Ein zentraler Versorgungsbereich macht noch kein Einzelhandelskonzept! Kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte unverzichtbare Bausteine

Transkript

1 Nahversorgungsrelevante Sortimente: Back- und Konditoreiwaren Metzgerei- / Fleischwaren Lebensmittel, Nahrungs- und Genussmittel Getränke Schnittblumen Drogerie- und Körperpflegeartikel Pharmazeutische Artikel Schreibwaren, Papier, Zeitschriften, Zeitungen (Sonstige) zentrenrelevante Sortimente Büroartikel, Bücher Herren-, Damen- und Kinderbekleidung, Lederbekleidung, Berufsbekleidung Meterware für Bekleidung, Kurzwaren Wäsche / Bademoden Schuhe, Lederwaren, Taschen Sportbekleidung und -schuhe Sportgeräte und -artikel (o. Sportgroßgeräte) Camping- und Outdoorartikel Spielwaren Geschenkartikel / Souvenirs Glas, Porzellan, Feinkeramik Hausrat, Schneidwaren, Bestecke, Haushaltwaren Haus- und Heimtextilien, Dekostoffe, Gardinen Bettwaren / Matratzen Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik (Rundfunk-, Fernseh-, phonotechnische Geräte, Videokameras, -rekorder, Telefone und Zubehör, Bild- und Tonträger, Zubehör z. Unterhaltungselektr.) Computer und Zubehör Elektrogroßgeräte (sog. weiße Ware) sonstige Elektrohaushaltsgeräte (Kleingeräte) Leuchten, Lampen Künstler- und Bastelbedarf, Musikinstrumente und Zubehör Kunstgewerbe, Bilder und -rahmen Uhren, Schmuck Medizinische und orthopädische Artikel Fahrräder und Zubehör Teppiche (Einzelware) Babyartikel Ein zentraler Versorgungsbereich macht noch kein Einzelhandelskonzept! Kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte unverzichtbare Bausteine Stefan Kruse, Junker und Kruse Stadtforschung Planung Markt Dortmund Juni 2008

2 Vorbemerkung Einzelfallnachweis zentrenschädigender Auswirkungen nicht erforderlich, wenn (beschlossenes) schlüssiges kommunales Einzelhandelskonzept vorliegt! Urteil des Oberverwaltungsgerichts NRW vom (OVG 7 A 1059/06) Anhand eines schlüssigen Einzelhandelskonzeptes, welches eine Zentrenhierarchie und Abgrenzungen zu zentralen Versorgungsbereichen enthält, können Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe positiv gesteuert werden (aktive Zuweisungsplanung). Im konkreten Fall räumte das Gericht ein, dass der Ausschluss von Lebensmittelangeboten in einem Mischgebiet zum Schutz eines nahegelegenen Zentrums rechtens sei. Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 2

3 E i n z e l h a n d e l s k o n z e p t e Methodik / Inhalte / Kommunikationsstruktur / Prozessgestaltung Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 3

4 Vorbemerkungen / Grundsätzliches Es gibt keinen allgemeingültigen Kriterienkatalog für kommunale / regionale Einzelhandelskonzepte! Neuere Einzelhandelsgutachten bzw. -konzepte weisen jedoch -auch angesichts der umfangreichen Rechtsprechung zum Themenkomplex Einzelhandelssteuerung und den daraus abgeleiteten Anforderungen an die Rechtssicherheit - vergleichbare - Vorgehensweisen und - inhaltliche Bausteine auf. Unterschiede ergeben sich nach wie vor in der Bearbeitungstiefe und der Ausformung einzelner inhaltlicher Bestandteile (wie z.b. zentrale Versorgungsbereiche)! Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 4

5 Als neutraler Gradmesser: Kriterienkatalog für ein gemeindliches Einzelhandelskonzept (Darstellung unverzichtbarer Bausteine) Quelle: Ulrich Kuschnerus*. Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn Mai 2007, Rdnr. 476ff * Richter am OVG Münster, 7. Senat Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 5

6 Unverzichtbare Bausteine eines kommunalen Einzelhandelskonzepts 1. Aufbereitung des relevanten Tatsachenmaterials 2. Konzeptionelle Darstellungen für funktionsgerechte Zentrenstruktur Quelle: Ulrich Kuschnerus*. Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn Mai 2007, Rdnr. 476ff * Richter am OVG Münster, 7. Senat Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 6

7 Unverzichtbare Bausteine eines kommunalen Einzelhandelskonzepts 1. Aufbereitung des relevanten Tatsachenmaterials Analyse des Einzelhandelsbestandes und der Nachfragesituation Analyse und Bewertung möglicher Entwicklungsmöglichkeiten (z.b. Standorte, Erweiterungen, Bevölkerungsentwicklung) Quelle: Ulrich Kuschnerus*. Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn Mai 2007, Rdnr. 476ff * Richter am OVG Münster, 7. Senat Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 7

8 Unverzichtbare Bausteine eines kommunalen Einzelhandelskonzepts 2. Konzeptionelle Darstellungen für funktionsgerechte Zentrenstruktur Entwicklung eines räumlichen Zentrenmodells Darstellung und konkret räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche (möglichst parzellenscharf); Benennung der Versorgungsfunktion Darstellung der übrigen bedeutsamen Einzelhandelsstandorte (nicht zentrale Versorgungsbereiche); z.b. als Sonderstandorte Vorschlag für eine ortstypische Sortimentsliste Quelle: Ulrich Kuschnerus*. Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn Mai 2007, Rdnr. 476ff * Richter am OVG Münster, 7. Senat Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 8

9 Die Umsetzung eines Einzelhandelskonzeptes fängt mit der Erarbeitung an! Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 9

10 Erfolgsfaktoren von Einzelhandelskonzepten Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Quantitative Entwicklungsperspektiven / Diskussion von Entwicklungsstrategien in Szenarien Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Planungsrechtlicher Instrumentenkasten Kommunikationsstruktur / Prozessgestaltung Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 10

