Inhaltsverzeichnis: Musterverzeichnis. 27

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1 Inhaltsverzeichnis: Musterverzeichnis. 27 Teil I: Das Mandat bis zum ersten Kontakt mit der Gegenseite Mandatsannahme Gebühren Der rechtsschutzversicherte Mandant Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe. 58 Teil II: Das wohnraummietrechtliche Mandat Abschluss des Mietvertrages - Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien - Regelungsinhalte gebräuchlicher Formularmietverträge Der Kündigungs- und Räumungsrechtsstreit bis zur Zwangsräumung Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, Sonderkündigungsrechte, Zeitmietvertrag, Aufhebungsvertrag Räumungsvergleich Das Mieterhöhungsverlangen und die Klage auf Zustimmung Rückständige Miete, Mahnverfahren und Klage Betriebs- und Nebenkosten, Abrechnung und Klage Kaution, Abrechnung und Klage Streit um Schönheitsreparaturen und Instandhaltung Der Mängelrechtsstreit Abwicklung des Mietverhältnisses - Rückgabe der Mietwohnung Verfahren und Probleme bei der Instandsetzung und Modernisierung der Mietsache Das Vermieterpfandrecht und dessen Verwertung Verbotene Eigenmacht, Hausfriedensbruch und Nötigung, vorläufiger Rechtsschutz Rechtsverhältnis in der Hausgemeinschaft (Nachbarschaftsstreitigkeit).

2 Erbfall und Mietrecht Die Wohnung bei Trennung der Mieter. 313 Teil III: Das gewerbemietrechtliche Mandat Gewerbemietrecht oder das Recht der Geschäftsraummiete als Begriff Gewerbemietrechtliche Verträge Kündigung, Räumungsklage, einstweilige Verfügung Mieterhöhung, Staffelmiete, Indexierung Kaution und Investitionskostenzuschuss Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Wegnahme von Inventar Zusatzverträge. 380 Teil IV: Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Komplikationen durch das Verhalten von Wohnungseigentümern Komplikationen durch Versagen der Funktionsträger Komplikationen durch das Verhalten von Mietern Zusammenfassung. 398 Stichwortverzeichnis. 399 Inhaltsverzeichnis Teil I: Das Mandat bis zum ersten Kontakt mit der Gegenseite Mandatsannahme. 29 A. Terminvereinbarung. 29 B. Mandatsannahme im Spannungsfeld zwischen Standes- und Strafrecht. 29

3 I. Interessenkollision bei Personenmehrheit. 29 II. Wirtschaftliche Interessenkollision. 30 III. Interessenkollision bei Vertretung von Untermieter und Hauptmieter. 30 IV. Gefahr des Prozessbetruges bei Eigenbedarfskündigung und Zahlungsklage. 30 V. Hausfriedensbruch und Nötigung. 31 C. Erstes Beratungsgespräch. 31 I. Schwerpunkte des Beratungsgespräches. 31 II. Prognosen über den Ausgang des Rechtsstreits. 32 D. Vollmacht. 32 I. Anwendung des 174 Satz 1 BGB. 32 II. Vollmacht bei Mehrheit von Mandanten. 32 III. Vorsicht bei Vollmachtsformularen. 33 E. Wichtige Unterlagen für die Mandatsbearbeitung. 33 I. Mietvertrag, Vereinbarungen, einseitige Erklärungen. 33 II. Belege, Quittungen, Nachweise. 33 III. Originale oder Kopien. 33 F. Hinweise an den Mandanten. 33 G. Büroorganisation und zeitlicher Aufwand für den Anwalt. 34 I. Kanzleistruktur und Rationalisierung. 34 II. Sekretariatszuweisung. 35 III. Zeitlicher Aufwand Mängelrechtsstreitigkeiten Nachbarschaftsstreitigkeiten Räumungsvollstreckung. 36

