Grundbuch: Welsede Blatt 189. Flurstück(e): 29/1 845 m 2 ca. 160 m 2 WFL und rd. 100 m 2 NFL. Amtsgericht Hameln, AZ 26 K 67/12

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1 Ingenieur- u. Bausachverständigenbüro JENS OBENHAUS DIPL.-ING. BAUINGENIEURWESEN GUTACHTEN über den V e r k e h r s w e r t zum Zwecke der Zwangsversteigerung Von der IHK Hannover ö.b.u.v. Sachverständiger für die Bewertung bebauter u. unbebauter Grundstücke Bahnhofstr. 28 D Bad Nenndorf Tel I Fax I Mobil 0170 I Ausfertigungsdatum: f.ausfertigung - W 935/13 - mit 30 Gesamtseiten. Objekt: Mit Wohnhaus bebautes Grundstück, Am Wasser 11 Grundbuch: Welsede Blatt Emmerthal OT Welsede Flur: 1 Grundstücksgröße: Wohn-/ Nutzfläche: Flurstück(e): 29/1 845 m 2 ca. 160 m 2 WFL und rd. 100 m 2 NFL Miteigentumsanteil: Gläubiger: Commerzbank AG, GRM Intensive Care, z.h. Frau Schumacher, Valentinskamp 91, Hamburg Wertermittlungsstichtag: Ortsbesichtigung: Auftraggeber: zugleich Qualitätsstichtag Amtsgericht Hameln, AZ 26 K 67/12 Der Verkehrswert wird gemäß 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (vergl. auch lmmowertv). Zum Wertermittlungsstichtag beziffere ich den Verkehrswert der unbelasteten Immobilie auf: FÜNFUNDSECHZIGTAUSEND EURO ,00 Folgende Unterlagen und Berechnungen führen zum Verkehrswert: Mitglied der Ingenieurkammer Niedersachsen

2 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite 2 INHALTSVERZEICHNIS Seite 1 AUFTRAG / ZWECK 3 2 GRUNDSTÜCKSANGABEN / GRUNDBUCHANGABEN 3 3 ORTSBESICHTIGUNG 3 4 BEARBEITUNGSGRUNDLAGE 4 5 GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG Ortsbeschreibung Ortslage und Grundstücksbeschreibung 5 6 BAUBESCHREIBUNG 6 7 AUSSENANLAGEN UND BESONDERS ZU BERECHNENDE BAUTEILE 7 8 TECHNISCHE UND WIRTSCHAFTLICHE WERTMINDERUNG SOWIE MÄNGEL Wertminderung Mängel 8 9 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN Übersicht der klassischen Wertermittlungsverfahren Wahl des Wertermittlungsverfahrens SACHWERTVERFAHREN Bewertung von Grund und Boden Bauwert VERKEHRSWERT Definition Beurteilung SCHLUSSWORT 16 ANLAGEN 1 Auszug aus der Amtlichen Karte (M 1:5.000) LGLN 2 Auszug aus der Liegenschaftskarte (M 1:1.000) LGLN 3 Auszug aus der Bodenrichtwertkarte LGLN 4 Grundriss-Skizzen 5 Sachwertberechnung 6 Fotodokumentation 7 Literaturverzeichnis und Hinweise zum Gutachten

