Büromarktstudie 2013 DER WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG MÜNSTER. MÜNSTER rekordverdächtig

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1 Büromarktstudie 2013 DER WIRTSCHAFTSFÖRDERUNG MÜNSTER MÜNSTER rekordverdächtig

2 Zusammenfassung der Ergebnisse 2012 Erneut Spitzenergebnis: Büroflächenumsatz von m² inklusive Eigennutzer Mit m² Umsatz liegt die Büroflächennachfrage in Münster im Jahr 2012 nur 1 % unter dem Allzeithoch aus Ausschließlich bezogen auf die Vermietungsleistung (ohne Eigennutzer) ist es mit m² sogar das beste Ergebnis in der bisherigen Büromarktgeschichte Münsters. Damit konnte zum zweiten Mal in Folge ein Umsatz registriert werden, der mit + 40 % deutlich über dem langjährigen Durchschnitt von 2003 bis 2012 liegt. In dieser Nachfrage enthalten sind insgesamt m² Umsatz durch Eigennutzer. Im Vergleich mit anderen B-Standorten, wie z. B. Dortmund, Essen oder Bremen, liegt die Nachfrage in Münster durchaus im Mittelfeld, obwohl Münster unter diesen Städten die kleinste Stadt darstellt. Im Vergleich mit Essen und Bremen konnte Münster im Jahr 2012 sogar ein höheres Umsatzergebnis erzielen. Auch bezogen auf den Durchschnitt der letzten fünf Jahre erzielt Münster gegenüber Dortmund einen fast m² höheren jährlichen Umsatz. Hohes Nachfrageniveau basiert auf großflächigen Umsätzen Dieses bereits im zweiten Jahr in Folge hohe Niveau der Nachfrage beruht vor allem auf einem beträchtlichen Anteil großflächiger Umsätze mit mehr als m² und nicht zuletzt auf einer soliden Basis kleinteiliger Vermietungen und diverser mittelgroßer Mietabschlüsse. Drei große Verträge mit teilweise deutlich mehr als m² wurden durch die Oberfinanzdirektion, das Finanzamt Münster-Innenstadt sowie die Eucon GmbH realisiert. Insgesamt wurden erneut deutlich mehr als 200 Einzelabschlüsse am Münsteraner Büromarkt registriert. Büroflächenbestand 2012: 2,13 Mio. m² Der Büroflächenbestand im Jahr 2012 wurde wie im Jahr 2011 auf Basis der Daten zu den Baufertigstellungen sowie den Abrissen kleinräumig vollständig neu berechnet. Für das Jahr 2012 ergibt sich ein aktueller Büroflächenbestand von gut 2,13 Mio. m² in Münster. Leerstandsrate Jahreswechsel 2012/2013: weiterer Rückgang auf 3,5 % Seit dem Jahr 2000 stieg der Büroflächenleerstand in Münster abgesehen von einem geringfügigen Rückgang von 2 % im Jahr 2008 kontinuierlich bis 2009 an. Im Jahr 2010 wurde diese Entwicklung erstmals durch einen deutlichen Leerstandsabbau umgekehrt, der sich ebenso deutlich im Jahr 2011 sowie abgeschwächt 2012 fortsetzte. 2

3 Der Büroflächenleerstand fiel von fast m² im Jahr 2011 auf knapp m² Ende Aufgrund des gesunkenen Leerstands hat sich auch die Leerstandsrate von 3,7 auf 3,5 % geringfügig verringert. Zurückzuführen ist dies vor allem auf die hohe Büroflächennachfrage bei einem gleichzeitig geringen Baufertigstellungsvolumen im Jahr Leerstandsquote in Münster unterhalb Niveau der B-Standorte Ebenso wie in Münster wurde auch in den meisten anderen B-Standorten der Leerstand von 2011 auf 2012 abgebaut. Im Vergleich der Leerstandsquoten liegt Münster jedoch inzwischen zusammen mit Bremen auf dem niedrigsten Niveau. Die für Münster registrierte Leerstandsquote von 3,5 % liegt einen Prozentpunkt unter der durchschnittlichen Leerstandsrate der übrigen B-Standorte (ohne Leipzig). Im fünfjährigen Vergleich von 2008 bis 2012 verzeichnet Münster den höchsten Rückgang der Leerstandsquote mit -2,0 Prozentpunkten. Die einzige Ausnahme bildet Leipzig mit einem noch wesentlich deutlicheren Leerstandsabbau von -5,8 Prozentpunkten. Allerdings liegt das Leerstandsniveau in Leipzig auf einem deutlich höheren Level und entsprach Ende 2012 einer Quote von 11,1 %. Büromarktentwicklung in Münster 2003 bis 2012 Vermietungsleistung, Eigennutzer und Leestand in m Büroflächenbestand in m m² Flächen im Bau, aber nur noch m² zur freien Vermietung Nachdem im Jahr 2011 die Bautätigkeit in Münster deutlich angezogen hatte, blieb sie 2012 relativ stabil. Dabei wurde ein Großteil der Flächen im Bau bereits 2011 begonnen, wie z. B. der Büroturm der LVM oder das Revitalisierungsprojekt Die Direktion. Insgesamt befinden sich zum Jahreswechsel 2012/2013 knapp m² Büroflächen im Bau. Von diesen entfallen fast m² auf den Vermietungsmarkt, während weitere knapp m² für Eigennutzer errichtet werden. Von den im Bau befindlichen Mietflächen steht jedoch nur noch ca. ein Zehntel (5.200 m²) zur freien Verfügung. Vor dem Hintergrund dieser begrenzten freien Flächen im Bau, des erneut gesunkenen Leerstands und der guten Nachfrage im vergangenen Jahr, sollte für kommende größere Projekte, sofern Lage- und Objektqualität stimmen, eine zügige Vermietung durchaus realistisch sein. Spitzenmiete 2012: stabil bei 13,00 /m² Bereits seit 2010 liegt die Spitzenmiete in Münster stabil bei 13,00 /m² monatlich nettokalt. Nur geringfügig höhere Top-Mieten verzeichnen aktuell Dortmund, Essen und Hannover. Im Durchschnitt erzielen Neubauflächen bzw. modernisierte und repräsentative Altbauflächen in der Münsteraner City rund 11,50 /m². Für modernisierte Bestandsflächen in guten Lagen werden durchschnittlich Mieten um 8,25 /m² gezahlt. Bedingt durch den hohen Anteil von Vermietungen im Neubau ist die mit der Mietfläche gewichtete Durchschnittsmiete für Münster insgesamt um 0,40 /m² gestiegen und beläuft sich im Jahr 2012 auf 9,00 /m² Vermietungsleistung Eigennutzer Bürofl ächenbestand Leerstand Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH Die vorliegende Büromarktstudie 2013 der Wirtschaftsförderung Münster GmbH analysiert die Büroflächenentwicklung innerhalb der Stadt hinsichtlich Leerstand bzw. Angebot, Vermietungsleistung, Nachfragestruktur, Mietpreise, Projekte und allgemeiner Marktperspektiven. Inzwischen blickt die Berichterstattung zum Münsteraner Büromarkt auf eine seit 1995 bestehende Untersuchungsreihe zurück, die seit 1999 jährlich veröffentlicht wird. In der Reihe Münsteraner Büromarkt-Story wird das interessante Thema Umwidmung von Büro- in Wohngebäude anhand zweier Fallbeispiele behandelt. 3

