DTZ Research. Investment Market Update Deutschland Q Bestes erstes Halbjahr seit Juli Inhalt. Autor.

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1 Investment Market Update Deutschland 214 Bestes erstes Halbjahr seit Juli 214 Inhalt Transaktionsvolumen 2 Transaktionen 6 Renditen 7 Ausblick 7 Renditespannen 8 Kennzahlen 9 Definitionen 9 Das zweite Quartal 214 markiert mit einem gewerblichen Transaktionsvolumen von 7,9 Mrd. das mit Abstand beste zweite Quartal seit 27 und untermauert die hervorragende Verfassung des deutschen Investmentmarktes (Abbildung 1). Einzelobjekttransaktionen summierten sich in zu 4,83 Mrd. und lagen damit bei mehr als dem Doppelten des Volumens aus Paketverkäufen (2,26 Mrd. ). Die Käufe von Handelsobjekten überstiegen mit 2,53 Mrd. das Transaktionsvolumen von Büroobjekten um fast 3%. Im ersten Quartal hatten diese dagegen sehr deutlich dominiert, nicht zuletzt aufgrund des Verkaufs des Hessenportfolios. Industrie-und Logistikobjekte beendeten das zweite Quartal mit einem Transaktionsvolumen von 525 Millionen. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 17,3 Mrd. in Gewerbeimmobilien investiert. Das Ergebnis übertrifft nicht nur den Vorjahreswert um über 5%, sondern macht H1 214 zum zweitbesten Halbjahr überhaupt zwischen Anfang 28 und heute. Ausländisches Kapital investierte mit rund 7,7 Mrd. bereits deutlich mehr als im gesamten Jahr 213 und sorgte für 45% des Volumens. Die Anfangsrenditen für Spitzenbüroobjekte blieben im zweiten Quartal abgesehen von einer leichten Anpassung in Berlin unverändert, nachdem sie im ersten Quartal teils deutlich angezogen hatten. Aufgrund des Nachfragedrucks nach guten Objekten ist ein weiterer Preisanstieg in einzelnen Märkten im zweiten Halbjahr 214 möglich. Autor Ursula-Beate Neißer Head of Research Germany + 49 () ursula-beate.neisser@dtz.com Kontakte Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Wir erwarten, dass die hohe Nachfrage von in- und ausländischen Investoren nach Gewerbeimmobilien anhält. Ein Anstieg des Transaktionsvolumens auf 35 bis 38 Mrd. bis Jahresende scheint möglich. Lediglich das knappe Angebot an geeigneten Objekten könnte limitierend wirken. Abbildung 1 Gewerbliches Transaktionsvolumen in Deutschland nach Quartalen, Mrd. EUR Q1 Q3 Q4 Prognose H2 DTZ Research

2 Deutschland 214 Transaktionsvolumen Bestes der letzten Jahre Im zweiten Quartal 214 wurden Immobilien und Entwicklungsgrundstücke für 7,9 Mrd. umgeschlagen. Zwar wurde das Ergebnis des ersten Quartals (9,94 Mrd. ) um 3% verfehlt, doch waren in diesem noch Überhänge aus dem Vorjahr zum Abschluss gekommen. Dieser Sondereffekt fehlte im zweiten Quartal. Gleichwohl ist der deutsche Investmentmarkt in einer hervorragenden Verfassung. Das Ergebnis des zweiten Quartals 214 ist das beste aller zweiten Quartale seit 27 und das Halbjahresergebnis von 17,3 Mrd. ist das zweitbeste aller Halbjahre überhaupt seit Anfang 28. (Abbildung 1). Deals über 5 Mio. nur in Q1 Abweichend vom ersten Quartal gab es im zweiten Quartal keine Transaktion, die über 5 Millionen hinausging. Größter Deal in war der Rückkauf von 67 in Deutschland und 19 in Holland gelegenen Hotels der Accor Gruppe, die Accor im Jahr 27 an Moor Park verkauft hatte und nun wieder ins Eigentum übernahm. Das Gesamtvolumen des Paketes wurde mit 722 Millionen beziffert, wovon auf die deutschen Objekte mehr als 4 Millionen entfallen. Zweitgrößte Transaktion war der Kauf der Düsseldorfer Kö- Galerie für etwa 3 Millionen durch die Allianz Real Estate. Verkäufer des Objektes mit 2. m² Handelsfläche und 3. m² Bürofläche in bester Innenstadtlage war ein Joint Venture aus Blackstone und ECE. Die mit Abstand größte Transaktion im ersten Halbjahr 214 bleibt der Kauf von 18 langfristig an das Land Hessen vermieteten Bürogebäuden im Wert von rund einer Mrd. durch Patrizia Immobilien. Zweitgrößte Transaktion ist die 5%ige Beteiligung des französischen Shopping Center Betreibers Unibal Rodamco am Centro Oberhausen für gemeldete rund 535 Millionen. