DSSW-Materialien. Erfahrungsaustausch Einbindung von Immobilieneigentümern. DSSW-Dokumentation

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1 DSSW-Dokumentation Erfahrungsaustausch Einbindung von Immobilieneigentümern am 6. Juli 2004, 11 Uhr bis Uhr, im Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit (BMWA) urbanpr GmbH Stefan Heerde DSSW-Materialien Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V.

2 DSSW-Dokumentation Erfahrungsaustausch Einbindung von Immobilieneigentümern am 6. Juli 2004, 11 Uhr bis Uhr, im Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit (BMWA) DSSW-Material, Berlin 2004 Herausgeber Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW) im (Alle Rechte vorbehalten) Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. Nollendorfplatz 3-4, Berlin Fon: (030) , Fax: (030) Internet: Bearbeitung Dr. Ottfried Franke, Kristina Ludwig urbanpr Gesellschaft für Öffentlichkeitsarbeit, Projekt- und Standortmarketing mbh Oranienburger Straße 32, Berlin Fon: , Fax: Internet: Bearbeitung im DSSW Stefan Heerde Das DSSW ist eine Initiative der Bundesregierung und der Deutschen Wirtschaft zur Revitalisierung der ostdeutschen Innenstädte. Sie wird aus Mitteln des Bundesministeriums für Wirtschaft und Arbeit finanziert.

3 Inhaltsverzeichnis 1.0 Gegenstand des Werkstattgesprächs Fragestellung zu Beginn Bilanz und Perspektiven der vier DSSW Pilotstädte Vorgehensweisen zur Einbindung von Eigentümern in Nordrhein-Westfalen und Hamburg Zusammenfassung der Diskussion Fazit... 10

4 1.0 Gegenstand des Werkstattgesprächs Vor knapp einem Jahr bewarben sich Projektträger aus ostdeutschen Städten beim DSSW als Piloten zur Einbindung von Grund- und Immobilieneigentümern in die Aufwertung ausgewählter Geschäftslagen. Im zweiten Halbjahr 2003 wurden sie in einem Modellverfahren vom DSSW begleitet. Anfang 2004 erschien der Leitfaden BIDs ein Modell für europäische Geschäftsstraßen. Im ersten Halbjahr 2004 unternahmen die vier Pilotstädte eigenständige Anstrengungen zur Umsetzung erster Konzepte. Weitere Initiativen zu Eigentümergemeinschaften unternehmen aktuell ebenso die Bundesländer Nordrhein- Westfalen durch ein aufgelegtes Förderprogramm und Hamburg mit einer BID- Gesetzesinitiative. Im Werkstattgespräch wurden die Erfahrungen bei der Einbeziehung von Grund- und Immobilieneigentümern von allen drei Modellen ausgetauscht. Ferner wurden Erwartungen und Interessenschnittmengen für geeignete nächste gemeinsame oder arbeitsteilige Maßnahmen der ostdeutschen Pilotstädte und der wichtigen Akteure aus Nord- und Westdeutschland abgeglichen. Die vielen Anmeldungen zum Werkstattgespräch sind Ausdruck eines Bedarfes nach Austausch über Bilanzen und Perspektiven unterschiedlicher Modelle. Abbildung: Gesprächsrunde am 6. Juli 2004 im Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit (BMWA) 4

