Wichtig: Bitte lesen Sie die Hinweise zu möglichen Interessenkonflikten und die rechtlichen Hinweise am Ende dieses Produkts

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1 Fair Value REIT-AG Votum: Unternehmensdaten alt: - vom - Branche Finanzdienstleister/REIT Kursziel (in Euro) 7,50 Segment Prime Standard Kurs (Xetra) (in Euro) 4,50 ISIN DE000A0MW :30 Uhr Reuters FVIG.DE Kurspotenzial 67% Bloomberg FVI Highlights Kaufen! Die Q3-Zahlen haben unsere Erwartungen getroffen. Mit 4,3 (4,2) Mio. Euro ist in den ersten neun Monaten 2012 etwa 80% unserer Jahresschätzung zum FFO-Ergebnis (EPRA) von 5,4 Mio. Euro erreicht worden.! Mit +11% in den letzten drei Monaten hat sich die Fair Value REIT-Aktie sehr gut entwickelt (Outperformance zu relevanten Nebenwerteindizes sowie zu anderen deutschen REIT- Gesellschaften). Dennoch bleibt die Fair Value REIT-Aktie mit einem Bewertungsabschlag von 41% zu unserem fairen Wert bzw. 48% zum ausgewiesenen (bilanziellen) NAV weiterhin günstig bewertet.! Nach Vorlage der Q3-Zahlen bestätigen wir unser Kaufen- Votum für die Fair Value REIT-Aktie. Unser Kursziel liegt unverändert bei 7,50 Euro (NAV-Bewertung).! 2013 wird sich die Gewinndynamik durch ein verbessertes Zinsergebnis erhöhen (positive Zinseffekte von bis zu bp bei Prolongationen erwartet; über 50% der Kredite bei assoziierten Unternehmen werden prolongiert) e 2013e Mietertrag 12,4 10,5 12,1 10,8 11,1 11,2 Wachstum Mietertrag 186,5% -15,6% 15,5% -10,5% 2,7% 0,9% Betriebsergebnis -1,8-0,7 2,9 6,7 5,3 6,1 Operative Marge -14,2% -7,0% 23,7% 62,4% 47,3% 54,5% Jahresüberschuss -13,3-2,9 2,2 4,6 4,9 5,9 Nettomarge -107,3% -27,8% 18,5% 42,5% 44,1% 53,1% Gewinn je Aktie -1,41-0,31 0,24 0,49 0,53 0,64 Quelle: Bloomberg Dividende je Aktie 0,00 0,00 0,10 0,08 0,10 0,12 FFO-Ergebnis 5,7 6,1 5,7 5,5 5,3 6,6 NFV/EBITDA n/a n/a 30,3 12,3 14,4 11,8 Kontakt Net Gearing 1,0 1,4 1,2 1,1 0,9 0,8 Zinsdeckung (EBIT) n/a n/a 0,6 1,5 1,1 1,4 Free Cashflow (FCF) 17,9-3,6-2,8 2,8-0,7 1,9 FCF je Aktie 1,91-0,38-0,30 0,30-0,07 0,21 Bilanz. NAV je Aktie 8,16 7,78 8,00 8,31 8,75 9,29 Abschlag auf NAV 31,0% 50,0% 46,9% 46,3% 48,6% 51,6% KGV neg. neg. 17,7 9,1 8,6 7,1 KBV 0,7 0,5 0,5 0,5 0,5 0,5 Dividendenrendite 0,0% 0,0% 2,4% 1,8% 2,2% 2,7% Zahlen in Mio. Euro außer EpS, DpS, FCF und NAV je Aktie (in Euro), hist. KGVs auf Jahresdurchschnittskursen Quelle:, Fair Value REIT-AG Aktiendaten Aktienanzahl (in Mio. Stück) 9,4 Streubesitz 38,4% Marktkapitalisierung (in Mio. Euro) 42,3 Tagesumsatz (Stück) W Hoch ,05 Euro 52W Tief ,35 Euro Termine Zahlen Q Bilanzpressekonferenz Performance Absolut Relativ ggü. DAX 1 Monat -9,1% -8,2% 3 Monate 11,1% 7,7% 6 Monate 5,9% -2,8% 12 Monate 7,1% -9,4% Index-Gewichtung Prime Fin. Services 0,11% GmbH Friedrich-Ebert-Anlage Frankfurt am Main Telefon: +49 (69) Telefax: +49 (69) Internet: Ersteller: M. Engelmayer (Analyst) mengelmayer@irffm.de Datum: Nov 2007 Nov 2008 Nov 2009 Nov 2010 Nov 2011 Nov Bitte lesen Sie den Hinweis zur Erstellung dieses Dokuments, die Hinweise zu möglichen Interessenkonflikten, die Pflichtangaben zu 34b Wertpapierhandelsgesetz und die rechtlichen Hinweise am Ende dieses Dokuments. Diese Finanzanalyse im Sinne des 34b WpHG ist nur zur Verteilung an professionelle Kunden und geeignete Gegenparteien gemäß 31a WpHG bestimmt. Seite November 2012

