PRESSEMITTEILUNG IVD Nord. Immobilienmarkt Schleswig-Holstein 2015:

Transkript

1 PRESSEMITTEILUNG IVD Nord Immobilienmarkt Schleswig-Holstein 2015: Erhöhte Nachfrage wirkt sich weiterhin auf die Preise aus. Wohnen wird teurer im echten Norden. Mieten und Verkaufspreise in Kiel, Lübeck und Flensburg steigen weiter an. Hamburg / Kiel, In der Landeshauptstadt, in der Hansestadt Lübeck und in Flensburg ist die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin ungebrochen. Aber auch die attraktiven Küstenregionen im Land zwischen den Meeren sind gefragt. Dies hat sich erneut auf die Preise ausgewirkt. Stabile Lage in der Fläche. Der IVD Nord hat seinen Immobilienpreisspiegel 2015 herausgegeben und stellt diesen heute in Kiel vor. Im IVD Nord Preisspiegel werden die aktuellen Immobilienkauf- und Mietpreise für rund 120 norddeutsche Städte erfasst. Der Gesamtmarkt Schleswig-Holstein ist jedoch traditionell sehr differenziert zu betrachten jenseits der großen Städte, Speckgürtel und attraktiven Ferienregionen ist vorwiegend mit Preisstabilität oder auch schon mal mit Preisrückgängen in der Fläche zu rechnen. In den untersuchten Städten Schleswig-Holsteins sind die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen im Durchschnitt um rund 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Die städtischen Zentren Kiel, Lübeck und Flensburg zählen - wie in den Vorjahren - zu den Gewinnern im Land zwischen den Meeren. Innerstädtisches Wohnen mit entsprechender 1

2 Infrastruktur bleibt weiter im Fokus vieler Mieter und Käufer, erläutert Björn Petersen, Stellvertretender Vorsitzender des IVD Nord und selbst Immobilienmakler und Verwalter in der Landeshauptstadt. Eigentumswohnungen stehen hoch im Kurs Seit 2010 sind die Preise, auch aufgrund des weiter knappen Angebots, gestiegen. Vor allem in den großen Städten Schleswig-Holsteins liegt aufgrund der lange Jahre fehlenden Neubautätigkeit das Angebot deutlich unter der Nachfrage. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind in 2015 weiter im Aufwind. Im Durchschnitt der untersuchten Städte haben sich die Preise für Wohneigentum auf der Etage in Schleswig-Holstein um 5 Prozent erhöht. Höhere Preissteigerungen finden sich in den beiden Großstädten Kiel und Lübeck sowie in Flensburg. Hier hat die erhöhte Nachfrage die Verkaufspreise für bezugsfreie Eigentumswohnungen aus dem Bestand (kein Neubau) je nach Lage- und Ausstattungsqualität (= Wohnwert) um 5 bis 12 Prozent erhöht. Neben den ohnehin attraktiven Feriengebieten in Schleswig-Holstein gewinnt innerstädtisches Wohnen und Arbeiten weiter an Bedeutung. Selbstnutzer und private Anleger richten ihr Augenmerk verstärkt auf bevorzugt zentrumsnahe Lagen. Aufgrund der anhaltenden Nachfrage ist ein Preisanstieg zu verzeichnen. Inwieweit die ausgedehnte Bautätigkeit der letzten Jahre zur Entspannung des Kieler Marktes führt, wird sich zukünftig zeigen, so Björn Petersen. So kostet eine Eigentumswohnung in der Landeshauptstadt in guter Lage und guter Ausstattungsqualität (guter Wohnwert) im Durchschnitt Euro je Quadratmeter Wohnfläche und hat sich somit um 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr verteuert. In der zumindest flächenmäßig größeren Stadt Lübeck kostet eine vergleichbare Wohnung (guter Wohnwert) durchschnittlich Euro und hat sich im Vergleich zum Vorjahr um knapp 7 Prozent erhöht. Im hohen Nord in Flensburg kostet eine derartige Wohnung Euro (plus 8 Prozent). In Kiel, Lübeck und Flensburg sind in nahezu allen Lage- und Ausstattungsqualitäten (einfacher, mittlerer, guter, sehr guter Wohnwert) die Quadratmeterpreise gegenüber dem Vorjahr überdurchschnittlich gestiegen. Insbesondere im Kieler Norden scheint die Nachfrage nach hochwertigen Eigentumswohnungen kein Ende zu nehmen, so Petersen. 2

