Berliner Seminar für Verwalter und Vermieter

Transkript

1 Berliner Seminar für Verwalter und Vermieter Betriebskosten Veranstaltung am , Uhr Seminarräume: Referenten: Kanzlei Eickhoff Scheidacker Maaßenstraße Berlin Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Tobias Scheidacker Rechtsanwältin Anne Hoff zuletzt Fehler bei WEG-Beschlüssen (Teil 2) strafrechtliche Haftung des WEG-Verwalters ptw-veranstaltung im Wohnungswirtschaftlichen Dienstleistungszentrum Erfurt Mietrecht, VDIV Berlin im Victors Residenz Hotel in Friedrichshain Vortragsreihe Die Wohnungseigentümerversammlung Teil 2: Teilnahmerecht und Stimmrecht (in Erfurt, Thüringen) Fehlervermeidung bei Mietvertragsabschluß Wasser abstellen erlaubt! Schönheitsreparaturen BGH: die neue Teilrechtsfähigkeit der WEG Mieterhöhung und der neue Mietspiegel Verjährung im Mietrecht Gestaltung von Mietverträgen Vorbehalte im Mietrecht (ARGE Mietrechtspraktiker) Bruttomietverträge demnächst Thema noch offen Bei Interesse an einer der vorgenannten Veranstaltungen informieren wir Sie auf Nachfrage gern über die näheren Einzelheiten. Mit Tages- und Halbtagsseminaren schulen wir Ihre Mitarbeiter im WEG-Recht sowie im Recht der Gewerberaum- und Wohnraummiete. Dabei bestimmen Sie vorab, ob der Schwerpunkt auf einer Grundlagenvermittlung, der vertiefenden Ausbildung in bestimmten Einzelgebieten auf einer Aktualisierung des Kenntnisstandes (Gesetzes- und Rechtsprechungsänderungen) liegen soll. Auch Kombinationen sind möglich. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

2 Thematische Übersicht: I. allgemein II. die notwendigen mietvertraglichen Regelungen III. Abrechnung, Form und Fristen IV. Einwendungen des Mieters, Belegeinsicht usw. V. die Betriebskosten im einzelnen I. allgemein Mietrecht ist Vertragsrecht. Das Gesetz selbst ordnet nicht an, wie die Mietzinsstruktur zu gestalten ist, sondern verweist auf die Vereinbarung der Parteien. Der Mieter schuldet daher keine Betriebskosten, wenn das nicht nach dem Mietvertrag so vorgesehen ist, und auch alles weitere muß eindeutig festgelegt werden. Das Gesetz zeigt dann nur noch bestimmte Grenzen auf. Im einzelnen: Sie können vereinbaren, daß Betriebskosten neben der Miete nicht gesondert berechnet werden (Inklusiv- Bruttomiete) nur teilweise (Bruttokalt-, Teilinklusivmiete), daß der Mieter statt konkreter Betriebskosten eine Pauschale neben der Nettokaltmiete zahlt (Betriebskostenpauschale) daß er teilweise eine Pauschale zahlt und teilweise Vorauszahlungen eine Inklusivmiete; am häufigsten ist aber die Vereinbarung einer Nettokaltmiete und genau berechneter Betriebskosten nach Abrechnung, auf die der Mieter während des laufenden Jahres Vorauszahlungen leistet. Diese Variante macht beiden am meisten Arbeit, ist aber am genauesten, weil der Mieter hier (nach der Theorie) nur konkret das zahlt, was auf ihn und seinen Verbrauch entfällt und der Vermieter (in der Theorie) jedenfalls die reine Miete auch erhält, ohne hiervon Kostenbelastungen, die auf den Mieter und seinen Verbrauch entfallen, übernehmen zu müssen. Die Rendite des Objekts wird so kalkulierbar. Dem entsprechend verteilen sich die möglichen Vertragsvarianten am Markt: Einzeleigentümer, die selbst verwalten, scheuen vor den Abrechnungen und Auseinandersetzungen mit den Mietern eher zurück und vereinbaren Inklusiv- Pauschalmieten, während professionelle Vermögensverwaltungen ausschließlich Nettokalt- und Vorauszahlungsverträge anbieten. Die weiteren Ausführungen betreffen ausschließlich Vorauszahlungsverträge. II. die notwendigen mietvertraglichen Regelungen Zu einer mietvertraglichen Vereinbarung über Betriebskosten gehört also erstens die Regelung, daß der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Damit ist aber noch nicht gesagt, welche das sind. Der Gesetzgeber hat mit der für Verträge ab dem geltenden BetrKVO festgelegt, was maximal bei Wohnraummiete als Betriebskosten auf den Mieter weitergereicht werden darf. Daher ist eine Bezugnahme auf die BetrKVO im Mietvertrag sinnvoll. Da es sich bei Mietverträgen um AGB handelt, halte ich es für notwendig, die einzelnen Kostenarten auch schlagwortartig zu bezeichnen die BetrKVO als Vertragsbestandteil und Anlage beizufügen. Zweitens ist festzulegen, daß der Mieter monatliche Vorauszahlungen in einer bestimmten Höhe neben der Miete auf die Betriebskosten zu zahlen hat und über diese nach den gesetzlichen Bestimmungen jährlich abgerechnet wird. Drittens sollte festgelegt sein, nach welchem Umlageschlüssel die Betriebskosten vom Mieter zu übernehmen sind und abgerechnet werden (qm, Verbrauch, anteilig Verbrauch und Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

3 Wohnfläche, welcher Anteil usw., pro Wohnung, pro Kopf...). Auch sollte eine Fälligkeitsregelung für Abrechnungsergebnisse enthalten sein. Viertens sollten Sie sich vorbehalten, die monatlichen Vorauszahlungen je nach dem Ergebnis der Abrechnung auf eine angemessene, die zukünftige Kostenbelastung berücksichtigende Höhe anzupassen und ggf. neu entstehende Kosten neu einzuführen. Schließlich ist es zweckmäßig, im Mietvertrag darauf hinzuweisen, von wann bis wann der Abrechnungszeitraum des Hauses läuft üblicherweise das Kalenderjahr, aber nicht zwingend. So wird bspw. im süddeutschen Raum ein an der Heizperiode orientierter Abrechnungszeitraum häufig verwandt. Aber auch jeder andere Zeitraum ist zulässig, sofern er exakt ein Jahr beträgt. Falls in die Abrechnung Betriebskosten anderer Häuser einbezogen werden sollen (Wirtschaftseinheit), empfehle ich, bereits im Mietvertrag darauf hinzuweisen und konkret zu bezeichnen, was alles zu der Wirtschaftseinheit dazugehört. Es wird derzeit mit plausiblen Argumenten in der Literatur vertreten, daß die Zusammenfassung zu Wirtschaftseinheiten bedenklich ist, wenn der Mieter das aus seinem Mietvertrag nicht erkennen konnte. III. Abrechnung, Form und Fristen Die Abrechnung ist innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums fällig, also für den Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2004 mit Ablauf des Kalenderjahres Zum Umgang mit verfristeten Abrechnungen verweise ich auf meinen Artikel Zur Abrechnungsfrist von Betriebskosten im VIB Januar 2006, welches Sie als pdf-datei auf der Webseite unter der Rubrik Download herunterladen können. Zwingender Inhalt der Abrechnung ist nach ständiger Rechtsprechung die Angabe des Abrechnungszeitraums und der Zeit, die hiervon auf den Mieter entfällt, eine übersichtliche Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe des Umlageschlüssels und eine Berechnung der auf den betreffenden Mieter entfallenden Anteile der Gesamtkosten mit Hilfe dieses Schlüssels, die Anrechnung der vom Mieter im Abrechnungszeitraum gezahlten Vorauszahlungen und das Ergebnis, also die Nachzahlung das Guthaben des Mieters. Es empfiehlt sich des weiteren eine Erläuterung der einzelnen Positionen, in der ihre Zusammensetzung und etwaige Kostenentwicklungen im Vergleich zu den Vorjahren kurz erklärt werden sollten. Je sorgfältiger Sie hier arbeiten, desto mehr Ansatzpunkte hat der Mieter zwar für Nachfragen, aber auch desto weniger Anlaß dazu. Die Abrechnung ist dem Mieter mitzuteilen, eine Form ist nicht zwingend vorgeschrieben. Daher reicht theoretisch eine mündliche Mitteilung aus. Jedenfalls brauchen Sie die Abrechnung nicht unterschreiben, es sei denn, Sie ändern zugleich die Vorauszahlungen (dann Textform, 560 Abs. 4 BGB). Wichtig ist, daß die Abrechnung nachvollziehbar ist. Die Rechtsprechung hat hierfür das Fachwort Transparenz entwickelt. Eine Abrechnung, die (mit Ausnahme der Erläuterungen) mehr als eine Seite benötigt, ist bereits bedenklich. Bei großen Wirtschaftseinheiten kommt es daher schon öfter einmal zu Problemen mit der Nachvollziehbarkeit. Auch bei Heizkostenabrechnungen ist wegen der komplizierten Berechnungswege, die die HeizKVO vor- Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