11 1 Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Grundlagen sind wichtig! a b c Als Bewertungsgrundlage für die Ausgangsituation Zur Ableitung wichtiger planungsrechtlicher Bausteine (z.b. ortstypische Sortimentsliste; Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche) Zur Dokumentation der bisherigen Entwicklung bzw. Steuerungspraxis Zur Sensibilisierung der Problemzusammenhänge und argumentative Vorbereitung auf die weiteren Bearbeitungsschritte! Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 11

12 1 Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Methodik der Einzelhandelserhebung Flächendeckende Erhebung des Einzelhandels (dezidierter Sortimentsschlüssel) Einteilung des Stadtgebiets in verschiedene Erhebungseinheiten (z.b. Kernort + Ortsteile) Sortimentsgenaue Erfassung des Angebots der Einzelhandelsbetriebe / anschließ. Einteilung in 17 Hauptwarengruppen Unterscheidung von fünf Lagekriterien: - Innenstadt / Hauptgeschäftsbereich - Stadtteilzentrum - Nahversorgungszentrum - integrierte Lage (Wohnsiedlungsbereiche), - nicht-integrierte Lage (z.b. Gewerbegebiet, Grüne-Wiese ) Verzeichnung von lagespezifischen Charakteristika, z.b. Fachmarktstandort Hauptwarengruppen Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheits- und Körperpflegeartikel Schreibwaren / Papier / Bücher Überwiegend kurzfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren Hausrat / Glas / Porzellan / Geschenkart. Spielwaren / Hobby / Basteln Sportartikel / Fahrräder / Campingartikel Überwiegend mittelfristiger Bedarf Wohneinrichtungsbedarf Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik / IT / Telekom. Medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente Überwiegend langfristiger Bedarf Sonstige Sortimente Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 12

13 1 Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Räumliche Differenzierung der Angebotssituation Räumliche Verteilung des Angebots nach Lagen Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheits- und Körperpflegeartikel Schreibwaren / Papier / Bücher überwiegend kurzfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren GPK / Hausrat / Geschenkartikel Spielwaren / Hobby / Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping überwiegend mittelfristiger Bedarf Wohneinrichtungsbedarf Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik / IT / Telekomm. medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente überwiegend langfristiger Bedarf Aktionswaren / Sonstiges Summe Betriebe Innenstadt VKF Integrierte Lage Betriebe VKF nicht-integrierte Lage Betriebe VKF Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 13

14 1 Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Räumliche Differenzierung der Angebotssituation Aufteilung des Angebots auf die Stadtteile (Bsp. Bernburg (Saale) Stadtteil Bergstadt-Zentrum (5.910 EW) Bergstadt-Süd (5.720 EW) Süd-Ost (3.490 EW) Talstadt (3.380 EW) Neubaugebiet Zepziger Weg (3.060 EW) Waldau / Ilberstedter Straße (2.430 EW) Roschwitz (1.870 EW) Neubaugebiet am Krankenhaus (1.700 EW) Neuborna (1.010 EW) Siedlungen am Krankenhaus (940 EW) Dröbel (810 EW) Hegebreite (670 EW) Aderstedt (580 EW) Strenzfeld (510 EW) Gesamt Anzahl Betriebe in % 57,3 14,2 1,3 9,8 5,7 2,5 1,9 0,3 0,3 4,4 0,9 0,3 0,3-99,7 Verkaufsfläche in % 21,3 7,5 10,6 2,5 11,2 3,3 7,3 0,3 0,04 29,6 2,7 0,3 0,06-99,8 Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 14

15 1 Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Räumliche Angebotsschwerpunkte des Einzelhandels Hauptgeschäftsbereich Angebotssituation (Bsp. Bernburg (Saale)) Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheits- und Körperpflegeartikel Schreibwaren / Papier / Bücher überwiegend kurzfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren GPK / Hausrat / Geschenkartikel Spielwaren / Hobby / Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping überwiegend mittelfristiger Bedarf Wohneinrichtungsbedarf Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Unterhaltungselektronik / IT / Telekomm. medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente überwiegend langfristiger Bedarf Aktionswaren / Sonstiges Summe bzw. Durchschnitt VKF in m² in % v. Stadt 10,9 9,3 28,3 72,3 18,1 88,8 58,0 55,5 72,4 55,5 72,4 21,1 1,9 23,3 77,2 63,4 99,4 1,3 8,1 26,8 20,2 Betriebe in % v. Stadt 32,6 23,5 44,4 53,8 34,4 89,8 71,4 75,0 40,0 42,9 78,6 50,0 22,2 50,0 73,3 66,7 100,0 24,0 52,0 60,0 52,2 Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 15

16 1 Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Nahversorgungssituation: Bsp. Stadtteil Großer Dreesch (Schwerin) Nahversorgungsbetriebe Warengruppe Lebensmittel Verkaufsfläche m² Umsatz 17,7 Mio. Euro Kaufkraft 14,8 Mio. Euro Zentralität 1,20 Weder quantitatives noch qualitatives Nahversorgungsdefizit Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 16

17 1 Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Wohnungsnahe Grundversorgung in den Ortsteilen (Betriebe mit Lebensmittelangebot) Ortsteil Einwohner (Quelle: Stadt Geisenheim; ) VKF in m² (2006) VKF in m² pro EW (2006) Angebotsstruktur (2006) Talstadt ,43 LM-Vollsortimenter LM-Discounter LM-Handwerk Getränkemarkt Johannisberg ,10 LM-Handwerk Marienthal ,06 LM-Vollsortimenter/Nahversorger LM-Handwerk Stephanshausen ,13 LM-Vollsortimenter/Nahversorger LM-Handwerk Geisenheim gesamt ,27 Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 17