4 Marktanalyse Angebot an Büroflächen Leerstandsanalyse Leerstandsabbau setzt sich im Jahr 2012 trotz bereits niedrigem Niveau fort Bei einem aktuellen Büroflächenbestand von 2,13 Mio. m² und einem Leerstand von rund m² ergibt sich zum Jahreswechsel 2012/2013 in Münster eine Leerstandsquote von 3,5 %. Damit ist gegenüber 2011 die Quote um 0,2 Prozentpunkte gesunken und der absolute Leerstand konnte insgesamt um m² reduziert werden. Zusätzlich wurde der Leerstand im dritten Jahr in Folge verringert. Die Leerstandsquote von 3,5 % ist die niedrigste Rate seit fast zehn Jahren. Zuletzt lag die Quote nur 2003 mit 3,0 % noch niedriger. Leerstandsabbau durch moderates Fertigstellungsvolumen und hohe Nachfrage Bedingt durch eine moderate Bautätigkeit mit wenig Fertigstellungen (Zugänge minus Abgänge: knapp m² BGF) sowie die hohe Flächennachfrage am Markt ist die Leerstandsquote im Jahr 2012 gesunken. Hinzu kommt, dass der Flächenumsatz von einer positiven Nettoabsorption von ca. 30 % geprägt war. Der erneute Abbau des Leerstands ist demnach vor allem auf das geringe zur Vermietung stehende Neubauvolumen sowie eine gute Nettoabsorption zurückzuführen. Vermarktungschance für periphere Bestandsgebäude; geringe Fluktuationsreserve Aus diesem bereits im zweiten Jahr relativ niedrigen Leerstand erwachsen sowohl Chancen als auch gewisse Risiken für den Büromarkt. Insbesondere für die Leerstände in Bestandsobjekten außerhalb der stark nachgefragten zentralen Lagen besteht nun die Möglichkeit zur erfolgreichen Vermarktung. Die Analyse der Nachfrageseite für 2012 hat gezeigt, dass eben dies bereits teilweise geschehen ist. Trotz der möglichen positiven Effekte für die Flächen im Sockelleerstand besteht dennoch ein Engpass im Bereich der Flexibilitätsreserven großer zusammenhängender neuwertiger Flächen in Münster. Stabile Leerstandsentwicklung in den Bezirken Da sich der Leerstand insgesamt nur geringfügig reduziert hat, zeigt auch die regionale Verteilung der Leerstände nur kleinere Veränderungen. Während sich die Bezirke West, Nord und Ost als weitgehend stabil erweisen, ist in Mitte und Hiltrup zumindest ein gewisser Leerstandsrückgang festzustellen. Zurückzuführen ist dieser vor allem auf eine Verringerung der Angebotsflächen in der Siemensstraße, in der alten Loddenheide sowie im Dahlweg im Entwicklung des Büroflächenleerstands in den Stadtbezirken 2008 bis 2012 in m Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH 0 Mitte West Nord Ost Südost Hiltrup

5 Bezirk Mitte. Ein nennenswerter Anstieg im Bezirk Südost ist vor allem auf neue Leerstandsobjekte in Gremmendorf bzw. Erweiterungen bestehender Leerstände in Wolbeck zurückzuführen. Abnahme der Leerstände im kleineren sowie größeren Flächensegment Während auf der einen Seite insbesondere kleinere Flächen unter 300 m² sowie große Flächen über m² leicht abgebaut werden konnten, nahm der Leerstand in der Größenkategorie bis m² zu. Ursächlich hierfür sind z. B. neue Leerstandsobjekte in Mauritz oder im Bereich Bahnhof. Der Abbau der kleineren Leerstandsflächen deckt sich mit der nach wie vor hohen Nachfrage nach kleinteiligen Flächen. Das insgesamt recht stabile absolute Leerstandsniveau soll jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass erhebliche Leerstände abgebaut worden sind (Dahlweg, Wienburgstraße, Geiststraße etc.), aber in vergleichbarem Umfang auch neue Leerstände (Krögerweg, Oststraße, Mondstraße etc.) dem Markt zugeführt worden sind. Büroflächenleerstand 2012 nach Stadtbezirken Stadtbezirk Fläche in m 2 (ca.) Anteil in % Mitte ,0 West ,6 Nord ,3 Ost ,6 Südost ,3 Hiltrup ,1 Gesamt ,0 Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH, 01/2013 Entwicklung des Büroflächenleerstands nach Flächengrößen 2008 bis 2012 in m Büroflächenleerstand in Münster nach Flächengrößen Kategorie Fläche in m 2 (ca.) Anteil in % 2 < 300 m , m , m ,4 2 > m ,7 Gesamt , Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH, 01/ < 300 m m m 2 > m Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH 5

6 Marktanalyse Angebot an Büroflächen Flächen im Bau Leichte Zunahme der Flächen im Bau In der Stadt Münster befinden sich zum Jahreswechsel 2012/2013 ca m² Büroflächen im Bau. Dies sind rund m² mehr als im Vorjahr (+ 11 %). Für den Vermietungsmarkt sind ca m² (+ 6 %) vorgesehen, wovon lediglich noch ca m² verfügbar sind. Von den insgesamt im Bau befindlichen Flächen entfällt ein knappes Drittel ( m²) auf Eigennutzer. Insbesondere die Zahl der noch verfügbaren Büroflächen bewegt sich damit auf einem äußerst niedrigen Niveau. Neue Bauvorhaben: Eucon in der Loddenheide, Büroturm Westfalen AG Die zwei größten Bauvorhaben wurden bereits 2011 begonnen: der Büroturm Kristall, der südwestlich der City für den Eigennutzer LVM realisiert wird, sowie die Kernsanierung der ehemaligen Bundesbahndirektion in der Bahnhofstraße. Zu den wichtigsten neu begonnenen Bauvorhaben zählen der Büroturm der Westfalen AG im Industrieweg, das Bürogebäude der Eucon GmbH in der Loddenheide sowie die Erweiterung der Coler GmbH nahe der Loddenheide. Nur noch m² Mietflächen in Neubauten und Sanierungsprojekten verfügbar Das gesamte zur Verfügung stehende Mietflächenangebot (Leerstand + verfügbare Flächen im Bau) beläuft sich Anfang dieses Jahres auf rund m² und ist damit nochmals niedriger als im Vorjahr (ca m²). Zurückzuführen ist dies sowohl auf den gesunkenen Leerstand (gut m² weniger) als auch auf die verfügbaren Flächen im Bau, die sich gegenüber dem Vorjahr nahezu halbiert haben (5.200 m²) und sich im Wesentlichen nur noch auf die beiden Projekte Alter Fischmarkt sowie Die Direktion konzentrieren. Das dritte Jahr in Folge entschärft sich damit nicht nur die Wettbewerbssituation zwischen leer stehenden Bestandsflächen sowie den zur Vermietung stehenden Flächen im Bau, vielmehr muss eine gewisse Verknappung verfügbarer attraktiver, neuwertiger Büroflächen in Münster festgestellt werden. Im Bau befindliche Büroflächen in der Stadt Münster Stadtbezirk Gesamtfläche davon für den Vermietungsmarkt gesamt bereits vermietet noch verfügbar davon für Eigennutzer Mitte West Nord Ost Südost Hiltrup Gesamt alle Angaben in m 2 (ca.) Verfügbares Büroflächenangebot in der Stadt Münster im Bau befindliche Flächen Stadtbezirk gesamt inkl. Eigennutzer davon noch vermietbar Leerstand verfügbare Flächen Mitte West Nord Ost Südost Hiltrup Gesamt alle Angaben in m 2 (ca.) Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH 6

