newsletter Sollen liegenschaften privat oder in einer kapitalgesellschaft gehalten werden? Einleitung Erwerbszweck Steuerliche Überlegungen

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1 newsletter 29. märz 2012 Sollen liegenschaften privat oder in einer kapitalgesellschaft gehalten werden? Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Kapitalgesellschaften (AG/GmbH) und deren Ausschüttungen wurden in den letzten Jahren erheblich verbessert. Dies hat dazu geführt, dass die AG und GmbH vermehrt auch für Anlagezwecke zum Zug kommen. Es ist deshalb beim Erwerb einer Liegenschaft zu prüfen, ob diese privat oder über eine Kapitalgesellschaft gehalten werden soll. Einleitung Im letzten Jahrtausend - was noch nicht allzu lange zurückliegt - war es aus steuerlicher Sicht ungünstig, Liegenschaften über eine Kapitalgesellschaft (AG, GmbH) zu halten. Die Gesellschaft musste auf den Erträgen die bezahlen. Dividendenausschüttungen wurden mit der erfasst. Die Steuerlandschaft hat sich in den letzten 10 Jahren stark verändert. Die sätze sind schweizweit auf breiter Front gesunken. Zudem wurde die Steuerbelastung auf den Dividenden mit der Einführung der privilegierten Dividendenbesteuerung erheblich gesenkt. Die Ausgangslage ist heute anders, weshalb es sich lohnt den Erwerb einer Liegenschaft über eine Kapitalgesellschaft zu prüfen. Erwerbszweck Liegenschaften werden aus verschiedenen Gründen erworben, so z.b. als Familienwohnung oder für geschäftliche Zwecke. Hinzu kommt, dass sich die ursprüngliche Bestimmung der Liegenschaft mit der Zeit ändern kann. All diese Überlegungen sind beim Immobilienerwerb zu berücksichtigen, weil sie Einfluss auf die steuerliche Behandlung haben können. Steuerliche Überlegungen Bei den Liegenschaften gilt das sogenannte Belegenheitsprinzip, d.h. Liegenschaften sind am entsprechenden Standort steuerbar. Weil die Steuersätze zwischen den Gemeinden einerseits und den Kantonen anderseits sehr variieren, gibt es grosse Belastungsunterschiede. Verschiedene Steuerfolgen ergeben sich ferner beim Erwerb, beim Halten und der Veräusserung der Liegenschaft. Kauf Liegenschaft Der Kauf einer Liegenschaft löst in vielen Kantonen die Handänderungssteuer aus. Wird die Liegenschaft für betriebliche Zwecke genutzt, stellt sich die Frage der mehrwertsteuerlichen Behandlung.

2 2 Halten Liegenschaft Die laufende Besteuerung ist davon abhängig, ob die Liegenschaft von einer natürlichen Person oder einer Kapitalgesellschaft (AG, GmbH) gehalten wird. Bei der natürlichen Person ist weiter entscheidend, ob die Liegenschaft für Steuerzwecke Privat- oder Geschäftsvermögen darstellt: Steuerobjekt Laufende Erträge (Mieteinnahmen, Eigenmietwert) Privatvermögen Geschäftsvermögen Kapitalgesellschaft (AG, GmbH) AG/GmbH: Bemerkung: AHV Bemerkungen: Keine Abschreibungen möglich Bemerkungen: Abschreibungen möglich Abschreibungen möglich Aktionär (Dividende) (ev. privilegiert) (ev. privilegiert) Vermögen AG/GmbH (Eigenkapital) Kapitalsteuer Beteiligungsrechtsinhaber (Aktien, Stammanteile): Auf den ersten Blick ist das Halten der Liegenschaft als Privatvermögen vorteilhaft. Soll eine Liegenschaft lange gehalten werden, so lässt sich mit Abschreibungen die Abgabelast erheblich reduzieren, was wiederum für das Geschäftsvermögen oder die AG/GmbH spricht. Die Zuweisung einer Liegenschaft, die von einer natürlichen Person gehalten wird, zum Privat- oder Geschäftsvermögen ist nicht frei wählbar, sondern richtet sich für Abgabezwecke nach objektiven Kriterien. Eine Familienwohnung oder Liegenschaften für die private Vermögensverwaltung stellen in der Regel Privatvermögen dar. Wird eine Immobilie für geschäftliche Zwecke mit einer klaren und planmässigen Gewinnabsicht erworben, so liegt voraussichtlich Geschäftsvermögen vor. Die wesentlichen Unterschiede zwischen Privat- und Geschäftsvermögen sind, dass beim Geschäftsvermögen Abschreibungen möglich sind, im Gegenzug auf den Nettoerträgen auch die AHV fällig wird. Die Variante mit der Kapitalgesellschaft (AG/GmbH) hat in den letzten Jahren durch die senkungen und die Einführung der privilegierten Dividendenbesteuerung an Attraktivität gewonnen., Dies gilt vor allem in den steuergünstigen Kantonen mit hohen Steuerentlastungen bei Dividenden. Plant man den Aufbau eines grösseren Immobilienportefeuilles - ohne Verkaufsabsicht - so kann die Kapitalgesellschaft vorteilhaft sein. Beim planmässigen Erwerb von Liegenschaften ist es schnell möglich, dass die Liegenschaften als Geschäftsvermögen qualifiziert werden, womit nebst der auch die AHV anfällt. Die AHV fällt dann übrigens auch auf einem Verkaufsgewinn an. Damit ist eine Steuer- und Abgabebelastung von zwischen %, je nach Kanton und Gemeinde, möglich.in vielen Kantonen ist die belastung wesentlich tiefer als diejenige der (zwischen 11 % und 25 %, je nach Kanton). Im Weiteren lässt sich der steuerbare Gewinn durch Abschreibungen merklich senken. Weiter kann man die

