Die optimale Finanzierung und Zinsabsicherung

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1 Die optimale Finanzierung und Zinsabsicherung SHIF am 27. November 2014 Stefan Mühlemann, Partner bei

2 1. Die richtige Finanzierungsstruktur 2. Die Zinsrisiken und deren Absicherung 3. Die sichere Gesamtfinanzierung Seite 1

3 CHF Mio. Mitarbeitende CHF Mio. Seit 2006 sind wir die unabhängigen Experten für die Optimierung neuer und bestehender Finanzierungen und Zinsabsicherungen. CHF 5 Milliarden kumuliertes durch bearbeitetes Finanzierungsvolumen. Wachsendes Team von derzeit 15 Mitarbeitenden. 5' '000 3'000 2'000 1' arrangiert sichere Gesamtfinanzierungen und Zinsabsicherungen mit Laufzeiten von einem Monat bis 40 Jahre Gesamtfinanzierung für langfristigen Kapitalbedarf Höchste Finanzierungssicherheit Zinsrisiko vollständig absicherbar Hohe Flexibilität Volle Transparenz Minimaler Bewirtschaftungsaufwand Tiefst mögliche Finanzierungskosten Tiefst mögliche Gegenparteirisiken Kumulierte durch erwirkte Zinseinsparungen für Kunden von CHF 442 Millionen Die beste Finanzierungslösung garantiert aufgrund Unabhängigkeit und Interessengleichheit von. Seite 2

4 Unsere 60 Jahre Bankerfahrung nutzen wir, um unseren Kunden aus unabhängiger Position die optimale Finanzierung und Zinsabsicherung zu etablieren. Stefan Mühlemann, Partner Sebastian Angst, Partner Ehemals LGT Group und Schweizerischer Bankverein Dozent an den Universitäten St. Gallen und Zürich Prüfungsexperte für eidg. dipl. Immobilientreuhänder Advisory Board Member bei Swiss Association of MBAs Ehemals Kepler Capital Markets, Abrias Investment Management und Credit Suisse Prüfungsexperte für eidg. dipl. Immobilientreuhänder Händlerlizenz an der SIX Swiss Exchange Mitglied bei Swiss Health Leaders Community der Meinungsführer und Entscheidungsträger im Gesundheitswesen Alumni von Tuck School of Business, London Business School Credit Suisse Engagement Award 2008 Bachelor in Finance, Banking and Taxation an der FFHS Schweiz Lukas Brunner, Director Anne Cheseaux, Director Ehemals Zürcher Kantonalbank, Rothschild Bank, Julius Bär Lic. oec. HSG, Chartered Financial Analyst (CFA), Financial Risk Manager (FRM) Alumni der Universität St. Gallen (HSG) und der Zürcher Hochschule Winterthur (FH) Ehemals Credit Suisse Lic. oec. HEC Lausanne, dipl. Wirtschaftsprüferin CAS Gesundheitssysteme und politik zhaw CFB network, Hospitality Consulting, Managing Partner Treuhand-Kammer, Präsidentin der Sektion Zürich Mitglied des Leaders Club Switzerland Mitglied des MWST-Gremiums Seite 3

5 Unsere 60 Jahre Bankerfahrung nutzen wir, um unseren Kunden aus unabhängiger Position die optimale Finanzierung und Zinsabsicherung zu etablieren. Matthias Lehmann, Director Ehemals Credit Suisse, Clariden Leu und Julius Bär Bachelor in Finance, Banking and Taxation an der FFHS Schweiz Alumni der FFHS Schweiz Andreas Weber, Associate Director Ehemals Credit Suisse und Raiffeisenbank Studium an der ZHAW Winterthur, Vertiefung in Banking & Finance Prüfungsexperte für eidg. dipl. Immobilientreuhänder Studium an der HWZ Zürich, MAS mit Vertiefung in Banking & Finance Seite 4

