Fokus Wohngebäude. Primo Bianchi Portfolio Manager Real Estate, Swiss Re. NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - IBP - KBOB - rütter+partner - pom+
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- Martina Julia Dieter
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1 Fokus Wohngebäude Primo Bianchi Portfolio Manager Real Estate, Swiss Re NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - IBP - KBOB - rütter+partner - pom+
2 FOKUS WOHNGEBÄUDE: NACHHALTIGKEITSASPEKTE 2 Synergien und Zielkonflikte mit gesellschaftlichen Nachhaltigkeitszielen > Mit einer guten Durchmischung, gemeinschaftlich genutzten Räumen und Partizipation kann der Flächenbedarf pro Person gesenkt werden > Eine gute gesellschaftliche Durchmischung stabilisiert die Werthaltung der Liegenschaften in einem Quartier > Der Trend zu umfassenden Renovationen und zu Ersatzneubauten bedingt eine sozialverträgliche Vorgehensweise und ein entsprechendes Management > Eine gute architektonische Gestaltung ist bei der Auswahl einer Wohnung ein sehr wichtiges Kriterium > Kurze Distanzen zu Läden, Schulen und Naherholung, gute Fusswegverbindungen und ein optimaler Anschluss an den öffentlichen Verkehr bestimmen den Wert von Wohnliegenschaften > Autofreie Siedlungen mit wenig oder keinen Parkplätzen sind im Kommen
3 FOKUS WOHNGEBÄUDE: NACHHALTIGKEITSASPEKTE 3 Synergien und Zielkonflikte mit gesellschaftlichen Nachhaltigkeitszielen > Das Bewusstsein für Sicherheit, Wohlbefinden und Gesundheit nimmt in der Bevölkerung zu > Schadstoffe in Baustoffen können zu hohen Folgekosten führen > Die Zahlungsbereitschaft für einen guten Schutz gegen Lärm ist gegeben Synergien und Zielkonflikte mit wirtschaftlichen Nachhaltigkeitszielen > Für die Mieter ist vermehrt die Bruttomiete ausschlaggebend > Eine Analyse der Lebenszykluskosten macht den Zusammenhang zwischen Qualität des Bauwerks und den Folgekosten transparent Synergien und Zielkonflikte mit ökologischen Nachhaltigkeitszielen > Es entsteht eine Gesellschaft, die Wert auf ökologisch vorbildliche Wohnungen legt > Umweltfreundliches Wohnen bedingt gebäudeseitig die entsprechende Infrastruktur
4 FOKUS WOHNGEBÄUDE: BEISPIEL SWISS RE 4 Swiss Re's direkte Immobilienanlagen Überblick (Stand 30. Juni 2010) > Swiss Re s direkte Immobilienanlagen befinden sich hauptsächlich an sehr guten Lagen in der Schweiz und Deutschland (Zürich, München, u.a.) > 48 Mitarbeitende zeichnen verantwortlich für USD 1961m des Immobilienportfolio der Swiss Re, für USD 1225m Betriebsliegenschaften und für USD 447m des Immobilienportfolio der Pensionskasse der Swiss Re > Limitiertes Konzentrationsrisiko (kein Gebäude > 6% des Portfolios, kein Mieter > 8% der Mietzinseinnahmen) Direkte Immobilienanlagen (Marktwerte in USDm) Schweiz 1587 Deutschland 356 Andere Länder 18 Total 1961 Geographische Aufteilung (Marktwert) Betriebsliegenschaften / Pensionskasse (Marktwerte in USDm) Betriebsliegenschaften 1225 Pensionskasse 447 Total 1672 Sektorenaufteilung (Marktwert) Deutschland 18% Andere Länder 1% Wohnen 56% Büro/Gewerbe 44% Schweiz Wohnen 53% Büro/Gewerbe 47% Schweiz 81% Deutschland Wohnen 71% Büro/Gewerbe 29% 147 Liegenschaften, Wohnungen, m 2 Wohnfläche, m 2 Büro-/Gewerbeflächen
5 FOKUS WOHNGEBÄUDE: ANSATZPUNKT SWISS RE 5 Grundverständnis > Investitionen in Immobilien sind ein langfristig orientiertes Geschäft mit einer hohen Mittelbindung > Wohngebäude sind Produkte auf dem Wohnungsmarkt Vorteil: Produkt ist kaum substituierbar Nachteil: Produkt kann kaum vom Markt genommen werden > Mieter sind unsere Kunden > Preis ist nicht das einzige Differenzierungsmerkmal, es gibt keine Rezeptlösungen Folgen > Eigenschaften der Produkte haben kurz-, mittel- und langfristig eine enorme Bedeutung für die Nachhaltigkeit der Investitionen > Einschätzung von Trends und Herausforderungen: Vorsichtsprinzip > Bedeutung der Lebenszykluskosten