3 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite 3 1 AUFTRAG / ZWECK Der Auftrag zu diesem Gutachten wurde dem Unterzeichner vom Amtsgericht Hameln in dem Verfahren 26 K 67/12 erteilt. Es soll ein Verkehrswertgutachten erstellt werden. Als Wertermittlungs- und zugleich Qualitätsstichtag 1 wird der Tag der Ortsbesichtigung angesetzt. 2 GRUNDSTÜCKSANGABEN / GRUNDBUCHANGABEN Grundbuch Abt. I, Eigentümer: siehe Beschlusstext. Grundbuch Abt. II und III, Lasten und Beschränkungen: In Abt II ist neben dem Zwangsversteigerungsvermerk kein weiteres Recht vermerkt. Eintragungen in Abt. III werden bei der Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt. Baulastenverzeichnis: Es sind keine Eintragungen im Baulastenverzeichnis vorhanden bzw. bekannt gemacht worden. Altlasten Es wurden keine Hinweise auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen 2 entdeckt oder bekannt gemacht. Insofern wird von Lastenfreiheit ausgegangen. Überschwemmungsgebiet Nach den Informationen auf dem Server des NLWKN 3 liegt das Bewertungsobjekt nicht in einem Überschwemmungsgebiet. 3 ORTSBESICHTIGUNG Die erforderliche Ortsbesichtigung mit Aufnahme der bautechnischen und örtlichen Gegebenheiten erfolgte am Neben dem Unterzeichner war der Eigentümer anwesend. 1 vgl. Definition in ImmoWertV 3 und 4 2 vgl. Definition in 2 Abs. 3 BBodSchG 3

4 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite 4 4 BEARBEITUNGSGRUNDLAGE Zur Bearbeitung des Gutachtens standen folgende Unterlagen zur Verfügung: Katasterunterlagen (neu vom Unterzeichner bestellt) Bauakte des Landkreises. In der Bauakte waren keine Bauzeichnungen des Objektes vorhanden Informationen und Auskünfte des Eigentümers Ferner wurden Außen-Fotos gefertigt, die dem Gutachten zusammen mit den Bauplänen als Anlagen beigefügt sind. Im übrigen wird auf die näheren Ausführungen zum Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses sowie der einschlägigen Fachliteratur verwiesen. Eine Baugrund- sowie Schadstoffuntersuchung an dem Bewertungsobjekt ist nicht erfolgt und gehört nicht zum Untersuchungsauftrag. Derartige Feststellungen können nur von Spezialinstitutionen getroffen werden. 5 GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG 5.1 Ortsbeschreibung Das Bewertungsobjekt liegt in Welsede, einem Ortsteil von Emmerthal. Die Gemeinde liegt im Weserbergland im Landkreis Hameln Pyrmont. Welsede wird von der Landessstraße L 443 Kirchohsen Bad Pyrmont, durchzogen. Es gibt einen erheblichen Pendlerverkehr zu den außerhalb gelegenen Arbeitsplatzzentren. Der Pendlerverkehr lässt die zunehmende Abhängigkeit von den Arbeitsplatzzentren deutlich werden, andererseits deutet er auch darauf hin, dass die Stadt als Wohnstandort attraktiv ist. Die Rattenfängerstadt Hameln (ca. 12 km), die Residenzstadt Bückeburg (ca. 45 km) und Bad Pyrmont (ca. 7 km) sind über das Straßennetz gut zu erreichen. Als touristische Attraktion liegt das Schloss Hämelschenburg nur wenige Kilometer vom Bewertungsobjekt entfernt. D Schloss gilt als eines der Hauptwerke der Weserrenaissance und bildet mit seinen Kunstsammlungen, Gartenanlagen, Wassermühle, Wirtschaftsgebäuden und der Kirche eine der schönsten Renaissanceanlagen Deutschlands.

5 Übersichtskarte Seite 5 Ve ge rw w en e r du bl n ic g he n Zw ur f ec ür e ke ig ge ene st n at ic te ht t Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Grundlage TOP 50 LGLN 5.2 Ortslage und Grundstücksbeschreibung Ortslage Bebauung: Das Grundstück liegt in einer dörfrlichen Lage in der Straße Am Wasser 11. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut. Grundstücksform: annähernd eben, mit regelmäßiger, rechteckiger 1:1.000). langgestreckter annehernd Form (s. Liegenschaftskarte Straßenfront: Das Grundstück hat eine Straßenfrontbreite von ca. 75 m bei rd. 13 m Grundstückstiefe Lage: Welsede Erschließung: Strom, Wasser, Gas, Telefon aus öffentlichem Netz, öffentliches Kanalsystem, erschließungsbeitragsfrei da Alterschließung Infrastruktur: im Ort nicht vorhanden Nahverkehrsmittel: Busanschluss vom Ortszentrum zu den nächsten Zentren nächste Zentren: Die Städte Hameln, Bad Pyrmont, Bückeburg und Rinteln sind gut über das Straßennetz zu erreichen. Die Landeshauptstadt Hannover ist ca. 40 km entfernt. überörtl. Verkehrsanbindung: BAB-Anschluss A2 Hannover-Dortmund, in Auetal Rehren ca. 30 km, Anschluss BAB A7 Hannover Göttingen in Bad Gandersheim 60 km.