6 Die richtige Finanzierungsstruktur Seite 5

7 Ein strukturierter und effizienter Prozess führt zur optimalen Finanzierung und Zinsabsicherung Auftragserteilung an zur Finanzierungsoptimierung & Zinsabsicherung. Übergabe notwendiger Unterlagen an. Steigerung der Fremdkapitalattraktivität durch Kunde und. erstellt Analyse und Finanzierungsdossier. fragt «passende» Finanzinstitute, institutionelle Investoren und andere Kreditgeber an. analysiert deren Angebote und macht diese transparent und vergleichbar. arbeitet langfristige Gesamtfinanzierungsstruktur mit Finanzinstituten und Investoren aus. präsentiert Offertenvergleich und bespricht Lösungsmöglichkeiten mit Kunden. Kundenentscheid für Struktur und ein oder mehrere Kreditgeber. bestellt und kontrolliert Finanzierungsverträge. klärt Zins- bzw. Risikobedürfnis ab und arbeitet mit dem Kunden eine Zinsabsicherungsstrategie aus. Kundenentscheid für eine Zinsabsicherungsstrategie. unterstützt bei Implementierung Finanzierung & Zinsabsicherung. überwacht die Zinsentwicklung, Finanzierung & Zinsabsicherung. Seite 6

8 Um die optimale Finanzierung sicherzustellen, ist die Koordination und Zusammenarbeit mit verschiedensten Kreditgebern und Investoren vonnöten. Vorgehen ohne Vorgehen mit Finanzinstitut 1 Inst. Investor 1 Finanzinstitut 11 Finanzinstitut 1 Inst. Inst. Investor 11 Inst. Investor 1 Finanzinstitut 2 Inst. Investor 2 Finanzinstitut 22 Finanzinstitut 2 Inst. Inst. Investor 22 Inst. Investor 2 3 Finanzinstitut Finanzinstitut 33 Finanzinstitut n n Finanzinstitut n Inst. Inst. Investor 33 Inst. Investor 3 Inst. Inst. Investor n n Inst. Investor n 1 Gemeinde Gemeinde 11 Gemeinde 22 Gemeinde 2 Gemeinde n n Gemeinde n Kanton 1 Gemeinde Gemeinde 11 Gemeinde 22 Gemeinde 2 Gemeinde n n Gemeinde n Kapitalmarkt Kanton Inst. Investor n Inst. Investor n Privater Investor 1 Inst. Investor n Inst. Investor n Privater Investor n übernimmt «Spart die der Koordination Kunde nichts, und Analyse kosten wir der nichts.» Finanzierungsmöglichkeiten. Seite 7

9 Für alle unsere Kunden haben wir signifikante Optimierungen in vier Bereichen etabliert. 1. Reduktion Zinskosten 2. Minimierung Zinsrisiko durchschnittlich 35% Absicherungen 1 Monat 40 Jahre Ø Zinskosten vor Ø Zinskosten nach Ø Zinsrisiko vor Ø Zinsrisiko nach 3. Minimierung Amortisationspflicht 4. Erhöhung Flexibilität Reduktion Verpflichtung keine Penalties Ø Verpflichtung vor Ø Verpflichtung nach Ø Flexibilität vor Ø Flexibilität nach Transparente Vollfinanzierung «Spart über die der Gesamtlaufzeit Kunde nichts, kosten des Kapitalbedarfs wir nichts.» zu den besten Konditionen. Seite 8

