AENGEVELT-RESEARCH AWI
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- David Tobias Bayer
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1 AENGEVELT-RESEARCH AWI AENGEVELT-Wohninvestment-Index Textfeld Muster Frühling N XXI
2 WOHNIMMOBILIEN AWI KURZ UND KNAPP - AWI sinkt zum vierten Mal in Folge - Miet und Investmentmarkt bleibt angespannt - Zeit der überdurchschnittlichen Gewinnmitnahmen vorbei - Investment Index in einfachen und guten Lagen gestiegen, in mittleren Lagen gesunken AUS EXPERTENSICHT In den Wachstumsregionen steigen durch Zuwanderung die Einwohner und Haushaltszahlen. Dennoch wird nicht ausreichend gebaut. Die Wohnungsleerstände sind auf ein Rekordtief gesunken und preiswerte Wohnungen in zentralen Lagen sind knapp, die Mieten steigen. Mittlerweile ist Mietwohnungsneubau wirtschaftlich darstellbar, allerdings findet er unzureichend statt. In vielen Städten belegen in den gefragten Lagen zahlungskräftige Haushalte Wohnungen, die ihren qualitativen Ansprüchen nicht unbedingt entsprechen. Das hat gleich zwei wesentliche Nachteile. Zum einen werden aufgrund von Wohnungsknappheit Substandards zu hohen Mietpreisen akzeptiert. Zum anderen wird die qualitative Nachfrage nicht befriedigt und damit Haushalte mit geringen Einkommen von Besserverdienenden aus ihren qualitativ geringeren, bislang aber preiswerten Wohnungen verdrängt. Faktisch konkurrieren zwei Haushalte mit unterschiedlicher Zahlungsfähigkeit um eine Wohnung (z. T. mit Substandard). Dies könnte sich ändern, z. B. wenn es haushaltsbedingt (familienorientiert) zu Abwanderung bzw. Fortzügen aus den Quartieren kommt. Dann werden Wohnungen mit Substandard als erstes vom Leerstand betroffen sein. Investoren sollten deshalb ihre Bestände auf Zukunftsfähigkeit prüfen und u. U. die aktuelle Nachfragesituation bzw. das hohe Preisniveau nutzen und den Verkauf der einen oder anderen Bestandsimmobilie verstärkt in Betracht ziehen. AWI Angesichts der intensiveren Wahrnehmung und wachsenden Bedeutung der Immobilienwirtschaft nehmen die Anstrengungen, ihre Entwicklung sowohl insgesamt als auch in Einzelsegmenten zu analysieren und darauf basierend Prognosen zu erstellen, kontinuierlich zu. In diesem Prozess entstand der AENGEVELT Wohninvestment Index (AWI) 1. Er hilft, zukünftige Nachfrage und Kaufpreisentwicklungen in der Wohnimmobilienwirtschaft besser einzuschätzen und Investitionsentscheidungen zu objektivieren. Dazu wird quartalsweise die Einschätzung (zuletzt im Mai 2015) von rd. 200 Experten aus allen Bereichen der Wohnimmobilienwirtschaft zu Entwicklungen am Wohnimmobilienmarkt mittels 16 standardisierter Fragen erfasst und analysiert. Die Teilergebnisse werden gewichtet und in einem Indexwert zusammengefasst, so dass Richtung und Ausmaß der sich in jedem Quartal ergebenden Änderung der Markteinschätzung punktgenau abzulesen sind. Der daraus von AENGEVELT RESEARCH entwickelte AWI berücksichtigt sowohl die zukünftige Entwicklung der Wohnungsnachfrage, des Wohnungsangebotes und der Mieten