Business Improvement Districts als Instrument der Standortaufwertung

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1 Business Improvement Districts als Instrument der Standortaufwertung Best Practice: BIDs in Hamburg Christoph Meyer Informationsveranstaltung der AG City e.v. zum Berliner Gesetz zur Einführung von Immobilien- und Standortgemeinschaften Hotel Waldorf Astoria, Berlin 3. November 2014

2 Das Beste erreichen mit Erfahrung und Kreativität Christoph Meyer - zur Person 1957 geboren und aufgewachsen in einer Einzelhändlerfamilie in Hamburg 1985 Umzug nach Berlin 1990 Gründung Büro COMFORT Berlin Ab 1994 verschiedene Führungsfunktionen in der heutigen BNP Paribas Real Estate-Gruppe, ab 1997 in der Geschäftsführung 2012 Ausscheiden bei BNPPRE und Gründung von CM Best Retail Properties Vorsitzender des Ausschusses Infrastruktur, Stadtentwicklung und Bau bei der IHK zu Berlin Vorsitzender des Deutschen Handelsimmobilien Kongresses Dozent im Intensivstudium der IREBS International Real Estate Business School CM Best Retail Properties GmbH 2014 Folie 2

3 Mehr als nur Beratung CM Best Retail Properties ist eine Beratungsboutique für Retail Investments und die Entwicklung von Handelsimmobilien, die die folgenden Leistungen erbringt: Objektankauf Strategisches Asset-sowie Centermanagement Entwicklung von Bau-, Nutzungs-und Branchenmixkonzepten Projektmanagement Projektvermietung Verkauf / Exit Spezialgebiet: Umstrukturierung von Warenhäusern Mein Name ist untrennbar mit CM Best Retail verbunden deshalb trägt jede unserer Dienstleistungen auch meine persönliche Handschrift CM Best Retail Properties GmbH 2014 Folie 3

4 Was isteigentlicheinbid oderbig?

5 Was heißt eigentlich BID oder in Berlin BIG? Ein BID oder Business ImprovementDistrict(engl. improvement = Verbesserung, Fortschritt) ist eine Immobilien- und Standortgemeinschaft, die auf Initiative der lokalen Wirtschaft (Gewerbetreibende, Grundeigentümer und/oder Mieter) in einem räumlich klar definierten und abgegrenzten Bereich (Straße, Quartier, Zentrum) einen Investitions- und Marketingplan zur Verbesserung des städtischen Umfeldes umsetzt und sich aus dem Aufkommen einer festen, von den Grundeigentümern zu erbringenden und kommunal erhobenen Abgabe finanziert (Berechnungsbasis: Einheitswerte der Grundstücke). Grundlage in Berlin das bevorstehende Gesetz zur Einführung von Immobilien-und Standortgemeinschaften (Berliner Immobilien- und Standortgemeinschaften-Gesetz = BIG) Deshalb heißt das BID in Berlin BIG CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 5

6 Was heißt eigentlich BID oder in Berlin BIG? (Fortsetzung) Durchgeführt wird das BID (in Berlin: Immobilien-und Standortgemeinschaft, kurz ISG) durch einen Aufgabenträger, der die Budgetverantwortung hat. Kontrolliert wird der Aufgabenträger durch einen Lenkungsausschussaus Vertretern der betroffenen Grundeigentümer, Gewerbetreibenden und Freiberufler. Jedes BID wird für maximal 5 Jahre eingesetzt, wobei der Wirtschaftsplanund damit der Beitrag der Grundeigentümer bereits bei Beantragung für die gesamte Laufzeit feststehen muss. BID-Kosten dürfen per Gesetz nicht auf Wohnungsmieter in den Nebenkostenabrechnungen umgelegt werden. BID-Maßnahmen führen zu Standortverbesserungen und in der Folge mittelfristig zu einem Anstieg der Einzelhandelsmieten. Insgesamt erhöht ein BID die Wettbewerbsfähigkeiteines Standorts und nützt Einzelhandelsmietern und Grundeigentümern gleichermaßen. CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 6

