Beteiligung an umweltfreundlichem und energieeffizientem Wohnraum Eine mehrfach lohnende Investition in die Zukunft

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1 Beteiligung an umweltfreundlichem und energieeffizientem Wohnraum Eine mehrfach lohnende Investition in die Zukunft

2 Solverde Energieeffizient Wohnen GmbH c/o Solverde Anlagenbau GmbH Helmholtzstraße 13/14 D Berlin

3 Projektbeschreibung In Halle/Saale Südstadt soll 2014/2015 ein Wohngebäude mit 42 Wohneinheiten neu gestaltet und energetisch saniert werden. Das Gebäude steht als Solitär in einem Park und bietet aufgrund seiner attraktiven Lage Potential zur Aufwertung. Zum einen werden moderne Technik und niedrige Verbrauchswerte die Ansprüche modernen Wohnens erfüllen. Zum anderen werden aber auch neue Balkone, die in der Parkumgebung ihren vollen Nutzwert entfalten können, die Attraktivität des Wohngebäudes steigern. Ziel des Projektes ist die Umsetzung dieser energetischen Gebäudemodernisierung durch finanzielle Bürgerbeteiligung. Hierfür können Verträge ab Euro gezeichnet werden. Als Besitzer einer Beteiligung werden Sie an den Erträgen der Wohnraumvermietung beteiligt. Sie fördern damit nicht nur aktiv den Klimaschutz, sondern erzielen darüber hinaus eine attraktive Rendite. Für die Verträge können Laufzeiten von 4, 8, 12, 16 oder 20 Jahren gewählt werden. Während der Laufzeit erhalten Sie jährliche Zinsen in Höhe von 3,50-6,75% Ihrer Einlage. Die genaue Verzinsung haben wir in der Tabelle auf Seite 14 der Projektbeschreibung dargestellt. Am Ende der Projektlaufzeit wird die Einlage von uns zurück erstattet. Die energetische Gebäudemodernisierung wird durch günstige Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert. Dafür muss eine bestimmte, festgelegte Energieeffizienz erreicht werden. Vorgeschrieben ist der KfW-Effizienzhausstandard 115. Die vorliegende Modernisierungsmaßnahme ist sogar auf den KfW-Effizienzhausstandard 100 hin geplant. 3

4 Das Projekt im Überblick Projektgröße: Wohngebäude mit 42 Wohneinheiten bzw m 2 Investitionskosten, gesamt: Euro (ca 669 Euro/m 2 ) bautechnische Projektierungs Euro (ca. 3,6% der Gesamtprojektkosten: kosten) Finanzierungsvolumen, gesamt: max Euro Bürgerbeteiligung*: 45-50% (Beteiligung über partiarische Darlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt) Kredite: 50-55% Bankkredite (beantragt sind KfW- Effizienzhauskredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau) *Bei der Finanzierung behalten wir uns Verschiebungen der Finanzierungsanteile oder Ergänzungen durch Hausbankkredite vor. Lage des Gebäudes Die Wohnanlage befindet sich im Süden von Halle/Saale, der Südstadt. Diese zeichnet sich durch eine gewachsene Infrastruktur aus. Hier liegt auch die einstige Pionierinsel, die heute als Rabeninsel bekannt ist. Ausgedehnte Grünflächen, der Saale-Radwanderweg und Parkanlagen sowie Freizeiteinrichtungen bieten ein hervorragendes Wohnumfeld. Ein neues Sportzentrum entsteht derzeit am Böllberger Weg, ca. 1,5 km von der Wohnanlage entfernt gelegen. Im Sportzentrum wird eine Tennishalle, eine Achtfachkegelbahn, Außengastronomie und ein kleiner Pensionsbetrieb angeboten. Die Tennishalle kann auch für die Sportarten Badminton, Squash, Beachvolleyball, Fußball und Klettern genutzt werden (www.sportparadies-halle.de). Halle/Saale verfügt über eine sehr gute Infrastruktur. S-Bahn, Straßenbahnen und Busse verbinden die Südstadt schnell und sicher mit der City und dem Umland. Das Wohnhaus liegt ca m von der Saale und dem Naturschutzgebiet Rabeninsel entfernt, das zu Wanderungen und sportlichen Aktivitäten einlädt. In der Nähe des Wohnstandortes gibt es zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, wie zum Beispiel das ca. 4

