Merkblatt Immobilienfinanzierung

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1 Merkblatt Immobilienfinanzierung Träumen Sie von einer wunderschönen Villa im Grünen? Oder eher von einer schicken Eigentumswohnung, ruhig und gleichzeitig citynah? Wenn Sie schon konkret den Kauf einer Immobilie und damit auch eine notwendige Kreditaufnahme planen, dann gibt es zahlreiche Punkte, die Sie unbedingt berücksichtigen sollten. Eine solide Finanzierungsplanung ist die Basis eines jedes Kauf- oder Bauvorhabens. Der Markt bietet eine Vielzahl von Finanzierungsmöglichkeiten, und es ist wichtig, sich über Vor- und Nachteile genau zu informieren und beraten zu lassen. Denn ein Immobilienerwerb birgt immer auch Risiken. Eine realistische Betrachtung ist daher unabdingbar, damit der Traum nicht zum Albtraum wird. 1. Dauer der Finanzierung 2. Die Risiken 3. Kreditbedarf 4. Gesamtkosten 5. Monatliche Belastung 6. Beleihungswert 7. Beleihungsgrenzen 8. Finanzierungsbausteine 9. Anteile von Zins und Tilgung bestimmen die Darlehenshöhe 10. Bedeutung der Tilgung für die Gesamtdauer der Rückzahlung 11. Öffentliche Förderung 12. Der Weg zum Finanzierungsfachmann ist unverzichtbar Seite 1 von 9

2 1. Dauer der Finanzierung 30 Jahre gelten als Standard der Finanzierungslaufzeit. So lange dauert es, wenn ein Darlehen mit 7 Prozent verzinst und mit 1 Prozent der anfänglichen Darlehenssumme getilgt wird. Bei niedrigeren Zinsen aber reichen 30 Jahre nicht aus, es sollte dann eine höhere Tilgung vereinbart werden. Eine absolute Absicherung gegen jedwede Risiken, die in dieser Zeit eintreten können Krankheit, Arbeitslosigkeit, Ehescheidung oder Arbeitsplatzwechsel seien nur beispielhaft genannt kann es nicht geben. Das Risiko bei Ausfall der Erwerbsfähigkeit zu reduzieren sollte daher das Ziel einer jeden Beratung sein. Neben geeigneten Absicherungen, z. B. durch Abschluss einer Risikolebensversicherung, gehört insbesondere ein schneller Schuldenabbau durch eine hohe Tilgung zu einer nachhaltigen Risikovorsorge. Gleichzeitig aber gilt es, nicht die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit zu überschätzen. Die monatliche Belastung muss schließlich über Jahre getragen werden können. 2. Die Risiken Der Immobilienerwerb sollte immer auch unter dem Gesichtspunkt einer Krisensituation erwogen werden. Wäre die Finanzierung nicht mehr tragbar, muss die Immobilie verkauft werden. Daher ist vor dem Kauf gut abzuwägen, ob ein großzügiges Grundstück mit einem stolzen Haus weit draußen im Grünen und damit auch weit weg von Arbeitsplätzen und öffentlichen Versorgungen wirklich so erstrebenswert ist. Im Verkaufsfall muss das Haus nämlich nicht mehr Ihnen gefallen, sondern potentiellen Käufern. Da hilft ein ausgeprägter individueller Stil nicht weiter. Denn die drei entscheidenden Punkte beim Verkauf einer Immobilie sind: die Lage, die Lage und nochmals die Lage! Schließlich sollte doch der erzielte Verkaufserlös zumindest die noch bestehenden Schulden tilgen. 3. Kreditbedarf Der Kreditbedarf ist die Lücke zwischen den Gesamtkosten und dem Eigenkapital. Ganz einfach. Machen Sie daher zunächst einen Kassensturz: wie viel Geld haben Sie? Es sollten bei einer soliden Finanzierung mindestens 20 Prozent, besser 30 Prozent oder auch mehr sein. Dabei wären die Kaufnebenkosten noch gesondert zu bezahlen. Seite 2 von 9

