Büromarkt Köln Oktober 2014

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1 Rheinauhafen Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh 2014

2 Flächenumsatz bleibt stabil Geringes Neubauvolumen In den ersten drei Quartalen 2014 wurden in Köln rund Quadratmeter Bürofläche vermietet. Bis zum Ende des Jahres wird wie in 2013 eine Vermietungsleistung von Quadratmetern erwartet. Der bislang größte Abschluss fand im dynamischen Entwicklungsgebiet Deutzer Feld statt. Die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW wird dort einen Neubau mit über Quadratmetern beziehen. Das Angebot an projektierten Büroflächen in attraktiven innerstädtischen Lagen ist gering. Büroflächenmarkt Köln Kennziffern Entwicklung und Prognose 2010 bis 2014 Jahr SVP- Beschäftigte in Tsd.* Arbeitslosenquote* Entwicklung ,9 9,6 9,7 9,3 9,6 Tendenz Umsatz in Tsd. m² Bestand in Mio. m² Leerstand in Tsd. m² Leerstandsquote in % Spitzenmiete in /m² Durchschnittsmiete in /m² Fertigstellungen in Tsd. m² ,5 7,5 7,6 7,6 7, ,0 7,7 7,6 7,4 6,9 21,00 21,00 21,00 21,25 21,25 10,78 11,23 11,37 11,88 11, Greif & Contzen Research, Köln ; Anm.:* zum 30. Juni 2

3 Bedeutende Vermietungen verteilen sich über das Stadtgebiet Wie schon in 2013 wurde etwa die Hälfte der Bürovermietungsleistung in den innerstädtischen Teilmärkten vermietet. Die höchsten Umsatzzahlen wurden mit rund 12 bzw. 11 Prozent in den Teilmärkten Nördliche Innenstadt und Ringe erzielt. Der mit Quadratmetern größte innerstädtische Abschluss war die Vermietung an die Bank für Sozialwirtschaft am nördlichen Rheinufer. Die größte Vermietung insgesamt erfolgte durch die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW jedoch im rechtsrheinischen Entwicklungsgebiet Deutzer Feld. Die zweitgrößte Flächenabnahme fand im südwestlichen Stadtteil Sülz statt, hier wird das Neubauprojekt des Erzbischöflichen Berufskollegs Köln rund Quadratmeter umfassen. Büroflächenumsatz (m²) Entwicklung und Prognose 2005 bis Greif & Contzen Research, Auswahl bedeutender Flächenumsätze bis zum 30. September 2014 Nutzer (Bürolage) Bürofläche (m²) FH für öffentliche Verwaltung NRW (Köln-Ost) Erzbischöfliches Berufskolleg Köln (Köln-West) Bank für Sozialwirtschaft (Rheinufer Nord) PNHR Rechtsanwälte (Ringe) N. N. (Ossendorf) Yello Strom (Deutz) Stadt Köln, Bezirksrathaus Innenstadt (Altstadt-Nord) Greif & Contzen Research, 3

4 Über den Neuvermietungsumsatz hinaus gab es auch bedeutende Anschlussmietverträge. So verlängerte u.a. in einer Größenordnung von rund Quadratmetern die Ford Bank ihren Mietvertrag im TechnologiePark, Braunsfeld. Zudem prolongiert das Call-Center- und Medienunternehmen 3C Dialog seinen Mietvertrag über rund Quadratmeter im Colonius-Carré, Ehrenfeld. ONE am Coloneum (Ossendorf) Immobilienfonds Köln-Ossendorf II GbR Durchschnitts- und Spitzenmiete stabil 2014 blieb die Durchschnittsmiete bisher stabil bei ungefähr 12 Euro pro Quadratmeter. Die Spitzenmiete zeigt sich ebenfalls konstant auf dem Vorjahresniveau von 21,25 Euro pro Quadratmeter. Einem weiteren Anstieg des Mietniveaus wirkt die geringe Fertigstellungsleistung neuer und innerstädtischer Büroflächen entgegen. Ein hoher Anteil der aktuellen Baumaßnahmen ist für die Eigennutzung vorgesehen. 4