18 1 Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Rechnerisch unterversorgte Bereiche Filter EW>3.000 Siedlungsbereich/Stadtteil Einwohner* VK LM VK/EW VK/EW Heckershausen ,22 0,22 Weimar ,54 0,54 Altenbauna ,50 0,50 Altenritte ,75 - Großenritte ,13 0,13 Guntershausen ,00 - Hertingshausen ,38 - Kirchbauna ,00 - Rengershausen ,06 - Bergshausen ,95 - Dennhausen / Dittershausen ,14 - Dörnhagen ,34 - Ihringshausen ,70 0,70 Knickhagen ,00 - Rothwesten ,53 - Simmershausen ,00 - Wahnhausen ,00 - Wilhelmshausen ,00 - Niederkaufungen ,33 0,33 Oberkaufungen ,33 0,33 Papierfabrik ,00 - Crumbach / Ochshausen ,46 0,46 Vollmarshausen ,13 0,13 Heiligenrode ,24 0,24 Sandershausen ,75 0,75 Breitenbach ,00 - Elgershausen ,34 0,34 Elmshagen ,00 - Hoof ,75 - Martinhagen ,17 - Frommershausen ,47 - Niedervellmar ,37 0,37 Obervellmar ,19 1,19 Vellmar West ,00 - * Kommunale Fortschreibungen Filter EW>3.000 Siedlungsbereich/Stadtteil Einwohner* VK LM VK/EW VK/EW 01 MITTE ,69 0,69 02 SÜD ,23 0,23 03 WEST ,09 0,09 04 WEHLHEIDEN ,59 0,59 05 BAD WILHELMSHÖHE ,41 0,41 06 BRASSELSBERG ,11 0,11 07 SÜSTERFELD/HELLEBÖHN ,36 0,36 08 HARLESHAUSEN ,14 0,14 09 KIRCHDITMOLD ,22 0,22 10 ROTHENDITMOLD ,46 0,46 11 NORD (HOLLAND) ,69 0,69 12 PHILIPPINENHOF/WARTEBERG ,30 0,30 13 FASANENHOF ,16 0,16 14 WESERTOR ,75 0,75 15 WOLFSANGER/HASENHECKE ,17 0,17 16 BETTENHAUSEN 2) ,64 0,64 17 FORSTFELD 2) ,18 0,18 18 WALDAU ,19 0,19 19 NIEDERZWEHREN ,59 0,59 20 OBERZWEHREN ,38 0,38 21 NORDSHAUSEN ,00-22 JUNGFERNKOPF ,42 0,42 23 UNTERNEUSTADT ,06 - * Kommunale Fortschreibungen Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 18

19 1 Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Umsätze nach Lagen Nicht-integrierte Lagen 67 % des Umsatzes (180 Mio. ) Innenstadt 19 % des Umsatzes (52 Mio. ) Integrierte Lagen 14 % des Umsatzes (37 Mio. ) Innenstadt und DOZ im Vergleich Umsatzanteile Einzelhandelsrelevante Zentralitäten Innenstadt 19% Zentralität Verkaufsfläche übrige Standorte 49% DOZ 32% Gesamtstadt Innenstadt DOZ Übrige Standorte Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 19 20

20 1 Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss Wo werden bestimmte Sortimente überwiegend gekauft? Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheits- / Körperpflegeartikel Schreibw aren / Papier / Bücher Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederw aren GPK / Hausrat / Geschenkartikel Spielw aren / Hobbyartikel / Musikintrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping Wohneinrichtungsbedarf Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten UE / IT / Telekommunikation medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente 98% 93% 96% 77% 41% 61% 64% 52% 67% 56% 34% 56% 49% 96% 72% 81% 2% 7% 4% 23% 59% 39% 36% 48% 33% 44% 66% 44% 51% 4% 28% 19% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 20

21 1 Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Kaufkraftbindung (Bsp. Schwerin) Backw aren/ Fleischw aren 98,7 1,3 Entwicklung Kaufkraftbindung: Lebensmittel, NuG Gesundheits-/ Körperpflegeartikel Schreibw aren/ Papier Bücher Bekleidung Schuhe 98,9 93,9 93,1 73,2 69,5 78,0 26,8 30,5 22,0 1,1 6,1 6, Gesamt: 82,7 ~87,1 Lederw aren Hobby-/ Bastelbedarf Spielw aren Sportbekleidung/ Sportschuhe Sportartikel/ Campingartikel Hausrat/ Glas/ Porzellan 92,0 79,0 89,5 79,1 92,4 85,0 8,0 21,0 10,5 20,9 7,6 15,0 Bekleidung/Schuhe/Leder: 60,0 ~75,0 Hausrat/Elektronik/HiFi U-Elektronik, Informationsrechnik etc. Foto/ Optik Leuchten Elektrogeräte Uhren/ Schmuck Wohneinrichtungsbedarf, Möbel etc. 45,8 88,4 88,0 77,0 87,6 80,5 54,2 11,6 12,0 23,0 12,4 19,5 73,0 ~85,0 Möbel/Wohneinrichtung 54,6 ~45,8 Baumarktsortiment Gesamt 96,7 87,1 3,3 12, Kaufkraftbindung Kaufkraftabfluss Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 21

22 1 Aktuelle und flächendeckende Analysedaten Zentralitäten 0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2 1,4 1,6 1,8 2 Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheit und Körperpflege PBS / Zeitungen / Zeitschriften Überwiegend kurzfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren GPK /Hausrat / Geschenkartikel Spielwaren / Hobby / Musikinstrumente Sport und Freizeit Überwiegend mittelfristiger Bedarf Wohneinrichtung Möbel Elektro / Leuchten Unterhaltungselektronik Medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente Überwiegend langfristiger Bedarf Sonstiges Summe Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 22

23 2 Entwicklungsperspektiven Absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume Parameter und Annahmen Angebotssituation zum Erhebungszeitpunkt Ökonomische Rahmenbedingungen in... und in der Region Umsatz des... Einzelhandels nach Warengruppen Einzelhandelsrelevantes, nach Warengruppen differenziertes Kaufkraftpotenzial Kaufkraftzufluss aus der Region Errechnete Kaufkraftbindungs- und Abschöpfungsquoten (Zentralitäten) Prognostizierte Einwohnerentwicklung Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 23

24 2 Entwicklungsperspektiven Absatzwirtschaftliche Entwicklungsspielräume Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheits- und Körperpflegeartikel Schreibwaren / Papier / Bücher Gesamtstadt Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren GPK / Hausrat / Geschenkartikel Spielwaren / Hobbyartikel / Musikinstrumente Sportartikel / Fahrräder / Camping Wohneinrichtungsbedarf Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten UE / PC / Telekommunikation / Foto und Zubehör medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Bau- und Gartenmarktsortimente + Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 24