2 INVESTMENT RESEARCH FAIR VALUE REIT-AG Highlights (cont d) Unternehmensprognose bestätigt Bilanzqualität verbessert DpS 2012e unverändert bei 0,10 Euro! Eine (nochmalige) Anhebung der Unternehmensprognose zum FFO-Ergebnis (5,2 Mio. Euro) blieb aus, da im Schlussquartal auf Grund von neuen Mietvertragsabschlüssen mit im Vergleich zu den Vorquartalen höheren immobilienbezogenen Aufwendungen zu rechnen ist (unsere Prognose Q4 2012e: 1,4 Mio. Euro vs. durchschnittlich 1,2 Mio. Euro in den Vorquartalen).! Im Immobilienportfolio wurden weitere Fortschritte erzielt: Vermietungsquote: 95,1% (Ende Q2 2012: 95,0%; Ende Q4 2011: 93,8%). Mit einer REITG-Eigenkapitalquote von 52,8% (+180 bp ytd) sowie einer LTV-Quote von geschätzt 56% (Ende 2011: 59%) hat sich die Bilanzqualität nochmals verbessert. Wir halten das Chance-Risiko-Profil der Gesellschaft für sehr attraktiv (solide Mieterstruktur (Sparkassen-Portfolio); langfristig gesicherte Mietverträge: durchschnittliche Restlaufzeit: 5,5 Jahre; hoher Vermietungsstand).! Unsicherheit besteht noch bei der Dividendenprognose. Um die für 2012 anvisierten 0,10 Euro je Aktie auszuschütten, bedarf es im laufenden Jahr eines (handelsrechtlichen) Ergebnisses von rund 1 Mio. Euro. Die Erzielung dieses Ergebnisses soll über Kosteneinsparungen, Immobilienveräußerungen und Ausschüttungen aus Beteiligungsgesellschaften erfolgen. Wir halten das Dividendenziel angesichts des werthaltigen Immobilienportfolios sowie des günstigen Marktumfelds für Immobilientransaktionen weiterhin für erreichbar. Seite November 2012

3 Bewertung Fairer Wert von 7,67 Euro je Aktie (inkl. NAV-Discount) Zur Bewertung der Fair Value REIT-Aktie haben wir die für Immobilienunternehmen übliche NAV-Berechnung herangezogen. Die Unternehmensbewertung basiert dabei auf den gemittelten NAV der Geschäftsjahre 2012 und Daraus resultiert ein gemittelter NAV je Aktie von 9,02 (bislang: 8,99) Euro. Zum lag der bilanzielle NAV bei 8,61 ( : 8,31) Euro je Aktie bzw. der um die Marktwerte derivativer Finanzinstrumente bereinigte EPRA-NAV bei 9,61 ( : 9,27) Euro je Aktie. Unter Berücksichtigung eines NAV-Discounts von 15% ergibt sich ein fairer Wert von 7,67 (bislang: 7,64) Euro je Aktie. Wir bestätigen daher unser bisheriges Kursziel für die Fair Value REIT-Aktie von 7,50 Euro. NAV-Analyse e 2013e Marktwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien "At equity" bewertete Beteiligungen Saldo aus sonstigen Aktiva und Passiva Finanzverbindlichkeiten Liquide Mittel Anteile von Minderheitsgesellschaftern NAV Anzahl Aktien (Tsd. Stück) NAV je Aktie 8,00 8,31 8,75 9,29 NAV je Aktie (gemittelt) Unterstellter NAV-Discount Fairer Wert je Aktie 9,02 15% 7,67 Zahlen in Tsd. Euro außer NAV je Aktie (in Euro) Seite November 2012

4 INVESTMENT RESEARCH FAIR VALUE REIT-AG Unternehmensprofil Fokus auf Büro- und Einzelhandelsimmobilien Die in München ansässige Fair Value REIT-AG ist ein Real Estate Investment Trust (REIT), der sich auf den Erwerb, die Vermietung, Bestandshaltung und Veräußerung von Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Schwerpunkt der Investitionen sind Büro- und Einzelhandelsimmobilien an ausgewählten deutschen Regionalstandorten. Fair Value REIT verfolgt hierbei eine Zwei-Säulen-Strategie. Zum einen beteiligt sich das Unternehmen an ausgewählten geschlossenen Immobilienfonds, zum anderen investiert Fair Value REIT direkt am deutschen Immobilienmarkt. Zum belief sich der Marktwert des Gesamtportfolios (inkl. assoziierter Unternehmen: 69 Immobilien mit einer vermietbaren Fläche von über qm) auf 485 Mio. Euro. Der anteilige Marktwert von Fair Value REIT an dem Gesamtportfolio (direkt gehaltene Immobilien sowie anteilig zuzurechnende Beteiligungsimmobilien) bezifferte sich hierbei auf 