Neubauflächen, Durchschnittsgrößen und Nutzerbranchen der lokalen Logistikimmobilien erfasst sowie die aktuelle Entwicklung aufgezeigt. Diese Auswertung der branchenspezifischen Logistikintensität macht deutlich: Die Faktoren für eine Ansiedlungsentscheidung sind abhängig von der logistischen Aufgabe, die von einem Standort aus erfüllt werden soll. 12

13 Bestellformular Logistikimmobilien Markt und Standorte 2011 Einsenden an: oder per: Fraunhofer Verlag Telefon: Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau IRB Fax: Postfach Stuttgart Hiermit bestelle ich verbindlich die Studie Logistikimmobilien Markt und Standorte Deutschland, Österreich, Schweiz ISBN Bitte senden Sie mir Exemplar(e) zum Stückpreis von 235 Euro (zzgl. Mehrwertsteuer und Versandkosten) zu. Unternehmen Abteilung Titel/Vorname/Name Straße/Hausnummer PLZ/Ort Telefon Fax Ggf. Umsatzsteuer-ID-Nr. (bei ausländischen Bestellern) Datum Unterschrift/Stempel 13