4 H. Fristen. 36 I. Kündigungsfristen. 36 II. Sozialklausel. 36 III. Verjährungsfristen. 36 IV. Fristen bei einem Mieterhöhungsverlangen. 37 V. Antrag auf Räumungsfrist nach 721 ZPO. 38 I. Haftungsrisiko, Vermögensschadenhaftpflicht. 38 I. Anwaltsverschulden. 38 II. Haftungsumfang. 38 J. Mandatsbestätigung und Korrespondenz mit Mandanten. 38 I. Mandatsbestätigung. 38 II. Kenntnisnahmeschreiben Gebühren. 40 A. Streitwerte. 40 I. Gesetzliche Grundlagen. 40 II. Die Streitwerte im Einzelnen. 40 B. Gebühren im außergerichtlichen Verfahren. 43 I. Geschäftsgebühr. 43 II. Gebühr für eine Beratung. 44 C. Gebühren im gerichtlichen Verfahren. 44 I. Verfahrensgebühr, Terminsgebühr,. 44 II. Nicht streitige Terminsgebühr. 45 III. Zwangsvollstreckungsgebühren. 45 IV. Gebühren im Arrest- und einstweiligen Verfügungsverfahren.

5 46 D. Honorarvereinbarungen. 46 E. Gebührenvorschuss Der rechtsschutzversicherte Mandant. 49 A. Rechtsschutzversicherung für Mieter und Grundeigentümer. 49 B. Deckungsumfang. 50 C. Deckungsanfrage. 50 D. Deckungszusage. 51 E. Erweiterung der Deckungszusage. 52 F. Korrespondenz mit Rechtsschutzversicherung. 52 G. Gebührenrechnung an Rechtsschutzversicherung. 53 H. Deckungsklage Beratungshilfe und Prozesskostenhilfe. 58 A. Beratungshilfe. 58 I. Gebührentatbestände. 58 II. Keine Mandate zweiter Klasse. 58 III. Bereiche der Beratungshilfe. 59 IV. Bewilligungsvoraussetzungen. 59 V. Zuständigkeit. 60 B. Prozesskostenhilfe. 60 I. Bewilligungsvoraussetzungen und Befreiungen. 60 II. Gebühren. 61 III. Abrechnung. 61 IV. Gebührenhöhe.

6 61 V. Kostenübernahme im Falle des Unterliegens. 61 VI. Prozesskostenhilfe in Form von Raten. 61 VII. Vorschuss des Mandanten. 62 VIII. Prozesskostenhilfeverfahren. 62 IX. Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe. 63 X. Summarische Vorabprüfung durch das Gericht. 63 Teil II: Das wohnraummietrechtliche Mandat Abschluss des Mietvertrages - Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien - Regelungsinhalte gebräuchlicher Formularmietverträge. 65 A. Vorvertrag und Selbstauskunft. 65 I. Vorvertrag. 65 II. Selbstauskunft des Mieters. 66 B. Abschluss des Mietvertrages. 67 I. Form Mündlich Schriftlich. 68 II. Konkludenter Vertragsabschluss. 69 C. Parteien des Mietverhältnisses. 70 I. Ehegatten. 71 II. Wohngemeinschaften. 71 D. Mietsache. 72 I. Umfang des Mietobjektes. 72 II. Wohnflächenberechnung für preisgebundene Neubauten. 73

7 III. Wohnflächenberechnung für frei finanzierte Wohnungen und Altbauwohnungen. 74 IV. Teilkündigung mitvermieteter Flächen. 75 V. Gebrauch der Mietsache Gesamte Lebensführung des Mieters AGB-Klauseln Tierhaltung Gewerblicher Gebrauch von Wohnraum. 81 E. Miete. 82 I. Gegenleistung des Mieters Zahlung der Miete in Geld Andere Leistungen Höhe Preisbindungen. 83 II. Miete ohne Nebenkostenregelung. 83 III. Miete mit Nebenkostenregelung. 84 IV. Betriebskostenaufstellung. 86 V. Sonstige Mietbestandteile Umsatzsteuer Untermiet- und Gewerbemietzuschläge. 92 VI. Staffelmietvereinbarung gemäß 557 a BGB. 93 VII. Indexmietvereinbarung gemäß 557 b BGB. 94 VIII. Fälligkeit, Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht Fälligkeit der Miete Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht. 94

