BBR-Online-Publikation, Nr. 15/2008. Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland

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1 Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland Sondergutachten im Rahmen des ExWoSt-Forschungsvorhabens Kostengünstige und qualitätsbewusste Entwicklung von Wohnungsobjekten im Bestand Impressum Herausgeber Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) Invalidenstraße Berlin Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Deichmanns Aue Bonn Bearbeitung UrbanPlus Droste & Partner, Berlin (Auftragnehmer) Christiane Droste (Leitung) Thomas Knorr-Siedow Christine Meierhofer Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Bonn (Auftraggeber) Christoph Zander Vervielfältigung Alle Rechte vorbehalten Zitierhinweise BMVBS / BBR (Hrsg.): Umgang mit Bestandsobjekten im europäische Ausland. Sondergutachten des ExWoSt-Forschungsvorhabens Kostengünstige und qualitätsbewusste Entwicklung von Wohnungsobjekten im Bestand, BBR-Online-Publikation 15/2008. urn:nbn:de:0093-on1508rg39 Die vom Auftragnehmer vertretene Auffassung ist nicht unbedingt mit der der Herausgeber identisch. ISSN urn:nbn:de:0093-on1508rg39 BMVBS / BBR September 2008 Ein Projekt des Forschungsprogramms Experimenteller Wohnungs- und Städtebau (ExWoSt) des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) und des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR)

2 Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 1 Inhaltsverzeichnis Kurzfassung 2 Abstract 6 1 Einleitung 9 2 Falltypologien und Problemlagen Typologisches Netzwerk Siedlungs- und Gebäudetypologien Sozioökonomischer Bezug der physischen Mängel Nutzertypologien und daraus entstehende Problematiken Die Bedeutung von Raumdynamiken und Raumtypologien Der Finanzstatus kleinteiliger Bestandsobjekte 25 3 Handlungsrahmen und Akteurskonstellationen Sozial- und wohnungspolitischer Handlungsrahmen Akteurskonstellationen und Handlungslogiken der einzelnen Länder Wissensmanagement und Infrastrukturbereitstellung 32 4 Strategien zur kostengünstigen und qualitätsbewussten Entwicklung von kleinteiligen Beständen in Europa Länderberichte mit Fallstudien Österreich England Frankreich Fallstudien ohne Länderberichte Ungarn Dänemark Exkurs: Besondere finanzielle Instrumente: Reverse Hypotheken Resümee: Zentrale Themen und Handlungserfordernisse Literatur Anhang Anhang 1 Methodische Vorgehensweise des Gutachtens Anhang 2 Themenzentrierte Leitfäden für die Phase 1 (Screening)/ Phase 2 (Vertiefung) Anhang 3 Statistische Daten zu den kleinteiligen Beständen in den untersuchten Ländern Anhang 4 Weiterführende Informationen zu den Fallbeispielen Anhang 5 Produkte für die Praxisanwendung des Eigenheim-Contractings 146 BBR-Online-Publikation Nr. 15/2008

3 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 2 Kurzfassung Vor dem Hintergrund der sich verändernden demographischen und sozialräumlichen Rahmenbedingungen werden im ExWoSt-Forschungsfeld Kostengünstige und qualitätsbewusste Entwicklung von Wohnungsobjekten im Bestand" in sechs Modellvorhaben kommunale Initiativen und Strategien zur Sensibilisierung privater Einzeleigentümer und -eigentümerinnen im Umgang mit ihrer Immobilie wissenschaftlich begleitet. Zur Ergänzung der in den Modellvorhaben gewonnenen Perspektiven wird in diesem Sondergutachten der Umgang mit vergleichbaren sozialräumlichen, städtebaulichen und baulichen Typologien in verschiedenen europäischen Ländern auf seine strukturelle Übertragbarkeit hin untersucht. Gegenstand Ähnlich wie in Deutschland leben in allen europäischen Ländern große Gruppen der Bevölkerung in Ein- und Zweifamilienhäusern, Reihenhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern. In der Mehrheit der untersuchten Länder prägen diese Bestände weitgehend die allgemeinen Vorstellungen vom qualitätvollen Familienwohnen. Das Wohnen in großen Geschosswohnbauten hingegen wird vielfach entweder als eine Eigenheit von Großstädten oder als Wohnform benachteiligter Nutzergruppen angesehen. Zunehmend jedoch wird in den untersuchten Ländern erkennbar, dass der allgemein hohen Wertschätzung kleiner Wohnobjekte eine hochgradige Differenzierung von Qualitäten, Marktchancen und Problemlagen gegenübersteht. Typologien National unterschiedliche Wohnungspolitiken und -präferenzen bilden sich in der Baualtersverteilung und damit auch in den Sozialstrukturen und Mängellisten ab. Gebäude und Siedlungsform spiegeln die jeweiligen sozioökonomischen Bedingungen und die wohnungspolitischen und formalen Prioritäten ihrer Bauperiode wider. Dabei spielen regionale Vorlieben, z.b. für den Einzelhausbau (Österreich, Schweiz), Doppel- oder Reihenhäuser (England, Niederlande, Belgien) ebenso eine Rolle wie schichtspezifische Präferenzen. Die Typologien der kleinen Bestandsobjekte umfassen neben älteren kleinräumigen Siedlungsstrukturen Notwohnungen der zwei Nachkriegsperioden und ältere geschlossene Reihenhaussiedlungen von Arbeiter- und Werksiedlungen bis hin zu Gartenstädten. Quantitativ am bedeutendsten sind jedoch die Siedlungen der Nachkriegszeit mit Spitzen der Bautätigkeit und der Ausweitung der Eigentumsförderung seit den 1980er Jahren, die inzwischen seit mehr als 30 Jahren mit ihren Bewohnern und Bewohnerinnen altern. Daneben sind umfassende Probleme zunehmend in speziellen Typologien zu verzeichnen, die sich in Bergregionen oder auf Inseln sowie in peripheren Räumen finden. Es besteht ein deutlicher Zusammenhang zwischen physischen Mängeln und sozioökonomischen Aspekten. Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstände stehen neben technischen Ursachen in enger Beziehung zur sozialen Lage der Nutzer und zur Dynamik der Raumentwicklung. Probleme kumulieren dort, wo der Wohnungsmarkt extreme Entwicklungen aufweist, die mit der Sozialstruktur und den ökonomischen Potentialen nicht leicht in Einklang zu bringen sind. Besonders in altindustriellen Regionen, die von sozioökonomischen Schwierigkeiten und Wohnungsüberschüssen geprägt sind, sind bauliche Problemszenarien absehbar. Die gleichen baubedingten Voraussetzungen werden im Gegensatz dazu in prosperierenden Regionen großteils durch Qualitätsanpassung von den Eigentümerhaushalten kontinuierlich ausgeglichen. In allen Ländern gelten geringe Wohnflächen angesichts der deutlich ausgeweiteten Wohnflächennachfrage als problematisch für eine Anpassung an neue Wohnbedürfnisse. In Wachstumsregionen findet zunehmend Abriss und Neubau anstelle von Anpassungen der Objekte statt. Geringe Nutzflächen führen auch dazu, dass kleine Einfamilienobjekte in besseren Lagen und prosperierenden Regionen zunehmend von Ein- und Zweipersonenhaushalten genutzt werden (Singles, kinderlose Doppelverdiener) oder Kurzfassung

