Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen?

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1 Pressekonferenz, 2. August 2012, Berlin Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? Statement Prof. Dr. Michael Hüther Direktor des IW Köln Prof. Dr. Michael Voigtländer Leiter Kompetenzfeld Immobilienökonomik Es gilt das gesprochene Wort.

2 Sehr geehrte Damen und Herren, Immobilien in Deutschland werden teurer. Seit zwei Jahren liegen die Preissteigerungen mit bis zu 4,5 Prozent sogar deutlich über der Inflationsrate. Vor allem in Ballungsgebieten steigen die Werte von Wohnungen und Häusern nahezu konstant an. Angesichts solcher Entwicklungen werden schnell Erinnerungen wach schließlich begann mit den Turbulenzen am amerikanischen Immobilienmarkt 2008 die weltweite Finanzkrise, stürzten Irland und Spanien in die Rezession, weil die aufgeblähte Preisblase platzte. Nun stellt sich für immer mehr Marktteilnehmer die Frage, ob auch Deutschland ein solches Schicksal ereilen könnte. Von daher hat das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) die Lage in den fünf größten Städten hierzulande genauer untersucht und mit den Ereignissen in Europa und Übersee verglichen. Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 2

3 Teure Großstädte In den fünf bevölkerungsreichsten Städten in Deutschland haben die Preise für Wohnimmobilien in den vergangenen Jahren deutlich angezogen. In Hamburg etwa stiegen die Preise für Eigentumswohnungen von 2003 bis 2011 um mehr als 31 Prozent, in Berlin sogar um 39 Prozent. Moderater war die Entwicklung in München mit 23 Prozent und Frankfurt am Main, wo die Preise um 14 Prozent anstiegen. Damit lagen die großen Städte außer die fünfte betrachtete Stadt, Köln aber immer noch über dem Bundesdurchschnitt von 10,5 Prozent (Abbildung 1). Am meisten ging es 2011 aufwärts mit den Preisen. Allein in jenem Jahr wurden Wohnimmobilien in Berlin, Hamburg und München um 8 bis 9 Prozent teurer, in Frankfurt am Main bei gut 6 Prozent und in Köln knapp 5 Prozent. Die höchsten durchschnittlichen Wohnungspreise sind nach aktuellen Zahlen (1. Quartal 2012) in der bayerischen Landeshauptstadt mit gut Euro pro Quadratmeter zu bezahlen (Tabelle 1). Mit deutlichem Abstand folgen die Städte Hamburg (3.100 Euro) und Frankfurt am Main (2.900 Euro). Wiederum deutlich günstiger sind die Eigentumswohnungen in Berlin (2.200 Euro) und Köln (2.100 Euro). Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 3

4 Droht eine Preisblase? Die Frage, ob eine Preisblase in Deutschland entsteht, lässt sich nur beantworten, wenn man die Gründe für die steigenden Preise kennt. Denn von einer Blase spricht man erst dann, wenn sich die aktuell hohen Preise einzig mit dem Glauben der Investoren erklären lassen, die auf einen höheren Wiederverkaufspreis in der Zukunft wetten und damit die Nachfrage anheizen. Realisieren die Marktteilnehmer schließlich, dass ihre Erwartungen zu optimistisch waren, kommt es zu einer Welle von Verkäufen die Spekulationsblase platzt, die Preise purzeln. Um die Frage nach einer Blase zu klären, hat das IW Köln den deutschen Wohnimmobilienmarkt untersucht und dabei besonders auf die folgenden vier Kriterien geachtet: Preis-Miet-Relationen: Entwickeln sich die Preise passend zu den Mieten? Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung: Geht die Preisdynamik Hand in Hand mit der Entwicklung der Einkommen und der Beschäftigtenzahlen? Transaktionsvolumen: Steigen die Handelsvolumina an, was auf einen zunehmende Anzahl spekulativer Transaktionen hindeutet? Kreditvergabepraxis: Geht mit den steigenden Preisen eine exzessivere Kreditvergabe einher? Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 4