10 Die folgenden Kundenbeispiele zeigen, wie Finanzierungsoptimierungen bei Privatpersonen bzw. Immobiliengesellschaften verlaufen. Baufinanzierung Immobiliengesellschaft Ausgangssituation vor : Kunde braucht CHF 40 Mio. Baufinanzierung für 100 urbane Wohnungen, Bauzeit 30 Monate Zinskosten CHF Amortisation CHF p.a. nach Bauende Volles Zinsrisiko während und nach der Bauzeit Leistungen von : Ausschreiben der Finanzierung bei Finanzinstituten Verhandeln der Vertragsbestandteile Präsentieren der besten Angebote an den Kunden Implementieren des Kundenentscheids Ergebnis mit : Um-/Anschlussfinanzierung Familie Ausgangssituation vor : Kunde besitzt Immobilienportfolio von CHF 100 Mio. 69% Festhypotheken, 23% variabel, 8% 2. Hypothek Zinskosten CHF p.a. Amortisation CHF p.a. Ø Zinsabsicherung 2,7 Jahre = sehr hohes Zinsrisiko Leistungen von : Ausschreiben der Anschlussfinanzierungen Verhandeln der Vertragsbestandteile Präsentieren der besten Angebote an den Kunden Ausarbeiten einer Zinsabsicherungsstrategie Implementieren des Kundenentscheids Ergebnis mit : 1. Einsparung CHF p.a. bzw. 79% der Zinskosten 2. Mögliche Zinsabsicherung während/nach Bauzeit 1. Einsparung CHF p.a. bzw. 44% der Zinskosten 2. Zinsabsicherung 37 Jahre nach 3 Jahren 3. Keine Amortisationsverpflichtung 4. Vollständige Flexibilität: keine Penalties 3. Amortisationsverpflichtung neu CHF p.a. ( -75%) 4. Erhöhung der Flexibilität: keine Penalties Seite 9

11 Kürzlich von abgeschlossene Finanzierungen. optimiert CHF 7 Mio. für eine Gemeinde arrangiert CHF 40 Mio. für die Hangenmoos AG Bankkredit Zinsrisiko für 10 Jahre ausgeschaltet Zusätzlicher Kreditrahmen für zukünftige Bauvorhaben CHF gespart Bankkredit Finanzierung von Mehrfamilienhäuser Zinsrisiko für 30 Jahre abgesichert CHF 4,2 Mio. gespart Flexibilität erhöht arrangiert CHF 300 Mio. für Erweiterungsbau arrangiert CHF 86 Mio. für Stiftung Öffentliche Anleihe Privatplatzierungen Bankkredite CHF 47 Mio. gespart Bankkredit Zinsrisiko für 22 Jahre abgesichert CHF 6,4 Mio. gespart Kredite jederzeit erhöhoder reduzierbar agiert immer unabhängig und auf exklusiver Basis. Seite 10

12 Die Zinsrisiken und deren Absicherung Seite 11

13 CHF 25y IRS CHF 10y IRS CHF 5y IRS CHF 3m LIBOR Vergleich des aktuellen Zinsumfelds mit der Entwicklung seit % 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 99.60% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 8.00% 99.60% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 99.21% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% % Quelle: Datastream/Bloomberg, letztes Update am Seite 12

14 Die Entwicklung der Schweizer Zinsen zeigt das aktuell besonders attraktive Zinsumfeld. Sowohl kurz- als auch längerfristige Zinsabsicherungen sind interessant. 12% 11% 10% 1981: Hohe Zinsen nach starker Geldmengenausweitung 1991: CH-Inflation > 6% : Immobilien-Krise Schweiz Zinsszenarien 12% 11% 10% 9% 9% 8% 7% 6% 1979: 2. Ölkrise 2001: 11. September 2000: Internet Bubble platzt : Asien Krise 2007: Beginn Sub-Prime-Krise 10y IRS hoch*** 8% 7% 6% 5% 10y IRS 40-Jahres-Durchschnitt 4% : 4% 3% 2. Golfkrieg 10y IRS* 10y IRS 3% 2% Markterwartungen*** 1987: 2% 1% Börsencrash 10y IRS tief*** 1% 3m Libor** 0% 0% Durchschnitt der Zinssätze über gesamte Periode: CHF 3m LIBOR = 3.232% und 10y IRS = 4.13% (per : 0.003%, resp %) * 10y IRS: bis Durchschnittsrendite eidgenössischer Anleihen mit Restlaufzeit 5-12 Jahren, ab CHF 10-Jahres Swap-Satz (gegen 6m Libor) ** 3m Libor: bis m Geldmarktsatz (Euromarktsatz), ab CHF 3m Libor Satz *** Markterwartungen per Szenario hoch entspricht Markterwartungen plus Zinsanstieg um 2% Ende 2014 und weitere 3% Ende Szenario tief entspricht immer gleich bleibenden Zinsen. Quelle: bis SNB; ab Datastream/Bloomberg. Seite 13 5%

