SchiedsamtsZeitung 73. Jahrgang 2002, Heft 1 Online-Archiv Seite Organ des BDS

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1 »Feuchtigkeit in der Mietwohnung«von Schm. Franz Rustige, Eitorf/Sieg Feuchtigkeit in der Mietwohnung hat schon manchen Streit zwischen Mieter und Vermieter ausgelöst und letzthin auch die Gerichte mit Schadenersatzforderungen beschäftigt. Die Feuchtigkeitsflächen erscheinen dann auf der Tapete als schwarze Flecken. Sie sehen nicht nur unansehnlich aus, sondern die Sporen des Schimmelpilzes können auch besonders bei Kleinkindern zu Erkrankungen der Atemwege führen. Nicht selten haben Kinderärzte bei Kindern Asthmaleiden diagnostiziert, das seinen Ursprung durch Feuchtigkeit in der Wohnung hatte. Es ist teilweise sehr schwierig festzustellen, ob die Feuchtigkeit von außen kommt oder durch unsachgemäßes Lüften der Mietwohnung hervorgerufen wurde. Besonders in den Wintermonaten und in den einzelnen Übergangszeiten werden häufig Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung festgestellt. Von außen kann Feuchtigkeit durch undichte Stellen im Mauerwerk, durch falschen Wasserablauf vom Dach oder auch durch Wasserrohrbrüche innerhalb des Mauerwerks entstehen und dadurch erst sehr spät bemerkt werden. Bei falscher Lüftung der Mietwohnung wird Feuchtigkeit von innen durch Kondenswasserbildung an den Wänden als Schwitzwasser produziert. Diese Feuchtigkeitsschäden durch Bildung von Kondenswasser finden sich besonders bei schlecht isolierten und älteren Häusern. Meistens sind das Schlafzimmer, das Bad und die Küche hiervon betroffen. Gerne bilden sich Feuchtigkeitsschäden durch Kondenswasser bei abgedeckten Wandflächen, wie z. B. hinter Bildern, Vorhängen und Möbeln, weil gerade diese Stellen von der Lüftung nur unzureichend erreicht werden. Nach dem Einbau neuer Isolierglasfenster kommt es nicht selten zu Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung, weil diese Fenster sehr dicht sind und von daher die Wohnung mehr gelüftet werden muss. Kondenswasser entsteht dann, wenn die Luft zu feucht ist, bedingt durch zu wenig Lüftung oder durch zu wenig Beheizung der Mietwohnung. Häufig liegen bei Feuchtigkeitsschäden beide Ursachen vor. Sowohl Bauschäden als auch falsche Lüftung und Beheizung. Da es für Laien sehr schwierig ist, genau die Ursache für die Feuchtigkeit zu finden, kann letzthin nur ein Sachverständiger für Bauschäden die Ursache feststellen. Die Ursachenfeststellung ist deshalb so wichtig, weil bei Bauschäden der Vermieter für die Schadenbeseitigung aufkommen muss und die Mietpartei Nachdruck und Vervielfältigung Seite 1/5