5 Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft Erfahrungsaustausch Einbindung von Immobilieneigentümern 2.0 Fragestellung zu Beginn Dr. Ingeborg Erdmann und Wilfried Walter, Referat Handel und Werbewirtschaft des Bundesministeriums für Wirtschaft und Arbeit, begrüßten die Teilnehmer. Im Mittelpunkt stünden die Fragen, so Dr. Erdmann, welche Ergebnisse nach einem Jahr in den Städten erreicht wurden, und welche Aussagen sich daraus zur Etablierung von BIDs bzw. Eigentümergemeinschaften treffen lassen. Sind BIDs eine Alternative zu den bisherigen Stadtmarketingmodellen, ergänzen sie diese eventuell oder können sie durch BIDs vielleicht auch ersetzt werden? Was bedeuten Freiwilligkeit oder auch Zwangsmitgliedschaft hinsichtlich Personal, Ressourcen, finanzieller Tragfähigkeit und Ergebnisfähigkeit? Für das Bundesministerium stellt sich die Frage nach alternativen Handlungsmöglichkeiten bei der Aufwertung von städtischen Geschäftslagen und zur Eindämmung der Abwanderung des Handels in die Peripherie der Städte. Stefan Heerde, Projektleiter des DSSW, und Dr. Ottfried Franke, Geschäftsführer der mit der Projektdurchführung beauftragten urbanpr GmbH, gaben anschließend eine kurze Einführung in das Thema und den bisherigen Projektverlauf in den ostdeutschen Städten. Die ostdeutschen Pilotprojekte sind von der Typologie der Geschäftslagen und der Struktur der Eigentümer her sehr verschieden, jede Immobilienstandort-Initiative von Eigentümern hat zunächst einmal eine sehr individuelle Prägung (Ausgangslage, Partner, Inhalte). Gemeinsam sind den Geschäftslagen in den ostdeutschen Pilotstädten ein hoher gewerblicher Leerstand, der Druck des demographischen Faktors und des Konzentrationsprozesses bei Einzelhandel und Dienstleistungen, die Diskrepanz zwischen der wieder hergestellten Schönheit der Städte und der Stadtflucht aufgrund fehlender wirtschaftlicher Funktionen. 3.0 Bilanz und Perspektiven der vier DSSW-Pilotstädte Weimar, Jacobstraße und angrenzende Straßen: (Da Vertreter des Projektträgers, der Kulturstadt Weimar GmbH, zum Termin verhindert waren, informierten Stefan Heerde und Dr. Ottfried Franke über den Stand, Dr. Hans Helbing von der Wirtschaftsförderung Weimar ergänzte.) In Weimar haben sich aus der Grundgesamtheit von 150 Eigentümern in der begrenzten Geschäftslage, 21 Eigentümer zu einer Programm-Kerngruppe formiert und die Initiative übernommen. Die Organisation und Steuerung der Eigentümergemeinschaft übernahm der lokale Haus- und Grund-Verband, der auch konzeptgestaltend tätig ist, in Partnerschaft mit der Kulturstadt Weimar GmbH. Anfang des Jahres wurde von den Eigentümern und der Kulturstadt Weimar GmbH ein Nutzungskonzept entwickelt, das die Themen Kunst und Kultur, Tourismus, Architektur und Antiquitäten aufgreift und so den Versuch unternimmt, der Lage eine neue thematische Funktion jenseits des klassischen Einzelhandels zu geben, eine Funktion, die städtische Vorteile gegenüber der Grünen Wiese und den Zentren Erfurt und Jena aufgreifen und vermarkten will. Dazu müssen temporäre Mietsubventionierungs- und Umsatzbeteili- 5

6 gungsmodelle entwickelt und durchgesetzt werden. Um den Standort thematisch zu profilieren, sind auch Aktivitäten (wie Märkte) im öffentlichen Raum geplant. In der völlig sanierten Lage gilt es zudem zu klären, inwieweit ursprüngliche verkehrsvermeidende Maßnahmen zurückgenommen werden können. Um die ungleiche Konkurrenzsituation zum Umland auszugleichen, testet die Stadt zur Zeit in einem Pilotprojekt an zwei Standorten kostenfreies Parken in der ersten halbe Stunde. Halle, obere Leipziger Straße: Frank Amey, Projektleiter der Stadtmarketinggesellschaft Halle, erläuterte den Stand der Eigentümergemeinschaft obere Leipziger Straße. Die Stadtmarketinggesellschaft (insgesamt 5 Mitarbeiter) hat das BID-Projekt (BID = Bündnis für Immobilien und Dienstleistungen) als wesentliches Aufgabengebiet ihrer Tätigkeiten erklärt und steuert den weiteren Prozess sowohl inhaltlich als auch organisatorisch. Die Mietpreisspreizung in der Straße zwischen 4 Euro im oberen Teil bis zu 35 Euro im unteren Teil zur 1 A-Lage orientierten Bereich ist groß. Der Leerstand bei den Ladengeschäften beläuft sich derzeit auf 22 %. Von insgesamt 35 Eigentümern hat sich eine Kerngruppe von 15 Eigentümern gebildet. Vielfach wartet man eher auf den großen Fisch, als innovativ zu handeln. Geplante Maßnahmen sind die Einrichtung einer Internetplattform mit Immobilienbörse, Öffentlichkeitsarbeit für die Geschäftsstraße (Straße als gestaltbares Produkt herausbilden!), eine gemeinsam finanziell getragene Beauftragung einer Reinigungsfirma zur Beseitigung von Graffitis sowie das Projekt Sta(r)dtrampe Vermietung leerstehender Flächen an die Kunsthochschule Burg Giebichenstein. Dabei sollen kurzfristige und dynamische Mietverträge mit der Hochschule geschlossen werden. Existenzgründern sowie Immobilieneigentümern sollen kalkulierbare Mietsituationen geschaffen werden. Durch die Projekte sollen die Eigentümer stärker in das BID eingebunden werden und langfristig eigenständig ihr BID gestalten. Derzeit werden folgende Fragen diskutiert: Finanzierung (Einführung einer Abgabe), exakte Gebietsabgrenzung, Organisationsform, Beteiligte: Grundeigentümer und Gewerbetreibende? (siehe Präsentation) Chemnitz, Straße der Nationen: Für Chemnitz gab Renate Kunze, Projektträgerin der IHK Südwestsachsen, Einblick in bisherige und geplante Aktivitäten der Eigentümergemeinschaft. Von den 14 Eigentümern, die IHK ist selbst Eigentümerin in der Straße, haben sich vor allem die Großen und Öffentlichen zusammengeschlossen. Mit kleinen Dingen Zeichen setzen, fasst Renate Kunze die Anstrengungen zusammen. Zu Jahresbeginn fand eine gemeinsame Begehung der Lage statt, um gemeinsam Potenziale und Defizite zu benennen. Das Potenzial öffentliche Brunnen liegt derzeit brach: Die Stadt kann die Betreibung der Brunnen nicht mehr finanzieren. Durch die Finanzierung der Eigentümer sollen die Brunnen wieder sprudeln zwei wurden bereits von Eigentümern auf Initiative der IHK wieder belebt. Weitere Brunnenpatenschaften stehen noch aus. Die Straße als erleb- 6

