Kosten sparen bei der Baufinanzierung Optimal tilgen

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1 in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de Von Max Geißler 17/2014 Kosten sparen bei der Baufinanzierung Optimal tilgen Die Kreditzinsen sind extrem niedrig da kann man bei der Baufinanzierung eigentlich nichts falsch machen? Wer so denkt, liegt schief. Insbesondere die Frage der Tilgung ist nicht so einfach zu beantworten. So glauben viele Immobilienkäufer, eine niedrige Tilgung und damit eine niedrige Darlehensrate mache ihre Baufinanzierung preiswert. Weit gefehlt. Geringe Kreditraten verlangsamen die Rückzahlung des Darlehens das gilt besonders im Zinstief. Je länger das Baudarlehen läuft, umso mehr Zinsen muss man an die Bank zahlen. Um Kosten zu sparen, empfehlen Bankberater eine höhere Tilgungsrate. Doch das gilt nicht um jeden Preis. Gesucht ist die optimale Balance zwischen Tilgung und Ratenhöhe. 1. Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen? Die meisten Immobilienkäufer finanzieren ihr Objekt mit einem Annuitätendarlehen. Bei dieser Darlehensform setzt sich die Kreditrate aus drei Parametern zusammen: Darlehensbetrag Kreditzins Tilgungssatz Stehen die Parameter fest, kann man die Kreditrate errechnen. Die Monatsrate bleibt dann während der Zinsbindung unverändert. Ausnahmen ermöglichen Darlehen mit veränderlichem Tilgungssatz, wie sie etwa Comdirect, Deutsche Bank und ING-Diba anbieten. Das Spiel von Zins und Tilgung Die Kreditrate selbst besteht aus zwei beweglichen Elementen, dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil. Da Kreditnehmer mit jeder Zahlung einen Teil ihrer Schuld tilgen, verschieben sich die Anteile von Rate zu Rate. Der Zinsanteil verringert sich, im Gegenzug wächst der Tilgungsanteil. Mit der Zeit neigt sich die Waage immer schneller zugunsten der Tilgung. Das Problem: Im aktuellen Zinstief ist der Zinsanteil an der Kreditrate vergleichsweise gering. Mit jeder Rate werden daher nur wenig Zinsen eingespart. Folge: Der Tilgungsanteil wächst langsam, die Entschuldung verzögert sich. Je tiefer das Zinsniveau, desto länger braucht ein Immobilienkäufer, um sein Annuitätendarlehen zurückzuzahlen, warnt Franz Lücke, Abteilungsleiter Baufinanzierung bei der ING-Diba. Standardfinanzierungen mit einem Prozent Anfangstilgung benötigen - ohne Sondertilgung gerechnet bei Hypothekenzinsen unter der Drei-Prozent-Grenze mehr als 50 Jahre bis zur vollständigen Schuldenfreiheit. Beispiel: Bei einem Prozent Anfangstilgung benötigt ein Annuitätendarlehen über Euro zu 2,3 Prozent Sollzins rund 52 Jahre, bis es abgezahlt ist. Eine solide Finanzierung ist da kaum mehr möglich, denn welcher Eigenheimkäufer kann oder möchte im Rentenalter noch hohe Kreditraten schultern? Es empfiehlt sich, die Finanzierung so einzustellen,

2 Seite 2 dass der Schuldendienst spätestens mit Rentenbeginn endet. Aus der Minitilgung ergibt sich ein zweites Problem: In Kombination mit dem Zinstief entsteht zwar eine extrem niedrige Kreditrate, in unserem Beispiel von 550 Euro, doch die lange Kreditlaufzeit türmt den Zinsberg auf fast Euro! Um Kosten zu senken und mit Eintritt in den Ruhestand möglichst schuldenfrei zu sein, heißt es, den Tilgungsturbo zünden. 