Le bail d'habitation. Der Mietvertrag

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1 Georges Krieger Le bail d'habitation Der Mietvertrag éditions saint-paul

2 Table des matières Inhaltsverzeichnis Préface par Monsieur François Biltgen 15 Introduction 17 Partie préliminaire : Le champ d'application de la loi du 21 septembre Application matérielle Le contrat de bail commercial et professionnel Le logement secondaire Les logements de luxe 26 a. Les contrats en cours signés avant le 1" novembre b. Les contrats de bail signés après le 1" novembre Les chambres d'hôtel Les garages L'occupation précaire Les logements sociaux de l'etat et des communes Les logements dans les centres intégrés 31 Application dans le temps 31

3 Le bail d'habitation Partie I : Le contrat de bail 33 L'existence du contrat 35 Forme et contenu du contrat de bail Le contenu du contrat de bail La forme écrite 38 Le certificat de performance énergétique (Energiepass) Introduction L'obligation du bailleur 44 Les différentes obligations financières du preneur Les charges locatives Les avances sur charges Le décompte des charges La caution et la garantie locative 49 Les droits et obligations du locataire et du propriétaire Les obligations du locataire 52 a. Le paiement du loyer 53 b. La jouissance en bon père de famille 54 c. Le respect de la vie en copropriété 57 d. Les autres obligations inscrites dans le contrat de bail 60 e. La remise des lieux à la fin du bail La solidarité des locataires Les obligations du bailleur 72 Partiell: Le loyer 75 Le principe 77 Le loyer légal des logements non meublés La détermination du capital investi 79 a. Le bailleur ne dispose pas des pièces justificatives 81 b. La situation du bailleur qui a acheté le logement 81 c. La fixation du capital investi 82

4 Table des matières / Inhaltsverzeichnis 2. Le coefficient d'adaptation 83 a. Le tableau d'adaptation 83 b. L'adaptation du capital investi 84 c. La décote des logements de plus de quinze ans.. 85 d. La raison d'être de la décote 86 e. Un taux inchangé de 5 % 86 Le loyer légal des logements meublés 88 L'adaptation du loyer 88 Les clauses de valeur 89 Les litiges en matière de fixation du loyer La commission des loyers Le requérant La saisine de la commission des loyers Les pouvoirs de la commission des loyers Les coûts de la procédure Le recours contre la décision de la commission Effets de la décision 96 Partie III : La fin du contrat de bail 97 Introduction 99 Les délais 99 La forme de la résiliation Le principe: la liberté de la forme L'exception L'expéditeur du congé Le destinataire du congé 106 La prorogation légale du contrat venu à terme 107 Le besoin personnel La nouvelle procédure en cas de besoin personnel du bailleur actuel Le besoin personnel de l'acquéreur de l'immeuble 111

5 Le bail d'habitation 3. Le besoin personnel (ancienne procédure) La sanction en cas d'inoccupation par le propriétaire 113 Les autres motifs pour une résiliation avec préavis Les motifs graves et légitimes La violation du contrat par le preneur ou le bailleur Le pouvoir d'appréciation du juge 120 Les motifs pour une résiliation avec effet immédiat Le cas des logements de service 123 Le sursis à déguerpissement Le requérant Les conditions qu'il faut respecter pour se voir accorder le sursis Les délais Introduction de la demande en sursis 128 L'exécution du jugement d'expulsion 128 Le décès du bailleur ou du preneur 129 L'abandon du logement par le preneur 130 La vente du logement 131 L'indemnité de relocation 133 Partie IV : La procédure judiciaire 137 La procédure normale Le tribunal compétent La saisine du tribunal Jugement, opposition et appel 141 Le référé 142 La médiation 142