3 4. Gesamtkosten Zu den Gesamtkosten zählen neben dem Kaufpreis für die Immobilie oder dem Grundstück und die Baukosten immer auch die Grunderwerbssteuer, die Notar- und die Grundbuchgebühren. Hinzu können dann noch Erschließungskosten, Maklercourtage oder Vermessungskosten kommen. Auch ein Architekt und ein Statiker sowie die Erstellung eines Bauantrages erzeugen weitere Kosten. Auch eine Modernisierung vor dem Einzug kostet Geld. 5. Monatliche Belastung Beim Bezug der eigenen Immobilie entfällt zwar die Mietzahlung, stattdessen aber muss der Kredit bedient werden. Strom, Gas und Wasser wollen Sie künftig sicherlich auch beziehen, auch hierfür sind Kosten einzukalkulieren. Grundsteuer, Abfallgebühren und Schornsteinfeger kommen nochmals hinzu, zumindest immer auch anteilig bei einer Eigentumswohnung. Die verlangt dafür aber zusätzlich noch eine Instandhaltungsrücklage. Als grobe Faustformel können all diese Kosten mit etwa 2,50 Euro pro qm Wohnfläche angesetzt werden. Bei dem Kredit hängt die Höhe der Belastung natürlich von der absoluten Höhe der zu finanzierenden Kreditsumme ab, aber auch von den zu zahlenden Zinsen sowie der vereinbarten Tilgung. Der Versuchung, durch eine niedrigere Tilgung eine höhere Darlehenssumme von der Bank zu ergattern, sollte im eigenen Interesse dabei unbedingt widerstanden werden: Dieses führt zu einer langsameren Tilgung, es bleiben somit mehr Schulden über, ein später erforderlicher Notverkauf würde vielleicht nicht mehr den Erlös erbringen, um die Restschuld komplett abzulösen. 6. Beleihungswert Wie viel Geld Ihnen die Bank gibt, hängt von der Werthaltigkeit der Immobilie ab. Die bestimmt sich aus Bau- und Bodenwert. Der Bodenwert ergibt sich durch Multiplikation des dauerhaft erzielbaren Quadratmeterpreises mit der Grundstücksfläche. Der Bauwert kann auf Grundlage eines allgemeinen Bauindexes festgestellt werden. Eine weitere Möglichkeit, den Bauwert zu bestimmen, besteht darin, die als angemessen betrachteten Herstellungskosten (nicht die tatsächlichen Kosten) zu ermitteln und hiervon 10 bis 30 Prozent Risikoabschlag vorzunehmen. Bei vermieteten Objekten kommt das sogenannte Ertragswertverfahren zur Anwendung. Es wird ein abgezinster Ertrag ermittelt, der sich aus der Differenz von Mieteinnahmen und sämtlichen Kosten ergibt. Seite 3 von 9

4 7. Beleihungsgrenzen Mit der Vergabe der Darlehen geht die Bank immer auch ein Risiko ein, es nicht mehr zurück zu erhalten. Und je mehr Geld verliehen wird, desto größer wird auch das Risiko. Versicherungen vergeben daher nur Darlehen bis zu 45 Prozent des Beleihungswertes, Banken hingegen zumeist problemlos bis 60 Prozent. Diese Darlehen werden auch 1a-Hypotheken genannt. Mehr Geld 1b- Hypotheken gibt es gegen Risikozuschlag in Form eines höheren Zinses. Dieser kann bis zu 0,75 Prozent gegenüber den 1a-Konditionen ausfallen. Daher ist es immer eine Überlegung wert, den so genannten nachrangigen Teil der Finanzierung eventuell gesondert zu finanzieren. 8. Finanzierungsbausteine Immobiliendarlehen gibt es in unterschiedlichsten Finanzierungsformen. Als Finanzierungsbausteine kommen verschiedene Darlehensarten, Bausparverträge, Kapitallebensund Rentenversicherungen in Betracht. Annuitätendarlehen: Das Annuitätendarlehen ist der gute Standard des Darlehens und der am häufigsten genutzte Finanzierungsbaustein. Sie zahlen beim Annuitätendarlehen eine Rate, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Der Zins gilt aber nicht automatisch für die komplette Finanzierungsdauer, vielmehr ist die Laufzeit gesondert zu vereinbaren, die sogenannte Zinsfestschreibungszeit oder Zinsbindungsfrist. Standard hier sind 10 Jahre, allerdings sind in einer Niedrigzinsphase auch 15 oder gar 20 Jahre durchaus attraktiv. Während der Zeit der Zinsfestschreibung zahlen Sie eine gleich bleibend hohe, aus Zins- und Tilgungsanteil bestehende Rate. Das Verhältnis dieser beiden Anteile ändert sich im Zeitablauf. Durch die schrittweise Rückzahlung des Darlehens fallen nach und nach weniger Zinsen an. Da die Rate in der Summe gleich bleibt, wächst durch die ersparten Zinsen gleichzeitig der Tilgungsanteil. Mit zunehmender Zeit beschleunigt sich die Rückzahlung des Darlehens. Sofern die erste Zinsbindung endet und der Kredit nicht vollständig zurückgezahlt wurde, muss nun erneut mit der Bank für die zweite Zinsbindungszeit verhandelt werden. Tilgungsfreies Darlehen: Beim tilgungsfreien oder auch endfälligen Darlehen werden mit den regelmäßigen Raten nur die Zinsen bezahlt. Für die Zinsbindungszeit gilt das oben Gesagte. Die Höhe der Kapitalschuld bleibt allerdings unverändert. Also besteht immer am Ende der Zinsbindung eine Schuld von 100 Prozent der Darlehenssumme. Seite 4 von 9