6 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite 6 6 BAUBESCHREIBUNG Nachfolgend werden die wesentlichen bautechnischen Gegebenheiten, die für die Wertfindung relevant sind, in Kurzform aufgeführt. Dabei wird zunächst vom Zustand des Bewertungsobjektes ausgegangen, wie er am Tage der Ortsbesichtigung durch den Unterzeichner vorgefunden wurde. Baujahr: Grundrisse: Anzahl der Geschosse: Keller: Fundamente: Außenwände: vor 1900, später angebaut (ca. 30-er Jahre) normal, der jeweiligen Bauzeit und Zweck entsprechend KG, EG, Obergeschoss und nicht ausgebauter Dachbodenraum teilunterkellert. bauzeitübliche Streifenfundamente, Kiesbeton, Bodenplatte Aufgehendes Mauerwerk in Fachwerk sowie in Massivbauweise, außenseitig Gefachungen verputzt und gestrichen, sonst Rotziegelmauerwerk. Giebelbehang mit Faserzementplatten. Innenwände. Fachwerk bzw. Massivwände, geputzt, tapeziert und gestrichen. In den Sanitärbereichen sind Fliesen im Boden- und Wandbereich vorhanden. Decken: Massivdecke über dem Keller, sonst Holzbalkendecken, unterseitig verkleidet, tapeziert und gestrichen. Treppen: Dach: Fenster: Treppen als Holztreppen, mit Geländer und Handlauf. Satteldachkonstruktion mit Ziegeleindeckung in Verstrich, ohne Wärmedämmung und Unterspannbahn Holz- und ältere Kunststofffenster mit entsprechender älterer Verglasung. Türen: Weitestgehend als Holztüren mit Füllung. Die Klingel- und Briefkastenanlage ist einfach ausgeführt. Bodenbeläge: Heizung: Bad u. Sanitärausstattung: Schall- u. Wärmeschutz: In den Räumen befinden sich übliche Bodenbeläge (Holzdielung, Darauf Teppichböden, im Sanitärbereich Fliesen). Der Keller konnte nicht besichtigt werden. Gleiches gilt für den Dachbodenraum. neue Gaszentralheizung der Marke Wolf. Leistung nicht bekannt. In Zimmern sind Platten- u. Rippenheizkörper mit hellem Anstrich sowie Thermostatventilen vorhanden. Sanitärausstattung mit WC, Wanne sowie Waschbecken. nicht konkret untersucht, jedoch ist aufgrund der Ortsbesichtigung und Erfahrung davon auszugehen, dass diese nicht mehr in allen Punkten zeitgemäß sind. Hinsichtlich der Erfüllung der Forderungen der ENEV wurde keine vertiefende Untersuchung getroffen dies gehört auch nicht zum Gutachtenauftrag.

