Betriebskosten-ABC: Inhalt 1/27. 1 Betriebskosten 3

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1 Betriebskosten-ABC: Inhalt 1 Betriebskosten 3 2 Welche Betriebskosten dürfen umgelegt werden und welche nicht? Abrechnungskosten Abwasser Ameisenbeseitigung Aufzug Bankgebühren Beleuchtung Bewachungskosten Breitbandkabel Dachbegrünung Dachrinnenreinigung Deichabgabe Doorman Druckerhöhungsanlagen Eichgebühren Elektro- Check Entkalkungsmaßnahmen Entrümpelung Etagenheizung Fäkaliengrube, Entleerung Fahrstuhl Fassadenreinigung Feuerlöscher Gartenpflege Gastank, gemieteter Gebäudereinigung u. Ungezieferbekämpfung Gemeinschaftsantenne Graffiti Postfach Mannheim Telefon Telefax info@steuertipps.de 1/27

2 2.28 Grundeigentümer-Vereinsbeiträge Grundsteuer Hausbock- und Schwammversicherung Hausreinigung Hauswart Heizung Instandhaltungsrücklage Kabelfernsehen Klingel- und Gegensprechanlage, Wartung Kontogebühren Korrosionsschutz Laubsauger Laufende öffentliche Lasten Leasingkosten Lüftungsanlage Mehrwertsteuer Mietausfallwagnis Mietverlustversicherung Müllabfuhr Rauchabzugsanlage, Wartung Rechtsschutzversicherung Reparaturversicherung Rohrreinigung Sach- u. Haftpflichtversicherung Schnee- und Eisbeseitigung Schornsteinreinigung Sielgebühren Sonstige Betriebskosten Sperrmüll Straßenreinigung Treppenhausreinigung Umlageausfallwagnis Umsatzsteuer Ungezieferbekämpfung Versicherungen Verwaltungskosten Wäschepflegeeinrichtungen Warmwasserkosten Wartungskosten Wasserversorgung Zentralheizung /27

3 1 Betriebskosten Betriebskosten sind ein umfangreiches und nicht leicht überschaubares, jedoch für die Vermietung von Wohn- und Gewerbeflächen unverzichtbares Thema. Der Beitrag»Betriebskosten- ABC«bietet dabei sowohl Mitern, als auch Vermietern eine große Hilfe bei der Beantwortung mietrechtlicher Fragen zum Thema Betriebskosten. 2 Welche Betriebskosten dürfen umgelegt werden und welche nicht? Bei der Beantwortung der Frage, welche Betriebskosten Sie auf Ihre Mieter umlegen können hilft die folgende Übersicht 2.1 Abrechnungskosten Abrechnungskosten sind nicht umlagefähig. Ausnahmen: Es handelt sich um Heizkosten, wobei der Verbrauch über Heizkostenverteiler ermittelt wird (Heizung), oder um Wasserkosten, wobei Einzelwasserzähler verwendet werden (Wasserversorgung). Diese Sonderregelungen lassen sich aber nicht auf die anderen Betriebskostenarten übertragen (AG Köln, Urteil vom , Az. 217 C 28 / 95, ZMR 1996 S. 269). 2.2 Abwasser»Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.«( 2 Nr. 3 BetrKV) Anschlussgebühren Die Kosten für den Anschluss an das kommunale Wassernetz sind keine laufenden Kosten i. S. d. Betriebskostenverordnung. Ebenso wenig die Kosten für den Anschluss an die Fernheizung. Fäkaliengrube und ähnliche Einrichtungen Bei einer»nicht öffentlichen Anlage«handelt es sich meist um eine hauseigene Abwasseranlage (z. B. Sammelprobe, Sickergrube oder biologische Kläranlage). Hier können die Kosten für die Abfuhr des gesammelten Schmutzwassers oder des Klärschlamms sowie die Kosten für die Reinigung und Wartung der Anlage umgelegt werden. Grundstücksentwässerung Zu den Kosten der»grundstücksentwässerung«gehören auch die sogenannte»regenwasserabgabe«bzw. die»regenwasserkanalkosten«bzw. die»oberflächenentwässerung«bzw. die»niederschlagswassergebühr«(lg Berlin, Urteil vom , Az. 64 S 3 / 03, GE 2003 S. 1159; LG Mannheim, Urteil vom , Az. 4 S 202 / 01, NZM 2003 S. 398). 3/27

4 Rohrreinigung Wird diese vorbeugend durchgeführt, um Rohrverstopfungen zu vermeiden, können die Kosten dafür nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Sie zählen vielmehr zu den Instandhaltungskosten. Gleiches gilt, wenn eine Rohrverstopfung in einer Entwässerungsleitung auftritt. 2.3 Ameisenbeseitigung Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 2.4 Aufzug»Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs: Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage. ( 2 Nr. 7 BetrKV)«Betriebsstörung Ob eine Betriebsstörung noch unter die Wartungskosten fällt, hängt davon ab, ob sie im Rahmen einer ohnehin fälligen Wartung mit behoben werden kann. In diesem Fall ist der Rechnungsbetrag umlegbar, weil der Mieter nicht mehr belastet würde, als wenn der Monteur lediglich die Wartungsarbeiten durchgeführt hätte (LG Duisburg, Urteil vom , Az. 13 S 265 / 03, WM 2004 S. 717). Bleibt der Aufzug einmal stecken, sind sich die Gerichte uneins, ob Sie die Kosten dem Mieter auf die Abrechnung setzen dürfen. Werden dagegen wiederholt Betriebsstörungen durch Wartungen behoben, dürfen die dafür anfallenden Kosten nicht dem Mieter auf die Betriebskostenabrechnung gesetzt werden. Erdgeschossmieter und Kostenumlage Auch Erdgeschossmieter müssen sich an den Aufzugskosten beteiligen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Dafür reicht auch eine Formularklausel aus. Für die Umlagefähigkeit der Kosten kommt es nicht darauf an, ob und in welchem Umfang die Mieter den Aufzug benutzen. Deshalb spielt es auch keine Rolle, dass das Wohnhaus nicht über einen mit dem Aufzug erreichbaren Keller oder Speicher verfügt (BGH, Urteil vom , Az. VIII ZR 103 / 06, WM 2006 S. 613). Notruf-Bereitschaft Die Kosten einer Notruf-Bereitschaft gehören zu den Aufzugskosten. Sie sind einschließlich der Wartungs- und Betriebskosten der Notrufanlage umlagefähig (LG Braunschweig, Urteil vom , Az 6 S 62 / 02, ZMR 2003 S. 114). Nach der amtlichen Begründung fallen unter die Kosten der»überwachung«jetzt ausdrücklich auch die der Fernüberwachung und Notrufsysteme. Vollwartungsvertrag Wurde für den Aufzug ein»vollwartungsvertrag«abgeschlossen, sind damit regelmäßig auch Reparaturkosten mit abgegolten. Diese müssen herausgerechnet werden, da sie nicht umgelegt werden dürfen. 4/27