4 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 3 in ökonomisch marginalisierter Lage von ärmeren und beengt lebenden größeren Haushalten - oft mit Migrationshintergrund - übernommen werden. Zunehmend wohnen in den kleinen Bestandsobjekten Gruppen mit unterschiedlichen Lebensstilen. Die ursprüngliche sozialräumliche Segregation homogener Siedlungen - Arbeitersiedlungen oder Siedlungen der unteren oder höheren Mittelschichten - ist inzwischen durch Bewohnerwechsel in vielen älteren Siedlungen weitgehend aufgelöst. Es können sich jedoch neue Homogenisierungen entwickeln. Neben Gentrifizierung drohen an anderer Stelle Negativspiralen. Dabei spielen Alterung, Verarmung und die Invasion' von Bevölkerungsgruppen mit Migrationshintergrund eine besondere Rolle. Demographische Wellen führen zu veränderten Infrastrukturbedürfnissen, einem umfassenden Bedarf an personenbezogenen Hilfen und Pflegedienstleistungen und teilweise zu Anpassungskonflikten gegenüber jüngeren zuziehenden Haushalten. Diese Probleme werden aus allen Ländern mit größeren älteren Siedlungsgenerationen berichtet (England, Frankreich, Belgien, zunehmend auch in Dänemark); am wenigsten aus den Ländern, in denen der Bau kleiner Wohnobjekte erst kürzlich zu einem quantitativen Anstieg (Italien) in diesem Bestandssegment geführt hat. Die Größe homogener Gebäudegenerationen stellt in einigen Regionen ein besonderes Problem für die nachhaltige Nutzung und Entwicklung kleiner Bestandsobjekte und die entsprechenden Politiken dar. Wo Siedlungen baulich und sozial homogen sind, bündeln sich Veränderungsbedarfe (z.b. energietechnische Anpassung), die ggf. ganze Stadtteile und -regionen betreffen. Diese Probleme können am Markt gelöst werden, wenn eine starke Wohnungsnachfrage besteht. In Schrumpfungsregionen dagegen entstehen bauliche, soziale und finanzielle Probleme der kleinen Bestandsobjekte zugleich in mehreren zehntausend Einheiten. Dies erzeugt einen Problemdruck, wie er sonst nur in Altbauquartieren und den Großsiedlungen der Nachkriegszeit zu finden ist, die inzwischen seit Jahrzehnten Zielgebiete öffentlicher baulicher und sozialer Interventionen sind. In einigen Regionen (Nord-Frankreich, England sowohl im altindustrialisierten Norden als auch in südlichen Küstenorten) haben diese Probleme zur Einführung integrierter gebietsbezogener Politiken vom Typus der sozialen Stadt auch in Quartieren kleiner Bestandsobjekte geführt. Die kleinen Bestandsobjekte stellen als kumulierte private Vermögen einen Vermögensstock dar, der in allen Ländern deutlich über dem Produktivvermögen liegt. Sie haben somit eine wichtige volkswirtschaftliche Bedeutung, nicht zuletzt hinsichtlich zu befürchtender massenhaft auftretender Qualitätsmängel, die entsprechende potentielle Förderbedarfe erwarten lassen. Für die Eigentümerinnen und Eigentümer stellt dieser Bestand eine wichtige soziale Absicherung dar, die im Fall von sinkenden Marktwerten gefährdet ist. Handlungsstrukturen zwischen Markt und Politik Während die kleinen Bestandsobjekte über Jahrzehnte von Politik, Wissenschaft und Praxis quasi als Selbstläufer' angesehen wurden, mehren sich in allen untersuchten Ländern die Anzeichen, dass sie öffentlicher Aufmerksamkeit bedürfen. Aber nur in einigen Ländern - England, teilweise Frankreich - sind sie bereits Gegenstand der öffentlichen und politischen Diskussion. In Ländern mit einer (der Sozialstaatstypologisierung Esping-Andersons folgend) liberalen wohnungspolitischen Ausrichtung (Belgien, Schweiz, Ungarn) sind wohnungspolitische Interventionen in die kleinteiligen Bestände gering ausgeprägt. England hingegen hat trotz liberaler Grundausrichtung vor dem Hintergrund großer sozial und baulich problematischer Bestände ein intensives Beratungs- und Fördersystem für Kommunen und Bewohnerschaft entwickelt. Wichtige Akteure in diesen Ländern sind neben zivilgesellschaftlichen Organisationen (z.b. Hauseigentümerverbänden) die privaten Banken. Sie bieten sowohl öffentliche Mittel für Anpassungsmaßnahmen, z.b. für die Reduktion des CO 2 -Ausstoßes, als auch bankübliche Finanzierungsmittel an und treten oft als die Vermittler zwischen verkaufswilligen Alteigentümer und -eigentümerinnen Kurzfassung

5 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 4 und Kaufinteressierten auf. Daneben sind Makler aktiv und entwickeln - selten in direkter Abstimmung mit der Stadtplanung - regionale Vermarktungskonzepte. Zivilgesellschaftliche Organisationen, vielfach sowohl auf regionaler als auch nationaler Ebene vertreten, verstehen sich als Lobby gegenüber Öffentlichkeit und Politik, übernehmen aber auch Beratungsleistungen für Eigentümer und Eigentümerinnen. In dieser Ländergruppe hat die staatliche Politik nur in England ein System der Information, Beratung, Regulierung und Unterstützung im Rahmen der Wohnungsversorgungspolitik entwickelt, das sich auch auf ältere kleinteilige Bestände bezieht und neben der Anpassung an Umweltstandards und spezielle Nutzerbedürfnisse für bestimmte Gruppen auch den Ankauf von Bestandsobjekten fördert. In konservativen Sozialstaaten (Frankreich, Italien, bedingt in Österreich) ist der staatliche Einfluss auf das Wohnungswesen insgesamt und damit auch auf die Entwicklung kleiner Bestandsobjekte deutlicher. Wohnungspolitik und die Förderung von Neubau und Bestand werden als Elemente der Sozialpolitik und der Wirtschaftsteuerung betrachtet und machen sich in einer starken Institutionalisierung (Rolle öffentlicher Banken, staatliche Beratungsinstitutionen) und Verregelung bemerkbar. Dabei unterscheiden sich die zentralstaatlichen Systeme (Frankreich, Italien) deutlich von den bundesstaatlichen (z.b. Österreich), in denen Politikansätze auf Länderebene eine größere Bedeutung haben. Auf der Akteursebene übernehmen staatliche Akteure deutliche Leitfunktionen, die jedoch vielfach durch quasistaatliche Institutionen wie öffentliche Banken umgesetzt werden. In Ländern mit wohnungspolitischen Umverteilungsregimes (Dänemark, Niederlande) überwiegen staatliche und subsidiäre Akteure, die insbesondere für die nicht direkt refinanzierbaren Kostenanteile sozialpolitischer und umweltbezogener Maßnahmen im Interesse der Allgemeinheit, z.b. bei der Reduzierung der CO 2 -Emissionen, aufkommen, aber die Eigentümer und Eigentümerinnen auch bei Anpassungsmaßnahmen im Kontext des demographischen Wandels über Finanzierungshilfen und Beratungsinfrastrukturen unterstützen. Wissensmanagement und Bereitstellung einer Beratungsinfrastruktur In den drei Ländern, in denen die Probleme der kleinen Bestandsobjekte am deutlichsten zum Thema von Politik und Förderung geworden sind (England, Frankreich, Österreich), sind Gemeinsamkeiten auf der Handlungsebene festzustellen: Problemorientierte Förderinstrumente wie Maßnahmen zur CO 2 -Reduzierung oder für die soziale Stadtentwicklung werden für kleine Bestandsobjekte und ihre Siedlungstypologien geöffnet. Basis ist meist ein sozialräumliches Monitoring, das der Politik eine Entscheidungshilfe für die Allokation von Unterstützungen für die Gemeinden, aber auch direkt für Bürger und Bürgerinnen bietet, vor allem in besonderen Notsituationen. In allen Ländern, in denen die kleinen Bestandsobjekte für eine bessere Anpassung an den gesellschaftlichen Wandel gefördert werden, sind umfangreiche Programme für die Bearbeitung bestimmter Thematiken, z.b. für die altersgerechte Wohnungsanpassung, mit entsprechender finanzieller Ausstattung vorhanden. Beratungsinstitutionen verfügen über ein etabliertes Gerüst von Einrichtungen und Verfahren, um ihre Angebote an potentielle öffentliche und private Interessierte zu bringen. Dabei spielt die persönliche Einzelfallberatung im Rahmen der kommunalen Bauberatung durch Agenturen, Architekturbüros oder Eigentümerorganisationen eine wichtige Rolle. Praxisorientierte Forschung und Wissensmanagement für eine soziale Stadtentwicklung werden insbesondere in England, aber auch Frankreich und Österreich groß geschrieben. Kampagnen, Informationsdatenbanken, Kongresse und Kurse dienen der Vermittlung von Wissen und praktischer Kompetenz für diesen Themenbereich gegenüber Kommunen, professionellen Organisationen und Nutzergruppen. Kurzfassung