220 Mio. Euro. Der Vermietungsstand belief sich zum auf 95,1% ( : 93,8%) und die annualisierte Vertragsmiete auf 18,3 Mio. Euro. Die Fair Value REIT-AG ist 2007 aus der Umwandlung der IC Grundbesitzgesellschaft mbh & Co. Beteiligungs-KG in die Fair Value Immobilien-Aktiengesellschaft entstanden und seit dem im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet. Fair Value REIT-AG: Kennzahlen REIT-Kriterien Par. REIT-G Kriterium Bezugsgröße Anforde- Fair Value REIT rungen Streubesitz Stimmrechte Mind. 15% 38,4% 12, Abs. 2a Vermögensanforderungen Unbew. Vermögen/Aktiva Mind. 75% 95,7% 12, Abs. 3a Ertragsanfoderungen Umsatzerlöse aus unbew. Mind. 75% 100,0% Vermögen 13 Mindestausschüttung an Bilanzgewinn nach HGB Mind. 90% 97,6% die Aktionäre 14 Ausschluss des Imobilien- Veräußerungserlöse/5-Jahres- Max. 50% 19,1% handels schnitt unbew. Vermögen 15 Mindesteigenkapital Bilanzielles Konzern-EK inkl. Min- Min. 45% 52,8% derheiten/unbew. Vermögen Þ Steuertransparent: Keine Einkommensbesteuerung auf REIT-Ebene (GewSt, KSt), sondern nur auf Aktionärsebene Þ REIT-Portfolio kann inländische und ausländische Immobilien umfassen (Ausnahme: Wohnimmobilien, die vor dem errichtet wurden) Quelle: Fair Value REIT-AG Seite November 2012

5 Gewinn- und Verlustrechnung Einheit : Tsd. Euro Geschäftsjahresende : e 2013e Rechnungslegungsstandard : IFRS Mieterträge Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten Immobilienbezogene betriebliche Aufwendungen Nettovermietungsergebnis Allgemeine Verwaltungskosten Saldo sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen Ergebnis aus Verkauf von Finanzimmobilien Bewertungsergebnis Betriebsergebnis Beteiligungsergebnis Finanzergebnis Ergebnis vor Steuern Ertragsteuern Ergebnis vor Minderheitsanteilen Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern Konzernüberschuss Anzahl Aktien (in Tsd. Stück) Ergebnis je Aktie (in Euro) -1,41-0,31 0,24 0,49 0,53 0,64 Dividende je Aktie (in Euro) 0,00 0,00 0,10 0,08 0,10 0,12 Gewinn- und Verlustrechnung (Positionen in % vom Mietertrag) Einheit : in % Geschäftsjahresende : e 2013e Rechnungslegungsstandard : IFRS Mieterträge 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten 10,5% 14,4% 19,6% 23,6% 22,5% 22,3% Immobilienbezogene betriebliche Aufwendungen 23,5% 32,9% 40,6% 42,6% 44,1% 44,6% Nettovermietungsergebnis 87,0% 81,5% 78,9% 81,0% 78,4% 77,7% Allgemeine Verwaltungskosten 30,6% 25,0% 18,6% 21,4% 21,6% 22,3% Saldo sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen -2,8% -0,8% -0,6% -0,3% -0,9% -0,9% Ergebnis aus Verkauf von Finanzimmobilien 10,9% -1,8% -0,9% 0,2% 0,0% 0,0% Bewertungsergebnis -78,6% -60,9% -35,1% 2,9% -8,6% 0,0% Betriebsergebnis -14,2% -7,0% 23,7% 62,4% 47,3% 54,5% Beteiligungsergebnis -57,1% 13,4% 32,1% 30,1% 48,6% 49,1% Finanzergebnis -39,6% -43,3% -39,4% -41,8% -43,2% -40,2% Ergebnis vor Steuern -110,8% -36,8% 16,3% 50,7% 52,7% 63,4% Ertragsteuern 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Ergebnis vor Minderheitsanteilen -110,8% -36,8% 16,4% 50,7% 52,7% 63,4% Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern 3,5% 9,0% 2,1% -8,2% -8,6% -10,3% Konzernüberschuss -107,3% -27,8% 18,5% 42,5% 44,1% 53,1% Seite November 2012