4 schreibt, besonders auf Transparenz und Nachvollziehbarkeit, Verständlichkeit zu achten und ggf. gegenüber dem Abrechnungsunternehmen mit Nachdruck einzufordern. IV. Einwendungen des Mieters, Belegeinsicht usw. Einwendungen des Mieters können entweder formeller Natur sein, bspw. weil die Abrechnung nicht nachvollziehbar ist, sie betreffen einzelne Positionen, weil der Mieter bspw. der Auffassung ist, daß ein anderer Umlageschlüssel anzusetzen wäre bestimmte Kosten keine auf ihn umlegbaren Betriebskosten sind usw. 1. formelle Einwendungen Wenn in der Abrechnung einer der oben in der Aufzählung unter III. genannten Punkte fehlt, ist das Ergebnis nicht prüfbar. Der Mieter kann hier nicht nachrechnen, ob Sie seine endgültige Belastung für den Abrechnungszeitraum korrekt ermittelt haben. Eine solche formal unwirksame Abrechnung ist daher im Grunde keine Abrechnung, d.h. sie wahrt nicht die Jahresfrist des 556 Abs. 3 BGB. Nachbesserungen nach Ablauf der Jahresfrist sind hier wohl nicht mehr möglich. a) Umlageschlüssel 2. inhaltliche Einwendungen Haben Sie im Mietvertrag nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten nach der Wohnfläche umzulegen, 556a Abs. 1 BGB. Was die Wohnfläche ist, bestimmt sich nach der WohnFlVO. Notwendig ist, daß sowohl die Wohnfläche der Mieterwohnung als auch die Bezugsgröße, also die Wohnfläche der gesamten Betriebskosteneinheit, zutreffen. Zweifel an der Gesamtwohnfläche sind gerechtfertigt, wenn entweder die Wohnfläche des Mieters bereits falsch ermittelt wurde wenn sich im Laufe der Jahre Änderungen ergeben, die der Mieter nicht ohne weiteres nachprüfen kann. In einem Fall aus meiner Praxis, in dem der Vermieter während eines Zeitraums von 4 Jahren in insgesamt 8 Betriebs- und separaten Heizkostenabrechnungen insgesamt 9 verschiedene Flächenangaben über das Gesamtobjekt anlegte, mußte der Mieter ihm nichts mehr glauben und konnte auf einem korrekten Gesamtaufmaß und einer Erläuterung und Beweis der Unterschiede bestehen. Eine Änderung des Umlageschlüssels ist nur möglich, wenn Sie sich das im Mietvertrag vorbehalten haben. Das geht daher nur, wenn ein solcher Vorbehalt in allen Mietverträgen der Abrechnungseinheit enthalten ist. Die Umstellung ist in den Erläuterungen zu erklären, sollte sofern möglich aber nicht rückwirkend, sondern erst für den nächsten Abrechnungszeitraum in Kraft treten, da der Mieter Vorauszahlungen auf der Grundlage des bisherigen Umlageschlüssels gezahlt hat. b) Einbezug nicht zu tragender Kosten Kosten, die nicht im Abrechnungszeitraum angefallen sind, sind herauszurechnen, ebenso Kosten, die keine Betriebskosten sind die nach dem Mietvertrag vom Mieter nicht übernommen werden müssen. Betriebskosten sind laufend anfallende Kosten, 1 BetrKVO. Laufend wird von der Rechtsprechung als regelmäßig interpretiert. Der Baumbeschnitt alle 10 Jahre ist nicht mehr regelmäßig und daher mit den Kosten für die Gartenpflege nicht umlegbar. Die Kosten für Graffittibeseitigung sind anlaßbezogen, ebenso Kosten des Kammerjägers außerhalb von Routinekontrollen. Da es sich hierbei definitionsgemäß nicht um Betriebskosten handelt, Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