als auch die Entwicklung der Nachfrage, des Angebots und der Kaufpreise im Wohninvestmentbereich. AKTUELLER TREND AWI AENGEVELT WOHINVESTMENTINDEX AUF EINEN BLICK INDEX Winter 2014/2015 Nach den Ergebnissen der Frühlingsbefragung 2015 befindet sich der Wohninvestmentmarkt unverändert im Ungleichgewicht zu Gunsten der Eigentümer. Aktuell liegt der AWI (AENGEVELT Wohninvestment Index) mit 66,7 Punkten außerhalb des Marktgleichwichts (40 bis 60 Punkte). Dabei ist der AWI seit der letzten Befragung um einen halben Punkt gefallen (Winter 2014/15: 67,2). Wie schon in der letzten Befragung ist der Rückgang nicht in allen Lagen zu beobachten. In guten Lagen blieb der lagedifferenzierte AWI konstant bei 67,1 Punkten, nachdem er im Quartal zuvor um 0,3 Punkte gestiegen war (Winter 2014/2015: 67,1 Punkte, Herbst 2014: 66,8 Punkte). Dennoch liegt der aktuelle Wert ungeachtet dieses leichten Trends einer Stabilisierung 1,9 Punkte unter dem Vorjahreswert. In den mittleren Wohnlagen gab der Subindex im Quartalsvergleich um 0,8 Punkte, im Jahresvergleich um 2,7 Punkte nach und liegt derzeit bei 71,0 Punkten. Obwohl beide Subindizes ein Ungleichgewicht zu Gunsten der Eigentümer bzw. der Vermieter anzeigen, ist ein rückläufiger Trend (mehrmaliger Rückgang im Quartalsvergleich) nur in den mittleren Lagen identifizierbar: Hier gab der Sub AWI zum fünften Mal in Folge nach, während in den guten Lagen der Abwärtstrend in den letzten beiden Quartalen gestoppt wurde. Frühling 2015 Veränderung Punkte AWI 67,2 66,7 0,5 4 Mietwohnungsindex 68,6 66,4 2,2 5 Wohninvestmentindex 65,9 67,0 +1,1 1 nachrichtlich ETW Index 68,3 69,7 +1,4 1 Bau Invest Index 60,3 61,8 +1,5 1 1 Methodische Hinweise zur Befragung, Erfassung bzw. Konstruktion des AWI siehe Seite 6 ² Anzahl Befragungsintervalle seit dem letzten Richtungswechsel Trend²
3 Die Entwicklung bzw. der Trend in einfachen Lagen ist ebenfalls nicht eindeutig: Nachdem der lagedifferenzierte AWI in einfachen Lagen im Sommer und im Herbst 2014 nachgegeben hat, zog er in der Winterbefragung geringfügig an, um in der aktuellen Frühjahrsbefragung wieder zu fallen (Frühjahr 2015: 59,7 Punkte; Winter 2014/15: 60,7 Punkte). - In guten Lagen ist kein Trend identifizierbar (Richtungswechsel des Vorzeichens). Nachdem zuvor allerdings der AWI in guten Lagen in den Befragungen acht Mal in Folge sank und nun nach einem Anstieg im Vorquartal konstant geblieben ist, wird hier künftig eher mit einer Seitwärtsbewegung gerechnet. Dabei liegt der AWI in guten Lagen nach wie vor im Marktungleichgewicht (67,1 Punkte). - In mittleren Lagen stellt sich die Situation anders da: Hier ist ein nachhaltiger Trend erkennbar. Seit fünf Quartalen sinkt der AWI für mittlere Lagen. Mit 71,0 Punkten liegt der AWI für mittlere Lagen deutlich außerhalb des Marktgleichgewichts. In der Sommerbefragung 2014 gab der AWI für mittlere Lagen um 0,4 Punkte nach, im Herbst 2014 um 0,2, im Winter 2014/15 um 1,2 und nun um 0,8 Punkte. - Der Trend, der in einfachen Lagen im zweiten Halbjahr 