6 INVESTMENT RESEARCH FAIR VALUE REIT-AG Bilanz Einheit : Tsd. Euro Geschäftsjahresende : e 2013e Rechnungslegungsstandard : IFRS Immaterielle Vermögensgegenstände Sachanlagen Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien At equity bewertete Beteiligungen Finanzielle Vermögenswerte Summe langfristige Vermögenswerte Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Forderungen und Vermögenswerte Liquide Mittel Summe kurzfristige Vermögenswerte Summe Aktiva Gezeichnetes Kapital Kapitalrücklage Gewinnrücklage Wertänderungsrücklage Eigene Anteile Summe Eigenkapital Anteile von Minderheitsgesellschaftern Finanzverbindlichkeiten Sonstige Verbindlichkeiten Summe langfristige Verbindlichkeiten Rückstellungen Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten Summe kurzfristige Verbindlichkeiten Summe Passiva Seite November 2012

7 Bilanz (Positionen in % der Bilanzsumme) Einheit : in % Geschäftsjahresende : e 2013e Rechnungslegungsstandard : IFRS Immaterielle Vermögensgegenstände 0,0% 0,0% 0,0% 0,1% 0,1% 0,1% Sachanlagen 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 65,9% 67,5% 65,7% 67,5% 65,3% 64,3% At equity bewertete Beteiligungen 24,4% 23,3% 24,8% 26,5% 28,3% 30,0% Finanzielle Vermögenswerte 1,2% 0,2% 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% Summe langfristige Vermögenswerte 91,6% 91,0% 90,6% 94,1% 93,7% 94,3% Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte 0,0% 4,0% 1,3% 0,6% 0,8% 0,0% Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 0,8% 0,6% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 0,6% 0,3% 1,4% 0,6% 0,7% 0,7% Liquide Mittel 7,1% 4,1% 6,1% 4,0% 4,2% 4,3% Summe kurzfristige Vermögenswerte 8,4% 9,0% 9,4% 5,9% 6,3% 5,7% Summe Aktiva 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Gezeichnetes Kapital 23,7% 23,1% 24,0% 24,6% 24,8% 24,4% Kapitalrücklage 23,3% 22,7% 23,6% 24,1% 24,4% 24,0% Gewinnrücklage -6,0% -7,2% -6,4% -4,6% -2,5% 0,2% Wertänderungsrücklage -2,3% -2,7% -2,9% -3,4% -3,4% -3,4% Eigene Anteile 0,0% -0,1% -0,2% -0,2% -0,2% -0,2% Summe Eigenkapital 38,7% 35,7% 38,0% 40,5% 43,1% 45,0% Anteile von Minderheitsgesellschaftern 8,3% 7,5% 7,4% 7,7% 8,3% 8,8% Finanzverbindlichkeiten 39,5% 51,0% 44,7% 27,6% 34,6% 32,3% Sonstige Verbindlichkeiten 2,3% 2,6% 2,7% 3,1% 3,3% 3,3% Summe langfristige Verbindlichkeiten 50,1% 61,1% 54,7% 38,4% 46,1% 44,4% Rückstellungen 0,2% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% Finanzverbindlichkeiten 8,0% 2,1% 5,9% 20,0% 9,8% 9,4% Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 0,7% 0,4% 0,6% 0,5% 0,4% 0,5% Sonstige Verbindlichkeiten 2,3% 0,5% 0,6% 0,5% 0,5% 0,5% Summe kurzfristige Verbindlichkeiten 11,1% 3,2% 7,2% 21,1% 10,8% 10,5% Summe Passiva 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% Seite November 2012

8 INVESTMENT RESEARCH FAIR VALUE REIT-AG Kapitalflussrechnung Einheit : Tsd. Euro Geschäftsjahresende : e 2013e Rechnungslegungsstandard : IFRS Konzernüberschuss Ertragsteueraufwand Abschreibungen auf Sachanlagen und immatr. Vermögenswerte Gewinne aus Abgang von Finanzimmobilien Bewertungsergebnis Ergebnis aus at equity bewerteten Beteiligungen Entnahmen aus at equity bewerteten Beteiligungen Ertrag aus der Umstrukturierung einer Finanzverbindlichkeit Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern Ausschüttungen an Minderheitsgesellschafter Ergebnis aus der Bewertung derivativer Finanzinstrumente Mit erhaltener Abstandszahlung zusammenhängende Ausgaben Erhaltene Abstandszahlung Mit erhaltener Anzahlung zusammenhängende Ausgaben Veränderungen von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Veränderungen von sonstigen Forderungen Veränderungen von Rückstellungen Veränderungen von Verb. aus Lieferungen und Leistungen Veränderungen übriger Verbindlichkeiten Mittelabfluss aus betrieblicher Tätigkeit Ausz. für den Kauf von Beteiligungen an assoziierten Unternehmen