5 Preis-Miet-Relationen Steigen die Immobilienpreise über einen längeren Zeitraum schneller als die Mieten, könnten irgendwann die Preise wieder nach unten korrigiert werden. Das ist eine logische Konsequenz aus der Bewertung von Immobilien: Der Preis ergibt sich aus den zukünftigen, diskontierten Nettoerträgen bei Häusern und Wohnungen sind dies die Netto-Mieterträge. Aktuelle Zahlen von Immobilienscout24 zeigen, dass sich die Preise in Köln, Berlin und Frankfurt am Main nicht schneller entwickelt haben als die Mieten (Abbildung 2). In Hamburg und München dagegen sind die Preise um rund 9 Prozent bzw. 21 Prozent stärker gewachsen. Das klingt erst einmal viel, ist im internationalen Vergleich doch gering vor allem, wenn man auf die Krisenländer blickt. So haben sich zum Beispiel die nationalen Preis-Miet-Verhältnisse am spanischen Markt von 2001 bis 2004 um 43 Prozent und in Irland um 44 Prozent erhöht. Und nicht zuletzt haben sowohl Hamburg als auch München sehr gute Perspektiven, attraktive Wohnorte zu bleiben, weshalb Investoren bereit sind, auch bei niedrigen Renditen wegen der hohen Sicherheit noch in den Markt zu investieren. Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 5

6 Einkommens- und Beschäftigungsentwicklung Bundesweit sind die Bruttoeinkommen in der Vergangenheit kontinuierlich gestiegen vom ersten Quartal 2007 bis zum ersten Quartal 2012 im Schnitt um 9,8 Prozent. Da Einkommensdaten für Großstädte nicht vorliegen, um die kommunale Preis-Einkommens-Relation tatsächlich messen zu können, ist ein Blick auf die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten hilfreich, denn mit der Anzahl der Beschäftigten steigen tendenziell auch die Bruttolöhne. Der Zuwachs der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung ist in den fünf betrachteten Großstädten kräftiger als im Bundesdurchschnitt (Abbildung 3). In Deutschland stieg die Beschäftigung zwischen März 2006 und September 2011 um 11,7 Prozent, in München um 12,2 Prozent, in Hamburg um 16,1 Prozent und in Berlin sogar um 16,6 Prozent. Auch künftig dürften die Einkommen in den Großstädten steigen, schließlich entstehen vor allem in den Metropolen immer wieder neue Arbeitsplätze. Darüber hinaus ist zu beachten: Im Gegensatz zum Bundesdurchschnitt wachsen die Großstädte auch noch weiter. Allein in München wird bis 2030 mit einer Zunahme der Einwohnerzahl um knapp 15 Prozent gerechnet; für Frankfurt am Main und Hamburg wiederum wird ein Wachstum um mehr als 7 Prozent prognostiziert (Tabelle 2). Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 6

7 Transaktionen In Boomphasen ist sehr häufig zu beobachten, dass der Anteil derjenigen Transaktionen steigt, die allein aufgrund von spekulativen Erwartungen über die zukünftigen Preisentwicklungen getätigt werden dieser Prozess kann zu einer spekulativen Blase führen. Während konservative Anleger ihre Immobilien bei den ersten kräftigen Preisentwicklungen verkaufen, steigen neue Investoren ein, die auf weiter steigende Preise setzen. Wenn die Erwartungen überschießen, kaufen auch bei immer noch steigenden Preisen Investoren weiter hinzu, während andere Investoren Gewinne realisieren. Eine Preisblase ist somit gekennzeichnet von einer erhöhten Wiederverkaufsrate der Immobilien und einem größeren Transaktionsvolumen. Problematisch ist allerdings, dass es in Deutschland kaum Daten zu Transaktionen gibt. Die Statistiken der Gutachterausschüsse reichen nur bis zum Jahr 2010 und können damit zur Beurteilung der aktuellen Lage noch nichts beitragen. Auch aus der Grunderwerbssteuerstatistik lassen sich keine aktuellen Entwicklungen ableiten. Eine mögliche Datenalternative bietet immerhin das Internet insbesondere Google Insights for Search, mit dessen Hilfe Suchanfragen systematisch ausgewertet werden können. Laut den Google-Daten hat in Deutschland die Nachfrage nach Immobilien stärker angezogen als das Angebot. Die Anfragen nach Wohnungskäufen stiegen von Januar 2011 Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 7

