Vertragsrecht III. (5) Miete

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1 (5) Miete

2 Überblick Merkmale gegenseitiger Vertrag zweitweise Überlassung einer Sache gegen Entgelt Dauerschuldverhältnis Mietobjekt: bewegliche oder unbewegliche Sache Eigentum des Vermieters nicht erforderlich gesetzliche Systematik BGB à allgemeines Vorschriften für alle Mietverhältnisse a BGB à Sonderregeln für Wohnraummiete a BGB à Sonderregln für Grundstücke, Geschäfts- und Gewerberäume sowie eingetragene Schiffe

3 Überblick Abgrenzungen Pachtvertrag ( 581 ff. BGB) neben Gebrauchsüberlassung auch Recht des Pächters, Früchte (vgl. 99 BGB) zu ziehen Rechtspacht möglich Leihvertrag ( 598 ff. BGB) unentgeltliche Gebrauchsüberlassung Sachdarlehen ( 607 ff. BGB) Rückgewähr nicht der überlassenen Sachen, sondern Sachen gleicher Art, Güte und Menge geschuldet Verwahrungsvertrag ( 688 ff. BGB) Aufbewahrung statt Gebrauch der überlassenen Sache

4 Vertragsschluss allgemeine Vorschriften Regeln der Rechtsgeschäftslehre à 104 ff. BGB häufig Verwendung von AGB durch Vermieter à 305 ff. BGB bei Diskriminierungen à 19 AGG keine Formerfordernisse für Wirksamkeit auch nicht für Wohnraum aus 550 BGB

5 Vermieterpflichten Gebrauchsgewährung ( 535 I 1 BGB) i.d.r. Verschaffung des unmittelbaren Besitzes ( 854 BGB) ausnahmsweise kann auch Zugänglichmachen genügen (z.b. bei Werbeflächen) Überlassung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand ( 535 I 2 BGB) Duldung des vertragsgemäßen Gebrauchs Umfang zu ermitteln durch (ggf. ergänzende) Auslegung jedenfalls: erforderliche Versorgungseinrichtungen oft diskutiert: Parabolantenne (insbes. bei ausländischen Mietern) à Art. 5 I GG Abwehr von Störungen durch Dritte (z.b. Nachbarn)

6 Vermieterpflichten Erhaltung der Mietsache ( 535 I 2 BGB) Instandhaltung schließt Reparaturen bei Abnutzungen ein, die sich aus vertragsgemäßen Gebrauch ergeben Instandhaltungspflicht ist abdingbar oft durch AGB à Inhaltskontrolle nach 307 ff. BGB praktisch bedeutsam: Schönheitsreparaturklauseln grds. kein Verstoß gegen 307 BGB aber zahlreiche Einschränkungen starre, vom Renovierungsbedarf unabhängige Fristen sind nach Auffassung des BGH unzulässig Endrenovierungsklauseln können unzulässig sein, insbes. wenn daneben auch periodische Renovierung gefordert wird bei Verstoß: Klauseln unwirksam à 535 I 2 BGB

7 Vermieterpflichten Konkurrenzschutz bei Geschäfts- und Gewerberaummiete darf Vermieter in unmittelbarer Nähe kein Konkurrenzunternehmen betreiben oder an ein solches andere Räume vermieten Nebenleistungspflichten bei Räumen muss Vermieter die Versorgung mit Wasser, Strom und Wärme sicherstellen Lasten der Mietsache trägt grds. Vermieter ( 535 I 3 BGB) z.b. Müllgebühren, Brandschutzversicherung, Grundsteuern Abwälzung auf Mieter möglich (vgl. 556 BGB), aber nur eingeschränkt durch AGB Hinweis- und Aufklärungspflichten bei Gefahren sowie anderen für den Vertragsschluss relevanten Umständen Duldungspflicht gemäß 539 II BGB Wegnahme- und ggf. auch Aneignungsrecht des Mieters

8 Mängelhaftung allein maßgebend: 536 ff. BGB anders als bei Kauf- und Werkvertrag nicht in das allgemeine Leistungsstörungsrecht integriert keine Verknüpfung mit den 280 ff., 323 ff. BGB zentrale Voraussetzung Sach- oder Rechtsmangel ( 536 I, III BGB) oder Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft ( 536 II BGB) Rechte des Mieters (können nebeneinander bestehen) Anspruch auf Mängelbeseitigung ( 535 I 2 BGB) Recht zur Mietminderung ( 536 BGB) Schadensersatzanspruch ( 536a I BGB) Aufwendungsersatzanspruch bei Selbstvornahme ( 536a II BGB) Recht zur fristlosen Kündigung ( 543 I, II Nr. 1BGB)

