Langsam aber sicher. Eine Idee wird zum Erfolg

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1 LangsamAberSicher01:BaselII_01.qxd :37 Seite 1 Langsam aber sicher Eine Idee wird zum Erfolg von Daniel Shahin Trotz der Übermacht der Banken, in deren Fänge sich die Kunden freiwillig begeben, trotz der Vielzahl an Bausparkassenvertreter, die sich wie ein Kampftrupp von Tür zu Tür vorarbeiten und trotz der einem Ameisenschwarm ähnelnden Versicherungsvertreterherden: Das GenoKonzept der Genotec Wohnbaugenossenschaft eg, über das Der Freie Berater bereits in den Ausgaben V/05 und I/06 ausführlich informiert hat, setzt sich langsam aber sicher durch. E s ist nicht so ganz einfach für die Vermittler in Deutschland: Der Volksmund sagt, was der Bauer nicht kennt, frisst er nicht - und darin steckt sehr viel Weisheit. Der über Jahre von Seiten alle Medien gut manipulierte Bürger folgt bei der Realisierung seines Eigentumswunsches, ob Eigentumswohnung oder Eigenheim, den Pfaden der Vorgenerationen zu seiner Bank, sofern er nicht vorzeitig Opfer der Vertreterherden der Bausparkassen und Versicherungen wurde. Nach wie vor sieht der Bürger die Bank als das Institut an, das für Kredite zuständig ist. Die Finanzierung eines Eigenheims sieht der Bürger auch als einen Kredit und so kommt es, dass die Banken die Nummer 1 bei der Vergabe von Baufinanzierungen sind. Das obwohl wir in der Presse verfolgen können, was Banken sich gerade aufgrund ihrer Monopolstellung in diesem Bereich an legalen und illegalen Machenschaften immer wieder leisten (siehe hierzu Infokasten auf der rechten Seite). 24

2 LangsamAberSicher02:BaselII_02.qxd :40 Seite 1 Alte Schule - Grundbuch Abt. 1 ist Trumpf Das althergebrachte Denken lautet: Wer eine Immobilie kauft, der wird als Eigentümer in Abt. 1 des Grundbuches eingetragen. Wie gesagt, das ist die alte Schule. Der Erwerber fühlt sich gut und glaubt, damit seien alle Rechte bei ihm als Eigentümer. Doch weit gefehlt: In Abt. 3 trägt sich die kreditgebende Bank ein, mit dem Recht, jederzeit als Gläubiger eine Zwangsvollstreckung durchführen zu können. Kommt der Schuldner in Zahlungsschwierigkeiten, bleibt in Folge der Bank keine andere Wahl, als eine solche Zwangsvollstreckung einzuleiten. Diese ist immer beidseitig mit enormen Verlusten verbunden. Doch nicht nur das: Für den Kreditnehmer bedeutet dies meist den totalen wirtschaftlichen Niedergang. In aller Regel ist eine Privatinsolvenz bzw. die Eidesstattliche Versicherung das Ende. Der Traum vom Eigenheim endet in einem Alptraum! Insolvenzrisiko Dieses Risiko steht hinter jedem Kreditnehmer, egal wie gut es ihm heute geht. Wer heute in Arbeit steht, kann morgen bereits arbeitslos sein und damit enorme Einkommensverluste erleiden. Wer heute gesund ist, kann morgen schon krank sein und damit ebenfalls ab der sechsten Krankheitswoche einen enormen Einschnitt in die finanziellen Verhältnisse erleben. Man kann auch nicht alles versichern, auch wenn die vielen Versicherungsvertreter versuchen, für und gegen alles eine Police zu verkaufen. Das Geschäft mit der Angst funktioniert nach wie vor am besten. Viele Menschen sind so stark versichert, da kann man für diese nur beten, dass es auch zu einem schlimmen Ereignis kommt - denn bleiben sie gesund und verschont von allen Schicksalsschlägen, würden sie als armer Rentner enden, denn fürs Alter konnten sie nicht mehr vorsorgen, dafür war leider aufgrund der Vielzahl an Versicherungsprämien keine Luft mehr. Machenschaften der Banken Falsche Zinsberechnung bei Kontokorrentkrediten Laut Gerichtsurteilen müssen Banken bei variablen Zinsvereinbarungen innerhalb genannter Fristen das Zinsniveau im Sinne der Verbraucher anpassen. Ein Schelm wer glaubt, Banken seien hier verlässliche Partner. Doch wie will der Verbraucher das kontrollieren? Der Freie Berater bietet einen Ansprechpartner, einen ehemaligen Banker (mit Insiderwissen um die Verbrechen ), der die Regressansprüche über Jahre zurückberechnet und von der Bank einfordert! Tilgungsaussetzung durch abgetretene Lebensversicherungsverträge Bei vielen Kreditverträgen wurden Lebensversicherungsverträge zur Darlehenstilgung eingebaut. Das Problem für Verbraucher: Die seinerzeit versprochenen Ablaufleistungen erhält kein Mensch. Damit entsteht eine Differenz, die Banken gern auf Verbraucher abwälzen wollen. Der Freie Berater bietet einen Ansprechpartner, der den Kreditvertrag prüft denn in aller Regle geht dieser Ausfall nur zu Lasten der Bank! Verstöße gegen das Verbraucherkreditgesetz Das Verbraucherkreditgesetz regelt alle Details bezüglich der inhaltlichen Formzwänge von Verträgen. Hier gibt es etliche Mängel und Verstöße zu finden, seien es unübliche Bedingungen, überdurchschnittliche Zinsvereinbarungen, unwirksame Vertragsklauseln, nicht exakt ausformulierte preistreibende Faktoren oder gar unwirksame Widerrufsbelehrungen. Der Freie Berater bietet einen Ansprechpartner, der Kreditverträge prüft denn im besten Fall sind diese ungültig bzw. Regressansprüche vorhanden! 25