5 können solche auch nicht in der Position sonstige Betriebskosten gesondert vereinbart werden. Hier ist nur möglich, von vornherein eine höhere Nettokaltmiete zu verlangen. 3. Belegeinsicht Mit Urteil vom entschied das LG Berlin (63 S 416/02), daß ein Anspruch des Mieters auf Übersendung der Belege nur aus den Grundsätzen von Treu und Glauben folgen könne. Dabei erscheine es dem Mieter grundsätzlich zumutbar, sich in das Büro einer am Ort befindlichen Hausverwaltung zu begeben, um nach Sichtung der Unterlagen gezielt zu entscheiden, von welchen er Kopien benötigt, die dann von der Hausverwaltung gegen Kostenerstattung gefertigt werden. Auf eine Verfassungsbeschwerde des Mieters hin wurde das Urteil vom Landesverfassungsgericht Berlin insoweit aufgehoben. Das LG habe nämlich nicht zur Kenntnis genommen, daß der Mieter vorgetragen hatte, daß ihm die Belegeinsicht von der Hausverwaltung aus datenschutzrechtlichen Gründen verwehrt worden sei. Mit Urteil des LG Berlin vom (62 S 166/03) entschied das LG ferner, daß das pauschale Bestreiten von Abrechnungspositionen unbeachtlich sei. Der Mieter muß die einzelnen Positionen, die er für unrichtig hält, bezeichnen und substantiiert angeben, welche Beträge er im einzelnen aus welchen Gründen für unrichtig hält. Gegebenenfalls hat er hierfür die Unterlagen einzusehen. Die pauschale Anforderung sämtlicher Belege ist zu unbestimmt, der Mieter muß die fehlenden Belege bezeichnen. Nach dem Urteil des LG Berlin vom (62 S 387/02) hat ein Wohnraummieter Anspruch auf Zusendung einer Kopie des Hauswartdienstvertrages, damit er in die Lage versetzt wird, die in der Abrechnung angesetzten Hausmeisterkosten zu überprüfen. Für die Kopie können Sie 0,25 Euro je Seite verlangen. Diese und viele andere Entscheidungen laufen im Ergebnis darauf hinaus, daß Sie sich zwar nicht mit allen, aber mit konkreten Rügen des Mieters auseinandersetzen und hier auch Kopien gegen Kostenerstattung übersenden müssen. Insbesondere wenn der Mieter ein ü- ber die reine Einsicht hinausgehendes Interesse am Erhalt bestimmter Abrechnungsbelege hat, bspw. weil ein Anwalt mit der Prüfung beauftragt ist, werden Sie zu einer Übersendung auch weitergehender Unterlagen wie Hausmeisterverträge Aufmaße verpflichtet sein. (TS) V. Die einzelnen Betriebskostenarten nach der Betriebskostenverordnung vom BetrKVO. Aufstellung der Betriebskosten. 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; Maßgeblich ist, daß es sich um öffentliche Lasten handelt, die auf dem Grundstück selbst ruhen, bzw. aus dem Eigentum an dem Grundstück folgen und die als Bewirtschaftungskosten einzustufen sind. Keine Betriebskosten i.s. von Nr.1 sind Kapitalkosten, wie Zinsbelastungen des Vermieters. Aus dem gleichen Grund können erhobene Anliegerbeiträge für Erschließungs- und Anschlußmaßnahmen nicht umgelegt werden. Sonderproblem Grundsteuer: Grundsteuer kann grundsätzlich in voller Höhe an den Mieter weitergegeben werden, ausgenommen sind Säumniszuschläge. Dies betrifft auch Grundsteuererhöhungen, soweit sie auf Gründen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

6 Viele Gemeinden erheben die Grundsteuer für einen länger zurückliegenden Zeitraum; es stellt sich somit die Frage, inwieweit die rückwirkende Kostenbelastung auf den Mieter umgelegt werden kann. Sofern eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist, regelt 560 Abs. 2 Satz 2 BGB daß Sie innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung dem Mieter gegenüber die Erhöhung der Pauschale erklären müssen. Bei Betriebskostenvorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung müssen Sie im Ergebnis die sich auf den entsprechenden Zeitraum beziehende Betriebskostenabrechnung nachträglich ändern. Die Ausschlußfrist des 556 Abs. 3 greift hier nicht, da Sie die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten haben. Sie können die Erhöhung aber nur gegenüber den Mietern geltend machen, die zum entsprechenden Zeitraum Vertragspartei waren. Vereinbarungen über eine nachträgliche bzw. rückwirkende Belastung mit Betriebskosten im Mietvertrag sind grundsätzlich unwirksam. Sonderproblem gemischte Nutzung des Gebäudes: Werden Flächen im Haus gewerblich genutzt, kann das eine höhere Grundsteuer zur Folge haben. Nach dem Grundsatz, daß Wohnraummieter nicht mit Mehrkosten belastet werden dürfen, die durch eine gewerbliche Nutzung entstehen, ist der jeweilige Anteil zu ermitteln, der von der Grundsteuer auf den Wohnraum und auf den Gewerbeanteil entfällt und gesondert umzulegen. Sie können dem nicht entgegenhalten, daß der damit verbundene Aufwand in keinem Verhältnis steht, da sie den auf den Gewerbeteil entfallenen Anteil der Grundsteuer anhand einer Gegenüberstellung der Jahresrohmieterträge für Wohnungen und für Gewerbe leicht ermitteln können. Beispiel: Jahresrohmieten der gewerblichen Teile 5.600,00 Jahresrohmieten der Wohnungen ,00 Jahresrohmiete insgesamt ,00 Auf die gewerblichen Teile entfallender Anteil 35% Die gleichen Grundsätze sind zu beachten, wenn sich auf dem Grundstück Garagen und Stellplätze befinden, es sei denn, jede Mietpartei hat eine gleiche Anzahl an Stell- Garagenplätzen gemietet. Mietvertragliche Klauseln zur einheitlichen Kostenbelastung sind bei preisgebundenem Wohnraum unwirksam, bei preisfreiem Wohnraum wird man im Ergebnis ebenfalls auf eine Unwirksamkeit kommen. 2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie die Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; Nach dem Grundsatz können nur die Kosten umgelegt werden, die durch den Verbrauch seitens der Nutzer verursacht wurden. Nicht darunter fallen deshalb die Kosten, die - infolge Instandsetzungs- Umbauarbeiten - durch Defekte am Leitungssystem (Rohrbruch) an der Entnahmestelle (Toilettenspülung, Wasserhahn) entstehen. Die Kosten sind in der Abrechnung entsprechend zu kürzen. Da konkrete Zahlen zum Mehrverbrauch in den seltensten Fällen vorliegen, sind die herauszurechnenden Kosten anhand der zurückliegenden Wasserabrechnungen zu schätzen. Sonderproblem Eichung: Eichkosten gehören zu den Kosten ihrer Verwendung und sind umlagefähig. Wird statt der Eichung der Zähler ausgetauscht, sind die Kosten bis zur Höhe der ersparten Eichung ansatzfähig. Nach 2 Abs.1 EichG müssen Meßgeräte geeicht sein, sofern sie im geschäftlichen Verkehr verwendet werden. Nach 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG ist die Verwendung ungeeichter Meßgeräte im geschäftlichen Verkehr verboten und kann nach 19 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 4 EichG mit einer Geldbuße bis zu ,00 geahndet werden. Die Eichung hat in der Regel alle sechs Jahre zu erfolgen; ergibt sich eine unveränderte Meßrichtigkeit, verlängert sich die Gültigkeitsdauer, ggf. mehrfach, um drei Jahre. Ist die Gültigkeitsdauer überschritten, hat das Verbot der weiteren Verwendung gemäß 25 EichG zur Folge, daß die Meßergebnisse nicht mehr für die Verteilung der Kosten zugrunde gelegt werden dürfen. In diesem Fall ist in der Abrechnung von den ermittelten Kosten ein Abzug zwischen 15% und 25% vorzunehmen. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