2014 zu beobachten war (Sinken des lagedifferenzierten AWI von 62,7 bis 60,5 Punkten), wurde im Winter 2014/15 (60,7 Punkte) kurzzeitig gestoppt, setzte sich aber in der aktuellen Frühjahrsbefragung 2015 fort. Mit 59,7 Punkten liegt der lagebezogene AWI nun leicht innerhalb des Marktgleichgewichts. Der aktuelle Vorzeichenwechsel ist bislang allerdings kein Indiz, ob dies auch so bleibt. AMI (AENGEVELT Mietwohnungs Index) 1 Aus Vermietersicht ist die Situation günstig: In allen Lagen herrscht ein Ungleichgewicht zu Gunsten der Vermieter. Obwohl in allen Lagen ein Absinken des Indizes zu verzeichnen war, vollzog sich dieses in WIRTSCHAFTLICHE PERSPEKTIVE: IMMOBILIENMARKT ALLGEMEIN schlechter keine Angabe besser gleich 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% in den nächsten sechs Monaten aktuell im Vergleich zum Vorjahr unterschiedlicher Dynamik: Somit zeichnen sich in allen Lagen nach wie vor mögliche Mietpreissteigerungen ab, allerdings mit verringerter Dynamik. In guten Lagen ist der lagedifferenzierte AMI gegenüber dem Vorquartal um 0,9 auf 67,5 Punkte gesunken. Nach sieben Quartalen war dieser Lage Index im Winter 2014/15 erstmals wieder gestiegen, um nun in der aktuellen Befragung entsprechend des langfristigen Trends zu sinken. In mittleren Lagen fiel der lagedifferenzierte AMI fünf Mal in Folge. Im Quartalsvergleich gab der Sub Index um 1,5 Punkte auf 70,2 Punkte nach, im Jahresvergleich waren es sogar 5,0 Punkte. Auch in einfachen Lagen fiel der lagendifferenzierte AMI zum fünften Mal in Folge auf 60,7 Punkte. Damit liegt der lagedifferenzierte AMI weiterhin knapp außerhalb des Marktgleichgewichts zu Ungunsten der Nachfrager (Mieter) und das seit Herbst 2012 (60,7 Pkt.) Trotz der rückläufigen Tendenzen zeigt der Gesamt AMI mit 67,5 Punkten weiterhin ein Marktungleichgewicht zu Ungunsten der Nachfrager (Mieter) an. Mit einem Einbruch der Mieteinnahmen bzw. einem rückläufigen WIRTSCHAFTLICHE PERSPEKTIVE: PERSÖNLICH/UNTERNEHMEN schlechter keine Angabe besser gleich 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% in den nächsten sechs Monaten aktuell im Vergleich zum Vorjahr Mietpreisniveau auf breiter Front ist daher keineswegs zu rechnen. Die rückläufige Entwicklung deutet lediglich auf das Ende überdurchschnittlicher Mieterhöhungsspielräume hin. Die Gründe dafür sind vielfältig. So wird z. B. in einigen Lagen ein einkommensbedingter Mietpreisdeckel erreicht, weiter sind oftmals die Erhöhungsspielräume bei den Bestandsmieten ausgeschöpft. Da viele Mieter ihre Wohnkosten durch Umzug bereits reduziert haben, sind Umzüge und Neuvermietungen im Bestand seltener. Auch führt die Einführung der Mietpreisbremse dazu, dass Vermieter weitere Mietpreiserhöhungen kritischer sehen. Beim Abbau der Leerstände sind vielerorts die Potentiale ebenfalls ausgeschöpft. Derzeit gehen 41% der Befragten von einem weiteren Leerstandsabbau aus. Vor einem Jahr waren es 46% der Befragten. Die relative Mehrheit, rd. 46%, rechnet mittlerweile damit, dass es keine Veränderung gibt (Frühjahr 2014: 44%). 12% der Befragten erwarten einen Anstieg der Leerstände (Frühjahr 2014: 9%). - In den mittleren Lagen rechnen die wenigsten Befragten (4%) mit einem Anstieg der Wohnungsleerstände. Im Frühjahr 2014 waren es 5%. In guten Lagen erwarten dies 1 berechnet aus Nachfrage nach und Angebot an Wohnungen, Wohnungsleerstand und deren Mietentwicklung
