ConTraX Real Estate. Büromarkt in Deutschland 2005 / Office Market Report

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1 ConTraX Real Estate Büromarkt in Deutschland 2005 / Office Market Report Der deutsche Büromarkt ist in 2005 wieder gestiegen. Mit einer Steigerung von 10,6 % gegenüber 2004 wurde das beste Ergebnis seit 2001 erreicht. Annähernd 2,76 Mio. m² Bürofläche wurden in den wichtigsten deutschen Bürostandorte Frankfurt, München, Berlin, Stuttgart, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Essen und Leipzig im Jahr 2005 umgesetzt. Vor allem die kleinen und mittleren Flächengrößen, die bereits seit 2004 zur starken Nachfrage führen, haben für ein weiteres Wachstum gesorgt. Der Anteil von Großflächen (über m² Bürofläche) betrug gerade einmal 14,5 % (in 2004: 14 %). Es kann davon ausgegangen werden, dass sich die Stimmung auf dem Büromarkt weiter verbessert und die über einen längeren Zeitraum bereits verschobenen Anmietungsabsichten endlich erfolgen. Beachtlich dabei ist jedoch, dass an vielen Standorten die öffentliche Hand und hier ganz besonders die Bundesarbeitsagentur größer Flächen anmieteten. Beim Flächenumsatz war besonders das erste Quartal sehr schwach. Die anderen Quartale dagegen waren ungefähr ausgeglichen. Damit hat sich die Nachfragebelebung stabilisiert. Sofern sich die positiven Signale mit einer insgesamt wachsenden Gesamtwirtschaft fortsetzen, kann davon ausgegangen werden, dass in 2006 ein weiteres positives Wachstum erreicht wird. Teilweise enorme Zuwächse verzeichneten die Städte Berlin, München, Frankfurt/Main, Köln, Essen und Leipzig. Besonders beachtlich sind die Zuwächse in Essen mit einer Gesamtfläche von über m², was einem Wachstum von ca. 29 % entspricht. In Berlin erreichte man ein Wachstum von immerhin ca. 28,5 % (Anstieg von m² auf m²). Fast ein Drittel vom Wachstum steuerte die öffentliche Hand bei. Dabei ist in Berlin bei den Großflächen von über m² der stärkste Zuwachs zu verzeichnen. Ebenfalls erhebliche Umsatzzuwächse wurden in München (+21,6 %) und Köln (+21 %) verzeichnet. Dabei ist vor allem in München bei allen Marktsegmenten eine breite Nachfrage zu verzeichnen, der Zuwachs von m² wurde ohne nennenswerte Großflächen erreicht. Dagegen profitierte Köln von den Abschlüssen bei Großflächen. Bescheiden aber immerhin, stieg der Umsatz in Frankfurt. Der Zuwachs von m² entspricht einem Umsatzanstieg von mehr als 8 %. Dieses Ergebnis ist besonders positiv zu werten und unterstreicht die Stabilität des Marktes, da es mit einem im langjährigen Vergleich geringen Umsatzanteil der Banken als Frankfurter Leitbranche realisiert wurde. Auch in Leipzig stieg der Flächenumsatz um ca. 8 % mit einer Fläche von m². Damit ist der Markt in Leipzig seit mehreren Jahren sehr stabil und hat ein entsprechendes Büromarktniveau erreicht. Nicht alle Städte konnten ihr Umsatzergebnis gegenüber 2004 steigern. In Stuttgart und Hamburg ging der Gesamtumsatz zurück. Durch einen geringen Anteil an Großvermietungen wurden in Stuttgart ca. 12 % weniger Büroflächen umgesetzt. Nachdem Hamburg in 2004 bei Großflächen ein überproportionales Wachstum erzielte, ist der Gesamtflächenumsatz in 2005 um ca. 6 % rückläufig gewesen. Der Anteil an Großflächen lag bei ca. 7 %, was darauf deutet, dass vor allem kleine und mittlere Flächen angemietet wurden. Auf Vorjahresniveau bewegte sich der Düsseldorfer Markt, der auf einen nahezu unveränderten Flächenumsatz von m2 kam (Rückgang 1,6 %). Das Ergebnis von 2004 wurde aber durch eine ungewöhnliche Großanmietung mitbestimmt, sodass auch in Düsseldorf von einer regen und positiven Nachfrage gesprochen werden kann. Seite 1 von 5

2 Flächenumsatz 2005 / 2004 in m² Gesamt m² / Gesamt m² Standort München Frankfurt Berlin Hamburg Düsseldorf Köln Stuttgart Leipzig Essen Flächenumsatz 2005 / 2004 in m² Essen Leipzig Stuttgart Köln Düsseldorf Hamburg Berlin Frankfurt München Seite 2 von 5

3 Gesamtflächenumsatz Darstellung alle Standorte in m² Gesamtangebot unverändert Das Gesamtangebot liegt bei den neun Städten unverändert bei ca. 10 Mio. m². Insgesamt ist ein Rückgang von ca. 0,3 % festzustellen. Allerdings stellt sich die Entwicklung bei einigen Standorten sehr unterschiedlich dar. In den Städten Frankfurt, Köln, Essen und Stuttgart ist das Büroflächenangebot teilweise nochmals stark gestiegen. Während sich in Düsseldorf und Hamburg das Angebot kaum verändert hat, ist es in Berlin, München und Leipzig sogar gesunken. Auch haben sich Leerstand und verfügbaren Flächen im Bau unterschiedlich entwickelt. Der Leerstand hat sich insgesamt noch einmal leicht um 0,9 % von 9,28 Mio. m² auf 9,36 Mio. m² erhöht. Dies hängt vor allem mit umfangreichen Projektfertigstellungen in 2005 und mit freien Flächen, die in der Vergangenheit als Untervermietung angeboten wurden und deren Mietverträge ausgelaufen sind, zusammen. Veränderungen der Büroflächen in m² Standort Zuwachs (+) / Rückgang (-) Stuttgart + 20,3 % Frankfurt + 14,9 % Essen + 11,9 % Düsseldorf + 7,6 % Köln + 7,2 % Berlin - 12,6 % München - 8,0 % Leipzig - 2,8 % Hamburg - 0,9 % Seite 3 von 5