5 Spitzen- und Durchschnittsmieten ( /m²) Entwicklung 2005 bis Greif & Contzen Research, Köln Während die Spitzenmieten in den anderen Top-Standorten im Vergleich zum Vorjahreszeitraum anstiegen, blieb die Höchstmiete in Köln auf einem vergleichsweise moderaten Niveau stabil. Spitzenmieten 2014 an den deutschen Top-Bürostandorten ( /m²) Frankfurt 38,00 München 34,00 Düsseldorf 27,50 Hamburg 24,50 Berlin 22,50 Köln 21,25 Stuttgart 20, Quelle: gif e.v.; Greif & Contzen Research; diverse Marktberichte, Die gemäßigten Mieten in Verbindung mit den Standortfaktoren Kölns ergeben ein gutes Preis-Leistungsverhältnis. Als Millionenstadt bietet Köln zugleich Infrastruktur, Kultur und Lebensqualität, die gut ausgebildete Arbeitskräfte anziehen. In 2014 unterstrichen unter anderem die Zuzüge sowohl der International School of Management, die im Mediapark einen neuen Standort eröffne- 5

6 te, als auch des Beratungsunternehmens CGI Germany in den Airport Businesspark die Anziehungskraft Kölns. Zudem belegen derzeit zahlreiche Investitionen in Neubauvorhaben von bereits angesiedelten Eigennutzern wie z.b. Rheinenergie, TÜV-Rheinland, DLR und Universität die Wertigkeit und Prosperität des Standorts. Spitzenmieten 2014 in Großstädten im Umkreis von Köln ( /m²) Luxemburg 41,00 Frankfurt 38,00 Düsseldorf 27,50 Amsterdam 27,00 Brüssel 23,00 Köln 21,25 Rotterdam 18,50 Bonn 17,50 Essen 14,00 Dortmund 13, Quelle: gif e.v.; Greif & Contzen Research; diverse Marktberichte, Holzmarkt 1 Bauwens 6

7 Leerstandsquote sinkt weiter Während der Büroflächenbestand in diesem Jahr auf 7,7 Millionen Quadratmeter gestiegen ist, sank der Leerstand um rund Quadratmeter auf rund Quadratmeter. Daraus resultiert eine Absenkung der Leerstandsquote von 7,4 Prozent im Vorjahr auf nun 6,9 Prozent. Büroflächenleerstandsquote Entwicklung und Prognose 2005 bis ,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 8,6% 8,3% 8,0% 8,0% 8,1% 7,7% 7,6% 7,6% 7,4% 6,9% Greif & Contzen Research, Köln Der seit 2010 zu beobachtende Leerstandsabbau setzt sich damit fort und nähert sich der benötigten Fluktuationsreserve, die auf dem Büromarkt bei rund 6 Prozent liegt. Sollte sich dieser Abwärtstrend fortsetzen, werden Firmen Schwierigkeiten bekommen, adäquate Büroflächen für ihre Nutzungen in Köln zu finden. Erfolgreiche Neupositionierung: Kaltenbornweg 1-3 / Siegburger Straße 203 (Deutz) Greif & Contzen 7