2. Tilgungsrate, Laufzeit und Kosten Eigenheimkäufer sollten niedrige Zinsen nutzen, um die Anfangstilgung zu erhöhen. Mit jedem zusätzlichen Euro, der in die Tilgung fließt, senken Bauherren ihre Kreditkosten und verkürzen die Kreditlaufzeit, erklärt Marcus Weismantel von der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Eine höhere Tilgungsrate wirkt wie ein Entschuldungsturbo. Beispiel: Wer statt mit einem mit zwei Prozent Anfangstilgung einsteigt, der ver- ringert bei einem Sollzins von 2,3 Prozent die Laufzeit seines Hypothekendarlehens von 52 auf gut 33 Jahre. Wer es schafft, anfänglich drei Prozent zu tilgen, ist bereits in knapp 25 Jahren fertig. Zwar verteuert die schnellere Tilgung die monatli- che Kreditrate, im Gegenzug sinken die Zinskosten aber deutlich ab. Bei dreiprozentiger Anfangstilgung verringert sich der Zinsaufwand um mehr als die Hälfte. Das gilt für alle Kreditbeträge. Wer es sich leisten kann, sollte unbedingt eine höhere Tilgung wählen, empfiehlt Weismantel. Der Baugeldexperte rechnet vor: Ein Eigentümer, der für seinen Euro-Kredit jährlich 2,3 Prozent Effektivzins zahlt, spart bei dreiprozentiger Anfangstilgung insgesamt mehr als Euro an Zinsen gegenüber einer einprozentigen Anfangstilgung. Zwar steige die Monatsrate von 550 auf 883 Euro, dafür sei der Käufer aber 27 Jahre früher schuldenfrei. Wann ist ein Immobiliendarlehen abgezahlt? Anfangstilgung 1 Prozent 2 Prozent 3 Prozent Darlehensbetrag Euro Euro Euro Sollzins monatliche Kreditrate 2,3 Prozent 550,00 Euro 2,3 Prozent 716,67 Euro 2,3 Prozent 883,33 Euro Zinskosten gesamt ca Euro ca Euro ca Euro 52 Jahre 33 Jahre, 4 Monate 24 Jahre, 9 Monate Laufzeit Quelle: Biallo.de, eigene Berechnungen. 3. Zinsbindung Neben der Tilgungsrate spielt die Zinsbindung bei der Baufinanzierung eine wichtige Rolle. Als Faustregel gilt: Bei niedrigem Zinsniveau sollten Immobilienkäufer die günstigen Konditionen möglichst lange festschreiben, bei hohen Zinsen lohnt eine kurze Zinsbindung und das Spekulieren auf fallende Zinsen. Problem: Wählt man eine lange Zinsbindung, verteuert sich der Kredit. So kosten 15-Jahres-Hypotheken bis zu einem halben Prozentpunkt mehr als zehnjährige. Eine zwanzigjährige Zinsfestschreibung kann den Kredit unter Umständen um einen ganzen Prozentpunkt verteuern. Kluge Abwägung ist also gefragt. Als Richtwert können sich Kreditnehmer am sogenannten Gleichgewichtszins orientieren. Dies ist der Zinssatz, den der spätere Anschlusskredit im Vergleich zu einem Langläuferdarlehen maximal kosten darf, wenn sich der Kreditnehmer zunächst für eine kurze Zinsbindung ng entscheidet. Liegt der Effektivzins der Anschlussfinanzierung

3 Seite 3 später über dem Gleichgewichtszins, zahlt der Bauherr gegenüber dem Langfristdarlehen drauf. Beispiel: Ein Euro-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung kostet 2,32 Pround bei fünfzehnjähriger Zinsbindung 2,94 Prozent. Bei der Langfristvariante verbleibt bei einer Anfangstilgung von jährlich zwei Prozent und einer Monatsrate von 408 Euro nach 15 Jahren noch eine Restschuld von Euro. Fließen die gleichen Monatsraten in das zent Effektivzins Zehn-Jahres-Darlehen, kann der Tilgungssatz dank des Zinsvorteils auf 2,6 Prozent steigen. Folge: Der Schuldenstand ist nach zehn Jahren um Euro niedriger als beim 15-Jahres-Darlehen. Um mit dessen Schuldenstand nach 15 Jahren mindestens gleichzuziehen, darf die fällige, fünfjährige Anschlussfinanzierung nun nicht mehr als 4,85 Prozent effektiv kosten das entspricht dem Gleichgewichtszins. Im Vergleich zu heute könnten sich dadurch Fünfjahresdarlehen fast verdreifachen und man wäre immer noch billidas Anschlussdarlehen ger dran. Erst wenn teurer