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 35 Transaktionen mit einem Wert von jeweils mindestens 1 Mio. erfasst, die sich zusammen auf fast 8 Mrd. addierten. Zu diesen Transaktionen zählen 18 Paketverkäufe mit einem Volumen von knapp 5 Mrd.. Ausgewählte Transaktionen aus zeigt Tabelle 1 auf Seite 6. Portfolioanteil erreicht 38% im ersten Halbjahr Paketverkäufe hatten sich im ersten Quartal 214 nicht zuletzt aufgrund des bereits erwähnten 1-Mrd. -Büroportfolios auf 4,25 Mrd. addiert und damit den höchsten Quartalswert seit Q1 28 erreicht. Im zweiten Quartal sank das Volumen um fast die Hälfte auf 2,26 Mrd. (Abbildung 2). Für diesen Rückgang ist nicht ein nachlassendes Interesse an Paketen verantwortlich, sondern die geringere Größe der in gehandelten Portfolios. Über das gesamte erste Halbjahr hinweg summierten sich Paketverkäufe auf 6,51 Mrd. und trugen so 38% zum Transaktionsvolumen bei. Ausländisches Kapital erreicht in fast 5% Marktanteil Ausländisches Kapital steigerte seinen Anteil am Transaktionsvolumen von 44% in Q1 auf leicht über 47% in. Insgesamt haben ausländische Investoren im ersten Halbjahr 214 rund 7,7 Mrd. in Gewerbeimmobilien und Entwicklungsgrundstücke investiert und bestätigen damit dem deutschen Markt eine gute Verfassung und hohe Wettbewerbsfähigkeit im europäischen und internationalen Umfeld. Der Anteil ausländischen Kapitals am Transaktionsvolumen liegt im ersten Halbjahr bei 45% und übertrifft damit die Werte der Vorjahreszeiträume deutlich (Abbildung 3). Der Fokus liegt auf großvolumigeren Investments. Die durchschnittliche Dealgröße beträgt etwa 55 Millionen und ist damit mehr als doppelt so groß wie die durchschnittliche Dealgröße einheimischer Investoren. Abbildung 2 Einzelobjektvolumen und Portfoliovolumen, Mrd. EUR Abbildung 3 Anteil ausländischer Investoren am Transaktionsvolumen 8% 6% 4% 2% % Einzelne Gebäude Anteil Portfolios Portfolios 5% 4% 3% 2% 1% % H Investment Market Update 2

3 Deutschland 214 Handelsobjekte vor Büroobjekten in. Im ersten Quartal hatten Büroinvestments das Marktgeschehen sehr deutlich dominiert. Dies änderte sich im zweiten Quartal (Abbildung 4). Während das Transaktionsvolumen aus Büroobjekten um mehr als 5% zurückging, blieb das Volumen aus Handelsinvestments nahezu stabil und machte den Sektor mit einem Transaktionsvolumen von 2,53 Mrd. bzw. 36% zum stärksten in. Größte Transaktion mit Handelsobjekten war der bereits erwähnte Kauf der Kö-Galerie für etwa 3 Millionen. Darüber hinaus fanden etliche Paketverkäufe von Supermärkten, Fachmärkten und SB-Warenhäusern im oberen zweistelligen und unteren dreistelligen Millionenbereich statt und einige Verkäufe von Shopping Centern im zweistelligen Millionenbereich. Im Bürosektor war der Verkauf von Teilen der Metro-Zentrale in Düsseldorf für etwa 2 Millionen an IVG Institutional Funds die volumenstärkste Transaktion im zweiten Quartal. Industrie- und Logistikobjekte konnten das hohe Niveau des ersten Quartals nicht halten. Nach 1,2 Mrd. im ersten Quartal, die vor allem durch einige größere Pakettransaktionen auch im dreistelligen Bereich erreicht worden waren, erreichte das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal 525 Millionen. Die volumenstärkste Transaktion in war der Kauf eines Logistikzentrums in Baden-Württemberg durch Hines Global Reit für etwas über 5 Millionen. im Halbjahr insgesamt Büroinvestments auf Rang 1 In der Halbjahresbetrachtung bestätigten Bürobjekte ihre Position als umsatzstärkster Sektor. Ihr Transaktionsvolumen erreichte 6,15 Mrd. und sorgte so für 36% des gesamten Halbjahresergebnisses. Die Käufe von Handelsimmobilien summierten sich auf 5,8 Mrd. bzw. 