Einnahmen aus dem Verkauf von Tochterunternehmen Erlöse aus dem Abgang als Finanzinvestition gehaltener Immobilien Inv. in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien / Imm. im Bau Auszahlung für den Erwerb langfristiger Vermögenswerte Inv. in Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit Dividendenausschüttungen Kapitaleinzahlungen Aufnahme von Bankschulden Rückzahlung von Bankschulden Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit Veränderung der liquiden Mittel Liquide Mittel zu Beginn der Periode Liquide Mittel am Ende der Periode Seite November 2012

9 Kennzahlenübersicht inkl. Peer Group Kriterium alstria office REIT Prime Office REIT Hamborner REIT Fair Value REIT Objektanzahl ( ) Objektanzahl ( ) Mitarbeiter (Personen; ) Anteiliger Marktwert zum (Mio. Euro) Anteiliger Marktwert zum (Mio. Euro) Veränderung anteiliger Marktwerte (%) 13,4 0,2 34,1-0,2 Ø-gesicherte Restlaufzeit der Mietverträge (Jahre; ) 7,7 6,8 n/a 6,0 Vermietungsgrad nach Mietertrag (%; ) 91,4 96,1 98,0 93,8 Erlöse aus Vermietung & Verpachtung 2011 (Mio. Euro) 99,8 75,3 32,2 10,8 EBIT 2011 (Mio. Euro) 53,0 58,7 17,1 6,7 Jahresüberschuss 2011 (Mio. Euro) 27,5 17,6 7,9 4,6 REITG-Eigenkapitalquote ( ) 49,5% 41,5% 67,4% 52,8% Funds from Operations (FFO) 2011 (Mio. Euro) 34,7 21,8 16,0 5,5 FFO je Aktie 2011 (Euro) 0,48 0,62 0,47 0,59 FFO Yield ,3% 19,2% 6,7% 13,1% EPRA-NAV zum (Mio. Euro) 818,5 464,4 370,9 89,6 EPRA-NAV je Aktie zum (Euro) 10,37 8,94 8,15 9,61 EPRA-NAV-Discount (%) 12% 64% 14% 53% (Bilanzieller) NAV zum (Mio. Euro) 819,6 398,5 276,3 80,3 NAV je Aktie zum (Euro) 10,38 7,67 6,07 8,61 NAV-Discount (%) 12% 58% -15% 48% Aktuelle Marktkapitalisierung ( ) 719,5 167,8 317,3 42,3 EV/EBIT 2012e 18,6 13,6 24,9 22,5 EV/EBIT 2013e 17,6 17,9 21,3 18,7 KGV 2012e 15,7 11,5 38,1 8,6 KGV 2013e 13,5 49,7 34,9 7,1 Dividendenrendite 2012e 5,3% 6,1% 5,8% 2,2% Dividendenrendite 2013e 5,7% 3,1% 6,5% 2,7% Quelle: ; Unternehmensangaben Seite November 2012

10 INVESTMENT RESEARCH FAIR VALUE REIT-AG Entwicklung der Mieterträge (Mio. Euro) % 10% Immobilienportfolio* 2011 (zum ) 14% 8 0% 44% Einzelhandel Büro 4-10% Sonstiges e 2013e -20% 42% Mieterträge Veränderung ggü. Vorjahr *bezogen auf die Potenzialmiete Rückläufige Mieterträge durch Immobilienveräußerungen sowie Wegfall von "over-rent"-mietverträgen Stabilisierung der Mieterträge bei etwa 11 Mio. Euro Einzelhandels- und Büroimmobilien dominieren Sonstiges: Logistik- und Hotelimmobilien Regionale Schwerpunkte: Schleswig-Holstein (Sparkassen-Portfolio) und NRW Ergebnisentwicklung (Mio. Euro) Eigenkapitalquote - bilanziell und gem. REITG e 2013e e 2013e 57% 51% 45% 39% 33% Betriebsergebnis EPRA-Ergebnis (FFO) Eigenkapital (Mio. Euro) REITG EK-Quote (%) EK-Quote (%) Deutliche (operative) Ergebnisverbesserung; und 2009-Betriebsergebnis durch Bewertung von Immobilien und Zinssicherungsgeschäfte belastet Weitgehend stabiles FFO-Ergebnis seit 2008 (Range: 5,5-6,1 Mio. Euro) Positiver Trend bei Kapitalquoten seit 2009 REITG-Eigenkapitalquote übertrifft mit 53,6% (2012e) deutlich die Mindestvorgabe von 45%; sehr gute Kapitalquote im Branchenvergleich Nettofinanzverschuldung (NFV) NAV und NAV-Discount % % % 40% % e 2013e e 2013e 20% NFV (Mio. Euro) - linke Achse NFV/EBITDA - rechte Achse Bilanzieller NAV je Aktie (Euro) EPRA-NAV je Aktie (Euro) (Bilanzieller) NAV-Discount (%) EPRA-NAV-Discount (%) Rückgang der Nettofinanzverschuldung seit 2009; NFV 2012e: 76 Mio. Euro Verschuldungskennziffer NFV/EBITDA liegt mit 12,3 (2011) auf dem Branchenniveau (zum Vergleich Hamborner REIT: 7,5; alstria office REIT: 16,1) FV-Aktie wird mit hohem Abschlag zum bilanziellen und EPRA-NAV gehandelt Derzeitiger Kursabschlag von 48% zum bilanziellen NAV bzw. 53% zum EPRA-NAV Seite November 2012

