Meinem Vater und für Kirsten

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2 Meinem Vater und für Kirsten

3 Aktuelles Gewerberaummietrecht Rechtsprechung und Vertragsgestaltung Von Dr. Rainer Burbulla Rechtsanwalt, Partner der Sozietät Grooterhorst & Partner Rechtsanwälte Düsseldorf 2., völlig neu bearbeitete und wesentlich erweiterte Auflage ERICH SCHMIDT VERLAG

4 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Weitere Informationen zu diesem Titel finden Sie im Internet unter ESV. info/ Auflage Auflage 2014 ISBN Alle Rechte vorbehalten Erich Schmidt Verlag GmbH & Co. KG, Berlin Dieses Papier erfüllt die Frankfurter Forderungen der Deutschen Nationalbibliothek und der Gesellschaft für das Buch bezüglich der Alterungsbeständigkeit und entspricht sowohl den strengen Bestimmungen der US-Norm Ansi/Niso Z als auch der ISO-Norm Satz: multitext, Berlin Druck und Bindung: Hubert & Co., Göttingen

5 Vorwort zur 2. Auflage Das Gewerberaummietrecht nimmt im Immobilienwirtschaftsrecht eine besondere Stellung ein und betrifft einen erheblichen Wirtschaftszweig. In jüngerer Zeit hat es sich zunehmend zu einer Spezialmaterie entwickelt. Für den Praktiker ist die Einarbeitung bzw. Vertiefung in diese Spezialmaterie aufgrund der vielfältigen rechtlichen und wirtschaftlichen Verflechtungen in der Regel nicht einfach. Erforderlich sind nicht nur mietrechtliche Kenntnisse, sondern in gleichem Maße AGB-rechtliche Kenntnisse, das Erkennen wirtschaftlicher Zusammenhänge und Kenntnisse über aktuelle Rechtsprechungsund Gesetzesentwicklungen. So sind seit dem Erscheinen der 1. Auflage im Jahre 2012 in der Rechtsprechung wiederum wichtige und für die Praxis bedeutsame Entscheidungen ergangen. Zudem ist am das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz 2013) in Kraft getreten, welches in Teilbereichen auch das Gewerberaummietrecht betrifft. Die vorliegende Neuauflage berücksichtigt diese Änderungen. Sie will den Einstieg und die weitere Befassung mit dem Gewerberaummietrecht erleichtern sowie einen Überblick über die im gewerblichen Mietrecht häufig auftretenden Problemfelder geben. Diese werden entsprechend ihrer praktischen Relevanz gewichtet dargestellt und anhand von aktuellen Rechtsprechungsbeispielen, Praxishinweisen und Formulierungsvorschlägen für die Vertragsgestaltung erläutert. Durch die Auswertung der aktuellen Rechtsprechung und die Darstellung gegenteiliger Meinungen in Rechtsprechung und Schrifttum will die Neuauflage zur weiteren Auseinandersetzung mit dem Gewerberaummietrecht einladen. Sie versteht sich insoweit als schnell lesbare Quelle zur Vermittlung des Basiswissens im Gewerberaummietrecht. Für wertvolle Hinweise aus der Sicht der Rechtsprechung gilt besonderer Dank Herrn Dr. Jürgen Pogrzeba, Vorsitzender Richter des für das gewerbliche Mietrecht zuständigen 30. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm. Düsseldorf, im April 2014 Dr. Rainer Burbulla Rechtsanwalt V

6 Inhaltsübersicht Vorwort zur 2. Auflage Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Seite V IX XXI A. Einleitung B. Form des Mietvertrages I. Gesetzliche Schriftform, 550 BGB II. Gewillkürte Schriftform, 127 BGB III. Notarielle Form, 311b BGB III C. Allgemeine Geschäftsbedingungen I. Anwendungsbereich der 305ff. BGB II. Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag III. Inhaltskontrolle und Transparenzgebot IV. Unklarheitenregel, 305c Abs. 2 BGB V. Rechtsfolgen bei Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen D. Störung der Geschäftsgrundlage, 313 BGB I. Anwendungsbereich des 313 BGB II. Typische Fallkonstellationen E. Miete I. Miethöhe II. Miete III. Miete und Umsatzsteuer IV. Fälligkeit der Miete V. Verjährung VI. Minderungs- und Aufrechnungsverbots-AGB (Abkopplungsklauseln) VII

