Bodenwert betriebswirtschaftlich: Wie viel darf ich für Landkauf ausgeben? Dr. Gunnar Breustedt. Agrar- und Ernährungswissenschaftliche Fakultät

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1 Jahrestagung 2015 des Landwirtschaftlichen Buchführungsverbandes Bodenwert betriebswirtschaftlich: Wie viel darf ich für Landkauf ausgeben? Dr. Gunnar Breustedt 29. Januar 2015, Neumünster

2 Grün- und Ackerland ha p.a. Einzelflächen, vor 1974 bis ha/a

3 seit 20 Jahren regional ähnliche Entwicklung Hügelland wohl wg. Ackeranteil stärkerer Anstieg

4 Beispiel: Acker zum Marktpreis kaufen Bewirtschafter => Sie erhalten die Grundrente vollständig (inkl. Nebenkosten) Finanzierung: Eigenkapital Alternative Anlage: Bundesanleihe 30 Jahre Planungshorizont Wir betrachten NICHT: vergünstigten Landkauf (BVVG) EkSt 6b Rücklagen Vererbung

5 Eigenkapital Planungshorizont 30 Jahre Landkauf Kaufpreis /ha 125,50 jährliche Einnahme 916 /ha 2,50 30-jährige Bundesanleihe (Nennwert 100 ) Steuer 50% EkSt 25% KapitalertragSt. Wert /ha 100,00 Nebenkosten Anschaffung gekaufte Menge 4,6 ha 1578 Anleihen

6 Rendite Gewinn nach Steuern p.a jährige Bundesanleihe 1,15 % Kurs 125,50 ; nominal 2,50 %; KESt 25%; Einlösung 100 Landkauf 0,94 % /ha; + 8% Nebenkosten; 916 /ha Grundrente; 50% EkSt; Keine Wertänderung (Aufzinsung der jährlichen Gewinne mit 1,15% Rendite der Anleihe). Wenn KESt vor 2031 durch EkSt ersetzt wird, ist die Rendite für Land höher als für Bundesanleihe. Wenn Preis /ha => Rendite 1,30% p.a.

7

8 Wertentwicklung ldw. Grundstücke SH Wertänderung p.a. (inkl. 8% Nebenkosten Kauf) Verkauf > 4% 0 bis 4% 1980 Kauf 1990 neg

9 über 20 Jahre halten => Anstieg zwischen -1% und 4% p.a

10 15 Jahre DAX ist nach 15 Jahren nicht sicher im Plus. (ohne Reinvestition der Dividenden)

11 15 Jahre Auch der Dow Jones ist nach 15 Jahren nicht sicher im Plus.

12 15 Jahre Der Dow Jones ist nach 15 Jahren nicht sicher im Plus zwischen 1926 und 53 erst recht.

13 Risiko Landkauf: Wertentwicklung unsicher Aktienmärkten nicht unähnlich Risiken: Landpreis sinkt Grundrente sinkt Chancen: Landpreis steigt Grundrente steigt Bauland, Wind, Kies

14 Wenn man kann: Abwarten? Preisspitze um 1980 nicht nachhaltig: GAP Stützpreise stetig angehoben Milchsee, Butter- und Getreideberge Heute: 25% der globalen Maisernte in gehen in US-Ethanol. (10% von Mais + Weizen) Brauchen die USA noch Bioenergie (Schiefergas)? Biogasanlagen nach 20 Jahren im EEG?

15 Prognose 5 Jahre: Zinsen sinken nicht stark Agrarpreisniveau steigt nicht stark Inflation zwischen 0 und 3% Fundamentale Gründe (außer Liquidität) fehlen bisher für weiter rasanten Anstieg der Landpreise Trotzdem kann der Landpreis in den nächsten Jahren (m.e. vorübergehend) weiter steigen ABER: EURO- Sorgen lenken Geld auch in Landmärkte

16 Fazit 1. Landpreise sind keine Einbahnstraße. 2. 8% Kauf-Nebenkosten sind weg! => 3. Langer Atem reduziert Verlustrisiko. 4. Wer langen Atem hat, sollte auch über Aktienportfolio nachdenken. 5. Vermögensstreuung! 6. Die Grundrente allein schlägt die Anleiheverzinsung nicht. 7. Aber wohin sollen die Landpreise (langfristig) noch steigen? 8. Abwarten, wenn der Verkäufer mitspielt.

17 Kernthesen 1. Landpreise entwickeln sich nicht nur nach oben. 2. Beim heutigen hohen Preisniveau für Land sollten Käufer einen langen Atem haben. 3. Landkauf schlägt eine 30-jährige Bundesanleihe i.d.r. nur bei Wertsteigerung des Bodens. 4. Wer kann, sollte mit dem Landkauf ein paar Jahre warten.

18 Landkauf auf Kredit Planungshorizont 10 Jahre Kaufpreis 2015 Landkauf (wie oben) /ha jährliche Einnahme 916 /ha Steuer Wert 2045 Nebenkosten Anschaffung 50% EkSt keine Annahme Annuitätendarlehn über 30 Jahre Kreditsumme Kreditgebühr 1250 Nom. Zins Risikoklasse tilgungsfrei 1,90% (10 Jahre Bindung) A 3 Jahre Tilgung gesamt 27%

19 tilgungsfrei Steuerreduktion Nebenkosten Nebenkosten /Halbjahr Die Grundrente übersteigt die Zinskosten, kann aber nicht substanziell zur Tilgung beitragen. Finanzierung der Kaufnebenkosten bedenken!

20 ca /Halbjahr ca /Halbjahr Auch bei /ha statt /ha (und entsprechend mehr Fläche bei selber Finanzierung) nur ca. 700 p.a. (nach Steuern) geringerer Liquiditätsbedarf.

21

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