7 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite 7 Elektroinstallation: Bau- u. Unterhaltungszustand: Nachholbedarf (vgl. Punkt 6) Ein Energiepass der Auskunft über den durchschnittlichen Jahresenergieverbrauch der Immobilie gibt 4, wurde nicht vorgelegt bzw. ist nicht vorhanden. durchschnittlich, der Bau- bzw. Modernisierungszeit entsprechend. Nebengebäude Es ist im Garten ein hölzerner Schuppen vorhanden. Eindeckung mit Ziegeln. Ebenso ist eine Doppelgarage (Fertiggarage) vorhanden. Metallschwingtore, Flachdach. Hinweis: Die Angaben beziehen sich ausschließlich auf dominierende Ausstattungen und Ausführungen und erhebt keinen Anspruch an Vollständigkeit. In Teilbereichen können Abweichungen vorliegen. Zerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt. Feststellungen wurden nur insoweit getroffen, wie sie für die Wertermittlung von Bedeutung sind. Eine Haftung für nicht erkennbare oder verdeckte Mängel, für Mängel an nicht zugänglich gemachten Bauteilen sowie für sonstige nicht festgestellte Grundstücksmerkmale wie z.b. Befall durch Insekten, Schwamm etc., Belastung durch gesundheitsschädliche Stoffe wie Asbest oder Holzschutzmittel, wird ausgeschlossen. Insofern beruhen Angaben über nicht sichtbare Bauteile auf Auskünften, vorliegenden Unterlagen bzw. Vermutungen. 7 AUSSENANLAGEN UND BESONDERS ZU BERECHNENDE BAUTEILE Zu den Außenanlagen gehören gemäß der ImmoWertV: Anschlüsse an Ver- und Entsorgungsanlagen (Elt, Wasser, Abwasser und Telefon). Hauszuwegung Grundstückseinfriedungen Rasen- und Grünflächen, Garten samt Ziergehölzen Die Außenanlagen werden nach überschlägiger Ermittlung in den normalüblichen Bereich eingestuft. Sie werden pauschal bewertet und sind in diesem Fall mit 3 v.h. des Bauwertes (Zeitwert) zu ermitteln 3 % 4 Bei Neuvermietungen oder dem freihändigem Verkauf einer Immobilie ist nach den Regelungen der Energieeinsparverordnung (ENEV) ein Energieausweis vorzuhalten. Auch für die Beantragung von Fördergeldern bei der energetischen Modernisierung ist ein Energieausweis bei der Antragsstelle vorzulegen. Der Unterzeichner kann im Bedarfsfall für das Objekt einen entsprechenden Ausweis erstellen

8 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite 8 Dies entspricht auch dem Rechenansatz im Sachwertmodell des örtlichen Gutachterausschusses. 8 TECHNISCHE UND WIRTSCHAFTLICHE WERTMINDERUNG SOWIE MÄNGEL 8.1 Wertminderung Die Technische Wertminderung (TWM) ist die Wertminderung durch Alterung und Abnutzung der Bausubstanz. Sie bestimmt sich nach dem Verhältnis der Restnutzungsdauer (RND) zur Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen, wobei unter Umständen unterlassene Instandsetzungen bzw. unterlassene Bauunterhaltung die RND beeinflussen können. Als RND ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Hierbei ist zu beachten, ob die baulichen Anlagen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- u. Arbeitsverhältnisse sowie an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen entsprechen. Wohnhäuser in derartiger Konstruktion haben gemäß den Angaben der SW-RL eine durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer von ca. 70 Jahren. Das Gebäude hat von der Grundsubstanz her ein darüber liegendes Alter. Über die durchgeführten Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen ermittelt sich gemäß Anlage 4 der SW-RL die modifizierte Restnutzungsdauer (RND) der Immobilie zum Bewertungsstichtag noch ca. 16 Jahre. Die Alterswertminderung beträgt dann rd. 77 % Das Gebäude wäre damit fiktiv in die 50-er Jahre einzustufen. 8.2 Mängel Das Gebäude zeigte zum Ortsbesichtigungstermin Spuren des Alters und der Abnutzung. durch Wohnnutzung hervorgerufene starke Verschleißspuren im Inneren teilweise sperrmüllähnliche in den Wohnräumen (hier wurde eigentümerseits mitgeteilt, dass eine Räumung veranlasst wird).