4 11% (Frühjahr 2014: 8%) und in einfachen Lagen sind es 21% (Frühjahr 2014: 15%). - Die Mehrheit erwartet keine Veränderung bzw. einen weiteren Abbau der Leerstände. Von einem Abbau gehen in guten Lagen rd. 44% (Frühjahr 2014: 44%) aus, in mittleren sind es ebenfalls 44% (Frühjahr 2014: 54%) und in einfachen Lagen 35% (Frühjahr 2014: 40%). - Vermutlich aufgrund des z. T. geringen Leerstandes erwartet ein Großteil der Befragten kaum eine Veränderung. Das trifft in den guten Lagen auf 45% der Befragten zu (Frühjahr 2014: 48%), in mittleren Lagen auf 51% (Frühjahr 2014: 41%) und in einfachen Lagen auf 43% (Frühjahr 2014: 44%). AII (AENGEVELT Investment Index) 2 Die Einnahmen aus den laufenden Erträgen ist eine Seite. Die andere ist die Frage nach dem Kapitalwert. Entwicklungstrends bzw. Erwartungen hierzu lassen sich aus dem AII ableiten. Hier wechselte zwischen Frühling 2012 und Sommer 2014 das Vorzeichen der Veränderungen von Quartal zu Quartal. Im zweiten Halbjahr 2014 ist der Indexwert dann stetig gesunken, um im Frühjahr 2015 (67,0 Punkte) wieder um 1,1 Punkte gegenüber dem Vorquartal zu steigen. - In guten Lagen (AII Subindex: 65,9 Pkt.) konnte er nach fünfmaligem Sinken seit dem Winter 2013/14 in der aktuellen Befragung markant um 4,6 Punkte auf aktuell 70,5 Punkte steigen. - In mittleren Lagen wurde der Trend fallender Werte vom Vorquartal bestätigt. Der entsprechende Subindex sank um weitere 0,2 Punkte auf nunmehr 71,8 Punkte im Frühjahr In einfachen Lagen zeigte der AII in der zweiten Jahreshälfte 2014 nach unten. Dies hat sich seit der Winterbefragung 2014/15 geändert. Seitdem zog er in zwei Quartalen an. Aktuell ist er um 1,5 Punkte auf 58,7 Punkte gestiegen. Anders als die guten und mittleren Lagen (Marktungleichgewicht) zeigt der AII in einfachen Lagen damit ein Marktgleichgewicht an. AMI AENGEVELT MIETWOHNUNGS INDEX AMI = Diffussionsindex (Mietwohnungsindex) AII AENGEVELT INVESTMENT INDEX S'13 H'13 W'13/14 F'14 S'14 H'14 W'14/15 F'15 S'13 H'13 W'13/14 F'14 S'14 H'14 W'14/15 F'15 AII = Diffussionsindex (Wohninvestmentindex) WIRTSCHAFTLICHE PERSPEKTIVE Das wirtschaftliche Umfeld ist gut. Aktuell bewerten 31% (Winter 2014/15: 34%) der Befragten die allgemeine wirtschaftliche Situation besser als vor einem Jahr. Nur 2% (Winter: 4%) bewerten sie schlechter. Für die nächsten sechs Monate rechnen 20% (Winter: 18%) mit einer Verbesserung der allgemeinen wirtschaftlichen Situation. Am Immobilienmarkt ist die Stimmung noch besser: Für 39% der Befragten (Winter: 36%) ist die Situation besser als vor einem Jahr und rd. 23% (Winter: 16%) erwarten in den nächsten sechs Monaten eine