7 Sonderproblem Blei: Durch die Verschärfung der der Grenzwerte für Blei wird es zukünftig vermehrt zur Entnahme von Wasserproben und deren Untersuchung kommen. Ob diese Kosten als Betriebskosten umlagefähig sind, weil dieselben Grundsätze herangezogen werden können wie bei einer nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften notwendigen Wasseruntersuchung (z.b. bei hauseigenen Wasserversorgungsanlagen) nicht, weil die Mietsache mangelhaft wird, wenn die Grenzwerte infolge der Verschärfung überschritten werden, ist noch nicht entschieden. Sonderproblem gemischte Nutzung des Gebäudes: Nach überwiegender Ansicht ist ein Vorwegabzug grundsätzlich vorzunehmen und nur ausnahmsweise entbehrlich, wenn der Verbrauch des Gewerbebetriebs deutlich unter dem der Wohnungen liegt. Dieses wird vor allem auf Büroräume zutreffen. Sind jedoch Friseure, Gaststätten Gärtnereibetriebe ansässig, liegt der Mehrverbrauch geradezu auf der Hand, so daß der Vorwegabzug zwingend vorzunehmen ist. Der Vorwegabzug ist grundsätzlich mithilfe von Zwischenzählern vorzunehmen. Darauf kann nur verzichtet werden, wenn eine geeignete Schätzgrundlage besteht, es sich nur um einen geringen Wasserverbrauch handelt der nachträgliche Einbau eines Wasserzählers mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist. In den beiden letztgenannten Fällen ist bei einer fehlenden Schätzgrundlage ausnahmsweise ein pauschaler Abzug zulässig. 3. die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; Sonderproblem Abwasserbeiträge: Nicht zu den umlagefähigen Kosten gehören Abwasserbeiträge, wie z.b. Kanalanschlußgebühren, Gebühren für die Erneuerung, Erweiterung Verbesserung des Kanalnetzes der Kläranlagen, weil sie einmalige Kosten sind. Aber selbst, wenn es sich bei Abwasserbeträgen um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt, sind sie nicht umlagefähig, da sie nicht im Zusammenhang mit der laufenden Inanspruchnahme des Abwassernetzes stehen, sondern vielmehr der Herstellung Mnisierung dienen. Wird die Kostenumlage für den Ausbau des Abwassernetzes jedoch in die laufenden Abwassergebühren einbezogen, kann der Mieter keine Einwände gegen die Kostenumlage als Betriebskosten erheben Instandhaltung, Instandsetzung: Ebensowenig umlagefähig sind alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Instandhaltung Instandsetzung stehen. Dazu gehören die Beseitigung von Rohrverstopfungen, vorbeugende Rohrreinigungsmaßnahmen Kosten, die durch die regelmäßige Überprüfung der Funktionstüchtigkeit der Anlagen entstehen. Diese Kosten sind der Instandhaltung zuzuordnen und damit nicht ansatzfähig. Gemischte Nutzung des Gebäudes: Es gelten dieselben Grundsätze wie die unter Nr. 2 genannten. Sonderproblem Sprengwasserabzug: Für die Bewässerung der Grünanlagen nehmen die Gemeinden, bzw. die Wasserbetriebe üblicherweise einen Abzug vor, wenn ein Zwischenzähler installiert ist. Soweit der Wasserverbrauch nicht als geringfügig einzustufen ist, trifft den Vermieter die Pflicht, einen Zwischenzähler einbauen zu lassen. 4. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

8 d)der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz; Nicht umlagefähig sind alle Kosten, die auf die Instandhaltung der Heizungsanlage fallen, wie z.b. das Abdichten des Heizkessels, die Montage einer neuen Ölpumpe die Erneuerung der Umwälzpumpe. Finanzierungskosten, die zumeist im Zusammenhang mit dem Einkauf größerer Brennstoffmengen entstehen, sind ebenfalls nicht umlagefähig. Die Kosten der Öltankversicherung gehören nicht zu den Heiznebenkosten, sondern sind im Rahmen der Nr. 13 als Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen anzusetzen. Auch die Kosten für die Feuerlöschprüfung dürfen in der Heizkostenabrechnung nicht auftauchen, können aber nach überwiegender Auffassung als sonstige Betriebskosten im Rahmen von Nr. 17 umgelegt werden. Eine Ausnahme bei den grundsätzlich nicht umlagefähigen Kosten besteht bei den Verwaltungskosten. Dabei handelt es sich um die Kosten, die für die Ablesung der Meßgeräte und die Erstellung der Abrechnung anfallen. Hier regelt die BetriebskostenVO ausdrücklich, daß die Kosten umzulegen sind. Sonderproblem Kosten der Zwischenablesung: Gemäß 9b HeizKV ist bei Mieterwechsel eine Zwischenablesung vorgeschrieben; nicht geregelt ist indes, wer die Kosten zu tragen hat. In dieser Frage gehen die Meinungen stark auseinander. In der Praxis werden die Kosten zumeist dem einziehenden Mieter auferlegt, in der Abrechnung häufig als Nutzerwechsel bezeichnet. Am sichersten fahren Sie, wenn sie mit dem Mieter vereinbaren, daß die Kosten der Zwischenablesung von Ihm zu tragen sind. 5. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nr.2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nr.4 Buchstabe a b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstaben a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagenentsprechend Nr.4 Buchstabe a c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft; Die Abrechnung der Kosten für eine zentrale Warmwasserversorgung fällt in den Bereich der HeizkV mit der Folge, daß die Wohnungen mit Zwischenzählern zur Erfassung des Verbrauchs ausgestattet sein müssen. Sofern die nachträgliche Installation von Zwischenzählern mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden ist sich aus technischen Gründen nur schwer realisieren läßt, kann der Vermieter ausnahmsweise auf die verbrauchsabhängige Abrechnung verzichten. Wenn Zwischengeräte installiert sind, hat die Kostenverteilung nach der HeizkV zu erfolgen, so daß mindestens 50% höchstens 70% nach dem erfaßten Verbrauch abzurechnen sind und die übrigen Kosten nach Wohnfläche. Dabei ist die Festlegung eines höheren Verbrauchsanteils als 70% möglich, vorausgesetzt mit allen Nutzern der Verbrauchseinheit kann eine entsprechende Vereinbarung getroffen werden. 6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nr.4 Buchstabe a und entsprechend Nr.2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nr.4 Buchstabe c und entsprechend Nr.2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nr.4 Buchstabe d und entsprechend Nr.2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