25 2 Entwicklungsperspektiven Zusätzliche Verkaufsflächenpotenziale (in m²) Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Blumen / Zoo Gesundheit und Körperpflege PBS / Zeitungen / Zeitschriften Überwiegend kurzfristiger Bedarf Bekleidung / Wäsche Schuhe / Lederwaren GPK /Hausrat / Geschenkartikel Spielwaren / Hobby / Musikinstrumente Sport und Freizeit Überwiegend mittelfristiger Bedarf Wohneinrichtung Möbel Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten Medien Medizinische und orthopädische Artikel Uhren / Schmuck Baumarktsortimente Gartenmarktsortimente Überwiegend langfristiger Bedarf Summe Status Quo moderate Entwicklung positive Entwicklung * Sortimentsaufteilung z.t. Schätzwerte; Quelle: Eigene Erhebungen und Berechnungen Geplante Verkaufsflächen EKZ * Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 25

26 2 Quantitative Entwicklungsperspektiven / Diskussion von Entwicklungsstrategien in Szenarien Darstellung und Diskussion von Entwicklungsstrategien (Szenarien) und deren Folgewirkungen Formulierung von Szenarien Darstellung der politischen, planerischen und ökonomischen Konsequenzen Bewertung exponierter Standortbereiche Berücksichtigung künftiger ökonomischer Rahmenbedingungen Abwägung der Vor- und Nachteile Aufzeigen möglicher städtebaulicher Konsequenzen einzelner Planvorhaben Zukünftiges politisches, planerisches und strategisches Entwicklungs- und Steuerungsleitbild Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 26

27 2 Entwicklungsperspektiven Diskussion von Entwicklungsszenarien Szenario 1 Freies Spiel der Kräfte Ansiedlungen, Verlagerungen, Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben finden ohne Steuerung der Stadt Taunusstein statt Szenario 2 Restriktion Bestehender Einzelhandel wird konsequent auf den Status quo festgeschrieben Szenario 3 Ausschließliche Konzentration auf das... Zentrum Ausrichtung der einzelhandelsrelevanten Entwicklung allein auf das NHZ Szenario 4 Steuerung mit Ausnahmen Gezielte Steuerung der Einzelhandelsentwicklung, in Einzelfällen abweichend davon ungesteuerte Ausnahmetatbestände Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 27

28 2 Entwicklungsperspektiven Mögliche Empfehlung Szenario 4 Steuerung mit Ausnahmen Einfluss: Räumliche Zuordnung von Einzelhandel Einsatz des bau-/ planungsrechtlichen Steuerungsinstrumentariums Szenario 2 Restriktion Einfluss: Beachtung der begrenzten absatzwirtschaftlichen Möglichkeiten, Schutz alter Investoren und gewachsener Strukturen Entwicklungsleitbild Räumlichfunktionale Gliederung Einzelhandel wird in Abhängigkeit von Sortiments- und Größenstrukturen, von zukünftigen ökonomischer Rahmenbedingungen und in funktionaler Ergänzung auf einige Standorte im... Stadtgebiet konzentriert Szenario 3 Ausschließliche Konzentration auf... Zentrum Einfluss: Schaffung eines strahlkräftigen und attraktiven Hauptzentrums Szenario 1 Freies Spiel der Kräfte Einfluss: Entwicklung nur in Kooperation mit Investoren möglich! Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 28

29 2 Entwicklungsperspektiven Aufzeigen der Konsequenzen für die einzelnen Szenarien Politisch Ökonomisch Planerisch Rechtlich Stringente Planungs- und Steuerungspraxis Planungssicherheit Entwicklungsziel mit Fokus Innenstadt wird unterstützt Sicherung Grundversorgung Aktive Rolle der Politik bleibt erhalten Berücksichtigung des praktisch ausgeschöpften absatzwirtschaftlichen Spielraums Kein ruinöser Wettbewerb, Verwerfungen reduziert Erhöhte Ausstrahlung des Handels Stringente Planungs- und Steuerungspraxis Stadtplanung wird ihrer übergreifenden Steuerungsfunktion gerecht Förderung in sich verträglicher und ergänzender Arbeitsteilung Umfangreiche gesetzliche Eingriffs- und Lenkungsmöglichkeiten Zielgerichtete und konsequente Anwendung des Planungsrechts Planungs- und Rechtssicherheit Positives Signal nach Innen und Außen Einzelinteressen der Stadtentwicklung nachgeordnet Investitions- und Ansiedlungsinteresse insb. im Hauptgeschäftsbereich bleibt erhalten Lenkung von Entwicklungsimpulsen Vereinfacht Bauleitplanung Vereinfachung städtebauliche Begründungen Verbesserte Rechtsposition in Streitfällen Szenario ist... Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 29

30 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Die strategischen Bausteine eines kommunalen Einzelhandelskonzepts I. Entwicklungsziele und Standortmodell II. III. IV. Entwicklungsstandorte Isernhagener Sortimentsliste Umsetzungsempfehlungen Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 30

31 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Entwicklungsziele Sicherung und Ausbau der landesplanerischen Versorgungsfunktion als Mittelzentrum und Kreisstadt sowie eines attraktiven Einzelhandelsangebotes in... Sicherung einer nachhaltigen Stadtentwicklung, d.h. langfristig angelegten Entwicklung des Einzelhandels durch klare räumlich-funktionale Zuordnungen, d.h. räumlicher Konzentration auf bestimmte Standorte und Funktionsteilung dieser Einzelhandelsbereiche Sicherung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche mit Fokus auf dem Hauptgeschäftsbereich gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe; Vermeidung neuer Einzelhandelsschwerpunkte Sicherung einer hierarchisch angelegten Versorgungsstruktur mit einer zukunftsfähigen Arbeitsteilung der Einzelhandelsstandorte Attraktivierung, Sicherung und ggf. Ausbau des nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsangebots im Stadtgebiet Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 31