weitere Verbesserung. Bezogen auf die eigene Unternehmensentwicklung fällt die Einschätzung ebenso positiv aus: Für 43% wie im Winter 2014/15 stellt sich die betriebliche Situation besser dar als vor einem Jahr, und rd. 30% der Befragten (Winter: 27%) rechnet in den nächsten sechs Monaten mit einem besseren betrieblichen Ergebnis. Gut Mittel Einfach AMI Gut Mittel Einfach AII MIETWOHNUNGSMARKT Über alle Lagen rechnen 24% (Winter: 25%) der Befragten mit einem geringerem Mietwohnungsangebot. Etwa genau so viele (25%) erwarten einen Anstieg des Wohnungsangebots (Winter: 25%). Die Hälfte geht so wie im Winter (50%) davon aus, dass sich am Wohnungsangebot so schnell nichts ändert. Insofern lässt sich aus den Einschätzungen der Experten kein klarer Trend ableiten. MIETEN Mit einem Rückgang der Mieten rechnen lediglich 5% der Befragten (Winter 2014/15: 4%). In einfachen Lagen trifft das auf 5% (Winter: 3%) der Befragten zu. In mittleren Lagen rechnen wie im Vorquartal 3% mit nachgebenden Mieten. In guten Lagen erwarten 7%, dass die Mieten leicht nachgeben (Winter: 5%). Nur noch 48% der Befragten (Winter 2014/15: 53%; Frühjahr 2014: 59%) sieht weiter steigende Mieten. Hier erkennt man die inzwischen in bestimmten Lagen erreichte Saturierung des Marktes. Am wahrscheinlichsten 2 berechnet aus Nachfrage nach und Angebot an Wohninvestments bzw. deren Preisentwicklung
5 sind Mietsteigerungen in mittleren Lagen. Hier sind es 57% der Befragten (Winter: 61%), die anziehende Mieten erwarten. In guten Lagen rechnen 53% damit (Winter: 55%) und in einfachen Lagen 34% (Winter: 43%). WOHNUNGSNEUBAU UND SANIERUNG Aktuell erwarten rd. 40% der Befragten (Winter: 38%) einen Anstieg der Investitionen in den Mietwohnungsneubau. Lagedifferenziert werden die Unterschiede deutlich: In guten wie in mittleren Lagen erwarten jeweils rd. 46% einen Anstieg der Bautätigkeit (Winter: 50% bzw. 42%). In einfachen Lagen sind es wohl auch angesichts des geringeren erzielbaren Mietpreisniveaus mit 29% deutlich weniger. Der Modernisierung bzw. Sanierung kommt immer weniger Bedeutung zu: Wie schon im Vorquartal erwarten aktuell nur rd. 33% der Befragten steigende Investitionen in Modernisierungs und Instandsetzungsmaßnahmen (Frühjahr 2014: 37%). Hinsichtlich steigender Investitionen in die energetische Gebäudesanierung sind es nur noch 32% (Winter 2014/15: 38%). INVESTMENTS Aktuell gehen rd. 47% der Befragten (Winter: 50%) davon aus, dass sich an der Angebotssituation nichts ändert. In guten Lagen rechnen 40% der Befragten (Winter 2014/15: 32%) mit einem kleineren Angebot, in mittleren Lagen sind es 29% (Winter: 30%) und in einfachen Lagen 25% (Winter: 21%). Die Nachfrage nach Wohninvestments bleibt unverändert hoch. In der aktuellen Umfrage rechnen 45% mit einer steigenden Nachfrage (Winter 2014/15: 43%). Rd. 42% der Befragten erwartet keine Veränderung auf der Nachfrageseite (Winter: 43%) und ca. 10% (Winter: 12%) sieht ein leichtes Nachlassen der Nachfrage. Entsprechend erwartet die Mehrheit weiterhin