3 In der Fläche sind die Preissteigerungen für Wohneigentum jedoch in diesem Jahr in den meisten Segmenten geringer ausgefallen als im Vorjahr. Wir erleben zwar weiter Preissteigerungen, die Intensität geht aber zurück, erklärt Petersen. Dieser Trend wird auch bundesweit vom IVD beobachtet. In der Hansestadt Lübeck sind die Preise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in diesem Jahr erneut überdurchschnittlich angestiegen, erläutert Vorstands- und Maklerkollege Wolf-Christian Wittke aus Lübeck. Dennoch liegen die aktuellen Preissteigerungen niedriger als die des Vorjahres. Die Preise für die wenigen Neubau-Eigentumswohnungen sind in beiden Großstädten gestiegen. Hier treibt nicht nur die erhöhte Nachfrage nach modernem, und energetisch gutem Neubau-Wohnraum die Preise in die Höhe, sondern auch die stetig steigenden Baukosten. Preistreiber sind hier die regelmäßig steigenden energetischen Anforderungen (EnEV) an den Neubau, so Wittke weiter. Fehlende Anlagealternativen, günstige Immobilienkredite, das Negativzinsszenario für Spareinlagen sowie die positive Marktentwicklungen der letzten Jahre sind ähnlich wie in den Jahren zuvor Auslöser bzw. gute Argumente für die Immobilie als Investment in Betongold : Neben den ohnehin attraktiven Feriengebieten in Schleswig-Holstein sind die Wasserlagen, aber auch ruhige zentrumsnahe Gegenden in Kiel, Lübeck und Flensburg, generell nachgefragt. Der Gesamt-Immobilienmarkt Schleswig-Holstein ist traditionell sehr differenziert. Die Preise für bezugsfreie Eigentumswohnungen in guter Lage und guter Ausstattung (guter Wohnwert) liegen in weiten Teilen Schleswig-Holsteins bei rund Euro. (Bad Bramstedt Euro/m 2, Elmshorn Euro/m 2, Geesthacht Euro/m 2, Flensburg Euro/m 2, Ellerau Euro/m 2, Itzehoe Euro/m 2, Quickborn Euro/m 2, Neumünster Euro/m 2, Rendsburg Euro/m 2 und Schleswig Euro/m 2 ). Deutlich teurer wird es in den Ferienregionen oder im Hamburger Speckgürtel: Ahrensburg Euro/m 2, Bargteheide Euro/m 2, in der Lübecker Bucht Euro/m 2, Norderstedt Euro/m 2, St. Peter-Ording Euro/m 2 und auf der Insel Sylt Euro/m 2. Immobilienexperte Björn Petersen sieht den Wohnimmobilienmarkt in Schleswig-Holstein differenziert aber weiterhin vergleichsweise entspannt. Vernünftige Angebote und historisch 3

