EICHWALDE ZEUTHEN Mieter & Nutzer Info Frohe Weihnachten und ein gesundes neues Jahr 2013

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1 EICHWALDE ZEUTHEN Mieter & Nutzer Info Vereinszeitung des DMB - Mieterschutzbundes Eichwalde / Zeuthen und Umgebung e.v. Vereinigung der Mieter, Pächter und Eigentümer von Einfamilien Eigenheimen der Gemeinden Eichwalde, Zeuthen und LDS, im Landesverband Brandenburg e.v. des DMB Nummer 4 / 17 Ausgabe - Dezember 2012 kostenlos Frohe Weiihnachten und eiin gesundes neues Jahr

2 Inhaltsverzeichnis: 1. Wintermotiv S.1 2. Inhaltsverzeichnis S.2 3. Neues aus dem Vorstand S.2 4. BK - Abrechnungen S.3 5. Kündigungsschutz S.4 6. Mietminderung S.5 7. BGH Urteile S.6 8. BK Vergleich S.7 9, Impressum S Neues vom Vorstand: Zur Zeit sind wir damit beschäftigt, ausstehende Rückstände von Mitgliedsbeiträgen und RSV Beiträge einzutreiben. Viel Aufwand und viel Zeit ist damit verbunden, die Zahlungsfähigkeit des Vereins abzusichern. In den nächsten Tagen werden wir nun doch noch Gerichtliche Mahnverfahren einleiten. Dies wollten wir eigentlich durch unsere Schreiben vom Rechtsanwalt und durch einen letzten Aufruf an die säumigen Mitglieder verhindern. In diesem Zusammenhang müssen wir schon jetzt darauf hinweisen, dass im Januar 2013 der nächste Mitgliedsbeitrag fällig wird. Vor allem muss der Beitrag für RSV bis Mitte Januar bezahlt werden, denn wir müssen die Rechtschutzversicherung bis Ende Januar 2013 an den DMB RSV überweisen. Ein Auslegen, wie wir es in der Vergangenheit immer praktizierten, ist nicht mehr möglich. Wir appellieren deshalb an alle RSV Mitgliedern Ihrer Pflicht gerecht zu werden. Obwohl im Jahre 2013 die Gesamtberatung im einzelnen rückläufig war, ist es doch eins der schwierigsten Jahre, die wir je zu bewältigen hatten. Die letzten Urteile des BGH waren dabei nicht förderlich für unsere Beratungstätigkeit. Um die Gefahr von fristlosen Kündigungen zu reduzieren mussten wir viele Schwerpunkte ganz anders behandeln als in der Vergangenheit. Auch der fehlende Mitspiegel für die Gemeinden Eichwalde, Zeuthen, Wildau und 2 Umgebung hat unsere Arbeit nicht gerade erleichtert und die Mieter in vielen Fällen auch verunsichert, weil Sie nicht mehr wussten ob das Eine oder andere Schreiben rechtens war und ist. Hier kommen weitere erschwerende Probleme auf uns zu. Neu in unserer Beratungstätigkeit ist die nervende Lärmbelästigung durch die Züge der Deutschen Bahn. Hier haben wir Lärmbelästigungen von Eichwalde über Zeuthen bis Wildau zu verzeichnen. Ein neues Betätigungsbereich, wo es weder im Landesverband Brandenburg des DMB noch im Deutschen Mieterbund selbst, Erfahrungen und Ergebnisse gibt, die dem Mieter eine befriedigende Lösung aufzeigt und Unterstützung bei der Beseitigung des Problems aufzeigt. Wir arbeiten dran und werden auch Lösungsvorschläge aufzeigen. Abschließend möchte ich mich bei den Mitgliedern des MSB für die gemeinsame Arbeit bedanken. Mein Dank geht auch an alle ehrenamtlich Arbeitenden des Vereins. Dies sind die Rechtsberater, Kassierer, und auf der Kostenstrecke arbeitenden Mitglieder, den kaufmännisch Tätigen sowie dem Vorstand des DMB - MSB - EZ. Ich wünsche allen Mitgliedern ein Frohes Weihnachtsfest und ein gesundes neues Jahr Hans-Joachim Hinz