3%. Größter Deal im ersten Halbjahr war bei den Büroinvestments das bereits erwähnte Portfolio mit hessischen Bürogebäuden für rund 1 Mrd., bei den Handelsinvestments der Kauf von 5% am Centro Oberhausen. Beide Transaktionen erfolgten bereits in Q1. Unangefochtener Aufsteiger bei den Investoren war im ersten Halbjahr 214 das Segment Hallen- und Logistikflächen. Hier wurden 1,73 Mrd. neu investiert und damit so viel wie bisher in noch keinem Halbjahr der vorangegangenen sieben Jahre. Größte Transaktion war der Verkauf eines europäischen Logistikportfolios durch den von Tristan gemanagten Fonds CCPII an den Segro-Fonds SELP, dessen deutscher Bestandteil mit rund 32 Millionen beziffert wurde. Auf Platz zwei folgt der Kauf eines Pakets von sieben deutschen Logistikimmobilien durch ein Joint Venture aus Goodman und dem malaysischen Pensionsfonds EPF für rund 213 Millionen. Sonstige Nutzungsarten wie beispielsweise Entwicklungsgrundstücke, gemischt genutzte Gebäude ohne deutlichen Nutzungsschwerpunkt, Hotels oder Gesundheitsimmobilien generierten ein Transaktionsvolumen von 4 Mrd.. Dabei konnten vor allem Hotels ein außergewöhnlich hohes Interesse auf sich ziehen. Auf sie allein entfielen Käufe im Wert von 1,82 Mrd., nicht zuletzt bedingt durch einige größere Portfoliotransaktionen, deren größter der bereits erwähnte Rückkauf von Accor Hotels in war, gefolgt vom Verkauf von 11 Holiday Inn Express Hotels im ersten Quartal für mehr als 2 Millionen. Abbildung 4 Transaktionsvolumen nach Sektoren, Mrd. EUR Büro Einzelhandel Industrie Sonstige Investment Market Update 3

4 Deutschland 214 Top 5 Märkte mit 42% des Transaktionsvolumens Die Top 5 Märkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München) konnten in Summe im zweiten Quartal 214 ein gleich hohes Investitionsvolumen auf sich ziehen wie im ersten Quartal und damit ihre Bedeutung als Standort erster Wahl unterstreichen (Abbildung 5). Dabei ist anzumerken, dass vier der fünf Märkte im zweiten Quartal leicht niedrigere Transaktionsvolumina aufwiesen als im ersten Quartal. Diese Verluste wurden jedoch von einem Anstieg des Transaktionsvolumens in Hamburg mehr als aufgefangen. Der Beitrag der Top 5 zum gesamtdeutschen Volumen stieg von 36% in Q1 auf 51% in. In Summe banden die Top 5 Märkte im ersten Halbjahr Investitionen in Höhe von 7,17 Mrd. - das ist der höchste absolute H1-Wert nach 27. Mehr als die Hälfte dieses Volumens wurde in Büroobjekte investiert. Weitere rund 19% flossen in Handelsobjekte. Bezogen auf die gesamtdeutschen Werte deckten die Top 5 im ersten Halbjahr rund 6% des Büroinvestmentvolumens, aber nur 27% der Investments in Handelsobjekte. Hier zeigt sich erneut, dass Investoren die Risiken eines Investments in außerhalb der Kernregionen liegende Büroobjekte als deutlich größer einschätzen als die Risiken von außerhalb der Kernmärkte liegenden Handelsobjekten. Nicht zuletzt deshalb sind es vor allem einheimische Investoren, die aufgrund ihrer Marktkenntnis in den regionalen Büromärkten tätig sind. Abbildung 5 Top 5 Märkte und sonstige Regionen, Mrd. EUR München dominiert Abbildung 6 zeigt die Quartals- und Jahresvolumina in den einzelnen Märkten seit 211. Der Münchener Markt hat seine Position als umsatzstärkster Investmentmarkt im zweiten Quartal bestätigt (935 Millionen ) und beendete das erste Halbjahr mit einem Transaktionsvolumen von 1,94 Mrd.. Nicht zuletzt die gefestigte Stellung Münchens als attraktive Anlageregion auch für ausländische Investoren trägt zum hohen Volumen bei. Zudem bietet der Markt aufgrund seiner regionalen Ausdehnung und Wirtschaftsdichte eine größere Anlagebasis als andere Märkte. Büroinvestments trugen rund 43% zum Transaktionsvolumen bei, Handelsobjekte rund 2%. Auffallend ist, dass es in München zwar etliche Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich gab, jedoch keine