4 günstige Finanzierungen bestimmen das Bild am norddeutschen Immobilienmarkt. Lediglich in einigen Ferienregionen, großen Städten und Großstädten und insbesondere in der Landeshauptstadt wird das Angebot in den besonders nachgefragten Stadtteilen knapp. Vor allem moderne und zeitgemäß ausgestattete Wohnungen sind auch unter dem Aspekt Altersvorsorge laut Petersen auch in 2015 ein rares Gut, die Nachfrage übersteige das Angebot, ähnlich wie im Vorjahr, deutlich. Zudem spielt das Thema Energieeffizienz bei Immobilienkäufern eine immer wichtigere Rolle, so Petersen zum Kieler Markt. Der Markt für Einfamilienhäuser Ein durchschnittliches freistehendes Einfamilienhaus mit gutem Wohnwert (ca. 150 Quadratmeter Wohnfläche, gute Lage, guter Zustand, ortüblich großes Grundstück, Gesamtobjektpreis) kostet in Kiel aktuell Euro (plus 3 Prozent). In Lübeck wird für ein vergleichbares Objekt Euro (plus 6 Prozent) bezahlt. In Kiel sind die Preise für alle Arten von Einfamilienhäusern (freistehende EFH, Reihenhäuser und Doppelhaushälften) - im Durchschnitt über alle Wohnwerte - im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um rund 5 Prozent gestiegen. In Lübeck betrug die durchschnittliche Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr knapp Prozent; in Flensburg stiegen die Preise für Einfamilienhäuser ebenfalls um durchschnittlich 5 Prozent. Ein freistehendes Einfamilienhaus in guter Lage und guter Ausstattung (guter Wohnwert) kostet in Eckernförde Euro, Elmshorn Euro, Geesthacht Euro, Henstedt-Ulzburg Euro, Itzehoe Euro, Kappeln Euro, Neumünster Euro, Rendsburg Euro. Deutlich teurer wird es wieder in den Ferienregionen oder im Hamburger Speckgürtel: Ahrensburg Euro, Bargteheide Euro, Lübecker Bucht Euro, Norderstedt Euro, Quickborn Euro, St. Peter-Ording Euro und auf der Insel Sylt Euro. Der Markt für Mietwohnungen Die großen Städte Schleswig-Holsteins weisen positive Demografiezahlen aus, mehr Einwohner sorgen auch für gesteigerte Nachfrage nach Mietwohnungen. Den Löwenanteil bei der Bevölkerung hat die Kernstadt Kiel selbst hinzugewonnen. Der Trend zum Stadtleben bleibt populär, knappe Angebote und steigende Nachfrage diktieren den Preistrend weiterhin nach oben. Vor allem westlich der Förde spielt hier die Musik. Die aktuellen Nettokaltmieten 4

5 für eine Bestandswohnung (keine Neubau/Erstbezug) in Kiel liegen entsprechend zwischen 5,85 und 9,75 Euro je Quadratmeter. Beim Einzug in einer Neubau-Mietwohnung werden in der Landeshauptstadt zwischen 8,00 und 10,50 Euro je Quadratmeter fällig. Für Spitzenobjekte in Toplagen werden auch schon mal 13,00 Euro gezahlt. Vor allem das Kieler Westufer wird gesucht. Etwas günstiger wird es am Ostufer. IVD-Experten vor Ort berichten, dass insbesondere kleine Wohnungen (1-2 Zimmer) -nicht nur von Studenten- und große Wohnungen (4-Zimmer) verstärkt nachgefragt werden. Vergleich zur Hansestadt Lübeck: Hier liegt das durchschnittliche Mietniveau niedriger, die aktuellen Nettokaltmieten für eine Bestandswohnung (keine Neubau/Erstbezug) liegen zwischen 5,00 und 10,00 Euro je Quadratmeter. In Kiel sind die Wohnungsmieten in den gängigen Segmenten (mittlerer und guter Wohnwert) durchschnittlich um rund 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen, in Lübeck liegen die Mietpreiserhöhungen bei rund 7 Prozent. Nach wie vor gilt jedoch in der Fläche: Ab einem Radius von rund zwanzig Kilometer jenseits der Städte kämpfen ländliche Regionen mancherorts allerdings mit Preisrückgängen und der häufig anzutreffenden älteren Bausubstanz, so Petersen. Mietpreisbremse in Schleswig-Holstein Sinn oder Unsinn? Die von der Kieler Ratsversammlung beschlossene - und zum 1. Dezember in Kraft tretende - Mietpreisbremse ist ein falsches Signal für die (Kieler) Immobilienwirtschaft. Denn neben aller Kritik der Branche an der Mietpreisbremse wird meist ein wesentlicher Punkt vergessen: Die Mietpreisbremse hilft nicht denjenigen, für die sie in erster Linie gemacht wurde, so Petersen. Die Vermieter werden sich stets für den Bewerber mit der besseren Bonität entscheiden. Wenn aber gerade diejenigen, die sich auch eine teurere Wohnung leisten könnten, von herunterregulierten Mieten profitieren, hat das indirekt Auswirkungen auf den Neubau: Niedrige Mieten machen den Kauf eines Eigenheims für diejenigen, die sich das eigentlich leisten können, weniger attraktiv. Im Zuge der Mietpreisbremse sinkt deshalb die Nachfrage nach Kaufimmobilien, was sich wiederum in einer verringerten Bautätigkeit niederschlägt. Die Konsequenz: Die Mietpreisbremse wird also dazu führen, dass sie die Ursache steigender Mieten, nämlich die Verknappung des Angebots, weiter verschärft, erklärt Petersen. 5