6 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 5 Übertragbare Ansätze Obwohl unterschiedliche Verfassungssysteme und nationale Handlungstraditionen keine eins-zu-eins' Übertragungen zulassen, erweisen sich Einzelelemente der vorgefundenen Politiken und strategische Grundausrichtungen als prinzipiell anpassbar an die Situation in Deutschland: die Entwicklung innovativer Anreizinstrumente, die den Übergang problematischer kleiner Bestandsobjekte an Nachnutzer und Nachnutzerinnen befördern, die Entwicklung zielgruppenorientierter Kommunikationsstrategien (Modell UK Housing Corporation), Entwicklung beteiligungsorientierter didaktischer Konzepte, zielgruppenspezifische und zielgerichtete direkte Vermittlung von Informationen an Eigentümerinnen und Eigentümer, die Einbeziehung anderer Fachpolitiken und -verwaltungen, im Kontext des demographischen Wandels insbesondere zur Altersvorsorge, sowie die Einführung eines kommunalen Bestandsmonitorings. Dabei sind gemäß der Erfahrungen anderer vergleichender Studien bestimmte Prämissen für die Bewertung der Übertragbarkeit notwendig. Dazu zählt, dass die Arbeit mit quantitativen Parametern durch eine Analyse der politischen, sozialen oder kulturellen Traditionen und rechtlichen Rahmenbedingungen sowie der Unterschiede bzw. Ähnlichkeiten in Prozessen ergänzt wird. Nur eine derartige differenzierte und integrierte Analyse von regenerativem Prozess, Ökonomie, Preispolitik und lokalen Aspekten (Milieus, kulturelle Codes) erlaubt eine Endverbraucher-Perspektive" für die Entwicklung von lokalen Strategien im neuen Kontext. Kurzfassung

7 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 6 Abstract: Dealing with the stock of small family housing units in European countries Considering the changing demographic and socio-spatial context in Germany, the Federal Office for Building and Regional Planning (BBR) has been carrying out research about initiatives and strategies to activate private owners of small houses - one and two family homes, row- and terraced houses and small multi-storey buildings. Six German model projects focus on adjusting these 'small homes' to changing demand, on improving their usability and environmental standards and on safeguarding their market value. This expert report on comparable typologies and strategies in nine European countries was commissioned in order to widen the German perspective. In a first review, Austria, Belgium, England, Denmark, France, Hungary, Italy, the Netherlands and Switzerland were screened. More in-depth research was carried out on Austria, Denmark, England, France and Hungary as these countries offered most comparable structures. Subject matter Like in Germany, large groups of residents in all European countries are living in detached and semi-detached family homes, in row houses and terraced buildings. In most countries these homes are playing an important role for the majority of residents' vision of quality family housing. Living in a large block is either understood to be a particularity of the inner cities or as a form of housing that is specific for the less advantaged groups of the population. Increasingly, however, the notion is surfacing in most of the researched countries that the formerly acclaimed domain of these small homes is characterised by a wide variance of qualities, differentiated market opportunities, social and economic risks. Typologies Different national housing preferences and housing policies determine the proportion of the small homes and the part they are playing in the urban, suburban and rural provision of housing. The dwellings and the settlement structures are reflecting the socio-economic development of societies and the housing priorities of the periods of origin. Detached single family homes have been regional favourites in Austria and Switzerland; countries where single family homes have only from the early 1980s appeared as a mass phenomenon. In contrast, semi-detached and terraced houses have been dominant in England, the Netherlands and Belgium as homes for large groups since the 19 th century. Settlement typologies are ranging from historic small-scale settlements to factory related estates dating back from early industrialisation to the 1970s. Especially in central Europe, many small post-war emergency homes have since become sustainable elements of urban housing. During the turn from the 19th to the 20 th century, many outstanding garden-city estates and later quality modernist developments have influenced the perception of family housing and suburbia. However, the largest proportion has been built after the transformation of state housing policies from rental social housing to supporting owner occupation since the late 1970s. This policy change has affected all European countries, and had also in eastern central Europe started even before Whereas older 'small homes' estates are now often inhabited by a mix of generations, especially those built after the 1960s are currently under the influence of demographic change. This is reflected in drastically changing infrastructure demands as large homogenous groups are ageing and a drastic exchange of residents takes place when either young affluent families or migrants who are settling in Europe move in. Special problems are appearing in peripheral regions, in the mountains and on islands, where housing demand is falling and tourism has become the important alternative sector. Over the last decades the former homogenous social structure of working- or lower middle-class estates of 'small homes' (very much in contrast to large upper class single family homes developments) has often eroded and made way for different social Abstract

8 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 7 groups and a multitude of life-styles. However, on the upper levels of the market, gentrification is eminent in many urban agglomerations and even prevents keyworkers from buying (South of England, Ile de France, Randstad Netherlands, and Northern Italy), while age and poverty as well as rapid social change affect many settlements in lower market sections and respective regions. Maintenance and modernisation-backlogs are clearly linked to the socio-economic status of the residents and to regional development dynamics. Problems are accumulating where the housing markets are under extreme pressures of either growth or decline. Especially in old-industrialised regions multiple problem scenarios have developed over the last few decades (e.g. in Northern England, Northern and Southern France, the former coal-and-steel regions of Belgium). The same buildings and settlement structures fare well as attractive housing for the better-off in growth regions where incomes make investment into housing attractive. But in those regions a polarisation is developing between dwellings which are attractive to be improved - and often enlarged - and those which are to be replaced by modern small homes of an often much better standard. In prospering regions, small homes are also increasingly used by single persons and childless couples, which leads to a radical change in the neighbourhood structure. On a national policy level, the size of large homogenous building-generations plays an important role as they lead to a massive accumulation of specific problems (heating, insulation, but also changes in infrastructure demand) on the level of neighbourhoods and regions. Where such problems are appearing in tens of thousands of dwellings, the small homes' can lead to socio-spatial problems comparable to those of large post-war housing estates (especially England, France and old-industrial regions), which, however, get much more political attention and support on a national and European level. In all countries, small homes are playing an important role of private property accumulated as an option to balance decreasing old-age incomes. But whereas this strategy is paying off well in growth regions, there are indications in all countries that this investment into the future may become more risky as populations are shrinking. These risks are evident even in countries, where private home-ownership so far has been understood as an unquestionable element of personal income security. Action between market and policy Whereas a debate about social and environmental needs for intervention and assistance for residents has started in all countries on a professional level, only in a few countries earmarked policies have been established for this housing stock. In a majority of European countries the general housing support is also available for this section of the market. But only in England and France, 'small homes' estates have been partly included in integrated policies on a national level, while in many other countries this housing stock more often gets the political attention only on a municipal level. There are distinct differences between countries with a liberal basic housing policy (Belgium, Switzerland, Hungary), where state interventions are hardly existing, while market, civil society and municipality are the sole actors. In contrast, the English government is highly active due to the vulnerability of part of its stock of neglected small houses inhabited by lower income groups. An intensive system of information, consultation and financial support is organised from the national level down to the municipalities. In the more conservative welfare states (France, Italy, Austria) the state influence on housing is more apparent and reflects on the small homes. Public banks and institutionalised programmes are dominating with the more centralised states (France, Italy) differing from the federal systems, where regional policies and institutions play a more important role. In countries with a housing political regime which is more oriented towards income redistribution (Denmark, the Netherlands), state and subsidiary actors are dominating and providing funds for measures of benefit to the Abstract