5 500 m entfernte Kaufland-Center. Ein Netto-Markt befindet sich fast genau vor der Haustür. Der Kindergarten für die Kleinen ist nur ca. 150 m entfernt. Das historische Stadtzentrum von Halle erreicht man mit der Straßenbahn oder S-Bahn in ca. 15 Minuten, mit dem PKW in gut 12 Fahrminuten. Gestalterische Aufwertung des Gebäudes Die gestalterische Aufwertung des Gebäudes besteht aus dem Anbau neuer Balkone und der Neugestaltung der Fassaden. Innen werden zunächst die 10 leer stehenden Wohnungen modernisiert. Weitere Wohneinheiten werden jeweils bei anstehendem Wechsel der Mieter erneuert. Unsanierter Zustand: 5

6 Saniertes Gebäude (Objektplanung) Die technische Gebäudesanierung führt insbesondere zu einem stark reduzierten Heizenergiebedarf. Eine Solarstromanlage auf dem Dach des Gebäudes rundet das energetische Konzept ab. Verbräuche des Gebäudes im unsanierten und sanierten Zustand gemäß DIN und DIN : Alt-Gebäude Saniertes Gebäude (Standard: KfW-Effizienzhaus 100) für Heizung 104,8 kwh/(m 2 a) 47,5 kwh/(m 2 a) für Warmwasser 22,7 kwh/(m 2 a) 22,7 kwh/(m 2 a) für Hilfsenergie 0,8 kwh/(m 2 a) 0,8 kwh/(m 2 a) Endenergiebedarf 128,3 kwh/(m 2 a) 71,0 kwh/(m 2 a) bezogen auf die Gebäudenutzfläche entsteht damit ein rechnerischer Endenergiebedarf von 454,1 MWh/a bezogen auf die Gebäudenutzfläche entsteht damit ein rechnerischer Endenergiebedarf von 251,3 MWh/a Einsparung Endenergiebedarf: 202,8 Mwh/a bzw. 44,5% Das Wohngebäude wird über Fernwärme mit Heizenergie versorgt. Bei einem angenommenen CO 2 -Ausstoß von 0,2 kg CO 2 /kwh Fernwärme ergibt sich eine Reduzierung des CO 2 -Ausstoßes von ca kg CO 2 pro Jahr. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung und Cash-Flow Analyse Das Bestandsgebäude wurde von Engel & Völkers auf Euro geschätzt. Es konnte günstiger erworben werden, woraus sich folgender wirtschaftlicher Rahmen ergibt: 6

7 Rahmendaten Finanzverlauf Rigaerstraße 1, Halle/Saale I. Objekt Ertrag im Jahr 0 in % von Jahresdurchschnittsertrag 20,00% Projektgröße: 2.492,45 m² Mieteinnahme ,56 Kaltmiete pro m²/a 57,00 Kaltmiete pro m²/mon 4,75 Mieterhöhung/a 2,00% Vermietungsausfallrisiko 3,00% II. Finanzierung Mittelbedarf Kaufpreis, unsaniert, inkl. Steuer: ,00 Projektkosten, schlüsselfertig ,12 Reparaturrücklage Jahre 1-10 Projektierungskosten, extern ,00 Investitionsvolumen (total) ,12 abzüglich Zuschüsse Finanzvolumen ,12 Wertverlustbasis ,12 Darlehen ,00 Darlehen, Auszahlung ,00 KfW-/Bank-Darlehen 46,72% Laufzeit Tilgungsfreie Anlaufzeit KfW-/Bank-Darlehen, Betriebsjahre a 1 a 1,00% Darlehenszins Jahre 11 bis Ende Laufzeit 3,50% Auszahlungskurs in Prozent 100,00% Mezzaninekapital partiarische Darlehen ,12 Einlage partiarische Darlehen, % 53,28% 4-jahres Läufer ,22 8-jahres Läufer ,22 12-jahres Läufer ,22 16-jahres Läufer ,22 20-jahres Läufer ,22 4-jahres Läufer 4,00% 8-jahres Läufer 4,50% 12-jahres Läufer 5,00% 16-jahres Läufer 5,50% 20-jahres Läufer 6,00% III. Laufender Betrieb Kosten zu marktüblichen Preisen für: - Gebäudewertverlust/a - Anlegerbetreuung (0,85% Mezzaninekapital) 2,50% 8.725,26 - Wartung, Instandsetzung, Sonstiges ( /(m²*a)) ab Jahr 11 10,00 - Wartung, Instandsetzung, Sonstiges; pro Jahr, ab Jahr ,50 Summe ,76 Summe/m² 13,50 Jährliche Inflationsrate 2,00% 7

