Rheinpalais Benrath. Fürstlich wohnen in Benrath
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- Julia Schumacher
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1 Rheinpalais Benrath Der Stadtteil Benrath eignet sich besonders für Menschen, die den Charme einer Kleinstadt zu schätzen wissen und die es beschaulich, kulturell anspruchsvoll und naturnah bevorzugen, ohne dabei auf direkte und schnelle Verkehrsanbindungen an das Düsseldorfer Umland verzichten zu wollen. Fürstlich wohnen in Benrath Benrather Schlossallee Düsseldorf Restantenpaket im Erbbaurecht (*2x99 Jahre und ca. Euro 2,60/qm/Wfl/mtl.) 64 WE mit ca qm Wfl und 81 TG-Duplex Sollmiete Euro ,00 p.a Istmiete (Vollvermietung) Euro ,00* *Keine Mietenanpassungen seit 2010 durchgeführt 1 S eite
2 - Kurzportrait Benrath: Charme einer Kleinstadt Benrath ist das kulturelle und kommerzielle Zentrum des Düsseldorfer Südens. Der Stadtteil gehört zum Stadtbezirk 9 und erstreckt sich vom Rhein im Westen bis an die östliche Stadtgrenze. Innerhalb Düsseldorfs zählt Benrath zu den exklusiveren Stadtteilen und zeichnet sich durch ein Plus an Lebensqualität und Kultur aus. Das Stadtbild wird von Wohngebäuden mit maximal zwei Wohneinheiten bestimmt. In Benrath leben rund Menschen. Geschichte und Schloss Benrath wurde erst 1929 nach Düsseldorf eingemeindet. Sein lebendiger historischer Stadtkern erstreckt sich mit zahlreichen attraktiven Einkaufsmöglichkeiten über Hauptstraße, Heubesstraße und Marktplatz. Über die Grenzen Düsseldorfs hinaus ist Benrath vor allem für sein 1756 erbautes Rokokoschloss bekannt, das mit seiner rechtwinkligen Parkanlage zu Besichtigungen und Spaziergängen einlädt und das heute unter anderem ein Museum für Naturkunde beherbergt. Infrastruktur Benrath ist trotz weniger Betreuungsangebote für Kleinkinder ein familienfreundlicher Stadtteil mit einem breit gefächerten Angebot an weiterführenden Schulen. Düsseldorfs junge Erwachsene schätzen zudem die regelmäßig von den Benrather Jugendhäusern Spilles und Spektakulum organisierten Musik- und Kulturveranstaltungen sowie die zahlreichen Sportangebote ortsansässiger Vereine. An der Eisenbahnstrecke zwischen Köln und Essen gelegen, ermöglichen S-Bahn- und Regionalexpress-Linien direkte Anbindungen an die Domstadt, den Düsseldorfer Hauptbahnhof und das Ruhrgebiet. Die Straßenbahnlinie 701 pendelt täglich zwischen Benrath Betriebshof und Düsseldorf-Rath, unter anderem mit Halt an der Universität. Weiterhin verfügt Benrath über direkte Anschlussstellen an die Bundesstraße B 8 sowie an die Autobahn A 59. Objektbeschreibung Die Wohnanlage wurde 1997 errichtet und besteht aus insgesamt drei Eigentümergemeinschaften, da in drei Bauabschnitten gebaut wurde. Die Häuser sind in Massivbauweise, mit Schrägdächern und komplett ausgebauten Dachgeschossen in attraktiver Architektur und mit einer großzügigen innenliegenden Grünanlage im Erbbaurecht errichtet. Das Grundstück liegt in einem Wohngebiet des südlichen Düsseldorfer Stadtteils Benrath in unmittelbarer Nähe zum reizvollen Rheinufer. Der herrliche Benrather Schlosspark mit altem Baumbestand beginnt nur einige Straßen entfernt. Besondere Atmosphäre hat die westlich an das Grundstück angrenzende Steinkribbenstraße durch ihren alten Baumbestand. Im Osten schließt ein ruhiger grüner Innenhof einer alten Wohnanlage an. Das städtebauliche Konzept für die Wohnbebauung wurde im Rahmen eines Gutachter-Wettbewerbes von den Architekten in Anlehnung an die vorhandene Blockstruktur