Fall: (Obersatz zu den 5 W s )

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1 G:\Vorlesung\Repetitorium BGB und SachenR\4-6_Beispielsfall_mit_ausformulierter_Loesung im Gutachten-Stil-hier_Vollmacht_und_Mietrecht.doc Seite 1 Beispielsfall zur Lösung einer Klausur im Gutachten - Stil: (hier Vollmacht und Mietrecht) Fall: Rechtsanwalt A vertritt den Vermieter V. Im Mietvertrag ist geregelt, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, wenn es nicht 3 Monate vor Jahreswechsel gekündigt wird. Rechtsanwalt A schreibt an den Mieter M: Ich vertrete den Vermieter V und erkläre in dessen Namen die Kündigung des Mietvertrages zum " Das Schreiben geht dem M am zu. M schreibt dem Rechtsanwalt A am nächsten Tag: Woher soll ich wissen, ob Sie eine Vollmacht haben. Ich weise die Kündigung zurück." V verlangt von M ab dem Räumung der Mietwohnung. Zu Recht? Lösung: (Die im Folgenden in Klammern stehenden Passagen sind im Klausurtext nicht niederzuschreiben, sondern dienen lediglich als Regieanweisung" bzw. Hinweis.) Zur Orientierung hier die Grobgliederung, die in etwa Ihrer Lösungsskizze entsprechen sollte: Hinweis zur Gliederung Grundsätzlich wird so gegliedert AG: I) Anspruch entstanden II) Anspruch nicht untergegangen III) Anspruch durchsetzbar hier ist aber der Anspruch im Ergebnis nicht entstanden => Prüfung zu II) und III) entfällt => Gliederung I) ohne II) und III) wäre unsinnig (Obersatz zu den 5 W s ) Der V könnte gegen den M einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des gemieteten Wohnraumes aus 546 BGB haben. 1) Mietverhältnis 2) Beendigung a) Kündigungserklärung aa) Kündigung durch Schreiben des RA A ( Voraussetzungen gem. 164 BGB) (1) eigene WE (2) im fremden Namen (3) mit Vertretungsmacht (Zwischenergebnis zur Stellvertretung) (Zwischenergebnis zur WE des V) bb) spätere konkludente Kündigungserklärung des V b) Kündigungsgrund c) Kündigungsfrist (Rechtsproblem Wirksamkeit der vertraglichen Frist) aa) Fristgemäße Kündigung im Schreiben des RA? (Problem 174 BGB) (1) einseitiges Rechtsgeschäft (2) vom Bevollmächtigten vorgenommen (3) Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt (4) Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückgewiesen (Problem / Def. Unverzüglich) (5) kein Ausschluss der Zurückweisung nach 174 Satz 2 BGB (Zwischenergebnis zur Frist bzgl. RA Schreiben) bb) Fristgemäße Kündigung durch konkludente WE des V? (Zwischenergebnis zur Kündigungsfrist) (Ergebnis)

2 G:\Vorlesung\Repetitorium BGB und SachenR\4-6_Beispielsfall_mit_ausformulierter_Loesung im Gutachten-Stil-hier_Vollmacht_und_Mietrecht.doc Seite 2 (Obersatz zu den 5 W s ) Der V könnte gegen den M einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des gemieteten Wohnraumes aus 546 BGB haben. (Voraussetzungen der Anspruchsgrundlage (AG) im weiteren Obersatz nennen) Voraussetzung dafür ist, dass, 1. ein Mietverhältnis bestand und 2. dieses Mietverhältnis wirksam beendet wurde. (Subsumtion zu 1.) 1 1) Mietverhältnis Im Sachverhalt ist angegeben, dass V der Vermieter und M der Mieter ist. Es ist daher davon auszugehen, dass zwischen V und M ein wirksamer Mietvertrag geschlossen wurde. (weitere rechtliche Untergliederung zu Punkt 2 erforderlich) 1 2) Beendigung Fraglich ist, ob das Mietverhältnis beendet wurde. Nach 542 Abs. 2 BGB endet das Mietverhältnis bei befristeten Mietverhältnissen durch Zeitablauf, d. h. eine Kündigung ist nicht erforderlich. Nach 542 Abs. 1 BGB endet das Mietverhältnis bei unbefristeten Mietverhältnissen durch eine wirksame Kündigung. (Subsumtion zur Frage, ob befristetes oder unbefristetes Mietverhältnis) Im Streitfall ist im Mietvertrag geregelt, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird, wenn es nicht 3 Monate vor Jahreswechsel gekündigt werde. Darin liegt die Regelung, dass das Mietverhältnis gerade nicht allein durch Zeitablauf endet, sondern sich ohne weiteres Zutun der Parteien stetig verlängert. Es handelt sich daher