3 LangsamAberSicher03:BaselII_03.qxd :18 Seite 1 Langsam aber sicher Eine Idee wird zum Erfolg Genotec Wonbaugenossenschaft eg Die Genotec eg ist im Genossenschaftsregister des Amtsgerichtes Stuttgart unter GnR als Wohnbaugenossenschaft mit Sitz in Leinfelden - Echterdingen, Gutenbergstr. 19., eingetragen. Die Genotec wird durch ihre Genossen - Mitglieder getragen. Der Kollektivgedanke, welcher in einer Genossenschaft beheimatet ist, legt den Grundstein bei dem folgenden GenoKonzept. Eine Genossenschaft wird in ihrem Geschäftszweck durch ihre Satzung bestimmt. Die Allgemeine und Besondere Vertragsbestimmungen ergänzen die Satzung und beschreiben insbesondere bei der Genotec das GenoKonzept im Detail. In einer Genossenschaft zeichnet sich der Vorstand in eigener Verantwortung nach den Vorgaben der Satzung und den Allgemeinen und Besonderen Bestimmungen und dem Genossenschaftsgesetz verantwortlich. Die Kontrollfunktion und Überwachung der Geschäfte wird durch den Aufsichtsrat ausgeübt. Dieser wird durch die Generalversammlung (Mitgliederversammlung) gewählt und bestimmt dann den Vorstand einer Genossenschaft. Die Genotec unterliegt einem weiteren Kontrollorgan, dem Prüfungsverband Baden - Württembergischer Wohnungsunternehmen e.v.. Jedes Bundesland stellt einen eigenen Prüfungsverband, der nach den gesetzlichen Vorgaben jährlich seine Mitglieder (Genossenschaften) prüft und über das Prüfungsergebnis die Mitglieder einer Genossenschaft informiert. Durch diese Vorgaben und Prüfungskontrollen gelten Genossenschaften als sehr transparent und sicher. Der Staat fördert die Wohnbaugenossenschaft in ihren Zielen durch die staatlichen Förderungen von Genossenschaftssparern bezüglich Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie. Hierbei sind die gesetzlichen Einkommensgrenzen bei der Beantragung zu berücksichtigen. Auf max. 40,00 Euro pro Monat erhalten die Mitglieder der Genotec 9% an staatlicher Förderung, auf weitere max. 34,00 Euro pro Monat erhalten die Mitglieder weitere 18% staatliche Förderung und auf weitere max. jährlich 512,00 Euro weitere 8,80% staatliche Förderung. Der Staat fördert damit ganz gezielt die Schaffung und Bereitstellung von Wohnraum. Das Ziel einer Wohnbaugenossenschaft ist es, Wohnraum für seine Genossen (Mitglieder im Folgenden genannt) zu schaffen und diesen seinen Mitgliedern nach bestimmten Voraussetzungen zur Verfügung zu stellen. Dies beinhaltet auch den entwickelten Auftrag an die Genotec eg. Das Schaffen von Wohnraum ist der Geschäftsmittelpunkt. Alternativen wären da Es ging auch anders, würden unsere Banken lernen, einmal im Interesse der Verbraucher umzudenken: Die Abt. 2 im Grundbuch sichert die Auflassungsvormerkung und damit eigentlich die jederzeitige Verfügung über das Objekt. Wer in seinem Grundbuch einen Dritten in Abt. 2 stehen hat, ist zwar ggf. in Abt. 1 als Eigentümer eingetragen, verliert jedoch jeden Handlungsspielraum. So könnten die Banken sich theoretisch über Abt. 1 sofort quasi als Eigentümer das Objekt sichern - und damit den Kunden schützen. Das hätte den Charme, dass bei Zahlungsschwierigkeiten des Schuldners jede Zwangsmaßnahme überflüssig würde. Die Bank ist dann direkt oder indirekt bereits Eigentümer, ist bereits in Abt. 1 eingetragen und kann ohne eine Zwangsmaßnahme über das Objekt frei verfügen. Den Schuldner könnte die Bank in Abt. 2 (Auflassungsvormerkung) eintragen, ihm damit ein jederzeitiges Kaufrecht als eine Option einräumen. Hier kann fest vereinbart werden, gegen welche Zahlung der Schuldner das Objekt jederzeit erwerben kann. Damit wären beide Seiten befriedigt worden: Die Bank hat das Objekt sicher - und dass ohne jede Zwangsmaßnahme (die nur Gelder verschlingt) und der Schuldner hat das alleinige Kaufrecht, dass er jederzeit durch Zahlung des Restbetrages einlösen könnte. Damit wäre grundsätzlich keine Zwangsmaßnahme notwendig. Das GenoKonzept Die Genotec hat sich als Genossenschaft zur Aufgabe gemacht, ihren Mitgliedern in ein Eigenheim zu verhelfen, ohne sie den Gefahren einer Finanzierung auszusetzen. Das GenoKonzept setzt die Realisierung eines Eigenheims so um, dass ihre Mitglieder keine Fremdfinanzierung eingehen müssen, sondern ihre eigenen vier Wände über einen Genossenschaftsgedanken realisieren können. Das Besondere an diesem Konzept: Es bietet Vorteile für jeden Kundentypen, ob junge oder ältere Leute, junge Familien, Menschen, die erst ein Eigenheim planen oder solche, die es bereits bewohnen sowie für Selbständige und Freiberuf- 26