6 Table des matières / Inhaltsverzeichnis Vorwort Einleitung: Der Anwendungsbereich des Gesetzes vom 21. September Materielle Anwendung Die gewerblichen und professionellen Mietverträge Die Zweitwohnung Die Luxuswohnungen 156 a. Laufende Mietverträge, die vor dem 1. November 2006 geschlossen wurden 157 b. Verträge, die nach dem I. November 2006 geschlossen wurden Die Hotelzimmer Die Garagen Die zeitweilige Benutzung {convention d'occupation précaire) Die Sozialwohnungen von Staut und Gemeinden Die Heimwohnungen 161 Zeitliche Anwendung 161 Teil I: Der Mietvertrag 163 Existenz des Mietvertrags 165 Form und Inhalt des Mietvertrags Inhalt des Mietvertrags Der schriftliche Mietvertrag 169 Der Energieeffizienz-Ausweis (Energiepass) Einleitung Die Verpflichtung des Vermieters 174 Die verschiedenen Geldleistungen des Mieters Die Mietnebenkosten Vorauszahlungen für Nebenkosten I7S 3. Die Nebenkostenabrechnung Bürgschaft (< «///!>'«; und Garantie ISO

7 Der Mietvertrag Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter Die Pflichten des Mieters 183 a. Die Miete regelmäßig zahlen 184 b. Die normalbürgerliche Nutzung der Wohnung (jouissance en bon père de famille) 185 c. Das Verhalten in einer Miteigentumsgemeinschaft 188 d. Weitere im Vertrag vorgesehene Klauseln 191 e. Die Rückgabe der gemieteten Wohnung bei Vertragsende Die Solidarhaftung der Mieter Die Pflichten des Vermieters 203 Teil II: Der Mietpreis 207 Das Prinzip 209 Die gesetzliche Höchstmiete der nicht-möblierten Wohnungen Die Bestimmung des investierten Kapitals 211 a. Der Vermieter besitzt keine Unterlagen mehr b. Der Vermieter hat die Wohnung gekauft 214 c. Die Berechnung des investierten Kapitals Der Anpassungskoeffizient 215 a. Die Anpassungstabelle 215 b. Die Anpassung des investierten Kapitals 217 c. Die Abwertung (décote) der allen Wohnungen d. Der Sinn der Abwertung (décote) 218 e. Ein einheitlicher Mietertragssatz von 5% 219 Die Höchstmiete der möblierten Wohnungen 220 Die Mietpreisanpassung 221 Die Wertklauseln 222 Die Streitigkeiten in Sachen Mietpreisfestlegung Die Mietkommission Der Antragsteller Das Befassen der Mietkommission Die Befugnisse der Mietkommission

8 Table des matières / Inhaltsverzeichnis 5. Prozedurkosten Berufung gegen die Entscheidung der Kommission Die Auswirkung der Entscheidung der Kommission 229 Teil III: Das Ende des Mietvertrags 231 Einleitung 233 Kündigungsfristen 233 Die Form der Kündigung Freie Form der Kündigung Ausnahme Der Absender der Kündigung Der Empfänger der Kündigung 240 Die gesetzliche Weiterführung des Mietvertrags 241 Der Eigenbedarf Der Eigenbedarf des jetzigen Vermieters Der Eigenbedarf des Wohnungskäufers Der Eigenbedarf (alte Prozedur) Schadenersatz bei falschem Eigenbedarf 248 Die weiteren Gründe für eine fristgerechte Kündigung Die schwerwiegenden und legitimen Gründe Der Vertragsbruch durch den Mieter oder den Vermieter Der Ermessensspielraum des Gerichts 255 Die Gründe für eine fristlose Kündigung 255 Die Dienstwohnung 257 Die Aufschubfristen Der Antragsteller Die Bedingungen Die Dauer der Aufschubfrist Der Antraü auf Aufschub

9 Der Mietvertrag Die Durchführung des Räumungsurteils 263 Todesfall des Mieters oder Vermieters 264 Verlassen der Wohnung durch den Mieter 265 Der Verkauf der Mietwohnung 266 Die Entschädigung für die Weitervermietung 268 Teil IV: Die Prozedursordnung 271 Die normale Prozedur Das zuständige Gericht Der Antrag vor dem Friedensgericht Urteil, Einspruch und Berufung 275 Das Eilverfahren 276 Die Schlichtung (médiation) 276 Annexes 279 Index alphabétique 343 Alphabetischer Index

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