( ) ORa. Sa Ta. Ziel und Adressaten. Der sich selbst finanzierende Immobilienerwerb. Eine Illusion mit Folgen. Elemente und Bausteine

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1 Ziel und Adressaten Der sich selbst finanzierende Immobilienerwerb. Eine Illusion mit Folgen Prof. Dr. Dr. h.c. Helmut Rüßmann Universität des Saarlandes Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Zivilprozessrecht und Rechtsphilosophie Nicht die Studenten der Übung im Bürgerlichen Recht, die einen Fall aus dem Bereich Schrottimmobilien zu lösen haben. Nicht die Betroffenen, die nach konkreten Antworten suchen, wie sie ihre Schrottimmobilie wieder loswerden können. Nicht die praktizierenden Juristen, die gern wissen möchten, wie man die sich um die Schrottimmobilien rankenden Probleme richtig löst. Der interessierte Laie, der einen Einblick in die Wissenschaft vom Recht bekommen möchte. Juristische Tätigkeiten und Aufgaben Streitentscheidung Elemente und Bausteine Antwort auf eine Rechtsfrage Tatbestand Rechtsfolge Rechtsgestaltung Streitvermeidung Sachverhalt Rechtsbehauptung Subsumtion Methodisches Grundgerüst Antrag Tatbestand Rechtsfolge Interpretationen Sachverhalt Entscheidung Deduktiv korrekt Deduktives Hauptschema xtx ( ORx ( )) Sa xsx ( Tx) Ta O( Ra) Sa Ta Sa O( Ra) ( ) ORa Entscheidung Gesetz Sachverhalt Auslegung Folgerungen

2 Schrottimmobilien Beziehungsgeflecht Erwerb einer Immobilie (Eigentumswohnung) durch Verbraucher ohne Eigenkapital Finanzierung des Kaufpreises durch Bankkredit Aussicht: Rückzahlung ohne Belastung Finanziert durch Mieteinnahmen Finanziert durch Steuerersparnisse Real: Rückzahlung mit erheblichen Belastungen Ausstieg aus den Belastungen? Ende der Zahlungsverpflichtung gegenüber der Bank Erstattung bisher gezahlter Raten Herausgabe der Immobilie an die Bank Verkäufer Käufer Kaufvertrag Darlehnsvertrag Bank Widerruf BGB (1) Wird einem Verbraucher durch Gesetz ein Widerrufsrecht nach dieser Vorschrift eingeräumt, so ist er an seine auf den Abschluss des Vertrags gerichtete Willenserklärung nicht mehr gebunden, wenn er sie fristgerecht widerrufen hat. Der Widerruf muss keine Begründung enthalten und ist in Textform oder durch Rücksendung der Sache innerhalb von zwei Wochen gegenüber dem Unternehmer zu erklären; zur Fristwahrung genügt die rechtzeitige Absendung. (2) Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem dem Verbraucher eine deutlich gestaltete Belehrung über sein Widerrufsrecht in Textform mitgeteilt worden ist,. Widerrufsmöglichkeiten Widerruf nach dem Verbraucherkreditrecht Darlehnsvertrag Darlehnsvertrag Kaufvertrag Wirkung des Widerrufs auf verbundene Geschäfte Über den Darlehnsvertrag auch auf den Kaufvertrag Über den Kaufvertrag auch auf den Darlehensvertrag 1 Abs. 2 HaustürWG 3 Abs. 2 Verbraucherkreditgesetz Das Widerrufsrecht oder Rückgaberecht besteht nicht, wenn die Willenserklärung von einem Notar beurkundet worden ist. Keine Anwendung finden ferner 1. ; 2. 7, 9 und 11 bis 13 auf Kreditverträge, nach denen der Kredit von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig gemacht und zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite und deren Zwischenfinanzierung üblichen Bedingungen gewährt wird;