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8 Marktanalyse Nachfragesituation Sehr gutes Ergebnis für 2012: Büroflächenumsatz von m² Nach der bisher höchsten Nachfrage in Münster im Jahr 2011 ( m²) kann für 2012 ein Büroflächenumsatz registriert werden, der mit m² lediglich 1 % unter dem bisherigen Allzeithoch liegt. Das aktuelle Ergebnis fällt im zehnjährigen Vergleich (2003 bis 2012) rund m² höher aus als der Durchschnittswert von m². Im Gesamtumsatz enthalten sind m² Nachfrage durch Eigennutzer, sodass als reine Vermietungsleistung im Jahr 2012 ca m² festzustellen sind. Ausschließlich bezogen auf diese reine Vermietungsleistung, ist der Umsatz des Jahres 2012 sogar der höchste bisher jemals in Münster registrierte. Ausnahme-Nachfrage in den Jahren 2011 und 2012 Sowohl die Umsatzleistung des Jahres 2011 als auch die des Jahres 2012 nähert sich bereits knapp der m² Marke an. Nach dem außergewöhnlichen Ergebnis von 2011 und der gesamtwirtschaftlich eher verhaltenen Entwicklung im vergangenen Jahr war jedoch mit einer erneut so hohen Nachfrage kaum zu rechnen. Beide Jahre sind geprägt durch jeweils eine bemerkenswerte große Vermietung bzw. Eigennutzertransaktion war dies die LVM mit ihrem Büroturm Kristall und im Jahr 2012 ist es die Vermietung an die Oberfinanzdirektion (OFD) in der Loddenheide. Beide Büroumsätze wurden jeweils mit deutlich über m² realisiert. Es ist davon auszugehen, dass sich ohne diese Ausnahmeumsätze der Flächenumsatz in Münster langfristig eher zwischen und m² einpendeln wird. Größte Vermietungen in der Loddenheide sowie im Zentrum Nord Neben der bereits erwähnten Vermietung an die OFD zählen zu den wichtigsten Abschlüssen im vergangenen Jahr das Finanzamt Münster-Innenstadt im Zentrum Nord, die Projektentwicklung für Eucon in der Loddenheide sowie die Vermietung an einen Bauinformationsdienstleister in Die Direktion im Bahnhofsviertel. Insgesamt konnten drei Vermietungen über m² sowie weitere neun Vermietungen zwischen und m² erfasst werden. Der flächenmäßig überwiegende Teil dieser Vermietungen fand im Bezirk Südost mit rund m² statt. Auf den Bezirk Mitte entfallen weitere rund m². Nachfrage mit Fokus auf die zentraleren Lagen Auch im Jahr 2012 ging der Trend der Büroflächennachfrage wieder verstärkt in Richtung Innenstadt und umliegende Bereiche. Deutlich mehr als die Hälfte des gesamten Umsatzes bzw. ca m² ist im Stadtbezirk Mitte realisiert worden. Ein weiteres Drittel entfällt auf den Bezirk Südost. Auf die anderen Bezirke entfallen dagegen nur noch Anteile von deutlich unter 10 % bzw. zwischen rund 500 und m². Umsatzzuwächse konzentrieren sich auf Bezirk Südost Im Vergleich zu 2011 konnte ausschließlich der Bezirk Südost einen erheblichen Umsatzzuwachs um den Faktor 2,4 ( m²) verzeichnen. Ursächlich hierfür sind in erster Linie die Vermietungen an die OFD und an Eucon in der Loddenheide. Die prozentual höchsten Verluste entfallen auf die Bezirke Nord und Ost. Bedingt durch die inzwischen erreichte Vollvermietung entfielen die sonst üblichen Vermietungen in der Speicherstadt (Bezirk Nord). Der Büroflächenmarkt im Bezirk Ost ist durch zahlreiche kleinteilige Vermietungen geprägt, welche im Jahr 2012 geringer ausfielen. Büroflächennachfrage/Vermietungen 2003 bis 2012 in der Stadt Münster Jahr Vermietungsumsatz in m 2 davon bis m 2 davon > m 2 Eigennutzerumsatz in m 2 Gesamtnachfrage in m Ø gerundet 2003 bis Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH 8

9 Analyse der Nachfrage auf Büromarktzonenebene Bereits für die Büromarktstudie 2012 wurde der Münsteraner Büromarkt in Büromarktzonen unterteilt, die die räumliche Aufteilung des Marktes wesentlich besser wiedergeben, als dies mit Hilfe der Stadtbezirke möglich ist. In der Büromarktstudie 2013 erfolgt daher erstmals eine Analyse des Umsatzes auf Ebene der Büromarktzonen im Vergleich der beiden letzten Jahre. Schwerpunkte der Nachfrage im übrigen Stadtgebiet sowie in der Loddenheide Auf der kleinräumigen Ebene der Büromarktzonen zeigt sich deutlich der Einfluss der großflächigen Vermietungen oder Eigennutzertransaktionen. So ist die hohe Nachfrage im Teilmarkt Loddenheide im Jahr 2012 der Ausnahme- vermietung an die OFD geschuldet. Das Ergebnis aus 2011 zeigt hingegen ein Nachfragevolumen, das als eher durchschnittlich angesehen werden kann. Das übrige Stadtgebiet als flächenmäßig größte Büromarktzone weist insbesondere viele kleine und mittlere Vermietungen auf und nimmt daher sowohl 2012 als auch 2011 eine wichtige Rolle wahr. Der Cityrand Süd war im Jahr 2011 vor allem durch den Büroturm Kristall der LVM geprägt. City und Hafen als etablierte Teilmärkte mit mäßigem Umsatzpotenzial Die beiden etablierten Büromarktzonen City und Hafen weisen einen relativ begrenzten Flächenumsatz auf, da in beiden Teilmärkten kaum noch neu entwickelte Objekte mit größeren Flächen zur Anmietung bereitstehen. Insofern ist das mögliche Umsatzvolumen stark von der Fluktuation im Teilmarkt bestimmt. Ändern könnte sich dies durch zukünftige Projekte wie dem zweiten Bauabschnitt der PSD Bank am Hafenplatz oder dem Rhenus- und Flechtheimspeicher. Cityrand Nord und West weisen nicht nur eine geringe Nachfrage auf, auch das Angebot an Büroobjekten mit Flächen zur Anmietung ist dort begrenzt. Entwicklung des Büroflächenumsatzes nach Büromarktzonen 2011 und 2012 in m Übriges Stadtgebiet 2.6 Loddenheide 1.2 Bahnhof 2.7 Technologiebereich Nord 2.2 Cityrand Süd 2.8 Zentrum Nord 1.1 City 2.1 Hafen 2.3 Cityrand Ost Cityrand Nord Cityrand West Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH 9

10 Büroflächenumsatz 2012 nach Größenkategorien Dominanz der größten Flächenkategorie Die Analyse der Büroflächennachfrage anhand der Grö- 100 % 61,9 % 7,7 % ßenklassen zeigt eine deutliche Dominanz der großen Flächen über m² (61,9 %). Hier belaufen sich die Flä- 90 % 80 % 4,3 % 17,9 % chenumsätze inklusive Eigennutzer auf insgesamt knapp m². An zweiter Stelle des Büroflächenumsatzes im Jahr 2012 steht die Größenkategorie bis 250 m² mit einem Anteil von knapp 17 %. Auf insgesamt gut % 70,0 % m² summieren sich die nachgefragten Büroeinheiten in dieser kleinsten Größenklasse. 60 % Übergewicht der Abschlüsse im kleinteiligen Segment 50 % Die Analyse der Büroflächennachfrage, gemessen an der Zahl der Abschlüsse in der jeweiligen Größenkategorie, 40 % 30 % 6,5 % 14,7 % zeigt ein annähernd entgegengesetztes Bild. Gut zwei Drittel aller Abschlüsse wurden in der Größenklasse bis 250 m² realisiert. In der Summe konnten im Jahr 2012 mehr als 200 Einzelabschlüsse erfasst werden, die bei einem 20 % 10% 16,8 % Gesamtumsatz von m² einer Durchschnittsgröße von rund 470 m² je Abschluss entsprechen. 0% Flächenumsatz in m 2 Anzahl Abschlüsse < 250 m m m 2 > m 2 Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH 10