7 Jedes BID ist somit ein Ausdruck der Symbiose von Handel und Immobilienwirtschaft Jede Geschäftsstraße ist eine Symbiose von ansässigen Einzelhändlern und Gewerbetreibenden mit den Eigentümern der dort befindlichen Immobilien. Im BID werden aus Mietern und Vermietern Geschäftspartner, die in einen Standort investieren und auch von ihm profitieren. Keine Trittbrettfahrer, die nur von Maßnahmen anderer profitieren CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 7

8 Der BID-Prozess leichter Vorteil für Befürworter Idee Überzeugung weiterer privater Akteure Konzept Maßnahmen + Finanzierung Zustimmung der Eigentümer von 15 % der Grundstücke mit 15 % der Fläche Erörterungstermin Antrag Auslegung Diskussion des Konzepts Kein Widerspruch der Eigentümer von mind. 33 % der Grundstücke mit mind. 33 % der Fläche Einrichtung Umsetzung Begleitung durch Lenkungsausschuss CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 8

9 Wichtig: Bezirksverwaltung als Partner öffentliche und private Akteure begegnen einander auf Augenhöhe In Hamburg kontrolliert der jeweilige Bezirknicht nur den Aufgabenträger, sondern er versteht sich als aktiver Partner innerhalb des BID. Für den Bezirksamtsleiter (in Berlin: Bezirksbürgermeister) ist sein BID Chefsache. Oft ist das BID eine echte Herzensangelegenheit. Die privaten Akteure können diesen Spielraum nur nutzen, wenn sie eng mit der öffentlichen Verwaltung zusammenarbeiten. So begegnen öffentliche und private Akteure einander auf Augenhöhe. (Heiner Schote, Handelskammer Hamburg) Der Draht zwischen BID und Verwaltung ist kurz, und davon profitiert die ganze BergedorferInnenstadt. Wir als Verwaltung können über das BID neue Handlungsbedarfe erkennen. Und oftmals auch die richtigen Lösungsansätze. (Arne Dornquast, Leiter des Bezirksamtes Bergedorf) CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 9

10 Unsgehtesdochgut, oder? Brauchen wir überhaupt ein BID an Ku damm und Tauentzien?

11 Es ist ein verbreiteter Irrtum, am Anfang eines BIDs stehe ein negatives Ereignis (z.b. Schließung eines Warenhauses) oder ein sonstiger Missstand, der behoben werden soll. Jedoch finden in Hamburg viele BIDs gerade an sehr stabilen Einzelhandelsstandorten statt. So war der Neue Wall mit Betreibern wie Louis Vuitton schon vor dem BID der wichtigste Luxusstandort der Hansestadt Hamburg. Hamburger BIDs an stabilen Standorten sind City: Hohe Bleichen/Heuberg, Neuer Wall, Passagenviertel Bezirkszentren: Sachsentor, Wandsbek Markt, Tibarg In Vorbereitung: u.a. auch Top-Standorte wie Mönckebergstraße und Gänsemarkt CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 11

12 Lokal sind starke Wettbewerber des Ku damms Bezirkszentren und Shopping Center, vor allem die Mall ofberlin mit einem geschätzten Umsatz von 380 Mio. p.a. Mall of Berlin ca m² BGF ca m² Retailfläche ca. 270 Läden ca m² Hotelfläche ca m² Bürofläche ca m² Wohnfläche ca PKW-Stellplätze Werbeetat ca. 6 Mio. p.a. CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 12

13 Shoppingcenter sind als Wettbewerber von Geschäftsstraßen in vieler Hinsicht im Vorteil Witterungsschutz Meist preiswerte PKW-Stellplätze Optimierter Branchenmix Einheitliches Management Abgestimmtes SOS-Konzept (Sicherheit, Ordnung, Sauberkeit) mit ausreichendem Budget Professionelles Marketing-und Eventkonzept mit ausreichendem Budget CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 13