um ein unbefristetes Mietverhältnis, so dass die wirksame Kündigung erforderlich ist. (Obersatz = Voraussetzungen einer wirksamen Kündigung nennen) Eine wirksame Kündigung liegt vor, wenn a) die Kündigung erklärt wurde, b) ein gesetzlicher oder vertraglicher Kündigungsgrund vorliegt und c) die Kündigungsfrist eingehalten wurde. (Rechtliche Untergliederung zur Kündigungserklärung erforderlich.) a) Kündigungserklärung Fraglich ist, ob eine Kündigungserklärung wirksam abgegeben wurde. Die Kündigungserklärung ist von dem Vertragspartner abzugeben. Vertragspartner des M aus dem Mietvertrag ist V. (der folgende Satz wird nur erforderlich, wenn Sie unmittelbar nach der schriftlichen Kündigung auch noch die konkludente Kündigung erwähnen wollen. Dann ist innerhalb der Prüfung der Kündigungserklärung entsprechend der 2 möglichen Erklärungen zu untergliedern.) Eine Kündigungserklärung des V könnte in dem Schreiben des RA A oder aber in einer späteren ggf. konkludenten WE des V liegen.

3 G:\Vorlesung\Repetitorium BGB und SachenR\4-6_Beispielsfall_mit_ausformulierter_Loesung im Gutachten-Stil-hier_Vollmacht_und_Mietrecht.doc Seite 3 aa) Kündigung durch Schreiben des RA A ( Voraussetzungen gem. 164 BGB) (Subsumtion zur Erklärung des V) V hat nach dem Sachverhalt selbst jedenfalls vor dem Räumungsbegehren keine Willenserklärung abgegeben. Vielmehr hat der Rechtsanwalt A die Kündigung mit dem am zugegangenen Schreiben erklärt. (weitere Untergliederung in rechtlicher Hinsicht erforderlich => Obersatz zur Stellvertretung = Voraussetzungen der wirksamen Stellvertretung nennen) Da die Kündigungserklärung vom Vertragspartner stammen muss, kann die Erklärung des Rechtsanwalt A nur dann zur wirksamen Kündigung führen, wenn sie als Willenserklärung dem V zugerechnet werden kann. Die Willenserklärung des A könnte für und gegen den V gelten, wenn die Voraussetzungen der Stellvertretung nach 164 ff BGB erfüllt sind. Der Rechtsanwalt A hätte den V wirksam vertreten, wenn (1) - der A als Vertreter eine eigene Willenserklärung, (2) - im fremden Namen, d. h. im Namen des V, (3) - und mit Vertretungsmacht abgegeben hätte. (ggf. weitere Definitionen zu den Voraussetzungen nennen, damit - danach - subsumiert werden kann) Eine eigene Willenserklärung liegt in Abgrenzung zum Boten dann vor, wenn der Vertreter nicht nur die Erklärung des Hintermannes transportiert, sondern im Rahmen eines eigenen Handlungsspielraums die Erklärung abgibt. Ein Handeln im fremden Namen (Offenkundigkeitsprinzip) liegt vor, wenn der Erklärende ausdrücklich oder konkludent für den Erklärungsempfänger erkennbar, d. h. offenkundig, zu verstehen gibt, nicht für sich selbst, sondern für einen Anderen die Erklärung abgeben zu wollen. Der Rechtsanwalt A hätte mit Vertretungsmacht gehandelt, wenn der V dem A wirksam eine Vollmacht erteilt hat. Die Vollmachtserteilung ist grundsätzlich formfrei möglich ( 167 Abs. 2 BGB). (Subsumtion zu den Voraussetzungen der Stellvertretung:) 1 (1) eigene WE Im Sachverhalt ist nicht angegeben, dass der V eine inhaltsgleiche Erklärung vor der Erklärung des RA A abgegeben hätte. Daher ist davon auszugehen, dass der Rechtsanwalt nicht nur als Bote fungiert, d. h. nicht nur eine Erklärung des V transportiert hat, sondern im Rahmen eines ihm gelassenen Spielraums eine Willenserklärung abgegeben hat. A hat also eine eigene Willenserklärung abgegeben. 1 (2) im fremden Namen Rechtsanwalt A hat auch im fremden Namen gehandelt. Er hat in dem Schreiben ausdrücklich angegeben im Namen" des V zu handeln. 1 (3) mit Vertretungsmacht Fraglich ist, ob Rechtsanwalt A mit Vertretungsmacht gehandelt hat. Tatsächliche Angaben zur Art und Weise der Vollmachtserteilung sind im Sachverhalt nicht enthalten. Es ist jedoch angegeben, dass Rechtsanwalt A den Vermieter V vertritt". Im Folgenden gehe ich daher davon aus, dass V dem A eine Vollmacht erteilt hat. Anhaltspunkte für die Unwirksamkeit der Vollmachtserteilung liegen nicht vor.