6 FOKUS WOHNGEBÄUDE: KURZ- VERSUS LANGFRISTIGKEIT 6 Trends und Herausforderungen?
7 FOKUS WOHNGEBÄUDE: HANDLUNGSSPIELRAUM IM LEBENSZYKLUS 7 Beeinflussbarkeit der Lebenszykluskosten
8 FOKUS WOHNGEBÄUDE: SANIERUNG VERSUS UMBAU 8 Sanierung > Spielraum für Änderung der Eigenschaften begrenzt > Totalsanierung ist kein Neubau > Sanierung im vermieteten oder entmieteten Zustand? Stolperstein: SIA Merkblatt 2018 Schwerpunkte > Gebäudehülle + Haustechnik > Erdbebensicherheit > Ausnutzung bestehender Reserven > limitierte Grundrissanpassungen
9 FOKUS WOHNGEBÄUDE: SANIERUNG VERSUS UMBAU 9 Neubau > Eigenschaften präzise steuerbar Schwerpunkte > "das volle Programm" mit Fokus auf dem Zusatznutzen unserer Kunden als Differenzierungsmerkmal, d.h. Hoher Komfort (Raumklima, Tageslicht, Lärmschutz, etc.) Flexible und hindernisfreie Nutzung Umweltfreundliche, emissionsfreie Materialien. Sorgfältige Abwägung der verschiedenen Handlungsoptionen. Portfoliobetrachtungen erlauben es, abweichend von der optimalen Objektstrategie alternative Szenarien zu verfolgen!
10 FOKUS WOHNGEBÄUDE: VOM BUSINESS CASE ZUM ERFOLG 10 Projekt- und Auftrags-Definition und Umsetzung > Ausgangslage > Projektziele Allgemeines Wirtschaft Umwelt Gesellschaft > Rahmenbedingungen > Kosten und Termine Vision Initiation Planning Execution & Control Closure Benefit Realisation
11 FOKUS WOHNGEBÄUDE: BEISPIELE SANIERUNGEN 11 MFH Erlenweg 7 und Rietstr. 30, Zollikon Aussensanierung / Dachaufstockung A.D.P. Walter Ramseier AG / Oppliger Baumanagement AG Ausführung Standard Minergie unzertifiziert (keine Lüftung) Attikageschoss mit Lüftung MFH Wildenbühlstr und 17/19, Langnau a. A. Aussensanierung / Ergänzungsneubauten kfp architekten ag / Unirenova AG Studienauftrag 2006 Ausführung Standard Minergie unzertifiziert (keine Lüftung) Ergänzungsbauten mit Lüftung Gutes Innenraumklima (Ergänzungsbauten)
12 FOKUS WOHNGEBÄUDE: BEISPIELE NEUBAUTEN 12 Wohngebäude Imbisbühlstr , Zürich Ersatzneubau Gmür & Steib Architekten AG / Karl Steiner AG Studienauftrag 2003 Ausführung Standard Minergie ZH Erdsonden/WP, TABS, Kühlung Wohngebäude Eichgutstr. 12/14, Winterthur Neubau Vera Gloor AG / GMS Partner AG Ausführung Standard Minergie-Eco ZH 002 Grundwasserbrunnen/WP, TABS
13 FOKUS WOHNGEBÄUDE: BEISPIELE PROJEKTE 13 Wohngebäude Albisstr. 118, Zürich Ersatzneubau Neff Neumann Architekten AG Studienauftrag Ausführung geplant Standard Minergie-Eco MFH Steinbrüchelstr. 2/4 und 6/8, Zürich Ersatzneubauten A.D.P. Walter Ramseier AG Studienauftrag 2009 Ausführung geplant Standard Minergie-P-Eco
14 FOKUS WOHNGEBÄUDE: FAZIT Seite 14 Werden Wohngebäude bereits vom ersten Planungsgedanken gesamtheitlich konzipiert, so sind die dafür notwendigen Investitionen nicht wesentlich höher. Dabei verfolgen wir eine Doppelstrategie: unmittelbare Wettbewerbsvorteile sowie einen besseren Werterhalt über den Lebenszyklus. Wir erreichen dadurch für unsere Kunden eine höhere Lebensqualität zu tiefen Nebenkosten und führt für uns zu einer besseren Vermietbarkeit, zu tieferen Leerständen, zu sinkenden Unterhaltskosten und somit letztlich zu besseren Nettorenditen.
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