11 17 % Büroflächenumsatz nach Branchen 2012 Öffentliche Verwaltung, Sozialversicherungsträger Informations- und Kommunikationstechnologien Sonstige Dienstleistungen Handelsunternehmen Gesundheitswirtschaft Verwaltung Industrie-/Bauunternehmen Übrige Branchen 6 % 6 % Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH 8 % 32 % 12 % 19 % Büroflächenumsatz in Münster 2012 nach Branchen Branche Fläche 2012 in m 2 Anteil 2012 in % Anteil 2011 in % Öffentliche Verwaltung, Sozialversicherungsträger ,5 23,3 Versicherungen ,8 22,7 Informations- und Kommunikationstechnologien ,0 9,8 Sonstige Dienstleistungen ,6 8,7 Beratungsgesellschaften ,4 7,2 Gesundheitswirtschaft ,1 7,2 Handelsunternehmen ,0 7,2 Lobbyisten ,7 6,7 Verwaltung Industrie-/Bauunternehmen ,5 2,6 Medien und Werbung ,9 2,1 Transport/Verkehr 500 0,5 1,4 Banken und Finanzdienstleistungen ,1 1,2 Summe Top: Öffentliche Verwaltung sowie Informations- und Kommunikationstechnologien Dank der großflächigen Nachfrage von Oberfinanzdirektion, Finanzamt Münster-Innenstadt, Westfälischer Wilhelms-Universität und der Bundespolizei im Jahre 2012 war die dominierende Branche eindeutig die öffentliche Verwaltung und Sozialversicherungsträger, auf die 32 % der gesamten Nachfrage bzw. gut m² entfielen. Bezüglich des Flächenumsatzes sind nach dieser Branche vor allem die Informations- und Kommunikationstechnologie (19,0 %) sowie Sonstige Dienstleistungen (11,6 %) von Bedeutung. Die übrigen Branchen weisen lediglich Umsatzanteile im einstelligen Prozentbereich auf. Gegenüber 2011 konnte vor allem die Informations- und Kommunikationstechnologie zulegen. Deutliche Anteilsverluste ergaben sich in der Branche Versicherungen bedingt durch das Fehlen von großflächigen Eigennutzertransaktionen wie der LVM-Büroturm im Jahr Dabei bleibt anzumerken, dass jährliche Schwankungen in der Nachfrage zwischen den Branchen kein ungewöhnliches Phänomen auf deutschen Büromärkten darstellen und häufig für eine diversifizierte Wirtschaftsstruktur des Standortes sprechen. Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH 11

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13 Büromarkt Münster Streiflichter 2012 (Teil 1) JANUAR Neues Gesicht in der Von-Steuben-Straße An der Von-Steuben-Straße 10 wurde das ehemalige Versorgungsamt einem umfangreichen Facelift unterzogen. Mit einer Bausumme von acht Millionen Euro hat der Immobilienentwickler CM das Gebäude entkernt und die Fassade saniert. Büros und Praxen werden auf der insgesamt m 2 großen Fläche des Komplexes ansiedeln 60 % sind bereits vermietet. Verkauf nach aufwendiger Renovierung Im Jahre 1983 erbaut im Jahr 2011 umfassend energetisch saniert und im Folgejahr gewinnbringend verkauft. Die Erfolgsstory des Investors Prof. Dr. Dietrich Walther fußt auf der Erkenntnis, dass eine Sanierung entsprechend der neuesten Energieeinsparverordnung Gebäude attraktiv macht. Nach dem Auszug des Arbeitsamtes erhielt das m 2 große Bürohaus N20 am Nevinghoff eine hochwertige Aluminiumfassade und gehört nach Abschluss der Arbeiten zu den Green Buildings, die von der EU in einer eigenen Liste geführt werden. FEBRUAR Theater im Speicher Doch kein Hotel der Plan eines Münsteraner Architekten ist vom Tisch. Stattdessen wird in den ehrwürdigen, 112 Jahre alten Flechtheimspeicher das benachbarte Wolfgang-Borchert-Theater einziehen. Die Stadtwerke Münster als Eigentümerin stellten Anfang Februar ihre Pläne für die Zukunft des attraktiven Speichergebäudes am Münsteraner Hafen vor. Auch der benachbarte Rhenusspeicher (ebenfalls im Besitz der Stadtwerke Münster) mit seinen fast m 2 wartet auf eine umfassende Sanierung hier könnten sich die Stadtwerke neben einer Nutzung durch das Theater einen öffentlichen Ausstellungsraum vorstellen. Neben dem Theater plant der Landschaftsverband Westfalen-Lippe m 2 anzumieten, um dort das Zentraldepot seiner Landesmuseen einzurichten. MÄRZ FH investiert in Anbau des Fachhochschulzentrums Mit Mitteln aus dem Hochschulprogramm wurde die umfassende Sanierung des Bestandsgebäudes und eines fünfgeschossigen Anbaus möglich. Voraussichtlich im Jahr 2015 werden die Ergebnisse der 34,5 Millionen Euro umfassenden Baumaßnahmen der Öffentlichkeit vorgestellt. Im Erweiterungsbau werden zentrale Einrichtungen wie der Audimax, eine Cafeteria, ein Teil der Bibliothek sowie Hörsäle, Seminarräume und Büros untergebracht. Oberfinanzdirektion zieht es in den Süden Unter dem Motto Gut arbeiten und gut leben ziehen 550 Mitarbeiter sprichwörtlich in den Süden Münsters, in das Gewerbegebiet Loddenheide. Auf einem m 2 -Grundstück entsteht 2013 in direkter Nachbarschaft zur Bundesagentur für Arbeit und zum Hauptzollamt ein Gebäudekomplex entlang einer 135 Meter langen Magistrale am Albersloher Weg. Zudem sind 240 Parkplätze und 190 Fahrradstellplätze vorgesehen. Die Fertigstellung ist laut Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes NRW für 2015 vorgesehen. APRIL Westfalen AG wächst sichtbar 40 Meter Höhe misst das neue Verwaltungsgebäude der Westfalen AG am Industrieweg. Der Verwaltungssitz wird auf neun Geschossen Raum für 120 Mitarbeiter bieten, die bislang an verschiedenen dezentralen Standorten arbeiteten. In der zehnten Etage plant das Münsteraner Unternehmen einen Veranstaltungsraum. Die Investitionssumme beträgt 10 Millionen Euro. Voll vermietet Businessdock 2.0 Im April waren bereits 70% der m 2 Nutzfläche an den Mieter gebracht, wenige Monate später meldete das Münstersche Unternehmen Schocher Immobilien dann alle sieben Etagen als vollvermietet. In den 100 bis 200 m 2 großen Büros haben im Schwerpunkt Steuerberater und Wirtschaftsprüfer ihren Sitz gefunden. Businessdock 2.0 schließt die Umnutzung des früheren Industriegeländes hinter der Halle Münsterland ab. MAI Uniplus und Goldbeck unter einem Dach Nächstes Projekt an der Loddenheide abgeschlossen: Der Softwaredienstleister Uniplus Software GmbH und der Baudienstleister Goldbeck beziehen am Martin-Luther-King- Weg gemeinsam einen neuen Firmensitz. Im Mai konnte somit für das erfolgreiche Gewerbegebiet eine Belegung von fast 80 Prozent festgestellt werden. Bewährt hat sich das Konzept, auf der Loddenheide Flächen für kleine und große Betriebe und Behörden anzubieten. Kurz zuvor fertiggestellt wurden neben dem Gebäude des Hauptzollamts die Zentrale der GWS Gesellschaft für Warenwirtschaftssysteme. JUNI Münster punktet, gewinnt und wächst Münster punktet beim Nachhaltigkeitsranking der Wirtschaftswoche und belegt unter den 50 untersuchten Kommunen bundesweit Platz Zwei hinter Stuttgart. Bewertet wurden 56 ökologische, wirstchaftliche und gesellschaftliche Kriterien aus den Kategorien Energie und Verkehr, Umwelt, Sozial- und Humankapital, Wirtschaftskraft und Transparenz. Die EU bestätigte diese Einschätzung dann im November des Jahres, als Münster mit dem European Energy Award in Gold ausgezeichnet wurde, was gleichzeitig bedeutete, die Nummer Eins Europas im Klimaschutz zu sein. Dies führt offenbar zu einem starken Wachstum in der Bevölkerung so prognostiziert das statistische Landesamt für das Jahr 2030 eine Bürgerschaft von Münsteranern, was ein Wachstum gegenüber 2012 von 16,8 % bedeutet. 13

