BGH : Grundsätzlich erlaubt Eine WEG kann eine Darlehensaufnahme beschließen (Beschlusskompetenz gegeben).

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1 Sehr geehrte Damen und Herren, immer wieder werden bezüglich des WEG-Kredites eine Vielzahl von Fragen an uns gestellt die häufigsten haben wir hier als Frage und Antwort zusammengestellt. Die rechtlichen Fragen sind inhaltlich stark verkürzt, um die Verständlichkeit zu erhöhen. 1. Ist eine WEG kreditfähig? Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. In den vergangenen 5-10 Jahren haben sich verschiedene Gerichte und der BGH immer wieder mit dem Thema Kreditaufnahme durch eine WEG beschäftigt und beurteilt. BGH : Grundsätzlich erlaubt Eine WEG kann eine Darlehensaufnahme beschließen (Beschlusskompetenz gegeben). Zusätzlich 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG: Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen. BGH vom (V ZR 244/14): Weitere Aspekte für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit einer Kreditaufnahme sind die Kreditkonditionen, insbesondere Höhe der Zinsen und der sonstigen Zusatzkosten, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen. Um eine dauerhaft Verschuldung der Gemeinschaft mit den dadurch Risiken für die Gläubiger und für die Wohnungseigentümer zu vermeiden, muss die Rückzahlung so angelegt sein, dass der Kredit am Ende der Laufzeit zurückgezahlt ist. Zugleich wird eine längere Laufzeit als 10 Jahre nur in Ausnahmefällen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, etwa dann, wenn die Finanzierung einer unaufschiebbaren Maßnahme andernfalls nicht sichergestellt werden kann. Fazit: Somit ist die generelle Möglichkeit zur Aufnahme eines Kredites durch die WEG als Kreditnehmer in seiner Form als juristischer Verband gegeben.

2 2. Welche Maßnahmen sind typisch Modernisierung und Instandsetzung von Wohngebäuden bauliche Maßnahmen zur Gebrauchswertverbesserung (z.b. Sanitärinstallation, Wasserversorgung) bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (z.b. An- und Ausbau von Balkonen / Loggien, Nachrüstung von Aufzügen,) Instandsetzungsmaßnahmen zur Behebung baulicher Mängel durch Reparatur und Erneuerung (z.b. Fenster, Fassade, Lifterneuerung) Ersatz veralteter Heizung, Umsetzung Energiekonzepte - Modelle wie z.b. Pay per kwh 3. Wie wird die Maßnahme finanziert Grundsätze einer ordentlichen Verwaltung Maßnahme Rücklagen Rücklagen Zu finanzieren Eigenzahler WEG-Kredit Es gelten folgende Grundsätze: Eine Maßnahme muss sinnvoll und wichtig sein sowie auch eine Beschlussfähigkeit aufweisen. Bei der Finanzierung der Maßnahmen liegt die erste Priorität auf der Einbindung von vorhandenen Rücklagen. Sollte dies nicht in vollem Umfange darstellbar sein, so stellt sich die Frage nach einer Sonderumlage. Aber was passiert wenn folgende Sachverhalte eintreten: Die Maßnahme ist dringend Rücklagen stehen zur Verwendung nicht an Nicht alle Eigentümer können die Maßnahme (über Sonderumlage) tragen

3 Im Ergebnis bedeutet dies: Verschleppung der Maßnahme, da nicht alle die Umlage erbringen können Mögliches Schaden- /Verlustpotential steigt weiter an Im besten Falle wird die Maßnahme über Jahre hinweg gestückelt erbracht dadurch aber deutlich teurer Möglicherweise stehen Zwangsversteigerungen an allerdings unter erheblichen Spannungen innerhalb der WEG sowie ebenso verbunden mit einem erheblichen Zeitverlust mit Blick auf die Realisierung Lösungsansatz: Die Lösung ist ein WEG-Kredit. Wie dieser im Detail abläuft, schildern wir wie folgt: 4. Ablauf eines WEG-Kredit In der Praxis holt der Verwalter bereits im Vorfeld einer Eigentümerversammlung meist aufgrund der Vorgespräche mit dem Beirat oder den Eigentümern ein Kreditangebot ein, wenn abzusehen ist, dass dies ggf. eine mögliche Finanzierungsform darstellt. Hierzu reicht er div. Unterlagen (Angaben zur WEG, zur Maßnahme, Höhe Instandhaltungsrückstellungen, usw.) bei der Bank ein und erhält nach positiver Prüfung der Unterlagen ein Kreditangebot mit Zinssatz und Tilgungsplan passend zur geplanten Maßnahme. In obig dargestelltem Beispiel wird sich der Kreditbetrag i.d.r. auf belaufen. Hierbei ist berücksichtigt, dass der Finanzierungsbetrag durch Sonderumlagen und der Verwendung von Rücklagen kleiner wird. Da den Wohnungseigentümern grundsätzlich im Rahmen des 21 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz zur Kreditaufnahme zukommt, bedarf der Beschluss selbst keines bestimmten Quorums. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Vor dem Hintergrund der aufgezeigten erheblichen Anfechtungsrisiken eines Beschlusses über eine längerfristige Darlehensaufnahme ist bei Beschlussfassung unbedingt zu beachten und in den Beschlusswortlaut aufzunehmen, dass der Verwalter erst dann zu einem entsprechenden Vertragsschluss ermächtigt ist, wenn der Beschluss bestandskräftig ist. Andernfalls geht die Gemeinschaft noch das Risiko ein, etwa mit Ansprüchen des Kreditinstituts auf Vorfälligkeitsentschädigung konfrontiert zu sein.