ist, fährt der Kreditnehmer mit der geteilten Finanzierung schlechter. Die Entscheidung, welche Darlehensvariante voraussichtlich die günstigere ist, liegt letztendlich beim Käufer. Tipp: Langläuferdarlehen eignen sich vor allem für Immobilienkäufer, die bewusst mit geringer Anfangstilgung einsteigen möchten und die lange Finanzierungssicherheit wünschen. In den letzten Jahren hat sich das Angebot kontinuierlich vergrößert. Vor allem bei Versicherern sind langlaufende Finanzierungen sehr beliebt. Hypothekendarlehen mit 20-jähriger Laufzeit, 1 % Tilgung Anbieter Gladbacher Bank Hypovereinsbank Allianz Lebensversicherung Volksbank Rhein-Ruhr Volksbank Mittweida National-Bank Sparda-Bank München Münchener Hypothekenbank Huk-Coburg Signal-Iduna Hannoversche Leben Debeka Stadtsparkasse Düsseldorf Südwestbank Axa Sparda-Bank BW Münchener Verein Swiss-Life Deutsche Bank Commerzbank LVM-Versicherung * mind. 2 % Tilgung Quelle: biallo.de Zinssatz in Prozent Sollzins Effektivzins Beleihung in Prozent 2,87 2, ,93 2, ,94 2, ,97 3, ,02 3, ,03 3, ,04* 3,08* 60 Münchener Hypothekenbank 3,07 3, ,10 3, ,12 3, ,14 3, ,18 3, ,19 3, ,21 3, ,24 3, ,25 3, ,52 3, ,63 3, ,65 3, ,77 3, ,90 3,97 60 Stand: Darlehen gilt ab Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro Euro

4 Seite 4 4. Alternative: Volltilgerdarlehen Optimale Tilgung plus zusätzliche Zinsersparnis ermöglichen sogenannte Volltilgerdarlehen. Bei diesen Festzinskrediten werden die monatliche Rate und der Tilgungssatz so gewählt, dass die komplette Kreditsumme samt Zinszahlungen am Ende der vereinbarten Laufzeit volleine Anschlussfinanzierung ist nicht nötig. In der Regel beträgt die maximale Laufzeit solcher Volltigerdarlehen 20 Jahre, berichtet Eva ständig getilgt ist Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Vorteil: Immobilienfinanzierer wissen schon bei Darlehensabschluss, wann sie schuldenfrei sind und was sie die Finanzierung insgesamt kostet. Die zügige Rückführung des Darlehens bedingt zwar höhere Monatsraten als ein Standarddarlehen, dafür verringern sich aber Kreditlaufzeit und Zinslast. Da zugleich auch das Risiko für die Bank sinkt, honorieren Kreditinstitute die geringere Ausfallwahrscheinlichkeit mit Zinsnachlässen zwischen 0,2 und 0,4 Prozent. Schnel- le Tilgung und Zinsrabatt bringen deutliche Ersparnis, wie das folgende Rechenbeiarlehen über spiel zeigt: Beispiel: Ein Baudarlehen Euro wird mit vier Prozent Anfangstilgung komplett während der Zinsbindung zurückgeführt. Die Kreditlaufzeit dauert bei einem Zinssatz von 3,5 Prozent nur 18 Jahre. Die Monatsrate beträgt Euro, die Zinszahlungen summieren sich insgesamt auf knapp Euro. Wählt der Eigentümer statt des Volltilgerdarlehens ein Standarddarlehen mit zweiprozentiger Anfangstilgung, so berechnet die Bank 0,2 Prozent Zinsaufschlag. Bei 3,7 Prozent Sollzins verlängert sich die Darlehenslaufzeit aufgrund der halbierten Tilgung um gut zehn Jahre auf 28 Jahre und vier Monate. Zwar ist die Monatsrate mit 950 Euro deutlich niedriger als beim Volltilgerdarlehen, aber wegen der längeren Tilgungsphase summiert sich der Zinsanteil auf rund Euro. Fazit: Unterm Strich bringt das Volltilgerdarlehen eine Zinsersparnis von Euro. 5. Flexibel tilgen Viele Immobilienkäufer scheuen den Abschluss von Kreditverträgen mit festen Tilgungssätzen und starren Kreditraten. Um unverhoffte Verdienstausfälle oder Mindereinkommen wegen Krankheit oder Kindererziehungszeiten abfedern zu können, sind immer mehr Kreditnehmer darauf bedacht, finanziell beweglich zu bleiben. Viele Banken stellen sich auf die Kundenwünsche ein und gestalten ihre Baudarlehen flexibel. Positiv: Die neuen Freiheiten verursachen oft nur geringe Mehrkosten. 