8 3. Rechtzeitigkeitsklausel AGB-Klauseln. 95 F. Mietkaution. 96 I. 551 BGB. 96 II. AGB-Klauseln. 97 G. Mietdauer. 98 I. Unbefristetes Mietverhältnis. 98 II. Befristetes Mietverhältnis Zeitmietvertrag AGB-Klauseln. 100 H. Schönheitsreparaturen. 100 I. Umfang der Schönheitsreparaturen. 101 II. Vertragliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Überlassung einer unrenovierten Wohnung Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen Ersatzquotenklausel Individualvertragliche Vereinbarungen Arbeiten in mittlerer Art und Güte Fachhandwerkerklausel AGB-Klauseln. 105 I. Bagatellschäden (Kleinreparaturen). 107 I. Kleinreparaturen. 107 II. Vornahmeklausel. 108 III. Kosten für Bagatellreparaturen. 108

9 IV. Umfang. 108 J. Betretung der Wohnung durch den Vermieter. 109 I. Interessenlage. 109 II. Besichtigungsrecht/Betretungsrecht Vorliegen einer vertraglichen Vereinbarung Ohne vertragliche Vereinbarung Form. 110 III. AGB-Klauseln. 111 K. Kündigungsklauseln. 111 I. Zwingendes Recht. 111 II. AGB-Klauseln. 111 L. Untervermietung. 112 I. Mitgebrauch und Besuch Mitgebrauch naher Angehöriger Besuch. 113 II. Selbständige Gebrauchsüberlassung der gesamten Wohnung Von der Erlaubniserteilung durch den Vermieter abhängig Erlaubniserteilung Musterschreiben: Antrag auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis. 115 III. Selbständige Gebrauchsüberlassung eines Teils der Mietwohnung Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis Berechtigtes Interesse Rechtsfolgen bei Versagung. 116 IV. AGB-Klauseln. 116

10 M. Personenmehrheiten. 117 I. Vollmachtsklauseln. 117 II. AGB-Klauseln. 117 N. Vermieterpfandrecht. 118 I. Dispositives Recht. 118 II. AGB-Klauseln. 119 O. Beendigung des Mietverhältnisses - Rückgabe der Mietsache. 119 I. Rückgabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand. 119 II. Übergabeprotokoll. 119 III. Nutzungsentschädigung. 120 IV. Vorzeitiger Auszug. 120 V. Einrichtungen und Wegnahmerecht. 120 VI. AGB-Klauseln. 121 P. Sonstige Vereinbarungen. 123 I. Individuelle Vertragsabreden. 123 II. AGB-Klauseln. 123 Q. Hausordnung. 124 I. Zusammenleben der Mietparteien. 124 II. AGB-Klauseln. 125 R. Wohnungsvermittlung. 125 S. Mustermietvertrag unter Berücksichtigung der Interessen des Mieters. 126 T. Mustermietvertrag unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters Der Kündigungs- und Räumungsrechtsstreit bis zur Zwangsräumung. 140 A. Die Kündigung.

11 140 I. Allgemeines zu Kündigung und Aufhebungsvertrag Abgrenzung zwischen Kündigung und Aufhebungsvertrag Annahme der Kündigung oder Schweigen des Kündigungsempfängers Kündigungserklärung. 141 II. Form der Kündigung. 141 III. Inhalt der Kündigung Genaue Bezeichnung des Kündigungsgegenstandes Genaue Bezeichnung der Parteien Angabe von Kündigungsdatum und -zeitpunkt Kündigung als Gestaltungserklärung bedingungsfeindlich Teilkündigung Angabe der Kündigungsgründe. 146 IV. Kündigungsfristen Einseitig zwingende gesetzliche Fristen und vertragliche Fristen Dauer der Kündigungsfristen Berechnung der Kündigungsfristen. 148 V. Zugang der Kündigung Rechtzeitiger Zugang Nachweis des Zugangs Annahmeverweigerung und Zugangsvereitelung. 151 VI. Bevollmächtigung und Vollmacht, Kündigung bei Personenmehrheit Personenmehrheit auf Mieterseite Personenmehrheit auf Vermieterseite Kündigung bei Hausverwaltung.