5 Wenn eine Wartungsrechnung diese Kosten wie üblich nicht extra ausweist, muss von den Gesamtkosten ein pauschaler Abzug für die darin enthaltenen Reparaturkosten vorgenommen werden. Die Gerichte schätzen diesen prozentualen Pauschalabzug unterschiedlich ein: 20 %: LG Düsseldorf, Urteil vom , Az. 21 S 191 / 98, DWW 1999 S. 354; LG Berlin, Urteil vom , GE 1990 S %: LG Duisburg, Urteil vom , Az. 13 S 265 / 03, WM 2004 S. 717; LG Braunschweig, Urteil vom , Az. 6 S 62 / 02, ZMR 2003 S. 114; LG Aachen, Urteil vom , Az. 5 S 302 / 91, DWW 1993 S %: LG Essen, Urteil vom , Az. 1 S 768 / 90, WM 1991 S Bankgebühren Diese Kosten finden Sie meist auf der Eigentümerabrechnung für die Eigentumswohnung. Sie dürfen aber nicht auf die Mieter umgelegt werden. 2.6 Beleuchtung»Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.«( 2 Nr. 11 BetrKV) Garagenbeleuchtung Die Kosten für die Beleuchtung von Garagen und deren Zufahrten können nur auf die Mieter umgelegt werden, die eine Garage bzw. einen Garageneinstellplatz angemietet haben (LG Aachen, Urteil vom , Az. 5 S 302 / 91, DWW 1993 S. 42). Glühbirnenaustausch Die neue Lampe im Kellerabgang, die Energiesparlampen im ganzen Haus die Kosten dafür dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Beide zählen zu den Instandhaltungskosten und die sind bekanntlich Vermietersache. Werden also nur die Lampen oder Glühbirnen in den Gemeinschaftsräumen des Mietshauses ausgewechselt, sind das reine Instandhaltungskosten, die nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen (OLG Düsseldorf, Urteil vom , Az. 10 U 94 / 99, GE 2000 S. 888). 2.7 Bewachungskosten Sonstige Betriebskosten 2.8 Breitbandkabel»Die Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteileranlage: Hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a (Gemeinschaftsantenne), ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse. ( 2 Nr. 15 b BetrKV)«. 5/27

6 Anschlussgebühr Die einmalige Anschlussgebühr, die die Post erhebt, ist nicht umlagefähig. Hat der Mieter dem Kabelanschluss widersprochen, muss er für die laufenden Kosten des bei ihm eingebauten Sperrfilters nicht aufkommen, sofern dies nicht besonders vereinbart worden ist (AG Freiburg, Urteil vom , Az. 51 C 367 / 95, WM 1996 S. 285). 2.9 Dachbegrünung Gartenpflege 2.10 Dachrinnenreinigung Sonstige Betriebskosten 2.11 Deichabgabe Laufende öffentliche Lasten 2.12 Doorman Sonstige Betriebskosten 2.13 Druckerhöhungsanlagen Wasserversorgung 2.14 Eichgebühren Wasserversorgung 2.15 Elektro- Check Sonstige Betriebskosten 2.16 Entkalkungsmaßnahmen Wenn die Etagenheizung, Warmwasserbereiter, Wasser- oder Wärmezähler entkalkt werden, können die Kosten dafür als Kosten der Warmwasserversorgung bzw. Kosten der Heizung auf die Mieter umgelegt werden. Soweit für die Wasserversorgung spezielle Wasseraufbereitungsanlagen (z. B. Entkalkungsgeräte) eingesetzt werden, sind auch die dafür entstehenden Kosten umlegbar Entrümpelung Müllabfuhr 6/27

7 2.18 Etagenheizung Heizung 2.19 Fäkaliengrube, Entleerung Abwasser 2.20 Fahrstuhl Aufzug 2.21 Fassadenreinigung Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 2.22 Feuerlöscher Sonstige Betriebskosten 2.23 Gartenpflege»Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.«( 2 Nr. 10 BetrKV) Zu den Kosten der Gartenpflege gehören auch noch: Rasenmähen, Düngen, Vertikutieren und Unkrautbeseitigen auf Rasen und Rabatten, Beschneiden von Bäumen, Sträuchern und Hecken, Erneuern von Pflanzen (nicht aber die Erstanschaffung), Wässern und Gießen im Sommer, Abtransportieren von Gartenabfällen, Entfernen verblühter Blumen, alters-, witterungs- oder umweltbedingtes Beseitigen von Sträuchern und Bäumen sowie entsprechende Neubepflanzung, Nachsäen von Rasen (nicht Erstanlage), Personalkosten, für die Pflege erforderliche Materialien wie z. B. Pflanzen und Dünger, Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten für Geräte, durch die höhere Personalkosten eingespart werden können (umstritten, anerkannt für Laubsauger), Kosten für die Sanderneuerung auf dem Spielplatz, Reparaturkosten für Spielgeräte und Bänke (nicht bei mutwilligen Beschädigungen oder wenn sie erneuert werden müssen), 7/27