5 Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt dann durch einen parallel abgeschlossenen Ansparvorgang, eventuell mit einer Kapitallebensversicherung oder einem Investmentfonds. In dieser Verbindung wird das Darlehen oft auch als Festdarlehen bezeichnet. Da die Wertentwicklung von Lebensversicherungen oder Investmentfonds aber überhaupt nicht sicher zu prognostizieren sind und völlig unsicher ist, ob das Ersparte überhaupt den Wert der Schulden erreicht, vergrößert die Aufnahme eines tilgungsfreien Darlehens potentiell das Risiko eines Scheiterns. Bausparverträge: Bausparverträge zählen neben Annuitätendarlehen zu den Klassikern der Baufinanzierung. Ihre Besonderheit besteht in der Verbindung aus Ansparung und Darlehen. Durch eigene niedrig verzinste Einzahlungen bildet der Bausparer bei der Bausparkasse zunächst ein Sparguthaben. Zugleich erwirbt er mit seinen Sparleistungen die Option auf die Auszahlung eines höher verzinslichen Darlehens der Bausparkasse, dass dann zusammen mit dem angesammelten Guthaben zur Finanzierung eingesetzt wird. Bausparverträge gelten als sicher, weil sowohl Spar- als auch Darlehenszins bereits bei Abschluss des Bausparvertrags feststehen. Bausparverträge werden häufig und mit gutem Grund für den Bereich der 1b- Konditionen eingesetzt. Prüfen Sie bei Kauf, ob Ihr Bausparvertrag bereits zuteilungsreif ist. Sonst müssen Sie ihn vorfinanzieren. Ob sich dieses Modell letztlich rechnet, hängt immer von aktuellen Konditionen ab. Seite 5 von 9

6 9. Anteile von Zins und Tilgung bestimmen die Darlehenshöhe Die folgende Tabelle gibt Auskunft über die Höhe eines möglichen Darlehens in Euro bei einer monatlichen Finanzierungsbelastung von 500 Euro. Tilgung Zins 1 1,25 1,5 1,75 2 2,25 2,5 2,75 3 4, , , , , , , , , , Bei den Angaben handelt es sich um Näherungswerte Beispiel 1: Die Bank verlangt Zinsen von 5,30 Prozent. Entsprechend könnten Sie zwischen Euro bei einer Tilgung von 1 Prozent, oder aber auch Euro bei einer Tilgung von 3 Prozent aufnehmen. In beiden Fällen beträgt die Monatsrate an die Bank 500 Euro. Beispiel 2: Sie haben 700 Euro monatlich zur Verfügung. Die Bank verlangt 4,6 Prozent. 700 geteilt durch 500 ergibt einen Faktor von 1,4. Damit sind alle Beträge zu multiplizieren, die in der Zeile 4,6 Stehen: Also: 1,4 x = Euro mögliche Darlehenshöhe. Seite 6 von 9