9 Während der Katalog hinsichtlich Nr. 4 und Nr. 5 davon ausgeht, daß die Versorgung mit Wärme und Warmwasser aus separaten Anlagen erfolgt, befaßt sich Nr. 6 mit der wesentlich häufiger anzutreffenden Variante der verbundenen Anlagen. Dennoch ist eine getrennte Abrechnung nach Wärme und Warmwasser vorzunehmen. Die Abtrennung der Warmwasserkosten regelt 9 Abs. 2 HeizkV bzw. bei Fern- Nahwärme 9 Abs. 3 HeizkV, deren Formeln heranzuziehen sind: Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist mit einem Wärmezähler zu messen. Sie kann auch in Kilowattstunden nach der Formel Q = 2,0 x V x (tw 10) errechnet werden. Dabei sind zugrunde zu legen 1. das gemessene Volumen des verbrauchten Warmwassers (V) in Kubikmetern; 2. die gemessene geschätzte mittlere Temperatur des Warmwassers (tw) in Grad Celsius. Diese Verfahren setzen jedoch voraus, daß der Warmwasserverbrauch durch einen eigenen Zähler gemessen wird. Nur wenn die Messung aus objektiven Gründen nicht möglich ist, kann der Vermieter nach 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkV einen Pauschalwert für die Warmwasserkosten in Höhe von 18% der Brennstoffkosten ansetzen. 7. die Kosten des Betriebs des Personen- Lastenaufzugs hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; Betriebsstrom Grundsätzlich bestehen keine Bedenken gegen die Umlage bei den Kosten der Allgemeinbeleuchtung (Nr.11). Die Kosten müssen aber nach demselben Verteilungsmaßstab verteilt und alle Mieter an den Kosten des Aufzugs beteiligt sein. Wird der Betriebsstrom jedoch durch einen separaten Zähler erfaßt, sind die Kosten mit den Aufzugskosten umzulegen. Aufzugsverordnung 20 Aufzugsverordnung Abs. 1 Wer eine Aufzugsanlage betreibt, in der Personen befördert werden dürfen, hat mindestens einen Aufzugswärter zu bestellen und diesen anzuweisen, 1. die Anlage zu beaufsichtigen, 2. Mängel, die sich an der Anlage zeigen, bestimmten Personen zu melden, 3. eine Weiterbenutzung der Anlage zu verhindern, wenn durch die Mängel an ihr Beschäftigte Dritte gefährdet werden, 4. einzugreifen, wenn Personen durch Betriebsstörungen im Fahrkorb eingeschlossen sind. Er hat dafür Sorge zu tragen, daß ein Aufzugswärter jederzeit leicht zu erreichen ist, solange die Anlage zur Benutzung bereitsteht. Abs. 3 (...) Mit dieser Aufgabe kann der Vermieter auch den Hausmeister betrauen. Nach den Vorgaben des 20 Abs. 2 Aufzugsverordnung ist er vom TÜV einzuweisen. Außerdem hat er eine entsprechende Prüfung abzulegen. Da der Aufzugswärter rund um die Uhr erreichbar sein muß, ist die Übertragung dieser Aufgabe auf den Hausmeister nur sinnvoll, wenn bei einer längeren Abwesenheit, (...), eine zweite Person bereitsteht. Die für den Aufzugswärter entstehenden Kosten sind auch in einem Wohnhaus, in dem sich kein Gewerbebetrieb befindet, umlegbar. Ein Aufzugswärter muß nicht bestellt werden, wenn der Aufzug über eine ständig erreichbare Notrufbereitschaft verfügt. Alle neuen Anlagen müssen über ein in beiden Richtungen funktionierendes Kommunikationssystem verfügen. Hierüber muß eine ständige Verbindung mit einem schnell einsatzbereiten Notdienst möglich sein. Die laufenden Kosten der Notrufanlage für Wartung und Strom sind umlagefähig. Miet- Leasingkosten für ein Notrufsystem können nicht angesetzt werden. Wartungs- und Überprüfungskosten Diese Kosten sind umlagefähig. Dazu gehören - Überprüfung der Aufzugsmaschine, Aufzugsapparate, Seilrollen und Führungsschienen auf ordnungsgemäße Funktion, - Reinigung und Richten von Elektroschaltgeräten und Kontakten, - Überprüfung von Ölständen und gegebenenfalls Nachfüllung des Öls, einschließlich der Materialkosten, - Schmierung verschiedener Teile wie etwa der Führungen, Seilrollen einschließlich der Kosten für das Schmiermaterial, Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

10 - Nachspannung von Ketten und Seilen, - Durchführung einer Probefahrt, - Überprüfung der Sicherheitseinrichtung, der Sicherheitssperrtüren, der Schaltgeräte und der Innenbeleuchtung, - Überprüfung und Nachstellen der Aufzugsbremse. Nicht umlagefähig sind Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten Sonderproblem Vollwartungsverträge: Vollwartungsverträge beinhalten nicht nur die Wartung sondern auch Instandsetzungen. Der auf die Reparatur entfallende Kostenanteil ist vor der Umlage auf die Mieter abzuziehen. Eine Verpflichtung zum getrennten Vertragsabschluß von reinen Wartungs- und Instandsetzungsverträgen gibt es nicht. Die Gerichte in Berlin billigen bei Vollwartungsverträgen einen pauschalen Abzug zwischen 20% und 25% zu, wobei in Einzelfällen auch ein Abzug von 35% angemessen sein kann. Das LG Berlin hat es in einem Fall abgelehnt, einen bestimmten Prozentwert anzusetzen, wenn keine ausreichenden Daten zugrunde liegen. Für die Höhe des umlegbaren Betriebskostenanteils sei der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig. Genüge er diesen Pflichten nicht, so seien die gesamten Kosten für den Vollwartungsvertrag als nicht umlagefähig anzusehen (LG Berlin, 65 S 327/01). Sonderproblem Einbeziehung der Erdgeschoßmieter Nach 24 NMV kann der (preisgebundene) Erdgeschoßmieter von der Kostenumlage ausgenommen werden. Daraus folgt, daß die Einbeziehung in der Regel möglich ist. Es ist darauf abzustellen, ob dem Erdgeschoßmieter eine sinnvolle Nutzung des Aufzugs möglich ist. Das ist z.b. der Fall, wenn er mit diesem in die Tiefgarage fahren andere Gemeinschaftseinrichtungen erreichen kann. Nicht dazu zählt, daß er grundsätzlich mit dem Aufzug in die vierte Etage fahren kann, um dort Mitbewohner aufzusuchen. 8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; Sonderproblem Winterdienst: Der Begriff der Reinigung schließt den sogenannten Winterdienst mit ein. Das betrifft sowohl die öffentlichen Gebühren als auch die vom Vermieter veranlaßten privaten Maßnahmen. Dazu gehören das Räumen von Schnee sowie das Streuen bei Glatteis. Die Kosten für das Streugut sind umlagefähig. Nicht umlagefähig sind die Anschaffungskosten für Geräte und Maschinen, die zur Reinigung zum Winterdienst benötigt werden, ebensowenig der Aufwand für die Reparaturen dieser Geräte. Sonderproblem Altmietverträge: Enthält der Mietvertrag eine Vereinbarung zur Umlage von Müllbeseitigungskosten, werden davon die Kosten für den Betreib von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen und Müllmengenerfassungsanlagen sowie für die Berechnung und Aufteilung erfaßt. Das gilt jedoch nur für solche Vereinbarungen, die nach Inkraftreten der Betriebskostenverordnung am getroffen wurden. Datiert die Vereinbarung vorher, ist die Anlage 3 zu 27 II. BV heranzuziehen. In Nr. 8 der Anlage 3 sind die Kosten für Müllschlucker, usw. nicht genannt. Die Kostenumlage ist in diesen Fällen nur im Rahmen der sonstigen Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu 27 II. BV möglich und dafür ist Voraussetzung, daß die Kosten für Müllschlucker, usw. dort ausdrücklich im Mietvertrag benannt sind. Sonderproblem Sperrmüll: Sperrmüllkosten sind nur dann umlagefähig, wenn der Vermieter für eine geregelte Abfuhr sorgt. Das setzt voraus, daß er den Mietern einen Platz anbietet, wo sie ihren Sperrmüll lagern können und dieser dann mehr weniger regelmäßig abgeholt wird. Wird Sperrmüll unerlaubt auf dem Hof im Keller abgestellt, kann der Vermieter die Entsorgungskosten nicht auf alle Mieter umlegen; er muß sich an den Verursacher halten. Ist der Verursacher nicht zu ermitteln, muß der Vermieter selbst für die Kosten aufkommen. Es wird jedoch die Auffassung vertreten, daß der Vermieter alle Mieter mit den Kosten belasten kann, wenn der Verursacher nicht auszumachen ist. Hat es sich eingebürgert, daß die Mieter ihren Sperrmüll auf dem Grundstück im Keller abstellen, ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, immer wieder den Schuldigen zu suchen. Die Kosten dürfen dann auf alle Mieter umgelegt werden. Zuvor muß sich aber der Vermieter bemüht haben, das Abstellen von Sperrmüll zu verhindern, etwa durch Abmahnungen, Hinweisschilder regelmäßige Kontrollgänge durch den Hauswart. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

