Flexible Bürogebäude aus Sicht von Planern, Nutzern und Investoren. FOSTA P 881 Nachhaltige Bürogebäude in Stahl- und Stahlverbundbauweise

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1 FOSTA P 881 Nachhaltige Bürogebäude in Stahl- und Stahlverbundbauweise Jacques Tati: Mon Oncle (1958)

2 Lehrstuhl für Metallbau Prof. Mensinger, H. Hogger, M. Raps, L.Huang Lehrstuhl für Stahl und Leichtmetallbau Prof. Feldmann, B. Döring Fachgebiet Entwerfen- und Baugestaltung Prof. Jo Eisele, Frank Lang, Benja Traumann Institut für Stahl- und Holzbau Prof. Stroetmann, C. Franz, P. Deepe Institut für Technik und Arbeit e.v. Prof. Zink, Dipl.-Ing. Tino Baudach, K. Fischer Lehrstuhl für Unternehmensrechnung und Controlling Prof. Lingnau, Dipl.-Kffr. techn. Katharina Kokot München Aachen Darmstadt Dresden Kaiserslautern 2

3 Lage, Größe, Akustik, Lichtverhältnisse, Ausstattung all diese Faktoren haben Einfluss darauf, wie wohl sich ein Mitarbeiter an seinem Arbeitsplatz fühlt. Und das wiederum beeinflusst die Motivation, die Kommunikation mit Kollegen und letztlich die Zahl der Fehltage. Aber die meisten Unternehmen große wie mittlere haben gar keine Vorstellung davon, wie stark die Gebäudesituation zur Arbeitsproduktivität beiträgt, sagt Andreas Pfnür und stützt sich dabei auf eine von ihm durchgeführte Studie. Danach ließe sich die Arbeitsproduktivität um 13,6 Prozent steigern, würde man das Optimierungspotential nutzen. Quelle: Prof. Dr. Andreas Pfnür in: Echo Online vom 2. November 2012

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5 »Der Übergang zu den offenen Büros ist etwas, das wir weltweit in den nächsten Jahren noch viel öfter sehen werden«, sagt Ruth Stock-Homburg, die an der TU Darmstadt zu Personalmanagement forscht. Die skandinavischen Länder, auch die Niederlande, seien besonders weit. Deutschland liege im internationalen Vergleich im Mittelfeld. Neben Vodafone seien derzeit der Sporthersteller Adidas sowie die Deutsche Bank und Siemens dabei, die Arbeitsbedingungen den neuen Bedürfnissen ihrer Mitarbeiter anzupassen.»je wissensintensiver eine Branche, desto wichtiger ist der Austausch, desto wichtiger werden kurze Wege, Kommunikation und Kreativität.«Was für die eigenen Mitarbeiter gilt, betont Stock-Homburg, das gilt auch für die Kunden:»Auch Kunden gehen davon aus, dass sich ihre direkten Ansprechpartner mit anderen Bereichen abstimmen, damit ihr Auftrag zügig bearbeitet wird. Und das kann nur funktionieren, wenn Abteilungsdenken und fachliche Silos abgebaut werden.«quelle: Prof. Dr. Ruth Stock-Homburg in: Süddeutsche Zeitung,

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7 In der neuen Deutschlandzentrale des Mobilfunkkonzerns Vodafone in Düsseldorf haben die Mitarbeiter künftig kein festes Büro mehr. Sie bekommen einen mobilen Schreibtisch und können sich dort niederlassen, wo sie ihr Projekt am besten erledigen. Sie kannten das natürlich aus amerikanischen Filmen. Die grauen Pappwände, die den riesigen Raum in viele kleine zerlegen; die eigentlich Schutz bieten sollen, tatsächlich aber eher dazu dienen, dass blöde Kollegen ab und an einen Spruch dran pinnen und bösartige unerkannt Radiergummis durch die Gegend schleudern können. So haben sie sich das also vorgestellt, die 5000 Mitarbeiter von Vodafone, als es hieß, dass es in Zukunft nur noch ein offenes Büro gibt. Quelle: Prof. Dr. Ruth Stock-Homburg in: Süddeutsche Zeitung,

8 Quellen: Spaces in Amsterdam, Vodafone in Amsterdam, Interpolis in Tilburg, google im Silicon Valley, Samas in Houten, Mother in London;