11 Rechtliche Hinweise Erläuterung Anlageurteil Aktien - Einzelemittenten - (Gültig ab dem ) Kaufen: Halten: Verkaufen: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Gewinn von mindestens 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten eine Wertentwicklung zwischen 0% und 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Verlust aufweisen. Erläuterung Anlageurteil Aktien - Einzelemittenten - (Gültig bis zum ) Kaufen: Akkumulieren: Reduzieren: Verkaufen: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Gewinn von mindestens 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Gewinn zwischen 0% und 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Verlust zwischen 0% und 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Verlust von mindestens 15% aufweisen. Pflichtangaben nach 34b WpHG und Finanzanalyseverordnung Wesentliche Informationsquellen Wesentliche Informationsquellen für die Erstellung dieses Dokumentes sind Veröffentlichungen in in- und ausländischen Medien wie Informationsdienste (z.b. Reuters, VWD, Bloomberg, DPA-AFX u.a.), Wirtschaftspresse (z.b. Börsenzeitung, Handelsblatt, FAZ, FTD, Wallstreet Journal, Financial Times u.a.), Fachpresse, veröffentlichte Statistiken, Ratingagenturen sowie Veröffentlichungen der analysierten Emittenten. Zusammenfassung der Bewertungsgrundlagen: Aktienanalysen: Zur Unternehmensbewertung werden gängige und anerkannte Bewertungsmethoden (u.a. Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF-Methode), Peer- Group-Analyse) verwandt. In der DCF-Methode wird der Ertragswert der Emittenten berechnet, der die Summe der abgezinsten Unternehmenserfolge, d.h. des Barwertes der zukünftigen Nettoausschüttungen des Emittenten, darstellt. Der Ertragswert wird somit durch die erwarteten künftigen Unternehmenserfolge und durch den angewandten Kapitalisierungszinsfuß bestimmt. In der Peer-Group-Analyse werden an der Börse notierte Emittenten durch den Vergleich von Verhältniskennzahlen (z.b. Kurs-/Gewinn-Verhältnis, Kurs-/Buchwert-Verhältnis, Enterprise Value/Umsatz, Enterprise Value/EBITDA, Enterprise Value/EBIT) bewertet. Die Vergleichbarkeit der Verhältniskennzahlen wird in erster Linie durch die Geschäftstätigkeit und die wirtschaftlichen Aussichten bestimmt. Sensitivität der Bewertungsparameter: Die zur Unternehmensbewertung zugrunde liegenden Zahlen aus der Gewinn- und Verlustrechnung, Kapitalflussrechnung und Bilanz sind datumsbezogene Schätzungen und somit mit Risiken behaftet. Diese können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern. Unabhängig von der verwendeten Bewertungsmethode besteht ein deutliches Risiko, dass das Kursziel nicht innerhalb des erwarteten Zeitrahmens erreicht wird. Zu den Risiken gehören unvorhergesehene Änderungen im Hinblick auf den Wettbewerbsdruck oder bei der Nachfrage nach den Produkten eines Emittenten. Solche Nachfrageschwankungen können sich durch Veränderungen technologischer Art, der gesamtkonjunkturellen Aktivität oder in einigen Fällen durch Änderungen bei gesellschaftlichen Wertevorstellungen ergeben. Veränderungen beim Steuerrecht, beim Wechselkurs und, in bestimmten Branchen, auch bei Regulierungen können sich ebenfalls auf Bewertungen auswirken. Diese Erörterung von Bewertungsmethoden und Risikofaktoren erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Seite November 2012