des angrenzenden Benrather Wohngebietes entwickelt. Die geplanten Häuser umschließen die Grundstücksfläche als gegliederte, aber geschlossene Blockrandbebauung. Die äußere Gestaltung der im Blockrand 4-Geschossigen, im Blockinneren 4-5 geschossigen Häuser nimmt den Charakter der zum Teil der Nachbarschaft stehenden Wohnhäuser aus der Gründerzeit auf. Die Fassaden wurden gegliedert durch vorspringende Erker. Ausgeprägte Ecken der Blockrandbebauung wurden durch gestaltete Balkone besonders betont. Den erdgeschossigen Wohnungen wurden, soweit möglich, entsprechende Gartenanteile zur privaten Nutzung zugewiesen. Das Grundstück ist im wesentlichen Teilen durch die beiden Tiefgaragen unterkellert. Im Kellergeschoss sind Abstellräume für die Wohnungen, Haustechnikräume und Räume zur allgemeinen Nutzung errichtet worden. Die Tiefgarage 1 hat eine Zu-und Ausfahrt von der Benrodestraße, die Tiefgarage 2 eine Zu- und Ausfahrt von der Steinkribbenstraße. Jedes Haus hat eine Anbindung an die Tiefgarage, so dass jede Wohnung trockenen Fußes erreicht werden kann. 2 S eite
3 Luftaufnahmen/Google Direkt am Rhein 3 S eite
4 Vorderansicht Benrather Schlossallee 4 S eite
5 5 S eite Der Rhein direkt vor der Türe.
6 Sparen Sie mit dem Erbbaurecht Das Erbbaurecht lässt den Traum nach den eigenen vier Wänden bezahlbar werden. Erbbaurecht, das heißt Aufbauten und Grund werden rechtlich voneinander getrennt. Statt eines sofort fälligen Grundstückspreises zahlt der Käufer Erbbauzinsen für eine festgelegte Dauer. Sie sparen also den Kaufpreis für Grund und Boden und genießen zugleich alle Vorteile: Das Eigentum im Erbbaurecht ist vererbbar, übertragbar und somit fungibel wie eine Immobilie mit Grunderwerb. Das Vergleichsbeispiel zeigt: Die Vorteile einer Erbbau-Immobilie auf einen Blick: günstiger Kaufpreis durch Abzug des Grundstückswertes mehr Wohnfläche für das gleiche Geld durch Abzug des Grundstückwertes geringere Bankverschuldung mehr Mieterträge aus der gleichen Investitionssumme höhere AfA von der Bemessungsgrundlage Erbbauzinsen steuerlich absetzbar, Grundstückskosten nicht günstige Finanzierung 6 S eite
7 Vater Rhein 7 S eite
8 Das Erbbaurecht Das Erbbaurecht wird selbst wie ein Grundstück behandelt (sogenanntes grundstücksgleiches Recht). Das aufgrund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk gilt somit als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks ( 12 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG). Eigentümer des Bauwerks ist somit der Erbbauberechtigte und nicht der Grundstückseigentümer. Erlischt das Erbbaurecht, so wird das Bauwerk zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks, d. h. dass jetzt der Grundstückseigentümer zum Eigentümer des Bauwerks wird. Im Unterschied zum Erbbaurecht bezieht sich der Begriff Erbpacht im eigentlichen Sinne auf ein zeitlich unbegrenztes Nutzungsrecht an landwirtschaftlich genutzten Flächen. Diese historische Form der Landbewirtschaftung ist in Deutschland gesetzlich nicht mehr zulässig. Umgangssprachlich wird stattdessen das Erbbaurecht an Baugrundstücken häufig als Erbpacht bezeichnet. Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern dokumentiert, zum einen im Grundbuch des belasteten Grundstücks (Grundstücksgrundbuch) und zum anderen im Erbbaugrundbuch. Im Grundstücksgrundbuch wird das Erbbaurecht in der zweiten Abteilung eingetragen. Es kann ausschließlich zur ersten Rangstelle bestellt werden. Der Rang kann auch nicht geändert werden. Damit wird sichergestellt, dass das Erbbaurecht bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks fortbesteht. Schließlich kann das Erbbaurecht wie ein Grundstück veräußert, vererbt und belastet werden, beispielsweise mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Es wird deshalb in ein eigenes Grundbuch eingetragen, das sogenannte Erbbaugrundbuch, das neben dem Grundstücksgrundbuch neu angelegt wird. Im Erbbaugrundbuch wird in der Regel auf den Erbbaurechtsvertrag Bezug genommen. Der Erbbaurechtsvertrag enthält die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Beteiligten. Die gesetzliche Grundlage für das Erbbaurecht ist in Deutschland das Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz) vom 15. Januar 1919 in der jeweils gültigen Fassung. Mit Wirkung vom 30. November 2007 wurde die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) umbenannt in Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Inhaltliche Änderungen waren mit dieser Umbenennung nicht verbunden. Das Erbbaurecht wird durch Einigung von Eigentümer und Erbbauberechtigtem und Eintragung im Grundbuch begründet. Das Erbbaurecht erlischt durch Ablauf der vereinbarten Zeit. Der Erbbauberechtigte muss nach Ablauf der vereinbarten Zeit nicht das errichtete Gebäude vom Grundstück entfernen, und erhält grundsätzlich eine Vergütung für den Gebäudewert ( 27 ErbbauRG). Da ein Bauwerk gemäß 94 BGB als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks gilt, erstreckt sich das Eigentum am Grundstück im Regelfalle auch auf das Bauwerk. Das Erbbaurecht führt zu einem Auseinanderfallen des Eigentums am Grundstück und dem darauf befindlichen Bauwerk und damit zu einer Ausnahme von dieser Regel. 8 S eite
9 Was Erbbaurecht bedeutet Das Erbbaurecht erlaubt es Häuslebauern oder Immobilienkäufern, als Erbbauberechtigte auf einem fremden Grundstück (Besitzer ist im Fachjargon der Erbbauverpflichtete ) ein Bauwerk zu besitzen. Man muss sich das Erbbaurecht als ein Grundstück vorstellen, das über dem eigentlichen Grundstück schwebt. Auf diesem fiktiven Grundstück steht das Gebäude des Eigentümers des Erbbaurechts. Mit dem künstlichen Grundstück kann im Kern genauso verfahren werden wie mit einem regulär gekauften Landstück. Ausnahme sind Einschränkungen wie etwa die Vorgabe, welche Art von Gebäude (Gewerbe oder Wohnen) darauf errichtet werden darf. Der Eintrag des Erbbaurechts im Grundbuch an erster Stelle sichert die eigentümerähnliche Stellung des Erbbauberechtigten. So kann er das Recht belasten, verkaufen und vererben, die Immobilie selbst nutzen oder vermieten. Als Nutzungsgebühr für den Grund und Boden zahlen Erbbauberechtigte einen jährlichen Zins. Dieser Zins hängt von der Lage und dem Entwicklungspotenzial des Grundstücks ab und liegt zwischen zwei und sechs, meist um 3,5 Prozent des Grundstückwerts. Je nach Höhe des Erbbauzinses im Vergleich zum Hypothekenzins kann die monatliche Belastung bei Pacht eines Grundstücks gegenüber dem kreditfinanzierten Kauf deutlich günstiger ausfallen. So öffnet sich auch mit bescheidenerer finanzieller Ausstattung der Weg ins Eigenheim. 9 S eite