9 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 8 community (e.g. CO 2 reduction), but also for adapting homes to the demands of special needs groups. In those countries, where policies for the small homes are pursued, a strong emphasis is given to information and knowledge management, particularly as far as strategies to activate the residents are concerned. Intermediate actors between state and residents (free of charge advice and consultancy) are often included and well publicised experimental projects play a major role. In some countries, also funding is made available for the acquisition of property (e.g. England and Italy), however usually only for a first in a fife-time buy. Like in some other countries, also special types of refurbishment as well as environmental upgrading of properties are supported. This is usually connected to the setting of standards, but only in the UK and Denmark, a strict house monitoring sets an obligatory housing standard to be met by owners, and legal consequences affect those who do not follow these regulations. European knowledge exchange to support German practice The European examples of good practice can be of value to the German practice in dealing with the situation of small homes even though there are structural differences making one-to-one replication of policies impossible. With the ExWoSt initiative, Germany has stepped in line with those countries that have been taking care of the emerging problems of those small homes and their residents and an exchange of experience can lead to improvements in this important field of housing. In terms of transferability, the research reinforces the experience that an evaluation requires certain preconditions, e.g. the combination of qualitative and quantitative approaches, including a sound analysis of the given political, socio-cultural and legal frameworks. Only such a complex analysis of regeneration processes, economy, price policies and local milieus and codes allows a transfer of strategies into a new context. It will be advisable to engage in multilateral process of exchange, including professional bodies and national representatives of the owners of the small homes, in order to curb negative developments in an organised way. Existing professional information exchanges like the European Urban Knowledge Network (EUKN) and information networks of the financial sector can easily be utilised, whereas in intergovernmental cooperation this topic needs further attention. Abstract

10 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 9 1 Einleitung Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung befasst sich vor dem Hintergrund der sich verändernden demographischen und sozialräumlichen Rahmenbedingungen mit der Bestandsentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie kleinen Mehrfamilienhäusern (im Weiteren kleine Bestandsobjekte' genannt) in der Bundesrepublik. In sechs deutschen Modellvorhaben sollen Möglichkeiten aufgezeigt werden, wie diese Bestände zeitgemäß und zukunftsgerecht an sich ändernde Nutzungsbedürfnisse, den demographischen Wandel und die Dynamik der räumlichen Entwicklung zwischen Wachstum und Schrumpfung angepasst werden können. Zur Erweiterung des möglichen Handlungsspektrums wird in diesem Sondergutachten der Umgang mit vergleichbaren sozialräumlichen, städtebaulichen und baulichen Typologien in verschiedenen europäischen Ländern dargestellt. Zudem werden die vorgefundenen Analysen und Lösungswege auf ihre strukturelle Übertragbarkeit für die Situation in Deutschland hin untersucht. Dabei steht ein akteurs- und institutionenorientierter Ansatz im Zentrum. Zentrale Fragestellungen waren: Welche institutionellen Arrangements werden in den einzelnen Ländern gewählt, um Handlungsoptionen zu entwickeln, und wie werden sie umgesetzt? Welche Akteure von staatlichen (Gesamtstaat, Regionen, Kommunen), quasistaatlichen (vgl. KfW in Deutschland) und privaten institutionellen Akteuren (insbesondere Immobilien- und Wohnungswirtschaft, Banken) bis hin zu privaten Eigentümerinnen und Eigentümern und deren Organisationen befassen sich mit dem Gegenstand? An der Bearbeitung des Gutachtens wurde in einem zweistufigen Verfahren ein Konsortium wohnungs- und stadtsoziologisch bzw. sozialwissenschaftlich arbeitender europäischer Wissenschaftler und Wissenschaftlerinnen beteiligt (zum methodischen Verfahren vgl. Anhang 1). Die Mitglieder der Forschungsgruppe waren: England: Dr. Nicola Morisson, Cambridge University Österreich: Dipl. Ing. Heidrun Feigelfeld, SRZ Wien Frankreich: Jean Bosvieux, ANIL Paris; Dr. Dirk Gebhard, UrbanPlus Dänemark: Kathleen Scanlon, London School of Economics Schweiz: Dr. Joris van Wezemael, ETH Zürich Niederlande: Frank Wassenberg, OTB Delft Belgien: Pascal de Decker, Universität Antwerpen Italien: Alessandra de Cughis, Consultant, Mailand Ungarn: Prof. Dr. Jószef Hegedüs, Metropolitan Research Institute Budapest Gegenstand Wie in Deutschland leben in allen europäischen Ländern große Gruppen der Bevölkerung in kleinen Bestandsobjekten. Ein- und Zweifamilienhäuser stehen dabei fast ausschließlich im Eigentum der Nutzerinnen und Nutzer. Kleine Mehrfamilienhäuser werden entweder als Wohnungseigentümergemeinschaften oder als Vermietungsobjekte von oft mitwohnenden Einzeleigentümerinnen und -eigentümern betrieben. Im Verhältnis zum Bestand an Geschosswohnungen in größeren Wohngebäuden handelt es sich bei den kleinen Bestandsobjekten in allen Staaten der Europäischen Union um den größten Bestand einer in sich stark differenzierten Wohnungstypologie. In den untersuchten Ländern prägen diese Bestände inzwischen die allgemeinen Vorstellungen vom qualitätvollen Familienwohnen. Das Wohnen in größeren Geschosswohnbauten wird dagegen oft entweder als eine Eigenheit der Großstädte und besonders mobiler urbaner Milieus angesehen oder als die Wohnform benachteiligter Nutzergruppen. Dass kleine Wohnobjekte im Bestand oder Neubau überall in Europa als besonders begehrenswert gelten, wird sowohl in der über ökonomische Kalküle hinausgehenden Nachfrage und Zahlungsbereitschaft deutlich als auch in der politischen Kapitel 1 Einleitung

11 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 10 Aufmerksamkeit, die der Neubau dieser Wohntypen in der Mehrzahl der europäischen Länder durch direkte und indirekte Subventionen bis heute erfährt. Abbildung 1 Anteil der Einfamilienhäuser am nationalen Wohnungsbestand Quelle: Eigene Berechnung auf der Basis von RIBA, 2005 Trotz der inzwischen durch EUROSTAT homogenisierten raumrelevanten Daten für die Europäische Union und assoziierte Länder besteht eine für Vergleiche problematische und unsichere Datenlage. In den Ländern werden unterschiedliche Zählweisen bezüglich der Ein- und Zweifamilienhäuser angewandt, wobei z.b. Einfamilienhäuser (EFH) mit Einliegerwohnungen völlig unterschiedlich zugeordnet werden. In der Statistik wird in der Regel keine Unterscheidung zwischen freistehenden Gebäuden, Doppelund Reihenhäusern vorgenommen. Noch problematischer sind die Zählweisen anderer kleiner Eigentumsobjekte wie terraced houses mit mehr als zwei Wohnungen und mehreren Etagen, da die Typologisierungen sich unterscheiden. Zudem werden Erstund Zweitwohnsitze nicht grundsätzlich differenziert und auch kaum nach ihrem Zustand bewertet. So existiert z.b. in England ein obligatorisches, durch die Kommunen umzusetzendes Monitoring-System zum Zustand der Objekte, während in der Mehrzahl hier untersuchter Länder keine systematische Analyse des Zustands der Objekte vorliegt. Zunehmend jedoch wird in den untersuchten Ländern erkennbar, dass der allgemein hohen Wertschätzung dieser Wohnobjekte eine hochgradige Differenzierung von Qualitäten und Mängeln gegenübersteht. Während sie vielfach nachhaltig zufrieden stellende Wohnverhältnisse bieten, werden zugleich spezifische Problemlagen erkennbar, die sie als Wohnobjekte nicht allgemein, aber am konkreten Ort und unter konkreten Bedingungen teilweise problematisch werden lassen. Dabei lassen sich die in der folgenden Tabelle dargestellten Merkmalskomponenten identifizieren: Kapitel 1 Einleitung