Transaktion die 2 Millionen Schwelle überschritt. Zu den größten Einzeldeals zählen der Verkauf des Karstadt am Münchener Hauptbahnhof, eines Büro- und Geschäftshauses in der Maximilianstraße und der Verkauf der Bürogebäude Icade und An den Brücken. Das Transaktionsvolumen am Hamburger Markt erhöhte sich von 585 Millionen in Q1 auf 1,38 Mrd. bis zum Ende des ersten Halbjahres. Das gute zweite Quartal (795 Millionen ) machte Hamburg zum zweitstärksten Markt im bisherigen Jahresverlauf. Nicht zuletzt fanden in nun auch großvolumige Käufe statt, nachdem die Transaktionen in Q1 nicht über die 6 Millionen -Schwelle hinausgekommen waren. Die größten Deals in und im ersten Halbjahr waren der Verkauf des Sumatrakontors durch TMW Pramerica an Blackstone und der Verkauf des Karstadt Sporthauses an der Mönckebergstraße durch die Signa Holding an die Ärzteversorgung Berlin. Beide Objekte erzielten Preise im dreistelligen Millionenbereich. Abbildung 6 Gewerbliches Transaktionsvolumen Top 5, Mrd. EUR Top 5 Märkte sonstige Märkte Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Q1 Q3 Q4 Investment Market Update 4

5 Deutschland 214 Insgesamt entfiel rund 45% des Transaktionsvolumens auf Bürogebäude und 25% auf Handelsobjekte. Unter anderem wechselten das Deutschlandhaus, der Deutschlandsitz der BAT, das Lurup Center und das Harburg Carrée den Eigentümer. Hallen- und Logistikobjekte sorgten im ersten Halbjahr für knapp 12% des Transaktionsvolumens u.a. durch Käufe von Union Investment und Goodman. Das Vertrauen in den Hamburger Markt ist bei Investoren ungebrochen hoch. Daher werden auch von Core- Investoren zunehmend Revitalisierungsobjekte in der Innenstadt und Objekte in Stadtteillagen geprüft. Am Frankfurter Markt wurde im ersten Halbjahr ein Transaktionsvolumen von 1,38 Mrd. registriert, wobei sich das zweite Quartal als nur unwesentlich schwächer erwies als das erste Quartal. Bestimmend für das Halbjahresergebnis war vor allem der Verkauf des Polizeipräsidiums Frankfurt im Rahmen des Leo I Portfolios für mehr als 3 Millionen im ersten Quartal. Diese Transaktion blieb bis Ende Juni nicht nur der mit Abstand volumenstärkste Deal, sondern auch der einzige im dreistelligen Millionenbereich. Auch der Bereich zwischen 5 und 1 Millionen war im ersten Halbjahr schwach besetzt. Nicht zuletzt ist dies der Grund dafür, dass der Frankfurter Markt trotz lebhafter Aktivitäten fast 3 Millionen unter dem Vergleichswert des Vorjahres blieb. Zu den volumenstärkeren Transaktionen in H1 zählte der Verkauf des Alpha Rotex Bürogebäudes im flughafennahen Gebiet Gateway Gardens an die Zurich Group Investment European Deutschland, der Verkauf eines Bürogebäudes im Westend an Hochtief zur Sanierung und der Verkauf eines von Techem genutzten Bürogebäudes in Eschborn an den Luxemburger Bluerock Fund. Insgesamt steuerten Büroinvestments fast 7% zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Die zweitstärkste Gruppe (13%) bildeten Hotels, die teils als Einzeltransaktionen, teils als Teile von nationalen Paketen den Eigentümer wechselten. Es gibt einige große Objekte am Markt, bei denen sich die vorbereitenden Verkaufsaktivitäten in der Endphase befinden und die im zweiten Halbjahr oder Anfang nächsten Jahres gedreht werden dürften. Unabhängig davon ist lässt sich feststellen, dass Investoren bereit sind, mehr Abstriche bei der Objektqualität zu akzeptieren. Beides wird sich positiv auf die Transaktionszahl und die Transaktionshöhe auswirken. Am Berliner Markt wechselten im ersten Halbjahr 214 Gewerbeimmobilien und Grundstücke für rund 1,28 Mrd. den Eigentümer. Der Vergleichswert des Vorjahres wurde um rund 18% verfehlt. Grund dafür ist nicht zuletzt, dass die Kluft zwischen dem, was in erster Linie nachgefragt wird und dem, was angeboten wird, stark auseinandergedriftet ist. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die gewünschte Lage und Risikoklasse als auch das gewünschte Investitionsvolumen. Zwar ist die Bereitschaft der Investoren gestiegen, Abstriche von ihren ursprünglichen Vorgaben zu machen, doch hat sich dies noch nicht in gleichem Maße im Transaktionsvolumen niedergeschlagen, denn Finanzierungszusagen für Value Add und opportunistische Objekte, aber auch für spekulative Projektvorhaben sind nach wie vor nur schwer zu erhalten. Andererseits kann Berlin davon profitieren, dass die Teilmärkte außerhalb der traditionellen City Mediaspree, Nordbahnhof, Bereich des Hauptbahnhofs zunehmend als etablierte Büromärkte anerkannt werden und damit angebotserhöhend wirken. Auch dürften einige interessante größere Projektentwicklungen und Bestandsobjekte demnächst in die Verkaufsphase kommen. Der volumenstärkste Deal war der Verkauf von Teilen des Hackeschen Quartiers in Berlin Mitte im ersten Quartal an Deka. Im zweiten Quartal zählten zu den größeren Transaktionen der Kauf des Mosse Zentrum durch Real I.S. und der Verkauf des Atrium Charlottenburg an ein Multi- Family Office aus der Golfregion. Büros sorgten am Berliner Markt für knapp 5% des Transaktionsvolumens und Einzelhandelsobjekte für knapp ein Viertel. In Industrie- /Logistikimmobilien wurden rund 8 Millionen investiert. Der Düsseldorfer Markt schloss das erste Halbjahr mit einem Transaktionsvolumen von 1,22 Mrd. und konnte somit den Wert des Vorjahreszeitraumes um 16% steigern. Gleichwohl schwächte sich der Schwung des ersten Quartals (64 Millionen ) im zweiten Quartal (58 Millionen ) ab. Die Höhe des Transaktionsvolumens beruht weit stärker als in den anderen Wirtschaftsagglomerationen auf einigen wenigen sehr großvolumigen Käufen. Im ersten Quartal wechselten die Flächen der ehemaligen WestLB für rund 35 Millionen den Eigentümer, im zweiten Quartal kaufte die Allianz Real Estate die Kö-Galerie für rund 3 Millionen und ebenso im zweiten Quartal trennte sich die Metro Gruppe von Teilen ihres Metro Campus für knapp 2 Millionen. Insgesamt trugen Büroinvestments 64% zum Transaktionsvolumen bei und Handelsobjekte 25%. Die Nachfrage konzentriert sich nach wie vor auf Core, Core+ und Value Add im CBD und in den etablierten Bürolagen Medienhafen, Kennedydamm oder Airportcity. Der anhaltende Engpass an geeigneten Büroinvestments könnte jedoch in den nächsten Monaten Kapital in Richtung Wohnen umlenken, denn gerade im innerstädtischen Bereich stehen einige Projektentwicklungen vor der Fertigstellung. Investment Market Update 5

6 Deutschland 214 Transaktionen Tabelle 1 Ausgewählte Transaktionen 214 Gebäude/Adresse Käufer Verkäufer Preisklasse* (Mio. EUR) Hotelportfolio mit 67 Objekten (Teil eines europäischen Pakets mit insgesamt 87 Objekten) Accor Hotelgruppe 2 Fonds von Moor Park 3-5 Kö-Galerie mit Kö-Höfen, Düsseldorf Allianz Real Estate JV Blackstone Fonds/ECE 3-5 Teil der Metro-Zentrale, Düsseldorf IVG Institutional Funds Metro Property % an 61 Supermärkten, national JV Pramerica Real Estate Investors/Third Swedish National Pension Fund Taurus Investment Holdings Real SB-Warenhäuser, Metro Gruppe Delek Global Real Estate Aldi-Märkte plus 2 Logistikzentren, national GIG Grundbesitz Blackrock 1-3 Sumatrakontor, Hamburg Blackstone TMW Pramerica 1-3 *teils Marktschätzungen Investment Market Update 6