10 Wie der Fiskus Erbpachtzinsen behandelt Vermieter und Grundstückseigentümer werden vom Fiskus unterschiedlich behandelt: Wer als Erbbauberechtigter eine auf Erbpachtgrund errichtete Immobilie vermietet, kann grundsätzlich die Erbbauzinsen im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung absetzen. Werden die Zinsen als Einmalbetrag vorausbezahlt, um zum Beispiel spätere Erhöhungen zu umgehen, kann die Summe jedoch nicht in voller Höhe bei den Werbungskosten verbucht werden. Sie muss über den Nutzungszeitraum zu gleichen Teilen verteilt werden. Wird die Einmalzahlung mit einem Kredit finanziert, dürfen auch die Schuldzinsen in den Jahren der Zahlung als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgesetzt werden. Beim erbbauverpflichteten Grundstückseigentümer stellen die Erbbauzinsen Einnahmen aus Verpachtung und Vermietung dar und sind entsprechend zu versteuern. Wird der Zinsen als einmaliger Betrag gezahlt, kann der Grundstückseigentümer die Einnahmen sofort als Zufluss versteuern oder auf den Zeitraum gleichmäßig verteilen, für den die Vorauszahlung geleistet wurde. Erwirbt der Erbbauberechtigte ein bestehendes Erbbaurecht an einem unbebauten Grundstück, handelt es sich im Gegensatz zu Erbbauzinsen um Anschaffungskosten des Erbbaurechts. Dazu gehören zum Beispiel auch einmalige Aufwendungen wie Notargebühren oder Grundbuchgebühren. Die Anschaffungskosten des Erbbaurechts sind im Wege der Abschreibung auf die Laufzeit des Erbbaurechts zu verteilen und mit dem jeweiligen Jahresbetrag als Werbungskosten absetzbar. Geht ein Gebäude nach Vertragsablauf oder im Heimfall ohne Entschädigung an den erbbauverpflichteten Grundeigentümer über, führt dies zu einer Einnahme aus Nutzungsüberlassung, die steuerpflichtig ist. 10 S e i t e
11 S-Bahn (701)und U-Bahn (U74) direkt vor der Türe. 11 S e i t e
12 Eingangsbereich Rückseite 12 S e i t e
13 Das Tor zum Rhein Eingangsbereich 13 S e i t e
14 Treppenhaus Aufzug zur Wohnung 14 S e i t e
15 Dielenbereich Rückseite 15 S e i t e
16 Dusche mit WC 16 S e i t e
17 Badewanne und WC 17 S e i t e
18 Teilansicht Kinderzimmer 18 S e i t e
19 viel Licht 19 S e i t e
20 Schlafzimmer 20 S e i t e
21 21 S e i t e
22 Wandschrank 22 S e i t e
23 alles im Blick 23 S e i t e
24 Wohnzimmer Wohnzimmer 24 S e i t e
25 Wohnzimmer 25 S e i t e
26 West Loggia 26 S e i t e
27 Der Innenhof 27 S e i t e
28 Duplex TG 28 S e i t e
29 Bequem parken 29 S e i t e
30 Oben und unten 30 S e i t e
31 Steinkribbenstraße 31 S e i t e
32 Kontaktdaten: Holger Harms Immobilien GmbH Telefon: Mobil: Web: Geschäftsanschrift Sedentaler Str Erkrath Haftungsausschluss 32 S e i t e
33 1. Inhalt des Onlineangebotes Der Autor übernimmt keinerlei Gewähr für die Aktualität, Korrektheit, Vollständigkeit oder Qualität der bereitgestellten Informationen. Haftungsansprüche gegen den Autor, welche sich auf Schäden materieller oder ideeller Art beziehen, die durch die Nutzung oder Nichtnutzung der dargebotenen Informationen bzw. durch die Nutzung fehlerhafter und unvollständiger Informationen verursacht wurden, sind grundsätzlich ausgeschlossen, sofern seitens des Autors kein nachweislich vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verschulden vorliegt. Alle Angebote sind freibleibend und unverbindlich. Der Autor behält es sich ausdrücklich vor, Teile der Seiten oder das gesamte Angebot ohne gesonderte Ankündigung zu verändern, zu ergänzen, zu löschen oder die Veröffentlichung zeitweise oder endgültig einzustellen. 