4 G:\Vorlesung\Repetitorium BGB und SachenR\4-6_Beispielsfall_mit_ausformulierter_Loesung im Gutachten-Stil-hier_Vollmacht_und_Mietrecht.doc Seite 4 1 (Zwischenergebnis zur Stellvertretung) Damit sind die Voraussetzungen der wirksamen Vollmacht nach 164 ff BGB erfüllt. (Zwischenergebnis zur WE des V) Folglich hat Rechtsanwalt A die Kündigung mit Wirkung für und gegen den V erklärt. Die Kündigungserklärung wirkt als eine solche des V. Damit liegt eine Kündigungserklärung des V in dem Schreiben des Rechtsanwaltes V, welches am dem M zuging. (weil es später von Bedeutung wird, kann hier schon die weitere Kündigungserklärung des V angegeben werden, s. dazu schon die Untergliederung oben in a) und b ) bb) spätere konkludente Kündigungserklärung des V Wenn die Kündigung mittels Erklärung des A nach 164, 174 BGB unwirksam wäre, läge eine konkludente Kündigungserklärung des V jedenfalls in dem zu einem späteren Zeitpunkt, aber vor dem , geltend gemachten Räumungsbegehren. (hier durch die Formulierung den Leser mitnehmen und an die obigen Voraussetzungen anknüpfen, damit auch aus dem Text deutlich wird, dass Sie nun die oben unter b ) und c) genannten Voraussetzungen weiterprüfen ) Für die Wirksamkeit der Kündigung ist neben der nunmehr festgestellten Kündigungserklärung des V (s.o. zu a) erforderlich, dass ein gesetzlicher oder vertraglicher Kündigungsgrund vorliegt und die Kündigungsfrist eingehalten wurde. Liegt ein so genannter wichtiger Grund vor, kann die Kündigung fristlos, d. h. ohne Einhaltung einer Frist, erklärt werden. b) Kündigungsgrund Anhaltspunkte für das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne von 543 BGB bzw. 569 BGB sind im Sachverhalt nicht enthalten. Vertraglich ist ein besonderer wichtiger Kündigungsgrund nicht geregelt. Die Kündigung ist daher nicht aus einem so genannten wichtigen Grund, d. h. nicht fristlos, möglich. Fraglich ist, ob ein einfacher Kündigungsgrund vorliegt. (Subsumtion zur Frage, ob im Vertrag ein einfacher Kündigungsgrund geregelt ist) Im Vertrag ist geregelt, dass der Vertrag sich verlängert, wenn er nicht gekündigt werde. Damit haben die Parteien vereinbart, dass eine Kündigung nicht ausgeschlossen ist, sondern nach dem Vertrag möglich ist. Besondere Voraussetzungen haben die Parteien an die Kündigung (bis auf die noch zu prüfende Frist) nicht geknüpft. Daher ist vertraglich eine Kündigung auch ohne Vorliegen eines besonderen Grundes möglich. c) Kündigungsfrist Die Kündigungserklärung des V bewirkt eine Beendigung des Mietverhältnisses zum , d. h. zu dem Zeitpunkt, zu dem der V die Räumung und Herausgabe begehrt, nur, wenn die Kündigungsfrist eingehalten wurde. Im Vertrag ist geregelt, dass die Kündigung 3 Monate vor Jahreswechsel möglich ist. Danach wäre sie zum nur wirksam, wenn sie bis zum wirksam erklärt worden wäre. (Rechtsproblem Wirksamkeit der vertraglichen Frist) Bedenken könnten hinsichtlich der Wirksamkeit dieser vertraglichen Frist bestehen. In 573 c Abs. 1 sind Kündigungsfristen für Wohnraum geregelt. Nach 573 b Abs. 4 sind Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam.