4 LangsamAberSicher04:BaselII_02.qxd :41 Seite 1 ler. Es scheint fast unglaublich, wie viele Vorteile ein einziges Konzept bietet. Doch zusammengefasst geht es nur um eines: Sicherheit! Denn jede Finanzierung kann zum totalen Aus führen - das ist beim GenoKonzept ausgeschlossen. Der Genossenschaftsgedanke Das GenoKonzept hebt sich jedoch in einem Punkt ganz besonders von allen anderen Wohnbaugenossenschaften ab: Das Schaffen von Wohnraum an einem von dem Mitglied vorgeschlagenen Standort bestimmt ihr Handeln. Hierbei kann das Mitglied einen Neubau oder auch eine Bestandsimmobilie andienen. Das Mitglied bestimmt seine Immobilie selbst und nutzt diese dann so lange er möchte, max. jedoch 25 Jahre. Dann muss das Mitglied eine Entscheidung treffen: Entweder das Mitglied kauft dann das Objekt von der Genotec oder es zieht aus und hinterlässt das Objekt bei der Genossenschaft. Also realisiert das Mitglied das eigene Eigenheim, die Genossenschaft wird Eigentümer und das Mitglied kann dieses für 25 Jahre zu einem festen Mietzins bewohnen. Noch besser: Es kann die Immobilie jederzeit für die anfänglich notwendige Investitionssumme kaufen. Somit kein Druck, Eigenheim quasi zur Miete bewohnen mit einer jederzeit umsetzbaren Kaufoption ,00 Euro / 100 Genossenschaftsanteile und bei ,00 Euro / 400 Anteile zu beantragen. Diesen Betrag kann das Mitglied auf einmal oder auch in maximal 300 Stundungsraten begleichen. Teilzahlungen sind jederzeit möglich. Grundsätzlich muss die Beteiligungssumme in Hundertern Schritten beantragt werden. Um dem Prinzip der Gleichbehandlung aller Mitglieder zu entsprechen, hat die Genotec ein spezielles Punktesystem entwickelt, nach dem der vom Mitglied beantragte Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann. Jeder Genosparvertrag unterliegt durch das eigen entwickelte Berechnungsmodell einer unverbindlichen Bereitstellungsdauer / Wartezeit. Diese Bereitstellungsdauer wurde durch eine Simulationsberechnung ermittelt. Sie wird getragen durch z. B. die Mitgliederentwicklung, die Höhe der Zeichnungssumme, den Sparanteil, die Sparintensität, die Mietzinszahlungen, die Kaufsonderanzahlungen, die Kaufpreiszahlungen, die Auszugsquote, den Zinsertrag, Instandhaltung und Rücklagen, die Unternehmenskosten, die Immobilienentwicklung und den Sondererträgen. Der Weg Um an dem GenoKonzept teilnehmen zu können ist eine Mitgliedschaft bei der Genotec eg Voraussetzung, welche durch die aktuell gültige Beitrittserklärung (Genosparvertrag) der Genotec zu beantragen ist. Der Vorstand hat das Recht, Anträge zur Mitgliedschaft abzulehnen. Es können sowohl natürliche als auch juristische Personen einen Antrag auf Mitgliedschaft stellen. Um das besondere Modell der Genotec, das GenoKonzept realisieren zu können, ist die Mindestzeichnungssumme in Höhe von ,00 Euro zu beantragen. Die maximale Zeichnungssumme beträgt ,00 Euro. Die Höhe eines Genossenschaftsanteiles bei der Genotec beträgt 100,00 Euro, somit sind bei 27

5 LangsamAberSicher05:BaselII_03.qxd :29 Seite 1 Langsam aber sicher Eine Idee wird zum Erfolg Alle Mitglieder, die zu den Stichtagen / / mindestens 100 Punkte erreicht haben, erhalten von der Genotec eine Bereitstellungsbenachrichtigung. Je nach Höhe des Genosparvertrages, der individuellen Einzahlung und der erreichten Punktzahl ergibt sich die Höhe der maximalen Investitionssumme für das Mitglied. Formel: ab 100 Punkte das 2,00 -fache der Zeichnungssumme / 35 * 100 ab 190 Punkte das 2,25 -fache der Zeichnungssumme / 35 * 100 ab 226 Punkte das 2,60 -fache der Zeichnungssumme / 35 * 100 ab 252 Punkte das 2,95 -fache der Zeichnungssumme / 35 * 100 ab 278 Punkte das 3,30 -fache der Zeichnungssumme / 35 * 100 ab 304 Punkte das 3,65 -fache der Zeichnungssumme / 35 * 100 ab 300 Punkte das 4,00 -fache der Zeichnungssumme / 35 * 100 Die Punktzahl für jeden Genosparvertrag ist das Verhältnis der bis zum Berechnungsstichtag rechnerisch erzielten Guthabenszinsen (Faktor 2% p.a.) zu einem Tausendstel der Zeichnungssumme, multipliziert mit einem Tausendstel der Mindestzeichnungssumme, multipliziert mit dem Faktor 0,5. (Guthaben*2%*360/360/(Zeichnungssumme/1000))*Mindestzeichnungssumme/1000*0,5 = Punkte Nach den aktuellen Bereitstellungsberechnungen beträgt die maximale Punkzahl pro Jahr somit 100 Punkte. Ein Zahlenbeispiel: Zahlt das Mitglied den Genosparvertrag, ,00 Euro, zum eines Jahres in voller Höhe ein, errechnet sich zum des Folgejahres die Punkzahl von Punkte bedeutet dann eine realisierbare Investitionssumme von: Das 2,00 fache von ,00 Euro / 35 * 100 = ,00 