3 Bundesgerichtshof erleichtert Vermietern Betriebskostenabrechnungen Mieterbund kritisiert Entscheidung als nicht nachvollziehbar und falsch Die Entscheidung ist aus meiner Sicht nicht nachvollziehbar und falsch. Erstmals wird dem Vermieter jetzt die Möglichkeit eröffnet, mit der Betriebskostenabrechnung Geld zu verdienen. Bisher galt der eiserne Grundsatz, Vermieter dürfen nur die Kosten auf ihre Mieter umlegen, die auch tatsächlich entstanden sind. Jetzt sollen stattdessen fiktive Kosten eines Fremdunternehmens in die Abrechnung eingestellt werden dürfen, kritisierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 41/12). Der Vermieter hatte bei den Betriebskostenpositionen Hausmeister und Gartenpflege nicht die Kosten seines dafür angestellten Personals abgerechnet. Stattdessen stellte der Vermieter fiktive Kosten ein, die ihm entstanden wären, wenn er ein Fremdunternehmen mit den Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten beauftragt hätte. Der Bundesgerichtshof hält dies für ausreichend und zieht die Parallele zu dem Fall, dass der Vermieter selbst Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten erledigt auch dann könnte er fiktive Kosten eines Drittunternehmens abrechnen. Siebenkotten: Der Vergleich hinkt. Bisher galt in der Rechtsprechung und in der juristischen Fachliteratur, dass der Vermieter nur die Kosten abrechnen darf, die ihm auch tatsächlich entstanden sind. Das sind die Kosten für ein von ihm beauftragtes Drittunternehmen oder die Kosten des dafür eingestellten Personals, also seines Hausmeisters oder seines Gärtners. Nur wenn der Vermieter die Hausmeister- oder Gärtnerarbeiten selbst, höchstpersönlich erledigt, darf er hierfür fiktive Kosten eines Dritten ansetzen. Jetzt droht die Gefahr, dass der Vermieter Arbeiten, wie Hausmeister, Gartenpflege oder Hausreinigung, durch eigenes, preiswertes Personal erledigen lässt, dem Mieter aber fiktive Kosten eines deutlich teureren Drittunternehmens in Rechnung stellt. Damit sind Manipulationen rund um die Betriebskostenabrechnungen Tür und Tor geöffnet, erklärte Siebenkotten. 3

4 Mieterbund kritisiert vermieterfreundliche Rechtsprechung Vermieter können jetzt noch leichter Mieter wegen Zahlungsrückständen kündigen. Der Bundesgerichtshof weicht nur zwei Wochen nach seiner problematischen Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung den geltenden Kündigungsschutz weiter auf, kritisierte Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 107/12). Das ist aus Mietersicht eine negative Rechtsprechung, die nur den Vermietern nutzt. Nach dem Gesetz kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Nach der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 107/12) gilt diese Zwei-Monatsmieten-Grenze aber nicht für eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist. Die kann der Vermieter schon aussprechen, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete beträgt. Lediglich bei Rückständen von weniger als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von weniger als einem Monat ist die Kündigung ausgeschlossen. Siebenkotten: Zahlungsverzug ist nicht mehr gleich Zahlungsverzug. Wer einen Monat lang mit der Miete im Rückstand ist, dem droht die Kündigung. Auch die bei einer fristlosen Kündigung geltende Schutzregelung, dass erst zwei Monate nach der Verurteilung eines Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt werden darf, soll bei einer normalen Kündigung mit Kündigungsfrist nicht gelten, so jetzt der Bundesgerichtshof. Erst vor zwei Wochen hatte der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 330/11) zudem entschieden, dass der Vermieter eine Mietwohnung auch dann kündigen darf, wenn er die Wohnung zu rein beruflichen Zwecken nutzen will. Siebenkotten: Eigenbedarf liegt nach dem Gesetz vor, wenn der Vermieter die gekündigten Räume als Wohnung für sich oder seine Angehörigen benötigt. Wenn der Bundesgerichtshof jetzt ein berechtigtes Vermieterinteresse an der Wohnungskündigung schon bejaht, wenn der Vermieter dort ein Büro für sich oder einen Familienangehörigen errichten will, wird der im Gesetz verankerte Kündigungsschutz weitgehend ausgehöhlt, wird der über Artikel 14 des Grundgesetzes geschützte Besitz des Mieters an der Wohnung nicht ausreichend gewürdigt. Der Mieterbund-Direktor wies darauf hin, dass die Nutzung von Wohnraum zu gewerblichen Zwecken, zum Beispiel als Büro, vielfach durch Zweckentfremdungsverordnungen verboten ist. Zumindest in diesen Fällen ist eine Vermieterkündigung zu beruflichen Zwecken ausgeschlossen. 4