9 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite 9 Im DG wurde ein Wasserschaden festgestellt. Hier liegen Putzabplatzungen und beginnende Vermorschungen eines Deckenbalkens vor. Eigentümerseits wurde mitgeteilt, dass die Ursache des Schadens behoben sei. Im EG wurden freigelegte, weggemorschte Fachwerkstützen vorgefunden. Auch im Aussenbereich zeigte die Fachwerkkonstruktion starke Verwitterungsspuren Dem Unterzeichner ist eigentümerseits von einer Besichtigung des Dachbodenraumes wegen mangelnder Verkehrssicherheit der Zuwegung abgeraten worden. Auch die Kellerbesichtigung wurde nicht ermöglicht. Daher kann über etwaige Zustände und Mängel in diesen Bereichen keine Aussage getroffen werden. Die für die Behebung der o.g. Mängel erforderlichen Aufwendungen sind jedoch weitestgehend durch die vorstehende Technische / Alterswertminderung sowie durch die Bewirtschaftungskosten abgedeckt. In Teilbereichen können die aufzubringenden Kosten die vorgenannte Wertminderungsquote übersteigen. Nach überschlägiger Ermittlung werden für die abzuziehenden Mangelbeseitigungskosten angesetzt in Höhe von rd ,00 Im Rahmen dieser Bewertung wurden jedoch nur Kosten für die Beseitigung des Reparaturrückstaus angesetzt, die zur Wiederherstellung des baualtersgemäßen Normalzustandes erforderlich gewesen wären. Übliche Modernisierungskosten, wie sie z. B. für den Austausch von Bodenbelägen, die Erneuerung von Wand- und Deckenanstrichen oder Versiegelungen im Fugenbereich der Bäder anfallen, bleiben unberücksichtigt. Der überwiegende Kostenanteil wird bereits im Preis der Gebrauchtimmobilie berücksichtigt. Die o.g. Summe ist für o.g. Mängel, die nicht vollständig katalogisiert aufgeführt worden sind. Dabei ermittelt der Sachverständige jedoch nicht den Betrag nach kalkulatorischer Größe, der für eine Reparatur erforderlich wird, sondern der Betrag entspricht der Minderung, die ein Kaufinteressent für derartige Mängelübernahmen in der Regel in Anspruch nimmt.

10 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite 10 9 WERTERMITTLUNGSVERFAHREN 9.1 Übersicht der klassischen Wertermittlungsverfahren Dem Gutachter stehen für die Wertermittlung drei klassische Verfahren zur Auswahl. (das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren). Diese drei Verfahren werden in der ImmoWertV beschrieben. Das Verfahren ist im Einzelfall unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten auszuwählen. Der Bodenwert ist in der Regel durch das Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Vergleichswertverfahren: Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus den Kaufpreisen von Grundstücken abgeleitet, die mit dem Wertermittlungsobjekt zu vergleichen sind. Die Vergleichsgrundstücke sollen hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück soweit wie möglich übereinstimmen. Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse erstellen für Ermittlungen auf Antrag des Sachverständigen / Gutachters Auszüge aus der Kaufpreissammlung. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des o.g. Vergleichswertverfahrens ist, dass eine ausreichende Anzahl Vergleichsfälle für eine statistisch gesicherte Analyse zur Verfügung stehen muss. Typischerweise wird dieses Verfahren bei Eigentumswohnungen sowie bei der Bodenwertermittlung angewendet. Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren wird benutzt, wenn die Bausubstanz bei der Beurteilung des Wertes eines bebauten Grundstücks im Vordergrund steht. Dies ist im Regelfall bei Ein- und Zweifamilienhäusern der Fall. Ertragswertverfahren: Das Ertragswertverfahren wird vorzugsweise angewendet, wenn der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung für den Wert des Grundstücks ist. Dies ist in der Regel z. B. bei einem Mehrfamilienhaus, Geschäftshaus oder Betriebsgebäude der Fall. 9.2 Wahl des Wertermittlungsverfahrens Es handelt sich um ein Einfamilienwohngebäude. Erträge stehen nicht im Vordergrund. Dem Unterzeichner stehen nicht genügend Kaufdaten von Objekten zur Verfügung, die mit dem Objekt vergleichbar wären. Es wird deshalb für die weitere Berechnung das Sachwertverfahren angewendet.