12 Bevollmächtigung zur Kündigung, Kündigung durch Bevollmächtigten. 153 VII. Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeit bei Kündigung durch Vermieter. 154 VIII. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nach 545 BGB Stillschweigende Verlängerung bei Fortsetzung des Gebrauchs Ausschluss des 545 BGB Beweislast. 155 IX. Kündigung im Prozess Kündigung im Prozess und Klage auf zukünftige Räumung, 259 ZPO Schriftformerfordernis auch bei einer Kündigung im Prozess, 568 BGB. 156 B. Ordentliche und außerordentliche Kündigung sowie Sonderkündigungsrechte des Mieters. 157 I. Ordentliche Kündigung des Mieters. 157 II. Außerordentliche Kündigung des Mieters und Sonderkündigungsrechte Die außerordentlichen Kündigungsrechte Sonderkündigungsrechte. 158 C. Ordentliche Kündigung des Vermieters. 158 I. Ordentliche Kündigung bei Pflichtverstößen des Mieters ( 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) Abgrenzung zu ähnlichen Kündigungssachverhalten Form Kündigungsfristen Pflichtverstöße des Mieters Hinweis auf Widerspruch gemäß 568 Abs. 2 BGB Beweisbarkeit des Kündigungsgrundes Muster eines Abmahnschreibens wegen Pflichtverstoßes des Mieters Muster eines Kündigungsschreibens wegen Pflichtverstoßes des Mieters.

13 Das Wichtigste für eine Kündigung wegen Pflichtverstoßes des Mieters im Überblick. 168 II. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ( 573 Abs. 2 Nr. 2) Form Kündigungsfrist Eigenbedarf als Kündigungsgrund Ausschluss einer Kündigung wegen Eigenbedarfs Hinweis auf Widerspruchsmöglichkeit Beweismittel Musterschreiben einer Kündigung wegen Eigenbedarfs Das Wichtigste für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs im Überblick. 175 III. Kündigung wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung Form Erhebliche Nachteile aus der Fortsetzung des Mietverhältnisses Die zwei Hauptanwendungsfälle dieses Kündigungsgrundes Kompensation des Nachteils durch Mieterhöhung. 177 D. Außerordentliche Kündigung des Vermieters. 177 I. Kündigung wegen Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs, erheblicher Pflichtverletzungen, Störung des Hausfriedens bzw. Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht Formerfordernisse Grad der Erheblichkeit des Pflichtverstoßes Die Kündigung wegen Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht nach 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB. 178 II. Wirkungen der außerordentlichen Kündigung. 178 III. Gegenrechte des Mieters. 179 IV. Die außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug. 179

14 1. Formerfordernisse Die Kündigung wegen Zahlungsverzug nach 543 Abs. 2 Nr. 3, Abs. 3 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB Musterschreiben einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges Das Wichtigste für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges im Überblick. 186 E. Widerspruch des Mieters. 187 I. Erforderlichkeit und strategisch richtiger Zeitpunkt des Widerspruchs Sozialklausel Unbegründete Kündigung Hinweis auf die Möglichkeit des Widerspruchs Hinweis wurde vergessen Widerspruchslose Gebrauchsfortsetzung nach 545 BGB. 188 II. Form und Frist. 188 III. Die Sozialklausel Interessenabwägung Härte Unanwendbarkeit der Sozialklausel. 190 IV. Fortsetzung des Mietverhältnisses. 190 V. Beweislast und Nachschieben von Gründen. 191 VI. Die Sozialklausel bei befristeten Mietverhältnissen. 191 F. Räumungsrechtsstreit. 192 I. Räumungsklage Klageantrag Nachschieben einer zweiten Kündigung in den Prozess. 193 II. Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist. 194

15 1. Räumungsfrist bei Anerkenntnis oder hilfsweise Räumungsfrist im Prozess auf zukünftige Räumung Verlängerung oder Verkürzung der Räumungsfrist Zuständigkeit Interessenabwägung Kostenfolge. 195 III. Antrag auf Vollstreckungsschutz gemäß 765 a ZPO. 195 IV. Räumungsfrist bei Räumungsvergleich. 196 V. Feststellungsklage auf Wirksamkeit einer Kündigung. 196 VI. Rechtskraft des Räumungstitels. 196 VII. Vollstreckung des Räumungstitels. 197 VIII. Muster für den Räumungsrechtsstreit Klageschrift einer Räumungsklage Klageerwiderung auf eine Räumungsklage mit Hilfsantrag auf Gewährung einer Räumungsfrist Vollstreckung des Räumungstitels Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses, Sonderkündigungsrechte, Zeitmietvertrag, Aufhebungsvertrag. 203 A. Beendigung befristeter Mietverhältnisse und bei wechselseitigem Kündigungsverzicht. 203 B. Vorzeitige Vertragsbeendigung durch den Mieter, Sonderkündigungsrechte, außerordentliche Kündigung. 205 I. Grundsätze. 205 II. Vertragsauflösung durch Beibringen eines Mietnachfolgers. 206 III. Sonderkündigungsrecht wegen Versagung der Untervermieterlaubnis. 207 IV. Sonderkündigungsrecht bei bevorstehender Modernisierung. 209 V. Sonderkündigungsrecht bei Mietverhältnissen über mehr als 30 Jahre. 209