6 Weitere Perspektive am Wohnungsmarkt Schleswig-Holstein Die Nachfrage nach guten und bezahlbaren Mietwohnungen ist in Kiel erneut allerdings nur noch in Szenelagen gestiegen, erläutert der IVD-Experte Petersen. Insgesamt scheint der Mietanstieg jedoch auf breiter Front in die Konsolidierungsphase einzuschwenken. Dieser Trend ist auch auf Bundesebene feststellbar, so Petersen. Die Nachfrage nach Wohnraum von Flüchtlingen kommt bisher auf dem privaten Wohnungsmarkt noch nicht spürbar an, ergänzt Petersen. Der Käufermarkt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen zeigt sich weitgehend stabil, in attraktiven Lagen der Innenstädte und in den nachgefragten Ferienregionen ist auch im Jahr 2016 mit steigenden Preisen zu rechnen. Die Wertschätzung von Wohneigentum ist allgemein hoch, pflichtet ihm Vorstands- und Maklerkollege Wolf-Christan Wittke aus Lübeck bei. 6

7 Entwicklung der Immobilienpreise in Kiel: Für freistehende Einfamilienhäuser (Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfreie Objekte aus dem Bestand, kein Neubau) einfacher Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 3,1 % mittlerer Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 6,7 % guter Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 3,0 % sehr guter Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 3,8 % Für Eigentumswohnungen (aus dem Bestand; kein Neubau) (Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei) einfacher Wohnwert: 2014: 900 Euro 2015: 900 Euro Veränderung: +/- 0 % mittlerer Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 10,7 % guter Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 10,0 % sehr guter Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 7,5 % Für Zinshäuser (Entwicklung der Multiplikatoren) Die Preise von Renditeimmobilien werden durch einen Multiplikator/ Ertragsfaktor ausgedrückt, da die Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden (Relation zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete) Mehrfamilienhaus (ohne Gewerbeanteil) 2015: 11,0 bis 16,0-fach Veränderung: ca. + 4 % Vervielfältiger in Toplagen: 2015: 18-fach Veränderung: +5,6 % Für Mietwohnungen Mietwohnungen (Wohnungsmieten, Nettokalt, ca. 70 m 2, 3 Zimmer, Neuvertragsmiete) Bestandsobjekte einfacher Wohnwert: 2014: 5,60 Euro 2015: 5,85 Euro Veränderung: + 4,5 % mittlerer Wohnwert: 2014: 6,90 Euro 2015: 7,30 Euro Veränderung: + 5,8 % guter Wohnwert: 2014: 7,90 Euro 2015: 8,25 Euro Veränderung: + 4,4 % sehr guter Wohnwert: 2014: 8,90 Euro 2015: 9,75 Euro Veränderung: + 9,6 % aktuelle Neubau / Erstbezug-Mieten mittlerer Wohnwert: 2014: 8,00 Euro 2015: 8,50 Euro Veränderung: + 6,3 % guter Wohnwert: 2014: 9,00 Euro 2015: 9,50 Euro Veränderung: + 5,6 % sehr guter Wohnwert: 2014: 10,00 Euro 2015: 10,50 Euro Veränderung: + 5,0 % 7