32 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Räumliche Standortstruktur in... (Zielkonzeption) Einordnung in ein zweistufiges Zentrensystem Ortsteilzentrum... als Hauptgeschäftsbereich der Stadt / Gemeinde Nahversorgungszentren in den Ortsteilen... Darüber hinaus gehende Ergänzungsstandorte: Sonderstandort solitäre Nahversorgungsbetriebe (z.b. in...) Sonderstandort des Einzelhandels Zentrenverträglicher Ergänzungsstandort mit lokaler und regionaler Ausstrahlung Zentrum... Hauptgeschäftsbereich mit Versorgungsfunktion für die gesamte Gemeinde Nahversorgungszentren Grundversorgung mit vorwiegend kurzfristigen Bedarfsgütern; Bedeutung für einzelne Ortsteile Solitäre Nahversorgungsstandorte Funktional und städtebaulich kein Zentrencharakter, Bedeutung für umliegende Wohngebiete Schützenswerte zentrale Versorgungsbereiche i.s.d. 2(2), 9(2a) und 34(3) BauGB sowie 11(3) BauNVO Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 32

33 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Neues Zentrenkonzept inklusive Sonderstandorte - Bochum Quelle: Masterplan Einzelhandel für die Stadt Bochum 2006 Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 33

34 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 34

35 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Zukünftige Standortstruktur in Bernburg (Saale) Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 35

36 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Versorgungsbereiche in Schwerin: Entwicklungsziele Entwicklungsperspektiven Stärkung des Hauptgeschäftszentrums sowie der Stadtteilzentren Kieler Straße und Berliner Platz Dynamische Bestandssicherung der übrigen Stadtteil- und Nahversorgungszentren Quelle: Eigene Darstellung Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 36

37 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Räumliche Zentrenstruktur (Ziel) in Güstrow Unter Berücksichtigung vorangegangener Kriterien Einordnung in ein dreistufiges Zentrensystem: Hauptgeschäftszentrum Innenstadt Stadtteilzentren Hüstrow-Süd Distelberg Heideweg Nahversorgungszentren Schweriner Straße Darüber hinaus: Autokundenorientierte Sonderstandorte Rövertannen Distelberg Solitäre Nahversorgungsstandorte Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 37

38 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Zentrengliederung bsp. Kriterien zur Definition Innenstadt Stadtbezirkszentrum Sonderstandort Stadtteilzentrum Quartiersversorgungszentrum Nahversorgungsstandort Einzugsbereich Versorgungsbedeutung Gesamtstädtisch, regional Teilstädtisch, Stadtbezirksbezogen Teilstädtisch, stadtteilbezogen Quartiersbezogen umliegende Wohngebiete umliegende Wohngebiete, Nahversorgung Gesamtstädtisch überörtlich Warenangebot Vollständig, tief, breit, alle Bedarfsbereiche Vollständig im kurzfristigen Bedarfsbereich, ergänzende Angebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich Vollständig im kurzfristigen Bedarfsbereich, ergänzende Angebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich Weitgehend vollständig im kurzfristigen Bedarfsbereich, mindestens ein strukturprägender Betrieb kaum mittel- und langfristige Angebote strukturprägender Betrieb im kurzfristigen Bedarfsbereich, Randsortimente im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich Angebotsschwerpunkte in bestimmten Warengruppen, hoher Anteil nicht zentrenprägenden Einzelhandels Wettbewerb Wettbewerb innerhalb der Branchen gegeben Wettbewerb v.a. im kurzfristigen Bedarfsbereich Wettbewerb v.a. im kurzfristigen Bedarfsbereich Nur vereinzelt Wettbewerb gegeben Kein Wettbewerb am Standort Nur vereinzelt Wettbewerb gegeben Betriebstypen Vielfältiger Größen- und Betriebstypenmix, hoher Anteil kleinteiligen Facheinzelhandels Großflächige Magnetbetriebe, zahlreiche kleinteilige Betriebe Großflächige Magnetbetriebe, zahlreiche kleinteilige Betriebe 1-2 Lebensmittelanbieter; wenige ergänzende kleinteilige Betriebe 1 Lebensmittelanbieter, selten ergänzende kleinteilige Betriebe Überwiegend großflächiger Einzelhandel, auch in Standortgemeinschaft Ergänzende Dienstleistungen Breit gefächertes, z.t. in Wettbewerb stehendes Dienstleistungs- und Gastronomie- und Kulturangebot, öffentliche Einrichtungen Zentrentragende Dienstleistungsund Gastronomieangebote, auch mehrere Anbieter einer Sparte öffentliche Einrichtungen Ergänzende Dienstleistungsund Gastronomieangebote Vereinzelte, einzelhandelsnahe Dienstleistungsangebote selten i.d.r. kein oder nur geringes Dienstleistungsangebot Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 38

39 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Die zentralen Versorgungsbereiche Grundlagen und Methodik oder: die Kunst der Abgrenzung Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 39

40 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Zentrale Versorgungsbereiche Rechtliche Grundlagen 11 (3) BauNVO weist großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige vergleichbare Handelsbetriebe, die sich u.a. auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden nicht nur unwesentlich auswirken können ausdrücklich nur Kerngebieten und speziell für diese Nutzungen festgesetzten Sondergebieten zu. 2 (2) Satz 2 BauGB in der seit dem geltenden Fassung erweitert das kommunale Abstimmungsgebot dahin, dass Gemeinden sich sowohl gegenüber Planungen anderer Gemeinden als auch gegenüber der Zulassung einzelner Einzelhandelsnutzungen auf Auswirkungen auf ihre zentralen Versorgungsbereiche berufen können. 34 (3) BauGB knüpft die Zulässigkeit im nicht beplanten Innenbereich, die sonst nach 34 (1) oder (2) BauGB zuzulassen wären, zusätzlich daran, dass von ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. 9 (2a) BauGB ermöglicht es den Gemeinden nunmehr, für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile i.s.v. 34 BauGB zur Erhaltung oder Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche mit einem einfachen Bebauungsplan die Zulässigkeit bestimmter Arten der nach 34 (1) und (2) BauGB zulässigen baulichen Nutzungen zu steuern. Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 40

41 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Grundsätzliches Ein zentraler Versorgungsbereich ist ein (u.a. im Sinne des 34 (3) BauGB sowie 2 (2) BauGB und 9 (2a) BauGB (Novelle 2007)) schützenswerter Bereich, der sich aus - konkreten, planerischen Festlegungen (Bauleitplänen, Raumordnungsplänen), - raumordnerischen und oder städtebaulichen Konzeptionen sowie - tatsächlichen, örtlichen Verhältnissen ergibt. Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 41