8 Pflegekosten für Plätze, Zugänge oder Zufahrten, Benzin für den Rasenmäher (nicht aber die Kosten für die Erst- oder Ersatzanschaffung von Gartengeräten). Um nicht umlagefähige Instandsetzungskosten handelt es sich nur dann, wenn die Kosten für Nachholarbeiten infolge jahrelanger Vernachlässigung der Gartenpflege entstanden sind (LG Hamburg, Urteil vom , Az. 311 S 254 / 90). Baumfällkosten Ob die Kosten für das Fällen von Bäumen unter die Betriebskosten fallen, ist umstritten. Bejaht haben dies zum Beispiel: Für kranke und morsche Bäume: LG Frankfurt / Main, Urteil vom , Az. 2 / 11 S 64 / 04, NZM 2005 S. 338 Für zu nah am Wohngebäude stehende Bäume: AG Sinzig, Urteil vom , Az. 14 C 879 / 03, ZMR 2004 S. 829 Für Licht- und Luftzufuhr beeinträchtigende Bäume: AG Düsseldorf, Urteil vom , Az. 44 C 509 / 01, WM 2002 S. 498 Verneint haben dies, weil solche Maßnahmen nicht regelmäßig anfallen, zum Beispiel: AG Reutlingen, Urteil vom , Az. 2 C 2126 / 03, WM 2004 S. 95; LG Tübingen, Urteil vom , Az. 1 S 29 / 04, WM 2004 S Ob Baumfällkosten aufgrund von Sturmschäden umlegbar sind, wird hauptsächlich für die Gebiete bejaht, wo solche Sturmschäden in gewisser Regelmäßigkeit auftreten (LG Hamburg, Urteil vom , Az. 7 S 185 / 88, WM 1989 S. 640). Anders, wenn der Sturm ein für die Region ungewöhnliches Naturereignis darstellt (AG Königstein / Taunus, Urteil vom , Az. 23 C 147 / 92, WM 1993 S. 410). Dachbegrünung Die Kosten einer Dachbegrünung sind keine Betriebskosten. Da es hierbei vor allem um die Verbesserung der Isolationseigenschaften eines Daches geht, fallen solche Maßnahmen unter die Instandhaltung (Kammergericht Berlin, Urteil vom , Az. 8 U 125 / 05, MM 2006 S. 127). Gartengeräte Anschaffung und Reparatur Kosten für die Beschaffung von Gartenpflegegeräten (z. B. Rasenmäher) sind keine Gartenpflegekosten (AG Steinfurt, Urteil vom , WM 1999 S. 721). Deshalb können die Abschreibungskosten von Gartengeräten ebenso wenig umgelegt werden (AG Laufen, Urteil vom , Az. 3 C 1176 / 04, WM 2005 S. 605). Zu den Betriebskosten zählen nur»laufende Kosten«. Gartengeräte müssen aber nicht ständig neu angeschafft werden, sondern haben erfahrungsgemäß eine Lebensdauer von etlichen Jahren. Teilweise halten sie sogar zehn Jahre lang. Deswegen kann von»laufenden Aufwendungen«keine Rede sein. Umlagefähig sind dagegen die Reparaturkosten solcher Gartengeräte (LG Hamburg, Urteil vom , Az. 7 S 185 / 88, WM 1989 S. 640). Speziell: Rasenmäher Das Benzin für den Rasenmäher kann im Rahmen der Gartenpflegekosten auf die Mieter umgelegt werden. Da jedoch die Kosten für eine Erst- oder Ersatzanschaffung von Gartengeräten nicht umlegbar sind, betrifft dies auch den Rasenmäher (LG Hamburg, WM 1985, 8/27

9 S. 390). Im Urteil des Landgerichts Hamburg wurden allerdings die laufenden Unterhaltskosten inklusive Reparaturen für umlagefähig erklärt. Ist eine Rasenmäherreparatur allerdings teurer als der Kauf eines neuen Rasenmähers, gelten die Neuanschaffungskosten noch als umlagefähige Betriebskosten (AG Lichtenberg, Urteil vom , Az. 10 C 281 / 02, NZM 2004 S. 96). Nutzungsumfang und Umlagemöglichkeit Die Kosten für die Gartenpflege dürfen Vermieter auch dann umlegen, wenn die Mieter die Rasenfläche oder das Beet nicht betreten dürfen (BGH, Urteil vom , Az. VIII ZR 135 / 03, WM 2004 S. 399). Allein der Blick ins Grüne rechtfertigt es, dem Mieter die Gartenpflegekosten auf die Betriebskostenabrechnung zu setzen. Denn eine Gartenfläche verschönert ein Wohnungswesen insgesamt und verbessert die Wohn- und Lebensqualität (LG Berlin, Urteil vom , Az. 64 S 181 / 01, GE 2002 S. 931). Ausnahme: Die Gartenflächen stehen allein dem Vermieter oder anderen Mietern zur ausschließlichen Nutzung zur Verfügung (BGH, Urteil vom , Az. VIII ZR 135 / 03, WM 2004 S. 399; LG Hannover, Urteil vom , Az. 3 S 1268 / 01 81, WM 2003 S. 450). Vorgarten Die Kosten für die Pflege eines Vorgartens dürfen nicht umgelegt werden, wenn dieser nicht zum öffentlichen Gehweg hin abgetrennt ist (LG Berlin, Urteil vom , Az. 67 S 180 / 03, GE 2004 S. 627) Gastank, gemieteter Derartige Aufwendungen, mit denen sich der Vermieter Instandhaltungs- bzw. Reparaturkosten erspart, können nicht auf den Mieter umgelegt werden (AG Königstein / Taunus, Urteil vom , WM 1997 S. 684). Grundsätzlich müssen Vermieter die Investitionskosten ebenso wie die Abschreibung stets in den Mietzins einkalkulieren. Das Argument der Richter: Wäre der Tank gekauft statt gemietet worden, hätte man die Kosten dafür auch nicht umlegen dürfen (AG Bad Kreuznach, Urteil vom , Az. 2 C 338 / 88, WM 1989 S. 310) Gebäudereinigung u. Ungezieferbekämpfung»Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges.«( 2 Nr. 9 BetrKV) Fassadenreinigung, Graffiti Die Kosten der Fassadenreinigung betreffen Instandsetzungsmaßnahmen und sind deshalb nicht umlagefähig (AG Hamburg, Urteil vom , Az. 49 C 1977 / 94, WM 1995 S. 652). Muss ein Graffiti von der Fassade gewaschen werden, dürfen die Kosten nicht den Mietern auf die Betriebskostenabrechnung gesetzt werden. Die zählen nämlich zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten und nicht zu den Hausreinigungskosten. So hat es jedenfalls das Amtsgericht Köln entschieden (AG Köln, Urteil vom , Az. 222 C 120 / 99, WM 2001 S. 515). 9/27