14 Shoppingcenter revolutionieren das Standortmarketing für ihre Retailer Geographische Erfassung des Kunden und Ansprache bei Nähe zum Center Angebot-Highlights, die persönlich zugeschnitten direkt auf das Smartphone kommen Bonussystem für Kunden, die App-Angebote im Laden CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 14

15 Wettbewerber um kaufkräftige Shopper sind auch die 5th Avenue, die Regent St., die ChampsÉlysées, der Jungfernstieg, die Kaufinger Straße und viele andere CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 15

16 Selbst die alt-ehrwürdige Regent Street in London wird digitalisiert Mit Beacon-Technologie auch kleinräumige Kundenansprache möglich. Teilweise nicht einmal Internetnutzung nötig weil Datenübertragung per Bluetooth machbar Kundenansprache erfolgt nur wenige Meter vor dem Geschäft CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 16

17 In Wien gibt es bereits die App Wiener Einkaufsstraßen in Flensburg die Flensburg-App Flensburg-App wurde Rahmen des PACT 2* entwickelt * PACT Bezeichnung für BIDs in Schleswig-Holstein

18 Und die wichtigsten Wettbewerber schlafen nie Online-Handel auf dem Vormarsch Umsatzprognose Einzelhandel 2014 EH-gesamt 439,7 Mrd. Online-Handel 38,7 Mrd. (8,8%) Quelle: HDE Online-Umsatzanteile der 5 stärksten Warengruppen Telekommunikation 61 % Medien/Software/Games 54 % Computer/-zubehör 37 % Babyartikel/Spielwaren 32 % Bücher/Kalender 30 % Quelle: Statistisches Bundesamt 2012 CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 18

19 Deshalb ist Onlinehandel eine der Hauptängste der Einzelhändler Quelle: HDE Konjunkturumfrage CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 19

20 Um den Wettbewerb zu gewinnen, gibt es in den USA die Idee der Third Places* für Attraktivität von Handelsstandorten Optimale Aufenthaltsqualität gewährleisten Niveauvolle Events als zusätzliche Besuchermagnete Nur wer sich wohlfühlt, kauft gerne (und somit viel) ein * 1. Wohlfühlort: meine Wohnung, 2. Wohlfühlort: mein Arbeitsplatz, 3. Wohlfühlort: meine Shoppinglocation

21 Es gibt am Ku damm gute Ansätze... Der Tagesspiegel im Februar 2013 zur Reinigungsinitiative der AG City und der Grundeigentümer

22 aber es ist auch noch viel zu tun! CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 22

23 Wiehat man esdennkonkretin Hamburg gemacht?

24 In Hamburg gab es bislang 17 BIDs, aktuell sind es acht. Hamburg ist damit nach wie vor die BID-Hochburg in Deutschland. CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 24

25 BID-Sachsentor ist ein typischer Marketing-BID BID Sachsentor in Hamburg-Bergedorf war erstes BID Deutschlands (Beginn 2005) Zuvor: PPP-Maßnahme zur Neugestaltung der Fußgängerzone Ursprüngliches Budget des BID für fünf Jahre , Maßnahmen folgten Konzept zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit Starker Werbeauftritt und wahrnehmungsstarke Veranstaltungen Konzentration auf Pflege des öffentlichen Raums und auf Sicherheit Mittlerweile befindet sich das dritte BID in Vorbereitung CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 25

26 Im Sachsentor beherrscht man das ABC von Handelsstandorten S = Sicherheit O = Ordnung S = Sauberkeit SOS ist Kernaufgabe jedes BID wöchentliche Begehung mit Reinigungsunternehmen u.a. zwecks zeitnaher GraffitiBeseitigung) Kooperation mit Sicherheitsfirma

27 BID Sachsentor CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 27

28 Es wurde wenig Hardware geschaffen, aber umso mehr Software

29 CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 29

30 Ein(e) Kümmerer(in) ist obligatorisch für den Erfolg Aufgaben: Verantwortung übernehmen Kurs bestimmen aber auch mit Leidenschaft den Standort pflegen