7 Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft Erfahrungsaustausch Einbindung von Immobilieneigentümern baren Raum neu zu gestalten, soll durch die Nutzung der zahlreichen Fahnenmasten erfolgen - in eine bunte Flaggenstraße mit den Fahnen der Partnerstädte und länder. Die Beteiligung großer Eigentümer ist derzeit schwierig, die Beteiligung auswärtiger Eigentümer fast unmöglich. Demgegenüber interessieren sich Grundeigentümer, die sich in der Randlage des bisher abgegrenzten Gebietes befinden. (siehe Präsentation) Schwerin, Friedrichstraße: Olaf Paarmann, Stadtmarketing Schwerin, beschrieb einen sukzessiven Konzentrationsprozess in der Eigentümergemeinschaft, die nun vor allem durch die großen Eigentümer getragen wird. Zur Organisation der Eigentümer wird die Gründung eines Vereins geprüft. Die Flächen der Friedrichstraße sollen nach Art eines Centermanagements stringent bewirtschaftet und vermarktet werden. Gearbeitet wird an einem 5-Jahres-Plan, in dessen Ergebnis die Friedrichstraße zur Bundesgartenschau 2009 wieder eröffnet wird. Allerdings gelte das Nutzungskonzept über die Zeit des Mega-Events hinaus, um nach dem Boom nicht wieder einzubrechen. Frank Brün, Eigentümer, HQ Grundbesitz KG, sprach sich dafür aus, vor die Diskussion um die Finanzierung erst das inhaltliche Konzept zu setzen, um zu wissen wohin die Reise gehen soll. Die prägende Frage, so Paarmann, sei jedoch, wie die Aufwendungen für die Aktivierung der Eigentümer finanziert werden könne. 4.0 Vorgehensweisen zur Einbindung von Eigentümern in Nordrhein- Westfalen und Hamburg Förderprogramm NRW und Beispiel Bochum Jens Imorde vom Landesbüro Stadtmarketing NRW stellte das Förderprogramm des Ministeriums für Städtebau in Nordrhein-Westfalen vor. Für 20 Kommunen stellt das Ministerium pro Jahr jeweils EURO zur Verfügung. Die landesseitige Förderung des Projekts als Anschub- und Impulsfinanzierung ist auf zwei Jahre angelegt. Die Mittel werden für Konzeption, Moderation sowie erste Maßnahmen zum Aufbau von Eigentümerinitiativen eingesetzt. Die Förderung beträgt insgesamt 60 %, die ausstehenden 40 % müssen durch die Kommune und private Geldgeber gemeinsam getragen werden. Der Anteil der Stadt und der Anteil der Privatwirtschaft darf jeweils 10 % nicht unterschreiten. Weitere Fördermittel können für Leerstandsmanagement oder auch klassische städtebauliche Maßnahmen beantragt werden. Problem: auf Grund der finanziellen Situation vieler Kommunen (Haushaltssicherungskonzepte) sei es oft schwierig, diese Mindestbeteiligung städtischer Mittel von 10 % aufzubringen. Die Akquise von privatem Kapital ist einfacher. Das Vorgehen in NRW, nicht erst ein Gesetz zu schaffen und dann den Bedarf danach abzufragen, sei folgerichtig. Es werde sich zeigen, ob die Initiativen auf ein entsprechendes Gesetzgebungsverfahren in NRW drängen werden. (siehe Präsentation) 7

