Forum Real Estate Insolvenznahe Restrukturierung von Immobilienportfolios

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1 Forum Real Estate Insolvenznahe Restrukturierung von Immobilienportfolios Dr. Lorenzo Matthaei, Florian Steinhardt Bild einfügen (Cover Small) zur Image Library Frankfurt, 21. November 2012

2 Inhaltsverzeichnis A. Einführung B. Ausgangslage / Lösungsmöglichkeiten C. Änderungen durch das ESUG D. Anwendbares Recht / Verfahrenskonzentration E. Investorensicht 2

3 A. Einführung (Marktumfeld) > Distressed Real Estate Begriff > Keine einheitliche Definition; allgemein sehr weites Verständnis (z.b. auch die Industriebranche) > Distressed Real Estate Assets bzw. Debt als Kernbereiche des Marktsegments; also notleidende Immobilien und/oder -finanzierungen > Marktpotenzial > Distressed Real Estate Assets: ~ EUR 1,4 Bio. weltweit (Quelle: Fortress (2011), S. 4) > Immobilienkredite mit Fälligkeit 4 Jahren: ~ EUR 1,2 Bio. weltweit; EUR 500 Mrd. Europa; EUR 125 Mrd. in D (Quelle: EBS-REMI (2012), S. 6 f.) > CMBS/RMBS-Strukturen: ~ EUR 25 Mrd. verbriefter Kredite (Quelle: E&Y (2011), S. 37) > Erfahrungswert aus Vorkrisenzeit: ~ 20 % des NPL-Marktpotenzials schlägt sich in Transaktionen nieder (Quelle: EBS-REMI (2012), S. 15), d.h. ~ EUR 25 Mrd. in D > Anteil insolvenznaher Transaktionen auf % geschätzt (Quelle: E&Y (2012), S. 32), d.h. ~ EUR 3-8 Mrd. in D 3

4 A. Einführung (Marktumfeld) > Ende des pretend & extend warum jetzt? > Auslaufen der Vorkrisen-Finanzierungen > Besonders gefährdet: CMBS/RMBS-Strukturen (hohe Werte zwischen ; höhere LTVs die Regel; häufig fragwürdige Qualität der Immobilien) > Verschärft durch: Refinanzierungswelle aufgrund der bisher gelebten pretend & extend -Praxis > Verschärfte Eigenkapital- / Liquiditätsanforderungen (v.a. Basel III) > Abbau notleidender Kredite (Risikobegrenzung); Öffnung der Bankbilanzen für Neugeschäft; Neudefinition von Kerngeschäftsfeldern / Rückzug ausländischer Banken > Erschwerte Refinanzierung; restriktive Kreditvergabepraxis; ferner Wegfall bedeutender Spieler (Eurohypo, West Immo) > Refinanzierungslücken (funding gaps) in Europa: EUR 200 Mrd. bis 2014 (Quelle: EBS-REMI (2012), S. 11) / bis zu EUR 700 Mrd. (Quelle: Morgan Stanley Blue Paper (2012), S. 7) 4

5 A. Einführung (Marktumfeld) > Annäherung bei den Kaufpreisvorstellungen / Pricing > Auf Bankenseite > Erkenntnis, dass Vorkrisen-Werte in der Regel nicht mehr erreicht werden und Bearbeitung leistungsgestörter Kredite nicht Kernkompetenz ist > Markt geht von Bereitschaft der Banken zu einem Kapitalverzicht d.h. Abschlag auf Nennwert der Kreditforderung - aus > Auf Investorenseite > Anlagedruck aufgrund bereits eingesammelter Gelder > Erkenntnis, dass zu ambitionierte Renditeerwartung voraussichtlich nicht erfüllbar sein werden > Grobes Mittel: Abschläge von % (Quelle: EBS-REMI (2012), S. 22) > Momentum ; erste signifikante Transaktionen am Markt > Fazit: Positives Marktumfeld für Distressed-Real-Estate-Transaktionen; 80 % der Marktteilnehmer rechnen mit Zuwachs (Quelle: E&Y (2012), S. 23 f.) 5