10 Sonderreinigung Die Kosten einer Sonderreinigung sind nicht umlagefähig (z. B. nach Sperrmüllaktionen einzelner Mieter, nach Farbschmierereien oder Verschmutzung durch Hundedreck; vgl. LG Siegen, Urteil vom , Az. 3 S 43 / 92, WM 1992 S. 630). Treppenhausreinigung 3-mal wöchentlich ließ ein Hamburger Vermieter das Treppenhaus in seinem Mietobjekt putzen. Die Kosten legte er auf die Mieter um.»zu viel«, befand das Gericht (LG Hamburg, Urteil vom , Az. 316 S 15 / 00, NZM 2001 S. 806). Obwohl es sich dabei um ein repräsentatives Wohn- und Geschäftshaus handelte. Die Richter sahen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt. Sicherlich: Es gibt keinen festen Maßstab, wie oft Sie als Vermieter das Treppenhaus putzen lassen dürfen. Wenn Sie es jedoch zu häufig putzen lassen, müssen Sie den Mietern haarklein darlegen, warum dies notwendig war. Beispielsweise wegen des nutzungsbedingten erhöhten Schmutzanfalls. Nur dann steht der Nutzwert der Reinigung im richtigen Verhältnis zu den angefallenen Kosten! Ungezieferbekämpfung Regelmäßige Maßnahmen als Voraussetzung? Auf die Betriebskostenabrechnung dürfen die Kosten für einen Kammerjäger nur gesetzt werden, wenn es sich um regelmäßige und damit laufende Kosten handelt (LG München I, Urteil vom , Az. 20 S / 00, WM 2001 S. 245, Schabenbefall in einer Wohnung). Das bedeutet nicht, dass die Kosten jährlich anfallen müssen. Vielmehr reicht ein Turnus von mehreren Jahren aus. Daher dürfen in größeren Mietobjekten, in denen von Zeit zu Zeit Ungezieferbekämpfungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen, die dafür anfallenden Kosten auf die Mieter umgelegt werden (AG Köln, Urteil vom , Az. 203-C 483 / 92). Ein Richter in Offenbach brach jedoch auch für kleinere Mietobjekte eine Lanze. Der Vermieter könne schließlich nicht gezwungen werden, regelmäßig vorbeugende Schädlingsbekämpfungsmaßnahmen durchzuführen, nur um dadurch umlagefähige Kosten zu erhalten (AG Offenbach/ Main, Urteil vom , Az. 34 C 132 / 01, NZM 2002 S. 214). Damit würde der Vermieter gezwungen, unnötige Kosten zu produzieren, nur damit er diese als Betriebskosten deklarieren kann. Gerade dies liegt nicht im Mieterinteresse! Das Urteil des Richters lautete deshalb: Der Vermieter darf auch die Kosten für eine einmalige Schädlingsbekämpfung umlegen. Aufgrund der Schutzbedürftigkeit der Mieter könne man hier vom Merkmal der»regelmäßigkeit«absehen. Betrifft nur Gemeinschaftseinrichtungen Kosten für Maßnahmen der Ungezieferbekämpfung gelten nur dann als Betriebskosten, wenn sie in den von den Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteilen anfallen, wie zum Beispiel im Zugangsbereich, im Flur, auf der Treppe, im Keller, im Bodenraum oder in der Waschküche. Tauchen die Tierchen dagegen in der Mieterwohnung auf, muss der sie bekämpfen, der dafür verantwortlich ist! Erstrecken sich also die Ungeziefer-Beseitigungsmaßnahmen auch auf einzelne Wohnungen, müssen diese Kosten aus den Gesamtkosten herausgerechnet werden. Den Bienenstock im Dachstuhl oder das Wespennest am Hauseingang muss der Vermieter dagegen auf seine Kosten beseitigen (AG Freiburg, Urteil vom , Az. 5 C 1738 / 93, WM 1997 S. 471). Weil es sich dabei um selten anfallende Maßnahmen handelt, sind diese nicht umlagefähig! 10/27

11 Ebenso zählt die Holzbockbekämpfung zu den Instandhaltungskosten, ebenso die Nachschau, sodass diese Kosten nicht umlagefähig sind Gemeinschaftsantenne Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen. ( 2 Nr. 15 BetrKV) Besteht für die Empfangsanlage ein Vollwartungsvertrag und sind damit auch anfallende Reparaturen abgedeckt, müssen die nicht umlagefähigen Reparaturkosten herausgerechnet werden (Aufzug) Graffiti 2.28 Grundeigentümer-Vereinsbeiträge Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 2.29 Grundsteuer»Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks: Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer.«( 2 Nr. 1 BetrKV) Gemischt genutzte Gebäude Vorsicht: Bei einem gemischt genutzten Gebäude muss zunächst die Grundsteuer, die auf die Gewerbeeinheiten entfällt, von der Grundsteuer, die auf die Wohneinheiten entfällt, getrennt werden (AG Köln, Urteil vom , Az. 221 C 553 / 96, WM 1998 S. 56). Ein solcher Vorwegabzug entfällt nur dann, wenn die auf die Gewerbefläche entfallende Mehrbelastung zu keiner ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führt (BGH, Urteil vom , Az. VIII ZR 78 / 05, WM 2006 S. 200). Allerdings fallen für Gewerberäume bekanntermaßen meist höhere Grundsteuern an als für Wohnraum. Die müssen die Wohnungsmieter nicht mittragen. Bei gemischt genutzten Grundstücken muss die Abrechnung der Grundsteuer nach der für den Grundsteuermessbetrag maßgeblichen Jahresrohmiete berechnet und verteilt werden (AG Köln, Urteil vom , Az. 210 C 432 / 98, ZMR 1999 S. 344). Kirchensteuer Soweit in manchen Bundesländern die auf das Grundstück bezogene»realkirchensteuer«im Grundsteuerbescheid mit ausgewiesen ist, kann auch diese als laufende öffentliche Last mit um gelegt werden. Nachträgliche Erhöhung Eigentlich ist es ja so: Wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung bezahlt hat, ist daran nicht mehr zu rütteln. Die Abrechnung ist für beide Seiten verbindlich. Die Juristen sprechen von einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis. Das Landgericht Berlin hat allerdings entschieden, dass der Vermieter den Differenzbetrag trotz bezahlter Abrechnung noch nachträglich vom Mieter fordern darf (LG Berlin, Urteil vom , Az. 62 S 409 / 99, GE 2000 S. 813; LG Berlin, Urteil vom , Az. 64 S 289 / 01, GE 2002 S. 595). Selbst dann, wenn er bereits vorbehaltlos über die Betriebskosten abgerechnet hat. 11/27