9 Mängelhaftung Sachmangel ( 536 I BGB) im Mietrecht nicht näher gesetzlich definiert auch hier: subjektiver Mangelbegriff à Abweichung der Ist- Beschaffenheit von der vertraglich vereinbarten Soll- Beschaffenheit Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch muss aufgehoben oder erheblich gemindert sein ( 535 I 3 BGB) unerheblich ist ein Mangel, der... in kurzer Zeit mit geringem finanziellen Aufwand beseitigt werden kann oder nur eine unwesentliche Beeinträchtigung darstellt maßgeblicher Zeitpunkt nach h.m. Überlassung der Mietsache oder danach vorher: Anwendung des allgemeinen Leistungsstörungsrechts

10 Mängelhaftung Sachmangel ( 536 I BGB) Mangel muss Sache nicht selbst anhaften, sondern kann sich aus deren Beziehung zur Umwelt ergeben aber konkreter Zusammenhang zwischen Beeinträchtigung und Mietsache erforderlich wichtig etwa bei Geschäfts- und Gewerberaummiete Verstoß gegen Konkurrenzverbot durch Vermieter à Mangel bei Verweigerung oder Entzug öffentlich-rechtlicher Genehmigungen Grund liegt in der Person des Mieters à kein Mangel wegen Zustand oder Beschaffenheit der Mietsache à Mangel bei (erheblichen) Lärm- und anderen Immissionen ist grds. Mangel gegeben (z.b. Baustellenlärm)

11 Mängelhaftung Rechtsmangel ( 536 III BGB) durch schuldrechtliche oder dingliche Rechte Dritter wird Mieter vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise entzogen Beispiele: Doppelvermietung; Beendigung des Hauptmietverhältnisses bei Untervermietung (vgl. 546 II BGB) nicht: öffentlich-rechtliche Beschränkungen à hier ggf. aber Sachmangel maßgeblicher Zeitpunkt: nach h.m. bereits ab Vertragsschluss

12 Mängelhaftung Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft ( 536 II BGB) Abgrenzung von bloßer Beschreibung der Mietsache à Einstandswille des Vermieters Garantie i.s.d. 276 I 1 BGB Folge: Vertretenmüssen, das manche Gewährleistungsrechte fordern (z.b. Schadensersatz nach 536a I Alt. 2 und 3 BGB), ist hier nicht erforderlich Erheblichkeit nicht relevant à kein Verweis auf 536 I 3 BGB

13 Mängelhaftung Mängelbeseitigung Anspruch folgt unmittelbar aus 535 I 2 BGB bei Verweigerung: 320 BGB sowie weitere Gewährleistungsrechte Minderung der Miete ( 536 BGB) vollständige Befreiung nur bei völliger Untauglichkeit ( 536 I 1 BGB) im Übrigen: angemessene Herabsetzung ( 536 I 2 BGB) Umstände des Einzelfalles entscheidend Berechnungsgrundlage: Bruttomiete nicht bei energetischer Modernisierung gemäß 536 Ia, 555b Nr. 1 BGB Minderung tritt kraft Gesetzes ein kein Gestaltungsrecht bei Zuvielzahlung à 812 I 1 Alt. 1 BGB Verschulden des Vermieters nicht erforderlich

14 Mängelhaftung Schadensersatz ( 536a I BGB) drei Konstellationen Mangel besteht schon bei Vertragsschluss à verschuldensunabhängige Garantiehaftung Mangel entsteht später à Verschuldenshaftung Vermieter muss Mangel zu vertreten haben Vermieter kommt mit Mangelbeseitigung in Verzug à Verschuldenshaftung Vertretenmüssen bezieht sich hier aber auf Verzugseintritt ( 286 IV BGB) erfasst sind sowohl Mangel- als auch Mangelfolgeschäden kein eigenständiges Fristsetzungserfordernis Ansprüche Dritter sind nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung zugunsten Dritter möglich