7 Inhaltsübersicht F. Neben- und Betriebskosten I. Begriff II. Umlage der Nebenkosten auf den Mieter III. Neue Nebenkosten (Mehrbelastungsklausel) IV. Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale V. Abrechnung der Nebenkosten G. Gewährleistung des Vermieters I. Rechte des Mieters bei Leistungshindernissen vor Übergabe II. Schadensersatz bei Nichtgewährung des Gebrauchs, 536a Abs. 1 BGB III. Sachmängelhaftung H. Laufzeit des Mietvertrages I. Unbestimmte Laufzeit und Festmietzeit II. Verlängerungsmöglichkeiten eines befristeten Mietverhältnisses III. Höchstlaufzeit, 544 BGB IV. Unbefristete Verlängerung, 545 BGB I. Beendigung des Mietverhältnisses I. Kündigung II. Nutzungsentschädigung, 546a BGB III. Schönheitsreparaturen IV. Instandsetzung und Instandhaltung J. Verfahrensrecht I. Zahlungsklagen II. Räumungsklagen III. Einstweilige Verfügung K. Muster Gewerberaummietvertrag Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis VIII

8 Vorwort zur 2. Auflage Inhaltsübersicht Abkürzungsverzeichnis Seite V VII XXI A. Einleitung B. Form des Mietvertrages I. Gesetzliche Schriftform, 550 BGB Bedeutung der gesetzlichen Schriftform Zweck der gesetzlichen Schriftform Wirksamkeit des Mietvertrages Bedingungseintritt, Zustimmungsvorbehalt und Vertretungsbefugnis BGH, Urt. v XII ZR 35/ Anforderungen an die Schriftform a) Einheitlichkeit der Urkunde b) Mehrere Urkunden c) Unterschrift auf einer (abschließenden) Anlage OLG Koblenz, Urt. v U 1314/ Maßgeblicher Zeitpunkt für die Wahrung der Schriftform Auflockerungsrechtsprechung Umfang des Schriftformerfordernisses a) Bezeichnung des Mietgegenstandes aa) Bestimmtheit und Bestimmbarkeit bb) Mitvermietete Gemeinschaftsflächen OLG Düsseldorf, Urt. v I-10 U 34/ cc) Bestimmbarkeit durch Auslegung OLG Koblenz, Urt. v U 159/ dd) Vertragsgestaltung: Mietgegenstand ee) Nebenflächen BGH, Urt. v XII ZR 35/11 und OLG Hamm, Urt. v I-30 U 82/ ff) Beschaffenheit des Mietgegenstandes, Sanierungsarbeiten und Inventar OLG Düsseldorf, Urt. v I-10 U 55/13 und Urt. v I-10 U 63/ b) Bezeichnung der Vertragsparteien aa) Rechtsgeschäftliche Stellvertretung bb) Vertretung einer Aktiengesellschaft BGH, Urt. v XII ZR 86/ IX

9 X cc) Vertretung einer Aktiengesellschaft OLG Düsseldorf, Urt. v I-24 U 152/ dd) Vertretung einer GmbH BGH, Urt. v XII ZR 121/ ee) Vertretung einer GbR BGH, Urt. v XII ZR 35/ ff) Vertretung einer Erbengemeinschaft BGH, Urt. v XII ZR 187/ c) Wechsel der Vertragsparteien aa) Rechtsgeschäftlicher Vermieterwechsel OLG Brandenburg, Urt. v U 117/ bb) Formularvertragliche Zustimmung zum Vermieterwechsel BGH, Urt. v XII ZR 171/08 und OLG Düsseldorf, Urt. v I-10 U 68/ cc) Rechtsgeschäftlicher Mieterwechsel BGH, Urt. v XII ZR 38/12 und Urt. v XII ZR 137/ d) Miete und Nebenkosten aa) Miethöhe bb) Mietanpassung und Nebenkosten cc) Fälligkeit der Miete KG Berlin, Urt. v U 181/ e) Mietzeit aa) Mietbeginn ab Übergabe der Mietsache BGH, Urt. v XII ZR 212/ bb) Mietbeginn ab (fiktiver) Übergabe der Mietsache BGH, Urt. v XII ZR 104/ cc) Optionsrechte und widersprüchliche Angaben zur Optionsausübung OLG Naumburg, Urt. v U 213/ f) Verspätete Annahme BGH, Urt. v XII ZR 120/ aa) Schriftformverstoß bei verspäteter Annahme, 147 Abs. 2 BGB bb) Zulässige Zeitspanne zwischen Angebot und Annahme.. 35 cc) Konkludent abgeschlossener Mietvertrag in einer die äußere Form des 126 BGB wahrenden Urkunde dd) Rechtsfolgen bei fehlender (konkludenter) Annahme und Bestimmung einer Annahmefrist Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen a) Wesentliche Vertragsänderungen aa) Mietanpassungen OLG Düsseldorf, Urt. v I-24 U 103/ bb) Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung BGH, Urt. v XII ZR 142/