5 Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung Bundesgerichtshof höhlt Mieterrechte aus Ich halte das Urteil für problematisch und im Ergebnis für falsch. Der Bundesgerichtshof höhlt Mietminderungsrechte in nicht nachvollziehbarer Art und Weise aus, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 138/11). Mieter müssen die Möglichkeit haben, ihre Rechte ohne Angst vor einer Kündigung geltend machen zu können. Droht ihnen die Kündigung des Vermieters, wenn sie die Miete kürzen, sich aber über die Ursachen des Mangels irren, steht das gesetzlich garantierte Mietminderungsrecht nur noch auf dem Papier. Die Mieter eines Einfamilienhauses in Bayern hatten die Miete wegen Schimmel und Kondenswasserbildung um 20 Prozent gemindert. Nachdem ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen war, kündigte der Vermieter fristlos. Aus seiner Sicht war das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters für die Mängel verantwortlich. Ein vom Amtsgericht eingeholtes Sachverständigengutachten gab dem Vermieter Recht. Die Mieter glichen die bestehenden Zahlungsrückstände erst im Berufungsverfahren vor dem Landgericht aus und wehrten sich gegen die Kündigung mit dem Argument, sie hätten über die Ursache des Mangels geirrt. Sie treffe kein Verschulden an der Nichtzahlung der Miete, weil die Ursache der Schimmelbildung unklar gewesen sei. Der Bundesgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht. Nach seiner Ansicht haben die Mieter die Nichtzahlung der Miete zu vertreten, wenn ihnen Vorsatz oder Fahrlässigkeit zur Last fällt. Den Mietern musste sich so der BGH die Vermutung aufdrängen, dass das Vorhandensein von zwei Aquarien sowie eines Terrariums mit Schlangen eine die Schimmelbildung begünstigende höhere Luftfeuchtigkeit im gemieteten Haus bedingt und somit an das Lüftungsverhalten entsprechend höhere Anforderungen zu stellen waren. Siebenkotten: Jetzt hat der Mieter durch die Hintertür den schwarzen Peter, wenn es um die Einschätzung der Ursachen für die Schimmelpilzbildung geht. Mieter sollten deshalb vor einer Mietminderung unbedingt Rechtsrat beim örtlichen Mieterverein einholen. Sie können die Miete ggf. auch unter Vorbehalt zahlen, sie können einen Teil der Miete zurückbehalten oder die gerichtliche Feststellung des Mangels verlangen. Dem Rechtsfrieden dient das Urteil nicht. 5

6 Weiteres vom Bundesgerichtshof Schönheitsreparaturklausel Ausführungsart unwirksam Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter bei der Vornahme von Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart erheblich abweichen darf, ist unwirksam (BGH VIII ZR 237/11). Die Karlsruher Richter bestätigen damit ihre frühere Rechtsprechung, wonach Klauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart verpflichten, immer unwirksam sind, weil sie ihn in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereiches einschränken (BGH VIII ZR 199/06). Daran ändert sich auch nichts, wenn in der leicht geänderten Vertragsklausel die Zustimmung nur für erhebliche Abweichungen vorgesehen ist. Bei der mieterfeindlichsten Auslegung der Vertragsklausel müsste der Vermieter zustimmen, wenn der Mieter während der Mietzeit eine erhebliche Abweichung des Farbtons des Wandanstrichs wählen würde. Das ist unwirksam. Sonderthema Vorsicht: Schnee und Eis Dauerschneefall und Eisglätte Der nächste Winter kommt bestimmt. Wer muss fegen und streuen? Wann, wo und wie muss geräumt und gestreut werden? Wir haben die wichtigsten Urteile zusammengestellt: Mieterpflichten: Mieter müssen nur dann Schnee fegen oder bei Eis streuen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und wirksam vereinbart ist. Es gibt kein Gewohnheitsrecht, dass Erdgeschossmieter automatisch streuen müssen (OLG Frankfurt 16 U 123/87). Hausordnung: Allein durch eine Regelung in der Hausordnung können Mieter nicht zum Winterdienst verpflichtet werden. Hierzu ist eine Regelung im Mietvertrag notwendig (LG Frankfurt 2/11 S 136/87; AG Köln 210 C 107/10). Aktuelle Infos Der Bund hat bundeseigene Wohnungen an die Firma TAG Immobilien AG verkauft. Mit dieser Verkaufsentscheidung hat die Bundesregierung soziale Aspekte ausgeblendet. Statt ernsthaft zu prüfen, ob die Wohnungen nicht an die Länder, Kommunen oder Mietergenossenschaften hätten verkauft werden können, wurden sie jetzt an einen Finanzinvestor verkauft, dessen Chef vor einigen Wochen erklärte, Wohnen sei in Deutschland zu billig. Jetzt drohen den betroffenen Mietern höhere Mieten. Die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte Sozialcharta hilft da auch nicht weiter. Das Thema Mieterhöhung wird gar nicht angeschnitten. Die Regelungen zum Kündigungsschutz, zur Luxusmodernisierung und zur Mieterprivatisierung entsprechen weitgehend der geltenden Rechtslage. Interessant ist aber, dass sich der Käufer verpflichtet hat, genauso viel Geld in die Instandhaltung und Instandsetzung zu stecken wie der frühere Eigentümer. Und er hat sich verpflichtet, die Kosten einer Rechtsberatung beim Mieterverein zu übernehmen. 6