2 ein Recht auf Mietminderung hat, während bei Feuchtigkeitsschäden durch falsche Lüftung und/oder unsachgemäße Beheizung der Mietwohnung die Mietpartei für die Schadensbeseitigung zuständig ist. Nach einer Entscheidung des OLG Celle reicht es nicht aus, wenn bei der Frage nach der Ursache bei Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung der Vermieter darauf hinweist, dass das Haus nach den seinerzeit gültigen DIN-Normen wärmegedämmt sei und deshalb feststehe, dass die Mietpartei die Schuld trage, weil sie entweder zu wenig gelüftet habe oder in der Wohnung wasche oder zuviel Pflanzen oder Tiere halte. Das LG Hannover hat in einer Entscheidung darauf hingewiesen, dass die Mietpartei unter Beachtung der Besonderheiten der Wohnung ausreichend lüften müsse. Bei alten Fenstern, die ohnehin nicht dicht schließen würden, müsse weniger gelüftet werden als bei neuen Fenstern mit Doppelverglasung mit Gummidichtung, die einen fast hermetischen Außenabschluss bilden. Das LG Berlin hat in einer Entscheidung erklärt, dass es der Mietpartei aber nicht zumutbar sei, auf das Aufstellen von Möbeln an Außenwänden der Mietwohnung zu verzichten, wenn sie einen Wandabstand von wenigen Zentimetern einhalte. Die Rechtsprechung ist sich dahingehend einig, dass aber stets nur in zumutbarem Umfang gelüftet werden müsse. Was aber letzthin zumutbar ist, darüber gehen die Meinungen bei den Gerichten auseinander. Einigkeit besteht darin, dass das Schrägstellen der Fenster, die sog. Kipplüftung, nicht genügt, da aus physikalischen Gründen kaum ein Luftaustausch stattfinde. Wenn in der Wohnung morgens und abends je 20 bis 30 Minuten alle Fenster weit geöffnet würden, müsste die Wohnung trocken bleiben. Das LG Hannover und das AG Bremerhaven halten ein 3-4-maliges Stoßlüften am Tage für je 10 Minuten als ausreichend, sofern die Wohnung ausreichend beheizt werde und die aufgestellten Möbel nicht nahtnah an den Wänden stehen würden. Dagegen halten das LG Düsseldorf und das AG Bochum dies schon für unzumutbar. Nach einer Entscheidung des LG Itzehoe kann der Vermieter nicht verlangen, dass die Mietpartei das Schlafzimmer heize, wenn sie gewohnt sei, kalt zu schlafen. Allerdings so das AG Köln könne der Vermieter allenfalls fordern, dass die Temperatur nicht unter 15 Grad sinke. Das LG Hamburg hat zur Frage der richtigen Belüftung der Mietwohnung erklärt, dass die Mietpartei keine besondere»klimapflege«schulde. Zu der Frage, wer die Beweislast trage, wenn sich die Ursache für die Feuchtigkeit letzthin nicht aufklären lasse, ist in der Rechtsprechung noch keine einhellige Meinung vorhanden. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 2/5

3 Überwiegende Meinung der Gerichte: Der Mieter muss beweisen, dass die Mietwohnung mangelhaft ist, weil sie Schimmelflecken hat. Dann obliegt dem Vermieter der Beweis, dass unzureichendes Lüften als Ursache für die Schimmelbildung infrage kommt. Dabei muss er aber beweisen (so LG Kassel, LG Düsseldorf, LG Hamburg, LG Braunschweig, LG Göttingen, LG Hannover, LG Augsburg, AG Hamburg, AG Münster, AG Köln), dass die in seinem Verantwortungsbereich liegenden Ursachen (z.b. Eindringen von Regen bzw. Erdfeuchte, Neubaufeuchtigkeit, nicht ausreichende Wärmedämmung, Vorliegen von Kältebrücken) ausgeschlossen werden können. Kann er das nicht, dann vertreten LG Kiel und LG München die Auffassung, dass die Feuchtigkeit auf Baumängel zurückgeht, die der Vermieter zu vertreten hat. Treten in einer Mietwohnung, die bei den Vormietern mängelfrei war, Feuchtigkeitsschäden auf, dann obliegt der derzeitigen Mietpartei der Beweis, dass dies trotz aller zumutbaren Maßnahmen nicht zu vermeiden war, wie das LG Lüneburg entschieden hat. Wenn in einer Mietwohnung neue Fenster eingebaut worden sind und Feuchtigkeitsschäden erst nach Einbau der neuen Fenster auftreten, verlangt das LG Lübeck in diesem Falle vom Vermieter, dass er die Mietpartei darauf hinweist, dass sie ihr Lüftungsverhalten ändern muss. Nach einer Entscheidung des LG Kiel besteht für die Mietpartei kein Grund, durch übermäßiges Heizen Mängel an der Bauisolierung auszugleichen, für die der Vermieter verantwortlich ist. Treten in einem Bad Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilzbildung auf, die nicht im fehlerhaften Lüftungsverhalten der Mietpartei liegen, weil das Bad über eine Innenlüftung verfügt, ist der Vermieter nach einer Entscheidung des LG Bochum verpflichtet, das Bad so herzurichten, dass sich selbst beim Duschen der Mietpartei kein Schimmelpilz an den Wänden bilden kann. Bei Erstbezug einer Mietwohnung muss die Mietpartei wissen, dass neue Bauten eine gewisse Zeit benötigen, bis das Mauerwerk ausgetrocknet ist. Ob die hierdurch bedingten Mehrkosten an Heizenergie für das Trockenheizen der Mietwohnung oder die eingeschränkte Verwendungsmöglichkeit wegen der notwendigen ausreichenden Lüftung einen Mangel der Mietwohnung darstellen, ist bei der Rechtsprechung umstritten. Wenn der Vermieter bei einem Neubauerstbezug die Mietpartei darauf aufmerksam gemacht hat, dass höhere Energiekosten bis zur endgültigen Austrocknung der Mietwohnung anfallen und er hierfür den Beweis antreten kann, die Mietpartei ihrerseits trotzdem die Vermietung an sie begehrt, dürfte die Mietpartei weder ein Recht auf Beteiligung des Vermieters an den höheren Energiekosten haben, noch zur Mietminderung berechtigt sein. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 3/5