12 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 11 Tabelle 1 Übersicht der Merkmalskomponenten kleinteiliger Bestände in den untersuchten Ländern Merkmalskomponenten Demographischer Wandel Konsequenzen Dynamisierung des Marktgeschehens und Bedeutungswandel für die Zukunftssicherung, genderspezifische Auswirkungen (alte allein stehende Frauen, regional bedingt auch allein stehende alte oder junge Männer), direkter Einfluss auf die Wertentwicklung Problem überflüssiger Elternhäuser Fokus: Schweiz, Dänemark, Frankreich, Österreich Regionaler Strukturwandel Rückwirkungen des regionalen ökonomischen Wandels Polarisierte Entwicklung von Preisen und Rentabilität, Wertverfall in sozioökonomischen Schrumpfungsregionen (Berggebiete, Peripherie) Fokus: England, Frankreich, Italien Leistbarkeit (affordability), Investitionsbereitschaft und fähigkeit Fokus: England, Frankreich Wertentwicklung kleiner älterer Bestandsobjekte Verlust der Bedeutung als angesparte Altersvorsorge (zweite Säule der Rentenpolitik) Fokus: England, Dänemark, Schweiz Lebensstiländerungen Bedarfsänderungen bezogen auf Bestandsstruktur, räumliche und gestalterische sowie Nutzungs- und Präferenzverlagerungen, Gentrifizierung vs. Wertverfall, Invasion von MigrantInnen vs. Stabilisierungsfaktor für Integration Fokus: alle untersuchten Länder Verlagerung von Präferenzen im Verhältnis Stadt, Umland, Region Reurbanisierungstendenzen Erhöhte Kosten für öffentliche und technische Infrastrukturen Fokus: Schweiz, Österreich Wertverfall peripherer Lagen Fokus: alle untersuchten Länder Zuzug kontrastierender Bevölkerungsgruppen Soziale Polarisierung vs neue Zielgruppen Fokus: Frankreich, England Folgen großer typologisch gleicher Baugenerationen Mengenprobleme von gravierenden Nachhol- und Investitionsbedarfen, z.b. in UK und den MOE-Staaten, oft hoher ökologischer Nachbesserungsbedarf im Grenznutzenbereich Fokus: Belgien, England Fehlende ökologische Anpassungen und Anreizsysteme Umfassender Investitions-, teilweise auch Informations- und Beratungsbedarf, CO 2 -Reduzierung als herausragendes Problem Fokus: alle Länder Unterschiedliche Bedeutung von Zweitwohnungen Regionale Polarisierung und neue Wohntypologien Fokus: alle Länder Quelle: UrbanPlus 2007 Kapitel 1 Einleitung

13 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 12 2 Falltypologien und Problemlagen Aus sozialwissenschaftlicher Sicht ist die Ausweitung der kleinen Bestandsobjekte ein integraler Bestandteil der gesellschaftlichen Entwicklung des 20. Jahrhunderts, die in den älteren EU-Mitgliedsstaaten durch eine schubweise zunehmende sozialräumliche Ausdifferenzierung, Individualisierung und einen maßgeblichen Wohlstandsanstieg breiter Schichten gekennzeichnet ist. Diese Entwicklungsschübe bilden sich auf zwei Ebenen ab: dem Massenwohnungsbau (meist von Mietwohnungen, oft im geförderten sozialen Geschoßwohnungsbau) und dem Bestand kleinteiliger Wohneigentumsprojekte, die sich trotz vielfach serieller Typen als eine quasi inhärente Gegenbewegung zugunsten von mehr Individualität darstellen. Mit der Individualisierung des Wohnens im eigenen Haus' (Barth 1961, 1968; Murie/van Kempen/Knorr-Siedow 2003), die es zur Privatsache machte, hängt es vermutlich zusammen, dass kleine Bestandsobjekte - mit Ausnahme der (früheren) britischen council-houses - seltener unter dem Gesichtspunkt ihrer typologischen Übereinstimmung als in der Bandbreite ihrer Unterscheidungsmerkmale betrachtet werden. So liegen Untersuchungen aus den hier berücksichtigten europäischen Ländern sowohl zu einzelnen Wohnformen wie dem Einfamilienhaus oder Siedlungstypen wie Werksiedlungen sowohl aus sozialwissenschaftlicher und wohnungswirtschaftlicher Sicht als auch zu technischen Fragen und zur finanziellen Bedeutung einzelner Gebäudetypen vor. Auch ortsbezogene Fallstudien, in denen die Bewohnergenerationen und daraus erwachsende Problemlagen aus der Sicht der Gemeindepsychologie oder der Pädagogik analysiert werden, sind aus den meisten untersuchten Ländern bekannt. Eine Gesamtschau der sozialen, technischen und wirtschaftlichen Bedeutung, der siedlungsstrukturellen Wirkungen und immanenter Probleme der kleinen Bestandsobjekte liegt dagegen trotz ihres quantitativen Gewichtes und der qualitativen Bedeutung für die gesellschaftliche Entwicklung bisher in keinem der untersuchten Länder vor. Kapitel 2 Falltypologien und Problemlagen

14 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland Typologie-Netz kleiner Bestandsobjekte Das typologische Netz, in dem sich die kleinen Bestandsobjekte sowie ihre Nutzer und Nutzerinnen und andere Akteure in Europa befinden, zeigt eine hohe Komplexität von unterschiedlichen und miteinander in Beziehung stehenden Einflussfaktoren. Abbildung 2 Typologie-Netz kleiner Bestandsobjekte Quelle: UrbanPlus / Grafik Meierhofer 2.2 Siedlungs- und Gebäudetypologien Historische kleine Bestandsobjekte aus der Zeit vor dem 19. Jahrhundert sind in allen Ländern vorhanden. Sie spielen jedoch außer in historischen italienischen Städten, wo sie teilweise schwer Nutzungen finden, kaum eine bedeutende Rolle als wohnungspolitische Problemfälle. Die hier als problematisch bezeichneten Bauten und Siedlungen dagegen entstehen überall in Europa etwa ab den 1880er Jahren als ländliche Einzelgebäude und Arbeitersiedlungen, aber auch bereits in terraced-estates insbesondere in britischen, belgischen und französischen Städten und in frühen Werkssiedlungen in größeren Zahlen. Die weitaus größte Mehrheit der heute vorhandenen kleinen Bestandsobjekte ist dem 20. Jahrhundert zuzurechnen. Europaweit lassen sich drei große Wellen der Bautätigkeit identifizieren: Aufbauend auf wohnungsreformerischen Modellen des vorausgegangenen 19. Jahrhunderts wurden vor dem ersten Weltkrieg und in den zwei Jahrzehnten der Zwischenkriegszeit kleine Wohnobjekte in Siedlungszusammenhängen am Rand der Städte gebaut. Sie sind heute ganz überwiegend individuelles Wohneigentum, obwohl sie ursprünglich teilweise als Pacht- und Vermietungsobjekte gebaut wurden. Eine zweite Siedlungswelle entstand in den 1950er und 1960er Jahren mit dem fast europaweiten Ausbau der Wohneigentumsförderung für finanziell gesicherte untere Mittelschichten, Angestellten- und Arbeiterhaushalte. Nach einem Absinken der Bautätigkeit angesichts des massiven Baus von Geschosswohnungen (Großsiedlungen) erfolgte erneut eine deutliche Beschleunigung seit den frühen 1980er Jahren, die in al- Kapitel 2 Falltypologien und Problemlagen