5a. Tilgung bei Bedarf verringern Bislang mussten sich Immobilienkäufer entweder für Zinssicherheit oder für Flexibilität entscheiden. Wer sich für Sicherheit entschied, war nicht immer gut beraten. Feste Rückzahlungsmodalitäten können Kreditnehmer nämlich bei finanziellen Engpässen in die Klemme bringen. Ein Ausweg sind Darlehen mit veränderbarem Tilgungssatz. In klammen Zeiten kann man die Tilgung bis auf ein Prozent der Kreditsumme herabsetzen, erläutert Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein. Damit passe sich die Kreditbe- lastung der individuellen Lebenssituation an. Umgekehrt lässt sich die Rate wieder erhöhen, wenn das Einkommen steigt, ergänzt Hölscher. Der finanzielle Spielraum und die mögliche Entlastung können enorm sein. Beispiel: Ein Ehepaar startet ein fünf- zehnjähriges Baudarlehen über Euro zu einem Sollzins von vier Prozent und einer Anfangstilgung von fünf Prozent.

5 Seite 5 Die monatliche Rate an die Bank beläuft sich auf Euro. Nach der Geburt eines Kindes fällt ein Ehepartner zeitweise als Verdiener aus. Das Paar beschließt, die Tilgung während dieser Zeit auf zwei Prozent herabzusetzen. Folge: Die Monatsrate sinkt auf Euro eine Entlastung von 500 Euro. 5b. Auf Kosten achten Manche Kreditinstitute berechnen für die Möglichkeit der Tilgungsänderung Zusatzzinsen auf die aktuellen Zinskonditionen. Einige Versicherer und Direktbanken ver- zichten auf diesen Aufschlag. Mehr noch: Manchmal bleiben zwei- oder drei Tilgungswechsel während der Zinsbindung gebührenfrei, so etwa bei der Victoria Ver- sicherung, der Hannoverschen Leben oder der ING-Diba. Mehr als drei Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit finden sich allerdings nur selten. Ein mehrfacher er Tilgungssatzwechsel kostet fast überall Geld. So berechnet beispielsweise die ING-Diba ab der dritten Tilgungsänderung 100 Euro Verwaltungs- gebühr. 6. Sparpotentiale durch Sondertilgung Neben hohen Tilgungsleistungen helfen Sonderzahlungen, das Baudarlehen schneller zurückzuführen und Zinskosten zu senken. Nach Angaben des Kreditvermittlers Interhyp haben gut zwei Drittel aller deutschen Darlehensnehmer bei ihrer Baufinanzierung die Möglichkeit von Sondertilgungen vereinbart. Neben den monatlichen Kreditraten besitzen sie dadurch die Option, einmal im Jahr eine Extrazahlung auf ihr Darlehenskonto zu leisten. Doch obwohl meist nur eine schriftliche Vorankündigung bei der Bank genügt, wird die Möglichkeit zur außerplanmäßigen Tilgung nur selten ausgeschöpft. Wer über größere Sparguthaben verfügt oder eine Einmalzahlung aus einer Lebensversicheaus einem Erbe rung beziehungsweise erwartet, der sollte unbedingt prüfen, ob er seine Sondertilgungsoption wahrnehmen kann, rät Interhyp-Chef Michiel Goris. 