11 Nicht umlagefähig sind Kosten für die Anmietung von Müllbehältern, es sei denn, sie sind Teil der von der Gemeinde erhobenen Müllgebühr. 9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flur, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; Umlagefähig sind nur die Reinigungskosten für die gemeinsam genutzten Gebäudeteile. Es muß sich also um Bereiche handeln, deren Nutzung allen an der Kostenumlage beteiligten Mietern offen steht. Dazu gehören nicht die Kosten der Fassadenreinigung einer Dachrinnenreinigung, ebensowenig sind Reinigungskosten für andere Gebäudeteile umlagefähig, die nicht begehbar sind, etwa Dächer, Vordächer und Lichtschächte. Ebenfalls nicht umlagefähig sind die Kosten für die Anschaffung von Reinigungsgeräten und Maschinen; wiederum sind Aufwendungen für laufend verbrauchte Reinigungsmittel umlegbar. Wenn ein gesondertes Reinigungsunternehmen beauftragt wird, dürfen keine gesonderten Lohnkosten auf den Hausmeister umgelegt werden. Die Umlagefähigkeit der Kosten für die Ungezieferbekämpfung kommt nur in Betracht, wenn es sich um mehr weniger regelmäßig wiederkehrende Bekämpfungsmaßnahmen handelt. Die z.b. einmalige Entfernung eines Wespennestes ist nicht umlagefähig. Ebensowenig sind Reinigungskosten umlagefähig, die über den üblichen Umfang hinausgehen und aus besonderen Verschmutzungen resultieren, wie etwa Verunreinigungen nach einem Ein- Auszug des Mieters, nach Baumaßnahmen die Beseitigung von Graffiti. 10. die Kosten der Gartenpflege hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; Voraussetzung für die Kostenumlage ist, daß dem Mieter ein Nutzungsrecht an dem betreffenden Grundstücksareal zusteht. Steht dem Vermieter Mieter das alleinige Nutzungsrecht an einer Garten Grünfläche zu, sind die Kosten nicht auf die anderen Mieter umlegbar. Umstritten ist, wie zu verfahren ist, wenn den Mietern kein Nutzungsrecht eingeräumt ist, die Grünfläche aber zumindest zur Verschönerung des Grundstücks beiträgt. Nach einer Auffassung des Landgerichts Berlin (64 S 181/01) reicht aus, um die Umlage der Pflegekosten zu begründen. Das Landgericht Potsdam erachtet den Blick ins Grüne nicht als ausreichend, die Umlagefähigkeit zu begründen. Bei Streitigkeiten wird auch so argumentiert, daß die Grünfläche einer größeren Wohnanlage auch zur Verbesserung der Wohnverhältnisse beiträgt und die Kosten für die Pflege deshalb umlagefähig sind. Ist dem Mieter hingegen bei einem kleineren Haus nicht gestattet, die Grünfläche zu benutzen, obwohl ihm das grundsätzlich möglich wäre, können die Pflegekosten nicht umgelegt werden. Sonderproblem Baumfällkosten: Die Einzelheiten dazu sind sehr umstritten, im Zweifel wird man deshalb jeweils eine Einzelfallentscheidung treffen müssen. Schon bei kranken und morschen Bäumen halten manche Gerichte die Kosten für das Fällen und den Abtransport für umlagefähig, während andere der gegenteiligen Ansicht sind, da es sich nicht um laufende Kosten Kosten der Erhaltung handelt. Sofern die Lichtverhältnisse in einem Mietshaus wegen der Größe des Baumes beeinträchtigt sind, hält das Amtsgericht Düsseldorf die Baumfällkosten für umlagefähig. Zu einer anderen Auffassung könnte man kommen, wenn man die schlechter werdenden Lichtverhältnisse als Mangel der Mietsache betrachtet. Sofern Bäume aufgrund von Sturmschäden entfernt werden müssen, stellen manche Gerichte darauf ab, ob Stürme in der entsprechenden Gegend üblich sind, während für andere die Häufigkeit von Stürmen kein geeignetes Abgrenzungskriterium ist. In jedem Fall sind die Kosten für das Baumfällen nicht umlagefähig, wenn sämtliche Bäume eines Grundstücks gefällt werden, da es sich um eine Umgestaltung des Grundstückes handelt, die über die üblichen Pflegemaßnahmen hinausgeht. Ebensowenig sind die Kosten umlagefähig, wenn die Beseitigung auf nachbarrechtlichen Gründen beruht, z.b. wenn sich die Nachbarn über den beeinträchtigten Lichteinfall beschwert haben, das Fällen auf einer behördlichen Anordnung beruht. Beruht es auf einer unsachgemäßen Pflege, können die Kosten dafür ebenfalls nicht umgelegt werden. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

12 11. die Kosten der Beleuchtung hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; Umlagefähig sind ausschließlich die Kosten für den Strom; hierzu zählt aber auch die zu entrichtende Grundgebühr. Hinsichtlich der gemeinsam genutzten Gebäudeteile gilt das unter Nr. 10 gesagte entsprechend. Eine Ausnahme besteht jedoch für die Beleuchtung des Heizungskellers. Obwohl der Heizungskeller nicht für jederman zugänglich ist, können die Kosten für die Beleuchtung dennoch umgelegt werden, da die Funktion des Kellers allen Mietern zugute kommt. Dasselbe gilt für andere nicht zugängliche, aber der Gemeinschaft dienenden Räume Umlagefähig sind nur die Kosten für die Beleuchtung. Die Umlage von Stromkosten für Geräte Maschinen kann jedoch im Rahmen der sonstigen Betriebskosten nach Nr. 17 vereinbart werden. Nicht umlagefähig sind die Kosten für die Leuchtmittel die Kosten die im Zusammenhang mit dem Auswechseln von Leuchtmitteln entstehen. Ist es Aufgabe des Hausmeisters, die Beleuchtung zu kontrollieren und ggf. auszuwechseln, muß ein entsprechender Abzug bei den Lohnkosten vorgenommen werden. 12. die Kosten der Schornsteinreinigung hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nr.4 Buchstabe a berücksichtigt sind; Umlagefähig sind nur die durch den Schornsteinfeger berechneten Kehrgebühren. Die Kosten der Immissionsschutzmessungen sind nach Nr. 4a 4d umzulegen. Ausnahmsweise ist ein Mieter von der Umlage auszunehmen, wenn er an einen Schornstein nicht angeschlossen ist zwar angeschlossen, der Schornstein aber stillgelegt ist. Entscheidend ist, ob der Mieter den Schornstein nutzen könnte, nicht ob er ihn im konkreten Fall nutzt. 13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; Aus der Formulierung namentlich folgt, daß der Vermieter weitere, nicht genannte Versicherungsarten umlegen kann. Anerkannt sind: - eine Schwamm- und Hausbockversicherung - eine Versicherung für die Starkstromleitung eines Aufzugs - eine Versicherung gegen Rückstauschäden durch Abwasser Dabei kommt dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit besondere Bedeutung zu, d.h. es ist im Einzelfall zu beurteilen, ob der Abschluß einer Versicherung in diesem Fall angemessen ist. Für den Bereich der Terrorversicherung wurde die Umlagefähigkeit für ein normales Mietshaus in einer nicht herausragenden Wohngegend verneint. Nicht umlagefähig sind die Kosten für Versicherungen, die ein persönliches Risiko des Vermieters abdecken, wie - Mietverlustversicherungen - Haus- und Vermieterrechtsschutzversicherung - Reparaturversicherung Umstritten ist in der Literatur die Umlagefähigkeit von Vandalismusschadenversicherungen, je nachdem, ob sie eher der Reparaturversicherung der Sachversicherung zugeordnet wird. Hier wird die Entwicklung der Rechtssprechung zu verfolgen sein. Sonderproblem gemischte Nutzung des Gebäudes: Zumeist sind Versicherungsprämien aufgrund gewerblicher Vermietung im Gebäude höher bemessen. Dieses betrifft z.b. die Glasversicherung bei großen Schaufensteranlagen die Gebäudehaftpflichtversicherung. Sofern die gewerbliche Nutzung höhere Versicherungsprämien nach sich zieht ist in jedem Fall vor der Umlage auf die Wohnraummieter ein Vorwegabzug vorzunehmen. Das gleiche gilt, wenn der Vermieter gesonderte Gebäudeteile auf dem Grundstück, die für den Mieter nicht zugänglich sind, in die Versicherung mit einbezieht. Exkurs: Einige Formularmietverträge enthalten eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, eine Hausrat Haftpflichtversicherung abzuschließen. Eine derartige Klausel ist nach 307 BGB unwirksam. Enthält die Klausel den Zusatz, daß der Mieter seine Versicherungsansprüche an den Vermieter abtritt, folgt die Unwirksamkeit außerdem aus 551 BGB, da die höchstzulässige Grenze für Mietsicherheiten überschritten ist. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