15 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 14 len Ländern bis heute anhält und inzwischen auch die Länder erreicht hat, in denen die Förderung bis dahin mehrheitlich den Geschosswohnungsbau bevorzugte (Österreich, Frankreich, Italien, Dänemark, Schweden, Ungarn). National unterschiedliche Wohnungspolitiken und -präferenzen bilden sich in der Baualtersverteilung und damit - in gewissen Grenzen - auch in der Sozialstruktur und den Mängellisten ab. Die Gebäude und Siedlungsform spiegeln die jeweiligen sozioökonomischen Bedingungen und die wohnungspolitischen und formalen Prioritäten ihrer Bauperiode sowie die verfügbaren Bautechnologien wider. Dabei spielen regionale Vorlieben, z.b. für den Einzelhausbau (z.b. Österreich, Schweiz) oder Doppel- oder Reihenhäuser (England, Niederlande, Belgien) ebenso eine Rolle wie schichtenspezifische Präferenzen, auch wenn generell seit den 1980er Jahren eine Tendenz zur Verdichtung festzustellen ist. Im Folgenden werden die im Rahmen dieses Gutachtens identifizierten Typen kleiner Bestandsobjekte vorgestellt und charakterisiert. Notwohnungen Ursprünglich als Notwohnungen wurden vergleichsweise große Bestände in den zwei Nachkriegsperioden gebaut: von 1919 bis ca in allen vom Krieg betroffenen Ländern (besonders Ungarn, Österreich, Frankreich) und von 1946 bis ca am Rand der damaligen Kernstädte und teilweise als inzwischen kaum noch wirtschaftliche Kleinbauernstellen auf dem Lande (Österreich, Frankreich). Soziale Problemlagen: z.t. Alterung und Armut in peripheren Siedlungen; Abwanderung ehemaliger Kleinbauern, aber teilweise attraktiv als Zweitwohnungen Bauliche Probleme: oft umfassender Anpassungsbedarf aufgrund ursprünglicher Baumängel; geringe Wohnungsgrößen; für neue Strukturen schwer nutzbare Grundstücke Vergleichbare ExWoSt-Projekte: --- Vergleichbare andere deutsche Siedlungsstrukturen: Selbsthilfe im Eigenheimbau der Nachkriegsperioden in West- und Ostdeutschland Ältere geschlossene Reihenhaussiedlungen Ältere geschlossene Reihenhaussiedlungen, die in gefassten Siedlungsstrukturen nach Gesamtplänen für Arbeiter- und Angestelltenfamilien gebaut wurden, finden sich in England, Belgien und altindustrialisierten französischen Regionen sowohl aus dem 19. Jahrhundert als auch aus der Zwischenkriegszeit. Hier überwiegen zwei- bis dreigeschossige Reihenhäuser. Die Siedlungen verfügen meist über eine entsprechende Infrastrukturausstattung - Geschäfte, Gaststätten, öffentliche Grünflächen, typologisch variieren sie zwischen der Werksiedlung und Gartenstädten. Häufig verfügen sie über Nutzgärten, wobei kleine individuelle Grundstücksgrößen überwiegen. Die Wohnflächen liegen meist deutlich unter 100 qm und weisen geringe Raumgrößen auf. Vielfach handelt es sich bereits bei den frühen Bauten um serielle Entwürfe, und die teilweise niedrige Bauqualität (geringe Wandstärken, Fundamente feuchtigkeitsgefährdet) entspricht ihrem gesellschaftlichen Status (besonders in den altindustriellen Gebieten in England, Belgien und Frankreich, aber auch in Dänemark und Österreich). Diese Gebäude bieten nur einen begrenzten Spielraum für bauliche Veränderungen und sind heute trotz einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum für das Wohnen von Familien z.t. wenig attraktiv. Soziale Problemlagen: unterschiedlich je nach regionaler Typik von sozialer Stabilität und Milieupersistenz zwischen Gentrifizierung (in bevorzugten Lagen auch nach umfassendem Umbau) und Vernachlässigung und Leerstand in Schrumpfungsregionen; spezifische Probleme bei ärmeren Bewohnergruppen oder Eigentümerhaushalten mit Migrationshintergrund Bauliche Probleme: verbreitet Reparaturstau und ökologischer Nachholbedarf; geringe Wohnungsgrößen Vergleichbare ExWoSt-Projekte: --- Kapitel 2 Falltypologien und Problemlagen

16 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 15 Vergleichbare andere deutsche Siedlungsstrukturen: ältere Werkssiedlungen, frühe Gartenstadtsiedlungen Kleinbürgerliche Siedlungen mit hoher Wohnqualität Parallel wurden in allen Ländern seit dem späten 19. Jahrhundert Siedlungen höherer Qualität für kleinbürgerliche Schichten gebaut. Wie bei den allein stehenden Einfamilienhäusern, die in der Nutzerhierarchie höher angesiedelt wurden, sind auch in Doppel- und Reihenhäusern die Wohnflächen und Räume größer. Insbesondere in allein stehenden Häusern im Siedlungskontext finden sich individuelle Entwürfe mit großzügigeren und flexibleren Gebäudeformen (z.b. aufgrund zusätzlicher Funktionsräume). In einigen Ländern (Niederlande, Dänemark, Italien) überwiegen diese Siedlungen quantitativ gegenüber den einfachen Arbeitersiedlungen der Perioden vor Dagegen haben sie in England, Frankreich und Ungarn eine ähnlich große quantitative und qualitative Bedeutung für den Wohnungsmarkt. Soziale Problemlagen: Alterung und Altersfolgen, Wertverlust in peripheren Regionen Bauliche Probleme: in alternden Siedlungen Instandsetzungsstau Vergleichbare ExWoSt-Projekte: Kaufbeuren Vergleichbare andere deutsche Siedlungsstrukturen: Große Anzahl von Objekten in allen Bundesländern, problematisch besonders in Schrumpfungsregionen Abbildung 3 Englische Reihenhaussiedlung / Belgisch-Luxemburgisches Montanrevier - Privatisierte Werksiedlung des späten 19. Jahrhunderts Photos: UrbanPlus / Knorr-Siedow 2006 Industrielle Moderne Kleine Bestandsobjekte der Industriellen Moderne beginnen erst nach dem zweiten Weltkrieg das Siedlungsbild zu bestimmen, obwohl sich Vorläufer der Moderne insbesondere in den Niederlanden, in Österreich, Schweden und Dänemark in der (damaligen) urbanen Peripherie finden lassen. Neben der in Österreich häufigen vereinfachten Formensprache überlieferter Gebäudetypen (z.b. ausbaubares Satteldach) sind insbesondere in England, Dänemark und den Niederlanden aus dieser Zeit größere Bestände als Doppel- und Reihenhäuser sowie kleine Mehrfamilienhäuser, aber auch als allein stehende Einfamilienhäuser zu finden. Bedingt durch die Vorgaben der sich ausweitenden öffentlichen Eigenheim- und Mietwohnungsbauförderungen in allen Ländern bleiben die Wohnungs- und Raumgrößen gering. Die Bauten beginnen sich aber deutlich vom Massenwohnungsbau und seinen Geschosswohnungen im Sinne eines gehobenen' Bauens abzuheben, auch wenn sie teilweise in direkter Nachbarschaft entstehen. Die Gebäudetechnologie wird durch Kosten- und Materialeinsparung beeinflusst und beschränkt in verdichteten Siedlungen die Umbaufreundlichkeit. Generell werden ökologische Gesichtspunkte (Energieeinsparung, Materialökologie) noch bis über die zweite Hälfte der 1970er Jahre vernachlässigt. Gegenüber den erwarteten Standzeiten in Deutschland von etwa 100 Jahren werden in den Niederlanden und England, zum Teil auch in Frankreich, technische Standzeiten von etwa 40 Jahren und mehr kalkuliert, was sich sowohl in der technologischen Haltbarkeit wie den Abschreibungsmodi spiegelt. Soziale Problemlagen: unterschiedlich nach regionaler Lage zwischen unauffällig und gut am Markt platziert bis hin zu hoch belastet durch Alterung, schnellen Bewohnerwechsel und Vermarktungsprobleme Kapitel 2 Falltypologien und Problemlagen

