Wohnen in der Stadt hat Zukunft. Prof. Christiane Thalgott, Stadtbaurätin in München Kongress der Stadt-Kulturen 27./ 28.

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1 Wohnen in der Stadt hat Zukunft Prof. Christiane Thalgott, Stadtbaurätin in München Kongress der Stadt-Kulturen 27./ 28. Oktober 2005

2 Untersuchung der Wanderungsmotive München Umland Mieter Eigentümer Vergrößerung des Haushaltes Miethöhe/ Kosten der alten Wohnung Wunsch nach Wohneigentum Wunsch nach mehr Grün, weniger Lärm, besserer Luft andere Gründe Wechsel des Arbeitsplatzes/ des Ausbildungsortes Quelle: Untersuchung zu den Motiven der Stadt-Umland-Wanderung Prozent

3 Untersuchung der Wanderungsmotive München Umland Klischee: In der Mehrzahl ziehen besser-verdienende Haushalte ins Umland. Antwort:: Die finanzielle und gesellschaftliche Bandbreite ist sehr hoch. Die Motive sehr unterschiedlich. Klischee: Es wandern überwiegend Familien/Paare mit Kindern ins Umland ab. Antwort::Der Anteil der Familienhaushalte liegt lediglich bei knapp 40% Klischee: Der Fortzug von Haushalten ins Umland ist meistens mit Eigentumsbildung verbunden. Antwort::Entgegen weit verbreiteter Vorstellungen werden beim Umzug mehrheitlich Mietverträge abgeschlossen Klischee: Die aus der Kernstadt wegziehenden Haushalte bevorzugen im Umland das Wohnen im Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhaus. Antwort::Im Umland von München lebt nach dem Umzug immer noch die Hälfte der Fortgezogenen Haushalte in Mehrfamilienhäusern Klischee: Der Umzug ins Umland ist für viele Haushalte verbunden mit einer Senkung der Wohnkosten - Wohnen in der Stadt ist teurer! Antwort:: Die Mieten sinken häufig nicht, aber der Wohnraum nimmt zu.

4 Wohnungsmarkt - Konsumentenorientierung vhw-projekt Nachfrageorientierte Wohnungspolitik Was ist neu am vhw-projekt? Kenntnisse der Lebensweltforschung (Systematische Einbeziehung von Wertorientierungen, Einstellungen, Konsumpräferenzen u.a.); SINUS-Milieus auf der Basis der Lebensweltforschung Weitere sekundäre Informations-/ Datenquellen ; lokaler Akteure (Wohnungswirtschaft) Kleinräumige Verknüpfung der kommunalstatischen Strukturdaten mit den in den Raum übertragenen Milieudaten Integration subjektiver Indikatoren in die Nachfragerprofile Teilräumliche Verortung der Nachfragerprofile (Haus-, Strassen-, Viertel-, Stadtteilebene) bzw. von Einstellungs-/ Verhaltensmustern vhw-projekt Nachfrageorientierte Wohnungspolitik

5 Wohnungsmarkt: Difu Projekt Wohnen in der Innenstadt Ergebnisse: Es ist ein steigendes Interesse am Wohnen in der Stadt auch im innenstadtnahen Bereich zu beobachten. Es ist zunehmend die (gehobene) Mittelschicht, die in innenstadtnahen Quartieren wohnt und bestimmte Areale wieder für sich entdeckt und die sich diesen Wohnraum auch leisten kann. Das gilt insbesondere für 2 Personen- Haushalte ohne Kinder und für einkommensstarke junge Familien. Es werden vermehrt 3 4 Zimmerwohnungen nachgefragt. Die Lebensstile differenzieren sich aus. Das spezifische Quartiersmilieu wird zunehmend durch lebensstiltypische Differenzierungen seiner Bewohner geprägt. Das Nebeneinander von aufgewerteten und problematischen Quartieren führt zu sozialen Spannungen. Langfristig werden die finanziell Schwächeren in den Innenstadtrandgebieten verdrängt. Sozial problematische Quartiere liegen eher am Stadtrand.