12 INVESTMENT RESEARCH FAIR VALUE REIT-AG Zeitliche Bedingungen vorgesehener Aktualisierungen: Aktienanalysen: Die GmbH führt eine Liste der Emittenten, für die unternehmensbezogene Finanzanalysen ( Coverliste Aktienanalysen ) veröffentlicht werden. Kriterium für die Aufnahme oder Streichung eines Emittenten ist primär die Zugehörigkeit zu einem Index (DAX, EuroStoxx 50 SM und Stoxx Europe 50 SM ). Zusätzlich werden ausgewählte Emittenten aus dem Mid- und Small-Cap-Segment sowie des US-Marktes berücksichtigt. Hierbei liegt es allein im Ermessen der GmbH, jederzeit die Aufnahme oder Streichung von Emittenten auf der Coverliste vorzunehmen. Für die auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführten Emittenten wird, wenn von der GmbH als sinnvoll betrachtet, ein qualifizierter Kurzkommentar oder eine Studie verfasst. Dies erfolgt im Regelfall nach der Veröffentlichung von Unternehmenszahlen. Ferner werden täglich zu einzelnen auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführten Emittenten unternehmensspezifische Ereignisse wie z.b. Ad-hoc-Meldungen oder wichtige Nachrichten bewertet. Für welche Emittenten solche Veröffentlichungen vorgenommen werden, liegt allein im Ermessen der Independent Research GmbH. Darüber hinaus werden für auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführte Emittenten Fundamentalanalysen erstellt. Für welche Emittenten solche Veröffentlichungen vorgenommen werden, liegt allein im Ermessen der Independent Research GmbH. Zur Einhaltung der Vorschriften des Wertpapierhandelsgesetzes kann es jederzeit vorkommen, dass für einzelne auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführte Emittenten die Veröffentlichung von Finanzanalysen ohne Vorankündigung gesperrt wird. Übersicht der Umvotierungen: Eine Übersicht der Umvotierungen der letzten 12 Monaten befindet sich auf der Homepage von GmbH unter ( Interne organisatorische und regulative Vorkehrungen zur Prävention oder Behandlung von Interessenkonflikten: Mitarbeiter/-innen der GmbH, die mit der Erstellung und/oder Darbietung von Finanzanalysen befasst sind, unterliegen den hausinternen Compliance-Regelungen, die sie als Mitarbeiter/-innen eines Vertraulichkeitsbereiches einstufen. Die hausinternen Compliance- Regelungen entsprechen den Vorschriften der 33 und 33b WpHG. Mögliche Interessenkonflikte - Stand: Mögliche Interessenkonflikte können mit folgenden, in diesem Research-Report genannten Emittenten existieren: Emittent Fair Value REIT-AG Interessenkonflikte 5, 6 Die GmbH und/oder mit ihr verbundene Unternehmen: 1) sind am Grundkapital des Emittenten mit mindestens 1 Prozent beteiligt. 2) waren innerhalb der vorangegangenen zwölf Monate an der Führung eines Konsortiums beteiligt, das Finanzinstrumente des Emittenten im Wege eines öffentlichen Angebots emittierte. 3) betreuen Finanzinstrumente des Emittenten an einem Markt durch das Einstellen von Kauf- oder Verkaufsaufträgen. 4) haben innerhalb der vorangegangenen zwölf Monate mit dem Emittenten - der selbst oder dessen Finanzinstrumente Gegenstand der Finanzanalyse ist - oder dem Berater und/oder der beratenden Bank eine Vereinbarung über Dienstleistungen im Zusammenhang mit Investmentbanking-Geschäften geschlossen oder eine Leistung oder ein Leistungsversprechen aus einer solchen Vereinbarung erhalten. 5) haben diese Finanzanalyse ohne den Bewertungs-/Prognosenteil vor der Veröffentlichung dem Emittenten zugänglich gemacht und danach geändert. 6) haben mit den Emittenten, die selbst oder deren Finanzinstrumente Gegenstand der Finanzanalyse sind, eine Vereinbarung zu der Erstellung der Finanzanalyse getroffen. Seite November 2012