8 bis Mai 2012 um 53 Prozent an, die Anfragen nach Wohnungsverkäufen um rund 30 Prozent. Dies deutet insgesamt auf eine höhere Nachfrage nach Wohnungsnutzungen (Kauf oder Miete) hin und weniger auf eine spekulativ bedingte Nachfrage. Anzahl der zum Kauf angebotenen Wohnungen Die Entwicklung der angebotenen Objekte bietet einen Anhaltspunkt dafür, ob die Transaktionsgeschwindigkeit in den betrachteten Metropolen zunimmt. Wie Daten von Immobilienscout24 für die fünf bevölkerungsreichsten Städte zeigen, ist die Anzahl der angebotenen Objekte rückläufig (Abbildung 4). Die höheren Preise dürften somit lediglich die zunehmenden Knappheiten widerspiegeln. Nur Berlin macht eine deutliche Ausnahme: In der Bundeshauptstadt hat sich die Anzahl der angebotenen Objekte seit 2007 um 60 Prozent erhöht. Dies kann zwar auch mit der spezifischen Nutzung von Immobilienscout24 zu tun haben, jedoch erscheint es naheliegender, dass hier tatsächlich die Transaktionsgeschwindigkeit und damit auch die Wiederverkaufsrate der Immobilien angestiegen sind. Da in Berlin die fundamentalen Werte im Vergleich zu den anderen Metropolen am schlechtesten sind das heißt, Berlins Bevölkerung ist älter, es gibt einen hohen Anteil von Grundsicherungs- und Wohngeldempfängern, erscheint es in Berlin am wahrscheinlichsten, dass die Erwartungen zu hoch sind. Auffällig ist auch, dass sich an der Spree die Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 8

9 Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime (Ein-, Zwei- und Reihenhäusern) sehr unterschiedlich entwickeln. Eigentumswohnungen sind seit 2003 über 30 Prozent teurer geworden. Dagegen blieben die Preise für Eigenheime konstant. Zu erwarten gewesen wäre daher eigentlich ein Ausgleich, da sich rein theoretisch die Nachfrage hin zu den Eigenheimen hätte verschieben müssen. Dass es dazu nicht gekommen ist, könnte ein weiteres Indiz dafür sein, dass der Berliner Markt für Eigentumswohnungen etwas überhitzt ist. Nichtsdestotrotz: Berlin ist eine attraktive Stadt mit insgesamt guten Perspektiven, von daher dürften die Preise bei einer Korrektur des Marktes auch nur geringfügig fallen. Finanzierung Typischerweise werden spekulative Blasen von einer expansiven Kreditvergabe begleitet. Dies liegt zum einen an dem Ziel der Marktteilnehmer, die Eigenkapitalrenditen über den Einsatz von Fremdkapital zu maximieren. Zum anderen ist eine Blase auch erst durch den massiven Einsatz von fremdem Kapital für die Gesamtwirtschaft gefährlich. Hätten beispielsweise die Marktteilnehmer in den USA die Immobilienkäufe überwiegend mit Eigenkapital finanziert, wären die Verluste aus dem Preisverfall nur individuell angefallen. Möglicherweise hätte der Vermögensverlust nur in geringem Maß staatliche Transfers nach sich gezogen. Bedingt durch die hohe Fremdkapitalfinanzierung zog der Preisverfall jedoch groß angelegte Überschuldungen und Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 9