15 Mängelhaftung Aufwendungsersatz bei Selbstvornahme ( 536a II BGB) Mieter kann Mangel selbst beseitigen, wenn... Vermieter mit Mangelbeseitigung im Verzug ist (Nr. 1) oder umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands notwendig ist (Nr. 2) Problem: Verhältnis zu 539 I BGB früher h.m.: Vorschrift anwendbar, wenn kein Anspruch aus 536a II BGB besteht anders aber nunmehr der BGH: 536a II BGB treffe abschließende Regelung für die Mangelbeseitigung wenn Voraussetzungen (Nr. 1 oder 2) nicht vorliegen à kein Rückgriff auf 539 I BGB Anwendungsbereich des 539 I BGB damit stark eingeschränkt im Übrigen dort Rechtsgrundverweisung auf 677 ff. BGB

16 Mängelhaftung außerordentliche fristlose Kündigung ( 543 I BGB) Dauerschuldverhältnis à daher Kündigung statt Rücktritt Nichtgewährung oder Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs ist Regelbeispiel für wichtigen Grund ( 543 II Nr. 1 BGB) 543 III 1 BGB verlangt grds. Fristsetzung bzw. Abmahnung durch Mieter à Ausnahmen hiervon in 543 III 2 BGB Erweiterung der wichtigen Gründe für Wohnraummiete insbes. 569 I 1BGB: erhebliche Gesundheitsgefährdung für Mieter eigentlich auch von 543 II Nr. 1 BGB erfasst à Besonderheit aber: 569 I 2 BGB gemäß 578 II 2 BGB auch anwendbar bei anderen Räumen, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind

17 Mängelhaftung Ausschluss der Mängelrechte gesetzliche Ausschlussgründe Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss ( 536b S. 1 BGB) grob fahrlässige Unkenntnis, sofern nicht arglistig vom Vermieter verschwiegen ( 536b S. 2 BGB) vorbehaltlose Annahme der Mietsache trotz Kenntnis ( 536b S. 3 BGB) unterlassene Mängelanzeige ( 536c II BGB) ganz ausnahmsweise Verwirkung ( 242 BGB) Zahlung der vollen Miete genügt nicht für Minderung ohnehin allenfalls für Vergangenheit

18 Mängelhaftung Ausschluss der Mängelrechte vertraglicher Ausschluss grundsätzlich zulässig Ausnahmen Vermieter hat Mangel arglistig verschwiegen ( 536d BGB) bei Wohnraummiete: keine Beschränkung der Minderung ( 536 IV BGB) sowie der Kündigung aus wichtigen Grund durch Mieter ( 569 V BGB) bei Ausschluss in AGB à Inhaltskontrolle nach 307 ff. BGB spezielle Klauselverbote: insbes. 309 Nr. 7 und 8a BGB Ausschluss der Garantiehaftung für anfängliche Mängel soll zulässig sein, Ausschluss der Verschuldenshaftung für nachträgliche Mängel hingegen nicht

19 Mängelhaftung Verjährung richtet sich nach allgemeinen Vorschriften zu den Fristen siehe insbes. 199 BGB Ausnahme: 548 II BGB Ansprüche auf Aufwendungsersatz und Gestattung der Wegnahme verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe beachte: 548 I BGB betrifft nur Ansprüche des Vermieters!

20 Mängelhaftung Sonderprobleme (zum späteren Selbststudium) Verhältnis zu den 119 ff. BGB insbes. Mangels als verkehrswesentliche Eigenschaft à Sperrwirkung der 536. ff. BGB? Wertungswiderspruch bei anfänglichen Sachmängeln 311a II BGB (Verschuldenshaftung) und 536a I Alt. 1 BGB (Garantiehaftung) Verhältnis zur c.i.c. Verhältnis zum Wegfall der Geschäftsgrundlage

21 Mieterpflichten Hauptleistungspflicht: Zahlung der Miete ( 535 II BGB) auch bei Nutzungsverhinderung aus persönlichen Gründen beachte insoweit aber 537 I 2 BGB privatautonome Gestaltung der Miethöhe Grenzen 134, 138 BGB Sonderregeln bei Wohnraummiete: 556 ff. BGB einmalig oder periodisch Fälligkeit bei Wohnräumen sowie Geschäfts- und Gewerberäumen à 556b I, 579 II BGB: zu Beginn der einzelnen Zeitabschnitte, spätestens am dritten Werktag bei Grundstücken à 579 I BGB

22 Mieterpflichten Hauptleistungspflicht: Zahlung der Miete ( 535 II BGB) Schuldnerverzug Mahnung entbehrlich nach 286 II Nr. 1 BGB außerordentliche fristlose Kündigung nach 543 I, II 1 Nr. 3 BGB Fristsetzung bzw. Abmahnung grds. nicht erforderlich (Ausnahme: 242 BGB) Ersatz des Verzögerungsschadens nach 280 I, II, 286 BGB