16 VI. Sonderkündigungsrecht bei Tod des Mieters. 209 VII. Sonderkündigungsrecht bei Versetzung von Beamten. 209 VIII. Sonderkündigungsrecht bei Staffelmietvereinbarung. 209 IX. Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungsverlangen. 210 X. Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung. 210 XI. Außerordentliche Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs. 210 XII. Außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung. 210 XIII. Außerordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung. 211 C. Zeitmietvertrag. 211 I. Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter bei sog. qualifiziertem Zeitmietvertrag. 211 II. Verzögerung des Befristungsgrundes. 212 D. Aufhebungsvertrag. 212 I. Interessenlage für einen Mietaufhebungsvertrag. 212 II. Das Wichtigste für einen Mietaufhebungsvertrag im Überblick. 213 III. Muster eines Mietaufhebungsvertrages. 214 IV. Widerrufsrecht des Mieters nach dem Haustürwiderrufsgesetz Räumungsvergleich. 217 A. Problemstellung. 217 I. Veräußerungsabsicht. 217 II. Eigenbedarf. 217 B. Rechtliche Lösung. 217 I. Allgemeines. 217 II. Prozessvergleiche. 218 III. Wirkung des Vergleichs.

17 219 IV. Steuerliche Auswirkungen. 220 V. Räumungsfrist bei Räumungsvergleich. 220 C. Muster zum Räumungsvergleich. 221 I. Muster: Außergerichtlicher Räumungsvergleich. 221 II. Muster: Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist bei Räumungsvergleich. 222 III. Muster: Sofortige Beschwerde gegen den Beschluss des Amtsgerichtes auf Bewilligung der Räumungsfrist Das Mieterhöhungsverlangen und die Klage auf Zustimmung. 224 A. Miethöhe, Wucher, Wirtschaftsstrafgesetz. 224 I. "Pacta sunt servanda". 224 II. Gründe für eine Mietpreissteigerung. 224 III. Die einzelnen Erhöhungstatbestände nach den 556 ff. BGB Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, 558, 558 a, 558 b, 558 c, 558 d, 558 e BGB Erhöhung wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen, 559, 559 a, 559 b BGB Erhöhung der Betriebskosten, 560 BGB. 229 IV. Grenzen der Mietpreishöhe außerhalb der 556 ff. BGB Wucher Verbotene Preisüberhöhung nach 5 WiStG Sittenwidrigkeit. 231 B. Form, Inhalt und Frist des Mieterhöhungsverlangens. 231 I. Form. 231 II. Inhalt. 231 III. Frist. 232 IV. Rechtsfolge.

18 233 V. Muster eines Mieterhöhungsverlangens Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach 558 ff. BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung mit Vergleichswohnungen (ausführliches Mieterhöhungsverlangen) Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach 558 ff. BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung durch Bezugnahme auf Mietspiegel (kurze Fassung eines Mieterhöhungsverlangens) Muster eines Mieterhöhungsverlangens nach 558 ff. BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete), Begründung durch Sachverständigengutachten (kurze Fassung eines Mieterhöhungsverlangens). 236 C. Form, Frist und Inhalt der Zustimmung. 236 D. Klage auf Zustimmung. 237 I. Klageantrag. 237 II. Begründung der Klage. 238 III. Besonderheiten beim Streitgegenstand. 238 IV. Parteien des Mieterhöhungsrechtsstreits. 238 V. Zustimmung im Prozess. 239 VI. Nachschieben eines erneuten Erhöhungsverlangens im Prozess Grundsätzlich möglich Nachschieben unter innerprozessualer Bedingung Überlegungsfrist Besondere Problemstellung, wenn Überlegungsfrist im Prozess noch läuft. 239 VII. Muster einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach 558 ff. BGB. 241 E. Rechtswirkungen des Titels und Vollstreckung Rückständige Miete, Mahnverfahren und Klage. 244 A. Fälligkeit, Leistungshandlung und Verzug. 244 I. Fälligkeit, grundsätzliche Vorleistungspflicht des Mieters.