6 Stadtentwicklung Rosa Zonen - Plan 1973 : Schutz der Wohngebiete in der Innenstadt BGF ALTSTADT Einwo BGF ALTSTADT Einwo

7 Perspektive München Leitlinien für die Münchner Innenstadt Perspektive München Leitlinien für die Münchner Innenstadt und Maßnahmenkonzept zur Aufwertung Beschluss der Vollversammlung vom Leitlinien: Förderung des innerstädtischen Wohnungsbaus (Anteil 30%) Nutzungsvielfalt Verbesserung der Grün- und Freiflächenausstattung Kleinteiliger Einzelhandel und vielfältiges Arbeitsplatzangebot Ausweitung der fußläufigen Erschließung durch ein Passagen/ Hofsystem Beachtung des Denkmalschutzes, Höhenentwicklung orientiert am Bestand Innenstadtkonzept HA I /41, 01/2005

8 Perspektive München Leitlinien für die Münchner Innenstadt Wohnen: Klassische Instrumente (Erhaltungssatzung, Bebauungspläne etc.) zur Förderung des Wohnens nur bedingt geeignet auf dem Verhandlungsweg : 20%-30% Wohnanteil bei Neubauprojekten Wohnen HA I/41 März 2004

9 Innenstadtentwicklung Projekte mit Wohnanteilen Projekt Oberanger Geschossfläche Wohn- und Geschäftshaus: m² davon Wohnen m² = ca. 25% der GF = ca. 29 Wohneinheiten BILD - FOTO - PLAN Private Hochgarage mit 94 Stellplätzen Öffentliche Tiefgarage mit max. 450 Stellplätzen Aufwertung der Freiflächen Simulation Neubau Oberanger Quelle: Steidle & Partner

10 Freiflächenkonzepte Ziele der Landschafts- u. Grünordnungsplanung Erholung: Freiraum für alle Altersgruppen Unterschiedliche Freiflächentypen Vernetztes System von privaten Freiflächen über Plätze und Parks zur freien Landschaft Isarrenaturierung Freiflächenangebot

11 Stadtentwicklung große Projekte Wohnungsbau

12 Stadtentwicklung große Projekte Wohnungsbau Alte Messe Theresienhöhe Gesamtgelände 45 ha Arbeitsplätze Wohnungen Geschosswohnungsbau, 50 % gefördert 25 ha Grün- und Freiflächen, Grundschule, Kindergärten Verkehrsmuseum Städtebauliches Konzept: Prof. Otto Steidle Landschaftsarch.: Thomanek/Duquesnoy Theresienhöhe

13 Stadtentwicklung große Projekte Wohnungsbau Alte Messe Theresienhöhe Realbilder Wohnen am Park in städtischer Dichte Dichte, Gestaltvielfalt, Nutzungsmischung Theresienhöhe - Nordteil

14 Stadtentwicklung Große Projekte - Wohnungsbau Ackermannbogen, Schwabing-West (ehem. Waldmann-Stetten-Kaserne) - ca. 40 ha - ca Wohnungen - ca Arbeitsplätze - Quartierzentrum, Marktplatz, Schule - Modellprojekt "Solare Nahwärme - ca. 8 ha Grün- und Freiflächen - Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Konzept: Vogel & Lex-Kerfers Ackermannbogen

15 Stadtentwicklung Große Projekte - Wohnungsbau Ackermannbogen 1. Bauabschnitt - Siedlungsmodell

16 Stadtentwicklung große Projekte Messestadt Riem Gesamtgelände 560 ha ca Arbeitsplätze ca Wohnungen für Einwohner überwiegend Geschosswohnungsbau Messestadt Riem Gesamtplanung

17 Stadtentwicklung Messestadt Riem wohnungsnahe Grün- und Spielflächen autofreie Erschließung für Fußgänger Messestadt Riem Beispiel Wohnungsbau (1.Bauabschnitt)

18 München Modell Eigentum Ansatz über den Grundstückspreis Stadt stellt verbilligte Grundstücke bereit. Grundstückspreis einkommensabhängig 375 /qm GF oder 525 /qm GF (incl. Erschließung). (statt sonst ca /qm) Verkauf an ausgewählte zuverlässige Bauträger. Kostengünstiger und qualitätsvoller Wohnungsbau. Verkaufspreise max /qm Wohnfläche. Ersparnis für Käufer bis zu

19 München Modell Bilanz Erfolgsbilanz seit Einführung 1996 bis wurden verbilligte Grundstücke vergeben für insgesamt 2455 Wohneinheiten davon im MM Eigentum im MM Miete (seit 2001) im MM Genossenschaften 1620 Wohneinheiten 738 Wohneinheiten 97 Wohneinheiten (ca. 50% derzeit fertiggestellt und bezogen)

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