3 5 Abs. 2 HaustürWG Erfüllt ein Geschäft im Sinne des 1 Abs. 1 zugleich die Voraussetzungen eines Geschäfts nach dem Verbraucherkreditgesetz,, so sind nur die Vorschriften dieser Gesetze anzuwenden. Rechtslage vor 2002 Für den Kaufvertrag ausgeschlossen nach 1 Abs. 3 Nr. 3 HaustürWG Für den Darlehnsvertrag ausgeschlossen nach 5 Abs. 2 HaustürWG Widerruf nach dem Verbraucherkreditrecht Ausgeschlossen nach 3 Abs. 2 Satz 2 VerbrKredG Ausgeschlossen auch die Regeln über verbundene Geschäfte Korrektur durch das Europarecht 5 Abs. 2 HaustürWG ist europarechtswidrig. Konsequenzen für die Rechtslage in Deutschland Richtlinien der EG Rechtsanwendung Adressaten sind nicht die EU-Bürger. Deshalb keine unmittelbare Geltung für die Rechtsanwendung in Streitigkeiten zwischen den Bürgern. Adressaten sind die Mitgliedstaaten. Gegen sie können Vertragsverletzungsverfahren und eventuell Schadensersatzansprüche aus Staatshaftung geltend gemacht werden. Adressaten sind auch die nationalen Gerichte als Organe der Mitgliedstaaten über eine europarechtskonforme Rechtsanwendung. Auslegung philologisch systematisch historisch teleologisch Der mögliche Wortsinn europarechtskonform Rechtsfortbildung gesetzesimmanent Analogie Teleologische Reduktion gesetzesübersteigend Grenzen der Rechtsanwendung Verbot der straferweiternden Analogie Verbot der Entscheidung contra legem Contra legem (gegen das Gesetz) ist eine Entscheidung, die gegen das vom Gesetzgeber Gesagte und zugleich von ihm Gewollte verstößt. Der deutsche Gesetzgeber hat bewusst und gewollt das Widerrufsrecht für Haustürgeschäfte bei Verbraucherkrediten ausgeschlossen. Damit war der Weg der Gewährung eines Widerrufsrechts über die europarechtskonforme Rechtsanwendung ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof ist ihn dennoch gegangen. Organisation der Gerichtsbarkeit Verfassungsgerichtsbarkeit Bundesverfassungsgericht Verfassungsgerichte der Länder Fachgerichtsbarkeit Ordentliche Gerichtsbarkeit Arbeitsgerichtsbarkeit Verwaltungsgerichtsbarkeit Sozialgerichtsbarkeit Finanzgerichtsbarkeit Internationale (europäische) Gerichtsbarkeit

4 Instanzenzug Zivilgerichte - Urteile Zusammenwirken mit dem EuGH Bundesgerichtshof Revision Bundesgerichtshof Revision EuGH Revision Landgericht Amtsgericht Oberlandesgericht Landgericht Oberlandesgericht Landgericht Vorlage aller Fragen des Europarechts in der letzten Instanz ein Muss in der Vorinstanz ein Kann Amtsgericht Europarechtskonform: Wie und warum? Wie? Wenn der Gesetzgeber gewusst hätte, dass der Ausschluss europarechtswidrig ist, hätte er den Ausschluss nicht angeordnet. Warum? Eine Spekulation über unausgesprochene Entscheidungsgründe Bei Annahme eines Widerrufsrechts verbleibt die Folgelast im privaten Sektor. Bei der Verneinung des Widerrufsrechts trifft die Folgelast den Staat. Konsequenzen Darlehnsvertrag kann widerrufen werden. Rückabwicklung des Darlehnsvertrags nach Rücktrittsoder speziellem Bereicherungsrecht Keine Wirkungserstreckung des Widerrufs auf den verbundenen Kaufvertrag Käufer behält die Schrottimmobilie. Verkäufer behält den Kaufpreis. Bank muss erhaltene Darlehnsraten zurückgewähren. Käufer muss den gesamten Nettokredit mit einem Schlag zurückzahlen zuzüglich Zinsen. Letzte Rettung: Anspruch aus c.i.c. wegen Verletzung einer vorvertraglichen Pflicht Culpa in contrahendo I Schadensersatz wegen Verletzung einer vorvertraglichen Pflicht zur Widerrufsbelehrung Widerrufsbelehrung: Pflicht oder Obliegenheit Culpa: Kann man von Schuld sprechen, wenn das deutsche Recht keine Belehrung vorsah? Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden: Was hätte der Verbraucher getan, wenn er über das Recht zum Widerruf des Darlehensvertrages aufgeklärt worden wäre? Kaufvertrag vor Darlehensvertrag Kaufvertrag nach Darlehensvertrag Culpa in contrahendo II Schadensersatz wegen Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht Aufklärung über das Risiko der Kapitalanlage bei Vorhandensein eines konkreten Wissensvorsprungs der finanzierenden Bank (etwa mit Blick auf eine arglistige Täuschung des Käufers) Vermutung des Wissensvorsprungs bei einem institutionalisierten Zusammenwirken der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer und evident unrichtigen Angaben des Vertreibers gegenüber dem Käufer