19 244 II. Leistungshandlung. 244 III. Verzug Mahnung Verschulden. 245 B. Mahnverfahren oder Klage. 245 I. Mahnverfahren Mahnverfahren oder Klage Besonderheiten des Mahnverfahrens beim mietrechtlichen Mandat. 246 II. Klage Zahlungsklage Problemstellung Klageerweiterung Verfahren Mietansprüche im Urkundsverfahren Betriebs- und Nebenkosten, Abrechnung und Klage. 248 A. Ansprüche des Vermieters. 248 I. Vorauszahlungen. 248 II. Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen. 250 III. Erhöhung von Inklusivmieten und Nebenkostenpauschalen. 250 B. Ansprüche des Mieters Kaution, Abrechnung und Klage. 253 A. Art und Höhe, Unabdingbarkeit, Fälligkeit. 253 I. Art und Höhe Art.

20 Höhe. 253 II. Unabdingbarkeit. 253 III. Fälligkeit. 254 B. Verzinsung der Kaution. 254 I. Verzinsung nur bei Barkaution. 254 II. Zurückbehaltungsrecht bis zur Anlage der Kaution. 255 III. Anlageform. 255 IV. Kapitalertragsteuer. 255 C. Kaution in der Vollstreckung. 256 I. Treuhandkonto. 256 II. Insolvenz des Vermieters. 256 III. Verdecktes Treuhandkonto und Nr. 19 Abs. 2 AGB-Banken. 256 IV. Schadensersatzpflicht und Untreue. 257 D. Verwertung, Abrechnung, Rückzahlung und Klage. 257 I. Fälligkeit des Rückzahlungsanspruches. 257 II. Klage auf Rückzahlung der Kaution Zeitpunkt der Klageerhebung, Gefahr der Aufrechnung Klageantrag Streit um Schönheitsreparaturen und Instandhaltung. 260 A. Ansprüche des Vermieters während des laufenden Mietverhältnisses. 260 B. Ansprüche des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses. 261 I. Nachfristsetzung. 261 II. Schadensersatzanspruch des Vermieters. 262

21 III. Musterschreiben: Nachfristsetzung durch den Vermieter-Anwalt Der Mängelrechtsstreit. 265 A. Geltendmachung von Mietmängeln. 265 B. Mängel der Mietwohnung. 265 C. Darlegungs- und Beweislast. 268 D. Ansprüche des Mieters wegen Wohnungsmängeln. 269 I. Erfüllungsanspruch. 269 II. Zurückbehaltungsrecht/Einrede des nicht erfüllten Vertrages. 271 III. Minderung der Miete Anzeigepflicht der Mängel gemäß 536 c BGB Mietminderung durch Einbehalt oder Zahlung der Miete unter Vorbehalt Umfang der Minderung. 272 IV. Schadensersatzanspruch. 278 V. Außerordentliche Kündigung des Mieters. 280 VI. Zerstörung der Mietsache (Elementarschäden). 281 E. Selbständiges Beweisverfahren. 282 I. Voraussetzungen für ein selbständiges Beweisverfahren. 282 II. Kosten des selbständigen Beweisverfahrens. 283 III. Musterantrag: Antrag im selbständigen Beweisverfahren. 284 F. Ansprüche des Vermieters Abwicklung des Mietverhältnisses - Rückgabe der Mietwohnung. 287 A. Anspruch des Vermieters auf Entfernung zurückgelassener Sachen und Einrichtungen. 287 B. Ersatzansprüche des Mieters für notwendige und nützliche Aufwendungen auf die Mietsache. 288

