City View - Büromarkt München

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1 1. Quartal 2011 Zum dritten Mal in Folge lag der Flächenumsatz eines Quartals über der Marke von m². Dies zeigt, dass der Aufwärtstrend am Münchner Büromarkt an Breite gewonnen hat. In diesem Jahr dürfte der Flächenumsatz deshalb die Marke von m² erreichen und sogar überschreiten. Nico Jungnickel (Associate Director - Office Agency) Der Münchner Bürovermietungsmarkt konnte seine im 2. Halbjahr 2010 gewonnene Dynamik auch zum Jahresbeginn 2011 beibehalten. Mit etwa m² wurden im 1. Quartal knapp 12 % mehr Büroflächen umgesetzt als im selben Zeitraum ein Jahr zuvor. Dass der Flächenumsatz dieses Niveau mit nur wenigen großen Vermietungen erreichte, unterstreicht die hohe Nachfragedynamik. Lediglich ca. 46 % des gesamten Flächenumsatzes entfielen auf Vermietungen ab m². Das Mietniveau zeigte sich gegenüber dem Vorjahr kaum verändert. Die Spitzenmiete lag Ende März mit 29,20 EUR/m² knapp unter dem Vorjahreswert (29,50 EUR/m²). Im Durchschnitt wurde eine Miete von 14,28 EUR/m² erzielt - gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Plus von 4 %. Auch der Leerstand entsprach seinem Vorjahresniveau und zeigte sich auch gegenüber dem vorangegangenen Quartal stabil. Die Leerstandsquote betrug zum Ende des 1. Quartals 7,9 %. Insgesamt standen damit etwas mehr als 1,7 Mio. m² Bürofläche leer. Da das Flächenfertigstellungsvolumen in diesem Jahr mit ca m² vergleichsweise niedrig ausfallen wird (2010: ca m²) und die Nachfrage voraussichtlich hoch bleibt, dürfte die Leerstandsquote im Jahresverlauf fallen. Für Eigentümer, insbesondere von hochwertigen Büroflächen, dürften sich vor diesem Hintergrund Chancen für Mietsteigerungen ergeben. Es ist daher damit zu rechnen, dass die Spitzenmiete im Jahresverlauf wieder die Marke von 30,00 EUR/m² erreicht. Savills Research Germany savills.de

2 Standortkennzahlen Münchens im Vergleich Kennziffer Deutschland Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Fläche (km²) Einwohner (Mio.) 81,8 3,4 0,6 0,7 1,8 1,3 Arbeitslosenquote (%) 7,0 12,6 9,2 7,5 7,5 5,2 BIP-Wachstum 2009 (%) 3,6 1,9 2,3 3,3 2,1 6,2 Kaufkraftindex ,0 91,6 119,7 112,0 110,2 134,2 Büroflächenbestand (m²) k. A. 18,6 7,5 11,8 13,0 21,9 Leerstandsrate (%) k. A. 6,8 11,3 17,8 9,4 7,9 Büroflächenumsatz (m²) k. A Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Statistische Landesämter, Oxford Economics, BulwienGesa, Savills Research BIP und Beschäftigung Beschäftigung in ausgewählten Branchen Quelle: Oxford Economics Quelle: Oxford Economics Büroflächenumsatz und Leerstand Mietpreise City View - Büromarkt München - 1. Quartal

3 Büroflächenumsatz nach Flächengröße Büroflächenumsatz nach Miethöhe Büroflächenumsatz nach Branche Büroflächenumsatz nach Teilmarkt Büromarktzyklus Mietpreise Flächenumsatz Leerstand Erläuterung Der Savills-Büromarktzyklus ist eine idealisierte Darstellung des Flächenmarktzyklus. Alle Standorte bewegen sich in der Grafik stets von links nach rechts, allerdings kann die Geschwindigkeit dieser Bewegung variieren. Zudem kann eine identische Position im Zyklus in Abhängigkeit der regionalen Besonderheiten mit verschiedenen Ausprägungen der Marktkennziffern einhergehen. Hamburg Berlin München Düsseldorf Frankfurt Sättigung Abschwung Stabilisierung Aufschwung City View - Büromarkt München - 1. Quartal