14 Marktanalyse Mietpreissituation Höchstmiete stabil bei 13,00 /m² Seit 2010 liegt die Spitzenmiete in Münster stabil bei 13,00 /m² monatlich nettokalt. Immer noch wird diese Top-Miete sowohl am Cityrand am Standort Kreativkai als auch in der City erzielt. Als Resultat der geringen Neubaureserven können für kleinere Flächen mit außergewöhnlicher Lage- und Flächenqualität in einigen Fällen mittlerweile sogar leicht höhere Mieten realisiert werden. Anzumerken bleibt, dass diese Spitzenmiete nur in sehr gut ausgestatteten und repräsentativen Flächen, d. h. in einem sehr kleinen Marktsegment von 3 bis 5 % des Flächenumsatzes erreicht wird. Über den Gesamtmarkt gesehen, blieben darüber hinaus alle Preise differenziert nach Lage- und Objektqualität stabil. Durchschnittsmiete in der City: 11,50 /m² Im Durchschnitt erzielen Neubauflächen bzw. repräsentative Altbauflächen in der City rund 11,50 /m² und liegen damit stabil auf dem gleichen Niveau wie im Jahr Zurückzuführen ist diese geringe Preisdifferenz zwischen Höchst- und Durchschnittsmiete vor allem auf das hohe Preisniveau in Neubauten sowohl in der Innenstadt als auch im Bahnhofsbereich. Für modernisierte und gut ausgestattete Bestands- oder Altbauflächen werden in der Innenstadt in der Spitze bis zu 11,00 /m² und im Durchschnitt 8,50 /m² gezahlt. Durchschnittliche Stadtteillage: 8,00 /m²; Bereich Hafen: Spitzenmiete 13,00 /m² Dank des Kreativkais, der zur Lagekategorie Cityrand, Stadtteilzentren, Büroparks gehört, erzielen Neubauflächen hier ebenfalls nach wie vor Höchstmietpreise von bis zu 13,00 /m² und Durchschnittsmietpreise von 10,00 /m². Für modernisierte Standardflächen werden noch bis zu 9,50 /m² in der Spitze und durchschnittlich 8,00 /m² gezahlt. Damit hat sich auch die Lagekategorie Cityrand, Stadtteilzentren, Büroparks im Jahr 2012 preisstabil gezeigt. Übrige Lagen 4,00 bis 7,50 /m² An der Peripherie und in sonstigen Gewerbegebieten erreicht das Mietpreisniveau für Bestandsflächen maximal 7,50 /m² und im Durchschnitt 6,50 /m². Einfach ausgestattete und ältere Bestandsflächen sind in diesen Außenlagen bis maximal 5,50 /m² und durchschnittlich für 5,00 /m² vermietbar. Die Untergrenze für Büroflächen, häufig in Kombination mit Lageroder Werkstattflächen, liegt in diesen peripheren Lagen bei ca. 4,00 /m². Weitere Informationen hierzu enthält der aktuelle Gewerbehallenbericht. Stabile Mieten in der Spitze sowie im Durchschnitt Durch die begrenzten Angebotsreserven sowie die erneut hohe Nachfrage in Münster haben die Mietpreise im Jahr 2012 ihr bereits relativ hohes Niveau für B-Standorte halten können. In allen drei Lagekategorien City, Cityrand, Stadtteilzentren, Büroparks sowie Peripherie, sonstige Gewerbegebiete blieb sowohl die Durchschnittsmiete als auch die Spitzenmiete stabil. Nach wie vor gilt, dass nur bei bester Lage und hoher Neubauqualität oder hochwertig modernisierten und repräsentativen Altbauflächen Spitzenmieten in Münster erzielt werden können. Mietpreisniveau für Büroflächen in der Stadt Münster 2012 Lage Objektqualität Mietpreise (EUR/m 2 nettokalt) Höchstmietpreis* Durchschnittsmietpreis Neubaufl ächen / modernisierte und repräsentative Altbaufl ächen 13,00 11,50 City modernisierte und gut ausgestattete Bestands- oder Altbaufl ächen 11,00 8,50 Neubaufl ächen / modernisierte und repräsentative Altbaufl ächen 13,00 10,00 Cityrand, Stadtteilzentren, Büroparks modernisierte Bestandsfl ächen mit Standardausstattung 9,50 8,00 Bestandsfl ächen mit Standardausstattung 7,50 6,50 Peripherie, sonstige Gewerbegebiete einfach ausgestattete, ältere Bestandsfl ächen 5,50 5,00 * Der Höchstmietpreis umfasst nur ein Marktsegment von jeweils 3 5 % Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH 14