4 Da sich die Bautätigkeiten bereits erheblich verringert haben und bei einer weiterhin starken Nachfrage nach Büroflächen, ist davon auszugehen, dass bereits im ersten Halbjahr 2006 der Höchstwert an fast allen Standorten überschritten wird. In den Städten mit einem Leestandsanstieg hat sich bereits im letzten Quartal 2005 der Anstieg deutlich verlangsamt. Durch die gute Stimmung am Markt und der teilweise guten Nachfrage werden bereits neue Projekte an einigen Standorten geplant. Leerstandsraten 2004 / 2005 in m² (in Klammern: Leerstandsquote in %) Standort Veränderung in % Frankfurt (15,2) (13,4) + 1,8 München (10,3) (11,3) - 1,0 Berlin (8,3) (9,6) - 1,3 Düsseldorf (12,0) (11,3) + 0,7 Hamburg (7,0) (7,1) - 0,1 Leipzig (19,6) (20,2) - 0,6 Köln (9,3) (8,9) + 0,4 Stuttgart (5,2) (4,3) + 0,9 Essen (5,9) (5,3) + 0,6 Mietpreisniveaus stabilisiert Die Büromietpreise haben sich an allen Standorten im Laufe des Jahres 2005 stabilisiert. Lediglich Berlin, Essen und Düsseldorf mussten fallende Spitzenmieten hinnehmen. Am stärksten fielen die Mietpreise in Berlin. Der Höchstmietpreis beläuft sich dort auf 20,50 /m², was einem Minus von 10 % entspricht. Unverändert blieb die Spitzenmiete in Frankfurt, der Höchstmietpreis beträgt dort 34,00 pro m² und somit ist Frankfurt nach wie vor der teuerster Bürostandort in Deutschland. Starkangezogen haben die Mieten in Stuttgart (+6,3%), Hamburg (+4,5 %) und Köln (+4,2 %). In München stiegen die Mieten allerdings nur geringfügig (+1,8 %). Dies hängt hauptsächlich mit dem großen Angebot an neuen attraktiven Büroflächen in Top-Lagen zusammen, bei denen ein höherer Mietpreis akzeptiert wird. Ferner haben sich die Durchschnittsmieten im zweiten Halbjahr weitgehend stabilisiert. Besondere Schwankungen bei den Mietpreisen in einzelnen Bereichen stellen allerdings keinen Trend dar, sondern sind vielmehr ein Indiz für Ausdifferenzierungen bei der Mietpreisentwicklung. Besonders ältere und schlecht ausgestatteten Büroflächen werden sich gegenüber modernen Büroflächen, nach Meinung von Mietexperten, stark auseinander entwickeln. Dieser Trend wird sich in 2006 bei objekt- und standortbezogenen Entwicklungen bereits fortsetzen. Die Spitzenmieten für attraktive Flächen werden weiter steigen, die meisten Durchschnittsmieten dabei aber stabil bleiben. Seite 4 von 5

5 Höchstmieten 2005 / 2004 Standort Höchstmieten 2005 /m² Höchstmieten 2004 /m² Veränderung in % Frankfurt 34,00 34,00 0,0 München 28,50 28,00 + 1,8 Hamburg 23,00 22,00 + 4,5 Düsseldorf 21,90 22,20-1,4 Berlin 20,50 22,80-10,0 Köln 19,80 19,00 + 4,2 Stuttgart 17,00 16,00 + 6,3 Essen 11,20 12,00-6,7 Leipzig 10,70 10,70 0,0 Durchschnitt: ,73 / ,74 Entwicklung in 2006 In 2006 wird die Trendwende weiter gehen. Das Flächenangebot wird überwiegend an allen Standorten - wenn auch leicht - sich weiter verringern. Gleichzeitig wird die Nachfrage weiterhin steigen. Zu berücksichtigen bleibt auch ein Sockel-Leerstand bei älteren Büroflächen. Diese Flächen werden in Zukunft immer schwieriger mit den neuen Büroflächen konkurrieren können. Da einige Großverträge in 2005 nicht mehr unterzeichnet wurden, ist davon auszugehen, dass diese beim Flächenumsatz zu einem guten Jahresstart 2006 beitragen werden. Der Flächenumsatz sollte 2006 mindestens das Niveau von 2005 erreichen. Das Mietpreisniveau wird alles in allem stabil bleiben, allerdings ist an einigen Standorten eine leicht steigende Spitzenmiete zu erwarten. Bei einer weiterhin positiven Gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ist auch von einem weiteren Wachstum für 2006 auszugehen. Entscheinend dabei dürften auch ausländische Mieter sein, die in Deutschland neue oder weitere Niederlassungen eröffnen werden. Die Trendwende bei der Angebots- und Nachfrage-Relation wird sich weiter vollziehen, wenn auch im Vergleich zu frühren Marktzyklen der Prozess insgesamt verlangsamt wird. Insgesamt ist von einem positiven Jahr für den deutschen Büromarkt auszugehen. Ansprechpartner / Weitere Informationen ConTraX Deutschland GmbH Real Estate Finance Telefon +49 (0) Quelle: Verschiedene ConTraX Deutschland GmbH Frankfurt/Main (August 2006) Seite 5 von 5

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