9 Und deshalb hat Personalchef Dirk Barnard vor mehr als einem Jahr seine Abteilung zu einer Art Vorführraum gemacht. Beton, Glas und Stahl auf dem Campus schraubten sich damals noch in die Höhe, bis schließlich auch die 19. Etage der neuen Deutschlandzentrale hinter dem Bauzaun hervorragte. Und im fünften Stock des alten Gebäudes, wenige Fußminuten entfernt, konnten die Mitarbeiter bereits ansehen, wie ihr neues Büro von innen aussehen würde. Graue Pappwände gab es da nicht. Statt dessen: eine Menge Licht, das von beiden Fensterfronten in die schmalen Räume strömt, ohne von einer Wand gebremst zu werden. Eine Schicht Filz hinter den Bildern an der Wand, die den Lärm schluckt. Kollegen, die nun etwas leiser telefonieren, wenn sie nicht mehr nur mit einem, sondern mit sechs Kollegen im Büro sitzen. Und es konnte passieren, dass die Besucher plötzlich vor dem Schreibtisch des Personalleiters standen. Keine Tür schirmt ihn mehr ab. Quelle: Prof. Dr. Ruth Stock-Homburg in: Süddeutsche Zeitung,

10 Quellen: Spaces in Amsterdam, Vodafone in Amsterdam, Interpolis in Tilburg, google im Silicon Valley, Samas in Houten, Mother in London;

11 Quellen: Spaces in Amsterdam, Vodafone in Amsterdam, Interpolis in Tilburg, google im Silicon Valley, Samas in Houten, Mother in London;

12 Flexible Bürogebäude aus Sicht der Nutzer

13 Einbettung von Bürogebäuden in einen Gesamtkontext zukünftiger Herausforderungen Output Kunden Qualität, Leistung, Kosten, Zeit Wissens- und Informations- Dienstleistungen, Kreativität, Forschung, Entwicklung, Innovationen Unternehmen/Mieter Produktivität, Zufriedenheit von Mitarbeitern und Kunden, Gewinn Vereinbarkeit von Beruf und Familie, Gesundheit, Einkommen, Qualifizierung, Teilhabe, Macht Immobilien- management- lokal regional global Stadt / Kommune Arbeit, Steuereinnahmen, Infrastruktur städtische Energie-, Kommunikations-, Mobilitätskonzepte, Positive soziale, ökologische und ökonomische Effekte, Zertifikate Nachhaltigkeit Megatrends Tertiarisierung, Wertewandel, Klimawandel, demografischer Wandel, technologische Fortschritt Mieteinnahmen, Rentabilität der Investition Bildquelle:

14 Anforderungen von Nutzern an Bürogebäude Im Fokus: Unternehmen Hohe Effizienz und Effektivität im Leistungserstellungsprozess durch Mitarbeitergewinnung und Mitarbeiterbindung und positive Image-Bildung durch attraktive Arbeitsumgebungen Hohe Effizienz und Anpassbarkeit der Büroflächen an ändernde Rahmenbedingungen (z.b. Prozesse, Leistungen, Technik) Im Fokus: Mitarbeiter Relativ zeitstabil: Anforderungen an den Seh-, Wärme-, Luftkomfort und Bedarf an existenzieller Sicherheit Indivduelle Sinnstiftung und Selbstverwirklichung, Vereinbarkeit von Beruf und Familie, Erhalt der Arbeitsfähigkeit Möglichkeiten für Kommunikation, Konzentration und Regeneration

15 Quelle: IAO, 2012

16 Flexible Flächennutzung Flexible Bürogebäude bieten: Möglichkeit der Reorganisation von Arbeitsabläufen oder des Wechsels zwischen Team- und konzentrierter Einzelarbeit ohne bauliche Veränderungen das richtige Maß an Kommunikations-, Konzentrations- und Regenerationsmöglichkeiten Berücksichtigung unternehmensspezifischer Verhältnisse Kein omnipotentes Bürokonzept Voraussetzung: Flexibilitätskapazität in der Gebäudeprimärstruktur Lösungsansatz zur Realisierung flexibler Bürogebäude und Büroflächen: Konditionierung der Gebäudeprimärstruktur

17 Zwischenfazit 1. Der Bedarf an der Entwicklung von unternehmensspezifizierten räumlichen und organisatorischen flexiblen Nutzungskonzepten ist vorhanden. 2. Positive Effekte auf Produktivität und Zufriedenheit von Mitarbeitern und Kunden können jedoch nicht allein durch bessere Arbeitsumgebungen erreicht werden. Dafür ist ein harmonisiertes Zusammenspiel mit der Arbeitsorganisation und Unternehmensführung eine weitere Voraussetzung. 3. Die Einführung neuer, (ggfs.) flexibler Bürokonzepte muss kultursensibel durchgeführt werden. 4. Zukunftsfähige, flexible Bürogebäude mit anpassungsfähigen Büroflächen setzen bestimmte Gegebenheiten durch die Primärstruktur voraus. 5. Chancen für den Stahl können sich in diesem Kontext aus seinen positiven Eigenschaften als Konstruktionswerkstoff ergeben.