8 Für die Cash-Flow-Analyse gehen wir von einer Anfangskaltmiete von 4,75 Euro/m² und einer Mietpreissteigerung von 2% pro Jahr bei 2% Kostensteigerung pro Jahr aus. Trotz dieser sehr vorsichtigen Annahmen ergibt sich ein attraktiver Finanzverlauf: Finanzverlauf Rigaerstraße 1, Halle/Saale Tabelle1 Jahr Betriebsjahr GuV Erträge Kaltmiete SUMME Aufwendungen Zinsen KfW/Bank Gewinnausschüttung partiarische Darlehen Gebäudewertverlust, linear Wartung, Instandsetzung, Sonstiges Summe Aufwendungen Summe Aufwendungen ohne Wertverlust Jahresüberschuss/-Fehlbetrag Jahresüberschuss/-Fehlbetrag, kumuliert Projektrendite (ohne Finanzierung) Projektrendite, IKV 4,93% Liquiditätsplan (vor Steuern) Jahresüberschuss Gebäudewertverlust, linear Tilgung KfW/Bank Rückkauf Beteiligungsverträge Jahres-Liquidität kumuliert Miete ( )/Invest ( ) 1,64% 8,22% 8,38% 8,55% 8,72% 8,89% 9,07% 9,25% 9,44% 9,63% 9,82% Tabelle1 Jahr Betriebsjahr Gesamt GuV Erträge Kaltmiete SUMME Aufwendungen Zinsen KfW/Bank Gewinnausschüttung partiarische Darlehen Gebäudewertverlust, linear Wartung, Instandsetzung, Sonstiges Summe Aufwendungen Summe Aufwendungen ohne Wertverlust Jahresüberschuss/-Fehlbetrag Jahresüberschuss/-Fehlbetrag, kumuliert Projektrendite (ohne Finanzierung) Projektrendite, IKV 4,93% Liquiditätsplan (vor Steuern) Jahresüberschuss Gebäudewertverlust, linear Tilgung KfW/Bank Rückkauf Beteiligungsverträge Jahres-Liquidität kumuliert Miete ( )/Invest ( ) 10,02% 10,22% 10,42% 10,63% 10,84% 11,06% 11,28% 11,50% 11,73% 11,97% 201,28% 8

9 Über die Solverde Energieeffizient Wohnen GmbH Die Solverde Energieeffizient Wohnen GmbH ist eine gemeinsame Gesellschaft der Solverde Anlagenbau GmbH, der Sisuplan GmbH und der Concept Beteiligungsund Immobilienmanagement GmbH. Damit wurde die immobilienspezifische Expertise langfristig an das Projekt gebunden. Sisuplan GmbH Anteil: 12,6% Concept Beteiligungs- und Immobilienmanagement GmbH Anteil: 12,6% Solverde Anlagenbau GmbH Anteil: 74,8% Solverde Energieeffizient Wohnen GmbH Stammkapital: Euro Die Sisuplan GmbH übernimmt die technische Planung der Baumaßnahme. Dazu gehören sowohl das Baugenehmigungsverfahren als auch die bautechnische Umsetzung. Die Concept Beteiligungs- und Immobilienmanagement GmbH betreut das Projekt kaufmännisch und übernimmt die Vermietung des Wohnraums. Die Solverde Anlagenbau GmbH organisiert die finanzielle Bürgerbeteiligung. 9

10 Referenz Concept Beteiligungs- und Immobilienmanagement GmbH Die Concept Beteiligungs- und Immobilienmanagement GmbH entwickelt Immobilienprojekte. Sie hat z.b. an der Schönauer Welle in Leipzig ein Baufeld für Einfamilienhäuser mit m² auf dem Gelände der ehemaligen Kaserne Schönau übernommen. Das Gelände wurde neu parzelliert, erschlossen und anschließend an bauwillige Familien verkauft. Von den 18 Parzellen wurden 4 mit Häusern aus der CONCEPT-Kollektion bebaut. Leipzig, Schönauer Welle Concept Beteiligungs- und Immobilienmanagement GmbH Referenz Sisuplan GmbH Die Sisuplan hat bereits zahlreiche Wohn- und Sondergebäude geplant und umgesetzt. Leipzig, Leonhard-Frank-Str./Max- Borsdorf-Str. Sisuplan GmbH September