31 BID Sachsentor CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 31

32 Das BID Neuer Wall 1 ( ) war eher ein Bau-BID, das BID Neuer Wall 2 ( ) ein Marketing-BID BID Neuer Wall 1: Neugestaltung des öffentlichen Raums Verbreiterung und Pflasterung der Gehwege durch Wegfall einer Fahrspur Asphaltierung Fahrbahn, Neupflasterung Parkstreifen und Ladezonen sowie Absenkung der Bordsteinkanten Höchstgeschwindigkeit 20 km/h Modellprojekt Abbau des Schilderwaldes (Verkehrsregelung nur auf Schild bei Straßeneinfahrt) Zurückhaltende Beschilderung Parkautomaten Neue Beleuchtung Terrakottakübel vor den Geschäften (4 x Neu- Bepflanzung p.a.) Servicemitarbeiter für Parkraummanagement Gesamtkosten: 6 Mio. CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 32

33 Das BID Neuer Wall 2 ( ) führt konsequent das im BID Neuer Wall 1 entwickelte Servicekonzept fort BID Neuer Wall 2: Wichtigstes Ziel: Fortsetzung Arbeit der District Managerin Servicemitarbeiter für Parkraummanagement sechs Tage pro Woche im Einsatz Kostenersparnis und mehr Sicherheit durch integriertes Sicherheitskonzept für Läden (nicht jeder hat eigenen Wachdienst, sondern gemeinsame Beauftragung einer Firma) Maschinelle Reinigung aller Gehwege und Plätze zweimal täglich Bepflanzung Terracotta-Kübel 4 x p.a. Neue Weihnachtsbeleuchtung Fortführung des Modellprojekts Abbau des Schilderwaldes (Verkehrsregelung nur auf Schild bei Straßeneinfahrt) Gesamtkosten: Mio. CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 33

34 Budgetvergleich Bau-BIDs / Marketing-BIDs in Hamburg in Tsd. Kostenposition Gestaltung des öffentlichen Raums Pflege des öffentlichen Raums Marketing, Öffentlichkeitsarbeit Verwaltung, Aufgabenträger "Bau-BIDs" "Marketing- BIDs" Quartiersmanagement Reserve Gesamt Anzahl BIDs 5 7 CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 34 Quelle: Heiner Schote, Handelskammer Hamburg

35 Innenstadt Hamburgs ist einer der stärksten Handelsstandorte Deutschlands Von gediegen (Ladage& Oehlke) bis trendy (Abercrombie & Fitch) alle wichtigen Branchen und Unternehmen vertreten neue Projekte bringen neue Kunden (z.b. Alte Post) und trotzdem: selbst in der Mö und am Gänsemarktbahnt sich ein BID an

36 In these tough times, we must strengthen business improvement districts throughout the City. Michael R. Bloomberg, Bürgermeister von New York City Januar 2002 Dezember 2013 In New York gibt es 68 BIDs, die zusammen mehr als 100 Mio. US $ p.a. investieren. CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 36

37 Wiegehtesjetztweiterin der Berliner City West?

38 Die AG City will zügig in die Diskussion entsteigen, ob und wie wir diese in Berlin neuen Möglichkeiten nutzen wollen. Dafür brauchen wir Ihre Meinung und Ihre Ideen! Workshop zur City West (speziell Kurfürstendamm, Tauentzienstraße, Breitscheidplatz, ) Leitbild Stärken-Schwächenanalyse mögliche Maßnahmen Dienstag, Befragungbetroffener Einzelhändler bzw. Gewerbetreibender und Grundstückseigentümer (Einzelgespräche) ab Februar 2015 Veranstaltung zur Präsentation der Ergebnisse April / Mai 2015 CM Best Retail Properties GmbH 2014 Chart 38

39 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Christoph Meyer Geschäftsführer CM Best Retail Properties GmbH Wittenbergplatz Berlin Telefon: christoph.meyer@cm-bestretail.com CM Best Retail Properties GmbH 2014