11 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite SACHWERTVERFAHREN 10.1 Bewertung von Grund und Boden Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden eines Bereiches, für den im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er bezieht sich auf ein für die örtlichen Verhältnisse typisches Grundstück für Wohnbauflächen" bzw. landwirtschaftliche Nutzflächen. Zur Bodenwertermittlung werden die Richtwertauskünfte der zuständigen Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 5 im Landkreis Hameln-Pyrmont bzw. der von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses herausgegebene Grundstücksmarktbericht herangezogen. Der Bodenrichtwert für Bauland liegt in Welsede für erschließungsbeitragsfreies Bauland zum Wertermittlungsstichtag bei 25,00 /m 2 Bei der Ableitung des Bodenwertes aus dem Bodenrichtwert sind Abweichungen zwischen den individuellen Merkmalen des Wertermittlungsobjektes und denen des typischen Grundstücks, auf das sich der Bodenrichtwert bezieht, durch angemessene Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Das Grundstück ist insgesamt sehr handtuchförmig geschnitten. Eine weitere baukliche Ausnutzung oder eine neue bauliche Ausnutzung nach Freilegung unter Einhaltung der heute geltenden Bauvorschriften ist nur stark eingeschränkt möglich. Daher hält der Unterzeichner eine Aufsplittung des Wertes entsprechend der heute tatsächlich vorgefundenen Nutzungsart für erforderlich. Die Gesamtfläche von 845 m 2 wird in rd. 445 m 2 Gartenland und rd. 400 m 2 Baulandfläche aufgeteilt. Für die Baulandfläche wird der o.g. Bodenrichtwert angesetzt. Die Gartenlandfläche wird mit 5,00 /m 2 bewertet. Somit ermittelt sich der Wert des Grund und Bodens auf: Fläche Nutzung Größe BW-Ansatz Bodenwert m² /m² rentierlicher Anteil beb. Fläche , rentierl. Anteil Gartenland 445 5, rentierl. Anteil sonstige Flächen 0 0,00 0 sonstige Flächen 0 0 Bodenwert insgesamt Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises Hameln-Pyrmont; Katasteramt Hameln

12 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite Bauwert Bei der Ermittlung der Gebäudewerten wird nachfolgend von den Normalherstellungskosten bezogen auf das Jahr 2010 ausgegangen (NHK 2010). Multipliziert mit der Brutto-Grundfläche (BGF) ergibt das den Herstellungswert eines Gebäudes. Abschließend erfolgt der Abzug der Technischen Wertminderung (TWM), der Zuschlag der Außenanlagen und der besonderen Bauteile sowie der Hochrechnung mit dem Baupreisindex auf den heutigen Wert. Einzelheiten zu dem Bewertungsobjekt ergeben sich aus der Baubeschreibung unter vorstehender Ziffer Nr. 6. Vom Gebäudetyp her ist das Bewertungsobjekt grundsätzlich dem Typ 1.01 gemäß NHK 2010 einzuordnen. Das Wohngebäude ist gemäß der Tabelle der Ausstattungsstandards und Gebäudemerkmale aus der Anlage 2 der NHK 2010 weitestgehend in den Bereich Stufe 1,5 einzuordnen. Teilbereiche können auch darüber und darunter liegen. Standardstufe Standardmerkmal Außenwände 1 Dach 1 Fenster und Außentüren 0,5 0,5 Innenwände und -türen 1 Deckenkonstruktion und Treppen 1 Fußböden 0,5 0,5 Sanitäreinrichtungen 1 Heizung 0 1 Sonstige technische Ausstattung 1 0 Aus den NHK 2010 sind für entsprechende Gebäude Herstellungskosten je m 2 Brutto-Grundfläche angegeben von 595 /m 2. Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK). Baunebenkosten sind die Kosten, für Planung, Baudurchführung behördliche Prüfungen und Genehmigungen sowie die in Unmittelbarem Zusammenhang mit der der Herstellung erforderlichen Finanzierungskosten. Die üblicherweise entstehenden BNK sind abhängig von der Art, Ausstattung und Größe des Objektes und sind in o.g. Preis enthalten.