11 Referenz Solverde Anlagenbau GmbH Die Solverde Anlagenbau hat mit ihrer Schwestergesellschaft, der Solverde Bürgerkraftwerke GmbH, bereits zahlreiche Bürgersolarprojekte umgesetzt. Sie ist erfahren in der Projektentwicklung und in der Organisation von finanzieller Bürgerbeteilgung. Bürgersolarpark Zwinge Solverde Anlagenbau GmbH Netzanschluss September 2012 Foto: Norbert Meise 11

12 Risiken Der Erwerb einer Beteiligung am Projekt Rigaerstr. 1, Halle/Saale ist ein unternehmerisches Engagement, das mit Risiken verbunden ist. Wir sind bemüht, unsere Projekte gegen Risiken so gut wie möglich abzusichern, weisen aber darauf hin, dass nicht immer alle Risiken zum Zeitpunkt der Projektentwicklung vorausgesehen werden können. Ein Totalverlust der Einlagen kann deshalb nicht ausgeschlossen werden. Nachforderungen an die Beteiligten, die über die vertraglich vereinbarte Einlage hinausgehen, sind jedoch ausgeschlossen. Einschätzung der Risiken Aus derzeitiger Sicht stellt die Insolvenz der Solverde Energieeffizient Wohnen GmbH das größte Risiko für die beteiligten Bürger dar. In diesem Fall könnten keine Erträge mehr an die beteiligten Bürger ausgeschüttet werden. Ebenso könnte die Rückzahlung der Beteiligungen gefährdet sein. Um das zu verhindern wurde das Projekt sehr vorsichtig kalkuliert. Das Gebäude konnte günstig gekauft werden es wurde bei der Marktpreisschätzung im Wert deutlich höher eingestuft. Die prognostizierte Kaltmiete in Höhe von 4,75 Euro ist ein recht niedriger Mietsatz, der auch Menschen gewährt wird, deren Miete aufgrund von niedrigem Einkommen vom Staat mitgetragen wird. Ein deutliches Absinken des Mietpreisniveaus unter diesen Wert kann deshalb fast ausgeschlossen werden. Durch die energetische Sanierung sinkt die Warmmiete. Eine Erhöhung der Kaltmieten um die eingesparten Energiekosten würde also für die Mieter nicht zu einer Mehrbelastung führen. Dadurch entsteht Spielraum für sozialverträgliche Mieterhöhungen. Auch die Lage des Objekts bietet Chancen bei den Mieteinnahmen. Seit vier Jahren hat sich die Einwohnerzahl der Stadt Halle stabilisiert, wobei Standorte mit guter Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr in den Großstädten zunehmend gefragt sind. Die Südstadt profitiert davon durch verstärkte Investitionstätigkeiten. 12

13 Marktpreisschätzung von Engel & Völkers Commercial Ein Abgleich der Annahmen für die Projektplanung mit der aktuellen Marktsituation ist wichtig für eine solide Projektplanung. Wir haben das Wohnhaus vor dem Erwerb im unsanierten Zustand schätzen lassen, um sicherzustellen, dass sich der Kaufpreis nicht oberhalb des Marktniveaus befindet. 13