4 Ausgewählte Vermietungen Name des Mieters Büroteilmarkt Bürofläche TU München Stadtrand Nord m² ST Microelectronics GmbH Region Ost m² Friendsfactory AG City Süd m² Ausgewählte Büroprojekte Name des Projekts (Baujahr) Büroteilmarkt Bürofläche Hofstatt (2012) Zentrum m² Palais an der Oper (2012) Zentrum m² 88north (2013) Stadtrand Nord m² Flächenfertigstellungen Spitzenrendite Büromarktüberblick 2011 Q Q1 Veränderung Durchschnitt * Trend (6 Monate) Flächenumsatz m² m² + 11,6 % m² Leerstandsrate 7,9 % 7,9 % +/- 0,0 % 7,7 % Spitzenmiete 29,20 /m² 29,50 /m² - 1,0 % 29,80 /m² Durchschnittsmiete 14,28 /m² 13,73 /m² + 4,0 % 14,06 /m² * Ganzjahreswerte City View - Büromarkt München - 1. Quartal

5 Büroteilmärkte Mietpreise nach Büroteilmarkt Büroteilmarkt Mietpreisspanne Durchschnittsmiete Zentrum 11,00 /m² bis 33,00 /m² 20,50 /m² City Nord (inkl. Parkstadt Schwabing) City Ost (inkl. Bogenhausen) 10,00 /m² bis 25,00 /m² 16,80 /m² 9,50 /m² bis 29,00 /m² 18,20 /m² City Süd 8,50 /m² bis 22,00 /m² 12,50 /m² City West (inkl. Theresienhöhe) 10,00 /m² bis 25,00 /m² 15,50 /m² Stadtrand Nord 6,50 /m² bis 17,50 /m² 13,70 /m² Stadtrand Ost (inkl. Riem und Neuperlach) 6,50 /m² bis 16,00 /m² 11,70 /m² Stadtrand Süd 6,50 /m² bis 13,50 /m² 11,10 /m² Stadtrand West 7,00 /m² bis 18,50 /m² 13,80 /m² Regionen Nord/Ost/Süd/West 5,50 /m² bis 15,50 /m² 10,60 /m² City View - Büromarkt München - 1. Quartal

6 Definitionen Büromarkt München Büroflächenumsatz Büroflächenleerstand Spitzenmiete Durchschnittsmiete Mietpreisspanne Spitzenrendite Der Büromarkt München umfasst das Stadtgebiet Münchens inkl. des Umlandes. Alle in diesem Bericht angegebenen Immobilienmarktkennziffern beziehen sich auf diese Marktabgrenzung, die sozioökonomischen Daten hingegen nur auf das Stadtgebiet. Erfasst werden alle Vermietungen von Büroflächen sowie Verkäufe an bzw. die Entwicklung entsprechender Flächen für Eigennutzer im Berichtszeitraum. Für die zeitliche Zuordnung ist das Datum des Vertragsabschlusses entscheidend. Der marktrelevante Leerstand umfasst alle fertiggestellten Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind und zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Verkauf an Eigennutzer angeboten werden und innerhalb von drei Monaten bezugsfertig sind. Die realisierte nominale Spitzenmiete errechnet sich aus dem obersten Preissegment mit einem Marktanteil von in der Regel 3 % des Vermietungsumsatzes (mindestens drei Vertragsabschlüsse) bezogen auf die letzten zwölf Monate. Zur Ermittlung der realisierten nominalen Durchschnittsmiete werden die erzielten Mietpreise aller Vertragsabschlüsse der letzten zwölf Monate mit der jeweils angemieteten Fläche gewichtet und gemittelt. Die im Bericht angegebenen Mietpreisspannen geben Auskunft über die am häufigsten erzielten Mieten der vergangenen zwölf Monate in den jeweiligen Büroteilmärkten. Extremwerte werden nicht berücksichtigt, so dass auch einzelne Vertragsabschlüsse mit vereinbarten Mietpreisen außerhalb dieser Spannen auftreten können. Es handelt sich um die im Berichtszeitraum niedrigste erzielbare Rendite für ein Büroobjekt erstklassiger Qualität in bester Lage, das zur marktüblichen Miete an einen oder mehrere bonitätsstarke Mieter langfristig vermietet ist. Es werden Nettoanfangsrenditen angegeben, d. h. das Verhältnis des Nettoertrags zum Bruttokaufpreis. Nico Jungnickel Office Agency +49 (0) Matthias Pink Research Germany +49 (0) Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 200 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. In Germany Savills is present with about 160 employees at the five most important estate sites Berlin, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg and Munich. A unique combination of sector knowledge and entrepreneurial flair give clients access to real estate expertise of the highest calibre. We are regarded as an innovative-thinking organisation backed up with excellent negotiating skills. Savills chooses to focus on a defined set of clients, therefore offering a premium service to organisations with whom we share a common goal. This bulletin is for general informative purposes only. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The bulletin is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. Savills April Savills Research Germany savills.de

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