6 A. Einführung (Denkbare Transaktionsgestaltungen) > Einvernehmliche Restrukturierung: Portfolio-Transaktionen / Single-Asset-Transaktionen ggf. über Treuhandgestaltung > NPL-Transaktionen > Insolvenznahe Transaktionen > Größere Transaktionssicherheit: Keine Anfechtungsrisiken; keine Haftungsrisiken für die Bank wegen faktischer Geschäftsführung > Sonderkündigungsrechte des Erwerbers / Austausch des Managements möglich > Seit ESUG: Stärkung der Gläubiger; bessere Steuerung des Insolvenzverfahrens möglich; neue Gestaltungsvarianten (Schutzschirm; Eigenverwaltung; Insolvenzplan) 6

7 B. Ausgangslage > Der Wertansatz der Immobilie ist gesunken > Aus verschiedenen Gründen reicht der Cashflow nicht aus, um die Zahlungsverpflichtungen in Bezug auf Tilgung und Zinsen zu erfüllen, d. h.: dem Geschäftsplan wurden falsche Annahmen zugrunde gelegt schlechte Immobilienverwaltung > Keine weitere Kapitalzuführung durch die Geldgeber > Folge: Höheres Beleihungsverhältnis Eintritt von Kündigungsrechten für die Kreditgeber Notleidende Finanzierung Kreditgeber Special Servicer Kapitaleigner 100% Objektgesellschaft Liegenschaft Sicherheiten Grundpfandrecht Abtretung von Forderungen Kontenverpfändungen Anteilsverpfändungen 7

8 B. Ausgangslage > Kapitaleigner: > Eigenkapital ist aus dem Geld > Betriebswirtschaftliche Umstrukturierung der Finanzierung > Kreditgeber: > Kontrolle über die Objektverwaltung > Maximale Beitreibung der ausstehenden Forderungen > Kontrolle über den Veräußerungsprozess > Vermeidung von Reputationsrisiken Kreditgeber Special Servicer Kapitaleigner 100% Objektgesellschaft > Special Servicer: > Erreichen der besten Verhandlungslösung Liegenschaft 8

9 B. Lösungsmöglichkeiten Restrukturierungslösungen Außergerichtlich Gerichtlich Zustimmung des Kreditnehmers erforderlich Verhandlungen mit dem Kreditnehmer bezüglich Schuldenmoratorium, zusätzliche Mittel, Verzicht auf Vertragsklauseln, usw. Treuhandkonstruktion (doppelnützige Treuhand) Insolvenzverfahren Verwertung von Sicherheiten (Zwangsverwaltung, öffentliche Versteigerung) Kombination möglich! 9

10 B. Lösungsmöglichkeiten Insolvenzverfahren Zeitachse 21 Tage Bis zu 3 Monate Bis zu mehreren Jahren Krise Vorläufige Insolvenz Reguläres Insolvenzverfahren Insolvenzantrag Eröffnung des Insolvenzverfahrens > Seit Inkrafttreten des ESUG ( ) grds. 3 Varianten Normales Insolvenzverfahren Eigenverwaltung Schutzschirmverfahren 10

11 C. Änderungen durch das ESUG > Stärkung der Gläubigerstellung > Einsetzung eines vorl. Gläubigerausschusses im Eröffnungsverfahren > Einbeziehung des vorl. GA in die Entscheidung über die Bestellung des Insolvenzverwalters / Sachwalters > Insolvenzplanverfahren > Insbes. Regelung / Erleichterung des Debt to Equity Swap > Eigenverwaltung > Vereinfachung der Voraussetzungen > Schutzschirm 11

12 I. Stärkung der Gläubigerstellung > Der vorläufige Gläubigerausschuss nach dem ESUG ist gem. 22a Abs. 1 InsO von dem Insolvenzgericht zu bestellen, wenn zwei von drei der folgenden Voraussetzungen erfüllt sind > Mindestens 4,84 Mio. EUR Bilanzsumme > mindestens 9,68 Mio. EUR Umsatzerlöse > im Jahresdurchschnitt mindestens 50 Mitarbeiter > Vorl. GA kann durch einstimmigen Beschluss Person bzw. Anforderungen des Insolvenzverwalters bindend vorschlagen > Praxishinweis: > Schuldneranträge werden seit idr strategisch vorbereitet: > Vorh. Ansprache der Mitglieder des vorl. GA > Vorh. Kontaktaufnahme zu pot. Insolvenzverwalter/Sachwalter > Wahl und Vorbereitung der Verfahrensart 12