18 Flexible Bürogebäude aus Sicht der Investoren

19 Ökonomische Bewertung flexibler Bürogebäudestrukturen in Stahl- und Stahlverbundbauweise Nachhaltigkeitsdiskussion bietet flexiblen Bauweisen in Stahl- und Stahlverbundbauweise die Möglichkeit sich neu am Markt zu positionieren Anpassungsfähigkeit flexibler Konstruktionen an sich ändernde Nutzeranforderungen Langfristige Vermietbarkeit Werterhaltung als ein zentrales Kriterium der ökonomischen Nachhaltigkeit ABER: Bewusstsein für flexible Gebäudestrukturen steht im völligen Gegensatz zur ausschließlichen Kostenorientierung! Gegenwärtige Zertifizierungssysteme bieten keine zufriedenstellende Lösung! ZIEL: Aufzeigen der absoluten und relativen Vorteilhaftigkeit flexibler Konstruktionen in Stahl- und Stahlverbundbauweise im Rahmen einer Investitionsrechnung

20 Ökonomische Bewertung flexibler Bürogebäudestrukturen in Stahl- und Stahlverbundbauweise Was versteht man unter flexiblen Gebäudestrukturen? Lösungsansatz zur Realisierung flexibler Bürogebäude und Büroflächen: Konditionierung der Gebäudeprimärstruktur Erweiterungsflexibilität Typologie der Flexibilität im Gebäudebau Interne Flexibilität (keine Nutzungsänderung) Umbaukosten Nutzungsflexibilität (Nutzungsänderung) Planungsflexibilität Prospektive Flexibilität Mehrkosten der Bauwerkserstellung

21 Aussagen über die absolute Vorteilhaftigkeit flexibler Baukonstruktionen Vergleichsobjekt Flexibel Beispielgebäude ohne Mittelstützenreihe; 13,5 m Spannweite (2 Varianten) OK FFB 22m Zentrale Annahmen Wirtschaftliche Nutzungsdauer: 50 ND 80 Änderung der Sekundärstruktur Berücksichtigung von Umbaumaßnahmen in Intervallen von 12 Jahren Mieteinnahmen: Fallunterscheidung Flexibilität als Basisfaktor Flexibilität als Begeisterungsfaktor

22 Aussagen über die relative Vorteilhaftigkeit flexibler Baukonstruktionen Vergleichsobjekt Unflexibel Beispielgebäude mit Mittelstützenreihe; 12 m Spannweite (3 Varianten) OK FFB 22m Zentrale Annahmen Wirtschaftliche Nutzungsdauer: 15 ND 50 Änderung der Sekundärstruktur Umbauhäufigkeiten = 0 Mieteinnahmen: Fallunterscheidung Flexibilität als Basisfaktor Flexibilität als Begeisterungsfaktor

23 Reduktion der Gesamtheit des Investitionsvorhabens auf seine monetäre Dimension / nachvollziehbare Darstellung der eingehenden Daten Ermittlung des Datenkranzes für gebäudebezogene Investitionen direkte Zahlungen indirekte Zahlungen I. Investitionsausgaben (a o ) II. laufende Ausgaben in den Perioden (a t ) III. laufende Einnahmen in den Perioden (e t ) IV. Veräußerungserlöse sowie -ausgaben am Ende der Nutzungsdauer n (R n )

24 I. Investitionsausgaben Ermittlung der Kapitalkosten: KG 100 (DIN 276) Zinsen für Vor- und Zwischenfinanzierung Ermittlung der Herstellungskosten: KG (DIN 279) Baukosten der Primär- und Sekundärstruktur Prognosebedarf z.b. Ermittlung der Baukosten: KG 300 (Baukonstruktionen) Kostenanschlag: Kostenberechnung: Eigenkalkulation der Kosten der Stahlbauarbeiten sowie der Beton- und Stahlbetonarbeiten Zuordnung der Kosten zu den Kostengruppen gem. DIN 276 Ermittlung der angenäherten Gesamtkosten des Bauvorhabens auf Basis von Kostenkennwerten (BKI)

25 II. Laufende Ausgaben in den Perioden Ermittlung der Umbaukosten: KG (DIN 276) Berechnung der durchschnittlich anfallenden Umbaukosten bei der Realisierung unterschiedlicher Bürokonzepte für eine Musterbürofläche von ca. 400 m2 und 12,7 m Gebäudetiefe Zellenbüro Kombibüro Gruppenbüro Business-Club Ermittlung der Instandsetzungskosten: KG 400 (DIN 18960) Unregelmäßige Zahlungen für Ersatzinvestitionen nach Ablauf der technischen Nutzungsdauer; in Anlehnung an DGNB 2012 Ermittlung der Betriebskosten: KG 300 (DIN 18960) z.b. in Anlehnung an DGNB 2012