2. Verweise und Links Bei direkten oder indirekten Verweisen auf fremde Webseiten ("Hyperlinks"), die außerhalb des Verantwortungsbereiches des Autors liegen, würde eine Haftungsverpflichtung ausschließlich in dem Fall in Kraft treten, in dem der Autor von den Inhalten Kenntnis hat und es ihm technisch möglich und zumutbar wäre, die Nutzung im Falle rechtswidriger Inhalte zu verhindern. Der Autor erklärt hiermit ausdrücklich, dass zum Zeitpunkt der Linksetzung keine illegalen Inhalte auf den zu verlinkenden Seiten erkennbar waren. Auf die aktuelle und zukünftige Gestaltung, die Inhalte oder die Urheberschaft der verlinkten/verknüpften Seiten hat der Autor keinerlei Einfluss. Deshalb distanziert er sich hiermit ausdrücklich von allen Inhalten aller verlinkten /verknüpften Seiten, die nach der Linksetzung verändert wurden. Diese Feststellung gilt für alle innerhalb des eigenen Internetangebotes gesetzten Links und Verweise sowie für Fremdeinträge in vom Autor eingerichteten Gästebüchern, Diskussionsforen, Linkverzeichnissen, Mailinglisten und in allen anderen Formen von Datenbanken, auf deren Inhalt externe Schreibzugriffe möglich sind. Für illegale, fehlerhafte oder unvollständige Inhalte und insbesondere für Schäden, die aus der Nutzung oder Nichtnutzung solcherart dargebotener Informationen entstehen, haftet allein der Anbieter der Seite, auf welche verwiesen wurde, nicht derjenige, der über Links auf die jeweilige Veröffentlichung lediglich verweist. 3. Urheber- und Kennzeichenrecht Der Autor ist bestrebt, in allen Publikationen die Urheberrechte der verwendeten Bilder, Grafiken, Tondokumente, Videosequenzen und Texte zu beachten, von ihm selbst erstellte Bilder, Grafiken, Tondokumente, Videosequenzen und Texte zu nutzen oder auf lizenzfreie Grafiken, Tondokumente, Videosequenzen und Texte zurückzugreifen. Alle innerhalb des Internetangebotes genannten und ggf. durch Dritte geschützten Marken- und Warenzeichen unterliegen uneingeschränkt den Bestimmungen des jeweils gültigen Kennzeichenrechts und den Besitzrechten der jeweiligen eingetragenen Eigentümer. Allein aufgrund der bloßen Nennung ist nicht der Schluss zu ziehen, dass Markenzeichen nicht durch Rechte Dritter geschützt sind! Das Copyright für veröffentlichte, vom Autor selbst erstellte Objekte bleibt allein beim Autor der Seiten. Eine Vervielfältigung oder Verwendung solcher Grafiken, Tondokumente, Videosequenzen und Texte in anderen elektronischen oder gedruckten Publikationen ist ohne ausdrückliche Zustimmung des Autors nicht gestattet. 4. Datenschutz Sofern innerhalb des Internetangebotes die Möglichkeit zur Eingabe persönlicher oder geschäftlicher Daten ( adressen, Namen, Anschriften) besteht, so erfolgt die Preisgabe dieser Daten seitens des Nutzers auf ausdrücklich freiwilliger Basis. Die Inanspruchnahme und Bezahlung aller angebotenen Dienste ist - soweit technisch möglich und zumutbar - auch ohne Angabe solcher Daten bzw. unter Angabe anonymisierter Daten oder eines Pseudonyms gestattet. Die Nutzung der im Rahmen des Impressums oder vergleichbarer Angaben veröffentlichten Kontaktdaten wie Postanschriften, Telefon- und Faxnummern sowie adressen durch Dritte zur Übersendung von nicht ausdrücklich angeforderten Informationen ist nicht gestattet. Rechtliche Schritte gegen die Versender von sogenannten Spam-Mails bei Verstößen gegen dieses Verbot sind ausdrücklich vorbehalten. 5. Rechtswirksamkeit dieses Haftungsausschlusses Dieser Haftungsausschluss ist als Teil des Internetangebotes zu betrachten, von dem aus auf diese Seite verwiesen wurde. Sofern Teile oder einzelne Formulierungen dieses Textes der geltenden Rechtslage nicht, nicht mehr oder nicht vollständig entsprechen sollten, bleiben die übrigen Teile des Dokumentes in ihrem Inhalt und ihrer Gültigkeit davon unberührt. 33 S e i t e
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