10 Zahlungsausfälle nach sich, die dann eine Bankenkrise und später die Finanzkrise verursacht haben. In Deutschland jedoch ist eine expansive Kreditvergabe à la USA nicht zu beobachten von Januar 2003 bis April 2012 sind die Kreditbestände gerade einmal um 7 Prozent gestiegen (Abbildung 5). Zum Vergleich: In Spanien und Irland wurden die Kreditbestände für Wohnungskäufe um mehr als 150 Prozent ausgeweitet. Die sehr geringe Zunahme der Kredite für Wohnungskäufe in Deutschland ist bemerkenswert, da die Zinsen derzeit historisch niedrig sind, was die Kreditnachfrage erhöhen sollte. Auch die steigenden Immobilienpreise sollten sich theoretisch positiv auf die Kreditvergabe auswirken. Die Haushalte in Deutschland nutzen jedoch die niedrigen Zinsen vorrangig, um schneller zu tilgen und sich längerfristig abzusichern. Die Eigenkapitalanteile bei der Finanzierung bleiben konstant oder steigen sogar. Ganz anders war dagegen die Situation in den USA im Vorfeld der Krise. Dort wurden zunehmend variable Darlehen mit hohem Beleihungsauslauf gewählt, um den maximalen Vorteil aus den niedrigen Zinsen zu ziehen. Insgesamt passen die Entwicklung der Kreditvergabe und die verstärkte Eigenkapitalfinanzierung in das derzeitige Bild. Schließlich sind die Marktteilnehmer aufgrund der Euro-Krise verunsichert und suchen nach Alternativen, beispielsweise zu Staatsanleihen. Eine höhere Fremdkapitalfinanzierung würde Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 10

11 dem entgegenlaufen, da gerade das Eigenkapital investiert werden soll. Wie schon in der Vergangenheit stabilisiert die Immobilienfinanzierung den deutschen Immobilienmarkt. Fazit Die Analyse zeigt, dass sich derzeit keine spekulative Blase am deutschen Immobilienmarkt aufbaut. Die Immobilienpreise, die lange Zeit real gesunken sind, folgen vielmehr den fundamentalen Faktoren wie den Mieten und den Einkommen, was eine künftige Preiskorrektur nach unten eher ausschließt. Die hohe Nachfrage nach Wohnungen in Metropolen folgt zudem dem allgemeinen Trend der Re-Urbanisierung. Gerade jüngere Senioren zieht es wieder in die Städte, um soziale Kontakte zu pflegen und einen leichteren Anschluss an Kultur und Freizeitaktivitäten zu erhalten. Hinzu kommen gestiegene Mobilitätskosten vor allem aufgrund steigender Benzinpreise, die die Zahlungsbereitschaft für zentrale Lagen erhöhen. Außerdem ist davon auszugehen, dass es Nachholeffekte gibt. Schließlich war die langsame Preisentwicklung in der Vergangenheit eher untypisch der Wohnungskauf wurde aufgeschoben, etwa aufgrund von Unsicherheiten am Arbeitsmarkt. Darüber hinaus ist die Finanzierungspraxis in Deutschland ein stabilisierender Faktor. Aktuell ist eher zu beobachten, Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 11