8 Entwicklung der Immobilienpreise in Lübeck: Für freistehende Einfamilienhäuser (Gesamtobjektpreis inkl. ortsüblich großem Grundstück und Garage; bezugsfreie Objekte aus dem Bestand, kein Neubau) einfacher Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 3,8 % mittlerer Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 5,0 % guter Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 12,0 % sehr guter Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 6,7 % Für Eigentumswohnungen (aus dem Bestand; kein Neubau) (Verkaufspreis in Euro je Quadratmeter Wohnfläche, ca. 3 Zimmer, ca. 80 Quadratmeter, bezugsfrei) einfacher Wohnwert: 2014: 475 Euro 2015: 500 Euro Veränderung: + 5,3 % mittlerer Wohnwert: 2014: 850 Euro 2015: 950 Euro Veränderung: + 11,8 % guter Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 6,9 % sehr guter Wohnwert: 2014: Euro 2015: Euro Veränderung: + 9,1 % Für Zinshäuser (Entwicklung der Multiplikatoren) Die Preise von Renditeimmobilien werden durch einen Multiplikator/ Ertragsfaktor ausgedrückt, da die Verkaufspreise als Vielfaches der mit dem Objekt erzielten Jahresnettokaltmiete angegeben werden (Relation zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete) Mehrfamilienhaus (ohne Gewerbeanteil) 2015: 9,0 bis 14,5-fach Veränderung: ca. + 13% Vervielfältiger in Toplagen: 2015: 18-fach Veränderung: k.a. Für Mietwohnungen Mietwohnungen (Wohnungsmieten, Nettokalt, ca. 70 m 2, 3 Zimmer, Neuvertragsmiete) Bestandsobjekte einfacher Wohnwert: 2014: 4,50 Euro 2015: 5,00 Euro Veränderung: + 11,1 % mittlerer Wohnwert: 2014: 6,00 Euro 2015: 6,50 Euro Veränderung: + 8,3 % guter Wohnwert: 2014: 7,00 Euro 2015: 7,50 Euro Veränderung: + 7,1 % sehr guter Wohnwert: 2014: 9,50 Euro 2015: 10,00 Euro Veränderung: + 5,3 % 8

9 Abdruck honorarfrei bei Nennung der Quelle: Immobilienverband IVD Nord Kontaktdaten IVD Nord: Immobilienverband Deutschland IVD Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen Region Nord e.v. Büschstraße Hamburg Telefon: Telefax: Internet: Vereinsregister Hamburg Nr.: VR Amtsgericht Hamburg Vorstand: Axel-H. Wittlinger (Vorsitzender) Jan Gladigau (Stellvertretender Vorsitzender und Schatzmeister) Michael Bruns (Stellvertretender Vorsitzender) Tom Hübner (Stellvertretender Vorsitzender) Sabine Kölln-Daase (Stellvertretende Vorsitzende) Björn Petersen (Stellvertretender Vorsitzender) Maria del Carmen Weber (Stellvertretende Vorsitzende) Geschäftsführerin: Carolin Hegenbarth Pressesprecher, stellv. Geschäftsführer: Peter-G. Wagner IVD Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger Diese und weitere Pressemitteilungen finden Sie im Internet unter (Pressemitteilungen) sowie unter (Presse) Über den IVD Der IVD ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist bundesweit mit ca Mitgliedsunternehmen der zahlenmäßig stärkste Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft. Der IVD Nord ist einer der großen regionalen Verbände im IVD und setzt sich aus den Mitgliedern der fünf Bundesländer Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen und Schleswig-Holstein zusammen. Derzeit sind in ihm rund Mitglieder organisiert. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen Immobilienberater, Immobilienmakler, Bauträger, Immobilienverwalter, Finanzdienstleister und Bewertungs-Sachverständige und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist im Jahr 2004 als Zusammenschluss aus den bis dahin selbständigen Traditionsverbänden Ring Deutscher Makler (RDM) und Verband Deutscher Makler (VDM) entstanden. Die Aufnahme in den IVD erfolgt nach Abschluss einer umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung und gegen Nachweis des Abschlusses einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. 9