42 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Auszüge aus einem Urteil des OVG Münster Zentrale Versorgungsbereiche sind räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein Versorgungsbereich setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde ggf. auch nur eines Teiles des Gemeindegebietes insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind.... Quelle: Urteil des OVG Münster vom 11. Dezember 2006 ( Az.: 7 A 964/05, S.25f); Definitionsansatz ZVB bestätigt im Urteil des BVerwG vom 11. Oktober 2007 (Az.: 4 C 7.07)! Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 42

43 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Auszüge aus einem Urteil des OVG Münster Zentral sind Versorgungsbereiche nicht nur dann, wenn sie nach Lage, Art und Zweckbestimmung der gemeindeweiten bzw. übergemeindlichen Versorgung dienen.... Vielmehr können auch Bereiche für die Grund- oder Nahversorgung zentrale Versorgungsbereiche im Sinne von 34 Abs. 3 BauGB sein. Das Adjektiv zentral ist nicht etwa rein geographisch in dem Sinne zu verstehen, dass es sich um einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Gemeinde gelegenen Bereich handeln muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz zentral geht über die Bedeutung des Wortteils Versorgungs bereich hinaus, so dass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich abgrenzbaren Bereich diesen allein noch nicht zu einem zentralen Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für die Versorgung zukommen. Dies ist zu bejahen, wenn die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen in dem betreffenden Bereich auf Grund der Zuordnung dieser Nutzungen innerhalb des räumlichen Bereichs und auf Grund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung die Funktion eines Zentrums mit einem bestimmten Einzugsbereich hat, nämlich die Versorgung des gesamten Gemeindegebietes oder eines Teilbereichs mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs funktionsgerecht sicherzustellen. Quelle: Urteil des OVG Münster vom 11. Dezember 2006 ( Az.: 7 A 964/05, S.25f) Definitionsansatz ZVB bestätigt im Urteil des BVerwG vom 11. Oktober 2007 (Az.: 4 C 7.07)! Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 43

44 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Zentrale Versorgungsbereiche Abgrenzung prazellenscharf oder gebietsscharf? Ulrich Kuschnerus (Richter OVG NRW): Exakte Abgrenzung erforderlich, d.h. möglichst parzellenscharf Quelle: Ulrich Kuschnerus. Der standortgerechte Einzelhandel. Bonn Mai 2007 Im Einzelfall auftretende Schwierigkeiten, zentrale Versorgungsbereiche an ihren Rändern gleichsam parzellenscharf abzugrenzen, kann nicht als Begründung herangezogen werden, es sein zu lassen. Quelle: Urteil des BVerwG vom , Seite 7 des Urteilabdrucks (Az.: 4 C 7.07) Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 44

45 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Zentrale Versorgungsbereiche Abgrenzungsschritte 1. Orientierung am Bestand 2. Entwicklungsperspektiven und Bestand 3. Künftiger zentraler Versorgungsbereich orientiert an städtebaulichen und funktionalen Kriterien sowie der vorhandenen Parzellenstruktur Erweiterung des ersten Arbeitsschritts durch perspektivische Betrachtung (Potenzialfläche) Berücksichtigung von Entwicklungsperspektiven und Generalisierung; Vermeidung willkürlich veränderbarer Parzellengrenzen! Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 45

46 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Zentrale Versorgungsbereiche - Abgrenzungskriterien Funktionale Kriterien Einzelhandelsdichte Passantenfrequenzen Kundenorientierung der Anbieter (Autokunden, Fußgänger) Multifunktionalität (Dienstleistungen, Gastronomieanbieter) Städtebauliche Kriterien Bebauungsstruktur Gestaltung und Dimensionierung der Verkehrsstruktur Barrieren (Straße, Bahnlinie) Gestaltung öffentlicher Raum (Pflasterung, Begrünung, etc.) Ladengestaltung- und präsentation Zum Beispiel ist das Hauptgeschäftszentrum nur EIN TEIL der Innenstadt. Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 46

47 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Innenstadt - städtebauliche Struktur Architektur der Wiederaufbauzeit Historische Bebauung auf Einzelbauwerke beschränkt Mehrere große Plätze prägend Hallplatz und ZOB: großflächige Einfügungen (EH) Prägende Grünbereiche in der Innenstadt Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 47

48 1 3 Aktuelle Räumlich und funktionales flächendeckende Entwicklungskonzept Analysedaten / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Einzelhandelsdichte im Geschäftszentrum Handelsstrukturen im Südwesten der Innenstadt Haupt- und Nebenlagen erkennbar In die Hauptlage integrierte Magneten Anfang/Ende des Geschäftsbereiches deutlich ablesbar Einzelhandelsanteil Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 48

49 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Passantenfrequenzen im Vergleich Sechs Zählpunkt in der Innenstadt 11:00 12:00 Frequenzen entsprechen im Wesentlichen den Einzelhandelsdichten % Hauptstraße Nord 70-90% Hauptstraße Süd, ZOB 50-70% Hallplatz 30-50% Poststraße, Fruchtmarktstraße Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 49

50 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Gutachtervorschlag für Abgrenzung des ZVB Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche in der Innenstadt Hauptgeschäftszentrum: zentrenrelevanter Einzelhandel...-Center: nahversorgungsrelevanter Einzelhandel Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 50

51 3 Hauptgeschäftszentrum Rheine Abgrenzungen Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Innenstadt Zentraler Versorgungsbereich der Innenstadt Hauptgeschäftszentrum (Hauptlagen) Angrenzender Bereich (Neben- und Ergänzungslagen) Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 51

52 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Hauptgeschäftszentrum Entwicklungspotenziale (I) Potenzialflächen /-Immobilien für Einzelhandelsnutzung Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 52

53 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Zentraler Versorgungsbereich: Zentrum...?????? Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 53