12 Umgekehrt will der Mieter ja auch seine überschießenden Beiträge zurück, wenn es zu einer unvorhersehbaren Minderung der Betriebskosten kommt. Weil das Verbrauchsprinzip gilt, dürfen die Grundsteuernachzahlungsbeträge auf den Mieter umgelegt werden, der in dem betreffenden Zeitraum im Mietobjekt wohnte. Eine andere Kammer des Landgerichts Berlin hat allerdings entschieden, dass bei der Nachzahlung das Abflussprinzip gilt und deshalb die Kosten nur dem Mieter auferlegt werden dürfen, wenn er zum Zeitpunkt des Zahlungsbescheids in dem Haus gewohnt hatte. An»alten«Abrechnungen darf man dagegen nicht mehr rütteln (LG Berlin, Urteil vom , Az. 64 S 177 / 98, GE 1999 S. 1129) Hausbock- und Schwammversicherung Sach- und Haftpflichtversicherungen 2.31 Hausreinigung Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung 2.32 Hauswart»Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.«( 2 Nr. 14 BetrKV) Hauswartkosten Die Hauswartkosten zählen zu den verbrauchsunabhängigen Kosten. Sie fallen also für jeden Mieter an, egal wie oft er den Hauswart zu Hilfe ruft. Zu den Hauswartkosten gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle anderen geldwerten Leistungen, die Sie ihm für seine Arbeit zahlen. Beispiel:»» Arbeitslohn, Sozialbeiträge einschließlich der Arbeitgeberanteile, Beitrag zur betrieblichen Altersversorgung, Lohnsteuerpauschale, zusätzliche Kosten für eine Krankheits- oder Urlaubsvertretung, Weihnachtsgeld und Jubiläumsgeschenk, Beitrag zur Berufsgenossenschaft.!! Wenn Sie nicht sicher sind, welche Hauswarttätigkeiten Sie auf Ihren Mieter umlegen dürfen, können Sie sich an dem folgenden Urteil des Amtsgerichts Köln (AG Köln, Urteil vom , Az. 201 C 564 / 95, ZMR 1996 S. XII Nr. 20) orientieren:»hauswartkosten beschränken sich auf das Entgelt für körperliche Arbeiten wie Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, Gartenpflege, Heizungs- und Fahrstuhlbedienung sowie -überwachung.«12/27

13 Hauswartaufgaben und -tätigkeiten Hauswartaufgaben sind üblicherweise die in einem Wohn- oder Geschäftshaus anfallenden körperlichen Arbeiten (vgl. AG Dortmund, Urteil vom , Az. 125 C / 95, WM 1996 S. 561). Darunter fallen zum Beispiel die Haus-, Treppen- und Straßenreinigung, die Gartenpflege sowie die Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgungsanlage und des Fahrstuhles. Hauswart ist derjenige, dem die Verrichtung solcher Arbeiten übertragen worden ist, die in einem Wohnhaus üblicherweise anfallen und weder zu den Aufgaben des Hausverwalters noch zu den Aufgaben des Vermieters im Rahmen der Instandhaltung des Wohnhauses gehören. Befasst sich der eingesetzte Hauswart auch mit Verwaltungs- und Instandsetzungsarbeiten, muss die hierfür ge zahlte Vergütung anteilig abgezogen werden (AG Wuppertal, Urteil vom , Az. 95 C 845 / 92; vgl. auch unten Instandhaltungs- und Verwaltungskostenabzug). Bei großen Wohnanlagen darf der Vermieter die Kosten für Notdiensttätigkeiten seines Hauswarts ansetzen (z. B. bei einem Wasserrohrbruch im Haus oder wenn der Strom oder die Heizung ausfällt). Die eigentliche Reparatur gehört zu den Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und ist nicht umlagefähig (LG Köln, Urteil vom , Az. 10 S 463 / 96, WM 1997 S. 230). Überwacht der Hausmeister zum Beispiel Umbaumaßnahmen oder wechselt er eine Glühbirne aus, müssen bei der Umlage der Hausmeisterkosten die darauf entfallende Arbeitszeit und das Material herausgerechnet werden. Gleiches gilt für Wartungsarbeiten an solchen Anlagen, die in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich als umlagefähig genannt sind (Wartungskosten). Die Sachkosten, die zum Beispiel für die Gartenpflege oder Treppenhausreinigung anfallen, können insoweit umgelegt werden, als sie unter der betreffenden Betriebskostenart ausdrücklich aufgeführt sind. Unter»Hausmeisterkosten«dürfen diese nicht angesetzt werden, denn darunter fallen keine Sachkosten. Deshalb sind auch die Arbeitsstiefel des Hausmeisters nicht als Betriebskosten ansetzbar (AG Lörrach, Urteil vom , Az. 3 C 363 / 94, WM 1996 S. 628). Instandhaltungs- und Verwaltungskostenabzug Ein Blick in viele Hauswart-Verträge offenbart, dass der Hauswart nicht nur die typischen, umlegbaren Hauswartarbeiten durchführt, sondern auch Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten. Die Arbeitszeit und die Kosten, die für solche Instandhaltungen, Instandsetzungen, Erneuerungen, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung anfallen, müssen aus den Hauswartkosten herausgerechnet werden. Diese Arbeiten führt der Hauswart zwar meistens durch, sie sind aber ausdrücklich nicht auf den Mieter umlegbar. Wurde der Instandhaltungs- und Verwaltungskostenanteil nicht plausibel ermittelt, kann das Gericht im Wege der Schätzung hierfür einen pauschalen Abzug vornehmen (LG Neuruppin, Urteil vom , Az. 4 S 40 / 03, WM 2004 S. 339). Beispiel:»» Das Amtsgericht Köln hatte die Hauswartkosten um 1 / 6 gekürzt, weil der Hauswart z. B. die Wohnung an neue Mieter übergeben hatte und in einer Mietwohnung die Heiztherme reparierte (AG Köln, Urteil vom , Az. 208 C 460 / 92, WM 1995 S. 120). 13/27