17 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 16 Bauliche Probleme: z.t. umfassende strukturelle Probleme im Massenwohnungsbau (Baumaterialien) Vergleichbare ExWoSt-Projekte: Marbach am Neckar, Giessen Vergleichbare andere deutsche Siedlungsstrukturen: große Bestände der 1950er bis Ende der 1970er Jahre in allen westlichen Bundesländern, geringe Bestände in Ostdeutschland Postmoderne Postmoderne Bestandsobjekte erscheinen im Zuge der drastischen Ausweitung des Eigenheimbaus seit den 1980er Jahren in allen Ländern. Generell ist seit dieser Zeit eine Ausweitung kompakter Bauformen auch über Arbeiterwohnhäuser hinaus (Reihenhäuser, kleinere Mehrfamilienhäuser) in verdichteten Siedlungen in den urbanen Räumen festzustellen, in den staatssozialistischen Ländern gilt dies auch in ländlichen Gebieten. Die Gebäude und die erste Eigentümer-/Bewohnergeneration haben inzwischen ein Alter erreicht, in dem ein Generationenwechsel anzustehen beginnt. Durch die Verwendung höherwertiger Baumaterialien als in den vorhergehenden Baugenerationen treten weniger direkte Bauschäden auf, die die Wohnqualität beeinträchtigen oder größere Sanierungsmaßnahmen dringend erfordern würden. Defizite hinsichtlich ökologischer Standards verschärfen sich jedoch auch hier in allen Ländern - wenngleich auf sehr unterschiedlichem Niveau. Neben den skandinavischen Ländern übernehmen Deutschland und Österreich eine deutliche Vorreiterrolle bei der Umsetzung von Maßnahmen zur Energieeinsparung. Auch bei mit früheren Bauformen vergleichbaren Raumfolgen werden hier in Sanierungsprozessen vielfältigere Gestaltungen geschaffen. Soziale Problemlagen: Zunehmende Alterung, Alterungsfolgen teilweise deutlicher als in älteren Beständen Bauliche Probleme: eher gering Vergleichbare ExWoSt-Projekte: --- Vergleichbare andere deutsche Siedlungsstrukturen: große Bestände in allen Bundesländern Abbildung 4 Einfamilienhaussiedlung der 1980er Jahre in Cavour (Nord-Italien) und individuelle Einfamilienhäuser der Vorwendeperiode in Budapest Photos: UrbanPlus/Knorr-Siedow 2007/2005 Spezielle Typen Neben den bisher beschriebenen Gebäudetypen sind insbesondere ältere, vielfach nicht mehr als solche genutzte Bauernhäuser und andere Einzelobjekte als problematisch zu bewerten. Für diesen Gebäudetypus stellen sich Probleme, die sich oft jeder technischen Standardisierung von Lösungen für die energetische und nutzerspezifische Ertüchtigung entziehen und auf allen Ebenen Einzellösungen erfordern (Schweiz, Italien, Frankreich, insbesondere in ländlichen und Gebirgsregionen / auf Inseln). Informelle Siedlungen der 1950er bis 1970er Jahre, die inzwischen nur z.t. aufgewertet wurden, finden sich als Problemlagen am Rand italienischer und französischer Städte. Soziale Problemlagen: regional unterschiedlich Bauliche Probleme: abhängig vom Einzelfall Kapitel 2 Falltypologien und Problemlagen

18 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 17 Vergleichbare ExWoSt-Projekte: Kaufbeuren, Lauffen am Neckar, Romrod Vergleichbare andere deutsche Siedlungsstrukturen: ländliche und suburbane Schrumpfungsregionen Typologisch homogene Gebäudegenerationen Der Umfang typologisch homogener Gebäudegenerationen stellt in einigen Regionen ein besonderes Problem für die nachhaltige Nutzung und die Entwicklung entsprechender Politiken dar. Wo sich viele kleine Bestandsobjekte eines Stadtteils oder einer Region in einem ähnlichen Bauzustand befinden und zudem die sozialen und ökonomischen Verhältnisse der Eigentümer und Eigentümerinnen durch Alterung und/oder Armut problematisch sind, wird zeitgleich in vielen Objekten eine bauliche Anpassung erforderlich und/oder findet ein Bewohnerwechsel statt. Wo ganze Siedlungen baulich und sozial homogen sind, bündelt sich dieser Veränderungsbedarf entsprechend. Die daraus resultierenden Veränderungen zeigen sich in den untersuchten Ländern regional unterschiedlich entweder als Gentrifizierungs- oder als Residualisierungsprozesse. Insbesondere in Belgien und England und dort in Regionen mit einer Nachfrageschwäche entstehen als Folge großer typologisch homogener Baugenerationen (z.b. des späten 19. Jahrhunderts oder der 1950er bis 1970er Jahre) bauliche, soziale und finanzielle Probleme in bis zu mehreren zehntausend Einheiten in einer Region. Diese Massierung von problematischen kleinen Bestandsobjekten führt zu einem Überangebot von Objekten in schlechtem baulichen Zustand am Markt, gepaart mit einer Entwertung dieser Bestände bei gleichzeitig wachsenden Anforderungen an öffentliche Dienstleistungen für die Bewohner und Bewohnerinnen aufgrund von Alterung, Pflegebedarf, Armut und Generationenkonflikten. In Nordengland, Belgien und Nordfrankreich entstand so für diese großen Baugenerationen der Vorkriegszeit und der ersten Nachkriegsjahrzehnte ein Problemdruck, wie er sonst nur in Altbauquartieren und den Großsiedlungen der Nachkriegszeit zu finden ist, die inzwischen seit Jahrzehnten die Zielgebiete öffentlicher baulicher und sozialer Interventionen und Förderprogramme sind. In der Fachliteratur- und -diskussion wie in künstlerischen Arbeiten, Literatur und Film wird für diese Quartiere eine negative Entwicklungsspirale' beschrieben. Das Wegbrechen traditioneller Industrie, wenig attraktive Wohnverhältnisse und verarmende, nach wie vor auf industrielle Arbeitsplätze angewiesene Bevölkerungsgruppen (insbesondere verstärkt von Arbeitslosigkeit betroffene Bevölkerungsgruppen mit Migrationshintergrund) treffen aufeinander und führen zu einem negativen Entwicklungsklima (z.b. Bradford, Liverpool mit seinen großen Reihenhausbeständen, Nachkriegssiedlungen in nordfranzösischen Küstenregionen und Industriegebiete im Süden des Landes, altindustrielle Regionen im wallonischen Teil Belgiens). Während dieser z.t. schnelle und tief greifende Wandel in Wachstumsregionen meist dem Markt überlassen wird und ohne großflächige Konflikte verläuft, wird er in strukturschwachen Regionen wie Nordfrankreich oder in England (insbesondere im altindustrialisierten Norden und in südlichen Küstenorten) als Anlass für integrierte gebietsbezogene Politiken vom Typus der Sozialen Stadt genommen. 2.3 Bezüge zwischen sozioökonomischen Rahmenbedingungen und physischen Mängeln Instandhaltungs- und Modernisierungsrückstände haben neben technischen Ursachen direkte Begründungen in der sozialen Lage der Nutzer und Nutzerinnen. Bauliche Probleme kumulieren dort am stärksten, wo auch soziale und ökonomische Probleme zusammen kommen: in von sozioökonomischen Schwierigkeiten geprägten Gebieten wie z.b. Nordengland und Wallonien verschärfen sich bauliche Problemszenarien. Die gleichen baulichen Voraussetzungen werden in siedlungsstrukturell vergleichbaren prosperierenden Regionen wie Südengland oder Flamen großteils durch permanente Qualitätsanpassung der Eigentümerinnen und Eigentümer beseitigt. Kapitel 2 Falltypologien und Problemlagen