10 cc) Erhöhung der Betriebskostenzahlungen OLG Frankfurt, Urt. v U 179/ dd) Auswechslung des Mietgegenstandes BGH, Beschl. v VIII ZR 215/ ee) Änderung des vereinbarten Mietzwecks OLG Rostock, Urt. v U 146/ ff) Schuldbeitritt eines Dritten OLG Düsseldorf, Urt. v I-10 U 63/ gg) Weitere Beispiele für wesentliche Vertragsänderungen hh) Beispiele für unwesentliche Vereinbarungen Rechtsfolgen des Schriftformverstoßes a) Grundsatz: Keine Treuwidrigkeit der Kündigung, 242 BGB. 43 b) Ausnahme: Treuwidrigkeit der Kündigung, 242 BGB Heilung eines Schriftformverstoßes a) Heilung durch formgerechten Nachtrag aa) Anforderungen an die Schriftform eines Nachtrages BGH, Urt. v XII ZR 137/ bb) Infektiöse Wirkung von Nachtragsvereinbarungen b) Schriftformheilungsklauseln aa) Wirksamkeit von Schriftformheilungsklauseln OLG Hamm, Urt. v I-30 U 82/ bb) Keine Bindung des Grundstückserwerbers an die Schriftformheilungsklausel OLG Düsseldorf, Urt. v I-10 U 34/ cc) Kündigungsberechtigung des Grundstückserwerbers trotz Schriftformheilungsklausel BGH, Urt. v XII ZR 68/ c) Salvatorische Klauseln Beweislast Geltendmachung eines Schriftformverstoßes mittels Feststellungsklage, 256 ZPO II. Gewillkürte Schriftform, 127 BGB Einfache Schriftformklauseln Doppelte Schriftformklauseln OLG Frankfurt, Urt. v U 179/ III. Notarielle Form, 311b BGB III Einräumung eines Vorkaufsrechts oder einer Ankaufsoption Regelungen zu einem bevorzugten Grundstückserwerb Andienungspflicht und Vorhand C. Allgemeine Geschäftsbedingungen I. Anwendungsbereich der 305ff. BGB Persönlicher Anwendungsbereich Sachlicher Anwendungsbereich a) Vorformulierung für eine Vielzahl von Verträgen XI

11 b) Stellen der Vertragsbedingungen aa) Wertende Betrachtung bb) Darlegungs- und Beweislast c) Abgrenzung zu Individualvereinbarungen aa) Aushandeln, 305 Abs. 1 Satz 3 BGB bb) Aushandeln bei unverändertem Vertragstext BGH, Beschl. v VIII ZR 137/ cc) Nachträgliche Individualvereinbarungen II. Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag Einbeziehungsvereinbarung Versteckte Klauseln als Überraschungsklauseln BGH, Urt. v XII ZR 189/ III. Inhaltskontrolle und Transparenzgebot Unangemessene Benachteiligung, 307 Abs. 1 BGB a) Vormietrechts-AGB für jeden Fall der Neuvermietung LG Karlsruhe, Urt. v O 53/ b) Transparenzgebot, 307 Abs. 1 Satz 2 BGB aa) Verständlichkeits- und Bestimmheitsgebot sowie Täuschungsverbot OLG Dresden, Urt. v U 378/ bb) Beurteilungsmaßstab BGH, Urt. v XII ZR 112/10 ( marktbeherrschender Mieter ) Unangemessene Benachteiligung, 307 Abs. 2 BGB IV. Unklarheitenregel, 305c Abs. 2 BGB V. Rechtsfolgen bei Unwirksamkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen Grundsatz: Keine geltungserhaltende Reduktion Ausnahme: Blue-Pencil-Test BGH, Urt. v ZR 222/09 und KG Berlin, Urt. v U 177/ D. Störung der Geschäftsgrundlage, 313 BGB I. Anwendungsbereich des 313 BGB Voraussetzungen des 313 BGB Vorrang von vertraglichen Vereinbarungen OLG Frankfurt, Urt. v U 135/ Schwerwiegend unvorhersehbare Veränderungen OLG Dresden, Urt. v U 1350/ Vertragliche und gesetzliche Risikoverteilung a) Risikoverteilung im Mietrecht b) Vertragliche Änderung der Risikoverteilung OLG Saarbrücken, Urt. v U 391/ II. Typische Fallkonstellationen Umsatz- und Gewinnerwartungen XII