13 Rechtliche Hinweise Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken. Dieses Dokument ist durch die GmbH erstellt und zur Verteilung in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt. Dieses Dokument richtet sich nicht an Personen mit Wohn- und/oder Gesellschaftssitz und/oder Niederlassungen im Ausland, vor allem in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Großbritannien oder Japan. Dieses Dokument darf im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvorschriften verteilt werden. Personen, die in den Besitz dieser Information und Materialien gelangen, haben sich über die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und diese zu befolgen. Dieses Dokument stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebotes zum Erwerb von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten dar. Mit der Erstellung dieser Informationen ist die GmbH insbesondere nicht als Anlageberater oder aufgrund einer Vermögensbetreuungspflicht tätig. Eine Investitionsentscheidung bezüglich irgendwelcher Wertpapiere oder sonstiger Finanzinstrumente sollte auf der Grundlage eines individuellen Beratungsgesprächs und/oder eines Prospekts oder Informationsmemorandums erfolgen. Das Dokument stellt eine unabhängige Bewertung der entsprechenden Emittentin bzw. Wertpapiere durch die GmbH dar. Alle hierin enthaltenen Bewertungen, Stellungnahmen oder Erklärungen sind diejenigen des Verfassers des Dokuments und stimmen nicht notwendigerweise mit denen der Emittentin oder dritter Parteien überein. Die GmbH hat die Informationen, auf die sich das Dokument stützt, aus als zuverlässig erachteten Quellen übernommen, ohne jedoch alle diese Informationen selbst zu verifizieren. Dementsprechend gibt die GmbH keine Gewährleistungen oder Zusicherungen hinsichtlich der Genauigkeit, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen oder Meinungen ab. Die GmbH übernimmt keine Haftung für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Verteilung und/oder Verwendung dieses Dokuments verursacht und/oder mit der Verteilung und/oder Verwendung dieses Dokuments im Zusammenhang stehen. Die Informationen bzw. Meinungen und Aussagen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments. Sie können aufgrund künftiger Entwicklungen überholt sein, ohne dass das Dokument geändert wurde. Frühere Wertentwicklungen, Simulationen oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Die steuerliche Behandlung von Finanzinstrumenten hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Investors ab und kann künftigen Änderungen unterworfen sein, die ggf. auch zurückwirken können. Obgleich die GmbH Hyperlinks zu Internet-Seiten von in dieser Studie erwähnten Unternehmen angeben kann, bedeutet die Einbeziehung eines Links nicht, dass die GmbH sämtliche Daten auf der verlinkten Seite bzw. Daten, auf welche von dieser Seite aus zugegriffen werden kann, bestätigt, empfiehlt oder genehmigt. Die GmbH übernimmt weder eine Haftung für solche Daten noch für irgendwelche Konsequenzen, die aus der Verwendung dieser Daten entstehen. Stand: GmbH Zuständige Aufsichtsbehörde: Friedrich-Ebert-Anlage 36 Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht D Frankfurt am Main Graurheindorfer Str. 108, Bonn und Marie-Curie-Straße 24-28, Frankfurt am Main Seite November 2012

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