23 Mieterpflichten Pflicht zur Anzeige von Mängeln ( 536a I BGB) bei Verletzung der Anzeigepflicht: Schadensersatz nach 536a II BGB) Obhuts- und Sorgfaltspflichten sorgsame Behandlung der Mietsache bei Verletzung: Schadensersatz nach 280 I BGB

24 Mieterpflichten Pflicht zu Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs vertragliche Abrede entscheidend Hausordnung, sofern wirksam einbezogen bei vertragswidrigen Gebrauch Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch ( 541 BGB) wegen Abmahnerfordernis lex specialis zu 1004 BGB fristlose Kündigung ( 543 II Nr. 2 und III BGB) nur bei Erheblichkeit Abmahnung erforderlich bei Beschädigung der Mietsache Schadensersatz nach 280 I BGB beachte aber 538 BGB

25 Mieterpflichten Pflicht zu Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs Gebrauchsüberlassung an Dritte? grds. nur mit Zustimmung des Vermieters ( 540 I BGB) Angehörige sind nicht Dritte (wegen Art. 6 GG) Besonderheiten bei der Wohnraummiete ( 553 BGB) Einstandspflicht für Dritten Verschulden wird nach 540 II BGB zugerechnet bei unberechtigter Überlassung à Haftung auch ohne Verschulden Schönheitsreparaturen nur bei vertraglicher Überwälzung auf Vermieter AGB-Probleme bei Nichtvornahme: Schadensersatz à 280 BGB oder 281 BGB?

26 Mieterpflichten Rückgabe der Mietsache Rückgabepflicht aus 546 I BGB ist Vermieter Eigentümer à dann auch 985 BGB bloße Besitzaufgabe durch Vermieter genügt nicht à i.d.r. Verschaffung des unmittelbaren Besitzes erforderlich erstreckt sich insbes. auch auf sämtliche Schlüssel bei Überlassung an Dritte: 546 II BGB bei Verletzung der Rückgabepflicht Anspruch des Vermieters auf Nutzungsentschädigung nach 546a I BGB Schadensersatzanspruch des Vermieters nach 546a II i.v.m. 280 I, II, 286 BGB insbes. auch entgangener Gewinn ( 252 BGB) erfasst bei Wohnraummiete durch 571 BGB beschränkt grds. keine Ansprüche des Nachmieters

27 Mieterpflichten Verjährung Sonderregel für Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung à 548 I BGB sechs Monate ab Rückgabe wird extensiv ausgelegt alle Schäden mit Bezug zum Mietobjekt nicht bei völliger Zerstörung, infolge derer Rückgabe nicht möglich ist gilt auch für konkurrierende deliktische Ansprüche auch zugunsten von Dritten, die in Schutzbereich des Vertrages einbezogen sind (z.b. Angehörige des Mieters)

28 Beendigung durch Zeitablauf ( 542 II BGB) bei befristeten Mietverhältnisses ordentliche Kündigung ist hier nicht möglich, außerordentliche aber schon (vgl. 542 II Nr. 1 BGB) Verlängerung durch Parteien möglich ( 542 II Nr. 2 BGB) ausdrückliche oder konkludente Vereinbarung siehe insbes. 545 BGB durch Aufhebungsvertrag

29 Beendigung durch Kündigung Kündigung als Gestaltungsrecht Ausübung durch einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung à 104 ff. BGB anwendbar Form grds. formfrei möglich anders aber nach 568 I BGB bei Wohnraummiete à Schriftform ( 126 BGB) Arten ordentliche Kündigung außerordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist fristlos

30 Beendigung ordentliche Kündigung nur bei unbefristeten Mietverhältnissen Kündigungsgrund nicht erforderlich wichtige und weitreichende Einschränkungen aber bei Wohnraummiete: 573 BGB à berechtigtes Interesse Kündigungsfrist für Wohnraummiete: 573a BGB im Übrigen: 580a BGB

31 Beendigung außerordentliche Kündigung bei befristeten wie auch unbefristeten Mietverhältnissen möglich stets erforderlich: besonderer Kündigungsgrund besondere Fälle der fristgebundenen Kündigung: Verträge über mehr als 30 Jahre ( 544 BGB) Verweigerung der Untervermietung (540 I 2 BGB) Modernisierungsmaßnahmen ( 555e BGB) Mieterhöhung ( 561 BGB) Tod des Mieters ( 563 IV, 563a II, 564, 580 BGB) fristlose Kündigung nach 543 BGB Beispiele für wichtige Gründe in 543 II Nr. 1-3 BGB für Wohnraummiete: 569 BGB bei Pflichtverletzung grds. Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich ( 543 III BGB)