stabile bis steigende Preise: 47% rechnen mit steigenden Kaufpreisen (Winter 2014/15: 43%) und rd. 40% mit einer Preisstabilisierung (Winter: 43%). Lediglich 7% erwarten AWI AENGEVELT WOHNINVESTMENT INDEX AWI = Komposit Index S'13 H'13 W'13/14 F'14 S'14 H'14 W'14/15 F'15 sinkende Preise (Winter: 12%). FAZIT Der Wohninvestmentmarkt steht aus Sicht der Investoren bzw. Vermieter sehr gut da. Das trifft auf alle Lagen zu. Es besteht ein Marktungleichgewicht zu Gunsten der Vermieter und Eigentümer. Der Rückgang des AWI seit vier Quartalen zeigt (noch) keinen Preisverfall an. Zugleich ist er ein Indiz, dass die Zeiten überdurchschnittlicher Preissteigerungen vorbei sind. Die Bautätigkeit steigt, doch die Diskussion um Mietobergrenzen und um Subventionen hält einige Investoren vom Neubau ab. Somit besteht i. d. R. weiterhin eine Wohnungsknappheit in den Wachstumskernen. Das wird sich absehbar nicht ändern. Gleichzeitig steigen die Gehälter kaum. Dementsprechend sind vielerorts Mietpreissteigerungen häufig ausgeschöpft. Dadurch können zukünftig über die Mieten kaum überdurchschnittliche Gewinne realisiert werden. Da zudem die Einstiegsrenditen vielerorts bereits sehr gering sind, scheint eine weitere Renditekontraktion besonders in guten und mittleren Lagen kaum realisierbar. In einfacheren, weniger gefragten Lagen gibt es dagegen offenbar Spielräume, allerdings mit steigendem Risiko. Das betrifft weniger die Wachstumskerne. Hier besteht vielmehr die Gefahr, dass notwendige Sanierungen nicht durchgeführt werden, da durch die Wohnungsknappheit auch Wohnungen mit Substandard bei den Nachfragern auf Akzeptanz stoßen. Kurz bis mittelfristig drohen in den Wachstumszentren keine Leerstände. Langfristig wird allerdings der Wettbewerb zunehmen. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die jungen Haushaltsgründer, die derzeit in die Städte ziehen, in der nächsten Haushaltsphase, der Familienphase, aufgrund des fehlenden Angebots der Stadt wieder den Rücken kehren und ins Umland (angebotsund preisbedingt) abwandern. Von dieser Entwicklung könnten besonders Bestandswohnungen mit Substandard negativ betroffen sein. Weitere Risiken bestehen bei einer Überbewertung von Bestandswohnungen (sinkende Investitionen in die Sanierung). Faktisch ist nicht jede Wohnung zukunftsfähig. Das betrifft sowohl die Qualität als auch den Wohnungszuschnitt. Beim Mietwohnungsneubau besteht dagegen weniger eine Blasengefahr: Neubau ist bereits heute schon teuer und stößt aufgrund seiner Qualität auf Akzeptanz bei den zahlungsfähigen Nachfragegruppen. Entsprechend sichert diese Qualität langfristig den Kapitalwert. Vor dem Hintergrund des hohen Preisniveaus sollte die Verkaufsentscheidung für Bestandsimmobilien insbesondere mit Substandard und absehbar notwendigen Sanierungsmaßnahmen verstärkt in Betracht gezogen werden. Die aktuelle Entwicklung des AWI deutet darauf hin, dass die Zeit des Preisauftriebs vorbei ist. Gleichzeitig sind derzeit überdurchschnittliche Gewinnmitnahmen möglich.