3 3 erwirtschafteten Gewinne vorerst in der Gesellschaft zurückbehalten und die Ausschüttung auf einen idealen Zeitpunkt verschieben. Durch die verminderte Steuerzahllast bleiben mehr freie Mittel für den Aufbau des Immobilienportefeuilles, was für den Einsatz einer Kapitalgesellschaft spricht. Steuerobjekt Privatvermögen Geschäftsvermögen Kapitalgesellschaft (AG, GmbH) AG/GmbH Verkaufsgewinn Monistisches System: Monistisches System: Grundstückgewinnsteuer Kanton/Gemeinde ev. Handänderungssteuer Grundstückgewinnsteuer Grundstückgewinnsteuer (Grundstückgewinn) (Grundstückgewinn) (wiedereingebrachte (wiedereingebrachte Abschreibungen) Abschreibungen) ev. Handänderungssteuer ev. Handänderungssteuer AHV: Verkaufsgewinn Dualistisches System: Dualistisches System: ev. Handänderungssteuer AHV: Verkaufsgewinn Aktionär (Dividende) (ev. privilegiert) (ev. priviliegiert) In der Schweiz kennt man bei der Besteuerung von Grundstückgewinnen zwei Systeme. Im monistischen System werden alle Grundstückgewinne mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst, unabhängig davon, ob die Liegenschaft steuerlich als Privat- oder Geschäftsvermögen qualifiziert wird. Wieder eingebrachte Abschreibungen werden mit der (Geschäftsvermögen natürliche Person) bzw. (Kapitalgesellschaft) abgerechnet. Im dualistischen System werden lediglich Grundstückgewinne auf Liegenschaften des Privatvermögens mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst. Bei den übrigen Verkaufsgewinnen fällt die und (Geschäftsvermögen natürliche Person) bzw. die (Kapitalgesellschaften) an.