12 a) Änderung der Mieterstruktur BGH, Urt. v XII ZR 108/ b) Leerstand im Einkaufszentrum OLG Düsseldorf, Beschl. v I-24 U 223/ Differenz zwischen vereinbarter Miete und Marktmiete OLG Düsseldorf, Beschl. v U 35/ Abweichende Projektrealisierung gegenüber gemachten Angaben OLG Frankfurt, Urt. v U 124/ E. Miete I. Miethöhe Bestimmbarkeit Grenzen der Miethöhe a) Sittenwidrigkeit, 138 Abs. 1 BGB aa) Auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bb) Verwerfliche Gesinnung b) Wucher ( 138 Abs. 2 BGB) aa) Tatbestand eines Wuchergeschäfts bb) Anforderung an die Darlegungs- und Beweislast KG Berlin, Beschl. v U 17/ II. Miete Grund- und Festmiete (Nettokalt- und Bruttokaltmiete) Umsatzmiete a) Umsatzbegriff b) Kontrollrechte c) Kündigungsrecht bei fehlerhaften Umsatzangaben Staffelmiete Indexmiete Preisklauseln (Wertsicherungsklauseln) a) Währungsrechtliche Zulässigkeit aa) Leistungsvorbehalts-, Spannungs- und Kostenelementeklauseln, 1 Abs. 2 PrKG bb) Echte Gleitklauseln (automatische Preisanpassung) (1) Zulässiger Bezugsindex, 3 Abs. 1 PrKG (2) Umstellung der Bezugsgröße Neues Basisjahr und Nichtfortschreibung eines Indexes BGH, Urt. v XII ZR 41/ (3) Maßgeblicher Zeitpunkt für Indexveränderungen bei Nichtfortschreibung eines Indexes BGH, Urt. v XII ZR 41/ (4) Langfristiger Vertrag, 3 PrKG (5) Hinreichende Bestimmbarkeit, 2 Abs. 2 PrKG (6) Keine unangemessene Benachteiligung, 2 Abs. 1 PrKG. 105 b) Formularvertragliche Zulässigkeit von Preisklauseln Leistungsvorbehaltsklausel BGH, Urt. v XII ZR 79/ XIII

13 c) Rechtsfolgen eines Verstoßes aa) Verstoß gegen das Preisklauselgesetz, 8 PrKG bb) Auflösend bedingtes Wirksamwerden nicht genehmigter Wertsicherungsklauseln BGH, Urt. v XII ZR 142/ cc) Verstoß gegen 307ff. BGB dd) Verhältnis zwischen 8 PrKG und 307ff. BGB d) Kombinationsklauseln aa) Preisklausel und Staffelmiete OLG Brandenburg, Urt. v U 135/ bb) Preisklausel und Marktmietklausel III. Miete und Umsatzsteuer IV. Fälligkeit der Miete Vorleistungspflicht des Mieters, 556b, 579 Abs. 2 BGB Zahlungsverzug: Verzugszinsen bei Überweisung OLG Düsseldorf, Beschl. v U 120/ Samstag ist kein Werktag BGH, Urt. v VIII ZR 129/ V. Verjährung Regelmäßige dreijährige Verjährung, 195 BGB Neubeginn der Verjährung bei Zahlungszusagen des Mieters KG Berlin, Beschl. v U 17/ VI. Minderungs- und Aufrechnungsverbots-AGB (Abkopplungsklauseln) Hintergrund der Rechtsprechung Unwirksame Abkopplungsklauseln BGH, Urt. v VII ZR 209/ Wirksame Abkopplungsklauseln OLG Celle, Urt. v U 127/11 und OLG Köln, Beschl. v I-1 U 49/ F. Neben- und Betriebskosten I. Begriff II. Umlage der Nebenkosten auf den Mieter Umlage durch Bezugnahme auf die BetrKV Umlage durch vertragliche Vereinbarung a) Inhaltliche Bestimmtheit b) Bestimmtheit von beispielhaft aufgezählten Betriebsvorrichtungen OLG Koblenz, Urt. v U 720/ c) Sonderproblem 2 Nr. 17 BetrKV d) Vertragsgestaltung: Nebenkostenumlage Einzelne Betriebskosten und sonstige Nebenkosten a) Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und deren höhenmäßige Begrenzung BGH, Urt. v XII ZR 158/ XIV