4 Beschlussfassung Natürlich ist es notwendig sowohl die Maßnahme an sich, als auch die damit verbundene Finanzierung in der Eigentümerversammlung zu beschließen. In der Darstellung hier unterstellen wir, dass die Maßnahme unstrittig notwendig ist und behandeln hier nur das Thema Beschlussfassung zur Kreditaufnahme: Hier wird nun folgendes beschlossen: Verwendung von Rücklagen (wieviel?) Werden Sonderumlagen getätigt (von allen, wenn ja wie hoch) Sollte ein Kredit benötigt werden, so käme jetzt der Kreditbeschluss Welche Anforderungen hat ein Beschluss über die Kreditaufnahme? Der Beschluss muss hinreichend bestimmt sein. Das bedeutet, dass bei der Beschlussfassung auf den Inhalt insofern geachtet wird, dass jedem Wohnungseigentümer klar ist welche Maßnahme (Gewerk) beschlossen wird. Dies wird auch im Protokoll der Versammlung und ggf. der Beschlusssammlung schriftlich festgehalten. Erforderlich ist die Festlegung der wesentlichen Rahmenbedingungen der Kreditaufnahme. Neben der zu finanzierenden Maßnahme müssen die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist, oder ob eine Anschlussfinanzierung erforderlich ist. Darstellung der Haftungsfragen Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind. Wichtig: Es muss jedem Eigentümer freigestellt sein, den Kreditanteil entsprechend seinem 1.000tel selbst beizutragen. In der Praxis wird deshalb beschlossen, dass bis zu einer gewissen Frist jeder Eigentümer statt am Kredit teilzunehmen seinen rechnerischen Anteil aus Eigenmittel einbringen kann (vgl. Sie hierzu unsere Beispielgrafik).

5 Die an einer Kreditaufnahme nicht beteiligten Wohnungseigentümer können jedoch im Innenverhältnis nicht von etwaigen Nachschusspflichten bei Fehlen liquider Mittel des Verbandes befreit werden. Der Kapitaldienst eines Darlehens ist Teil des monatlichen Hausgeldeinzuges und wird nicht gesondert eingezogen. Hausgeldschulden betreffen alle, laut gültigem Wirtschaftsplan, erforderliche Zahlungsverpflichtungen der Eigentümer. Sollte ein Eigentümer seinen Hausgeldverpflichtungen nicht nachkommen setzt bei der Verwaltung der Mahnprozess ein um die Schulden zu begleichen. Fazit: Dies bedeutet, dass die Haftung der WEG bei Kreditaufnahme, gleich einer Sonderumlage oder anderen Verträgen, z.b. Wartungsvertrag für Aufzüge, gemeinschaftlich ist. Wie erfolgt der Zins/und Tilgungsausweis Der jeweilige Zins und Tilgungsbetrag wird über die Hausgeldabrechnung den teilnehmenden Einheiten/Eigentümer zugewiesen. Steuerliche Behandlung bei Vermietung Der Schuldzinsbetrag ist steuerlich bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ansetzbar. 5. Kreditmerkmale des WEG-Kredites bei der BfW Bank AG Kredite vergeben sicherlich viele Banken die Unterscheidung liegt in den Details. Der WEG-Kredit der BfW Bank AG ist mit folgenden Merkmalen zu umschreiben: Kreditnehmer wird die WEG Keine Sicherheiteneintragung im Grundbuch Keine Schufaauskünfte Maßnahmenabhängiger Tilgungsplan Zinssatz fest über bis zu 10 Jahren (in Ausnahmen auch längere Laufzeiten) Auszahlung nach Vorlage der Rechnungen