8 Neubauprojekte: vor allem zur Eigennutzung Mit insgesamt rund Quadratmetern wird die Summe der in 2014 fertiggestellten Büroflächen 30 Prozent höher ausfallen als im Jahr Allerdings ist die Mehrheit dieser Flächen zur Eigennutzung vorgesehen allein der Neubau der RheinEnergie AG umfasst Quadratmeter. Ein Großteil des noch verfügbaren neuen Angebots befindet sich im Gerling Quartier. Nach den derzeitigen Planungen und Baufortschritten werden sich die Fertigstellungen in 2015 schätzungsweise auf einem Niveau von rund Quadratmetern bewegen. Rund Quadratmeter entfallen allein auf die Eigennutzung dreier Bildungseinrichtungen. Bereits zum jetzigen Zeitpunkt stehen nur noch 30 Prozent des Neubauvolumens zur Anmietung frei. Spekulative Büroprojekte sind derzeit kaum vorhanden, obwohl der aktuelle Engpass an modernen und innerstädtischen Flächen durchaus Chancen in dieser Hinsicht bietet. Nach heutigem Informationsstand sollen 2016 mehr als Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt werden, wobei die Eigennutzung abermals einen beträchtlichen Anteil ausmachen wird. Allerdings beruhen derartige Einschätzungen vor allem auf Absichtserklärungen und bei der Mehrzahl der Projekte ist noch kein Baustart erfolgt. Bürobaufertigstellungen (m²) Entwicklung und Prognose 2006 bis Greif & Contzen Research, Köln 8

9 Laufende bedeutende Bautätigkeit 2014 Objekt / Lage Fertigstellung Mietfläche (m²) Gerling Quartier (Innenstadt Nord) 2014 / 2016 rd Neue Direktion Köln (Rheinufer Nord) 2016 rd Holzmarkt 1 (Rheinufer Süd) 2015 rd Gürzenich Quartier (Innenstadt Nord) 2015 rd Torhaus (Deutz) 2014 rd Erzbischöfliches Berufskolleg Köln (Köln West) 2015 rd Nawi Med (Aachener Straße West) 2015 rd Kubikon (Ehrenfeld) 2015 / 2016 rd GHU 88 (Rheinufer Süd) 2016 rd Klostergärten (Aachener Straße West) 2015 rd Greif & Contzen Research, Köln Projektentwicklungen, die kurz vor dem Baustart stehen, sind der Neubau und die Umstrukturierung von Bestandsgebäuden an der Wörthstraße sowie mehrere Maßnahmen auf dem Deutzer Feld. Neue Direktion Köln Hochtief 9

10 Entwicklungsgebiet Deutzer Feld Ein besonderes Augenmerk verdienen in 2014 die großen Fortschritte in der Entwicklung des Deutzer Feldes. Das Areal befindet sich im Stadtteil Kalk an der unmittelbaren Grenze zur rechtsrheinischen Innenstadt, östlich der Messe. Im Rückblick verlief die Umnutzung des Gebietes, auf dem ehemals die Chemische Fabrik Kalk stand und auch Bahnflächen umfasste, in unterschiedlichen Geschwindigkeiten. Schrittweise entstanden die Köln Arcaden, das neue Polizeipräsidium, das Wissenschaftsmuseum Odysseum sowie unterschiedliche Wohnnutzungen und einzelne großflächige Handelsansiedlungen. Im Laufe dieses Jahres wurden für den Großteil der noch unbebauten Flächen neue Eigentümer und Nutzer gefunden. So entschied die Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW, ihren Standort zum Deutzer Feld zu verlagern. Für das neu projektierte Gebäude wurde mit Quadratmetern der bislang größte Mietvertrag des Jahres abgeschlossen. KÖLNCUBUS Greif & Contzen In direkter Nachbarschaft plant der ADAC die Errichtung einer neuen Geschäftsstelle zuzüglich weiterer Büroflächen. Darüber hinaus wurde das südliche Nachbargrundstück des in 2013 fertiggestellten Bürogebäudes KÖLNCUBUS veräußert. Dort wird voraussichtlich bis 2016 das gleichnamige Zwillingsgebäude in ähnlicher Form errichtet. Für den Bau der neuen Zentrale der GAG Immobilien AG und für ein B&B Hotel wurden die Grundstücke bereits gesichert, so dass dem Areal nun eine intensive Bautätigkeit bevorsteht. Insgesamt verbleiben nur noch einzelne Parzellen des Deutzer Feldes für weitere Projektentwicklungen und Nutzer. Bemerkenswert im Rahmen dieser Dynamik ist die deutlich positive Entwicklung des Mietzinses, die sich erheblich vom sonstigen Kölner Osten unterscheidet und sich eher an Deutz orientiert. 10