7 Mieter-Tipp Adventszeit Im Treppenhaus dürfen Mieter an ihrer Wohnungstür bunte Adventskränze befestigen. Mitmieter dürfen hieran keinen Anstoß nehmen. Anders, wenn Mieter das gesamte Treppenhaus von oben bis unten nach ihren Vorstellungen weihnachtlich dekorieren wollen. Das müssen die Nachbarn nicht akzeptieren, sie können die Entfernung der Dekoration fordern. Das gilt auch, wenn eine Mietpartei weihnachtliche Duftsprays im ganzen Haus versprüht. Nachbarn müssen das nicht hinnehmen Näheres zu den Urteilen und dem Mietrecht erfahren Sie in den Sprechstunden des Mieterschutzbundes Eichwalde / Zeuthen und Umgebung e.v. von Ihren Rechtsberatern. Sprechstundenzeiten und orte finden Sie unter Impressum. H.-J.H. Gegenüberstellung der Betriebskosten Land Brandenburg mit den Kosten von Eichwalde / Zeuthen und Umgebung Haben Sie Fragen, so stehen wir Ihnen gerne in den Sprechstunden, aber auch in der Geschäftsstelle nach vorheriger Anmeldung, zur Verfügung. 7

8 Der Vorstand gratuliert unseren ehrenamtlichen Mitarbeitern Karin Hoffmann Heinz Beier Ralph Schaefer Bernd Petschick Ralph Krüger zum Geburtstag Wir wünschen Ihnen Gesundheit und Wohlergehen. Wir bedanken uns bei Ihnen, für Ihre jahrelangen Arbeit im Mieterschutzbund Eichwalde / Zeuthen + Umgebung e.v. Impressum Die Mieter & Nutzer Info wird vom Vorstand des DMB - Mieterschutzbund Eichwalde / Zeuthen und Umgebung e.v. herausgegeben. Adresse Sprechstunde Postfach DMB - MSB E / Z u.u. e.v. Gemeinde Eichwalde Grünauer Straße Eichwalde dienstags: 16:30 bis 18:00 Uhr Generationstreff Zeuthen Forstweg 30: jeden ersten Mittwoch im Monat von 16:00 18:00 Uhr Volkshaus Wildau: jeden dritten Donnerstag im Monat von 15:00 17:00 Uhr oder DMB - MSB Geschäftsstelle Schönerlinder Straße Berlin Tel.:030 / oder 030 / MSB-Jochen.Hinz@t-online.de Mo, Mi, Do + Fr. von 9:00 bis 12:00 Uhr + nach vorheriger Vereinbarung. Redaktionskommission des DMB - MSB unter Leitung von H. J. Hinz (V.i.S.d.P.) Rudower Straße Berlin Tel: 030 / Fax:030 / Hinweise und Beiträge sind erbeten. Konto für Spenden und Mitgliedsbeiträge: Mittelbrandenburgische Sparkasse in Potsdam Kto.-Nr.: BLZ: Die nächste Ausgabe der M&N-I erscheint im März 2013 Nutzen Sie die Telefon-, Fax Beratung mit den hier angegebenen Adressen und die Ihrer Rechtsberater. Dies gilt auch für Nichtmitglieder, die aber Mitglied werden wollen 8