14 Das Landgericht Berlin zog einem Vermieter 20 % für Instandhaltungs- und Verwaltungsarbeiten ab, die der Hauswart durchführte (LG Berlin, Urteil vom , Az. 62 S 413 / 01, GE 2003 S. 860). Das Amtsgericht Köpenick hatte wegen der Größe der Wohnanlage (277 Wohneinheiten) den Abzug allein für die Verwaltungskosten mit 20 % angesetzt (AG Köpenick, Urteil vom , Az. 12 C 44 / 06, GE 2006 S. 855). Steht in Ihrem Hauswartvertrag, dass Ihr Hauswart auch die vor Ort zu erledigenden Hausverwaltungstätigkeiten ausüben muss, kann Ihnen das Gericht die Hauswartkosten um satte 20 % kürzen (LG Berlin, Urteil vom , Az. 62 S 230 / 02, GE 2003 S. 121). Ihr Hauswart nimmt Schadensmeldungen entgegen und leitet sie weiter. Oder er weist Handwerker ein. Oder er informiert den Verwalter oder Eigentümer über Missstände oder Unregelmäßigkeiten oder erfasst die Zählerstände für Wasser, Strom und Öl. Diese Tätigkeiten sind nicht umlagefähig (AG Charlottenburg, Urteil vom , Az. 209 C 75 / 05, GE 2000 S. 997). Wickelt Ihr Hauswart einen Mieterwechsel ab, dürfen Sie die dafür anfallenden Kosten nicht umlegen. Ebenso, wenn Ihr Hauswart Rundschreiben, Abrechnungen oder Abmahnungen an Ihre Mieter im Haus verteilt, handelt es sich dabei um typische, nicht umlagefähige Hausverwaltungsarbeiten.!! Bei Gewerberaum ist es so: Weil dort auch die Umlage von Hausverwaltungskosten vereinbart werden darf, sind die Gerichte hier großzügiger, wenn der Hauswart auch Verwaltungsaufgaben erfüllt. Vorausgesetzt natürlich, der Vermieter hat mit seinem Gewerberaum-Mieter vereinbart, dass er auch Verwaltungskosten umlegen darf. Die auf die Verwaltungstätigkeit entfallende Arbeitszeit lässt sich am besten durch Stundenlisten ermitteln. Denn spätestens im Streitfall liegt es an Ihnen, die Aufteilung nachvollziehbar darzulegen (AG Neumünster, Urteil vom , Az. 22 C 970 / 93, WM 1994 S. 284). Dabei genügt es nicht, dass Sie lediglich den Hauswartvertrag vorweisen können. Tätigkeiten, die andere Betriebskostenarten betreffen Führt der Hauswart auch Arbeiten aus, die unter andere Betriebskostenpositionen (z. B. Aufzug oder Gartenpflege) fallen, dürfen die Hauswartkosten nicht auf diese anderen Kostengruppen aufgeteilt werden. Vielmehr sind diese Tätigkeiten mit den Kosten für den Hauswart abgegolten (AG Hamburg, Urteil vom , Az. 43 a C 288 / 97, WM 1998 S. 627; LG Hamburg, Urteil vom , WM 1990 S. 561). Höhe der Hauswartkosten Egal, ob der Vermieter einen Hauswart beschäftigt oder die Arbeiten von einem Objektbetreuungsunternehmen durchführen lässt: Die Kosten, die er auf seine Mieter umlegen will, müssen dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Das bedeutet, dass er keinen überteuerten Hauswart-Dienst in Anspruch nehmen darf. Beispiel: Das Amtsgericht Köln hat für den Abrechnungszeitraum 1994 die ansetzbaren»» Hauswartkosten mit»allenfalls«0,26 monatlich pro m² Wohnfläche bemessen (AG Köln, Urteil vom , Az. 203 C 217 / 96, WM 1997 S. 273). Das Landgericht Wuppertal hat entschieden, dass 0,50 monatlich pro m² Wohnfläche zwar über dem ortsüblichen Maß liegen, jedoch bei einer großen Wohnanlage noch keinen Verstoß gegen das Gebot sparsamer Wirtschaftsführung darstellen (LG Wuppertal, Urteil vom , Az. 16 S 280 / 98, WM 1999 S. 342). 14/27

15 Das Amtsgericht Frankfurt / Main hat als Orientierungshilfe für die Bemessung der Hauswartkosten den Betriebskostenmittelwert des Mietspiegels herangezogen und entschieden: Weichen die vom Vermieter abgerechneten Hauswartkosten erheblich von den Durchschnittskosten ab, muss der Vermieter die Richtigkeit der abgerechneten Kosten darlegen, die Abweichung erläutern, die Erforderlichkeit beweisen und die Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots eingehend darlegen (AG Frankfurt / Main, Urteil vom , Az. 33 C 4255 / 01 28, WM 2002 S. 377). Weichen die Hauswartkosten erheblich von den Durchschnittswerten ab, muss der Vermieter gute Beweise in der Hand haben, um dennoch seinen Anspruch»durchboxen«zu können. Der Beweis, dass ihm die Kosten tatsächlich entstanden sind, genügt leider nicht. Übersteigen die Hauswartkosten einer im ländlichen Raum gelegenen Mietwohnung nach einem Hauswartwechsel die sich aus den Mietspiegeln ergebenden Vergleichswerte von Großstädten, kann ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegen (AG Wetzlar, Urteil vom , Az. 39 C 2607 / 03 (39), WM 2004 S. 339). Mieter als Hauswart Ist ein Mieter als Hauswart angestellt und hat er nach der mietvertraglichen Vereinbarung auch die»hauswartkosten«anteilig zu tragen, ist die entsprechende Umlage auf ihn trotz seiner Hauswartstellung zulässig (AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom , Az. 34 C 6338 / 94, WM 1997 S. 231). Hauswartvertrag, fehlender Hauswartkosten sind auch umlagefähig, wenn es keinen Hauswartvertrag gibt. Vermieter sind nämlich nicht verpflichtet, sämtliche Verträge schriftlich abzuschließen. Außerdem kann der Mieter ja sehen, was der Hauswart macht (AG Charlottenburg, Urteil vom , Az. 209 C 75 / 05, GE 2005 S. 997). Hauswartwohnung Wenn der Hauswart keine Miete bzw. Betriebskosten zahlen muss Angenommen, der Vermieter stellt seinem Hauswart anstelle von Lohnzahlungen eine Wohnung mietfrei zur Verfügung. Dann darf er die übliche Miethöhe samt Betriebskosten auf seine Mieter unter der Rubrik»Kosten des Hauswarts«umlegen. Gleiches gilt, wenn er dafür so entlohnt wird, dass er lediglich die Betriebskosten nicht bezahlen muss. Diese sind dann als Teil seiner Vergütung zu sehen, sodass diese auf die Mieter umgelegt werden dürfen (AG Köln, Urteil vom , Az. 213 C 406 / 96, WM 1997 S. 273). Wenn der Hauswart auch Miete und Betriebskosten zahlt Hat der Vermieter mit seinem Hauswart vereinbart, dass dieser die Miete und die Nebenkosten wie jeder andere Mieter auch bezahlen muss, gilt Folgendes: Auch der im Haus wohnende Hauswart ist an der Umlage der Hauswartkosten zu beteiligen. Er tritt seinem Vermieter nämlich in zwei Funktionen gegenüber: einmal als Mieter mit einem Mietvertrag und das andere Mal als Arbeitnehmer mit einem Dienstvertrag. Diese beiden Verträge müssen deshalb getrennt abgewickelt werden. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vermieter zum Beispiel dem Hauswart zugesagt hat, dass er die Hauswartkosten nicht mittragen muss. Die Höhe seines Anteils kann er dann als Arbeitsentgelt lediglich auf die anderen Mieter im Haus verteilen. 15/27