Euro Das Mitglied kann jetzt, nach Erhalt der Bereitstellung, der Genotec seinen Immobilienwunsch inkl. aller Unterlagen zusenden. Bei allen Bestandobjekten wird durch den TÜV oder die DEKRA ein Verkehrswertgutachten erstellt, das den Kaufpreis widerspiegeln muss. Neubauten bzw. noch zu erstellende Objekte werden durch die genannten Unternehmen in der Bauphase überwacht und begleitet. Hierdurch können sich Zusatzkosten für jedes realisierende Mitglied ergeben, dennoch sind die Vorteile dieser Sicherheitsaspekte stärker zu bewerten. Die hieraus entstehenden Zusatzkosten können in der Investitionssumme berücksichtigt werden. Bei einer Ablehnung einer durch das Mitglied vorgeschlagenen Immobilie trägt die Genotec die Gutachterkosten. Bei einer erneuten Einreichung einer Alternativimmobilie sind die Vorgutachterkosten allerdings wieder zu berücksichtigen und mindern somit die dann verbleibende Investitionssumme. Das Vertragsprozedere Nach der Prüfung aller Unterlagen des Mitgliedes und der Zustimmung der Genotec wird ein gemeinsamer Notartermin vereinbart. Der Optionskaufvertrag wird notariell beurkundet. Dieser beinhaltet den Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufpreisfälligkeit wird für das Mitglied um 25 Jahre nach hinten verschoben. Dieser kann allerdings ab dem 25. Monat jederzeit die Immobilie in Teilraten oder in einem bezahlen und somit frühzei- 28

6 LangsamAberSicher06:BaselII_02.qxd :42 Seite 1 tig erwerben. Diese Vorgehensweise bezeichnet die Genotec als Optionskaufvertrag, das Mitglied kann innerhalb von 25 Jahren jederzeit nach Belieben kaufen, muss aber nicht. Der Kauf einer Immobilie muss nicht im Vordergrund stehen. Die Genotec bietet die Nutzung und Kaufpreissicherung für 25 Jahre für ihre Mitglieder. Der Optionskäufer wird durch den Optionsvertrag auch in die Lage versetzt, mögliche Wertsteigerungen der Immobilie für sich zu beanspruchen. Bei einem Weiterverkauf wird der ursprünglich beurkundete Kaufpreis beglichen und jeglicher Überschuss steht dem Optionskäufer zu. Für die Nutzungsphase wird von der Genotec ein im Antrag festgelegter Mietzinssatz erhoben. Dieser beträgt aktuell im Mietzins 1 fünf Prozent über 25 Jahre fest. Im Mietzins 2 dreieinhalb Prozent im 1. Jahr, 3,75% im 2. Jahr, 4,00% im 3. Jahr, 4,75% im 4. und 5. Jahr, 5,50% im 6. und 7. Jahr und 5,75% ab dem 8. bis zum 25 Jahr. Die notarielle Beurkundung sichert dem Mitglied auf lange Zeit eine klare Mietkalkulation. Bei einer herkömmlichen Bankfinanzierung zahlt der Kunde einen Kreditzins und vereinbart eine Tilgung. Bei dem GenoKonzept dagegen einen Mietzins und einen zweckgebundenen Ansparbeitrag in Höhe von mindestens 1,10% auf die Investitionssumme. Bei einer Finanzierung entschuldet sich der Kunde im Laufe von z. B. 25 Jahren und bei Genotec spart der Kunde den Kaufpreis über 25 Jahre an. Die Entscheidung lautet demnach Abzahlen oder Ansparen, Kreditzins oder Mietzins, Schulden bzw. Verbindlichkeiten oder Guthaben bzw. Vermögen. Der zweckgebundene Ansparbeitrag wird auf den Namen des Optionskäufers angelegt und an die Genotec während der Nutzungsphase abgetreten. Das Produkt wird durch die Genotec freigegeben. Völlige Freiheit bei Zahlungsschwierigkeiten Der Optionskaufvertrag beinhaltet einen weiteren wichtigen Vorteil für den Optionskäufer. Die Kündigungsfrist des beurkundeten Optionskaufvertrages beträgt drei volle Monate. Der Nutzer des GenoKonzeptes bleibt hierdurch in seiner künftigen Lebensentwicklung in seinen Entscheidungen frei und muss sich nicht durch eine drückende Schuldenlast in seinen Entscheidungen beeinflussen lassen. Besonders bei Arbeitslosigkeit, Krankheit, Scheidung und anderen drastischen Eingriffen weist das GenoKonzept erhebliche Vorteile auf. Da die Genotec in Abt. 1 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist und der Optionskäufer in Abt. 2 mit einer Auflassungsvormerkung sich wieder findet, kann keine Zwangsmaßnahme durch z. B. ein Nichtbezahlen der Raten verursacht werden. Beide Parteien sparen somit sehr viel Geld. Das Mitglied kündigt seinen Optionsvertrag und zieht einfach aus. Die möglicherweise 29