19 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 18 In sozial benachteiligten oder durch Abwanderung geprägten Regionen erreichen die Bauschäden häufig ein Ausmaß, aufgrund dessen die Nutzung kaum noch möglich ist erscheinen lässt und die physische und ökonomische Zukunft eines Großteils des Bestands insgesamt gefährdet erscheint (England, Belgien, z.t. Frankreich). Auch Nachholbedarfe hinsichtlich der Energieeffizienz sind sozioökonomisch vermittelt und kumulieren in wirtschaftlich benachteiligten Regionen, in denen sowohl die ökonomische Kraft als auch die soziale Basis für eine nachhaltige Weiterentwicklung fehlt. Geringe Wohnflächen gelten in allen Ländern angesichts der deutlich steigenden Wohnflächennachfrage als problematisch für eine Anpassung an neue Wohnbedürfnisse. Zunehmend werden Anpassungen gegenüber Abriss und Neubau hintangestellt. Dies betrifft insbesondere verdichtete belgische, englische und auch dänische Siedlungen, die nur in sehr begrenztem Maß einen Zubau von Wohnraum möglich machen. Kleine Einfamilienobjekte in besseren Lagen und in prosperierenden Regionen werden entweder zunehmend von Ein- und Zweipersonenhaushalten genutzt (Singles, kinderlose Doppelverdiener) oder in ökonomisch marginalisierter Lage von ärmeren und beengt lebenden größeren Haushalten - oft mit Migrationshintergrund - übernommen. 2.4 Nutzertypen und daraus entstehende Problematiken Den unterschiedlichen baulichen Typen und ihrer Position am Wohnungsmarkt entsprechend, wohnen in kleinen Bestandsobjekten Bewohnergruppen mit unterschiedlichen Lebensstilen. Die ursprüngliche sozialräumliche Segregation homogener Siedlungen - hier Arbeitersiedlungen, dort Siedlungen der unteren oder höheren Mittelschichten sowie Einzelhausbebauungen höherer Schichten - wie sie noch bis in die 1960er Jahre vorherrschte und auch die jeweilige Quartierskultur bestimmte, ist inzwischen durch Bewohnerwechsel in vielen älteren Siedlungen teilweise aufgelöst. Auch sind, obwohl weiterhin in allen Ländern erkennbar mehr traditionelle Familien in den kleinen Bestandsobjekten leben, frühere Kernfamilienmodelle durch eine Vielfalt neuer Haushaltsformen und Lebensstilgruppen ersetzt worden. Alleinerziehende finden sich neben älteren Alleinlebenden, viele Wohn- und Nutzergemeinschaften prägen englische und teilweise auch französische und belgische Siedlungszusammenhänge, besonders in den Großstädten und deren Umgebung. Der früheren alters- und einkommensbezogenen Homogenität stehen jedoch nach Phasen der Mischung vielfach neue Formen sozialer Homogenität gegenüber. Alterung, Verarmung und die Invasion' von Bevölkerungsgruppen mit Migrationshintergrund werden dabei allgemein als problematisch erlebt. Insbesondere auf der lokalen Ebene wird dies als Handlungserfordernis für soziale Interventionen gesehen. Diese Quartiere werden deshalb entsprechend problematischer Symptome, die durch Fallstatistiken und sonstige Auffälligkeiten sichtbar werden, als Zielgebiete für Quartiersentwicklungsprogramme ausgewiesen ( New Deal for Communities', Market Renewal Pathfinder Programme', Quartiers en Crise'). In anderen Quartieren hingegen wird eine Gentrifizierung - oft verbunden mit der Verdrängung verwurzelter sozialer Schichten durch Preisanstieg - vordergründig als Aufwertung interpretiert. So werden Probleme verdrängt, die sich aus spezifischen Lebenslagen auch mittelständiger Haushalte ergeben, wie z.b. Alterseinsamkeit oder Teilleerstand nach Familienauflösung mit entsprechend hohen Wohnfolgekosten. Während der demographische Wandel in älteren Siedlungen meist bereits abgeflacht ist, spielt er in den nach dem Zweiten Weltkrieg gebauten Siedlungen und insbesondere in Siedlungen der 1970er und 1980er Jahre eine herausragende Rolle und bestimmt die Geschwindigkeit des Nutzerwandels. Die altersbezogen homogene Zusammensetzung der Bewohner und Bewohnerinnen führt im Zeitverlauf zu Kapitel 2 Falltypologien und Problemlagen

20 Sondergutachten Umgang mit Bestandsobjekten im europäischen Ausland 19 veränderten Infrastrukturbedürfnissen und einem regionalen Anwachsen des Bedarfs an personenbezogenen Hilfen und Pflegedienstleistungen, der Notwendigkeit einer Öffnung für Markteinflüsse und Anpassungskonflikten gegenüber jüngeren zuziehenden Haushalten, vielfach aufgrund einer zu schnellen Verjüngung der Bewohnerschaft. Diese Probleme werden aus allen Ländern mit größeren älteren Siedlungsgenerationen berichtet (England, Frankreich, Belgien, zunehmend auch Dänemark) und treten am wenigsten in den Ländern auf, in denen der Bau kleiner Wohnobjekte erst kürzlich einen quantitativen Anstieg erfahren hat (Italien, Ungarn). Abhängig von der sozialen Zusammensetzung der Bewohnerschaft der Siedlungen entstehen unterschiedliche Problemdynamiken. Beim durch demographische Wellen bestimmten Nutzerwechsel ergeben sich zwei typische Szenarien, die sich z.t. mit den durch große Baugenerationen verursachten Problemen überlagern: In Ländern und Regionen mit mittlerem Nachfragedruck findet eine Neubewertung der Lagequalität und der Objekte am Markt statt, so dass leichte Verschiebungen sowohl in obere als auch untere Segmente möglich sind. Rapide Veränderungen finden dabei selten statt. Bei großem Marktdruck und bei schwacher Nachfrage hingegen können in wenigen Jahren gravierende Veränderungen im Marktstatus entstehen. Während lagebegünstigte Objekte, z.b. in Metropolennähe, insbesondere Frankreich, England und Dänemark einem schnellen Gentrifizierungsdruck ausgesetzt sind und zum Teil von wohlhabenden jungen Familien und Einzelpersonen übernommen werden, kann in peripheren Regionen ein schnelles Abgleiten in Problemsituationen stattfinden (z.b. in französischen Einfamilienhaussiedlungen in der Nähe prekärer Großsiedlungen, die von den Eigentümerinnen und Eigentümern aufgegeben und von ärmeren Haushalten mit Migrationshintergrund übernommen werden). Wie bereits angedeutet, ergeben sich überwiegend aufgrund der typologischen Homogenität und des zeitgleichen Bezugs der Objekte alterungsspezifische Problemlagen, die zu einem mis-fit' zwischen den Nutzungsbedürfnissen und den gegebenen baulichen Strukturen führen. Er betrifft zeitlich zuerst ältere Menschen sowohl bei eigener Nutzung als auch vor einem altersbedingten Bewohnerwechsel. Typischerweise sind es Frauen, die nach dem Tod der Partner allein in den Siedlungen verbleiben und massiv unter Altersvereinsamung und Altersarmut leiden. Der mis-fit' kann teilweise aus psychischen Gründen, teilweise aus ökonomischen Gründen, aber auch aufgrund von Markthindernissen vielfach schwer überwunden werden. So finden zwangsläufig Änderungen im Nutzerverhalten statt: wenn die oberen Etagen der Häuser für Hochbetagte nur noch schwer erreichbar sind, bleiben diese Räume oft ungenutzt, stellen aber weiterhin einen Kostenfaktor dar. In der Generationsfolge älterer Siedlungen treten typischerweise nach den Altersproblemen und dem Generationenwechsel Anpassungsprobleme an die Bedürfnisse von jüngeren Familien im Haus und im Quartier auf. Versuche, diesen mis-fits' auf kommunaler Ebene durch Angebotsvermittlung altersgerechter Wohnungen, familiengerechter Objekte oder generationenübergreifender Wohnformen zu begegnen, haben bisher kaum zum Erfolg geführt (Dänemark, Österreich). Neben den veränderten Infrastrukturbedürfnissen, auf die Kommunen vielfach nur begrenzte Reaktionsmöglichkeiten haben, spielen im Kontext einer alternden Bevölkerung die finanzielle Situation und die Preisentwicklung eine besondere Rolle. Besonders in wachstumsorientierten Regionen wird in allen Ländern (besonders Frankreich, England, Dänemark) eine Anpassung durch einen Umzug in altengerechtere Wohnformen nicht vornehmlich durch technische Schwierigkeiten oder Angebotsmängel behindert, sondern durch den Preisanstieg für kleinere, aber altengerechte Wohnungen. Beim Verkauf der alten und oft mangelhaften Immobilie kann häufig nicht der verlangte Preis für kleine, häufig neu gebaute altengerechte Objekte erzielt werden. Daneben führen Preisminderungen bei Instandsetzungs- und Modernisierungsstau und insbesondere unpassende Grundrisse bei kleinen Bestandsobjekte auch in Preissteigerungssituationen zu relativen Wertverlusten als Altersrücklage. Dies erzwingt nicht nur Kapitel 2 Falltypologien und Problemlagen

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