11 Stabiler Branchenmix Traditionell ist in Köln die Branchenstruktur der Büroflächennachfrage breit diversifiziert. Dieses Muster zeigte sich auch in den ersten drei Quartalen dieses Jahres. Der hohe prozentuale Anteil des Bildungswesens beruht auf den großen Abschlüssen der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW im Deutzer Feld und dem eigengenutzten Bauvorhaben des Erzbischöflichen Berufskollegs Köln. Im elfprozentigen Branchenanteil des Finanzwesens macht sich insbesondere der Quadratmeter umfassende Mietvertrag der Bank für Sozialwirtschaft bemerkbar. Büroflächenumsatz 2014 nach Branchen Immobilien 3% Software, IT 3% Gesundheit 2% Bau 1% Bildung 23% Versicherung 3% Medien 6% Industrie, Produktion 8% Finanzen 11% Handel 9% Beratung 10% Behörden, Verbände 10% Dienstleistung 11% Greif & Contzen Research, Köln Dynamische Bürolagen Zur Beurteilung der Dynamik eines Teilmarktes wird der Anteil der Vermietungssumme am Gesamtumsatz und am Angebot der jeweiligen Lage herangezogen. Ebenfalls fließt die Höhe des Mietniveaus ein. Teilmärkte mit hoher Dynamik sind weiterhin die Innenstadt Nord und die Kölner Ringe. In diesen Lagen fanden bislang jeweils 12 Prozent des Gesamtumsatzes statt. Ein aktuelles Beispiel in der Ringlage ist die Neupositionierung des HOHENSTAUFEN HAUS. Hier werden nach einer 11

12 schon erfolgten Teilvermietung weitere ca Quadratmeter komplett neu ausgebaut. Refurbishment: Hohenstaufenring 48 (Ringe) Greif & Contzen Zudem sind die Lagen Deutz, Rheinufer Nord, Rheinufer Süd, der Rheinauhafen und der Mediapark für Nutzer derzeit besonders attraktiv. Sie weisen für Köln relativ hohe Mietpreise auf. Das Deutzer Feld verzeichnete in den letzten Monaten eine dynamische Vermarktung. Dies ist eine Entwicklung, die jedoch nicht repräsentativ für den gesamten Teilmarkt Ost ist. In der Bürolage Deutz wird nun mit der Fertigstellung des Torhauses an der Siegburger Straße auch das Ensemble Büro-Campus-Deutz abgeschlossen. Hier wurden bedeutende Mietabschlüsse realisiert, zuletzt mit Yello Strom über rund Quadratmeter. Torhaus, Siegburger Straße 229 (Deutz) Greif & Contzen 12

13 Teilmarktübersicht Bürolage Flächenangebot* (m²) Leerstand (m²) Ø Jahresumsatz** (m²) Mietschwerpunkt*** ( /m²) Innenstadt Bankenviertel MediaPark Rheinauhafen Kölner Ringe Deutz Innenstadt Nord Innenstadt Süd Rheinufer Nord Rheinufer Süd Zwischensumme Stadtteile linksrhein. Innere Kanalstraße Ehrenfeld Braunsfeld Ossendorf Aachener Straße West Köln Nord Köln West Köln Süd Zwischensumme Stadtteile rechtsrhein. Gremberghoven Mülheim Köln Ost Zwischensumme Summe * Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in Projekten. ** Angegeben wird der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. *** In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder höher liegen. 13

14 Wachsende Beschäftigung im Trend bisher ungebrochen Der in den letzten Jahren zu beobachtende starke Anstieg der Beschäftigung in Köln schwächt sich in 2014 voraussichtlich ab. Die Arbeitslosenquote hat sich im Vergleich zum Vorjahr erhöht. Dennoch darf davon ausgegangen werden, dass bis zum 30. Juni die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten auf über Personen wuchs. Zudem war das erste Halbjahr durch ein gutes Konjunkturempfinden der lokalen Unternehmen geprägt. Das bisher anhaltende Beschäftigungswachstum spiegelt sich in der gleichbleibend hohen Büroflächennachfrage der letzten Jahre wider. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Köln Entwicklung und Schätzung 2005 bis Quelle: Landesdatenbank NRW, Schätzung G&C Research, Stand jeweils zum