15 LIBOR zu 0.01% 5 Jahre zu 0.17% 10 Jahre zu 0.65% 20 Jahre zu 1.19% 30 Jahre zu 1.32% Die Zinsen wurden von der Datenbank Bloomberg L.P. am 12. November 2014 abgerufen. Seite 14

16 Die sichere Gesamtfinanzierung und Zinsabsicherung anstatt ein Flickwerk Gesamtfinanzierung für langfristigen Kapitalbedarf Höchste Finanzierungssicherheit Zinsrisiko vollständig absicherbar Hohe Flexibilität Volle Transparenz Minimaler Bewirtschaftungsaufwand Tiefst mögliche Finanzierungskosten Tiefst mögliche Gegenparteirisiken Seite 15

17 Presseartikel von und mit - Who s who 2014 Die 100 Köpfe der Schweizer Immobilienwirtschaft Stefan Mühlemann gehört zu den 100 wichtigsten «Machern» der Schweizer Immobilienwirtschaft. Raus aus der Abhängigkeit «Eine Direktfinanzierung über die Bank ist kein Zukunftsmodell» Gebunden und doch flexibel Libor-Hypotheken kombiniert mit Zinsabsicherung bieten mehr Möglichkeiten als Festhypotheken. Durch koordiniertes Vorgehen zur Gesamtfinanzierung Bei der Beschaffung der finanziellen Mittel für Investitionen müssen die Spitäler sowohl die Ansprüche der Kapitalgeber erfüllen wie auch die eigenen Bedürfnisse an die Finanzierung abdecken. Seite 16

18 Vorträge, Schulungen und öffentliche Auftritte von - NZZ Equity Real Estate Days Langfristige Zinsabsicherungsmethoden für Immobilienfinanzierung 4. Fachforum Hypothekenmanagement an der Universität St.Gallen Hat die Festhypothek ausgedient? Swap-Hypotheken: Wie man mit innovativen Finanzierungsinstrumenten Mehrwert für Anbieter und Nachfrager schafft Schulung Universität Zürich: Optimierung von Immobilienfinanzierungen Gastreferat vom 4. Oktober 2014 Projektfinanzierung im Gesundheitswesen Lösung von Case Studies mit praxisnahen Problemstellungen Vermittlung von Finanzierungskonzepten Kapitalstruktur und Finanzierung aus Sicht Corporate Finance Schulung HWZ: Spitalfinanzierung State of the Art Fachforum Immobilienwirtschaft Pfäffikon SZ Immobilienwirtschaft im Gespräch Zürich Immobilien und Hypothekarmarkt Regulierung ohne Ende? Gastreferat vom 6. März 2014 Case Study Spitalfinanzierung Angelehnt an Beispiele von bereits umgesetzten Finanzierungen mit praxisnahen Problemstellungen Umsetzung Spitalfinanzierung Effektiv verwendete Lösungsvarianten Seite 17

19 Kontakt AG Anne Cheseaux, lic. oec. HEC Lausanne, dipl. Wirtschaftsprüferin Director Finanzierungoptima Talacker 50 CH Zürich Tel: Fax: anne.cheseaux@proressource.ch Lukas Brunner, lic. oec. HSG, CFA, FRM Director Finanzierungoptima Talacker 50 CH Zürich Tel: Fax: lukas.brunner@proressource.ch Matthias Lehmann, B. Sc. BA Director Finanzierungoptima Talacker 50 CH Zürich Tel: Fax: matthias.lehmann@proressource.ch Zürich Basel Schwyz Folgen Sie uns auch auf Talacker Zürich Tel Fax Baselstrasse Riehen (BS) Tel Fax Bahnhofstrasse Pfäffikon (SZ) Tel Fax facebook.com/proressource optima@proressource.ch Seite 18