6a. Einmalige Sondertilgung spart Tausende Neben der Zinsdifferenz übersehen Immobilienbesitzer oftmals, wie sehr sich die Ausübung ihres Sonderzahlungsrechts auszahlt selbst dann, wenn sie während der Zinsbindung nur ein einziges Mal genutzt wird. Wer zum Beispiel bei einem Euro-Kredit, der zu fünf Prozent bei zehnjähriger Sollzinsbindung aufgenommen wurde, nach fünf Jahren Euro außerplanmäßig zurückzahlt, der verringert die geleisteten Zinszahlungen durch den Zinseszinseffekt zusätzlich um Euro, rechnet Goris vor. Zugleich verringert sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens um 3,5 Jahre. Zeitpunkt entscheidend: Der Ausübungszeitpunkt der Sondertilgung spielt eine wichtige Rolle. Da durch die Extrazahlung die Kreditschuld sofort verringert wird, steigt zugleich der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate und beschleunigt die Entschuldung. Erfolgt bei einem Euro-Darlehen eine Sondertilgung in Höhe von Euro bereits nach zwei statt nach fünf Jahren, verringern sich die ge- leisteten Zinszahlungen sogar um Euro und der Darlehensnehmer wird vier Jahre schneller schuldenfrei. Tipp: Kreditnehmer sollten bei Vertragsunterzeichnung darauf achten, dass der gekeinen Zinsaufschlag für wählte Anbieter die Sondertilgungen fordert. Bundesweite Anbieter mit kostenloser Tilgungsmöglichkeit sind unter anderem BB Bank, ING- Diba, 1822 direkt und Augsburger Aktienbank. Auch regionale Kreditinstitute bieten diesen Service, etwa die PSD Bank Rheindie Sparda Bank Berlin. Ruhr und 6b. Unbegrenzt tilgen Für Kreditnehmer mit unregelmäßigen Einkünften oder unkalkulierbaren Geldzuflüssen während der Finanzierung lohnen sich Darlehen mit hoher Sondertilgungsmöglichkeit. Flexible Extrazahlungen kommen

6 Seite 6 heute vielen Beschäftigten entgegen, da kaum noch jemand sein Einkommen über 15 oder 20 Jahre realistisch abschätzen kann. Durch Nutzung der Rückzahlungsoptionen können auch Selbstständige mit erheblich schwankenden Einkommen eine solide und günstige Baufinanzierung realisieren. Beispiel: Das Baudarlehen "Münchener Freiheit" der Münchener Hypothekenbank erlaubt unbegrenzt hohe Sondertilgungen ab dem dritten Kreditjahr. Selbst die vorzeitige Rückzahlung des Kredits ist möglich, betont Banksprecher Phil Zundel. Die jährlichen Extrazahlungen sind kostenlos, müssen aber mindestens Euro be- tragen. Zum Nulltarif ist so viel Freiheit allerdings nicht zu haben: Zwei oder drei Zehntel Zinsaufschlag müssen Kreditnehmer einplanen, so Zundel. Wird das Rückzahlungsrecht intensiv genutzt, zahlt sich die hohe Kreditflexibilität schnell aus. Bei einem Euro-Kredit mit zehn Jahren Zinsfestschreibung und einem Prozent Anfangstilgung bringt eine jährliche Sondertilgung von Euro eine Zinsersparnis von über Euro. 6c. Sondertilgungsrecht kann auch Nachteile bringen Anders sieht die Sache aus, wenn die Bank einen Zusatzzins für die Sondertilgungsoption berechnet. Dies ist zum Beispiel beim Annuitätendarlehen der BHW Bausparkasse der Fall oder bei der Deutschen Bank. Häufig kostet das Darlehen dann 0,1 Prozent Zinsen mehr. Klingt auf den ersten Blick nicht nach viel, summiert sich aber. Für ein Darlehen über Euro fallen bei 4,1 statt 4,0 Prozent Nominalzins im Lauf von zehn Jahren bis zum Ende der Zinsbindung Euro mehr an Zinsen an. Um die Mehrzinsen zu nivellieren und keifinanziellen Nachteil zu erleiden, müss- nen ten Kreditnehmer mindestens 900 Euro jährlich an Sonderzahlungen leisten. Mal davon abgesehen, dass Sonderzahlungen häufig erst ab bestimmten Mindestsummen möglich sind, meist erst ab oder Euro, sollten sich Eigentümer darüber im Klaren sein, dass sie auch tatsächlich Sonderzahlungen leisten können andernfalls verteuert die Option unnötig den Kredit. Das Thema der Woche ist ein Service der Verbraucher-Redaktion Biallo & Team GmbH, Bahnhofstraße 25, Schondorf. Sie können uns erreichen unter oder per Telefon: 08192/ Weitere Infos unter

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