8 Für das sogenannte Bermuda3Eck in Bochum, eine mit NRW-Mitteln geförderte Eigentümerinitiative der Leute vor Ort, die Stefan Postert von der IHK Bochum vorstellte, tragen die Stadt 10 %, die Wirtschaft und die Eigentümer 30 % der nötigen Kofinanzierung. Das Projekt hat bereits viele organisationsund finanztechnische Fragestellungen gelöst. (siehe Präsentation) Gesetzesinitiative Hamburg Dr. Jörg Märkt, Handelskammer Hamburg, beschrieb den Stand der Gesetzesinitiative in Hamburg, die die Festlegungsmöglichkeit von Business Improvement Districts im klassischen Sinne verfolgt. Das Gesetz ist eine anbietende keine verpflichtende Gesetzgebung! Der Referentenentwurf ist derzeit im Anhörungsverfahren. Bislang sind weitestgehend positive Stellungnahmen eingegangen. In den Entwurf wurde ein starker Minderheitenschutz eingebaut: Sind 30 % der Eigentümer gegen die Festsetzung eines BIDs, so kann dieser nicht festgelegt werden. Ziel ist die Gesetzesverabschiedung zum Ende des Jahres. Anstelle einer Förderung will man in Hamburg den Eigentümern ein entsprechendes Instrumentarium an die Hand geben. 5.0 Zusammenfassung der Diskussion Drei Modelle zur Einbindung von Eigentümern sind bisher in Deutschland auf den Weg gebracht worden: ein markt- und aktionsorientiertes, pragmatisches, das die Eigentümer zur Mitgestaltung ihres Standortes auffordert, und eine vom BMWA geförderte professionelle Aufbaubetreuung bietet; ein finanzstarkes, prozessorientiertes, das den Eigentümern den Anschub ihrer Initiative über Landesförderung kofinanziert; ein legislatives, das initiativen Eigentümern ein gesetzliches Instrumentarium an die Hand gibt. Nur das letzte Modell verfolgt den klassischen Ansatz eines BIDs. Leider werden eine Vielzahl von Aktivitäten und Verfahren mit dem Begriff BID vermischt. BIDs sind lokal begrenzte Wirtschaftsförderungsaktivitäten privater Eigentümer mit verpflichtender Finanzierung. Es könne nicht mit City- oder gar Stadtmarketing vermengt werden, da Aufgabenstellungen, Interessenslagen und räumlicher Bezug sich deutlich unterscheiden. Es geht bei BIDs auch um einen Wettbewerb unter Geschäftslagen. Städtische Problemlagen lassen sich nicht durch BIDs lösen. Das grundsätzliche Problem sei jedoch die Aktivierung der Beteiligten: Wie kann eine höhere Beteiligung als bisher in Deutschland erreicht werden? (Mario Bloem). Inwieweit sind Vergleiche zwischen der zum Teil schwierigen Lage in Ostdeutschland und den westdeutschen Lagen, wie dem Neuen Wall in Hamburg oder in NRW, mit finanzieller Ausstattung überhaupt möglich und sinnvoll? Eigentümerinitiativen sind in Toplagen (1a-Lagen) aber auch in sogenannten B- Lagen als auch in Nahversorgungszentren denkbar. Ein Vergleich zum Neuen 8