7 LangsamAberSicher07:BaselII_03.qxd :38 Seite 1 Langsam aber sicher Eine Idee wird zum Erfolg Grundbuch. Der Volksmund weiß: Was mir nicht gehört, kann mir auch nicht weggenommen werden. Die Abt. 2 ist zum Vergleich zur Abt. 1 der Platz an der Sonne, der alles schützt und dem zukünftigen Eigentümer alle notwendigen Sicherheiten bietet. Die Möglichkeiten des Konzeptes offenen Raten werden bei der Auszahlung des Genosparvertrages aufgerechnet. Die Abtretung der 1,10% wird aufgehoben und steht dem Mitglied wieder zur freien Verfügung. Bei einer herkömmlichen Finanzierung kann der Kunde eine enorme Menge an Geld durch eine nicht vorhersehbare Lebenssituation verlieren. Die Zwangsmaßnahme ist in vielen Fällen das schreckliche Ende. Die finanzielle Belastung bleibt vielen Menschen eine nicht lösbare Aufgabe. Die Insolvenz bleibt oft nur noch als Lösung. Das GenoKonzept bietet in der Nutzungsphase einen deutlichen Vorteil bei der Überlegung, was sein könnte, wenn man nicht mehr in der Lage ist, monatliche Raten zu bedienen. Bei einer Finanzierung droht der finanzielle Absturz und der Verlust der Immobilie. Bei der Genotec verliert das Mitglied auch seine Wunschimmobilie, doch erhobenen Hauptes und mit einem ggf. beachtlichen Vermögen (Genosparvertrag + zweckgebundener Ansparbeitrag). Der Kunde kann weiterhin positiv in die Zukunft blicken, da er keine Insolvenz anmelden musste. Ein elementarer Unterschied ist die Eintragung der Mitglieder und Optionskäufer in Abt. 2 im Das GenoKonzept ist nicht nur für Menschen geeignet, welche mit dem Gedanken spielen, sich ein neues Haus zu bauen oder zu erwerben, auch Bestandimmobilien können mit der Genotec realisiert werden. Hieraus ergeben sich wieder zwei Möglichkeiten: Der Ersterwerb einer Bestandsimmobilie oder auch der Ausstieg aus einem bestehenden Kreditverhältnis ist möglich. Hierbei ist zu beachten, dass die Genotec in ihren Bestimmungen einige Immobilien vom Erwerb ausschließt. Grundsätzlich ist ein Gutachten zu erstellen, welches den Ankaufswert widerspiegeln muss, um eine Umschuldung möglich machen zu können. Der bisherige Kunde, (Kreditnehmer) zeichnet einen Genosparvertrag als Vollzahler oder Sparer. Nach der Bereitstellung dient der Kunde seine eigene Immobilie der Genotec zum Kauf an und wird nach der Realisierung zum Optionskäufer seiner eigenen Immobilie (von Abt. 1 in Abt. 2.). Jeder Fall ist gesondert zu betrachten und individuell zu beraten. Ein Motiv könnte sein, den Mietzins in Höhe von 5,00% für 25 Jahre sichern zu wollen. Hierfür kann ein steigender Zinssatz (Zinsrisiko) bei einer Bankfinanzierung sprechen. Die Vermögenssicherung oder die Übertragungsmöglichkeit auf eine Dritte Person kann auch im Vordergrund stehen. Ein drohender Zugriff von außen kann hierdurch möglicherweise verhindert werden. Einfach und doch treffend, Schulden drücken und können belastend sein, Vermögen befreit und gibt den Menschen Sicherheit. 30

8 LangsamAberSicher08:BaselII_02.qxd :42 Seite 1 Was ist günstiger - Bank oder Geno? Ob letztendlich in der Gesamtbetrachtung und im direkten Vergleich eine herkömmliche Finanzierung günstiger oder teurer ist, kann dahin stehen. Der nicht kalkulierbare Bereich der Entwicklung des zweckgebundenen Ansparbeitrages in Höhe der mindestens 1,10% sowie die Zinsentwicklung einer Finanzierung über 25 Jahre kann nur eine Annahme sein. Der Genosparvertrag erreicht durch seine Punkteentwicklung eine mögliche Bereitstellung erst in der Zukunft und der dann aktuelle Zinssatz wäre der anzunehmende Vergleichszinssatz. Eine für einen Vergleich zu unterstellende Zinsfestschreibung über 25 Jahre ist eher die Seltenheit. Auf jeden Fall ist mit nicht unerheblichen Zuschlägen im Vergleich zu einer 10-Jahreskondition zu rechnen. Die Genotec ist nicht angetreten, um die günstigste Eigenheimrealisierung ihr Eigen zu nennen, obwohl sie sich bei einer 5%-igen Belastung zzgl. 1.10%-igen Ansparung über 25 Jahre sehen lassen kann. Das GenoKonzept ist entwickelt worden, damit die Menschen schuldenfrei ihre eigenen vier Wände realisieren und ihre Wunschimmobilie für bis zu 25 Jahre nutzen können um dann, zu einem Zeitpunkt, der in der Zukunft liegt, die mögliche Kaufentscheidung erst treffen zu können. Mobilität, Flexibilität, Freiheit und Sicherheit stehen bei dem GenoKonzept ganz vorne. Die Genotec steht somit als erstes Unternehmen für einen Generationswechsel in dem Bereich Eigenheimrealisierung. In anderen Ländern sind alternative Finanzierungsangebote eine nicht mehr wegzudenkende Größe und erreichen ein immer stärker nachfragendes Kundenklientel. Zielgruppen Zu den Zielgruppen und Nutzern des GenoKonzeptes zählt die Genotec auch junge Familien, welche den Wunsch haben, einmal eine eigene Immobilie erwerben zu wollen oder einfach nur das Ziel verfolgen schöner und dauerhaft günstiger zu wohnen. Beides ist durch die Mitgliedschaft bei der Genotec möglich und sinnvoll. Die staatlichen Zulagen und Unterstützungen (VWL und WOB) sollten hier nicht außer Acht gelassen werden. Sparen für die Zukunft und das Sichern von Lebensqualität zeichnet die jungen Familien von morgen aus. Das GenoKonzept schafft gerade hier dauerhaft bezahlbaren Wohnraum und eine Mietzinssicherheit bis zu 25 Jahren. Das eigene Mietobjekt bauen, die Miete