13 II. Insolvenzplan > Regelung des Debt to Equity Swap ( loan to own ) > Ausdrücklich in 225 Abs. 2 InsO vorgesehen > Kapitalherabsetzung > Kapitalerhöhung > Leistung Sacheinlage > Ausschluss von Bezugsrechten > Zahlung von Abfindung an ausscheidende Gesellschafter > Jede zulässige gesellschaftsrechtliche Maßnahme ( 225a Abs. 3 InsO) > Keine Wirksamkeit einer Change of Control Klausel ( 250a Abs. 4) > Keine Differenzhaftung ( 254 Abs. 4 InsO) > Begrenzung des Abfindungsanspruchs des aussch. Gesellschafters ( 225a InsO)

14 II. Insolvenzplan > Sanierungsprivileg ( 39 Abs. 4 S. 2 InsO) für Gläubiger > Herausdrängung des Gesellschafters > Altes Recht: Zustimmung des Gesellschafters erforderlich > ESUG: Bildung einer eigenen Gruppe der Gesellschafter bei Abstimmung > Regelung eines Obstruktionsverbotes für die Gesellschafter, Ersetzung der Zustimmung, wenn > Mehrheit der abst. Gruppen hat Plan zugestimmt > Ablehnende Gruppe sind durch Plan voraussichtl. nicht schlechter gestellt als ohne Plan > Angehörige der Gruppe werden angemessen an Wert beteiligt 14

15 II. Insolvenzplan > Spezielle Vorteile bei Immobilieninsolvenz > Keine Grunderwerbsteuer > [Erhaltung wichtiger Vertragsverhältnisse/Genehmigungen] > Erhaltung von Verlustvorträgen > V. a. Chancen für Hedge Fonds/Distressed Investoren > Nachteile > Kein Sonderkündigungsrecht gem. 111 InsO > Gfls. aufwendige Verhandlungen 15

16 III. Ausgestaltung der Eigenverwaltung > Schuldner bleibt debtor in possession, er behält also die Verfügungsbefugnis und führt die operativen Geschäfte weiter. AG / GmbH Gesellschaftsorgane > Daneben tritt die Person des Sachwalters als Überwachungsorgan. Sachwalter 16

17 III. Eigenverwaltung 1. Allg. Vorteile der Eigenverwaltung für die Gläubiger > Verbesserte Sanierungschancen > Kenntnisse und Erfahrungen des Schuldners können weiter genutzt werden > Anreiz für das Stellen eines Insolvenzantrages; frühzeitige Sanierungsmöglichkeit > Psychologische Perspektive für die Gläubiger > Perspektive für Key Employees > Konzernrechtliche Überlegungen > Bessere Insolvenzquote: > Keine Verwertungspauschalen gem. 282 Abs. 1 S. 2 InsO. > Sachwaltervergütung ist niedriger als die des Insolvenzverwalters ( 12 InsVergütungsVO). > Aber: Der Bock wird zum Gärtner! (Vgl. Smid, DZWIR 2002, 493ff.) 17

18 III. Eigenverwaltung 2. Spez. Vorteile in der Immobilieninsolvenz > Bei vorheriger Besetzung der Geschäftsführung mit Experten > Professionelles Verfahren > Transaktionssicherheit durch bewährten Experten statt unkundiger Insolvenzverwalter > Geringere Kosten / bessere Insolvenzquote > Bei Überspringen des vorl. Insolvenzverfahrens: Keine Vergütung des vorl. Insolvenzverwalters/Sachwalters > Sachwaltervergütung ist niedriger als die des Insolvenzverwalters ( 12 InsVergütungsVO) 18

19 IV. Schutzschirmverfahren 1. Wirkung > Dreimonatige Frist zur Ausarbeitung eines Sanierungsplans. > Vorläufiger Sachwalter kann vom Schuldner vorgeschlagen werden. > Sicherungsmaßnahmen des Gerichts möglich: > Vorl. Gläubigerausschuss. > Keine Verwertung und Einziehung von wichtigen Betriebsgegenständen gem. 21 Abs. 2 Nr. 5 InsO. > Untersagung von Maßnahmen der Zwangsvollstreckung (muss angeordnet werden, wenn Schuldner dies beantragt). > Gläubiger > Schutzschirmverfahren > Schuldner > Sachwalter > Vollstreckungsmaß nahmen 19