13 14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geltwerten Leistungen, die der Eigentümer Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; Die reine Hauswarttätigkeit ist nicht definiert, sondern läßt sich lediglich anhand der negativen Abgrenzungskriterien in Nr. 14 ermitteln. Hinzu kommt, daß nahezu jeder Hausmeister im Rahmen der Instandhaltung, Erneuerung, usw. tätig wird und das Auswechseln einer Glühbirne insofern auch eine sogenannte klassische Hauswarttätigkeit ist. Die auf diese Arbeit entfallenden Lohnkosten sind jedoch bei der Umlage in Abzug zu bringen. In jedem Fall umlagefähig sind die Tätigkeiten des Hausmeisters, die in den Bereich anderer Betriebskostenarten fallen, jedoch nur hinsichtlich der Nrn. 2 bis 10 und 16. Erledigt der Hausmeister Arbeiten, die in den Bereich anderer Betriebskostenarten fallen, wie z.b. die Gartenpflege die Gebäudereinigung, darf der auf diesen Bereich entfallende Lohnanteil nicht dort berechnet werden. Materialkosten, soweit sie umlagefähig sind, wie z.b. Reinigungsmittel, sind jedoch bei der jeweiligen Betriebskostenart ansetzbar. Zu den typischen Tätigkeiten eines Hausmeisters gehört es, für die Sicherheit und auch für eine gewisse Ordnung im Mietobjekt zu sorgen. Die Kosten, die auf diesen Bereich entfallen, sind nach weit überwiegender Ansicht umlagefähig. Zum Sicherheits- und Ordnungsbereich gehört u.a. die Kontrolle, daß - keine Rettungs- und Fluchtwege verstellt sind, - keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses gelagert werden, - Außentüren ordnungsgemäß schließen, - Außentüren bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen sind, - Abflüsse im Keller auf dem Grundstück frei liegen, - die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen funktioniert, - haustechnische Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand sind, - die Ruhezeiten eingehalten werden, - die Gemeinschaftsanlagen ordnungsgemäß genutzt werden und ähnliches mehr. Äußerst umstritten ist, inwieweit die Beaufsichtigung von Fremdfirmen durch den Hausmeister umlegbar ist. Während nach einer Ansicht nur die Beaufsichtigung von Fremdfirmen umlegbar ist, die Wartungs- und keine Instandsetzungsarbeiten ausführen, soll nach einer anderen Ansicht überhaupt keine Beaufsichtigung umlegbar sein, da dieses immer Verwaltungsaufgabe ist. Insgesamt sind weder Verwaltungsaufgaben noch Wartungs- und Reparaturarbeiten umlegbar, sofern diese nicht in den Nr. 2 bis 10 und 16 genannt sind. Zu den klassischen Verwalteraufgaben, die häufig von Hausmeistern übernommen werden, gehören u.a. - Wohnungsabnahmen, Mängelfeststellungen nach Auszug des Mieters, - Anschaffung und Anbringung von Namensschildern, - Entgegennahme und Weiterleitung von Reklamationen und Mängelanzeigen, - Ansprechpartner der Mieter in Notfällen, - Beauftragung und Einweisung von Handwerkern und Lieferanten, - Überprüfung und Bestellung von Brennstoffvorräten, - Verteilung von Rundschreiben und anderen Vermieterinformationen an die Mieter Die klassischen Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen des Hausmeisters sind ebenfalls nicht umlegbar: - Größere Reparaturarbeiten Notdienstreparaturen, - kleinere Instandsetzungen, wie an Spülkästen und anderen sanitären Einrichtungen, Lichtschaltern Türschließanlagen, Beseitigung von Graffiti, - Austausch von Kleinteilen (Auswechseln von Glühbirnen und Leuchtstoffröhren). Sonderproblem Pförtner: Immer mehr Eigentümer gehen dazu über, in dem Mietobjekt einen Pförtner einzusetzen, um den Wohnwert der Anlage zu erhöhen und/ dem Sicherheitsgefühl der Mieter Rechnung zu tragen. Nach dem LG Köln sind die Kosten als Hausmeisterkosten umlagefähig. Das LG Berlin hält diese Kosten nicht für umlagefähig. Auf der sicheren Seite sind Sie wenn Sie die Kosten für den Pförtner in den sonstigen Betriebskosten nach Nr. 17 vereinbaren, wie das LG Potsdam (11 S 63/02) entschieden hat, jedoch unter der Voraussetzung, daß auf den Pförtner entfallende Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufgaben in Abzug zu bringen sind. Umlagefähig sind alle Lohnkosten für den Hausmeister. Darunter fallen das Arbeitsentgelt, die Sozialversicherungsbeiträge, Beiträge zur Berufsgenossenschaft sowie Weihnachts- und Urlaubsgeld und zusätzliche Kosten wie Krankheits- und Urlaubsvertretung. Ebenso kann für die Hausmeisterwohnung ein fiktives Entgelt maximal bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in Ansatz gebracht werden. Sofern ein Entgelt für einen Hausmeister- Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