32 Wohnraummiete Form: 550 BGB Verträge über ein Jahr müssen schriftlich geschlossen werden Schutz zukünftiger Erwerber (wegen 566 BGB) Beweisfunktion Verstoß führt aber nicht zur Nichtigkeit stattdessen: unbefristeter Mietvertrag ( 550 S. 1 BGB), der erstmalig nach einem Jahr ordentlich gekündigt werden kann ( 550 S. 2 BGB) gilt nach 578 BGB auch bei Verträgen über Grundstücke und andere Räume Mietsicherheiten: 551 BGB max. dreifache Kaltmiete bei Verstoß: keine Gesamtunwirksamkeit, sondern Reduzierung auf zulässiges Maß bei Verzug: 569a BGB nach Beendigung: Rückzahlungsanspruch des Mieters innerhalb angemessener Frist (drei bis sechs Monate)

33 Wohnraummiete Vermieterpfandrecht: d Vermieter hat (besitzloses) Pfandrecht an eingebrachten Sachen des Mieters erfasst sind Sachen, die Mieter nicht nur vorübergehend in die Wohnung und zugehörige Räume (z.b. Keller, Garage) geschafft hat z.b. Möbel, Haushaltsgeräte, untergestellte Fahrräder und Pkw Einbringung ist Realakt à 104 ff. BGB nicht anwendbar wichtig: Eigentum des Mieters erforderlich kein Pfandrecht an fremden Sachen à insoweit auch gutgläubiger Pfandrechtserwerb (Grund: 1257 BGB nimmt nicht auf 1207 BGB Bezug) bei Anwartschaftsrecht (z.b. infolge Vorbehaltskauf) à Pfandrecht am Anwartschaftsrecht nicht an unpfändbaren Sachen ( 562 I 2 BGB i.v.m. 811 ff. ZPO) z.b. Fernseher, Bett

34 Wohnraummiete Vermieterpfandrecht: d gesichert werden alle Forderungen des Vermieters aus Mietverhältnis beachte aber für künftige Forderungen: 562 II BGB Verwertung: 1257 i.v.m ff. BGB Erlöschensgründe Aufhebung nach 1255 durch Aufgabe seitens des Vermieters Wegfall aller gesicherten Forderungen ( 1252 BGB) Entfernung vom Grundstück ( 562a BGB) Ausnahme: Entfernung ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters à dann Selbsthilferecht und Herausgabeanspruch nach 562b BGB Gegenausnahmen: Entfernen entspricht gewöhnlichen Lebensumständen oder hinreichende Sicherung durch andere Sachen Abwendung durch Sicherheitsleistung ( 562c BGB) Sonderregel bei Konkurrenz mit Pfändungspfandrecht eines Dritten: 562d BGB

35 Wohnraummiete Regelungen zur Miethöhe BGB betreffen insbes. Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen Zulässigkeit zum Schutz des Mieters stark eingeschränkt beachte: Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhungen nach 561 BGB seit 2015 auch: 556d-556g BGB à Mietpreisbremse Beschränkung der autonomen Preisgestaltung bei Vertragsschluss nur in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten à diese werden festgelegt durch Landesverordnungen Begrenzung durch Vormiete, Ausnahmen für Sanierungen flankierende Auskunftsansprüche der Neumieter

36 Wohnraummiete Tod des Mieters Eintrittsrecht: 563 BGB von Ehegatten, Lebenspartner, Kindern und anderen Familienangehörigen sowie Mitbewohnern nach Maßgabe des 563 I und II BGB Eintritt erfolgt zunächst automatisch à einmonatiges Widerspruchsrecht ( 563 III BGB) Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach 563 IV BGB Haftung nach 563b BGB Fortsetzung mit bisherigen Mietern: 563a BGB Fortsetzung mit Erben: 564 i.v.m. 1922, 1967 BGB

37 Wohnraummiete Kauf bricht nicht Miete ( 566 BGB) Voraussetzungen wirksamer Mietvertrag Überlassung der Mietsache vor Veräußerung beachte auch 567a BGB Veräußerung rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung Kausalgeschäft irrelevant à daher sprachlich missglückt à Verstoß gegen Trennungsprinzip nach 567 BGB auch bei dinglicher Belastung, z.b. mit Wohnrecht ( 1093 BGB) bei Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung nach 57, 57a ZVG