14 Der Beteiligungsvertrag Im Beteiligungsvertrag sind die Konditionen festgehalten, zu denen Sie sich am Projekt Rigaerstraße 1, Halle/Saale beteiligen können. Der Vertrag beinhaltet folgende Vereinbarungen: Beteiligungsumfang Sie können sich mit Euro oder einem Vielfachen davon am Projekt beteiligen. (In einzelnen begründeten Fällen sind auf Anfrage auch Beteiligungen ab 500 Euro möglich.) Beteiligungszeitraum Wer sich am Projekt beteiligen will, kann zwischen unterschiedlichen Laufzeiten wählen. Angeboten werden Beteiligungslaufzeiten von 4, 8, 12, 16 und 20 Jahren. Dabei gilt das Jahr, in dem der Vertrag abgeschlossen wird, als Rumpfjahr bzw. als Jahr 0. Der Beteiligungszeitraum endet also am des jeweils letzten vereinbarten Jahres der Beteiligungslaufzeit. Im beiderseitigen Einverständnis kann der Vertrag auf eine höhere Laufzeit verlängert werden. Verzinsung der Einlage Die jährliche Verzinsung des eingelegten Geldes hängt von der erzielten Kaltmiete pro m² und der vereinbarten Laufzeit des Vertrages ab. Sie ist wie folgt geregelt: Mieteinnahmen (kalt) in Euro/m 2 Wohnfläche pro Monat Vertragslaufzeit bis 4,45 4,46-4,65 4,66-4,85 4,86-5,05 5,06-5,25 über 5,25 4 Jahre 3,50% 3,75% 4,00% 4,25% 4,50% 4,75% 8 Jahre 4,00% 4,25% 4,50% 4,75% 5,00% 5,25% 12 Jahre 4,50% 4,75% 5,00% 5,25% 5,50% 5,75% 16 Jahre 5,00% 5,25% 5,50% 5,75% 6,00% 6,25% 20 Jahre 5,50% 5,75% 6,00% 6,25% 6,50% 6,75% 14

15 Bei Vertragsverlängerung gelten für den Verlängerungszeitraum die Vertragskonditionen der Gesamtlaufzeit des Vertrages. (Beispiel: Ein 8-Jahresvertrag wird nach 8 Jahren auf 20 Jahre verlängert. Der Inhaber des Vertrages erhält in den ersten 8 Jahren je nach Mietertrag 4,00-5,25%; für die Betriebsjahre 9-20 erhält er 5,50-6,75%.) Die für die unterschiedlichen Vertragslaufzeiten festgelegten Zinssätze gelten ab dem Zeitpunkt der Geldeinlage. Steuerliche Aspekte Die Erträge aus der Beteiligung am Projekt Rigaerstraße 1, Halle/Saale sind Kapitalerträge. Dementsprechend sind Kapitalertragssteuern abzuführen. Wir sind verpflichtet, die Kapitalertragssteuer in Höhe von 26-29% (je nach Zugehörigkeit zu einer Religionsgemeinschaft) zeitgleich mit der Ertragsausschüttung an die Beteiligten an unser Betriebsfinanzamt abzuführen. Über die von uns abgeführten Kapitalertragssteuern erhalten Sie eine Bescheinigung, die Sie zusammen mit Ihrer Einkommensteuererklärung veranlagen können. Je nach Ihrer individuellen steuerlichen Situation können Sie dann die Kapitalertragssteuer mit dem Lohnsteuerjahresausgleich wieder zurückerstattet bekommen. Für eine Beteiligung gehen Sie bitte wie folgt vor Lesen Sie sich den beigelegten Beteiligungsvertrag aufmerksam durch. Sollten Sie Fragen zum Vertrag haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Füllen Sie den Vertrag aus. Beachten Sie, dass für jede Laufzeit nur ein bestimmtes Beteiligungskontingent vorgesehen ist. Es ist also möglich, dass die Beteiligungen für eine bestimmte Laufzeit bereits vergeben sind. In diesem Fall können wir Ihnen nur noch eine Beteiligung mit noch verfügbarer Laufzeit anbieten. 15

16 Unterzeichnen Sie den Vertrag und die Widerrufsbelehrung. Schicken Sie den unterzeichneten Vertrag, die Widerrufsbelehrung und eine Kopie Ihres Ausweises an folgende Adresse: Solverde Energieeffizient Wohnen GmbH c/o Solverde Anlagenbau GmbH Helmholtzstraße 13/ Berlin Sobald wir Ihren Beteiligungsvertrag erhalten haben, zeichnen wir ihn gegen und schicken ihn zusammen mit der Zahlungsaufforderung an Sie zurück. Überweisen Sie dann Ihren Beteiligungsbetrag auf das von uns in der Zahlungsaufforderung angegebene Konto der Solverde Energieeffizient Wohnen GmbH. Der Vertrag wird erst mit dem Eingang Ihrer Beteiligungssumme auf diesem Konto gültig. Den Geldeingang auf dem Konto der Solverde Energieeffizient Wohnen GmbH bekommen Sie von uns schriftlich bestätigt. Sollten Sie noch Fragen haben, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung: Telefon: 030/

17

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