5 Rechtslage heute Für den Kaufvertrag ausgeschlossen nach 312 Abs. 3 Nr. 3 BGB Für den Darlehnsvertrag (nicht) ausgeschlossen nach 312a BGB Widerruf nach dem Verbraucherkreditrecht Ausgeschlossen allenfalls im Rahmen des 491 Abs. 3 Nr. 1 BGB Regelmäßig widerrufbar Annahme eines verbundenen Geschäfts 358 Abs. 3 BGB eher nein 312 Abs. 3 BGB Das Widerrufs- oder Rückgaberecht besteht unbeschadet anderer Vorschriften nicht bei Versicherungsverträgen oder wenn die Willenserklärung des Verbrauchers von einem Notar beurkundet worden ist. 312a BGB Steht dem Verbraucher zugleich nach Maßgabe anderer Vorschriften ein Widerrufs- oder Rückgaberecht nach 355 oder 356 dieses Gesetzes zu, ist das Widerrufs- oder Rückgaberecht nach 312 ausgeschlossen. 491 Abs. 3 Nr. 1 BGB Keine Anwendung finden ferner bis 495 auf Verbraucherdarlehensverträge, die in ein nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung errichtetes gerichtliches Protokoll aufgenommen oder notariell beurkundet sind, wenn das Protokoll oder die notarielle Urkunde den Jahreszins, die bei Abschluss des Vertrags in Rechnung gestellten Kosten des Darlehens sowie die Voraussetzungen enthält, unter denen der Jahreszins oder die Kosten geändert werden können; 358 Abs. 2 und 4 BGB Hat der Verbraucher seine auf den Abschluss eines Verbraucherdarlehensvertrags gerichtete Willenserklärung wirksam widerrufen, so ist er auch an seine auf den Abschluss eines mit diesem Verbraucherdarlehensvertrag verbundenen Vertrags über die Lieferung einer Ware oder die Erbringung einer anderen Leistung gerichtete Willenserklärung nicht mehr gebunden. Der Darlehensgeber tritt im Verhältnis zum Verbraucher hinsichtlich der Rechtsfolgen des Widerrufs oder der Rückgabe in die Rechte und Pflichten des Unternehmers aus dem verbundenen Vertrag ein, wenn das Darlehen dem Unternehmer bei Wirksamwerden des Widerrufs oder der Rückgabe bereits zugeflossen ist. 358 Abs. 3 Satz 3 BGB Bei einem finanzierten Erwerb eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts ist eine wirtschaftliche Einheit nur anzunehmen, wenn der Darlehensgeber selbst das Grundstück oder das grundstücksgleiche Recht verschafft oder wenn er über die Zurverfügungstellung von Darlehen hinaus den Erwerb des Grundstücks oder grundstücksgleichen Rechts durch Zusammenwirken mit dem Unternehmer fördert, indem er sich dessen Veräußerungsinteressen ganz oder teilweise zu Eigen macht, bei der Planung, Werbung oder Durchführung des Projekts Funktionen des Veräußerers übernimmt oder den Veräußerer einseitig begünstigt.

6 Was lernen wir daraus? Die Wissenschaft vom Recht kann wie das Recht kompliziert und spannend sein. Augen auf beim Immobilienkauf! Der sich selbst finanzierende Immobilienerwerb ist regelmäßig eine Illusion. Das deutsche Recht schützt nicht vor dem Scheitern der Illusion, es sei denn, der Käufer sei arglistig getäuscht worden und die Bank habe das gewusst. Das europäische Recht schützt nicht mehr vor dem Scheitern der Illusion. Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!