15 Höchste Mieten für zentrale Lagen oder Büromarktzonen mit hohem Neubauanteil Die auf Basis der Vermietungen 2012 errechnete, mit der Mietfläche gewichtete Durchschnittsmiete zeigt die höchsten Werte nicht nur für die zentraleren Lagen wie z. B. den Hafen mit 11,00 /m² oder die City mit 11,50 /m², sondern ebenso für die Büromarktzonen mit einem hohen Anteil an Vermietungen im Neubausegment. Im Bahnhofsbereich, in der Loddenheide, im Cityrand Nord sowie im Technologiebereich Nord liegt der 2012 durchschnittlich realisierte Mietpreis grundsätzlich über 9,00 /m². Zu den eher günstigeren Büromarktzonen zählten im Jahr 2012 vor allem das übrige Stadtgebiet sowie der Cityrand Süd mit Mieten um 7,00 /m². Ursächlich hierfür sind vor allem einige größere und mittlere Vermietungen in Bestandsgebäuden mit niedrigen Einstiegsmieten im Cityrand Süd. BNP Paribas Real Estate Consult weist ergänzend darauf hin, dass die statistische Auswertung für die drei Büromarktzonen 2.5, 2.6 und 2.8 lediglich auf jeweils drei Vermietungen beruht. Für die Zone 2.4 wurden keine Abschlüsse registriert. Übersicht der Mietpreisniveaus als Richtschnur Ergänzend zur Übersicht der Mietpreisniveaus differenziert nach Lage und Gebäudequalität (Tabelle S. 14) erfolgt eine Auswertung nach Büromarktzonen (Tabelle S. 15). Der wesentliche Unterschied der beiden Darstellungen liegt in der Anwendung. Während das Mietpreisniveau die grundsätzlich zu erwartenden Büromietpreise in Münster in Abhängigkeit von Lage- und Objektqualität darstellt, weist die Mietpreisübersicht die statistischen Ergebnisse des abgeschlossenen Berichtsjahres aus. Je nach verfügbarem Angebot und nachgefragter Fläche können sich dadurch von Jahr zu Jahr unterschiedlich hohe oder niedrige Durchschnittsmieten ergeben. Es ist daher davon auszugehen, dass sich diese durchschnittlichen Miethöhen nicht nur analog der Marktentwicklung verändern werden, sondern stets auch das Geschehen, d. h. den Einfluss großflächiger Vermietungen in der jeweiligen Büromarktzone des Berichtsjahres, widerspiegeln werden. Mietpreisübersicht 2012 der Büromarktzonen Büromarktzone Mietflächengewichtete Durchschnittsmiete in EUR/m 2 Mietpreisspanne in EUR/m City 11,50 6,00-14, Bahnhof 10,00 5,50-12, Hafen 11,00 9,00-13, Cityrand Süd 7,40 5,00-11, Cityrand Ost 8,20 6,00-10, Cityrand West Cityrand Nord 11,40 10,50-11, Loddenheide 9,80 9,00-11, Technologiebereich Nord 9,30 6,50-11, Zentrum Nord 8,60 8,00-9, Übriges Stadtgebiet 6,90 4,00-9,50 Münster gesamt 9,00 4,00-14,00 Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH 15

16 Verteilung der Büromarktzonen in Münster ße lstra a Kan Hoher Hecken weg Grevener Straße 2.8 Ste in fu rte rs tra ße rer La nd we g York-Ringg ngg nring Frieesenri Friese Nied e rsach senri ng nst raß e 2.5 ed Ni Orlé ansring 2.7 Schiffa hrter Da mm ma Ga rte g nin se ch sa er Busso-Peus-Straße do Waren -Straße -Ring Le-Zion Rishon- 2.4 ra rfer St ße ngg Riiing ilhelm-r Kaiser-W eg Bohhlw Von-Esmarch 1.1 Kardinal-von-Galen-Ring rid eridge Ludg ttzz atz pllatz platz 3.1 B Hohenzollernringg H rst Au ste rm an ns tra ße 3.1 Ho 1.2 Wolbecker Straß e Hansaringg B 51 ße tra rs cke be len ck Me r le se We aß Str e n de An en sch bü en dd Lo er Stra Hamm ße fstra sdorf ße ann tm Trau 1.1 City 1.2 Bahnhof 2.1 Hafen 2.2 Cityrand Süd 2.3 Cityrand Ost 6,00-14,00 EUR 5,50-12,50 EUR 9,00-13,00 EUR 5,00-11,00 EUR 6,00-10,50 EUR 2.4 Cityrand West keine Angabe 2.5 Cityrand Nord 10,50-11,50 EUR 2.6 Loddenheide 9,00-11,00 EUR 2.7 Technologie Nord 6,50-11,00 EUR 2.8 Zentrum Nord 8,00-9,00 EUR 3.1 Übriges Stadtgebiet 4,00-9,50 EUR Kartengrundlage: Mit freundlicher Genehmigung: Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung; Bearbeitung: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH 16

17 Marktperspektiven Projektvolumen von rund m² in der Pipeline Das gesamte Flächenvolumen in konkreten, d. h. mit einer hohen Realisierungswahrscheinlichkeit versehenen Projekten mit Büromietflächen liegt zur Jahreswende 2012/2013 bei rund m² und hat sich damit gegenüber dem Vorjahr um rund 15 % verringert. Verantwortlich hierfür ist unter anderem das Bauvorhaben der zeb i-land an der Steinfurter Straße, welches nun doch nicht realisiert wird. Des Weiteren sind manche Vorhaben von 2011 auf 2012 zwischenzeitlich in den Bau übergegangen (z. B. Verwaltungsneubau der Fachhochschule oder die Tageskliniken in der Zumsandestraße). Zusätzlich haben sich Veränderungen bei einigen Projekten ergeben. So wurde das Weiterbildungszentrum der IHK aufgrund ausbleibenden Fortschritts von in Planung auf Potenzialfläche herabgestuft. Nur noch zwei Eigennutzer-Planungen mit ca m² Die Projektplanungen der Eigennutzer haben sich von 2011 auf 2012 nochmals deutlich reduziert und belaufen sich insgesamt auf ca m². Diese verteilen sich nur auf zwei Großprojekte: das Türkische Konsulat im Technologiepark sowie das bereits seit längerem geplante Polizeipräsidium an der Weseler Straße. Potenzialflächen für den Vermietungsmarkt von mehr als m² Zu den hinsichtlich der Realisierungswahrscheinlichkeit weniger hoch eingestuften Projekten, den so genannten Potenzialflächen, zählen gut ein Dutzend Vorhaben mit Flächen von einigen hundert bis hin zu knapp m². Einige dieser Potenzialflächen stehen bereits seit Jahren in der Diskussion. Eine Realisierung ist oftmals zwar nicht unwahrscheinlich, aber der zeitliche Horizont völlig unklar. Zu diesen seit längerem bekannten Potenzialflächen zählen das Hochhausprojekt im Zentrum Nord, der Stadthafen II oder Kiesekamps Mühle. Das ehemalige Gebäude des Versorgungsamtes in der Von-Steuben- Straße/Herwarthstraße soll möglicherweise neu ausgeschrieben werden. In dem Zusammenhang wäre jedoch auch eine Wohnentwicklung vorstellbar. Der potenzielle Entwicklungsbereich zwischen Warendorfer Straße, Friedrichstraße, Wolbecker Straße ( Evangelische Insel ) bietet ebenfalls durchaus Potenzial für neue Büroflächen, da sich die Lage unmittelbar an etablierte Bürostandorte anschließt. Potenzialflächen der Eigennutzer: etwas über m² Zu den ebenfalls eher denkbaren als mit finalen Planungen unterlegten Vorhaben auf Seiten der Eigennutzer zählt das mögliche Stadthaus 4, das auch zur Aufwertung der rückwärtigen Bahnhofslage dienen könnte. In die gleiche Kategorie fällt das Weiterbildungszentrum der IHK im Sentmaringer Weg, für welches im Jahr 2011 immerhin bereits ein Architektenwettbewerb durchgeführt worden ist. Projektplanungen in der Stadt Münster Konkrete Projekte mit Mietflächen u.a. Rhenus- und Flechtheimspeicher Königsstr. (ehemals Dresdner Bank) Hafenplatz PSD Bank II. Bauabschnitt Martin-Luther-King-Weg (Deilmann Park Erweiterung) Hafenplatz (ehem. Molkereigebäude) Loddenheide Oberfinanzdirektion Büroflächen für den Vermietungsmarkt ca m 2 Konkrete Projekte für Eigennutzer u.a. Türkisches Konsulat Weseler Straße Polizeipräsidium Büroflächen für Eigennutzer ca m 2 Mögliche Projektentwicklungen mit Mietflächen Gut ein Dutzend Projekte, die in der Regel erst bei ausreichender Vorvermarktung oder Planungssicherheit realisiert werden sollen, u.a. an den Standorten Zentrum Nord Stadthafen II Speicherstadt Kreativkai Stadthafen I (Nordseite) Potenzialflächen für den Vermietungsmarkt ca m 2 Mögliche Projektentwicklungen für Eigennutzer u.a. Sentmaringer Weg (IHK) Stadthaus 4 (Bremer Platz) Büroflächen für Eigennutzer über m 2 Quelle: BNP Paribas Real Estate Consult GmbH 17