4 4 Bei der Steuerplanung mittels Kapitalgesellschaft ist nicht nur die Abgabenbelastung durch die zu prüfen, sondern je nach Kanton fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Unter diesen Konstellationen kann es unter Umständen empfehlenswert sein, anstelle der Liegenschaft gleich die ganze Kapitalgesellschaft zu veräussern. Wird die Mehrheit der Beteiligungsrechte einer Immobiliengesellschaft verkauft, so kommt dies wirtschaftlich gesehen einer Liegenschaftsübertragung gleich. Bei dieser sogenannten wirtschaftlichen Handänderung kommt die Grundstückgewinnsteuer und ev. die Handänderungssteuer zum Zuge. Zuweisungsempfehlungen Es gibt für die Frage, ob eine Liegenschaft privat oder über eine Kapitalgesellschaft gehalten werden soll, kein Patentrezept. Nebst steuerlichen Überlegungen gibt es weitere Gesichtspunkte zu berücksichtigen, wie betriebswirtschaftliche und rechtliche Kriterien. So kann es z.b. aus haftungsrechtlichen Überlegungen Sinn machen, Liegenschaften getrennt vom Betriebsvermögen in einer AG zu halten. Es können folgende Empfehlungen aus der Praxis abgegeben werden: Liegenschaften für den eigenen Wohngebrauch (Wohnhaus, Ferienhaus) sind privat zu erwerben und ebenfalls als Privatvermögen zu behandeln. Für den Fall, dass der Eigenmietwert einmal wegfallen sollte, hätte man die steuerlich richtige Struktur. Ebenfalls im Privatvermögen sollten Kapitalanlageliegenschaften gehalten werden. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass bei einem erheblichen Immobilienportefeuille die Qualifikation als Geschäftsvermögen droht, was mit AHV-Folgen verbunden ist. Werden Liegenschaften, für geschäftliche Zwecke genutzt, werden sie bei Selbständigerwerbenden per se steuerlich als Geschäftsvermögen qualifiziert (z.b. Garage mit Werkstatt, Ersatzteillager, Tankstelle und Ölabscheider). In diesem Fall stellt sich jedoch die Frage, ob der Erwerb über eine AG oder GmbH günstiger wäre. Sofern der Erwerb und der Verkauf einer Liegenschaft kein Einzelfall bleiben sollte, sondern dies in Zukunft planmässig verfolgt, ist es angezeigt, diese über eine Kapitalgesellschaft zu erwerben. Werden die Liegenschaften einmal als Geschäftsvermögen qualifiziert, so gilt dies für alle Liegenschaften (mit Ausnahme der Privatwohnung). Fazit Es ist vor dem Immobilienerwerb sinnvoll, die Abgabebelastungen und weitere Kriterien zu prüfen, ob die Liegenschaft privat oder über eine Kapitalgesellschaft gehalten werden soll. Daneben sind weitere rechtliche und wirtschaftliche Belange zu prüfen. Bei späteren Umstrukturierungen sind die Steuerfolgen genau zu prüfen und mittels Ruling abzusichern. Neben den durch die Umstrukturierung allenfalls ausgelösten Belastungen sind auch die Langzeitfolgen (z.b. die wiedereingebrachten Abschreibungen) zu bedenken und zu planen. Autor Branko Balaban, Rechtsanwalt, Notar, Partner BDO AG, Luzern, Tel: ,

5 5 Haben Sie Fragen? Für Fragen oder bei Unklarheiten kontaktieren Sie bitte Ihren Kundenpartner oder eine unserer Niederlassungen in Ihrer Nähe. BDO AG Aarau Rudolf Vogt Lausanne René Marc Blaser Affoltern a. A Thomas Ammann Liestal Markus Imhof Altdorf Beat Marty Lugano Christian Vitta Baden-Dättwil Kurt Haller Luzern Heinz Vogel Basel Roland Stoffel Olten Alfons Hürzeler Bern André Fässler Porrentruy Alain Beuchat Biel/Bienne Alain Wirth Sarnen Beat Spichtig Burgdorf Fritz Rüfenacht Sion Christian Florey Frauenfeld Urs Rindlisbacher Solothurn Hansjörg Stöckli Fribourg Philippe Jenny Stans Ivan Christen Genève Eric Wavre St. Gallen Markus Meli Glarus André Burkart Sursee Rolf Kumschick Grenchen Christoph Kaufmann Wetzikon Hans-Jürg Spreiter Herisau Meinrad Müller Zug Markus Metzger Lachen Mario Patt Zürich Andreas Wyss Laufen John Brosi Hinweis Diese Publikation will einen Überblick vermitteln; sie enthält Informationen allgemeiner Art und kann eine individuelle Abklärung nicht ersetzen. Für den Inhalt wird keine Haftung übernommen. Es ist zu beachten, dass überlagernde Vorschriften bestehen können. Bei einer Verknüpfung mit einem früher erschienenen Newsletter ist die Rechtsentwicklung seit dem Erscheinen zu berücksichtigen. Copyright Ein Abdruck dieses Artikels (auch auszugsweise) ist nur mit schriftlicher Zustimmung von BDO und mit Quellenangabe gestattet. Bitte senden Sie uns ein Belegexemplar zu. Ansprechperson: Heidi Fundinger Tel:

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