14 b) Verwaltungskosten BGH, Urt. v XII ZR 112/ c) Kosten des Center-Managements BGH, Urt. v XII ZR 112/ d) Kosten des Hausmeisters BGH, Urt. v XII ZR 112/ e) Versicherungskosten BGH, Urt. v XII ZR 112/ III. Neue Nebenkosten (Mehrbelastungsklausel) IV. Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale Überhöhte Vorauszahlungen KG Berlin, Urt. v U 80/ Zu niedrige Vorauszahlungen OLG Frankfurt, Urt. v U 179/ V. Abrechnung der Nebenkosten Wirtschaftlichkeitsgebot ( 556 Abs. 3 BGB) a) Terrorismusversicherung BGH, Urt. v XII ZR 129/ b) Darlegungs- und Beweislast OLG Düsseldorf, Urt. v I-24 U 115/ Abrechnungsschlüssel a) Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters b) Vertraglicher Abrechnungsschlüssel c) Abänderung des Abrechnungsschlüssels d) Heizkostenverordnung Formell ordnungsgemäße Abrechnung a) Voraussetzungen b) Behebung von Abrechnungsmängeln im Rechtsstreit OLG Düsseldorf, Urt. v I-10 U 52/ c) Aktuelle Fallbeispiele Belegeinsicht a) Keine Verpflichtung zur Vorlage der Rechnung des Vorlieferanten des Wärmecontractors BGH, Urt. v VIII ZR 322/ b) Kosten des Wärmecontractings nach dem Mietrechtsänderungsgesetz Abrechnungsfrist ( 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) BGH, Urt. v XII ZR 22/ Verwirkung des Anspruchs auf Nebenkostennachzahlungen BGH, Urt. v XII ZR 124/ Materielle Richtigkeit der Abrechnung Kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis bei vorbehaltloser Guthabenerstattung BGH, Urt. v XII ZR 62/ Keine Verzugszinsen bei verspäteter Auskehr eines Nebenkostenguthabens BGH, Urt. v XII ZR 44/ XV

15 XVI 10. Rückzahlungsanspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen und Zurückbehaltungsrecht a) Mieterrechte aa) Mieterrechte bei beendetem Mietverhältnis bb) Mieterrechte bei laufendem Mietverhältnis b) Vermieterrechte aa) Nachholung der Abrechnung im Prozess bb) Nachgeholte Nebenkostenabrechnung und Aufrechnung OLG Düsseldorf, Beschl. v U 11/ cc) Abrechnung nach Verurteilung zur Rückzahlung c) Verjährung KG Berlin, Urt. v U 142/ G. Gewährleistung des Vermieters I. Rechte des Mieters bei Leistungshindernissen vor Übergabe II. Schadensersatz bei Nichtgewährung des Gebrauchs, 536a Abs. 1 BGB Verschuldensunabhängige Garantiehaftung, 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB a) Noch herzustellende Mietsachen b) Anfängliche Mängel bei Bauteilen der Mietsache BGH, Urt. v XII ZR 189/ Haftung bei zu vertretenden Mängeln, 536a Abs. 1 Alt. 2 BGB Haftung bei Verzug mit der Mangelbeseitigung, 536a Abs. 1 Alt. 3 BGB Umfang des Schadensersatzanspruchs III. Sachmängelhaftung Begriff des Mangels Fallgruppen von Mängeln a) Beschaffenheitsfehler aa) Übermäßiges Aufheizen der Mieträume (1) Minderung bei nur periodisch auftretendem Mangel BGH, Urt. v XII ZR 132/ (2) Übermäßiges Aufheizen von Büroräumen KG Berlin, Urt. v U 48/ bb) Flächenabweichungen (1) Stillschweigende Vereinbarung über Mietflächengröße BGH, Urt. v VIII ZR 256/ (2) Wesentlichkeitsgrenze und Ca. - Fläche BGH, Urt. v XII ZR 97/ (3) Geminderte Minderung bei Nebenflächen BGH, Urt. v XII ZR 97/ (4) Keine Beschaffenheitsvereinbarung bei ausdrücklicher Einschränkung BGH, Urt. v VIII ZR 306/ b) Umweltfehler