54 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Entwicklungsperspektiven Abgrenzungsbeispiel Schwerin: Das Hauptgeschäftszentrum Grenze: Rahmenplangebiet 1999 Hauptgeschäftszentrum: Zentraler Versorgungsbereich (Hauptgeschäftszentrum) Teil der Innenstadt, der als funktionale Einheit das Geschäftszentrum darstellt. Erweiterungen mit zentrenrelevantem Handel, insbesondere großflächige Vorhaben, müssen innerhalb dieser Grenzen erfolgen, sollen sie das Hauptgeschäftszentrum stärken. Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 54

55 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Entwicklungsbereich Herzebrock-Clarholz: Hauptgeschäftsbereich Herzebrock Abgrenzungskriterien: Handelsdichte Frequentierung zentrenrelevante Nutzungen Bebauungsstruktur Gestaltung des öffentlichen Raumes verkehrliche Organisation städtebauliche Barrieren Ladengestaltung und Warenpräsentation etc. Zentraler Versorgungsbereich Herzebrock Hauptgeschäftsbereich Ergänzungsbereich Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 55

56 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Stadtteilzentrum Güstrow-Süd Beispiel für eine - zukünftig erforderliche - räumliche Konzentration Städtebaulich-funktionale Situation Grundversorgungsfunktion für den Stadtteil; EKZ-Süd als Kern des zentralen Versorgungsbereiches; großflächiger Leerstand gegenüber, arrondierendes Angebot (Dienstleistungen, Gastronomie) vorhanden, Aufwertungsbedarf des Umfeldes Warengruppe Kurzfristiger Bedarf Davon Lebensmittel Mittelfristiger Bedarf Langfristiger Bedarf Summe Leerstand Verkaufsfläche Städtebauliche Aufwertung des Standortumfeldes Nachnutzung des Leerstandes problematisch; mit Blick auf Bevölkerungsabnahme im Güstrower Süden ggf. Rückbau/ Umbau Konzentration auf EKZ Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 56

57 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Entwicklungsbereich: Grundversorgungszentrum An der Kustrenaer Straße Grundversorgungszentrum mit Versorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete im südwestlichen Stadtgebiet Zukünftig: Sicherung und ggf. Arrondierung nahversorgungsrelevanter Sortimente am Standort guter Ausstattungsgrad, keine Angebotsmängel Arrondierung des Zentrums mit ergänzenden Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten, v.a. Waren d. kurzfristigen Bedarfs Mangelnde Erweiterungsmöglichkeiten, ggf. bauliche Weiterqualifizierung (z.b. Parkdeck) zur Sicherung des Standorts Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 57

58 3 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept / Einzelstandorte / Entwicklungsbereiche / Tabubereiche Sonderstandort: Fachmarktzentrum xyz Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 58

59 4 Planungsrechtlicher Instrumentenkasten Planungsrechtliche Erfordernis! Sortimentslisten Planungsrechtliche Anforderungen Sortimentsliste als räumliches Steuerungsinstrument zur Sicherung städtebaulicher Ziele ist richterlich anerkannt! Rückgriff auf allgemeine Listen (z.b. Kölner Liste) kann zu Abwägungsfehlern und somit zur Nichtigkeit von B-Plänen führen (aktuelle obergerichtliche Entscheidungen)! Denn: Steuerung im Rahmen von Bauleitplanung (unter Bezugnahme auf 1 (5) und / oder (9) BauNVO) bedeutet Berücksichtigung der konkreten örtlichen (städtebaulichen) Begebenheiten (Einbettung in Konzept erforderlich) Konsequenz: Erarbeitung einer Isernhagener Sortimentsliste unter Berücksichtigung der konkreten und zukünftigen Situation in Isernhagen und räumliche Abgrenzung der Bezugsebenen (zentrale Versorgungsbereiche) zwingend erforderlich! Sortimentsliste berücksichtigt zwei Aspekte: - Ist-Situation (derzeitige Verteilung der Sortimente im Gemeindegebiet) - Perspektivüberlegungen (zukünftige städtebauliche Zielvorstellungen) Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 59

60 4 Planungsrechtlicher Instrumentenkasten Zentrenrelevante Sortimente Davon nahversorgungsrelevant: Back- und Konditoreiwaren Metzgerei- / Fleischwaren Lebensmittel, Nahrungs- und Genussmittel Getränke (Schnitt-)blumen Tierfutter Drogerie- und Körperpflegeartikel Parfümerie- und Kosmetikartikel Pharmazeutische Artikel / Apothekenwaren Schreibwaren, Papier, Zeitschriften, Zeitungen Antiquitäten / Antiquariat Augenoptikartikel u. Hörgeräteakustik Bekleidung / Wäsche Bild- und Tonträger Bücher Computer und Zubehör Elektrokleingeräte und Zubehör Fotoartikel Gardinen, Heimtextilien, Dekostoffe Glas / Porzellan / Keramik, Geschenkartikel Handarbeitsbedarf, Kurzwaren Haus-, Bett- u. Tischwäsche Haushaltswaren / Bestecke Kunstgewerbe / Bilder / Rahmen Lederwaren, Taschen, Koffer Lampen und Leuchten Musikinstrumente und Musikalien Orthopädische Artikel / Sanitätswaren Sammlerbriefmarken und -münzen Schuhe Spielwaren, Babyartikel, Bastelartikel und Modellbau Sportartikel und geräte Sportbekleidung, Sportschuhe Telekommunikation und Zubehör Uhren / Schmuck Unterhaltungselektronik und Zubehör Nicht-zentrenrelevante Sortimente Bad- u. Sanitäreinrichtungen Bauelemente und Baustoffe Bettwaren / Matratzen Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse Büromaschinen Campingartikel (u.a. Zelte, Tische, Stühle) Eisenwaren und Beschläge Elektrogroßgeräte (weiße Ware) Elektroinstallationsmaterial Erotikartikel Fahrräder und Zubehör Farben / Lacke / Tapeten Fliesen Gartenhäuser und geräte Kamine und Kachelöfen KFZ- und Motorradzubehör Kinderwagen Maschinen / Werkzeuge Möbel (einschl. Büro-, Garten- und Küchenmöbel) Pflanzen / Sämereien / Pflanzgefäße Rollläden / Markisen Teppiche / Bodenbeläge Waffen, Angler- und Jagdbedarf (ohne Bekleidung) Zoologischer Bedarf (o. Tierfutter) Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 60