14 service gezahlt wird, kann die erhobene Umsatzsteuer umgelegt werden, wenn diese nicht im Wege des Vorwegabzugs vom Finanzamt erstattet wird. Nicht umlagefähig sind Kosten für Arbeitsmittel und Geräte wie Leitern, Eimer, Besen, Werkzeuge Arbeitskleidung. Der Ansatz von Telefonkosten und Fahrtkosten ist sehr umstritten. In keinem Fall sind jedoch Fahrtkosten zwischen den vom Hausmeister verschiedenen zu betreuenden Objekten umlagefähig. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn sie in der Betriebskostenabrechnung einen pauschalen Abzug für Verwaltungsaufgaben und Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten vornehmen. Der Abzug liegt im Allgemeinen zwischen 5% und 10%. Je nach dem, wie der Vertrag mit dem Hausmeister gestaltet ist, sollte auch ein höherer Abzug in Erwägung gezogen werden. Der Mieter hat ein Einblicksrecht in den Hausmeistervertrag bzw. kann die Übersendung von Kopien verlangen. Für die Höhe des pauschalen Abzugs ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig. In einem Rechtsstreit ist die Höhe des pauschalen Abzugs unter Beibringung einer Stundenliste darzulegen. Dazu müssen Sie den Hausmeister anhalten, eine Liste zu erstellen, nach der die Dauer der einzelnen Tätigkeiten aufgeführt ist. Ein weiterer Streitpunkt ist häufig die Angemessenheit der Kosten, wobei diese je nach Art und Umfang der Hausmeistertätigkeit variieren. Geradezu gebetsmühlenartig wird von den Mietern hier der Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot eingewandt. Die von den Wohnungsunternehmen herausgegebenen Kostentabellen sind deshalb lediglich ein Anhaltspunkt; keinesfalls sind sie verbindlich. Halten sich die Kosten jedoch im Rahmen des Katalogs, ist zunächst davon auszugehen, daß die Kosten angemessen sind. 15. die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen, b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse; Problem Urheberrechtsgebühren in Altmietverträgen: Die Urheberrechtsgebühren sind in Nr. 15 der Anlage 3 zu 27 II BV nicht genannt. Als Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage sind nur die dort aufgeführten Kosten umlagefähig. Eine Ausdehnung auf weitere, nicht genannte Kosten ist unzulässig. Streitig ist, ob die Gebühren als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 des Betriebskostenkatalogs umlagefähig gewesen sind. Da Nr. 17 die Funktion eines Auffangtatbestands hat, ist die Umlagefähigkeit zu bejahen. Es handelt sich um Betriebskosten, die aufgrund neuer gesetzlicher Entwicklungen entstanden sind und die der Verordnungsgeber deshalb nicht bedacht hat. Die Umlage ist jedoch nur dann möglich gewesen, wenn hierzu eine ausdrückliche Vereinbarung bestanden hat, die die Benennung dieser Kosten im Vertrag voraussetzt. 16. die Kosten des Betriebs der Einrichtung für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebsicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nr.2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; Da in Berlin derartige Einrichtungen nur noch vereinzelnd anzutreffen sind, bleibt die Besprechung hier außer Acht. 17. sonstige Betriebskosten hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des 1, die von den Nummern 1 16 nicht erfaßt sind. Die Bestimmung des Nr. 17 gestattet den Ansatz sonstiger Kosten. Es handelt sich um einen Auffangtatbestand. Es können daher auch solche Betriebskosten umlagefähig sein, die in der Aufstellung nach Nrn. 1 bis 16 nicht angeführt, aber vergleichbar sind. Heranzuziehen ist deshalb 1 der Betriebskostenverordnung: Abs. 1 Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer Erbbauberechtigten durch das Eigentum Erbbaurecht am Grundstück durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers Erbbauberechtigten dürfen it dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel

15 Abs. 2 Zu den Betriebskosten gehören nicht 1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kostender Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen und freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). Die Umlage derartiger Kosten muß vereinbart sein. Dabei kommen bei Wohnraummietverhältnissen nur Betriebskosten im Sinne der obigen Definition in Betracht; im Einzelfall ist daher immer zu prüfen, ob sämtliche Kriterien der Definition erfüllt sind. Vorsicht ist geboten bei Gewerberaummietverträgen. Grundsätzlich kann auch die Umlage von außerhalb des Katalogs liegenden Betriebskosten vereinbart werden. Nimmt der Vertrag jedoch abschließend Bezug auf die BetriebskV, ist das nicht mehr möglich. Die Wartung als Betriebskostenart Wenn Wartungsarbeiten als Betriebskosten gelten sollen, verlangen sie eine komplexe Tätigkeit, die über eine reine Sicht- und Funktionskontrolle hinausgeht. Sie sind dann erforderlich, wenn Anlagen und Bauteile in regelmäßigen Zeitabständen justiert und eingestellt werden müssen, weil ansonsten der mit der Anlage verfolgte Zweck nicht mehr sichergestellt ist. Unter Wartungsarbeiten versteht die Betriebskostenverordnung z.b. die in Nr. 4d 5c aufgeführten Tätigkeiten. Sind Einstellungen und Justierungen nicht erforderlich, liegt der notwendige inhaltliche Rahmen des Wartungsbegriffs nicht vor. In Betracht kommen weitere Kostenarten, wobei die Umlagefähigkeit im Einzelnen sehr umstritten ist: a. Klingel und Gegensprechanlage überwiegend wird kein sachlicher Grund gesehen, weshalb regelmäßige Wartungsarbeiten sinnvoll sein sollen. b. Abflußrohre Umstritten, nach einem Urteil des AG Tiergarten können Wartungsarbeiten umgelegt werden (9a C 644/95) c. Saunakosten umstritten, nach LG Berlin sind die Kosten einer Sauna nicht Betriebskosten, weil sie nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Bewirtschaftung des Gebäudes stehen (64 S 295/94). d. Gasleitungen je nach dem, ob die Gasleitungen zu einer Heizungsanlage gehören, ist die Umlagefähigkeit zu prüfen. Eher handelt es sich aber um Aufwendungen für die Schadensvorsorge sowie für die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht, die nicht umlegbar sind (str.). e. Rauch- Brandmelde- und Sprinkleranlagen auch eher Aufwendungen der Gefahren und Schadensvorsorge, von daher nicht umlegbar, nach anderer Ansicht ja. f. Feuerlöscher die Wartungskosten werden überwiegend als umlegbare Betriebskosten angesehen. g. Türschließanlagen / Rolltore Wartungsarbeiten umlagefähig. h. Blitzschutzanlagen Kosten der Überprüfung bei Wohnraummietverhältnissen nicht umlegbar. i. Elektroleitungen nach den Prüffristen elektrische Anlagen und Betriebsmittel (VGB 4) ist der Vermieter verpflichtet, die Elektroleitungen regelmäßig zu überprüfen. Die Kosten sind jedoch nach allgemeiner Ansicht nicht umlegbar. Weitere Kosten: a. Bank- und Kontogebühren nicht umlegbar, da Verwaltungskosten b. Bewachung Umlagefähigkeit bei Wohnraummietverhältnissen umstritten. c. Dachrinnenreinigung je nach dem: sofern die Dachrinne laufend gereinigt werden muß, da z.b. durch angrenzende Bäume Laub anfällt, ist die Umlagefähigkeit bei Vereinbarung gegeben. Anders wird es jedoch aussehen, wenn die Dachrinne zur Vorbereitung von Instandsetzungsarbeiten gereinigt werden muß. (AH) Tobias Scheidacker Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Anne Hoff Rechtsanwältin Dahmestraße Berlin (S-Bhf. Grünau) Tel