16 aa) Massageinstitut mit bordellartigem Betrieb BGH, Urt. v XII ZR 122/ bb) Leerstand im Einkaufszentrum OLG Düsseldorf, Urt. v I-24 U 195/ c) Öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse aa) Fehlende Baugenehmigung/ Nutzungsänderungsgenehmigung BGH, Urt. v XII ZR 77/ bb) Verstoß gegen Brandschutzvorschriften OLG Düsseldorf, Beschl. v I-24 U 31/ cc) Konzessionen und Nichtraucherschutz BGH, Urt. v XII ZR 189/ dd) Bedeutung des Mietzwecks und Vertragsgestaltung d) Störungen durch Dritte aa) Konkurrenzschutzverletzung BGH, Urt. v XII ZR 117/ bb) Auslegung einer Konkurrenzschutzklausel BGH, Urt. v XII ZR 40/ Minderungsrecht des Mieters nach Auszug aus den Mieträumen KG Berlin, Urt. v U 187/ Maßgeblicher Beurteilungszeitraum Darlegungslast BGH, Beschl. v VIII ZR 125/11 und OLG Düsseldorf, Urt. v I-10 U 37/ H. Laufzeit des Mietvertrages I. Unbestimmte Laufzeit und Festmietzeit II. Verlängerungsmöglichkeiten eines befristeten Mietverhältnisses Optionsklauseln a) Optionsberechtigung b) Zeitpunkt der Optionserklärung (Ausübungsfrist) c) Optionsausübung und Schriftform KG Berlin, Urt. v U 130/ d) Optionsausübung und Mieterhöhung e) Optionsausübung und Mängelrechte Verlängerungsklauseln Kombination von Verlängerungs- und Optionsklausel OLG Hamm, Urt. v U 33/ Kündigungsverzichtsklauseln Abschluss eines Nachtrages über eine Laufzeitverlängerung III. Höchstlaufzeit, 544 BGB IV. Unbefristete Verlängerung, 545 BGB I. Beendigung des Mietverhältnisses I. Kündigung XVII

17 XVIII 1. Kündigungsfristen Form der Kündigung a) Keine Vertragsbeendigung bei Einstellung des Geschäftsbetriebs des Mieters KG Berlin, Urt. v U 175/ b) Formularvertragliches Schriftformerfordernis BGH, Urt. v XII ZR 35/ Angabe von Kündigungsgründen Zugang der Kündigungserklärung a) Zugang einer Kündigung bei Einschreiben mit Rückschein KG Berlin, Beschl. v U 11/ b) Beweislast Kündigung durch Stellvertreter a) Kündigung durch einen Gesellschafter einer GbR OLG Brandenburg, Urt. v U 29/ b) Ausschluss des Zurückweisungsrechts, 174 Satz 2 BGB Verbot von Teilkündigungen a) Insolvenz eines Mitmieters BGH, Urt. v XII ZR 34/ b) Grundstücksteilung OLG Hamm, Urt. v I-10 U 109/ c) Kündigung durch Grundstückserwerber und Ermächtigung BGH, Urt. v VIII ZR 203/ d) Kündigung gegenüber einer (Außen-)GbR BGH, Urt. v XII ZR 210/ e) Bevollmächtigungsklauseln f) Isolierte Kündigung einer nachträglichen Änderungsvereinbarung OLG Rostock, Urt. v U 36/ Vertragsfortsetzung nach erklärter Kündigung OLG Koblenz, Urt. v U 1159/ Außerordentliche fristlose Kündigung a) Kündigung aus wichtigem Grund, 314 Abs. 1 BGB b) Verhältnis zwischen 314 BGB und 543 BGB c) Kündigung aus wichtigem Grund, 543 Abs. 1 BGB aa) Bedrohungen und geschäftsschädigende Äußerungen OLG Schleswig, Beschl. v U 29/ bb) Nichtleistung der Mietsicherheit OLG Koblenz, Beschl. v U 793/ d) Regelbeispiele des 543 Abs. 2 Satz 1 BGB aa) Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs bei Modernisierungsmaßnahmen ( Totalumbau ) BGH, Urt. v XII ZR 126/ bb) Energetische Modernisierung nach dem Mietrechtsänderungsgesetz