61 5 Grundsätze zu bauleitplanerischen Umsetzung des Einzelhandelskonzepts Beispiele für Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung in... Grundsatz 1: Kleinflächiger zentrenrelevanter Einzelhandel nur noch in den zentralen Versorgungsbereichen Grundsatz 2: Großflächiger zentrenrelevanter Einzelhandel nur noch im Hauptgeschäftsbereich in der... Innenstadt Grundsatz 3: Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten in die zentralen Versorgungsbereiche, wenn er dem Ausbau und der Sicherung der Nahversorgung dient und keine schädlichen Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche hat Grundsatz 4: Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel in zentralen Versorgungsbereichen und am Sonderstandort... Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 61

62 5 Grundsätze zu bauleitplanerischen Umsetzung des Einzelhandelskonzepts Beispiele für Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung in... Grundsatz 5: Randsortimente an nicht integrierten Standorten (max. 10% der Gesamtverkaufsfläche eines Betriebes, max. jedoch 800 m²) Grundsatz 6: Entwicklungsperspektiven für bestehende großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der definierten zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte (Erweiterungen bis zu 10% der Verkaufsfläche zur Standortsicherung im Rahmen des Bestandsschutzes; unabhängig von konzeptionellen Zielaussagen zum Standort) Grundsatz 7: Ansiedlungsperspektiven für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben in GE- und GI-Gebieten (sog. Handwerkerprivileg) Grundsatz 8: Entwicklungsperspektiven für den Sonderstandort... (vgl. standortbezogene Aussagen) Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 62

63 6 Einzelhandelskonzepte Kommunikationsstruktur / Prozessgestaltung Grundsätzliches Struktur sollte vor Beginn der Bearbeitung vorbereitet und abgestimmt sein (ggf. auch durch einen politischen Beschluss abgesichert) Eine Nachjustierung sollte möglich sein Kommunikation erfordert Zeit! Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 63

64 6 Einzelhandelskonzepte Kommunikationsstruktur / Prozessgestaltung Organisatorisches Einrichtung eines begleitenden Arbeitskreises sinnvoll und zielführend! (Teilnehmer z.b. Kommune, IHK, EHV, Werbegemeinschaft(en), HWK, BR, Gewerkschaft) Regelmäßige Information der Politik sinnvoll und zielführend (Fachausschüsse, Rat, Bezirksvertretungen) Öffentliche Informationsveranstaltungen (vgl. Bürgerinformation bzw. Bürgerbeteiligung in formalen Beteiligungsverfahren) (Regelmäßige) Pressearbeit Kür: Information in den Fraktionen (politisch entscheidende Ebene) Information und Diskussion mit Verbänden, Interessengemeinschaften etc. Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 64

65 6 Einzelhandelskonzepte Kommunikationsstruktur / Prozessgestaltung Beteiligung Öffentlichkeit / Offenlage Kommunikationsstruktur / Prozessgestaltung Kleine Arbeitsgruppe Vertreter der Verwaltung, EHV, IHK Arbeitskreis Einzelhandel IHK, EHV, HWK, Stadtmarketing, Verwaltung Beirat Vertreter der Verwaltung (Wifö, Stadtentwicklung), Fraktionen Rat der Stadt Beschluss Vorabgestimmte Eingabe Vorabgestimmte Eingabe Vorabgestimmte Eingabe Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 65

66 6 Einzelhandelskonzepte Kommunikationsstruktur / Prozessgestaltung Einrichtung eines Konsultationskreises (als Fortführung des AK Einzelhandels) Mitglieder: Stadtverwaltung, IHK, EHV Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 66

67 Die Berücksichtigung eines Einzelhandelskonzepts schafft Vorteile! Ausdruck des städtebaulichen Willens und stadtentwicklungsrelevanter Zielvorstellungen Ausdruck kommunaler Planungshoheit Schafft politische Verlässlichkeit statt Beliebigkeit! Bietet eine starke Position sowohl in Verhandlungen als auch Auseinandersetzungen Als bedeutsame Abwägungsgrundlage für sämtliche zukünftige Bauleitplanverfahren, die auch den Umgang mit Einzelhandel regeln! Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 67

68 Einzelhandelskonzept als Ausdruck ein langfristig angelegten und verlässlichen Städtebaupolitik! Denn: Bauleitplanung erschöpft sich nicht darin, bereits eingeleitete Entwicklungen zu steuern, sondern ist auch ein Mittel, um städtebauliche Ziele für die Zukunft zu formulieren. (Quelle: Bundesverwaltungsgericht Beschluss vom 10. November 2004 BVerwG 4 BN / OVG 7a d 142/02.NE) Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 68

69 Zur Vermeidung von Missverständnissen: Ein (politisch beschlossenes) Einzelhandelskonzept bietet eine fachlich fundierte Entscheidungsgrundlage sowohl für politische wie fachliche Diskussionen als auch die bauleitplanerische Umsetzung.... schafft kein Baurecht noch lässt es sich automatisch daraus ableiten!... ersetzt nicht die Auseinandersetzung mit konkret örtlichen Gegebenheiten z.b. im Rahmen der bauleitplanerischen Umsetzung!... ist nicht für die Ewigkeit bestimmt! Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 69

70 Zur Vermeidung von Missverständnissen: Der Beschluss sollte eindeutig sein! Der Rat der Stadt... beschließt das Einzelhandelskonzept [einschließlich der in der folgenden Sachverhaltsdarstellung durch die Stellungnahme der Verwaltung kommentierten Änderungen]. Im Weitern wird die Verwaltung beauftragt, die Einzelhandelsentwicklung der Stadt... auf der Basis des Einzelhandelskonzepts zu betreiben und einen Konsultationskreis einzurichten. [ Neue, vom Rat der Stadt... für die Stadtentwicklung insgesamt positiv bewertete Projekte mit einem integrierten Einzelhandelsanteil wie z.b.... werden durch das Einzelhandelskonzept nicht behindert ]. Stefan Kruse, Junker Junker und und Kruse KruseStadtforschung Planung 70