38 Wohnraummiete Kauf bricht nicht Miete ( 566 BGB) Rechtsfolgen gesetzlicher Vertragsübergang Eintritt des Erwerbers in alle Rechten und Pflichten aus Mietvertrag ( 566 I BGB) betrifft auch Ansprüche im Zusammenhang mit Mietsicherheit ( 566a BGB) Schutz vor Vorausverfügungen über Miete durch 566b BGB bisherigerer Vermieter haftet wie ein selbstschuldnerischer Bürge für vertragliche Ansprüche ( 566 II BGB) begrenzt auf Zeitraum bis zur nächstmöglichen Kündbarkeit durch Mieter Schutz des Mieters nach 566c-e BGB

39 Wohnraummiete Kündigungsschutz Schriftformerfordernis ( 568 I BGB) gilt für alle Arten der Kündigung, gleichermaßen für Vermieter und Mieter kann vertraglich nicht abbedungen werden bei Verschärfung durch AGB: 309 Nr. 13 BGB bei Verstoß: 125 BGB Hinweispflicht des Vermieters auf bestehendes Widerspruchsrecht nach 568 II i.v.m. 574 ff. BGB Sollvorschrift Verstoß berührt Wirksamkeit der Kündigung nicht à lediglich Nachteile im Räumungsprozess ( 574b II BGB)

40 Wohnraummiete Kündigungsschutz ordentliche Kündigung durch Vermieter nur bei berechtigtem Interesse zulässig zentrale Vorschrift: 573 BGB Beispiele für berechtigtes Interesse in 573 II BGB nicht: Mieterhöhung ( 573 I 2 BGB) schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung durch Mieter (Nr. 1) insbes. Zahlungsverzug, auch unterhalb der in 543 II Nr. 3 genannten Schwellenwerte Eigenbedarf (Nr. 2) erhebliche Nachteile für Vermieter wegen Hinderung an angemessener Verwertung (Nr. 3) nicht: Vermietung zu einem höheren Preis

41 Wohnraummiete Kündigungsschutz ordentliche Kündigung Kündigungsgründe müssen vom Vermieter im Kündigungsschreiben angeben werden ( 573 III BGB) Nachschieben nur von später entstandenen Gründen möglich Kündigungsfristen: 573c BGB allgemein: Kündigung bis spätestens dritten Werktag zum Ende des nächsten Monats Verlängerung für Vermieter nach fünf und acht Jahren um jeweils drei Monate keine Abweichung zum Nachteil des Mieters

42 Wohnraummiete Kündigungsschutz ordentliche Kündigung Widerspruchsrecht des Mieters: 574 BGB auch bei wirksamer Kündigung gerichtet auf Fortsetzung des Mietverhältnisses (vgl. 574a BGB) Voraussetzung: nicht zu rechtfertigende Härte insbes. auch Fehlen von angemessenen Ersatzwohnraum ( 574 II BGB) umfassende Interessenabwägung erforderlich schriftlich, innerhalb von zwei Monaten ( 574b BGB)

43 Wohnraummiete Kündigungsschutz außerordentliche fristlose Kündigung 569 BGB ergänzt 543 BGB à benennt wichtige Gründe erhebliche Gesundheitsgefährdung für Mieter ( 569 I BGB) nachhaltige Störung des Hausfriedens ( 569 II BGB) Kündigungsrecht für beide Parteien Abwägung erforderlich Zahlungsverzug des Mieters ( 569 III BGB) präzisiert 543 II 1 Nr. 3 BGB Kündigungsgründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden ( 569 IV BGB) keine Abweichung zu Lasten des Mieters ( 569 V BGB) kein Widerspruchsrecht des Mieters bei wirksamer Kündigung durch Vermieter ( 574 I 2 BGB)

44 Wohnraummiete Kündigungsschutz ergänzende Regelungen zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist in 573d, 575a BGB Einschränkung der Zulässigkeit von befristeten Mietverträgen über Wohnraum durch 575 BGB Grund: Kündigungsschutzsystem soll nicht ausgehöhlt oder umgangen werden Anwendung der Vorschriften auf Mietverhältnisse über andere Räume à 578 II BGB Tipp: Daran denken und den Verweisen folgen!