6 AWI: BEFRAGUNG UND METHODE Grundlage der Ergebnisse bildet die quartalsmäßige Befragung wesentlicher den Wohnimmobilienmarkt bestimmenden Akteure wie öffentliche Wohnungsgesellschaften, Wohnungsgenossenschaften, andere (private) Wohnungsunternehmen, institutionelle Investoren, private Eigentümer, Banken und Finanzdienstleister, sonstige Dienstleister und Makler, Verwalter sowie Bauträger und Projektentwickler. Die von AENGEVELT RESEARCH periodisch durchgeführte Befragung basiert auf der Erfassung subjektiver Einschätzungen von rd. 200 Marktexperten. Quantitative Größen zum Immobilienmarkt werden nur bei der Bewertung/Interpretation der Ergebnisse als Referenzinformationen der Befragungsergebnisse berücksichtigt. Es werden keine objektiven und quantifizierbaren Daten abgefragt, sondern subjektiv wahrgenommene Sachverhalte wiedergegeben und als Markteinschätzungen und Bewertungen interpretiert, die maximal ein ordinales Messniveau (dreistufige Skala) haben. Makroökonomische Kennzahlen (der Vergangenheit) sollen als Ergänzung und als Mittel zur Plausibilitätsprüfung der Befragungsergebnisse dienen. Der Fragebogen, auf dessen Auswertung die Indexberechnung (AIW, AII bzw. AMI) beruht, behandelt die wesentlichen Merkmale und Determinanten des Marktes für Wohninvestments als Indikatoren für die Konjunkturerwartungen in diesem Segment. So werden Einschätzungen zur Entwicklung des Mietwohnungsmarktes (Angebot und Nachfrage für und von Mietund Kaufinteressenten, Wohnungsleerstände, Nebenkosten und Kaufpreise) ergänzt und die Einschätzung des Marktes für umgewandelte, privatisierte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nach Lagekategorien (gut bis sehr gut, mittel, einfach) abgefragt. STICHPROBE: REGIONALE VERTEILUNG HB RP SR MV NS TH SH HH SA BB SN BW BY HE BE NRW 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% STICHPROBE: UNTERNEHMENSGRÖßE NACH WOHNEINHEITEN k.a 500 < < 500 < 100/keine WE < % 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% Alle Fragen beziehen sich auf Einschätzungen für das laufende Quartal und damit auf die nahe Zukunft. Die Einschätzungen werden mittels einer einfachen dreistufigen Skala für die Antwortkategorien (positiv/steigend/günstig, neutral/unverändert bzw. negativ/rückläufig/ungünstig) erfasst. Für ausgewählte Fragen wird ein Diffusionsindex, der Richtung und Ausmaß der Änderung reflektieren soll, aus den relativen Häufigkeiten berechnet: der relative Anteil der neutralen Antworten dividiert durch zwei, plus dem Prozentsatz der positiven Antworten. Die Skalierung des Diffusionsindex reicht von 0 bis 100 Punkten. Beim AWI handelt es sich um einen Komposit Index. Der Komposit Index setzt sich aus sieben Diffussionsindizes zusammen, die folgendermaßen gewichtet sind: - Δ Wohnungsnachfrage (0,13) - Δ Wohnungsangebot (0,06) - Δ Wohnungsleerstand (0,06) - Δ Wohnungsmieten (0,25) - Δ Nachfrage Wohninvestments (0,13) - Δ Angebot Wohninvestments (0,13) - Δ Kaufpreise Wohninvestments (0,25) Nach Analysen von AENGEVELT RESEARCH indiziert ein Indexwert zwischen 40 und 60 Punkte mehr oder minder einen ausgeglichenen Markt. Werte über 55 deuten allerdings bei einer wiederholten Erhöhung des Indexwertes auf einen Aufschwung (steigende Kaufpreise bzw. steigende Mieten) am Immobilienmarkt hin. Analog dazu indiziert ein wiederholtes Absinken des Indexwertes unter 40 Punkte einen Abschwung (fallende Kaufpreise bzw. sinkende Mieten).