7 Deutschland 214 Renditen Vereinzelte, teils gegenläufige Bewegungen im zweiten Quartal Die hohe Nachfrage nach Bürospitzenobjekten hatte sowohl im vierten Quartal 213 als auch im ersten Quartal 214 ihren Niederschlag in sinkenden Anfangsrenditen gefunden. Im zweiten Quartal 214 konnte dagegen kaum noch eine Bewegung registriert werden. Dies kann als Indiz dafür gewertet werden, dass eine kritische Schwelle erreicht zu sein scheint. Lediglich in Berlin gab es eine leichte Anpassung der Spitzenrendite von 4,55 auf 4,5% für Spitzenbüros. Damit hat Berlin mit München gleichgezogen und Hamburg ist mit einer Spitzenrendite von 4,55% nur unwesentlich preiswerter. Die höchste Anfangsrendite für Spitzenbüros weist Düsseldorf mit 5% auf. Angesichts des anhaltenden Nachfragedrucks halten wir es durchaus für möglich, dass sich Spitzenobjekte in Düsseldorf bis zum Jahresende verteuern und die Düsseldorfer Anfangsrendite näher an den Wert der anderen bedeutenden Märkte heranrückt. Im Einzelhandelssektor hatten die in den letzten Quartalen stattgefundenen Kaufpreiserhöhungen offenbar ein Niveau erreicht, das von Investoren im Verlauf des zweiten Quartals 214 nicht mehr akzeptiert wurde. Als Reaktion darauf stiegen die Anfangsrenditen für Spitzenobjekte in Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg von 4,45% auf nun 4,55% und damit zurück auf das Niveau vom Frühjahr 213. Die Renditen für hochklassige Logistikobjekte blieben in den letzten drei Monaten unverändert. Tabelle 2 zeigt die Renditespannen für die verschiedenen Sektoren und Qualitäten. Abbildung 7 zeigt, wie sich die Mittelwerte aus den jeweiligen Spitzenrenditen in den Top 5 Märkten in den letzten 1 Jahren entwickelt haben. Abbildung 7 Bruttoanfangsrenditen* für Prime Objekte 9% 7% 5% 3% 25 *Mittelwert der Prime Yields in den Top 5 Märkten Büro Shopping Center Einzelhandel/Geschäftshaus Logistik Ausblick Niedrige Zinsen halten das Interesse an Immobilien als Anlageprodukt auf einem überdurchschnittlich hohen Niveau. Positive Konjunkturaussichten, ein stabiler Arbeitsmarkt und ein verlässliches politisches Umfeld bieten gute Rahmenbedingungen dafür, dass deutsche Immobilien weiterhin stark im Fokus des Anlegerinteresses stehen werden. Die Konzentration der Wettbewerber auf einen vergleichsweise engen Marktbereich Core, große Wirtschaftsagglomerationen hat das Angebot schrittweise dezimiert und die Kaufpreise erhöht. Dies zwingt die Investoren in immer stärkerem Maße, ihre Investitionsstrategie an die veränderten Gegebenheiten anzupassen und nach Alternativen zu suchen, sei es im Hinblick auf die Qualität von Objekten, sei es im Hinblick auf regionale Alternativen. Gleichzeitig haben die gestiegenen Preise und die guten Konjunkturprognosen aber auch Bestandshalter dazu animiert, über einen ursprünglich nicht geplanten Verkauf nachzudenken oder über Sanierungsmaßnahmen, um den Wert der Objekte zu steigern. Developer und Value Add Investoren treten vermehrt auf, doch benötigen sie hohe Eigenkapitalanteile, um Finanzierungen zu erhalten. Teilweise werden diese in Core-Lagen aber bereits durch Forward Deals gesichert. Weitere Kaufpreissteigerungen sehen wir bei Büroobjekten im Spitzenbereich vor allem in Düsseldorf. Breiter gestreut dürften Kaufpreissteigerungen im Bereich der Objekte außerhalb des Topbereichs zu registrieren sein. Auf Basis der Nachfrage- und Angebotssituation halten wir für das Gesamtjahr 214 ein Transaktionsvolumen von 35 bis 38 Mrd. für erreichbar. Abbildung 8 zeigt die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage für verschiedene Büroklassen. Abbildung 8 Angebotslücke bei Büroobjekten Top Objekt, Top Lage 1= Angebot/Nachfrage sehr gering; 5 = Angebot/Nachfrage sehr hoch mit Entwicklungspotenzial, CBD Angebot mit Leerstand, CBD modern, etablierte Bürolage Nachfrage modern, Streulage Investment Market Update 7