22 16 Verfahren und Probleme bei der Instandsetzung und Modernisierung der Mietsache. 290 A. Instandsetzung und Modernisierung, Barrierefreiheit. 290 I. Instandsetzung, 554 Abs. 1 BGB. 290 II. Modernisierung, 554 Abs. 2 BGB. 290 III. Durchbrechung des Grundsatzes "pacta sunt servanda". 290 IV. Maßnahmen, die zur Erhaltung der Mieträume oder des Gebäudes erforderlich sind. 290 V. Modernisierungsmaßnahmen Verbesserungsmaßnahmen Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser Härte für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts (z.b. nichtehelicher Lebensgefährte) Schriftliche Mitteilung vor dem Beginn der Maßnahme Kündigungsrecht des Mieters und Anspruch auf Aufwendungsersatz. 295 VI. Barrierefreiheit. 295 B. Einstweilige Verfügung und Klage Das Vermieterpfandrecht und dessen Verwertung. 296 A. Inhalt und Umfang des Vermieterpfandrechts. 296 I. Besitzloses gesetzliches Pfandrecht. 296 II. Entstehungstatbestand und Umfang. 296 III. Ausschluss des Vermieterpfandrechtes. 297 IV. Vom Vermieterpfandrecht umfasste Forderungen Gesicherte Forderungen Nicht gesicherte Forderungen Bezifferbarkeit der Forderungen.

23 297 V. Erlöschen des Vermieterpfandrechtes. 298 VI. Darlegungs- und Beweislast. 298 VII. Das Vermieterpfandrecht in der Vollstreckung. 298 B. Sicherung, gerichtliche Geltendmachung und Rechtsbehelfe. 298 I. Selbsthilferecht. 298 II. Herausgabeanspruch. 299 III. Weitere Anspruchsgrundlagen des Vermieters als Pfandgläubiger. 299 IV. Gerichtliche Geltendmachung und Rechtsbehelfe Selbsthilferecht Herausgabeanspruch Vermietelpfandrecht und Räumungsanspruch. 300 C. Verwertung Verbotene Eigenmacht, Hausfriedensbruch und Nötigung, vorläufiger Rechtsschutz. 302 A. Verbotene Eigenmacht. 302 B. Hausfriedensbruch und Nötigung. 303 C. Vorläufiger Rechtsschutz Rechtsverhältnis in der Hausgemeinschaft (Nachbarschaftsstreitigkeit). 305 A. Rechtsverhältnis zwischen den benachbarten Mietern untereinander. 305 B. Rechtsverhältnis zwischen den Vermietern untereinander. 305 C. Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und benachbartem Mieter. 305 D. Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte. 305 E. Pflichten des Mieters und Pflichten des Vermieters. 306 I. Pflichten des Mieters.

24 306 II. Pflichten des Vermieters Erbfall und Mietrecht. 307 A. Typische Sachverhalte. 307 I. Versterben des Mieters. 307 II. Versterben des Vermieters. 307 B. Rechtliche Grundlagen. 307 I. Tod des Mieters Allgemeines Kündigung bei Tod des Mieters, 580, 564 BGB Eintrittsrecht des überlebenden Ehegatten, Lebensgefährten, Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen, 563 BGB Fortsetzung des Mietverhältnisses durch den Ehegatten, Lebenspartner, Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen, 563 a BGB. 311 II. Tod des Vermieters. 311 III. Konfusion Die Wohnung bei Trennung der Mieter. 313 A. Familienrecht und Mietrecht. 313 B. Die Wohnungszuweisung gemäß 1361 b BGB. 314 I. Eingriffsschwelle für die Überlassung der Ehewohnung. 314 II. Ehewohnung Definition Begründung der Ehewohnung Besitzverhältnisse an der Ehewohnung Verlust der Eigenschaft als Ehewohnung.

25 316 III. Einvernehmliche Regelungen Die einvernehmliche Einigung im Verhältnis zum Vermieter Muster einer dreiseitigen einvernehmlichen Regelung Sicherungsinteresse des Vermieters. 318 IV. Besonderer Gewaltschutz gemäß 1361 b Abs. 2 BGB Die Rechtsgutverletzungen Gleichgestellte Handlungen Anspruchsinhalt. 320 V. Fälle unbilliger Härte. 320 VI. Fälle gegenseitiger Gewalt. 322 VII. Berücksichtigung von Kindesinteressen. 322 VIII. Rolle der dinglichen Berechtigung an der Ehewohnung. 322 IX. Substanziierter Vortrag aller Umstände. 323 X. Möglichkeit der Aufteilung. 323 XI. Vergütungspflicht. 324 XII. Erschwerungsverbot. 325 C. Wohnungsüberlassung nach 2 GewSchG. 325 I. Regelungsbereich/Abgrenzung zu 1361 b BGB. 325 II. Anspruchsvoraussetzungen des 2 GewSchG Vollendete Gewalttat oder Drohung Gemeinsamer Haushalt Kein Anspruchsausschluss Rechtsfolgen Alleinberechtigung des Opfers.