9 Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft Erfahrungsaustausch Einbindung von Immobilieneigentümern Wall in Hamburg ist aus der Sicht der ostdeutschen Pilotlagen problematisch. Denn die Lage am neuen Wall ist eine funktionierende 1A-Lage. Wieder anders ist es in NRW: Dort winken hohe Fördersummen für Immobilienstandortinitiativen unabhängig von der Lage. In den fünf östlichen Bundesländern gibt es derzeit auf Landesebene keine Bestrebungen zu einem Gesetzgebungsverfahren oder zur Einführung einer degressiven Anschubfinanzierung wie in Hamburg oder NRW. NRW und die ostdeutschen Städte setzen auf Freiwilligkeit. Dies bedeutet oft Trittbrettfahrer und einen hohen Aufwand für Beteiligungsakquisition, eine schwache finanzielle Basis, Druck auf kurzfristige Erfolge, oft mangelnde Professionalität. Das BID-Gesetz in Hamburg bedeutet eine Verpflichtung für den Einzelnen. Zahlungspflicht durch BIDs, legitimiert durch die Mehrheit der Eigentümer in einer Lage, schafft eine verlässliche finanzielle Basis, Planbarkeit auch mittel- und langfristiger Projekte, hohe Professionalität sowie messbare Vorteile und Erfolge, natürlich aber auch das Risiko, dass von manchem die Beiträge auch als Last empfunden werden. Sinnvoll scheint es, parallel zur Gesetzesinitiative auf das Prinzip Freiwilligkeit zu setzen. In der Diskussion waren sich alle einig, dass ohne Engagement der Eigentümer nichts geht, langfristig müssen sich die Eigentümer selbst organisieren. Westdeutsche wie ostdeutsche Initiativen werden sich auf eigene Füße stellen müssen. Das betrifft insbesondere die Einbeziehung ins und die Abgrenzung zum City- und Stadtmarketing. Dort sind Eigentümergemeinschaften willkommen, integriert in das städtische Netzwerk mit gutem Draht zu allen städtischen Akteuren. Inwieweit aber die City- und Stadtmarketinggesellschaften die Zeit und personelle Kraft haben, BID-Initiativen mit ihrem besonderen Charakter und Anforderungen in der Gründungsphase zu unterstützen, bleibt abzuwarten. Auf keinen Fall kann kränkelndes Stadtmarketing über BID-Modelle finanziert werden. Alle Modelle verfolgen das Ziel der Bewusstseinsbildung bei den Immobilieneigentümern, sich überhaupt für ihre Immobilien und ihre Lage einzusetzen und geben ihnen dafür unterschiedliche Mittel in die Hände. In Hamburg und NRW sind Initiativen seitens der Länder ausgegangen. Die ostdeutschen Projekte liefen bislang ohne Unterstützung oder ausreichendes Interesse seitens der Landesregierungen, im Gegensatz zu den am Prozess beteiligten Kommunen. Mit der wachsenden Verstetigung der Eigentümergemeinschaften, so die Empfehlung an die ostdeutschen Kommunen, sollten sich auch die Parlamentsabgeordneten und Landesministerien einem Anliegen zu möglichen gesetzlichen Grundlagen oder zur politischen, administrativen oder öffentlichen Unterstützung kaum verwehren können. Auch Lobbyarbeit der Haus- und Grund- Verbände kann helfen, die Landesregierungen zu sensibilisieren. 9

10 6.0 Fazit Der Erfahrungsaustausch über unterschiedliche Wege, Organisationsformen und Finanzierungen erster Schritte in Ostdeutschland, Hamburg und Nordrhein-Westfalen zeigt neue Wege bei der Aufwertung von Geschäftslagen auf, so das Fazit von Wilfried Walter vom Bundeswirtschaftsministerium. Die Teilnahme weiterer Kommunen und Vertreter von Städten an diesem Erfahrungsaustausch sowie das öffentliche Interesse zeige, dass bundesweit große Erwartungen in Business Improvement Districts, Immobilien- und Standortgemeinschaften oder Eigentümerinitiativen gesetzt werden. Elementar bleibt die Frage, wie die Beteiligung von Eigentümer erhöht werden könne. Eine Vorläuferorganisation ist notwendig, eine Finanzierung der Vorbereitungsphase scheint dabei ein Schlüssel zu sein. Dies wird nur gelingen, wenn bei Modellen, die auf das Prinzip der Freiwilligkeit setzen, die Vorbereitungsphase öffentlich gefördert würde (wie in NRW) oder das Prinzip der Beteiligung durch die Klärung der Rahmenbedingungen geklärt wäre, etwa durch eine BID-Gesetzgebung. Vom DSSW ist geplant, den Erfahrungsaustausch unter den Städten deshalb weiter fortzuführen und auf die europäische Ebene zu erweitern. Der Kommunikationsbedarf ist groß. Um diesem Rechnung zu tragen, bietet das DSSW neben Leitfäden und Web-Informationen auch Expertenseminare in Städten und Geschäftslagen vor Ort an, die Kommunen, Eigentümer oder andere geeignete Projektträger abrufen können. Darüber hinaus will das DSSW über das europäische Programm Interreg IIIC ein entsprechendes Projekt initiieren. Interessenten sind aufgefordert, sich beim DSSW zu melden. 10