12 dass der Eigenkapitalanteil steigt und die Kredite schneller zurückgezahlt werden. Auch wenn es zu einer Korrektur am Immobilienmarkt käme, gäbe es anders als etwa in Spanien oder den USA kaum Rückwirkungen auf die Finanzwelt. Die Euro-Krise hat die Unsicherheit der Anleger verstärkt und die Suche nach Anlage-Alternativen forciert Wohnimmobilien in Großstädten gelten als ein sicherer Hafen. Lediglich Berlin ragt etwas heraus, weil hier die Wiederverkaufsrate gestiegen ist und sich die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime so unterschiedlich entwickelt haben. Gemessen an den übrigen Kriterien ist die Entwicklung in Berlin jedoch auch nicht besorgniserregend. Allerdings kommt oft eines zu kurz: Zu hohe Preise und Mieten können zu sozialen Spannungen führen, da die Belastung durch Wohnkosten zunimmt. Steigen die Mieten in den Großstädten weiter, sind die Sozialsysteme an die neuen Gegebenheiten anzupassen. Da jedoch die Angemessenheitsgrenzen im Grundsicherungssystem sowie die Miethöchstbeträge im Wohngeld nur unregelmäßig angepasst werden, besteht die Gefahr, dass Bedürftige kaum noch bezahlbare Wohnungen finden oder sogar ihre Wohnkosten nicht mehr tragen können. Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 12

13 Abbildungen und Tabellen Abbildung 1 Die Preise für Eigentumswohnungen Index 2003 = ,0 140,0 Hamburg Köln Frankfurt 130,0 München Berlin Deutschland 120,0 110,0 100,0 90,0 80, Quelle: vdpresearch Tabelle 1 Die Angebotspreise für Wohnungen In Euro pro Quadratmeter Stadt Preis (1. Quartal 2007) Preis (1. Quartal 2012) München Berlin Hamburg Frankfurt am Main Köln Quelle: Immobilienscout24.de Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 13

14 Abbildung 2 Die Preis-Miet-Relation Durchschnittliche Wohnungspreise in Relation zu den durchschnittlichen Nettokaltmieten, jeweils pro Quadratmeter 29,0 27,0 25,0 23,0 21,0 19,0 17,0 München Berlin Hamburg Frankfurt am Main Köln 15,0 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Quelle: Immobilienscout24, IW Köln Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 14

15 Abbildung 3 Entwicklung der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung März 2006= ,0 115,0 110,0 105,0 100,0 Frankfurt Hamburg 95,0 Köln Berlin München Deutschland 90,0 Mrz. 06 Jun. 06 Sep. 06 Dez. 06 Mrz. 07 Jun. 07 Sep. 07 Dez. 07 Mrz. 08 Jun. 08 Sep. 08 Dez. 08 Mrz. 09 Jun. 09 Sep. 09 Dez. 09 Mrz. 10 Jun. 10 Sep. 10 Dez. 10 Mrz. 11 Jun. 11 Sep. 11 Quelle: Bundesagentur für Arbeit Tabelle 2 Einwohnerzahl in den Großstädten Stadt Veränderung zwischen 2005 und 2009 in Prozent Veränderung zwischen 2009 und 2030 nach der Bevölkerungsvorausberechnung München 5,6 14,8 Frankfurt am Main 3,1 7,3 Hamburg 1,8 7,2 Berlin 1,4 5,8 Köln 1,5 2,6 Quelle: Statistisches Bundesamt, Bertelsmann-Stiftung (www.wegweiser-kommune.de) Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 15

16 Abbildung 4 Zum Kauf angebotene Wohnungen 1. Quartal 2007= Berlin Frankfurt Hamburg Köln München Quelle: Immobilienscout24.de Abbildung 5 Ausstehende Kredite für Wohnungskäufe Januar 2003= Deutschland Frankreich Spanien Irland Jan. 03 Jun. 03 Nov. 03 Apr. 04 Sep. 04 Feb. 05 Jul. 05 Dez. 05 Mai. 06 Okt. 06 Mrz. 07 Aug. 07 Jan. 08 Jun. 08 Nov. 08 Apr. 09 Sep. 09 Feb. 10 Jul. 10 Dez. 10 Mai. 11 Okt. 11 Mrz. 12 Quelle: EZB Pressestatement, 2. August 2012, Deutsche Wohnimmobilien spekulative Anlage oder sicherer Hafen? 16

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