16 2.33 Heizung Die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung sind in einer Sonderinformation zum»heizkosten-abc«beschrieben. Dort finden Sie alles Wichtige von»abgasmessung«bis»zwischenablesung« Instandhaltungsrücklage Die Instandhaltungsrücklage findet man meist auf der Eigentümerabrechnung für die Eigentumswohnung. Diese Kosten dürfen auf den Wohnraum-Mieter nicht umgelegt werden Kabelfernsehen Breitbandkabel 2.36 Klingel- und Gegensprechanlage, Wartung Die Kosten für einen Wartungsvertrag für die Klingel- und Gegensprechanlage können nicht auf die Mieter umgelegt werden. Denn Wartungskosten dürfen bei Wohnraum nur dann umgelegt werden, wenn dies die Betriebskostenverordnung ausdrücklich erlaubt Kontogebühren Diese Kosten finden Sie meist auf der Eigentümerabrechnung für Ihre Eigentumswohnung. Diese Kosten können Sie aber nicht auf Ihren Mieter umlegen Korrosionsschutz In der Betriebskostenabrechnung sind die Kosten von Maßnahmen, die dem Korrosionsschutz der Wasserleitungen dienen, als Kosten der Wasseraufbereitung nicht ansatzfähig. Ebenso sind die Kosten für den Korrosionsschutz am Öltank keine Betriebskosten (vgl. unter Heizung) Laubsauger Die Kosten für den Kauf eines Laubsaugers durfte ein Vermieter als Betriebskosten auf seinen Mieter umlegen (LG Berlin, Urteil vom , Az. 62 S 463 / 99, GE 2000 S. 539). Die Begründung der Richter: Nach 20 Abs. 1 NMV darf der Vermieter solche Betriebskosten auf den Mieter umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Darunter fallen nach 1 Abs. 1 Satz 2 der Betriebskostenverordnung auch Sachleistungen. Ob sich der Kauf eines Laubsaugers noch im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung hält, beurteilt sich in erster Linie nach der Größe der Wohnanlage. Der Berliner Vermieter hatte Glück: Weil es sich um eine größere Wirtschaftseinheit handelte, ließ ihm das Gericht die Anschaffungskosten durchgehen. Ausweislich der Betriebskostenabrechnung handelte es sich um eine Wohnanlage mit insgesamt m 2 Wohnfläche. 16/27

17 2.40 Laufende öffentliche Lasten»Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks: Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer.«( 2 Nr. 1 BetrKV) Deich- und Sielabgabe Auch wenn diese Abgaben nur noch selten anzutreffen sind, sind sie wie auch die Beiträge an den Wasser- und Bodenverband umlagefähig. Erschließungsbeitrag Dieser zählt nicht zu den öffentlichen Lasten i. S. d. Betriebskostenverordnung und darf nicht auf den Mieter umgelegt werden Leasingkosten Als Betriebskosten dürfen diese nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn dies die Betriebskostenverordnung ausdrücklich zulässt. Dies trifft bei den folgenden Einrichtungen zu: Kaltwasserzähler Antennenanlage Heiz- und Warmwasserkostenverteiler Der Vermieter muss seine Leasingabsichten mitteilen. Nur wenn die Mehrheit der Mieter nicht innerhalb eines Monats widerspricht, darf er die Kosten auf seine Mieter umlegen Lüftungsanlage Sonstige Betriebskosten 2.43 Mehrwertsteuer Umsatzsteuer 2.44 Mietausfallwagnis Es ist das Risiko des Vermieters, dass die vereinbarten Mieten nicht oder nicht in vollem Umfang gezahlt werden. Ansetzen können Sie deshalb die Ihnen dafür entstehenden Kosten nur, wenn Sie preisgebundenen Wohnraum vermieten ( 25 a NMV). Dort ist die Umlage selbst dann zulässig, wenn Sie zur Absicherung bereits eine Kaution vom Mieter erhalten haben. Vermietern von preisfreiem Wohnraum ist diese Umlagemöglichkeit verwehrt Mietverlustversicherung Sach- und Haftpflichtversicherungen 17/27