für 25 Jahre einfrieren, - keine Angst mehr vor einer möglichen Mietkündigung durch Eigennutzanmeldung. Schaffen der eigenen Wunschwände und nach spätestens 25 Jahren entscheiden, ob kaufen oder nicht kaufen. Auch Selbständige müssten einen Genosparvertrag ihr eigen nennen. Durch die heutigen Kreditvergabekriterien (Basel II) werden die Eigenheimmöglichkeiten für diese Zielgruppe beinahe unmöglich. Auch bei einer Kreditgenehmigung ist man noch lange nicht im sicheren Hafen. Eine ständige Bonitätsüberprüfung kann für viele das vorzeitige Aus bedeuten. Auch die Durchgriffsmöglichkeiten anderer Gläubiger ist für Unternehmer und auch Freiberufler eine ständig drohende Gefahr. Hierbei spricht man sehr gerne von einem Dominoeffekt: Kippt ein Projekt, ist alles gefährdet. Durch den Genosparvertrag kann die eigene Immobilie vor dem Zugriff Dritter ge- 31

9 LangsamAberSicher09:BaselII_03.qxd :39 Seite 1 Langsam aber sicher Eine Idee wird zum Erfolg schützt werden. Auch der frühere hoch gelobte Imagegewinn durch ein eigenes Haus kann dieser Zielgruppe hilfreich sein. In jedem Fall wird durch die Realisierung des GenoKonzeptes keine mögliche, notwendige Kreditlinie eingeschränkt. Auch bestehende Finanzierungen können über die Genotec abgelöst und mögliche freie Vermögenswerte realisiert werden. Auch das anschaffen einer zweiten oder dritten Immobilie ist durch das GenoKonzept innerhalb Deutschlands möglich. Ob als Zweitwohnsitz oder Feriendomizil, Genotec ermöglicht eine clevere Vermögensstrategie. Der Genosparvertrag ist ein Muss für alle Selbständigen und Unternehmer. Wohnqualität im Alter Ältere Menschen, auch 50+ genannt, sind auf das Angebot der Genotec in Zukunft sehr stark angewiesen. Die Wohnqualität im Alter nimmt immer schlechtere Formen an. Die Bezahlbarkeit der Mieten ist ein immer größer werdendes Problem. In Ballungsgebieten ist heute schon kein Platz mehr für viele ältere Menschen. Die Bezahlbarkeit ist eine zu große Hürde. Wer nicht rechtzeitig vorgesorgt hat, fällt hinten runter. Altersbetreute Wohnplätze sind kaum zu realisieren. Bestehende Vermögen müssen oft aufgebraucht werden, um sich einen Altersruhesitz leisten zu können. Genotec bietet hier bestechende Argumente, um auch uns später hochwertigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. So kann man sich durch einen Genosparvertrag eine altersgerechte und betreute Wohnung oder auch noch im hohen Alter ein eigenes Haus kaufen. Keine Neuverschuldung ist hierfür notwendig, kein Vermögen für die mögliche Erbengeneration wird belastet. Es gibt nur ein einziges Kriterium, das zählt: die Bezahlbarkeit des Mietzinses und der 1,10% müssen gesichert sein. Eine Hürde, welche von vielen älteren Menschen genommen werden kann. Mit bis Euro zum Altersruhesitz. Das GenoKonzept besticht durch seine Einsatzmöglichkeit und Vielfalt. Genotec steht für Wohn- und somit für Lebensqualität ein Leben lang. An Morgen denken - über Gestern lächeln Eine Vielzahl von Menschen steht heute schon mit dem Rücken zur Wand. Die Schuldenlast der eigenen Immobilie ist nicht mehr zu tragen und die Finanzierungsinstitute müssen den möglichen Zwang einleiten. Darlehen werden gekündigt, nicht mehr verlängert, Bonitäten sind nicht mehr ausreichend für eine Kreditverlängerung. Alle haben ein Problem; wie soll es weiter gehen. Keiner dachte vorher daran, dass es einen selbst treffen könnte. Vorsorgen ist hier der Aufruf der Genotec, wer an Morgen denkt, kann über das Gestern lächeln. Wer vorsorgt schafft Sicherheit. Unangenehme Überraschungen können abgefedert werden. Die Produktlandschaft zum Vorsorgen und Absichern ist ausreichend. Millionen von Menschen machen sich über ihre Zukunft Gedanken. Das GenoKonzept schließt eine große vorhandene Leere in Bezug auf das eigen finanzierte Eigentum. Der Genosparvertrag kann dieser Zielgruppe, der schon finanzierten, den nötigen Schutz bieten. Bei Verhandlungen mit Kreditinstituten ergeben sich völlig neue Perspektiven. Eine mögliche Umstellung (Umschuldung) auf den Optionskaufvertrag kann viele Sorgen auflösen. Doch leider kann niemand vorher wissen, wen es treffen kann, aus diesem Grund wurde der Geno- 32