20 IV. Schutzschirmverfahren 2. Vorteile in der Immobilieninsolvenz > Sowohl Geschäftsführer als auch Sachwalter kann vom Unternehmen mitgebracht werden > 3-monatiger Zeitraum zur Vorbereitung/Verhandlung eines Insolvenzplans > Geringere Vergütung für Sachwalter Höhere Quote für Gläubiger

21 D. Anwendbares Recht / Verfahrenskonzentration > COMI - 3 InsO / Art. 3 EuInsVO (center of main interest Mittelpunkt der hauptsächlichen Interessen ) > Anwendbares Insolvenzrecht? > Anwendung dt. Insolvenzrechts bei ausländischen Objektgesellschaften (Niederlande, Lux, Kanalinseln etc.) fraglich > Zwar gesetzliche Vermutung für Ort des satzungsmäßigen Sitzes, praktisch aber bisher Ort der Verwaltung bzw. Property / Asset Management in D ausreichend (Tendenz zur Abstellung auf den Schwerpunkt der operativen Tätigkeit) > Verfahrenskonzentration bei mehreren Standorten? > Kein Konzerninsolvenzrecht, d.h. ggf. eigener Antrag für jede PropCo > Praktisch aber Konzentration am Sitz der HoldCo möglich, wenn Verwaltung von dort erfolgt > Vorabstimmung mit Insolvenzgericht ratsam 21

22 E. Investorensicht > Transaktionsstruktur > Asset vs. Share Deal > Transaktionssicherheit neben Kaufpreis für Insolvenzverwalter entscheidend: > Bedingungen / Kaufpreisanpassungsmechanismen vermeiden > Finanzierung frühzeitig sicherstellen > Vorteile für den Investor > Günstiger Kaufpreis; finanzielle Vorstellungen des Bestandshalters nicht mehr relevant > Sonderkündigungsrecht ( 111 InsO) / Austausch des Management über Wahlrecht des Insolvenzverwalters ( 103 InsO) > Ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens keine Anfechtungsrisiken > Garantien gegenüber Insolvenzverwalter in der Regel nicht durchsetzbar > Allenfalls spezifische Kerngarantien ivm Kaufpreiseinbehalt auf Treuhandkonto > Sorgfältige Ankaufsprüfung (due diligence) zwingend 22

23 Vielen Dank! Dr. Lorenzo Matthaei Rechtsanwalt, Wellensiek Rechtsanwälte Frankfurt am Main > Als Rechtsanwalt bei Wellensiek Rechtsanwälte ist Dr. Matthaei spezialisiert auf Restrukturierungs- und Sanierungsberatung sowie auf Insolvenzverwaltung. Herr Dr. Matthaei berät in allen Bereichen der Unternehmenskrise und hat einen weiteren Schwerpunkt bei der Beratung von Banken und Investoren bei kriselnden Immobilienportfolios. Kontaktdetails T: +49 (0) E: Florian Steinhardt Partner, Frankfurt am Main > Florian Steinhardt gehört der Practice Area Commercial Real Estate an. Er berät nationale und internationale Mandanten bei Transaktionen, insbesondere bei größeren Immobilientransaktionen in den Bereichen Einzelhandel und Logistik. Seine Beratungstätigkeit umfasst dabei auch Immobilienfinanzierungen, die Projektentwicklung sowie die Beratung von Investoren beim Erwerb von Immobilien in der Krise. Kontaktdetails T: +49 (0) E: 23

24 Quellen > EBS-REMI (2012, Hrsg.): Der Markt für Distressed Real Estate Assets in 2012 in Deutschland, EBS Diskussionspapiere zur Immobilienwirtschaft, Nr. 4 > Ernst & Young (2011, Hrsg.): European Non-Performing Loan Report 2011, November 2011 > Ernst & Young (2012, Hrsg.): Distressed Real Estate, Der deutsche Markt für Problemimmobilien und -kredite, 2012 > Fortress (2011, Hrsg.): The Great Liquidation & Great Litigation Investing through the Credit Cycle, Juni

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