4 Trifft die Mietpartei keine Schuld an der Feuchtigkeit der Mietwohnung, hat sie nach der einhelligen Auffassung der Rechtsprechung ein Recht auf Mietminderung. Bei schweren Feuchtigkeitsschäden kann sie auch fristlos kündigen (LG Kassel). Nach einer Entscheidung des AG München kann sie als Druckmittel, damit der Vermieter die Mängel beseitigt, die Miete zurückbehalten. Nach einer Entscheidung des OLG Frankfurt kann die Mietpartei wenn die Ursache der Feuchtigkeit eindeutig feststellbar ist nach erfolgter Abmahnung für die erforderlichen Arbeiten der Feuchtigkeitsbeseitigung selbst Handwerker bestellen und vom Vermieter Ersatz dieser Kosten und auch einen Vorschuss hierfür verlangen. Nach einer Entscheidung des LG Wuppertal kann der Vermieter im Regelfall dies nicht mit dem Hinweis auf die hohen Kosten ablehnen. Ein Sanierungsaufwand von ca , DM bei Feuchtigkeitsschäden ist hiernach zumutbar. Hat die Mietpartei durch Feuchtigkeit in der Mietwohnung auch Schäden an Einrichtungsgegenständen, muss der Vermieter diese der Mietpartei ersetzen. Die Höhe der Mietminderung ist generell nicht festgelegt. Sie ist abhängig vom Einzelfall und den hier vorliegenden Ursachen. Wenn sie unter den beteiligten Parteien nicht einvernehmlich geregelt werden kann, kann ein Sachverständiger bei der Ermittlung der Mietminderung schon sehr behilflich sein, ohne dass die Angelegenheit gerichtlich entschieden werden muss. Aus den Ausführungen lässt sich schon erkennen, wie schwierig die Feststellung ist nach der Ursache der Feuchtigkeit, die dafür ausschlaggebend ist, wer für den Schaden aufzukommen hat. Ist es daher der Schiedsamtsperson in einer Güteverhandlung wegen daraus resultierender Vermögensansprüche nicht möglich, einen sachgerechten und für beide Parteien annehmbaren Vergleich zu erziehen, sollte man sich nicht scheuen, die Kontrahenten auf den Rechtsweg zu verweisen, ohne dass hieraus der Stellung des Schiedsamtes ein Ansehensverlust erwachsen kann. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 4/5

5 Ergebnis meiner letzten Schiedsverhandlung Gezeichnet und eingesandt von Schm. Joan Stefanescu. Nachdruck und Vervielfältigung Seite 5/5

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