26 III. Laufende Einnahmen in den Perioden (1) Extrapolation der in der Vergangenheit beobachteten Mietentwicklung Standorte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart Berücksichtigung einer nachhaltigen Gebäudekonzeption Auswertung von Untersuchungen zum Zusammenhang zwischen nachhaltig konzipierten Gebäuden und Mieterträgen Zusammenfassung der Ergebnisse zu zwei Zukunftsszenarien: Flexibilität als Basisfaktor: Die Anpassungsfähigkeit eines Gebäudes an sich ändernde Nutzeranforderungen verhindert die Entstehung von Unzufriedenheit, führt aber nicht zwangsweise zu Zufriedenheit. Flexibilität als Begeisterungsfaktor: Die Anpassungsfähigkeit eines Gebäudes an sich ändernde Nutzeranforderungen resultiert in Zufriedenheit, fehlende Flexibilität führt aber nicht zwangsläufig zur Unzufriedenheit

27 III. Laufende Einnahmen in den Perioden (2) Grafische Darstellung des Zusammenhangs zwischen Flexibilität und Mieteinnahmen Voraussetzungen: Nutzerzufriedenheit spiegelt sich in der Höhe der Miete wieder sehr zufrieden Zahlungsbereitschaft als Funktion der Zufriedenheit Begeisterungsfaktor Leistungsfaktoren Erfüllungsgrad der Flexibilität völlig unzureichend Zeit vollständig Basisfaktoren In Anlehnung an das Kano-Modell völlig unzufrieden

28 IV. Veräußerungserlöse sowie -ausgaben am Ende der Nutzungsdauer Beseitigungskosten und Veräußerungserlöse Ermittlung der Abbruchkosten sowie möglicher Veräußerungserlöse aufgrund von Wiederverwendungspotentialen der Stahlkonstruktion Ermittlung der Abbruch- und Entsorgungskosten der Bauelemente, die im Rahmen der Herstellungskosten berücksichtigt wurden

29 Definition: Flexibilität = Restrukturierung / Umbau bei gleicher Nutzung Variabilität = Nutzungsänderung / Umnutzung

30 Flexible Bürogebäude aus Sicht der Planer

31 niedrig mittel hoch aufwändig möglich spontan a < 7,00m a > 7,00m Unterzüge Mittelstütze Flachdecke

32 Reversibles Büro

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35 Zimmertrennwände 2 Flurtrennwände 3 Bodenbelag 4 Bodentanks 5 Brüstungskanal 6 Steckdosen (z.b. Staubsauger) 7 Decke (z.b. Bauteilaktivierung?)

36 Gipskartonwand Systemtrennwand System A (normal) - muss neu verkabelt werden System B (hochwertig) - Elektrik wird mit Element versetzt Entfernen durch Zerstören

37 Lage, Größe, Akustik, Lichtverhältnisse, Ausstattung all diese Faktoren haben Einfluss darauf, wie wohl sich ein Mitarbeiter an seinem Arbeitsplatz fühlt. Und das wiederum beeinflusst die Motivation, die Kommunikation mit Kollegen und letztlich die Zahl der Fehltage. Aber die meisten Unternehmen große wie mittlere haben gar keine Vorstellung davon, wie stark die Gebäudesituation zur Arbeitsproduktivität beiträgt, sagt Andreas Pfnür und stützt sich dabei auf eine von ihm durchgeführte Studie. Danach ließe sich die Arbeitsproduktivität um 13,6 Prozent steigern, würde man das Optimierungspotential nutzen. Prof. Dr. Andreas Pfnür in: Darmstädter Echo

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39 Manchmal hilft nur noch ein Umzug Lage, Größe, Akustik, Lichtverhältnisse, Ausstattung all diese Faktoren haben Einfluss darauf, wie wohl sich ein Mitarbeiter an seinem Arbeitsplatz fühlt. Und das wiederum beeinflusst die Motivation, die Kommunikation mit Kollegen und letztlich die Zahl der Fehltage. Aber die meisten Unternehmen große wie mittlere haben gar keine Vorstellung davon, wie stark die Gebäudesituation zur Arbeitsproduktivität beiträgt, sagt Andreas Pfnür und stützt sich dabei auf eine von ihm durchgeführte Studie. Danach ließe sich die Arbeitsproduktivität um 13,6 Prozent steigern, würde man das Optimierungspotential nutzen. Prof. Dr. Andreas Pfnür in: Darmstädter Echo

40 Merci FOSTA P 881 Nachhaltige Bürogebäude in Stahl- und Stahlverbundbauweise

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