18 Büromarkt Münster Streiflichter 2012 (Teil 2) JULI Finanzamt zieht es in Münsters Norden Die 230 Beschäftigten des Finanzamts Münster-Innenstadt ziehen Anfang 2014 in ein bereits im Jahr 2000 errichtetes Gebäude im Besitz der IVG Asset Management. Auf m 2, verteilt auf vier Etagen, werden die zuvor auf drei Standorte in Münster verteilten Mitarbeiter zusammengeführt. Notwendig wurde der Umzug aufgrund des erheblichen Sanierungsbedarfs zweier Gebäude sowie des Abrisses des dritten Standortes an der Andreas-Hofer-Straße. AUGUST Derwald baut für EUCON Zehn Millionen Euro nimmt das Dortmunder Unternehmen Derwald in die Hand, um für den Automobil-Dienstleister EUCON im Gewerbegebiet Loddenheide im Herbst 2013 einen neuen Firmensitz fertigzustellen. Platz für bis zu 300 Mitarbeiter bietet der m 2 große Bürokomplex, mit dem Derwald sich zum Großinvestor in diesem Gewerbegebiet aufschwingt. Im September 2012 hatten die Dortmunder für die GWS Ges. f. Warenwirtschaftssysteme mbh einen Neubau auf der Loddenheide fertiggestellt. Mit m 2 ist er noch etwas größer und bietet ebenfalls rund 300 Mitarbeitern Platz. PSD Bank vergrößert sich Die Lücke neben dem 2008 entstandenen Neubau der PSD Bank wird sich 2013 schließen. Dies teilt der Vorstandsvorsitzende Schlottbom Ende August mit. Mit m 2 Fläche entsteht am Albersloher Weg ein fünfgeschossiges Bürogebäude, das zur Vermietung bereitgestellt wird. SEPTEMBER Richtfest am Alten Fischmarkt Das 40-Millionen-Quartier am Alten Fischmarkt nimmt Gestalt an. Im September feierte man Richtfest, bereits im Oktober zieht mit dem Kinderkaufhaus MUKK der erste Mieter ein. Laut Investorin Isabella Lohmann wird es mit mehr als Artikeln auf m 2 das Größte seiner Art in Deutschland sein. Die Eröffnung des Areals ist für Mitte 2013 geplant. Neben verschiedenen Markenunternehmen im Erdgeschoss werden in den oberen Etagen Ärzte, ein Verlagshaus, Rechtsanwälte, eine Privatbank sowie das bauausführende Architekturbüro einziehen. Vivates-Quartier statt Telekom Die Scheibenstraße verändert sich: Wo zuvor die Telekom auf vier Etagen residierte, entstehen für elf Millionen Euro 31 Wohnungen zwischen 34 und 129 m 2. Das Revitalisierungsprojekt plant auch mit gewerblichen Mietern. So werden 500 m 2 der m 2 Gesamtfläche an zwei Beratungsunternehmen vergeben. OKTOBER Kosmetikunternehmen will zurück nach Münster Mit rund 100 Beschäftigten zieht das aktuell noch in Telgte ansässige Unternehmen P & M Cosmetics zurück ins Münsteraner Hafenareal. Mehrere Büros und Hallen am Hafengrenzweg werden nach einer Bestandsaufnahme renoviert und dienen als zukünftiger Hauptsitz. Lediglich die Produktion für die 40 Produkte der Hautpflegeserie Dermasence verbleibt in Bayern und in Thüringen. Münsters Gewerkschaften feiern Richtfest Münsters Gewerkschaftshaus beherbergt zukünftig neben dem Deutschen Gewerkschaftsbund (DGB) weitere fünf Einzelgewerkschaften. Für fünf Millionen Euro entstehen im Technologiepark in Münsters Norden auf m 2 Büros und Besprechungsräume für rund 50 Mitarbeiter von IG Metall, Gewerkschaft Bau, DGB, Verdi, NGG und GEW sowie Rechtsschutzvertretungen und Kanzleien. NOVEMBER Erneut Platz Drei im Städteranking Das Vorjahresergebnis wiederholte die Stadt Münster beim Städteranking der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft (INSM) und der Wirtschaftswoche. Erfreut zeigte sich die Stadt Münster insbesodere über das Ergebnis der erstmalig durchgeführten Befragung von 50 ausgewählten Münsteraner Unternehmen zur Zufriedenheit mit dem Standort hier holte die Stadt den Gesamtsieg. Neben der vorbildlichen Betreuung durch die Wirtschaftsförderung bei Ansiedlungs- und Investitionsvorhaben wurden auch die Arbeit der Verwaltung sowie die Infrastruktur und die Verfügbarkeit von Fachkräften wiederholt gelobt. Münster Arkaden nochmals verkauft Mit dem Neubesitzer, der Aachener Grundvermögen, haben die m 2 der Münster Arkaden erneut den Besitzer gewechselt (Vorbesitzer Sonae Sierra). Das kirchliche Unternehmen, das nach eigenem Bekunden stets nach langfristigen Renditeobjekten sucht, besitzt in Münster bereits sechs Immobilien und ist von der hohen Standortqualität überzeugt. DEZEMBER Die Direktion vor der Fertigstellung Der Umbau und die Sanierung der ehemaligen Bahndirektion am Hauptbahnhof in Münster stehen vor dem Abschluss. Gleichzeitig meldet die aurelis Real Estate 89 Prozent der Gesamtfläche als vermarktet, nur noch m 2 stehen zur Verfügung. Neben einem Gastronomen, der SPD, einem DM Drogeriemarkt sowie der Bundespolizei mit ihren 300 Mitarbeitern siedelt sich auch der Bauspezialist ibau mit seiner Deutschlandzentrale (160 Mitarbeiter) an. Insgesamt vermietete aurelis eine Fläche von m 2. 18

19 Ausblick Rückgang der Nachfrage für 2013 erwartet Bisher konnten zu Beginn des Jahres 2013 nur wenige großflächige Vermietungen oder Eigennutzertransaktionen registriert werden. Allerdings liegen auf Seiten der Marktakteure einige wenige großflächige Gesuche vor. Ob diese auch in Umsätze verwandelt werden, kann nur abgewartet werden. Insgesamt ist jedoch auch vor dem Hintergrund einer gesamtwirtschaftlich eher gebremsten Erwartungshaltung für das Jahr 2013 in Deutschland von einem Rückgang der Nachfrage in Münster auszugehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn 2013 nicht erneut eine Vermietung oder Eigennutzertransaktion im Bereich der fünfstelligen Quadratmeterzahlen stattfinden sollte. Stabile Leerstandsentwicklung erwartet Ausgehend von dem bereits relativ niedrigen Leerstandsniveau in Münster ist von einer stabilen Entwicklung im Jahr 2013 auszugehen. Zum einen können in diesem Jahr kaum noch Flächen so kurzfristig in Bau gehen, dass diese zum Jahreswechsel 2013/2014 bereits als Leerstand zu erfassen wären und zum anderen sind derzeit kaum noch Flächen im Bau verfügbar. Nicht auszuschließen ist, dass im Rahmen der Fluktuation einige wenige neue Leerstände am Markt auftreten werden. Da für 2013 jedoch kein Einbruch in der Nachfrage erwartet wird, ist davon auszugehen, dass sich Angebots- und Nachfrageentwicklung annähernd die Waage halten und daher eine relativ stabile Leerstandsentwicklung zu erwarten ist. Stabile Mietpreisentwicklung im Jahr 2013 erwartet Bedingt durch die relativ stabile Entwicklung im Bereich der Nachfrage und des Angebotes wird hinsichtlich der Mietpreisentwicklung ebenfalls von Stabilität ausgegangen. Büromarktzonen mit bedeutenderen Neubauprojekten wie Hafen, Loddenheide oder bedingt auch die City könnten durch die dort zu erwartenden Neuvermietungen jedoch zumindest von steigenden Durchschnittsmieten profitieren. 19