7 10. Bedeutung der Tilgung für die Gesamtdauer der Rückzahlung Die folgende Tabelle stellt die Gesamtlaufzeit der Darlehen in Jahren bis zur endgültigen Rückzahlung dar. Dabei wird unterstellt, dass sich die Konditionen während der Laufzeit nicht ändern. Tilgung Zins 1 1,25 1,5 1,75 2 2,25 2,5 2,75 3 4,00 40,30 35,94 32,54 29,79 27,51 25,58 23,93 22,49 21,22 4,30 38,85 34,73 31,51 28,90 26,73 24,89 23,31 21,93 20,72 4,60 37,52 33,61 30,55 28,07 26,00 24,25 22,73 21,41 20,25 5,00 35,91 32,26 29,39 27,05 25,11 23,45 22,02 20,76 19,66 5,30 34,80 31,32 28,58 26,35 24,48 22,89 21,52 20,31 19,24 5,60 33,78 30,45 27,83 25,69 23,89 22,37 21,04 19,88 18,85 6,00 32,51 29,37 26,89 24,86 23,16 21,71 20,45 19,34 18,36 6,30 31,64 28,62 26,24 24,29 22,65 21,25 20,03 18,96 18,01 6,60 30,81 27,92 25,62 23,74 22,16 20,81 19,63 18,59 17,67 7,00 29,79 27,04 24,85 23,06 21,55 20,25 19,13 18,13 17,25 Bei den Angaben handelt es sich um Näherungswerte Beispiel: Ein Darlehen mit einem Zins von 5 Prozent läuft bei einer Tilgung von 1,5 Prozent 29,39 Jahre, bei einer Tilgung von 2,5 Prozent aber nur 22,02 Jahre. Ihr Vorteil: Bei einer anfänglichen Tilgung von 1,5 Prozent beträgt die Jahresleistung 6,5 Prozent des Darlehensbetrages. Mit der Laufzeit von 29,39 Jahren multipliziert, ergibt dieses eine Rückzahlung von 191,03 Prozent des Darlehensbetrages oder anders gesagt: Sie zahlen in all' den Jahren das Darlehen doppelt zurück. Erhöhen Sie die Tilgung um 1 Prozent, zahlen Sie zwar 7,5 Prozent pro Jahr, aber nur 22,02 Jahre, also nur 165,15 Prozent. Sie zahlen zwar monatlich mehr, aber in der Summe 24,88 Prozent des Darlehensbetrages an Zinsen weniger! Seite 7 von 9

8 11. Öffentliche Förderung Bevor Sie sich letztlich zum Kauf entscheiden, sollten Sie sich unbedingt im Vorwege über die Möglichkeiten der Bundesförderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder durch die Länder erkundigen. Viele Förderungen setzen voraus, dass vor Abschluss eines Vertrages ein Beratungsgespräch stattgefunden hat. Und noch ein guter Rat: Sparkassen und Banken sind nicht verpflichtet, Sie auf günstigere öffentliche Mittel hinzuweisen, die es im Rahmen von Förderungen gibt. 12. Der Weg zum Finanzierungsfachmann ist unverzichtbar Sollten sich durch die vorstehenden Informationen für Sie mehr Fragen als Antworten ergeben, ist der Weg zum Fachmann unverzichtbar. Nach unseren Erfahrungen ist dabei die Unabhängigkeit des Beraters unabdingbar. Deshalb empfehlen wir Ihnen eine Beratung, die ergebnisunabhängig ist. Finanzmakler und Mitarbeiter von Banken, Sparkassen und Versicherungen beraten auch nicht kostenfrei. Zudem haben sie ein eigenes Interesse, Ihnen eine Finanzierung zu verkaufen. Denn schließlich leben sie von der Vermittlung oder werden von ihren Arbeitgebern dafür bezahlt, Kredite und Versicherungen zu verkaufen. Die zu erzielenden Provisionen im Bereich Baufinanzierung können Tausende von Euro betragen. Da ist ein objektiver Rat nahezu unmöglich. Ein Honorarberater kann Ihnen einen unabhängigen Rat geben, denn schließlich bekommt er von Ihnen das Entgelt. Informationen zu unabhängiger Beratung gegen Honorar bieten unter anderem die Verbraucherzentralen (www.vzbv.de) oder der Berater-Lotse (www.berater-lotse.de). Der BdV berät Sie umfassend zu privaten Versicherungen. Eine Beratung zur Immobilienfinanzierung führen wir allerdings nicht durch. Seite 8 von 9

9 Für Fragen rund um private Versicherungen und die BdV-Mitgliedschaft: Bund der Versicherten e. V. Tiedenkamp Henstedt-Ulzburg Telefon: (für Nichtmitglieder) Telefon: (für Mitglieder) Fax: Internet: Vereinssitz: Henstedt-Ulzburg Amtsgericht Kiel, VR 6343 KI Vorstand: Axel Kleinlein (Vorstandssprecher), Mario Leuner Seite 9 von 9

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