18 2.46 Müllabfuhr»Hierzu gehören die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.«( 2 Nr. 8 BetrKV) Entrümpelung / Sperrmüll Geregelte Sperrmüllabfuhr Die Kosten für die Beseitigung von Sperrmüll sind nur dann umlagefähig, wenn es sich um»laufende Kosten«des Vermieters handelt, zum Beispiel weil die Mieter immer wieder Sperrmüll in den Kellergängen oder ähnlichen Gebäudeteilen abstellen (LG Berlin, Urteil vom , Az. 64 S 403 / 94, ZMR 1995 S. 353). Vermieter müssen für eine geregelte Abfuhr sorgen. Zum Beispiel, indem sie ihren Mietern einen Platz anbieten, wo sie ihren Sperrmüll lagern können und dieser dann mehr oder weniger regelmäßig abgeholt wird. Wird die Sperrmüllabfuhr so geregelt, dass sich einzelne Mieter beim Vermieter melden müssen, können die Kosten nur auf die betroffenen Mieter umgelegt werden (LG Berlin, Urteil vom , GE 2000 S. 126). Sperrmüll-Sonderaktionen Wird unerlaubt unsortierter Müll abgelagert, sind die Kosten der Entsorgung nach Auffassung einiger Gerichte nicht umlagefähig (z. B. AG Trier, Urteil vom , Az. 8 C 160 / 99, WM 1999 S. 551). Hat es sich allerdings eingebürgert, dass die Mieter ihren Sperrmüll illegal auf dem Grundstück oder im Keller deponieren, ist es dem Vermieter nach Ansicht des Amtsgerichts Neukölln nicht zuzumuten, immer wieder den Schuldigen zu suchen. In solchen Fällen sei die Umlage der Kosten auf alle Mieter erlaubt (AG Neukölln, Urteil vom , Az. 3 C 408 / 99, GE 2000 S. 415) Rauchabzugsanlage, Wartung Wird die Rauchabzugsanlage jährlich gewartet, dürfen die Kosten dafür dem Mieter nicht auf die Abrechnung gesetzt werden (LG Berlin, Urteil vom , Az. 64 S 399 / 98, GE 1999 S. 841). Dabei handelt es sich nämlich nur um schadenvorbeugende Wartungs- und Pflegearbeiten nicht um Betriebskosten. Wird lediglich eine Anlage instand gehalten oder gesetzt, kommen diese Kosten ausschließlich dem Eigentümer zugute. Damit erhält er sich sein Eigentum Rechtsschutzversicherung Sach- und Haftpflichtversicherungen 2.49 Reparaturversicherung Sach- und Haftpflichtversicherungen 2.50 Rohrreinigung Abwasser 18/27

19 2.51 Sach- u. Haftpflichtversicherung»Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.«( 2 Nr. 13 BetrKV) Hausbock- und Schwammversicherung Wurde vereinbart, dass der Mieter die Kosten für die Sachversicherung tragen muss, zählt hierzu auch die Hausbock- und Schwammversicherung (AG Hamburg, Urteil vom , Az. 37 b C 651 / 97, WM 1998 S. 352). Selbst wenn sie erst abgeschlossen wurde, nachdem der Mieter eingezogen ist. Mietverlustversicherung Diese Kosten gehören nicht zu den umlegbaren Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Sie sind vielmehr Teil der Verwaltungskosten. Prämienerhöhung Beruht eine Prämienerhöhung auf einem konkreten Schadensfall, kann sie nicht auf die Mieter umgelegt werden (z. B. Gebäudeversicherung erhöht die Prämie nach einem Schaden am Rohrleitungssystem; AG Köln, Urteil vom , Az. 220 C 144 / 98, WM 2000 S. 37). Rechtsschutzversicherung Diese Kosten zählen nicht zu den Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Aus diesem Grund dürfen diese nicht auf die Mieter umgelegt werden. Reparaturversicherung Die Kosten einer Reparaturversicherung fallen nicht unter die umlegbaren Kosten für Sachund Haftpflichtversicherungen (AG Köln, Urteil vom , Az. 208 C 614 / 89, WM 1990 S. 556). Terrorversicherung Hierbei handelt es sich um eine Gebäudesachversicherung für solche Gebäude, bei denen aufgrund ihrer exponierten Lage der normale Gebäudeversicherer nicht mehr bereit ist, das Risiko abzudecken. Die Kosten für eine Terrorversicherung können nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn dieser Versicherungsschutz objektiv erforderlich ist. Dies wäre dann der Fall, wenn Ihr Mietobjekt in einer besonders gefährdeten Gegend liegt, zum Beispiel in unmittelbarer Nähe einer Botschaft, eines Konsulats oder militärischen Einrichtung, auf die terroristische Anschläge zu befürchten wären (AG Spandau, Urteil vom , Az. 2 a C 755 / 04, GE 2005 S. 1255). Das Oberlandesgericht Stuttgart hat diese Einschränkung nicht gemacht und die Umlagefähigkeit der Terrorversicherung bei einem gewerblichen Mietobjekt bejaht (OLG Stuttgart, Urteil vom , Az. 13 U 145 / 06, WM 2007 S. 199) Schnee- und Eisbeseitigung Straßenreinigung 19/27

20 2.53 Schornsteinreinigung»Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a (Heizung) berücksichtigt sind.«( 2 Nr. 12 BetrKV) 2.54 Sielgebühren Laufende öffentliche Abgaben 2.55 Sonstige Betriebskosten»Hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.«( 2 Nr. 17 BetrKV) Unter»Sonstige Betriebskosten«verstehen manche Vermieter, dass sie darunter alle Nebenkosten einordnen können, die ihnen sonst noch entstehen, die sie aber nicht unter den Begriffen der Betriebskostenverordnung einordnen können. Diese weitverbreitete Ansicht ist schlichtweg falsch. Es handelt sich bei den»sonstigen Betriebskosten «um einen Auffangtatbestand für solche Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich geregelt, aber gerichtlich anerkannt sind. Beispiel:»» Betriebskosten für folgende Gemeinschaftsanlagen: Schwimmbad, Sauna, Fitnessraum, Hobby- und Partykeller Brandschutzwartung, Rauchmelder, Rauchabzüge, Sprinkler Dachrinnenreinigung Feuerlöschgeräte, einschließlich dem Austausch des Löschmittels Müllschlucker, Müllabsauganlage, Müllpresse Notstromanlage für die Sicherheitsbeleuchtung von Rettungswegen, soweit sie gesetzlich vorgeschrieben sind Rückstausicherung Strom für die Dachrinnenbeheizung Wartung einer Lüftungsanlage Wartung und Prüfung von Blitzschutzanlagen mit TÜV-Abnahme Andere Kosten wie zum Beispiel die Verwaltungskosten oder die Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten dürfen Sie unter der Bezeichnung»Sonstige Betriebskosten«nicht umlegen. Wenn nach dem Mietvertrag einfach nur pauschal»sonstige Kosten«vom Mieter zu zahlen sind, ohne dass diese einzeln aufgezählt werden, genügt das nicht für die Übertragung der Kosten. Dann ist Ihre Vereinbarung nicht bestimmt genug (BGH, Urteil vom , Az. VIII ZR 167 / 03, WM 2004 S. 290). Ausnahme: Der Mieter hat über viele Jahre hinweg solche in Rechnung gestellten Kosten anstandslos bezahlt, sodass man von einer»stillschweigenden Vereinbarung«ausgehen kann (FG Brandenburg vom , Az. VIII ZR 146 / 03, WM 2004 S. 292). 20/27