10 LangsamAberSicher10:BaselII_02.qxd :43 Seite 1 sparvertrag mit entwickelt. Ein Immobilienbesitzer sollte sich sein persönliches Sicherheitsnetz unter die bestehende Finanzierung hängen. Um in einem nicht vorhersehbaren Szenario nicht mit leeren Händen und Argumenten dastehen zu müssen. Der Genosparvertrag - eine gute Alternative. Instandhaltungsproblematik Für den, der Beweise braucht Das GenoKonzept ist keine Theorie, sondern Fakt. Es klingt so gut, dass man sich sofort auf die Suche nach dem Haken begibt. Denn es muss ihn ja geben - oder? Und es gibt ihn: Sie sehen ihn, wenn Sie in den Spiegel schauen, dort finden Sie den Verantwortlichen dafür, was Sie aus Informationen machen, ob Sie eingefahrene Gleise verlassen können und sich selbst überzeugen, oder ob Sie weiter der Herde folgen, wie es vor Ihnen schon viele andere gemacht haben und auch heute und zukünftig sicherlich viele weiter machen werden Familie Lindner freut sich seit dem über ihr Eigenheim, - Genotec hat es ermöglicht, ganz ohne Schulden und ohne jeden Druck! Unabhängig von allen Schichten und Zielgruppen haben Immobilienbesitzer eine nicht zu verachtende Aufgabe zu erledigen. Die Instandhaltung der Immobilie. Dies obliegt in der Regel dem Eigentümer, der Genotec. Der Optionskäufer hat bei dem GenoKonzept die Wahl zwischen einer Eigenbezahlung der entstehenden Rechnungen oder der Begleichung durch die Genotec. Alle zum Objekt gehörenden Rechnungen, die durch die Genotec im Laufe der 25 Jahre getragen wurden, erhöhen den dann fälligen Kaufpreis (anfängliche Investitionssumme zzgl. aller Aufwendungen). Der Mietzins wird angeglichen. Übernimmt der Optionskäufer die Zahlungen, bleibt der künftige Kaufpreis unberührt. Auch hier zeichnet sich das Genokonzept durch eine wirtschaftliche Gleichbehandlung aller Mitglieder aus: Kauft ein Mitglied nicht, musste es auch nicht für die Instandhaltungen aufkommen. Kauft ein Mitglied nicht, obwohl es für die Dauer der Nutzung die Instandhaltung übernommen hat, kann diese Investition durch einen Weiterverkauf der Immobilie realisiert werden. Sollte kein Mehrerlös beim Abverkauf möglich sein, erhält der Optionskäufer dennoch seine Einlage in den Genosparvertrag und seine 1,10% zurück beziehungsweise frei. Durch die Nichtrealisierung des Eigentums trägt der Optionskäufer nicht das Risiko der Wertentwicklung. Die Genotec kann dieses Risiko in der eg realisieren, da während der Nutzungsphase pro Jahr ein Rohertrag von 5,00% (MZ1) erreicht wurde. Bei einer Nutzungsdauer von 25 Jahren sind dies Brutto 125,00% auf die Anfangsinvestition. Auch ein Wertverlust würde das Geno-Konzept auf lange Sicht verkraften. Immobilien, die innerhalb der Nutzungsdauer von 25 Jahren frei werden, können entweder am Kapitalmarkt veräußert werden und somit die Bereitstellungsmasse stärken oder über einen neuen Optionskaufvertrag am Zweitmarkt platziert werden. Die Immobilie ist bezahlt. Ein Leerstand wäre nicht wirtschaftlich und liegt außerhalb der Interessen aller Mitglieder, kann aber im Einzelfall ggf. nicht verhindert werden. Die Gesamterträge der Genossenschaft wären hierdurch niedriger. 33

11 LangsamAberSicher11:BaselII_03.qxd :44 Seite 1 Langsam aber sicher Eine Idee wird zum Erfolg Fragen an Familie Lindner: Der Freie Berater: Sie haben Ihren Eigentumswunsch über die Genotec realisiert. Wie haben sie das GenoKonzept kennen gelernt? Familie Lindner: Wir haben im Freundeskreis über die schlechten Möglichkeiten des Hausbauens gesprochen, weil es zur damaligen Zeit fast unmöglich war, einen Bankkredit zu bekommen. Einer unserer Freunde sagte dann, dass er etwas für uns habe und stellte und das Konzept der Genotec vor. Der Freie Berater: Das Produktangebot der Genotec ist zum damaligen Abschlusszeitpunkt noch sehr unbekannt gewesen. Weshalb haben Sie dennoch Ihr Eigenkapital der Genotec anvertraut? Familie Lindner: Das war ganz klar ein großes Vertrauen. Wir wären mit Sicherheit skeptischer gewesen, wenn nicht in unserem Freundeskreis ein Berater der Genotec gewesen wäre. Natürlich hat uns auch das Konzept überzeugt. Ein Argument war auch, das die staatliche Eigenheimzulage genehmigt wurde, was in unseren Augen für die Seriosität sprach. Der Freie Berater: Anfang Oktober war ein historischer Moment für die Genotec, Ihr Spatenstich wurde realisiert. Sie sind in Deutschland die erste Familie, welche das GenoKonzept umgesetzt hat. Machte Sie das nicht skeptisch? Familie Lindner: Nein. Wir waren überzeugt und freuten uns darauf, das erste Bauvorhaben realisieren zu können. Wir fanden das Ganze eher spannend. Der Freie Berater: Würden Sie anderen Menschen das GenoKonzept weiterempfehlen? Familie Lindner: Ja, denn wir haben sehr positive Erfahrungen gemacht. Der Freie Berater: Was waren oder sind für Ihre Familie die wichtigsten Punkte im Bezug auf das Produkt der Genotec? Familie Lindner: Die Sicherheit und Flexibilität der Finanzierung, das Haus sowohl mieten als auch am Ende der Laufzeit kaufen zu können und die Möglichkeit, jederzeit kündigen und quasi wie ein Mieter ausziehen zu können. Der Freie Berater: Herr Lindner, sie sind selbständig und haben eine große Familie zu versorgen. 34