8 Deutschland 214 Renditespannen Tabelle 2 Renditespannen für gewerbliche Immobilien Anfang 214 Bruttoanfangsrenditen (%) Objekttyp Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg München Büroobjekt: Spitzenobjekt in der bevorzugten Lage 4,5-5,7 5, - 5,55 4,75-5,15 4,55-5,55 4,5-5,4 Büroobjekt: modernes Objekt im CBD 5,5-6,45 5,55-6,25 5,15-5,7 5, - 5,55 5,3-5,95 Büroobjekt: modernes Objekt in dezentraler Lage 6,65-8,15 6,65-8, 6,25-6,9 6,25-7,15 6,5-8, Geschäftshaus/Einzelhandelsobjekt in bevorzugter innerstädtischer Einkaufslage Shopping Center in etablierter Einkaufslage in der Innenstadt (min. 1. m² Mietfläche) Supermarkt im Marktgebiet (Neubau, Laufzeit Mietvertrag mind. 1 Jahre) Discounter im Marktgebiet (Neubau, Laufzeit Mietvertrag mind. 1 Jahre) Fachmarktzentrum im Marktgebiet (modernes Objekt, Laufzeit Mietvertrag der Ankermieter mind. 1 Jahre) Logistik-/Industrieobjekt (modern, ab 1. m² Hallenfläche) 4,55-5,9 4,55-5,9 4,55-5,9 4,55-5,9 4,15-5,55 5,25-6,65 5,25-6,25 5,25-6,25 5,25-6,25 5,15-5,9 6,9-7,7 6,9-7,7 6,9-7,7 6,9-7,7 6,9-7,7 7,7-8,4 7,7-8,4 7,7-8,4 7,7-8,4 7,7-8,4 6,9-7,7 6,9-7,7 6,9-7,7 6,9-7,7 6,9-7,25 7,5-8, 7,25-7,7 7, - 7,25 7, - 7,55 6,9-7,55 Basis: Voll vermietete Objekte, gute Mieter; Rendite, die realistisch unter den aktuellen Marktbedingungen zu erzielen ist Investment Market Update 8

9 Deutschland 214 Kennzahlen Tabelle 3 Gewerbliches Transaktionsvolumen, Mio. EUR H1 212 H1 213 H1 214 H1 214 zu H1 213 (%) Durchschnitt H H1 214 zu Durchschnitt H (%) Insgesamt % % Einzelobjekttransaktionen % % Portfoliotransaktionen % % nach Sektoren Büro % % Einzelhandel % % Industrie und Logistik % % Sonstige % % nach Märkten Außerhalb der Top 5 Märkte % % In den Top 5 Märkten % % Davon in: Berlin % % Düsseldorf % % Frankfurt % % Hamburg % % München % % Definitionen Berichtsgegenstand: Aufnahme in die Statistik: Transaktionsvolumen: Rendite: Erfasst werden die Käufe von Immobilien mit gewerblicher Nutzung einschließlich der Käufe von Grundstücken, auf denen ein Objekt für die gewerbliche Nutzung entstehen wird. Die Zuordnung zu den Sektoren erfolgt nach der Schwerpunktnutzung. Mischobjekte werden dem Bereich Sonstiges zugeordnet. Ausschlaggebend für die zeitliche Zuordnung einer Transaktion ist der Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung. Informationen über Transaktionen sind häufig erst zeitverzögert verfügbar, dies bedingt ggf. Revisionen der ausgewiesenen Transaktionsvolumina. Summe aller für die registrierten Käufe vereinbarten Kaufpreise. Angegeben ist die erzielbare Anfangsrendite für Spitzenobjekte. Sie basiert auf der Jahresmieteinnahme und dem Nettokaufpreis. Investment Market Update 9

10 Deutschland 214 Weitere DTZ Research Reports Weitere Researchberichte stehen unter zum Download bereit: Occupier Perspective Updates zu Vermietungsmärkten aus Nutzersicht mit Kommentaren, Analysen, Grafiken und Zahlen. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective User Guide to The Americas Occupier Perspective User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective User Guide to EMEA Occupier Perspective Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey Sweden- Computer Games Developers November 213 Property Times Updates zu Vermietungsmärkten aus Eigentümersicht; mit Kommentaren, Grafiken, Zahlen und Prognosen. Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Baltikum, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brüssel, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europa, Frankfurt, Genua, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxemburg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Mailand, Mumbai, North China, Paris, Polen, Prag, Pune, Rom, San Francisco, Seoul, Singapur, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warschau, Washington. Investment Market Update Updates zu den Investmentmärkten; mit Kommentaren, Transaktionen, Grafiken, Zahlen und Prognosen. Abgedeckt werden Asien/Pazifik, Australien, Belgien, Tschechische Republik, Europa, Frankreich, Deutschland, Italien, Japan, Festland China, Südostasien, Spanien, Schweden und UK. Money into Property Seit mehr als 35 Jahren untersucht DTZs Flagship Report das in Immobilien investierte Geldvolumen, die weltweiten Kapitalströme in Immobilien und die Struktur und Entwicklung des globalen Investmentmarktes. Verfügbar als globaler Report, für den asiatisch pazifischen Raum, Europa, Nordamerika und UK. Foresight Vierteljährliche Kommentare, Analysen und Einblicke in unsere hauseigenen Marktprognosen einschließlich des DTZ Fair Value Index. Verfügbar auf globaler Basis, Asien/Pazifik, Europa, UK und China. Zudem veröffentlichen wir einen Jahresausblick. Insight Reports zu ausgesuchten Themen mit Immobilienmarktrelevanz, die sich durch hohe Aktualität, neuartige Methoden und weiterführende Thesen auszeichnen. Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 214 Insight European Transaction Based Index Q1 214 Net Debt Funding Gap - May 214 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 214 Deflation and Commercial Property - March 214 Tokyo Retail Market 214 Great Wall of Money March 214 German Open Ended Funds March 214 China Investment Market Sentiment Survey - January 214 China The Technology Sector - January 214 Czech Republic Green buildings - December 213 UK secondary market pricing - October 213 Quantitative Easing - UK Regions September 213 DTZ Research Data Services Detailliertes Datenmaterial kann individuell erworben werden. Informationen dazu erteilt: graham.bruty@dtz.com. Property Market Indicators Zeitreihen zum Büro-, Einzelhandels- und Industriemarkt in Asien/Pazifik und Europa. Real Estate Forecasts, inklusive DTZ Fair Value IndexTM Rollierende Fünf-Jahres-Prognosen zu den Büro-, Einzelhandels- und Industriemärkten in Asien/Pazifik, Europa und den USA. Investment Transaction Database Aggregierte Daten zu den Investmentaktivitäten in Asien/Pazifik und Europa. Money into Property Seit 35 Jahren die Flagship Analyse von DTZ, die Daten liefert zu den Kapitalmarktströmen, der Größe des Kapitalmarktes und Struktur, zu den Eigentümern, den Trends und zu den Ergebnissen der jährlichen Investoren- und Bankenbefragungen. Investment Market Update 1

11 DTZ Research DTZ Research Kontakte Global Head of Research Global Head of Forecasting Hans Vrensen Fergus Hicks Telefon: +44 () Telefon: +44 () Head of Strategy Research Nigel Almond Telefon: +44 () Head of CEMEA Research Magali Marton Telefon: magali.marton@dtz.com Head of Research Germany Ursula-Beate Neißer Telefon: +49 () ursula-beate.neisser@dtz.com DTZ Business Kontakte Chief Executive, EMEA John Forrester Telefon: +44 () john.forrester@dtz.com Country Head Germany Yvo Postleb Telefon: +49 () yvo.postleb@dtz.com Head of Investment Germany Jan Stadelmann Telefon: +49 () jan.stadelmann@dtz.com International Investment Germany Javier Gomez Telefon: +49 () javier.gomez@dtz.com Head of Retail Investment Germany Jörg Neunzig Telefon: +49 () joerg.neunzig@dtz.com Industrial & Logistics Services Germany Stephan Hägele Telefon: +49 () stephan.haegele@dtz.com Head of Office & Retail Investment Berlin Thomas Hermann Telefon: +49 () thomas.hermann@dtz.com Head of Office Investment Düsseldorf Ralf Kühnert Telefon: +49 () ralf.kuehnert@dtz.com Head of Office Investment Frankfurt Jan Stadelmann Telefon: +49 () jan.stadelmann@dtz.com Head of Office & Retail Investment Hamburg Oliver Herrmann Telefon: +49 () oliver.herrmann@dtz.com DISCLAIMER Immobilientransaktionen sollten nur in Verbindung mit spezifischer, qualifizierter und professioneller Beratung eingesetzt werden und sich nicht alleine auf diesen Report stützen. Der Bericht stützt sich auf Fakten und Informationen, die wir aufs Sorgfältigste geprüft haben. Gleichwohl übernimmt DTZ keinerlei Haftung für jeglichen Schaden oder Verlust, der Folge einer eventuellen Ungenauigkeit oder Unvollständigkeit im Bericht ist. Die Daten und Informationen dieses Berichts dürfen ohne vorherige Erlaubnis von DTZ weder in Teilen, noch als Ganzes, veröffentlicht, reproduziert oder zitiert werden. Bei jeglicher Wiedergabe ist DTZ als Quelle anzugeben. DTZ Juli Investment Market Update 11