13 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite 13 Die erforderlichen Maße zur Ermittlung der Brutto-Grundfläche sind mangels nicht verfügbarer Grundrisszeichnungen aus den Katasterunterlagen abgegriffen: 3,5 x 10,0 m x 10,0 m 350 m 2 Anbau 2,5 x 9,0 m x 5,5 m 124 m 2 Für die Doppelgarage wird in Anlehnung an die Wertangaben im Grundstücksmarktbericht und aufgrund der Gesamtgröße und des Zustandes ein pauschaler Wertansatz getroffen von ,00. Der Holzschuppen wird mit 5.000,00 Zeitwert in die Berechnung eingestellt. Die Hausanschlüsse werden mit in die Berechnung einbezogen. Zum Wertermittlungsstichtag beträgt der letzte veröffentlichte Baupreisindex, (IV QU 2012) 120,5 Der Umbasierungsfaktor von 2005 = 100 auf 2010 = 100 beträgt 0,88 Aus diesen Parametern ergibt sich ein vorläufiger Sachwert von ,00 (Ohne Marktanpassung) 11 VERKEHRSWERT 11.1 Definition Der Verkehrswert ist entsprechend der Definition des 194 BauGB vom Gutachter zu ermitteln. Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhn-lichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (vergl. auch ImmoWertV).

14 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite Beurteilung Der Verkehrswert ist aus den Ergebnissen des vorangegangenen Berechnungsverfahrens zu ermitteln, da der oben ermittelte Wert noch nicht den Verkehrswert des zu bewertenden Objektes darstellt. Der Sachwert eines bebauten Grundstücks stimmt nach den Erfahrungen des Unterzeichners nur selten mit dem Verkehrswert überein. Er ist im wesentlichen das Ergebnis einer nach technischen Gesichtspunkten durchgeführten Wertermittlung, welche die Schwankungen des Marktgeschehens nicht berücksichtigen kann. Der Sachwert ist daher nur ein Ausgangswert, der noch an die Lage auf dem Grundstücksmarkt anzupassen ist. Die Lage auf dem Grundstücksmarkt ergibt sich z.b. aus dem veröffentlichten Grundstücksmarktbericht der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Katasteramt Hameln. Vom Gutachterausschuss beim Katasteramt sind alle verkauften bebauten Objekte speziell ausgewertet und untersucht worden. Vergleichsmaßstäbe, wie z.b. das Verhältnis Kaufpreis/umbauter Raum, Kaufpreis/Sachwert oder Kaufpreis/Nutzfläche wurden ermittelt. Über diese Vergleichsmaßstäbe ist es möglich, Rückschlüsse auf das zu bewertende Objekt zu ziehen (Indirektes Vergleichswertverfahren). Der Gutachterausschuss beim Katasteramt hat festgestellt, dass im Regelfall ein Abschlag auf den ermittelten Sachwert anzubringen ist, da bei Verkäufen im Landkreis Schaumburg, dem LK Hameln-Pyrmont, deren Nachbarregionen sowie niedersachsenweit der Sachwert derzeit nicht am Markt erzielbar ist. Je großvolumiger ein Objekt ist, desto größer wird sein Sachwert. In dieser Abhängigkeit wächst jedoch der v.h.-satz des Abschlages auf den Sachwert. Bei Sachwerten um die ,00 werden nach Auswertung des Gutachterausschusses durchschnittlich Abschläge in Höhe von rd 25 %. getätigt. Die Abschläge sind nicht nur auf die allgemeine - konjunkturell bedingte - gedämpfte Nachfragesituation zurückzuführen, sondern zum Teil auch auf folgende Einflüsse: Lage und Größe des Objektes Bauart und Flexibilität in den Nutzungsmöglichkeiten Qualität und Ausstattung absolute Höhe des Verkehrswertes demographische Entwicklung in der Region