15 Erstes Halbjahr: Positive Konjunktur im lokalen Mittelstand Im Mai und Juni 2014 berichteten in der IHK-Umfrage die kleinen und mittelständischen Unternehmen Kölns sowohl über eine verbesserte Geschäftslage als auch über bessere Geschäftserwartungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dies trifft besonders auf Firmen der Bereiche Unternehmensberatung, Werbung / Marktforschung und Informationswirtschaft zu, also typischerweise büronutzende Branchen. Auch Unternehmen des Baugewerbes und der Industrie äußerten sich zufrieden mit der Konjunktur. Die zuletzt zu beobachtende Ausweitung internationaler Krisen konnte sich auf diese Aussagen noch nicht auswirken. Die Folgen für die lokalen Unternehmen sind noch offen. Wirtschaftswachstum und Ausblick 2014 Das erste Halbjahr war bundesweit von einer starken Konjunktur und positiven Wachstumsaussichten geprägt. Unter dem Eindruck der Auseinandersetzungen insbesondere in der Ost-Ukraine sowie im Nahen und Mittleren Osten sank jedoch von Mai bis September der ifo- Geschäftsklimaindex für die gewerbliche Wirtschaft stetig. Laut GfK hat diese Entwicklung das Konsumklima der Verbraucher bereits spürbar negativ beeinträchtigt. Das statistische Bundesamt teilte im August mit, dass das Bruttoinlandsprodukt vom ersten zum zweiten Quartal um 0,2 % zurückgegangen ist. Aktuelle Konjunkturprognosen gehen von einem Wirtschaftswachstum in 2014 von 1,5 bis 1,6 Prozent aus. Für das Vermietungsgeschäft auf dem Büroflächenmarkt haben sich die Rahmenbedingungen damit zumindest kurzfristig verschlechtert. Die Reaktion auf dem Büroflächenmarkt bleibt abzuwarten. Bislang liegen keine Anzeichen dafür vor, dass die Flächennachfrage tatsächlich zurückgegangen ist und es bestehen weiterhin mehrere großflächige Anmietungsabsichten. Der Kölner Büroflächenmarkt fußt auf der stabilisierenden Basis einer besonders breit diversifizierten Wirtschaftsstruktur und kann auf einen bereits lang anhaltenden Aufwärtstrend sowie auf gute Wachstumsprognosen verweisen. 15

16 Bei Fragen wenden Sie sich bitte an: Theodor J. Greif Geschäftsführender Gesellschafter GREIF & CONTZEN Immobilien GmbH Telefon: Florian Schmidt Leiter Unternehmensbereich Büroimmobilien GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Telefon: Frank Pönisch Geschäftsführer GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Telefon: Dr. Jan Schubert Beratung, Research GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Telefon: Anschrift: Pferdmengesstraße 42, Köln

17 Bei der beigefügten Marktinformation haben wir uns teilweise auf öffentliche Quellen, Informationen Dritter und eigene Berechnungen gestützt. Diese haben wir mit größter Sorgfalt erstellt und geben diese nach bestem Wissen weiter. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben, Inhalte und Zitate schließen wir jedoch aus. Die von uns zusammengestellten und übermittelten Informationen begründen keinerlei Beratungsverhältnis zu dem Empfänger. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, All rights reserved. Diese Unterlagen sind unser geistiges Eigentum und unterliegen unserem Copyright. Sie sind nur für die Adressaten bestimmt. Jede Vervielfältigung, Veränderung oder Weitergabe an Dritte, auch wenn dies nur teilweise geschieht, bedarf unserer ausdrücklichen, vorherigen und schriftlichen Zustimmung. Soweit diesseits kein Copyright besteht, weil dies bei Dritten liegt, verweisen wir auf deren Copyright. 17