5 G:\Vorlesung\Repetitorium BGB und SachenR\4-6_Beispielsfall_mit_ausformulierter_Loesung im Gutachten-Stil-hier_Vollmacht_und_Mietrecht.doc Seite 5 Da der Sachverhalt keine Angaben zur Dauer des bereits bestehenden Mietverhältnisses enthält, ist davon auszugehen, dass die kürzeste Frist im Sinne von 543 c Abs. 1 BGB, d. h. 3 Monate, gelten würde. Fraglich ist, ob die vertragliche Vereinbarung zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Frist abweicht. Die Dauer der Frist (3 Monate) ist nicht zu Lasten des Mieters eingeschränkt. Eine Einschränkung bzw. vom Gesetz abweichende Regelung ergibt sich jedoch dadurch, dass die Kündigung nicht jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten, sondern nur 3 Monate vor Jahreswechsel möglich sein solle. Im Streitfall kündigt jedoch der V. Soweit die vertragliche Verlängerung der Kündigungsfrist zu Lasten des Vermieters wirkt, bestehen aus 543 c Abs. 4 BGB keine Bedenken gegen die Wirksamkeit der Klausel. Bedenken bestünden erst, wenn die Verlängerung zu Lasten des M wirken würde. Sowohl nach der vertraglichen Frist, als auch nach der gesetzlichen Frist gem. 573 c Abs. 1 BGB wäre die Kündigung bis zum nur wirksam, wenn sie bis zum wirksam erklärt worden wäre. Also ergeben sich für den Mieter im konkreten Fall keine Nachteile aus der vertraglichen Kündigungsfrist. (Zwischenergebnis zum Problem der Wirksamkeit der vertraglichen Fristenregelung) Es kann im Fall also dahin stehen, ob die vertragliche Frist wirksam vereinbart wurde, weil im konkreten Fall die gesetzliche und die vertragliche Frist gleichzeitig ablaufen. (für den Leser deutlich machen, dass sie an die eingeleitete Prüfung anknüpfen, ob die Kündigung fristgemäß erklärt wurde) Damit das Mietverhältnis zum beendet wurde, müsste also die Kündigung bis zum wirksam erklärt worden sein. Eine Willenserklärung wird mit Zugang bei dem Erklärungsempfänger wirksam ( 130 BGB. aa) Fristgemäße Kündigung im Schreiben des RA? Problematisch ist, ob die Willenserklärung des V, die durch den Vertreter A erklärt wurde, mit Zugang am auch wirksam wurde. Gemäß 130 BGB wird die Willenserklärung gegenüber Abwesenden mit Zugang wirksam. Zugang liegt vor, wenn der Empfänger unter regelmäßigen Umständen die Erklärung zur Kenntnis nehmen kann. 1 (Problem 174 BGB) Hier ist ein Brief des RA A dem M am zugegangen. Fraglich ist jedoch, wie sich auswirkt, dass die schriftliche Vollmacht nicht vorlag. Gemäß 174 BGB sind (1) - einseitige Rechtsgeschäfte, die (2) - vom Bevollmächtigten vorgenommen wurden, (3) - wenn eine Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt wurde und (4) - der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist und (5) - kein Ausschluss der Zurückweisung nach 174 Satz 2 BGB vorliegt unwirksam. (Subsumtion 174 BGB, wichtig: zu jedem rechtlichen Gliederungspunkt muss subsumiert werden) (1) einseitiges Rechtsgeschäft Hier liegt in der Kündigungserklärung ein einseitiges Rechtsgeschäft. (2) vom Bevollmächtigten vorgenommen Der A als Erklärender, der dieses einseitige Rechtsgeschäft vorgenommen hat, war auch Vertreter des V mit Vertretungsmacht (s.o.). (3) Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt Er hat eine Vollmachtsurkunde nach dem Sachverhalt nicht vorgelegt. (4) Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückgewiesen

6 G:\Vorlesung\Repetitorium BGB und SachenR\4-6_Beispielsfall_mit_ausformulierter_Loesung im Gutachten-Stil-hier_Vollmacht_und_Mietrecht.doc Seite 6 Der M hat geantwortet, dass er die Kündigung zurückweise und das damit begründet, dass er nicht wisse, ob A Vollmacht habe. Darin liegt die Rüge, dass A nicht eine Vollmachtsurkunde vorgelegt habe. (Problem / Def. Unverzüglich) Fraglich ist, ob die Zurückweisung unverzüglich geschah. M hätte unverzüglich gehandelt, wenn er ohne schuldhaftes Zögern die Kündigung zurückgewiesen hätte. Bei der Frage, bis zu welchem Zeitpunkt ein unverzügliches Handeln vorliegt, ist zu berücksichtigen, in welchem Maße dem Erklärungsempfänger eine Überlegungsfrist zugebilligt werden muss. Kriterien sind Komplexität und Umfang des Rechtsgeschäfts. Im Streitfall ist die Erklärung des A dem M am zugegangen. Da dem M eine Überlegungsfrist jedenfalls von einem Tag zugebilligt werden kann, war er nicht verpflichtet, noch am selben Tag telefonisch oder per Fax zu reagieren. Die Zurückweisung der Erklärung unter Berufung auf die fehlende Vollmacht am nächsten Tag geschah noch ohne schuldhaftes Zögern. d. h. unverzüglich. (5) kein Ausschluss der Zurückweisung nach 174 Satz 2 BGB Dass V dem M vorher mitgeteilt hätte, dass er von Rechtsanwalt A vertreten wird, ist aus dem Sachverhalt nicht ersichtlich. Daher ist die Zurückweisung nicht nach 174 Satz 2 BGB ausgeschlossen. 1 (Zwischenergebnis zur Frist bzgl. RA Schreiben) Folglich ist das einseitige Rechtsgeschäft, hier die durch A als Vertreter erklärte Kündigung durch das am zugegangene Schreiben unwirksam. Die Kündigungserklärung des V durch Rechtsanwalt A ist daher nicht vor Ablauf der Frist wirksam geworden. bb) Fristgemäße Kündigung durch konkludente WE des V? Aus den oben genannten Gründen liegt eine Kündigungserklärung des V jedoch auch in dem Räumungsbegehren (konkludente Willenserklärung). Diese Erklärung, die V unmittelbar abgegeben hat, müsste jedoch ebenfalls vor dem wirksam geworden, d. h. dem M zugegangen sein. Im Sachverhalt ist nicht angegeben, dass V ein eigenes Räumungsbegehren vor dem geäußert hätte. Folglich ist davon auszugehen, dass das Räumungsbegehren des V zwar vor dem , aber nach dem erklärt wurde. Danach ist auch die Kündigungserklärung des V nicht vor Ablauf der Kündigungsfrist erklärt worden. Eine erst nach dem erklärte Kündigungserklärung des V wirkt nach der im Vertrag geregelten Frist zu Lasten des V erst zum (nicht 2004). (Zwischenergebnis zur Kündigungsfrist) Es ist damit die für die Kündigung zum erforderliche Kündigungsfrist nicht eingehalten. (Ergebnis) Die Voraussetzungen für die Beendigung des Mietverhältnisses zum sind danach nicht erfüllt. Das Mietverhältnis ist noch nicht beendet. Damit sind die Voraussetzungen der Anspruchsgrundlage 546 BGB nicht vollständig erfüllt.. Eine andere Anspruchsgrundlage für das Begehren des V auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung ist nicht ersichtlich. Insbesondere besteht ein Anspruch nach 985 BGB nicht, weil der M durch den weiterhin wirksamen Mietvertrag ein Recht zum Besitz nach 986 BGB hat. Ergebnis: V hat gegen M keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung.

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