18 cc) Zahlungsverzug des Mieters, 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB dd) Irrtümliche Minderung BGH, Urt. v VIII ZR 138/ ee) Ständige unpünktliche Mietzahlungen BGH, Urt. v VIII ZR 364/ ff) Maßgeblicher Zeitpunkt gg) Tilgungsreihenfolge bei unbenannten Teilzahlungen OLG Brandenburg, Urt. v U 108/ II. Nutzungsentschädigung, 546a BGB Voraussetzungen a) Kein Vorenthalten bei Zurücklassen nur weniger Gegenstände OLG Düsseldorf, Urt. v I-24 U 200/ b) Ausnahme: Teilräumung OLG Brandenburg, Urt. v U 11/ c) (Fehlender) Rücknahmewille OLG Celle, Beschl. v U 49/ d) Rücknahmewille bei Geltendmachung des Vermieterpfandrechts KG Berlin, Beschl. v U 220/ Art und Umfang der Nutzungsentschädigung a) Vereinbarte Räumungsfrist und Verhandlungen OLG Düsseldorf, Beschl. v U 26/ b) Unwirksamkeit einer Nutzungsentschädigung in Höhe der 1,5-fachen Miete OLG Frankfurt, Urt. v U 135/ c) Kündigungsfolgeschaden OLG Düsseldorf, Beschl. v U 113/ III. Schönheitsreparaturen Begriff Übertragung auf den Mieter a) Klauselkombination von Schönheitsreparaturen und Endrenovierung OLG Koblenz, Urt. v U 832/ b) Starre Fristenpläne BGH, Urt. v XII ZR 84/ c) Fachhandwerkerklauseln OLG Düsseldorf, Urt. v I-10 U 66/ Verjährung IV. Instandsetzung und Instandhaltung Dach- und Fachklauseln OLG Rostock, Urt. v U 287/ Instandhaltung und -setzung der zum ausschließlichen Gebrauch vermieteten Räume BGH, Urt. v XII ZR 158/ Verjährung BGH, Urt. v XII ZR 12/ XIX

19 J. Verfahrensrecht I. Zahlungsklagen Mahnverfahren, 688ff. ZPO a) Hinreichende Bezeichnung des Anspruchs b) Hinreichende Bezeichnung des Antragstellers und des Antragsgegners c) Beweis der Zustellung des Mahn- oder Vollstreckungsbescheides Urkundenprozess, 592ff. ZPO a) Statthaftigkeit des Urkundenprozesses aa) Nachweis der Übergabe in vertragsgemäßem Zustand BGH, Urt. v XII ZR 50/ bb) Nachweis der Übergabe OLG Düsseldorf, Urt. v U 3/ b) Abstandnahme vom Urkundenprozess (auch in der Berufungsinstanz) BGH, Urt. v XII ZR 110/ Zulässigkeit einer Saldoklage BGH, Urt. v VIII ZR 94/ II. Räumungsklagen Räumungsklage bei erneut erklärter Kündigung in der Berufungsinstanz BGH, Beschl. v VIII ZR 157/ Streitwert für Räumungs- und Herausgabeklage gegen Untermieter KG Berlin, Beschl. v W 10/ III. Einstweilige Verfügung Durchsetzung der Betriebspflicht KG Berlin, Beschl. v W 5/ Vollstreckung einer Betriebspflicht OLG Hamburg Beschl. v W 72/ Durchsetzung des Konkurrenzschutzes OLG Frankfurt, Beschl. v U 299/ Durchsetzung des Anspruchs auf Unterlassung des vertragswidrigen Gebrauchs (Konkurrenzschutz) OLG Schleswig, Urt. v U 128/ Unzulässigkeit einer Räumungsverfügung gegen Dritte KG Berlin, Beschl. v W 64/ Sicherungsanordnung und Nachteilsfeststellung ( 283a ZPO) OLG Celle, Beschl. v W 205/ Wiederherstellung der Energieversorgung BGH, Urt. v XII ZR 137/ K. Muster Gewerberaummietvertrag (Mustermietvertrag) Literaturverzeichnis Stichwortverzeichnis XX