12 LangsamAberSicher12:BaselII_02.qxd :44 Seite 1 Ist die Realisierung des eigenen Objektes nicht mit großen finanziellen Risiken verbunden? Familie Lindner: Nein. Ich müsste auch Miete bezahlen und wir sparen uns, wenn wir von der reinen Miete ohne Nebenkosten ausgehen, 400 Euro zu unserem letzten Haus. Es war also auch eine wirtschaftliche Entscheidung, ein eigenes Haus zu bauen. Gerade wenn man eine große Familie hat, ist es sinnvoll, Eigenheim zu schaffen, statt jemand Fremden das Haus abzuzahlen. Der Freie Berater: Wenn Sie die heutige Bankenlandschaft betrachten, glauben Sie, dass sich das Produkt der Genotec durchsetzen kann? Familie Lindner: Wenn ich beide Möglichkeiten vergleiche, verstehen wir nicht, dass überhaupt noch jemand zur Bank geht. Der Freie Berater: Als Sie das Objekt realisiert haben, mussten Sie da auch zum Notar gehen und wer hat die gesamten Kaufnebenkosten getragen? Familie Lindner: Wir hatten einen Termin beim Notar, in dem der Mietvertrag und das Bauobjekt in einem Vertrag festgehalten wurden. Ebenso wie die spätere Kaufmöglichkeit. An Kosten hatten wir während der gesamten Bauzeit nichts zu bezahlen. Erst mit dem Tag des Einzugs haben wir begonnen, unsere Miete zu bezahlen, was für uns bedeutete, dass wir während der Bauphase keine Doppelbelastung zu tragen hatten. Der Freie Berater: Herr Lindner, Frau Lindner wie fühlt man sich als Optionskäufer, denn Sie sind ja im Grunde nicht Eigentümer? Familie Lindner: Wir fühlen uns als Eigentümer, denn wir sehen keinen Unterschied zu einem bankfinanzierten Haus. Letztendlich gehört bei einer Bankfinanzierung das Haus auch der Bank und nicht dem Bauherrn. Der Freie Berater: Wenn Sie aus heutiger Sicht noch einmal neu entscheiden könnten, was hätten Sie gerne verändert? Familie Lindner: Wir würden lediglich die Bausumme höher ansetzen, da im Nachhinein die Kosten für die Außenanlagen doch sehr hoch sind und diese von uns zu gering bemessen waren. Der Freie Berater: Könnten Sie sich vorstellen, noch einmal mit der Genotec eine Immobilie zu realisieren? Familie Lindner: Ja, in Bayern, wenn die Kinder aus dem Haus sind. Der Freie Berater: Vielen Dank für das Gespräch. 35

13 LangsamAberSicher13:BaselII_03.qxd :48 Seite 1 Langsam aber sicher Eine Idee wird zum Erfolg Kollektivspargedanke Die Genotec ist eine klassische kollektive Sparform. Einer für alle, alle für einen. Die Bereitstellungen können nur dann taggenau eingehalten werden, wenn der Mittelzufluss ausreichend vorhanden ist. Hierzu trägt jedes Mitglied mit seiner eigenen und mit weiteren möglichen Mitgliedern die Verantwortung. Der Vertrieb und Abverkauf des Genosparvertrages stellt hierbei eine wesentliche Komponente dar. Ausbildung und Weiterbildung sind unabdingbar. Ein zuverlässiger Außendienst ist der Grundstein der Genotec. Wie bei allen Simulationen und Kalkulationen müssen Annahmen die ersten Berechnungen stützen. Die Genotec kalkuliert in ihrer Tarifwelt mit z. B. einem Vollzahleranteil in Höhe von 30% und einer Quote von 70% Anteil an Sparverträgen. Insgesamt sind bei den Berechnungsgrundlagen viele Einzelpositionen zu berücksichtigen. Alle diese sind mit einer sehr großen Sorgfalt berechnet und berücksichtigt worden, dennoch kann keine verbindliche Aussage über die Bereitstellungstermine der einzelnen Verträge getroffen werden. Der genaue Mittelzufluss und Mittelabfluss kann nicht bestimmt werden. Auch Produktanbieter mit einer Firmengeschichte von über 75 Jahren (z. B. Bausparkassen) können bei einem kollektiven Spargedanken und einem folgenden Darlehensvertrag keine Zusagen aussprechen. Dennoch gibt es eine Kollektivsparkasse, welche ihre Verträge verlässlich zugeteilt hat. Die Genotec wird sich auch in Zukunft daran messen lassen dürfen, wie taggenau die Bereitstellungen erfolgen. In der Vergangenheit teilte die Genotec alle bisherigen Verträge zum berechneten Stichtag zu. Einzigartige Mietzinskonditionen!!! Mehr Informationen erhalten Sie über jeden freien Berater. Besonderer Hinweis - brandaktuell: Auch die harten Fakten lassen sich sehen : Die Genotec überrascht mit weiteren, neuen Varianten und geht auch hier eigene Wege. Die Banken erhöhen die Kreditzinsen Zug um Zug, man könnte meinen, es müsste ein Sieger gekührt werden. Im langfristigen Bereich, 20 oder 25 Jahre, kann es passieren, dass Sie heute schon eine 7 vor dem Komma in Ihren Kreditverträgen finden. 4,50 % auf 25 Jahre, das ist bezahlbar und rechnet sich gegenüber einer herkömmlichen Miete immer besser. 3,85 % steigend kann für viele Familien und vor allem Rechner und Tüfftler ein nicht auszuschlagendes Angebot bedeuten. Sprechen Sie mit einem freien Berater über Ihre Möglichkeiten. Ein Vergleich, der sich auszahlt! 36

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