7 AENGEVELT RESEARCH Unabhängiges Immobilien Research für Ihren Erfolg! Immobilien sind das wichtigste und langfristigste Investitionsgut. Der größte Teil der Vermögenswerte in Deutschland manifestiert sich in Liegenschaften. Der Wert der Immobilien hängt von der Nutzung ab. Die Einschätzung von Umfang und Dauer von Nutzungsmöglichkeiten wird immer schwieriger, die regionale Differenzierung zwischen den Teilmärkten nimmt zu. Gleichzeitig sind die Barrieren für globale Investitionsströme gefallen, so dass internationale Vergleiche der Nachhaltigkeit von Ertragswerten möglich sind. Die zunehmende Komplexität der Entwicklung von Immobilienmärkten erfordert neue Instrumente der Entscheidungsfindung. Dazu gehören an vorderster Front auf die Bedürfnisse des jeweiligen Kunden zugeschnittene, individualisierte Marktanalysen, die auf umfangreichen Datenbanken und professionellen Fachkenntnissen aufbauen. Langjährige Marktbeobachtungen sind die Basis für abgesicherte Prognosen zum Verlauf von Marktzyklen. Unsere seit über 100 Jahren gesammelten Daten und Erhebungen im Tagesgeschäft der getätigten Transaktionen und deren wissenschaftliche Auswertung sind ein bedeutendes Asset und die Basis unserer Tätigkeit. Ziel und Umfang der Markt und Potenzialanalysen werden von den Anforderungen des Kunden bestimmt. AENGEVELT RESEARCH nimmt diese Aufgaben seit Jahrzehnten wahr. Zu unserem Dienstleistungspaket für Sie gehören u. a.: - Markt und Standortanalysen sowohl für ganze Regionen und Städte als auch für kleinräumige Straßenabschnitte, Quartiere oder Einzelobjekte. - Aufbereitung und Auswertung von teilmarktspezifischen Immobiliendaten, die aus unternehmensinternen und externen Datenbanken zusammengestellt werden. - Erstellung von Immobilienmarktberichten sowohl im Auftrag der öffentlichen Hand als auch von privaten Auftraggebern. - Erarbeitung von Nutzungskonzepten, insbesondere für Bestandsimmobilien und Revitalisierungsobjekte. - Erstellung von Verwertungsstrategien zur Erschließung und Nutzung von Entwicklungs und Wertschöpfungspotentialen. - Erarbeitung von Marketingkonzepten für Vermietung oder Verkauf von Immobilien oder Immobilienpaketen. Zum umfassenden Leistungsspektrum von AENGEVELT RESEARCH zählen auch die jährlich erscheinenden City Reports bzw. Marktberichte für die wichtigsten ausgewählten Immobilienzentren und Regionen, im ständigen Vergleich von Groß und Mittelstädten in Nord und Süd bzw. in West und Ost. WEITERE INFORMATIONEN Teamleiter AENGEVELT RESEARCH Dipl. Geogr. Michael Fenderl Tel: Mail: m.fenderl@aengevelt.com DISCLAIMER Der Herausgeber stützt seine Angaben teilweise auf öffentliche Quellen und eigene Hochrechnungen, die sich aus seinen besonderen Marktkenntnissen ableiten. Diese Veröffentlichung erfolgt daher nach bestem Wissen, ohne jegliche Gewähr und Haftung auf die Richtigkeit aller Angaben und Prognosen. Copyright by AENGEVELT IMMOBILIEN GMBH & CO. KG, 2015
8 AENGEVELT IMMOBILIEN GMBH & CO. KG D Düsseldorf Kennedydamm 55/Ross-Straße Tel Fax düssedorf@aengevelt.com D Berlin Friedrichstraße 55 Tel Fax berlin@aengevelt.com D Dresden Altmarkt 10c Tel Fax: dresden@aengevelt.com D Frankfurt am Main Rotfeder-Ring 9 Tel Fax: frankfurt@aengevelt.com D Leipzig Salomonstraße 21 Tel Fax: leipzig@aengevelt.com Textfeld Muster D Magdeburg Breiter Weg 19d Tel Fax: magdeburg@aengevelt.com
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