26 Gemeinsame Berechtigung Keine Berechtigung des Opfers Erschwerungsverbot Nutzungsvergütung. 329 D. Wohnungsüberlassung und Mietrecht/Sachenrecht. 329 E. Verfahrensrecht. 330 I. Allgemeines. 330 II. Sachliche und örtliche Zuständigkeit Wohnungsüberlassung gemäß 1361 b BGB Wohnungsüberlassung nach 14 LPartG Wohnungsüberlassung nach 2 GewSchG. 331 III. Einstweiliger Rechtsschutz Einstweilige Anordnungen Erweiterte Beschwerdemöglichkeit. 332 IV. Rechtsmittel. 332 V. Vollstreckung. 332 Teil III: Das gewerbemietrechtliche Mandat Gewerbemietrecht oder das Recht der Geschäftsraummiete als Begriff Gewerbemietrechtliche Verträge. 334 A. Einfacher Gewerbemietvertrag. 334 B. Ausführliche Gewerbemietverträge. 342 I. Gewerbemietvertrag unter Berücksichtigung der besonderen Interessen des Vermieters (ausführlich). 342

27 II. Gewerbemietvertrag bei hohen Eigeninvestitionen des Mieters (ausführlich). 356 III. Gewerbemietvertrag über eine Lagerhalle Kündigung, Räumungsklage, einstweilige Verfügung. 369 A. Form und Frist der Kündigung. 369 I. Form der gewerbemietrechtlichen Kündigung. 369 II. Frist einer gewerbemietrechtlichen Kündigung. 369 B. Räumungsklage und einstweilige Verfügung. 370 I. Räumungsklage Örtliche und sachliche Zuständigkeit Klageantrag und Zulässigkeit. 370 II. Einstweilige Verfügung Zulässigkeit Muster eines Antrages auf Erlass einer einstweiligen Verfügung Mieterhöhung, Staffelmiete, Indexierung. 374 A. Miethöhe bei Gewerberaummietverhältnissen. 374 B. Staffelmietvereinbarungen. 374 C. Indexklausel und Leistungsvorbehaltsklausel. 375 I. Muster für eine Leistungsvorbehaltsklausel. 376 II. Muster für eine Indexklausel Kaution und Investitionskostenzuschuss. 377 A. Höhe, Art, Fälligkeit und Rückzahlung der Kaution. 377 I. Höhe. 377 II. Art.

28 377 B. Zulässigkeit, anteilige Abgeltung und Rückzahlung eines Investitionskostenzuschusses. 377 I. Zulässigkeit. 377 II. Anteilige Abgeltung. 377 III. Rückzahlung. 378 IV. Muster für eine Vertragsklausel zum Investitionskostenzuschuss Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Wegnahme von Inventar Zusatzverträge. 380 A. Typischerweise vorkommende Zusatzverträge. 380 I. Automatenaufstellungsvertrag. 380 II. Bezugsverträge Bierlieferungsvertrag Sonstige Bezugsverträge. 381 B. Auswirkung von Störungen im Zusatzvertrag auf den Hauptvertrag. 381 Teil IV: Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Komplikationen durch das Verhalten von Wohnungseigentümern. 383 A. Immobilieneigentum als Kapitalanlage. 383 B. Problemfeld: Mieterstruktur. 384 C. Rechte der Raumeigentümer. 384 D. Abwehrrechte des Wohnungseigentümers. 385 E. Das Eigentumsentziehungsverfahren. 386 F. Sparmaßnahmen der Gemeinschaft. 387 G. Die Barrierefreiheit.

29 Komplikationen durch Versagen der Funktionsträger. 395 A. Eigentümergemeinschaft. 395 B. Hausverwaltung. 395 C. Verwaltungsbeirat Komplikationen durch das Verhalten von Mietern Zusammenfassung. 398 Stichwortverzeichnis.