20 Büromarktstory: Umwidmung von Büro- in Wohngebäude Die Entwicklung des Büromarktes Münster hat manches Highlight in den letzten Jahren erreicht und die Etablierung als B-Standort unterstrichen. Aber trotz des Allzeithochs der Nachfrage im vorletzten Jahr oder einer aktuell niedrigen Leerstandsquote von 3,5 % gab und gibt es Büroobjekte in Münster, die geradezu für eine Umwidmung und Revitalisierung hin zu einer anderen Nutzungsform prädestiniert sind. Wohnungsmarkt top mit Spitzenmiete von 15,00 /m² (kalt) In einem Vergleich der beiden Immobilienmärkte Wohnen und Büro kann sich die Wohnnutzung nicht nur behaupten, sondern oftmals auch als führend zeigen. So liegt die Spitzenmiete für Wohnen bei 15,00 /m² und somit über dem Topniveau für Büroflächen. Noch deutlicher ist ein Vergleich der Leerstandsraten. Zwar ist der Wert für Büroflächen in Münster in den letzten zwei Jahren spürbar zurückgegangen, er ist jedoch immer noch fast doppelt so hoch wie im Wohnsegment mit deutlich unter 2 %. Wohnungsmarkt durch Nachfrageüberhang geprägt Bereits seit Jahren übersteigt die Wohnungsnachfrage das Angebot. Dank einer positiven Bevölkerungsprognose für Münster (2030: Einwohner) ist zudem davon auszugehen, dass sich dieser Vermietermarkt auch in den kommenden Jahren noch halten wird. Diese Marktbedingungen sind in speziellen Teilmärkten wie z. B. dem studentischen Wohnen nochmals deutlicher von einem Nachfrageüberhang geprägt. Umnutzung struktureller Büroleerstände zu prüfen Die Umnutzung von Bürogebäuden mit strukturellem Leerstand in Wohngebäude sollte demnach im Rahmen einer Investitionsentscheidung grundsätzlich geprüft werden. In der Regel ist eine solche Umwidmung jedoch mit bedeutsamen Hürden verbunden. So sind oftmals erhebliche bautechnische Veränderungen wie die Schaffung von Küchen- und Sanitärräumen, weiteren Erschließungskernen oder das Anbringen von Balkonen notwendig. Prüfkriterien: Lage, Genehmigungsfähigkeit, Wirtschaftlichkeit Auch die Lage des Bürogebäudes muss stimmen sowohl im Hinblick auf die Himmelsrichtung als auch bezüglich der Wohnlagequalität. Einzelne Objekte in Gewerbegebieten scheiden damit nahezu vollständig aus. Und eine gute Bürolage muss nicht zwangsläufig auch mit einem ansprechenden Wohnimage verbunden sein. Weitere Kriterien wie Genehmigungsfähigkeit oder Wirtschaftlichkeit stellen Grundvoraussetzungen dar. Bei gegebenen hohen Baukosten auf der einen Seite muss der Ertrag durch die Mieteinnahmen auf der anderen Seite ausreichend hoch sein. Für Münster bedeutet dies z. B. Wohnungsmieten von im Schnitt über 10,00 /m². Entscheidend: Standort- und Objektbedingungen Daher werden bei den meisten potenziellen Umwidmungen von Büro- in Wohngebäude in erster Linie die Standort- und Objektbedingungen entscheidend sein und an zweiter Stelle die Marktbedingungen. Zusätzlich stellt aufgrund der hohen Investitionskosten einer Umnutzung aus Sicht des Ankäufers ein möglichst niedriges Preisniveau in jedem Fall eine Vorbedingung dar. Projektentwickler mit Erfahrungen im Bereich Umnutzung schätzen den Anteil der Bürogebäude in Münster, die potenziell in Wohngebäude umgewandelt werden könnten, auf ca. 10 %. Die Büromarktstory 2013 stellt exemplarisch zwei ehemalige Büroobjekte vor, anhand derer die konkreten Rahmenbedingungen einer erfolgreichen Umnutzung aufgezeigt werden. 20

21 Habitat Das Wohn!Haus Wolbecker Straße Ecke Sternstraße 1953er Bürogebäude in KfW-60-Standard Mehrfamilienhaus umgewandelt Das 1953 errichtete Bürogebäude wurde bis zum Sommer 2008 durch die Arbeitsagentur genutzt. Nach deren Auszug setzten bereits ein Dreivierteljahr später die Sanierungsarbeiten durch den Projektentwickler CM Immobilien-Entwicklung zur Umnutzung ein. Entstanden ist ein modernes Mehrfamilienhaus nach KfW-60-Standard mit jeweils 50 Wohnungen und Tiefgaragenstellplätzen, mehr als 100 Fahrradstellplätzen sowie einer Gesamtmietfläche von rund m². Vorher Habitat mit guter Wohnlage Die äußerst geringe Leerstandszeit des Bürogebäudes nach dem Auszug der Arbeitsagentur belegt die insgesamt positiven Ausgangsfaktoren des Objektes und des Standortes. Das später so benannte Habitat befindet sich in zentraler Lage mit kurzen Distanzen zum angesagten Hafenviertel, dem Hauptbahnhof und der City und damit in einer durchaus guten Wohnlage. Zwei zusätzliche Erschließungskerne notwendig Auch die planungs- und baurechtlichen Ausgangsbedingungen waren insgesamt positiv. Dennoch waren einige bautechnische Änderungen notwendig. Zu den umfangreichsten Maßnahmen zählen die Errichtung von zwei zusätzlichen Erschließungskernen, der Neubau der Tiefgarage unterhalb des Innenhofes, die energetische Aufwertung sowie die Sanierung der Haustechnik und Erneuerung der Fenster. Nachher Höherer Schallschutz und Parkplätze Ebenfalls fast immer unumgänglich ist eine Erhöhung des Schallschutzes. Sofern das Bürogebäude nicht bereits über Stellplätze verfügt, stellt die Möglichkeit der Schaffung eine elementare Voraussetzung dar. Statik während der Bauphase als große Herausforderung Im Fall des Habitat haben sich insbesondere die Realisierung der Stellplätze, der Schallschutz der Decken, die neuen Erschließungskerne sowie die Statik während der Bauphase als größte Herausforderungen dargestellt. Erzielte Durchschnittsmiete: 10,50 /m² sowie erfolgreich verkauft Bereits während der Sanierung konnte erfolgreich mit der Vermarktung begonnen werden. Im Schnitt wurde eine Miete von 10,50 /m² erzielt. CM hat die Immobilie mit Fertigstellung an ein bundesweit agierendes Versorgungswerk veräußert. Mehrfamilienhäuser vergleichbarer Lage und Qualität erreichen in Münster bei Vollvermietung heute zum Teil Kaufpreisfaktoren von mehr als der 20-fachen Jahresmiete. 21