6 6. Welche Unterlagen benötigt die BfW Bank AG Die Unterlagen können sich von Einzelfall zu Einzelfall unterscheiden. Bei Antragstellung sind dies i.d.r. folgende Unterlagen: Hausverwaltervertrag incl. Legitimation (inkl. Angabe seit wann insgesamt) Aktuelle Eigentümerliste (Vornamen, Zuname, Beruf, Anschrift, Geburtsdatum) inkl. Darstellung der 1000tel. Summierung Einheiten und Eigentümer. Teilungserklärung Aktuelle Bilder zum Objekt Beschreibung der Maßnahme Sitzungsprotokolle Wirtschaftspläne inkl. Entwicklung Instandhaltungsrücklagen Beschreibung laufende Rechtstreitigkeiten, Versteigerungen usw. Stand/Anzahl - Hausgeldzahlungen im Rückstand Regelmäßig (i.d.r. jährlich) einzureichen sind während der Laufzeit des Kredites Aktuelle Eigentümerliste (Vornamen, Zuname, Beruf, Anschrift, Geburtsdatum) inkl. Darstellung der 1000tel. Summierung Einheiten und Eigentümer. Sitzungsprotokolle Wirtschaftspläne inkl. Rücklagenentwicklung Beschreibung laufende Rechtstreitigkeiten, Versteigerungen usw. Stand - Hausgeldzahlungen im Rückstand 7. Wie ist die Haftung am konkreten Beispiel Die Haftung ist wie folgt zu umschreiben: Jeder Wohnungseigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist das Handelsgesetzbuches entsprechend anzuwenden

7 Aber was bedeutet dies im Detail (alle Darstellung stark verkürzt) Beispiel Nr. 1 Ein Eigentümer fällt aus bedeutet er zahlt kein Hausgeld mehr Da die Gesamtannuität durch die Gemeinschaft komplett bezahlt wird, spielt sich dieses Beispiel noch komplett innerhalb der WEG selbst ab Der Verwalter bedient damit die Annuität aus den Rücklagen bzw,. den laufenden Einnahmenüberschüssen und fordert die Hausgeldzahlung bis hin zur Zwangsversteigerung ein. Hier unterscheidet sich das Verfahren allerdings nicht zum herkömmlichen Ausfall eines Hausgeldes auch ohne Kreditannuität muss der Verwalter dem Ausfall nachgehen Beispiel Nr. 2 Mehrere Eigentümer fallen aus die Summe der Ausfälle wird damit größer Auch hier findet die Lösung zuerst innerhalb der WEG statt. Die Maßnahmen unter Beispiel 1 greifen ebenso Geld wird ggf. durch eine Sonderumlage bei den solventen Eigentümern beschafft Beispiel Nr. 3 Die WEG ist insolvent bedeutet keine Zahlungen können nach außen erfüllt werden die Kreditrate fällt aus. Die Bank muss ihren Anspruch nun gerichtlich durchsetzen. Egal, ob das gerichtliche Mahnverfahren gewählt oder gleich eine entsprechende Klage beim Landgericht eingereicht wird, wird man überlegen, wie man die Forderung am sinnvollsten bei den Beteiligten geltend macht. Die Bank wird i.d.r. die Forderung gegen die Gemeinschaft (wegen Instandhaltungsrückstellungen) sowie gegen jeden einzelnen Eigentümer (auch Alteigentümer) gem. seinen 1.000tel geltend machen, die jeweiligen Titel erwirken und diesen dann durchsetzen. Wichtig: Die Haftung nach den genannten Beispielen erstreckt sich auf alle Eigentümer also auch auf diejenigen Eigentümer, die durch Eigenzahlung gar nicht am Kredit teilgenommen haben.

8 Spannende Frage zur Haftung: Warum sollten also solvente Eigentümer einer Kreditaufnahme zustimmen, obwohl diese dennoch haften müssen? Letztendlich muss das jeder Eigentümer und jede Gemeinschaft für sich selbst beantworten. Aber in der Praxis sind hier folgende Beweggründe festzustellen: Eine notwendige Maßnahme kann durchgeführt werden Werterhalt im Vordergrund Werterhalt der Einheit generell Keine Verteuerung durch Verschiebung der Maßnahme (Preissteigerung) Kein Flickwerk durch etappenweise Bearbeitung Realisierungsmöglichkeit von Einsparungen (z.b. bei energetischen Maßnahmen) Können einzelne Einheiten aus der Haftung ausgeschlossen werden? Im Grundsatz ja ABER - weil die Gesamtheit der Wohnungseigentümerschaft als Verband den Kredit beantragt würde der Ausschluss einzelner die Kreditbewertung schwächen und zum direkten Aufschlag auf den Zinssatz oder ggf. auch direkt zur Ablehnung des Kreditantrages führen. Mannheim,