15 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite 15 Für Objekte dieser Art besteht insgesamt ein eingeschränkter Bewerberkreis. Seit mehreren Jahren weist der Markt für Gebrauchtimmobilien eher eine fallende bzw. stagnierende Tendenz auf dem Immobilienmarkt auf. Der Erwerb von Ein- und kleinen Mehrfamilienhäusern ist besonders kritisch zu betrachten, da derartige Immobilien gerade in den letzten Jahren vielfach neu errichtet werden, so dass die Bauherren ihre Wünsche in vollem Umfang realisieren können, was bei Gebrauchtimmobilien nur in begrenztem Umfang möglich ist. Im vorliegenden Fall bestehen kaum noch Möglichkeiten in die Gestaltung einzugreifen. Das Bewertungsobjekt ist hinsichtlich seiner Wärmedämmung nicht mehr vollumfänglich zeitgemäß. Dieser Sachverhalt wird von potentiellen Erwerbern bei steigenden Energiekosten immer kritischer betrachtet. Ebenso schränkt der bauliche Zustand mit seinem hohen Investitionsbedarf den Kreis der Interessenten ein bzw. führt dies zu einer Kaufpreisreduzierung Die ggf. im Dachbodenbereich und Keller nicht erfaßten Zustände stellen einen Risikofaktor dar, der sich ebenfalls auf den Kaufpreis auswirkt. Die Erreichbarkeit der nächsten Zentren erfordert deutlichen Zeitaufwand. Das große Bauvolumen des Objektes läßt ggf. eine Nutzung als Mehrgenerationenhaus zu und wertet das Objekt auf. Aufgrund der vorgenannten Besonderheiten hält es der Unterzeichner für angemessen, den vom Gutachterausschuss ermittelten durchschnittlichen Marktanpassungsabschlag um rd. 10 % zu erhöhen. Der Sachwertfaktor gemäß ImmoWertV liegt dann also bei 1 (1,10 x 0,25) = rd. 0,72. Somit ,00 x 0,72 = Zur Marktwertermittlung sind neben diesen Faktoren noch die besonderen objektspezifischen Merkmale (Mangelbeseitigungskosten) gemäß der ImmoWertV zu berücksichtigen / = rd ,00

16 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite SCHLUSSWORT Den Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks beziffere ich daher unter Einbeziehung der beschriebenen Lage, der jeweiligen Verhältnisse am Grundstücksmarkt und der Ausstattungsmerkmale des Gebäudes Am Wasser 11, Emmerthal - Welsede, inklusive des Anteils am Grund und Boden auf: FÜNFUNDSECHZIGTAUSEND EURO ,00 Hiermit sind meine Ausführungen zum Gutachten abgeschlossen. Das Gutachten umfasst einschließlich der Anlagen 30 Seiten mit insgesamt Anschlägen. Es wird in 4-facher Ausfertigung (2 x Amtsgericht, 1 x Commerzbank, 1 x Schuldner) vorgelegt. Eine zusätzliche Ausfertigung verbleibt bei den Unterlagen des Unterzeichners. Das Gutachten darf ohne Einverständnis des Sachverständigen nicht getrennt und auch nicht auszugsweise vervielfältigt werden. Aufgestellt nach bestem Wissen und Gewissen Bad Nenndorf, den Jens Obenhaus

17 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite 17 A N L A G E N 1 Auszug aus der Amtlichen Karte (M 1:5.000) LGLN 2 Auszug aus der Liegenschaftskarte (M 1:1.000) LGLN 3 Auszug aus der Bodenrichtwertkarte LGLN 4 Grundriss-Skizzen 5 Sachwertberechnung 6 Fotodokumentation 7 Literaturverzeichnis und Hinweise zum Gutachten

18 Dipl. - Ing. Bauingenieurwesen Jens Obenhaus Seite 21 ANLAGE 4 GRUNDRISS-SKIZZEN Durch den Unterzeichner wurden nachfolgende unmaßstäbliche Skizzen gefertigt, die ungefähr die Grundrisssituationen wiedergeben.